【文案】2011年重慶銅梁項目產(chǎn)品定位報告

1、銅梁項目產(chǎn)品定位報告銅梁項目產(chǎn)品定位報告市場營銷中心市場營銷中心 報報 告告 目目 錄錄一。宏觀經(jīng)濟及政策環(huán)境現(xiàn)狀一。宏觀經(jīng)濟及政策環(huán)境現(xiàn)狀二。銅梁經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀二。銅梁經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀三。銅梁建設(shè)規(guī)劃現(xiàn)狀三。銅梁建設(shè)規(guī)劃現(xiàn)狀四。銅梁房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀四。銅梁房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀五。項目定位五。項目定位開發(fā)環(huán)境開發(fā)環(huán)境一一. .宏觀經(jīng)濟及政策環(huán)境現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟及政策環(huán)境現(xiàn)狀1.2011年中國年中國宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢 聯(lián)合國經(jīng)濟與社會事務(wù)部在2010年12月發(fā)布的2010年世界經(jīng)濟形勢與展望認為，宏觀調(diào)控政策效應(yīng)顯現(xiàn)，以及主要發(fā)達國家復(fù)蘇乏力的影響，可能減緩中國的增長速度，預(yù)計2011年經(jīng)濟增長預(yù)期

2、為8.9%； 世界銀行在2010年11月對中國2011年經(jīng)濟增長預(yù)測為8.7%； 國際貨幣基金組織認為，鑒于采取對信貸增長更為嚴格的限制、為房地產(chǎn)市場降溫和限制銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款風險敞口等措施，以及中國政府計劃在2011年實施退出策略，2011年中國經(jīng)濟將持續(xù)增長，但增幅有所放緩，預(yù)計全年增速為9.6%。 2011中國經(jīng)濟增速將有所放緩，但仍保持在較高水平。中國經(jīng)濟增速將有所放緩，但仍保持在較高水平。 2.2011年中國年中國宏觀經(jīng)濟政策環(huán)境宏觀經(jīng)濟政策環(huán)境 積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策 “積極”主要是指要采取積極的財政政策，發(fā)揮財政政策在穩(wěn)定增長、改善結(jié)構(gòu)、調(diào)

3、節(jié)分配、促進和諧等方面的作用，“穩(wěn)健”主要是指采取穩(wěn)健的貨幣政策，將信貸資金更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟。 中國人民銀行中國人民銀行1818日宣布，從日宣布，從20112011年年3 3月月2525日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣準備金率日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣準備金率0.50.5個百個百分點，這是央行自去年以來第九次上調(diào)存款準備金率。此次上調(diào)大約凍結(jié)銀行資金分點，這是央行自去年以來第九次上調(diào)存款準備金率。此次上調(diào)大約凍結(jié)銀行資金36003600億。億。上調(diào)后，大型商業(yè)銀行準備金率達到上調(diào)后，大型商業(yè)銀行準備金率達到20%20%的歷史最高位的歷史最高位3.2011年中國年中國宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策環(huán)境宏觀房地

4、產(chǎn)調(diào)控政策環(huán)境1.1.新國八條新國八條2.2.各地紛紛出臺的限購令各地紛紛出臺的限購令3.3.重慶的房產(chǎn)稅重慶的房產(chǎn)稅4.4.大量保障房建設(shè)大量保障房建設(shè)綜合分析本輪調(diào)控與此前幾次調(diào)控相比，最大的不同是銀行的全面深入配合！客戶貸款綜合分析本輪調(diào)控與此前幾次調(diào)控相比，最大的不同是銀行的全面深入配合！客戶貸款難以獲批、開發(fā)商的按揭款不易發(fā)放、嚴格審查第二套住房等等造成現(xiàn)今全國房地產(chǎn)難以獲批、開發(fā)商的按揭款不易發(fā)放、嚴格審查第二套住房等等造成現(xiàn)今全國房地產(chǎn)成交量大幅下滑，市場觀望情緒濃厚！成交量大幅下滑，市場觀望情緒濃厚！二二. .銅梁經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀銅梁經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀1.1.銅梁簡介銅梁簡介 銅梁縣位于

5、四川盆地東南部，重慶市西北部。唐長安四年（公元704年）建縣，因境內(nèi)“小銅梁山”而得名，是國際主義戰(zhàn)士邱少云的故鄉(xiāng)和蜚聲中外的銅梁龍的發(fā)祥地。全縣幅員面積1334平方公里，轄25個鎮(zhèn)、3個街道，人口81萬。城區(qū)面積18平方公里，城區(qū)人口17萬，城鎮(zhèn)化率34.7%。 銅梁位于成渝經(jīng)濟區(qū)腹心地帶，處渝西地區(qū)中心位置。渝遂高速公路、國道319線及規(guī)劃的渝大高速公路東西向穿境而過，規(guī)劃的重慶三環(huán)高速公路合川-銅梁-永川段貫通南北，交通便利，是重慶一小時經(jīng)濟圈和成渝經(jīng)濟帶上的重要節(jié)點，距重慶主城41公里，距江北機場65公里。 2.2.行政區(qū)劃行政區(qū)劃 2010年12月31日，重慶市人民政府下發(fā)關(guān)于銅梁縣

