房地產(chǎn)知識(shí)-戶型

1、戶型概念戶型概念n 戶型，是在現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一種是在現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一種對(duì)房屋住宅類型的新的簡稱對(duì)房屋住宅類型的新的簡稱。 戶型分類戶型分類n 常見的戶型有平層戶型、躍層戶型、錯(cuò)層戶型、平層戶型、躍層戶型、錯(cuò)層戶型、復(fù)式戶型復(fù)式戶型。n平層戶型平層戶型n戶型的一種，一般是指一套房屋的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間均處于同一層面上。n 躍層戶型躍層戶型n所謂躍層就是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)

2、生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。其優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。n 錯(cuò)層戶型錯(cuò)層戶型n 錯(cuò)層式戶型，其正規(guī)學(xué)名應(yīng)該是“多層面梯級(jí)躍升式住宅”。即一套住宅有兩個(gè)或兩個(gè)以上的層面，但又不同于一般劃一的簡單的上下兩層躍層式住宅房型。每套住宅房型的平面，其不同使用功能不在同一平面層上，形成多個(gè)不同標(biāo)高平面的使用空間和變化的視覺效果。不同的錯(cuò)層形成了不同的功能區(qū)。l 錯(cuò)層戶型錯(cuò)層戶型 位置示意圖位置示意圖位置示意圖位置示意圖位置示意圖位置示意圖n復(fù)式戶型復(fù)式戶型n復(fù)式戶型在概念上是一層，復(fù)式戶型是受躍層式住宅啟發(fā)而

3、創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層戶型(通常層高2.8米x2) ，高于平層戶型(通常層高2.8米)，戶內(nèi)設(shè)樓梯，中間樓板也即上層的地板。具備了省地、省工、省料又實(shí)用的特點(diǎn)。雖然復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有部分戶型朝向不佳、自然通風(fēng)采光較差，層高過低、隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差等缺點(diǎn)，但其精巧實(shí)用，經(jīng)濟(jì)性較明顯，在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。l 復(fù)式戶型復(fù)式戶型空間示意空間示意空間示意空間示意p開 間： 一間房屋的面寬，即兩條橫向軸線之間的距離。p進(jìn) 深： 一間房屋

4、的深度，即兩條縱向軸線之間的距離。p朝 向： 朝：門的位置；向：房子的方向。朝向一般是指房屋或門窗坐落的方向。p采 光： 為保證人們生活、工作或生產(chǎn)活動(dòng)具有適宜的光環(huán)境，使建筑物內(nèi)部使用空間取得的天然光照度滿足使用、安全、舒適、美觀的要求的技術(shù)。p標(biāo)準(zhǔn)層： 平面布置相同的住宅樓層。p層 高：上下兩層樓面或樓面與地面的垂直距離。p凈 高： 樓面或地面至上部樓板底面、梁底或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。 層高=室內(nèi)凈高+樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫室內(nèi)凈高。商品房買賣合同中一般是就層高進(jìn)行約定，而許多買受人在交房驗(yàn)收時(shí)測量的是室內(nèi)凈高，忽視了樓板厚度。p使用率=使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示.

5、p建筑面積 = 套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偣步ㄖ娣ep套內(nèi)建筑面積：房屋按套計(jì)算建筑面積，不包括公攤面積； 套內(nèi)建筑面積使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺(tái)面積。 注：陽臺(tái)面積按一半計(jì)算。 p使用面積:指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積,以使用空間的水平投影面積計(jì)算，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積和陽臺(tái)面積。 建筑面積，套內(nèi)建筑面積和使用面積，三者當(dāng)中最大的就是建筑面積。得房率：是值可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積之比。得房率=套內(nèi)建筑面積/總建筑面積得房率一般：高層得房率75-78%小高層80-85%多層88-92%AB若：A套內(nèi)建筑面積為90平方米B套內(nèi)建筑面積為110平方米公攤面積為40平

