關(guān)于土地增值稅對(duì)銷售定價(jià)的盈利影響分析

1、關(guān)于土地增值稅對(duì)銷售定價(jià)的盈利影響分析市場(chǎng)營(yíng)銷定價(jià)方法主要有成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)和利潤(rùn)導(dǎo)向定價(jià)4種。四種定價(jià)方法中成本導(dǎo)向定價(jià)法最直觀、簡(jiǎn)便。目前海爾地產(chǎn)的營(yíng)銷定價(jià)模式主要是以成本導(dǎo)向定價(jià)法為主，其他方法為輔。近期筆者在研究單一項(xiàng)目成本構(gòu)成及銷售定價(jià)時(shí)發(fā)現(xiàn)：土地增值稅是銷售獲利一個(gè)不容忽視的重要因素。如果定價(jià)不合理，即使銷售定價(jià)高了，獲利反而低了。原因是土地增值稅存在“無(wú)效區(qū)間”。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（以下簡(jiǎn)稱細(xì)則）規(guī)定：土地增值稅稅額是根據(jù)四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行計(jì)算（每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)）得出的，如下圖。 級(jí)數(shù)增值額與扣

2、除項(xiàng)目金額的比率（%）稅率（%）1不超過(guò)50%的部分302超過(guò)50%-100%的部分403超過(guò)100%-200%的部分504超過(guò)200%的部分60計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：（一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50 土地增值稅稅額=增值額x30 （二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50，未超過(guò)100 土地增值稅稅額=增值額 x 40-扣除項(xiàng)目金額 x 5 （三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100，未超過(guò)200 土地增值稅稅額=增值額x50-扣除項(xiàng)目金額x15 （四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200 土地增值稅稅額=增值額x60-扣除項(xiàng)目金額

3、x35公式中的5、15、35為速算扣除系數(shù)。其中上表土地增值稅中規(guī)定的“扣除項(xiàng)目”包含：(一) 取得土地使用權(quán)所支付的金額；(二) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；(三) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；（一、二項(xiàng)之和的10）(四) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（營(yíng)業(yè)稅及附加）(五) 加計(jì)扣除項(xiàng)目。（一、二項(xiàng)之和的20）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額以上五項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。測(cè)算前提假設(shè)：銷售收入p，開(kāi)發(fā)成本c（即(一)+ (二)之和）營(yíng)業(yè)稅及附加稅率5.2%開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除比例20則計(jì)算公式： 扣除項(xiàng)目 c+0.1

4、c+0.052p+0.2c 1.3c+0.052p增值額 p1.3c0.052p 0.948p1.3c應(yīng)納稅額 增值額×適用稅率銷售毛利 pc0.052p0.948pc 扣土地增值稅后的毛利0.948pc應(yīng)納稅額1、 土地增值稅利潤(rùn)計(jì)算分析表 銷售毛利率（不扣土增稅） 銷售毛利率（扣土增稅）34.7%34.7%29.7%44.8%普通住宅臨界點(diǎn)p1.66c38.9%p1.79c無(wú)效區(qū)間47.5%60.3%73.2%極限值p2.11cp2.9cp4.62cn 普通住宅項(xiàng)目：銷售毛利率超過(guò)47.5%和60.3%時(shí)，進(jìn)入更高一等級(jí)稅率區(qū)，折線斜率依次變緩。銷售毛利率超過(guò)73.2%后，進(jìn)入最

5、高一級(jí)稅率區(qū)，達(dá)到銷售毛利率（扣土增稅）極限值44.8%，此后銷售毛利率（扣土增稅）隨銷售毛利率的上升反而下降。 2、土地增值稅利潤(rùn)模型分析 銷售毛利率（不扣土增稅）銷售利潤(rùn)率（扣土增稅）47.5%60.3%73.2%44.8%21.9%非普通住宅臨界點(diǎn)極限值p1.37cp2.12cp2.9cp4.62cn 非普通住宅銷售毛利率在21.9以下時(shí)免征土地增值稅，此時(shí)售價(jià)為開(kāi)發(fā)成本的1.37倍以內(nèi)。非普通住宅不存在銷售價(jià)格的無(wú)效區(qū)間。非普通住宅與普通住宅折線在后期完全一致。3、土地增值稅利潤(rùn)模型分析從以上土地增值稅利潤(rùn)模型可以看出普通住宅類有無(wú)效區(qū)間，即當(dāng)售價(jià)為開(kāi)發(fā)成本的1.661.79倍之間時(shí)，

6、銷售毛利率在34.738.9之間，但扣除土地增值稅后的銷售毛利率在29.734.7之間，低于售價(jià)為開(kāi)發(fā)成本的1.66（出于免稅區(qū)的上限）時(shí)的銷售毛利率34.7。結(jié)合我司目前的產(chǎn)品定位及成本水平舉例如下：某普通小高層住宅開(kāi)發(fā)成本為6000元/平米，以成本導(dǎo)向定價(jià)法確定銷售單價(jià)，方案有三：1、若售價(jià)為9960元（1.66倍），可免征土地增值稅，單方毛利3442元，毛利率34.7%。2、若售價(jià)為10320元（1.72倍），征土地增值稅595元，單方毛利3188元，毛利率30.9%。3、若售價(jià)為10740元（1.78倍），征土地增值稅714元，單方毛利3467元,，毛利率32.3%。方案二比方案一售價(jià)

7、提高了360元/平米，而扣除土地增值稅后的毛利反而降低了254元/平米。結(jié)論：如果定價(jià)處于土地增值稅的無(wú)效區(qū)間，既增加了客戶的購(gòu)買(mǎi)負(fù)擔(dān)，又降低了公司的盈利能力，由此看出銷售定價(jià)時(shí)，要一定要避開(kāi)無(wú)效區(qū)間。另外，由于普通類住宅的免征土地增值稅區(qū)間034.7%，而非普通類住宅（高級(jí)公寓、別墅、度假村等）的免征土地增值稅區(qū)間021.9%。如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目含有兩種業(yè)態(tài)產(chǎn)品，可以通過(guò)成本籌劃相互轉(zhuǎn)移，來(lái)合理避稅，實(shí)現(xiàn)最大程度的盈利。例如：某項(xiàng)目普通小高層住宅可售面積5萬(wàn)平米，開(kāi)發(fā)成本6000元/平米，結(jié)合成本導(dǎo)向定價(jià)法及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目擬確定銷售單價(jià)為10740元/平米；該項(xiàng)目另有非住宅項(xiàng)目公寓3萬(wàn)平米，開(kāi)發(fā)成本5000元/平米，結(jié)合成本導(dǎo)向定價(jià)法及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目擬確定銷售單價(jià)為6266元/平米；按照正常情況計(jì)算，應(yīng)交土地增值稅3570萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)毛利17335萬(wàn)+2820萬(wàn)元=20155萬(wàn)元。如果開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本攤銷調(diào)整，即將公寓的成本調(diào)整為4568元/平米，小高層調(diào)整為6259元/平米。在兩個(gè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品售價(jià)不變得情況下，應(yīng)交土地增值稅3065萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)毛利16545萬(wàn)+4115萬(wàn)元=20660萬(wàn)元。通過(guò)成本籌劃，減少納稅505萬(wàn)，增加毛利潤(rùn)505萬(wàn)元。結(jié)論：通過(guò)合理的成本分?jǐn)偡绞秸{(diào)整，用足低稅率級(jí)產(chǎn)品的毛利率空間，以拉低高稅