6、慶隆、雙山、小林撤鄉(xiāng)設(shè)鎮(zhèn)的批復(fù)（渝府2010124號），同意銅梁縣將3個鄉(xiāng)調(diào)整為3個鎮(zhèn)。至全縣轄區(qū)內(nèi)共有3個街道和25個鎮(zhèn)，即：巴川街道、東城街道、南城街道、土橋鎮(zhèn)、舊縣鎮(zhèn)、二坪鎮(zhèn)、水口鎮(zhèn)、安居鎮(zhèn)、白羊鎮(zhèn)、平灘鎮(zhèn)、虎峰鎮(zhèn)、福果鎮(zhèn)、石魚鎮(zhèn)、少云鎮(zhèn)、高樓鎮(zhèn)、維新鎮(zhèn)、大廟鎮(zhèn)、圍龍鎮(zhèn)、華興鎮(zhèn)、蒲呂鎮(zhèn)、永嘉鎮(zhèn)、西河鎮(zhèn)、安溪鎮(zhèn)、侶俸鎮(zhèn)、太平鎮(zhèn)、雙山鎮(zhèn)、小林鎮(zhèn)、慶隆鎮(zhèn)。3.3.經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 2010 年，全縣經(jīng)濟指標大幅攀升。全縣可實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值152 億元、同比增長19%；地方預(yù)算內(nèi)財政收入22 億元、同比增長47%。GDP、財政收入、工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資（150億）、社零總額（48億）

7、、農(nóng)民人均純收入等主要經(jīng)濟指標均在2006年基礎(chǔ)上實現(xiàn)翻番。其中，GDP 連續(xù)四年實現(xiàn)17%以上增速，工業(yè)總產(chǎn)值首次突破200 億元、財政收入首次突破20 億元大關(guān)?？傊笜丝傊笜?特別值得一提的是，在全市綜合目標考核中近三年連續(xù)獲得同組第一，縣黨政領(lǐng)導(dǎo)班子連續(xù)三年被評為優(yōu)秀，選人用人公信度連續(xù)三年蟬聯(lián)全市第一。 2010 年全縣共新引進項目137 個，合同引資金額165.05 億元。其中，正式簽約項目132 個，引資金額137.55 億元，占全年目標任務(wù)的171.9%，同比增長84%。全年實際到位資金54.23 億元，占全年目標任務(wù)的104.29% ，同比增長33.2%。新引進投資1 億元以上

8、項目52 個，占全年目標任務(wù)的260%；同比增長108%；新引進投資5 億元以上項目5 個，占全年目標任務(wù)的250%，同比增長400%。全縣新增外貿(mào)企業(yè)8家，外貿(mào)進出口總額1190 萬美元，實際利用外資950 萬美元，占目標任務(wù)的106%。招商引資招商引資工業(yè)發(fā)展工業(yè)發(fā)展 2010 年，全縣實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值230 億元，同比增長32%，工業(yè)增加值75 億元，同比增長29.7%；規(guī)模以上企業(yè)達到338 戶，較去年凈增48 戶，為任務(wù)數(shù)30 戶的160%；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值165 億元，同比增長57%，工業(yè)增加值實現(xiàn)54 億元，同比增長58%。工業(yè)發(fā)展之四大園區(qū)建設(shè)工業(yè)發(fā)展之四大園區(qū)建設(shè)

9、 1.1.銅梁工業(yè)園區(qū)。銅梁工業(yè)園區(qū)。成功躋身全市“百億級產(chǎn)業(yè)園區(qū)”行列，目前已有200余家企業(yè)落戶，建成投產(chǎn)131 家，規(guī)模以上企業(yè)累計達到82 家，2010 年完成工業(yè)總產(chǎn)值90 億元，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達到339 戶、比2006 年凈增238 戶。 2.2.蒲呂工業(yè)園區(qū)。蒲呂工業(yè)園區(qū)。步入良性發(fā)展軌道，已正式簽約企業(yè)53 家，總投資達57.39 億元，基本形成了2 平方公里框架。 兩大工業(yè)園區(qū)成功爭取全市筆記本電腦配套基地（全市僅兩個縣）建設(shè) ，規(guī)劃建設(shè)了6 平方公里、800 億規(guī)模產(chǎn)值的電子信息產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)已引進實盈、正陽等近20 家電子類企業(yè)，總投資23.55 億元，并與貝爾威勒電子

10、等16 家電子企業(yè)簽訂了意向性協(xié)議，全部達產(chǎn)后，新增產(chǎn)能200億，相當于再造一個銅梁工業(yè)。 3.3.教育科技園區(qū)教育科技園區(qū)?！笆晃濉逼陂g，教育科技園區(qū)建成面積已達3.2 平方公里，拓展城市面積5 平方公里。已引進重慶傳媒學院、國家法官學院重慶分院、重慶藝術(shù)工程學院等院校，結(jié)束了銅梁無高校的歷史。已建成的重慶傳媒學院，2011 年在校學生將達8000 余人；重慶市電訊科技學校、重慶建華職業(yè)學校等縣內(nèi)6 所民辦中職學校將整合入駐；重慶美術(shù)職業(yè)學院規(guī)劃占地500 畝，總投資3 億元，建成后在校生規(guī)模達到6000 人；國家法官學院重慶分院已完成整體規(guī)劃建設(shè)方案的設(shè)計，建成后每年將為西南地區(qū)各省市培

11、訓(xùn)法官1 余萬人次，將極大地集聚縣城人氣。 4.溫泉旅游度假區(qū)。立足巴岳山和中華龍溫泉，綜合打造服務(wù)重慶主城的近郊休閑度假旅游勝地。“十一五”期間，完成巴岳山玄天湖溫泉風景區(qū)總規(guī)的修編，完成國際溫泉休閑中心服務(wù)大樓、溫泉VIP 別墅等景區(qū)設(shè)施的建設(shè)；完成夢湖度假酒店、度假別墅改造、溫泉旅游景區(qū)入口廣場及1000 米標準景區(qū)道路的建設(shè)，開業(yè)后將成為渝西地區(qū)特色鮮明的休閑度假旅游接待中心；完成國際會議中心和生態(tài)林地會所建設(shè)規(guī)劃。2011 年春節(jié)期間溫泉將開業(yè)迎賓，整體建成后，預(yù)計每年游覽人數(shù)規(guī)模將在100 萬人次以上，成為重慶一流、西部著名的文化旅游精品。4.銅梁榮譽銅梁榮譽 2010 年，銅梁新