6、方米則：A套：公攤面積為18平方米總建筑面積為108平方米得房率為83.3%B套：公攤面積為22平方米總建筑面積為132平方米得房率為83.3%得房率p去不去，看位置p行不行，看戶型行不行，看戶型p定不定，看價(jià)格 p理想的戶型是能把住宅本身的功能性、舒適性以及審美性完美融合在一起，使以人為本的居住理念得到最好詮釋。p沒有絕對(duì)的好戶型，只有最滿足居住者需求的戶型。p絕大多數(shù)人沒有豐富的住房經(jīng)驗(yàn)，很多人也搞不清自己真正的戶型需求，因此需要專業(yè)、客觀的戶型指導(dǎo)。p 采光要好，通風(fēng)流暢，最好能有穿堂風(fēng)，朝向的選擇通常以朝南最佳，朝東西次之，朝北最次，除了朝向，窗景也非常重要 。p 交通空間、流線簡潔順

7、暢為宜，盡量減少不可利用的交通空間面積，交通流線組織應(yīng)考慮清潔度由外到內(nèi)逐漸清潔。p盡可能重視臥室的采光效果。起居室、廚房、衛(wèi)生間的采光效果依次類推。 p客廳臥室分離，廚房餐廳分離，但要相互挨著，戶門不宜直接對(duì)著客廳 p客廳中的門盡可能減少，還應(yīng)寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野 p臥室應(yīng)當(dāng)安靜、舒適、私密、安全，主次臥區(qū)分嚴(yán)格，主臥室最好有好的朝向，窗戶朝陽，采光通風(fēng)要好 p衛(wèi)生間干濕分離，與主臥室的位置要近，不宜正對(duì)客廳和餐廳，不宜與廚房緊連 p廚房直接對(duì)外采光、通風(fēng) p陽臺(tái)最好與客廳相連，如果條件允許，陽臺(tái)應(yīng)大一些，能有兩個(gè)就更好了 p面積較大的套型應(yīng)設(shè)有儲(chǔ)藏空間，儲(chǔ)藏室可不采光通風(fēng)

8、客戶在購房時(shí)考慮居室各部分的客戶在購房時(shí)考慮居室各部分的優(yōu)先順序：優(yōu)先順序：p客廳：方正好用（面積、家私布置、布局等）p主臥室：合理性（面積、采光）、私密性p餐廳：相對(duì)獨(dú)立，通風(fēng)采光p廚房：寬敞實(shí)用，有服務(wù)陽臺(tái)p衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性p次臥室：作書房、客房適宜p陽臺(tái)：觀景陽臺(tái)的休閑性、觀賞性，生活陽臺(tái)的實(shí)用p住宅的住宅的“八大八大”使用功能使用功能n 起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲(chǔ)藏、工作、起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲(chǔ)藏、工作、學(xué)習(xí)、陽臺(tái)學(xué)習(xí)、陽臺(tái)p住宅的住宅的“三類三類”空間空間n公共空間：客廳、餐廳、觀景陽臺(tái)公共空間：客廳、餐廳、觀景陽臺(tái)n私密空間：臥室、書房、衣帽間、主臥衛(wèi)生私密空間：臥室、書

9、房、衣帽間、主臥衛(wèi)生間間n服務(wù)空間：廚房、公用衛(wèi)生間、工人房、儲(chǔ)服務(wù)空間：廚房、公用衛(wèi)生間、工人房、儲(chǔ)藏間、生活陽臺(tái)藏間、生活陽臺(tái) p動(dòng)靜分區(qū)：動(dòng)靜分區(qū)：活動(dòng)區(qū)和休息區(qū)分開活動(dòng)區(qū)和休息區(qū)分開n動(dòng)區(qū)：動(dòng)區(qū)：客廳、餐廳和廚房應(yīng)靠近入戶門設(shè)置客廳、餐廳和廚房應(yīng)靠近入戶門設(shè)置 n靜區(qū)靜區(qū) ：臥室、書房位置應(yīng)比較深入臥室、書房位置應(yīng)比較深入n動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間：動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間：衛(wèi)生間應(yīng)方便使用，室內(nèi)交通衛(wèi)生間應(yīng)方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷線盡可能便捷p平面戶型也可以作到“動(dòng)靜分區(qū)”動(dòng)區(qū)動(dòng)區(qū)靜區(qū)靜區(qū)空間尺度合理-客廳n空間獨(dú)立客廳開口不宜過多，要有兩面完整的墻n方正開闊要留出擺放家具的完整空間，實(shí)用的布局n