12、獲得了三項榮譽。10 月，被評為中國西部最具投資潛力城市；11月，創(chuàng)建市級森林城市順利通過專家組驗收；12 月，獲評“2010年中國最具幸福感城市”。 前幾年獲得的國家園林縣城、中國衛(wèi)生城市、中國最佳綠色生態(tài)縣、浙商（中國）最佳投資城市、中國特色魅力百強縣，銅梁已有8 塊響當當?shù)摹?金字招牌”。這些“金字招牌”，極大提升了銅梁的人氣商氣，增強了外商投資的信心.。三三. .銅梁城市建設(shè)現(xiàn)狀銅梁城市建設(shè)現(xiàn)狀1.1.銅梁城市定位銅梁城市定位在重慶一圈兩翼發(fā)展戰(zhàn)略中,地處渝西近郊的銅梁被列為“主城功能拓展區(qū)”。 著眼于承接主城，打造新型工業(yè)密集區(qū),盡快形成“一帶三區(qū)四支柱”的產(chǎn)業(yè)格局?！耙粠А奔淬~(梁

13、)合(川)產(chǎn)業(yè)帶。“三區(qū)”即重慶金龍工業(yè)園區(qū)、渝遂高速公路蒲呂互通口產(chǎn)業(yè)集中區(qū)、圍龍互通口產(chǎn)業(yè)區(qū)?！八闹е奔粗攸c發(fā)展機械制造、建工建材、輕紡制鞋、農(nóng)產(chǎn)品加工四大支柱產(chǎn)業(yè)，著力打造韓資工業(yè)園，攜手璧山打造中國西部鞋都。 著眼于服務(wù)主城，打造現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)展示區(qū)。在“一小時經(jīng)濟圈”范疇下發(fā)展銅梁農(nóng)業(yè)，樹立都市農(nóng)業(yè)的理念，根據(jù)大都市對農(nóng)產(chǎn)品的需求，加大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，大力發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)。 著眼于拓展城區(qū)，打造龍文化宜居城市。到2020年，將縣城拓展成40平方公里、居住人口45萬的功能完善、產(chǎn)業(yè)支撐和人口集聚的同步配套的現(xiàn)代化中等城市，并突出龍文化特色，打造龍文化景觀，建成以龍

14、文化為特色的西部生態(tài)宜居城市，增強對重慶主城消費群體的吸引力。 著眼于配套主城，打造旅游度假會務(wù)基地。銅梁縣成功與浙江企業(yè)簽約，引資13億元，打造全國規(guī)模最大、檔次最高的中華龍溫泉旅游度假區(qū)，建設(shè)成集龍文化研究、藝術(shù)博覽、會務(wù)會展、民俗體驗、文藝節(jié)會等功能于一體的西部一流的生態(tài)旅游度假會務(wù)基地。與此同時，加快實施安居歷史文化保護開發(fā)，發(fā)展古鎮(zhèn)民俗文化旅游。切實加強與友鄰區(qū)縣的合作，打造成渝經(jīng)濟帶上精品觀光休閑度假線路。 2010 年在城市建設(shè)中，按照“一中心、三大片、四組團”的發(fā)展思路，城市框架擴大到30 平方公里，城市規(guī)模達到20 平方公里。一年來，實施文化藝術(shù)中心、城市休閑客廳、商業(yè)貿(mào)易中

15、心三個“一平方公里片區(qū)”規(guī)劃，先后建成圖書館、人民公園、淮遠古城、全民健身中心等一批公益設(shè)施，啟動了影劇院、青少年活動中心等項目，大力實施城市綠化，綠化覆蓋率高達46.9%。 2.2.銅梁城市建設(shè)現(xiàn)狀銅梁城市建設(shè)現(xiàn)狀 “一個中心”即商業(yè)行政中心，位于中興路與迎賓路中間，規(guī)劃有商業(yè)步行街、高級寫字樓、五星級酒店、銅梁行政中心。 四大組團即四個園區(qū)建設(shè) “3個一平方公里”片區(qū)：在縣城東互通引道與淮遠河之間建設(shè)一平方公里文化藝術(shù)中心，在人民公園及其以北建設(shè)一平方公里城市客廳，在淮遠河兩岸建設(shè)一平方公里商貿(mào)中心。 城市東進是銅梁城市擴展的方向。即向渝遂高速銅梁入口方向、重慶方向和璧山方向發(fā)展。 銅梁縣

16、城規(guī)劃主要是三大塊：一是現(xiàn)有老城區(qū)為生活居住組團；二是新城、新行政中心組團；三是新城拓展區(qū)組團； 銅梁縣城規(guī)劃發(fā)展時序為：近期結(jié)合現(xiàn)狀完善城市南部（老城區(qū)），發(fā)展東部，遠期向城市東北方向發(fā)展，遠景向東南方向發(fā)展。3.3.未來城區(qū)規(guī)劃未來城區(qū)規(guī)劃 銅梁總規(guī)圖銅梁總規(guī)圖銅梁現(xiàn)城區(qū)圖銅梁現(xiàn)城區(qū)圖項目所在地項目所在地商商業(yè)業(yè)中中心心教育科技園區(qū)教育科技園區(qū) 銅梁目前發(fā)展重點是中興大道與迎賓大道的中間區(qū)域，規(guī)劃中的商業(yè)行政中心就在此區(qū)域；其次是白龍大道兩側(cè)區(qū)域，銅梁的政府各個部門（縣委、法院、交警等）集中于此。迎賓路人民公園4.城市建設(shè)發(fā)展目標城市建設(shè)發(fā)展目標 2015 年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值達到330

17、億元以上，年均增長17%；工業(yè)增加值達到220 億元以上，年均增長25%；縣級財政收入達到72 億元，年均增長25%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)比重降低到9% 以下；城鎮(zhèn)化水城鎮(zhèn)化水平明顯提高，達到平明顯提高，達到60%60%；生態(tài)環(huán)境明顯改善，森林覆蓋率超過45%； 到2020年，地區(qū)生產(chǎn)總值達到505億元以上，工業(yè)增加值達到336億元，地方預(yù)算內(nèi)財政收入達到50.6億元，社會消費品零售總額達到257.5億元，農(nóng)民人均純收入達到17120元；城區(qū)面積達到城區(qū)面積達到6060平方公里，常駐人口平方公里，常駐人口6060萬，城萬，城鎮(zhèn)化率達到鎮(zhèn)化率達到80%80%。四。銅梁房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀四。銅梁

18、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1.1.銅梁房地產(chǎn)基本現(xiàn)狀銅梁房地產(chǎn)基本現(xiàn)狀 A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力雄厚。截止調(diào)查之日，全縣具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有65余家，其中一級開發(fā)企業(yè)2家（新鷗鵬地產(chǎn)和來新居地產(chǎn)），二級企業(yè)14家，其余均為三級。均為本地注冊企業(yè)。 B.市場需求旺盛，量價持續(xù)上升。銅梁房地產(chǎn)市場正處于高速發(fā)展階段。目前，共有10余家開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，有13個項目在建，其中有8個項目在售，計110萬平方米。 C.銷售總量保持強勁上升勢頭。2008年共銷售4800 套，計49萬平方米；2009年共銷售6147 套，計64.5萬平方米，同比增加15.5萬平方米，增長31.65%；2010年共銷售

19、10914套，計110.75萬平方米，成交金額30億元。 D.銷售價格節(jié)節(jié)攀升。2008年住宅均價1765元/平方米，2009年均價2171元/平方米， 2010年銷售均價2701元/平方米，2011年2月銷售均價4034元/平方米。成交套數(shù)成交面積成交均價2.2.銅梁近兩年房地產(chǎn)成交月統(tǒng)計分析表銅梁近兩年房地產(chǎn)成交月統(tǒng)計分析表2009201020092010年銷售面積走勢圖年銷售面積走勢圖2009201020092010年銷售套數(shù)走勢圖年銷售套數(shù)走勢圖2009201020092010年銷售均價走勢圖年銷售均價走勢圖附：銅梁近兩年房地產(chǎn)成交統(tǒng)計詳細報表附：銅梁近兩年房地產(chǎn)成交統(tǒng)計詳細報表200

20、9年銷售統(tǒng)計報表2010年銷售統(tǒng)計報表2011年1-2月銷售統(tǒng)計報表3.3.銅梁銅梁20102010年房地產(chǎn)統(tǒng)計情況年房地產(chǎn)統(tǒng)計情況 2010年全年成交商品住房1091410914套110.75110.75萬萬平方米，金額約29.6429.64億億元，成交套數(shù)、面積比2009年同期6147套64.25萬平方米，上漲77.55%、72.37%。其中縣城區(qū)成交商品住房10463套106.44萬平方米；在縣城區(qū)所成交的商品住房中，有2811套被非銅梁籍（以身份證號區(qū)分）居民購買，面積30.48萬平方米，金額約7.69億元，套數(shù)占26.87%。 2010年成交均價2701.11元/平方米，比2009年

21、均價2127元/平方米上漲574.11元/平方米,漲幅26.99% 2010全年二手房成交3753套44.58萬平方米,比2009年交易3012套33.37萬平方米,套數(shù)、面積分別上漲24.60%、33.59%。 2010年全年開工項目33個68.33萬平方米，竣工27個76.59平方米。 2010年全年發(fā)放預(yù)售許可證77個107.92平方米，全縣現(xiàn)有預(yù)（銷）售15個76.31平方米。截止年底，尚未成交住房909套11.65萬平方米。4.4.銅梁房地產(chǎn)發(fā)展板塊分析銅梁房地產(chǎn)發(fā)展板塊分析銅梁城區(qū)房地產(chǎn)板塊可以劃分成兩個板塊新城板塊新城板塊白龍大道板塊白龍大道板塊歐鵬華府、歐鵬御景天下、歐鵬蘭亭雅

22、舍、普羅旺斯、龍騰盛世等龍軒大地、親水居、龍城御景、龍脈書院等龍城大道、中興路、迎賓大道金龍大道所圍合板塊白龍大道兩側(cè)區(qū)域區(qū)域樓盤發(fā)展目前銅梁重點發(fā)展區(qū)域，也是房地產(chǎn)開發(fā)熱點，高品質(zhì)樓盤眾多，本項目即在此區(qū)域銅梁各個政府機關(guān)所在區(qū)域，是銅梁下一步開發(fā)熱點，樓盤品質(zhì)與新城板塊相比稍微次一點。 市民購房意向性主要集中在新城板塊市民購房意向性主要集中在新城板塊。版塊內(nèi)有公園、體育館、醫(yī)院、學校等較好的市政及配套設(shè)施，以及未來行政中心概念，成為目前銅梁商品房銷售的一個亮點。 5.5.銅梁居民購買區(qū)域意向和購買動機銅梁居民購買區(qū)域意向和購買動機 投資性和改善性購房比例較大。投資性和改善性購房比例較大。從

23、20092010年城市人均居住面積和二手房交易情況可以看出，目前銅梁的投資性購房和改善性購房比例較大。成熟樓盤的空置率較高，世紀陽光小區(qū)是目前銅梁最成熟的新建小區(qū)，入住率也只有60%左右。4.4.銅梁土地供應(yīng)情況銅梁土地供應(yīng)情況 2007年供應(yīng)了2000畝土地，2008、2009年為300畝，2010年計劃供應(yīng)1000畝，目前已供250畝，正在掛牌的260畝，年底計劃再推出490畝（此數(shù)據(jù)時間為2010年9月)。2011年計劃供應(yīng)400畝。6.6.銅梁房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況銅梁房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況 銅梁縣住宅市場由商品房、拆遷安置房、政府廉租房、社會保障房組成。商品房供應(yīng)情況：2007-2010年8

24、月份已供應(yīng)土地2550畝，可建設(shè)340萬方（在2011年底前計劃再推出1150畝，可建設(shè)194萬方），均已獲得項目施工許可。2010年年底，已銷售277萬平方米，則則20112011年年1 1月后待售總量（或在建月后待售總量（或在建和待建總量）為和待建總量）為257257萬平方米。按每年銷售萬平方米。按每年銷售100100萬方計算，需要萬方計算，需要2.572.57年銷售完年銷售完畢畢。 2010年2012年保障房計劃如下：公租房供應(yīng)情況：計劃2010-2012年完成10萬方。廉租房供應(yīng)情況：計劃2010-2011年完成6萬方。截止現(xiàn)在為止，市場已供應(yīng)保障房4萬方。7.7.銅梁房地產(chǎn)市場理論需

25、求情況銅梁房地產(chǎn)市場理論需求情況 根據(jù)銅梁城市發(fā)展規(guī)劃，至2020年城市人口達到60萬人，人均居住面積按現(xiàn)在的41.64平方米計算（2004年版的銅梁總規(guī)是到2020年人均居住用地為20.82平方米，按2.0的容積率計41.64平方米），未來10年（含2011年，下同）住房需求量為： 6041.641752.521605.56 未來10年每年理論需求約為160.5萬方。8.8.銅梁樓盤品質(zhì)和檔次銅梁樓盤品質(zhì)和檔次 在建的成規(guī)模的高品質(zhì)樓盤較多，項目包裝水平較高。（澤京普羅旺斯、鷗鵬華府、龍軒大地、來新居清水灣、蘭亭別院、御景天下等）。 銅梁縣大型樓盤項目定位清晰，項目形象推廣及包裝水平受重慶影

26、響較大，整體水平較高，項目風格多樣，如龍軒大地、普羅旺斯屬于歐式風格，蘭亭別院、蘭亭雅舍屬于古典中式建筑，清水灣屬于濱江風情社區(qū)，鷗鵬華府屬于空中平層別墅，大部分樓盤都是先做項目示范園林景觀，精心打造售樓中心，展示項目形象，品質(zhì)都比較高。 目前在售項目主力戶型集中在120平方米的三房，且兩房面積集中在8095平方米，70平方米左右的兩房基本沒有，物業(yè)形態(tài)多為花園洋房。9.9.銅梁代表性樓盤展示銅梁代表性樓盤展示澤京澤京普羅旺斯普羅旺斯開發(fā)商：重慶澤京房地產(chǎn)開發(fā)公司地址：龍城大道建筑風格：歐式（法國風情）占地面積：285畝，總建筑面積50萬方，容積率2.0；一期19 萬方，基本售罄。建筑形態(tài)：花

27、園洋房和高層在售均價：花園洋房5600元/平方米,高層4700元/平方米.戶型面積：主力戶型三房兩廳120平方米（花園洋房） 三房兩廳105平方米帶空中院觀（高層） 項目一期主要由7幢51層花園洋房、9幢181層小高層和2幢251層高層住宅組成；二期主要由21幢5+1層花園洋房，以及9幢高層住宅組成。產(chǎn)品涵蓋平層、復(fù)式、躍層、單層院館、立體院館等歐鵬歐鵬御景天下御景天下開發(fā)商：重慶歐鵬房地產(chǎn)開發(fā)公司地址：中興大道建筑風格：時尚現(xiàn)代，中庭園林為香格里拉風情占地面積：89畝，建筑面積10.6萬平方米，容積率：2.0，建筑形態(tài)：高層電梯房（兩梯五戶）在售均價：4300元/平方米.戶型面積：主力戶型三

28、房兩廳125138平方米 銅梁最高檔次的高層電梯房銅梁最高檔次的高層電梯房, ,底層架空底層架空, ,五星級入戶大堂五星級入戶大堂, ,圍合式大中庭圍合式大中庭入戶大堂全景入戶大堂全景園林景觀全景入戶大堂局部入戶大堂局部龍軒大地龍軒大地開發(fā)商：重慶龍軒房地產(chǎn)開發(fā)地址：白龍大道建筑風格：西班牙風情占地面積：360畝，容積率：1.0 ,總建筑面積：24萬方，分二期完成,一期基 本售罄。建筑形態(tài)：一期為純花園洋房,二期為高層住宅在售均價：5500元/平方米(花園洋房)戶型面積：主力戶型三房兩廳130平方米 龍軒五星級酒店歐鵬蘭亭雅舍歐鵬蘭亭雅舍開發(fā)商：重慶歐鵬房地產(chǎn)開發(fā)地址：中興大道建筑風格：古典中

29、式風格占地面積：80畝，容積率：2.0，建筑面積10萬方。建筑形態(tài)：一期花園洋房,二期蘭亭別院為小高層板式住宅在售均價：4200元/平方米(板式小高層)戶型面積：主力戶型三房兩廳120平方米 小高層11+1主力戶型147平方米四房 板式小高層第一開盤3600（2010年10月）,第二次4000 （2010年12月）,預(yù)計今年4月份在開盤售價4700。銅梁房地產(chǎn)市場發(fā)展特征及趨勢銅梁房地產(chǎn)市場發(fā)展特征及趨勢產(chǎn)品主要特征：產(chǎn)品主要特征：建筑風格多樣化，洋派風格大受歡迎；從戶型面積來看，市場上的主力戶型偏大，中小戶型比重偏低，但中小戶型比重已呈現(xiàn)遞增的趨勢；戶型設(shè)計上比較創(chuàng)新，空中院館等贈送面積手段

30、多樣；從產(chǎn)品品質(zhì)來看，產(chǎn)品品質(zhì)普遍較高，接近主城。無論是建筑立面、園林景觀、小區(qū)配套等都比較有檔次；價格主要特征：價格主要特征：目前市場主流產(chǎn)品在高價位運行，再加上大面積，產(chǎn)品的總價直接拉高；區(qū)域與區(qū)域之間的價格跨度不大，維持在一個平穩(wěn)的水平；客源主要特征：客源主要特征：客源主要集中在政府公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層員工、個體工商戶以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)先富裕起來的階層；因非?？拷鞒牵浞倾~梁籍客戶所占比重較大；二次置業(yè)改善性住房需求是主流；市場發(fā)展趨勢：市場發(fā)展趨勢：從目前市場發(fā)展來看，新城板塊區(qū)域的樓盤仍然是客戶置業(yè)的首選，而隨著調(diào)控政策及房價上漲的影響，中小戶型的比重會隨之增加；小高層及高層將是將來客戶

31、的置業(yè)首選；產(chǎn)品的檔次和品質(zhì)將越來越高；房價上漲的幅度及速度將放緩；開發(fā)環(huán)境小結(jié)開發(fā)環(huán)境小結(jié)分分 類類對對 項目的影響項目的影響城市發(fā)展項目緊鄰銅梁熱點開發(fā)區(qū)域，有助于提升客戶購買信心。經(jīng)濟環(huán)境整體經(jīng)濟形勢向好，城鎮(zhèn)化率不斷提高，客戶購買力不斷增強，十分有利項目未來銷售。市場環(huán)境市場表現(xiàn)強勁，但相關(guān)調(diào)控政策的出臺會導(dǎo)致一部分投資客戶丟失，潛在客戶觀望。競爭環(huán)境區(qū)域市場表現(xiàn)良好，樓盤銷售價格集中在4200元/平米左右。產(chǎn)品產(chǎn)品定位定位五。項目定位五。項目定位地塊價值分析地塊價值分析項目檔次及品質(zhì)定位項目檔次及品質(zhì)定位建筑風格定位建筑風格定位戶型設(shè)計定位戶型設(shè)計定位附加值提升定位附加值提升定位營銷

32、定位營銷定位地塊價值分析（本體環(huán)境）地塊價值分析（本體環(huán)境）占地面積：27678容積率：不大于3.0建筑密度：不大于30%綠地率：不低于40%建筑高度：不高于60米基本指標基本指標國家電網(wǎng)國家電網(wǎng)地塊四至地塊四至地塊價值分析（本體環(huán)境）地塊價值分析（本體環(huán)境）南面正對面 西面北面國家電網(wǎng)辦公樓金龍大道東面 安置房待開發(fā)區(qū)域地塊價值分析（本體環(huán)境）地塊價值分析（本體環(huán)境）區(qū)域?qū)傩院晚椖繉傩越缍▍^(qū)域?qū)傩院晚椖繉傩越缍ū卷椖勘卷椖咳嗣窆珗@，城市客廳人民公園，城市客廳商商業(yè)業(yè)行行政政中中心心教育科技園區(qū)教育科技園區(qū)普羅旺斯普羅旺斯區(qū)域?qū)傩院晚椖繉傩越缍▍^(qū)域?qū)傩院晚椖繉傩越缍ǖ貕K價值分析（本體環(huán)境）地塊

33、價值分析（本體環(huán)境）區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩詤^(qū)域與老城區(qū)加快融合帶來市場機會未來的銅梁商業(yè)、文化和居住的核心區(qū)域開發(fā)熱度仍將持續(xù)，區(qū)域競爭較白熱化區(qū)域整體開發(fā)品質(zhì)較高，消費群體支付能力強項目屬性項目屬性地理位置稍偏，欠缺生活配套；緊鄰安置房，影響項目整體檔次道路系統(tǒng)完善，但可到達性、交通便捷程度不強地塊較小，不易形成項目規(guī)模和品牌效應(yīng)地塊價值分析（本體環(huán)境）地塊價值分析（本體環(huán)境）地塊地塊SWOT分析分析S S（優(yōu)勢）（優(yōu)勢）：緊鄰渝遂高速路出入口； 所在區(qū)域為銅梁目前開發(fā)熱點； 緊鄰玉泉公園WW（劣勢）：（劣勢）：地理位置相對偏僻 周邊配套目前非常欠缺； 交通不便捷（目前沒有公交車通行）； 緊鄰安置

34、房； 地塊價值分析（本體環(huán)境）地塊價值分析（本體環(huán)境）地塊地塊SWOT分析分析O O（機會）（機會）: : 地塊所在區(qū)域周邊為銅梁目前的開發(fā)熱點； 緊鄰銅梁將來的商業(yè)行政中心； 與銅梁知名樓盤普羅旺斯相鄰，可以借勢；T T（威脅）（威脅）：周邊區(qū)域不成熟，居民關(guān)注度相對較低； 房地產(chǎn)調(diào)控政策； 周邊安置房影響小區(qū)形象，消弱客戶置業(yè)積極性 周邊環(huán)境地塊價值分析地塊價值分析（本體環(huán)境）（本體環(huán)境） 小結(jié)小結(jié)地塊本身3.0容積率60米限高周邊環(huán)境及緊鄰安置房對項目影響較大地塊較小，容積率拆分有限本項目打造純高端住宅產(chǎn)品具有一定困難本項目打造純高端住宅產(chǎn)品具有一定困難區(qū)域?qū)傩院晚椖繉傩皂椖繖n次及物業(yè)形

35、態(tài)定位項目檔次及物業(yè)形態(tài)定位項目的檔次及品質(zhì)是由地塊本體環(huán)境和開發(fā)環(huán)境兩方面決定的。項目的檔次及品質(zhì)是由地塊本體環(huán)境和開發(fā)環(huán)境兩方面決定的。本體本體打造高端住宅產(chǎn)品具有困難不確定因素較多競爭樓盤檔次、品質(zhì)高市場市場本項目比較適宜打造中高端快銷型住宅產(chǎn)品本項目比較適宜打造中高端快銷型住宅產(chǎn)品項目檔次定位項目檔次定位項目檔次及物業(yè)形態(tài)定位項目檔次及物業(yè)形態(tài)定位項目物業(yè)形態(tài)定位項目物業(yè)形態(tài)定位地塊較小3.0的容積率，不易拆分30%以內(nèi)的建筑密度中高檔次品質(zhì)的需要板式小高層形成的圍合式小區(qū)板式小高層形成的圍合式小區(qū)圍合形成大中庭，便于打造高品質(zhì)的園林景觀，增強項目競爭力項目檔次及物業(yè)形態(tài)定位項目檔次及

36、物業(yè)形態(tài)定位板式平面布局板式平面布局一梯四戶 此種布局的好處：1.樓、電梯帶戶數(shù)多，利用率高，得房率高；2.單元總面寬小，土地利用率高；3.適用于容積率較高的設(shè)計；4.各戶通風較好，前面兩戶可形成對角通風，優(yōu)于每單元三戶的套型。建筑風格定位建筑風格定位 拓新紅城在榮昌的成功和澤京普羅旺斯在銅梁的成功驗證了獨具特色的洋派建筑風格在區(qū)縣房地產(chǎn)市場競爭中能占據(jù)有利地位。結(jié)合項目地塊具體情況和周邊市場競爭情況，本項目的建筑風格定位： 新古典主義建筑風格新古典主義建筑風格新古典主義建筑風格新古典主義建筑風格建筑風格定位建筑風格定位關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：懷舊浪漫、華貴典雅、時尚現(xiàn)代懷舊浪漫、華貴典雅、時尚現(xiàn)代新

37、古典主義風格。新古典主義風格。新古典主義風格其實就是經(jīng)過改良的古典主義風格。一方面保留了材 質(zhì)、色彩的大致風格，仍然可以很強烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚 的文化底蘊，同時又摒棄了過于復(fù)雜的機理和裝飾，簡化了線條。新古典主義建筑。新古典主義建筑。新古典主義建筑則將古典的繁雜雕飾經(jīng)過簡化，并與現(xiàn)代的材質(zhì)相結(jié) 合，呈現(xiàn)出古典而簡約的新風貌，是一種多元化的思考方式。將懷古 的浪漫情懷與現(xiàn)代人對生活的需求相結(jié)合，兼容華貴典雅與時尚現(xiàn) 代，反映出后工業(yè)時代個性化的美學觀念和文化品位。建筑風格定位建筑風格定位符號元素：符號元素：下層通常用重塊石或畫出仿石砌的線條，中段用古希臘、古羅 馬的五種柱式，檐口及天花

38、周邊用西洋線腳裝飾，正面檐口或 門柱上往往以三角形山花裝飾，與底層重塊石互相呼應(yīng)，有的 還在屋頂沿街或轉(zhuǎn)角部位加穹窿頂閣樓亭。色彩：色彩：在色彩上以大面積淺色為主。 市場取向：市場取向：新古典主義經(jīng)典、優(yōu)雅、莊重、人性、理性的部分為高端住宅 的消費階層所接受，因此正在成為當今中國高端住宅市場最強 勢的聲音。新古典主義風格建筑語言和符號元素新古典主義風格建筑語言和符號元素建筑風格定位建筑風格定位新古典主義風格建筑造型手法新古典主義風格建筑造型手法l 新古典主義三段式構(gòu)圖，在高層住宅中可以采取頂部退臺、局部變色等手法加以體現(xiàn)。l 以更加自由的三段式構(gòu)圖關(guān)系以及厚重的體量感，體現(xiàn)古典淵源頂部退臺處理

39、局部變色形成三段式構(gòu)圖建筑風格定位建筑風格定位新古典主義風格建筑造型手法新古典主義風格建筑造型手法l 將古典元素進行抽象化、符號化的現(xiàn)代表達。l 抽象的古典主義以簡化的方法，或者說用寫意的方法，把抽象出來的古典建筑元素或符號巧妙地融人建筑中，使古典的雅致和現(xiàn)代的簡潔得到完美的體現(xiàn)。柱廊、檐部、拱券可以以一種簡化的形式表現(xiàn)出來，簡潔有力的顯示現(xiàn)代技術(shù)和時代精神。（引入古典柱式）北京龍湖唐寧ONE 引入古典屋頂元素并加以現(xiàn)代材料表達建筑風格定位建筑風格定位新古典主義風格建筑造型手法新古典主義風格建筑造型手法l 融入現(xiàn)代感的標志性元素，凸顯古典之“新”l 新古典主義建筑豐富的立面設(shè)計足以支撐建筑的功

40、能需求，從而在建筑表面可以增加鋼構(gòu)雨篷、玻璃幕墻、外飄窗、角窗、落地窗和各種形式不同的陽臺，更好的滿足了人們對新生活的要求，建筑形象也更加生機勃勃。新古典主義風格建筑案例新古典主義風格建筑案例建筑風格定位建筑風格定位棕櫚泉國際公寓建筑風格定位建筑風格定位新古典主義風格建筑案例新古典主義風格建筑案例棕櫚泉國際公寓建筑風格定位建筑風格定位新古典主義風格建筑案例新古典主義風格建筑案例晉愉天意晉愉天意建筑風格定位建筑風格定位新古典主義風格建筑案例新古典主義風格建筑案例晉愉天意晉愉天意建筑風格定位建筑風格定位新古典主義風格建筑案例（園林）新古典主義風格建筑案例（園林）建筑風格定位建筑風格定位園林景觀定位

41、園林景觀定位 本項目的園林景觀一定要與新古典主義的建筑風格相一致，互相呼應(yīng)打造精品園林景觀。 采用半地庫設(shè)計（或者底層架空），形成立體化景觀，增加景觀面 注重公共空間的景觀營造，使得老人、兒童以及多動能活動場自然融入社區(qū)景觀建筑風格定位建筑風格定位園林景觀定位園林景觀定位 結(jié)合本項目地勢特點，項目景觀設(shè)計亮點之一是可采用下沉式廣場設(shè)計。可以把幼兒園、兒童游樂區(qū)放在下面。 在上、下廣場的梯坎的景觀上要注意細節(jié)處理，景觀設(shè)計要有立體感，達到廣場上面的景觀和廣場上的景觀形成一體的感覺新古典主義建筑風格再欣賞新古典主義建筑風格再欣賞新古典主義建筑風格欣賞案例新古典主義建筑風格欣賞案例新古典主義建筑風格

42、欣賞案例新古典主義建筑風格欣賞案例新古典主義建筑風格欣賞案例新古典主義建筑風格欣賞案例新古典主義建筑風格欣賞案例新古典主義建筑風格欣賞案例戶型設(shè)計及配比定位戶型設(shè)計及配比定位可變戶型深受客戶追捧2012年面試戶型將以中小戶型為主應(yīng)與樓盤檔次品質(zhì)相應(yīng)居住質(zhì)量要高要具有一定的競爭力戶型設(shè)計一定要滿足戶型設(shè)計及配比定位戶型設(shè)計及配比定位戶型設(shè)計一定要創(chuàng)新，有增值空間戶型設(shè)計一定要創(chuàng)新，有增值空間引入入戶花園、空中庭院，甚至把凸窗也可以考慮設(shè)計引入入戶花園、空中庭院，甚至把凸窗也可以考慮設(shè)計成可贈送面積，從而提升附加價值成可贈送面積，從而提升附加價值戶型設(shè)計及配比定位戶型設(shè)計及配比定位入戶花園類增值入

43、戶花園類增值 贈送一半面積，入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒適度。 戶型設(shè)計及配比定位戶型設(shè)計及配比定位空中院館類增值空中院館類增值 贈送一半面積，空中庭院將室外景觀引入室內(nèi)，創(chuàng)造更私密的半室外空間，也可靈活用于擴大室內(nèi)空間。贈送面積效率非最高，但實用性較強。 凸窗類增值凸窗類增值戶型設(shè)計及配比定位戶型設(shè)計及配比定位 利用凸窗面積全贈送，擴大空間容量?？筛鶕?jù)情況，在中小戶型中運用倒凸窗，中大戶型中運用正凸窗 凸窗面積贈送限制：當凸窗高度小于2.20米，或凸窗進深不大于0.60米時，凸窗部分不計算建筑面積 注：落地凸窗進深不宜過大，否注：落地凸窗進深不宜過大，否則會影響室內(nèi)

44、采光效則會影響室內(nèi)采光效在本項目中的應(yīng)用在本項目中的應(yīng)用戶型方案評價： 本方案中空布局和端戶型的入戶花園設(shè)計，實現(xiàn)全明廚明衛(wèi)?？蛷d3.9m開間和90 m2內(nèi)小三室是最大亮點。如用于18層以上住宅，圖中標識的樓梯處可調(diào)整為剪刀梯，滿足消防設(shè)計規(guī)范。可修改成空中院可修改成空中院觀，成可變戶型觀，成可變戶型戶型設(shè)計及配比定位戶型設(shè)計及配比定位戶型方案評價：戶型方案評價：一單元5戶，土地利用率高。B2戶型配休閑陽臺，B3戶型帶入戶花園，小套型高品質(zhì)。右圖為18層設(shè)計方案，如改為21層以上，可將圖中標識樓梯改為兩部剪刀梯，適當調(diào)整B3戶型廚房、餐廳布局。戶型戶型套型套型建筑面積建筑面積套內(nèi)面積套內(nèi)面積B

45、11室2廳1衛(wèi)54.3545.70B22室2廳1衛(wèi)79.7867.09B33室2廳2衛(wèi)89.5579.30戶型設(shè)計及配比定位戶型設(shè)計及配比定位在本項目中的應(yīng)用在本項目中的應(yīng)用戶型設(shè)計及配比定位戶型設(shè)計及配比定位戶型配比分析戶型配比分析銅梁銅梁812812月各面積區(qū)間銷售走勢圖月各面積區(qū)間銷售走勢圖戶型配比定位戶型配比定位戶型設(shè)計及配比定位戶型設(shè)計及配比定位 根據(jù)銅梁去年的各戶型成交趨勢及未來市場戶型預(yù)期走勢，定位本項目各個戶型比例如下：套型套型面積區(qū)間面積區(qū)間（建筑面積）（建筑面積）比例比例二室二廳一衛(wèi)6070 20%二室二廳二衛(wèi)7090 （空中院觀型）45%三室二廳二衛(wèi)90110 （空中院觀

46、型）20%三室二廳二衛(wèi)110125 15%附加值提升定位附加值提升定位 精裝修精裝修 精裝修標準精裝修標準 精裝修價格精裝修價格 精裝修風格精裝修風格設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施 常規(guī)設(shè)備設(shè)施常規(guī)設(shè)備設(shè)施 新技術(shù)運用新技術(shù)運用社區(qū)配套社區(qū)配套 會所會所 商業(yè)商業(yè) 幼兒園幼兒園 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù) 服務(wù)等級服務(wù)等級 服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容附加值一般情況從以下幾方面考慮 針對本項目定位為從新技術(shù)的運用如智能家居系統(tǒng)和修建高級針對本項目定位為從新技術(shù)的運用如智能家居系統(tǒng)和修建高級會所（先期修建可作售房部用）兩方面來提升產(chǎn)品附加值會所（先期修建可作售房部用）兩方面來提升產(chǎn)品附加值。附加值提升定位附加值提升定位會所：社區(qū)配套服務(wù)功能先行體驗會所：社區(qū)配套服務(wù)功能先行體驗區(qū)區(qū) 由于項目所在地理位置目前來看還較偏，周邊配套不成熟，為增加項目前