10、長寬比不應(yīng)失調(diào)進(jìn)深與面寬之比不應(yīng)大于2：1n入口設(shè)玄關(guān)住宅內(nèi)外的過渡空間，避免廳內(nèi)被外人一目了然，保障私密性點(diǎn)評(píng)：客廳開口過多，使很多面積浪費(fèi)成為交通面積戶型設(shè)計(jì)的合理性空間尺度合理-餐廳n相對(duì)獨(dú)立至少有兩面墻夾一角與客廳既有關(guān)系又有分隔與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨(dú)立成區(qū)點(diǎn)評(píng)：客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎無法利用，廚房開門位置使客廳家具無法擺放。修改后既有玄關(guān)，又使餐廳相對(duì)獨(dú)立戶型設(shè)計(jì)的合理性p餐廳雖然與客廳形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角(兩面墻夾角)，周邊門開口過多，幾乎成為過道，不便使用?？臻g尺度合理-廚房n靠近餐廳n西廚可與餐廳結(jié)合n距離大門不能太遠(yuǎn)n直接對(duì)外采光采風(fēng)n有一定長度的臺(tái)面擺放

11、電器、煤氣灶、水槽等設(shè)備n廚廁最好不要緊鄰n最好帶一工作陽臺(tái)約89點(diǎn)評(píng)：工作陽臺(tái)既可減少廚房的油煙味，又可增加空間的通透性，而不算面積的設(shè)備平臺(tái)則增加了實(shí)際使用面積，復(fù)合式廚房等空間細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)也是可圈可點(diǎn)。戶型設(shè)計(jì)的合理性空間尺度合理-臥室n主臥明顯大于次臥，進(jìn)深面寬可適當(dāng)增加南向朝向，比客廳的朝向要求更甚大戶型的主臥最好帶獨(dú)立衛(wèi)生間和步入式衣帽間確保私密性，最好布置的深一些n次臥面積宜大于10平方米，面寬盡量保證在3米以上點(diǎn)評(píng)：帶獨(dú)立衛(wèi)生間和衣帽間的主臥戶型設(shè)計(jì)的合理性空間尺度合理-衛(wèi)生間n應(yīng)有明窗通風(fēng)和采光n公共衛(wèi)生間做到干濕分離n僅有一個(gè)衛(wèi)生間的時(shí)候，要離主臥近些，避免不必要的穿堂越室點(diǎn)

12、評(píng)：創(chuàng)新設(shè)計(jì)，浴室雙開門兩用，節(jié)約面積戶型設(shè)計(jì)的合理性空間尺度合理-陽臺(tái)n保證客廳有良好的視野和采光n在面積允許的可能下，將陽臺(tái)設(shè)在客廳，不要設(shè)在主臥，以免因?yàn)樯钪械牧酪滦蓍e等經(jīng)過主人的臥室，影響主人休息n工作陽臺(tái)宜設(shè)置在北面，與廚房結(jié)合85雙陽臺(tái)設(shè)置，南北通透89北向陽臺(tái)與廚房相連，便于置放小雜物。戶型設(shè)計(jì)的合理性正確認(rèn)識(shí)戶型的優(yōu)劣勢L型經(jīng)典整體廚房：遵循典型操作習(xí)慣，空間充足、流暢省力。約4.3米的客廳面寬：與傳統(tǒng)校戶型約3.6米面寬相比，更顯得大氣通透。預(yù)留三房套內(nèi)布局：房間功能隨心設(shè)置，居家款客、子女成長、個(gè)人愛好，盡享無限可能。三分離式衛(wèi)生間：淋浴間、盥洗室、廁所間各主其事，多人可

13、同步使用，保證隱私互不干擾。廚房位置布置于戶型正中，對(duì)于臥室起居室有影響餐廳略顯擁擠兩個(gè)房間均較小，布局尷尬與主臥距離遠(yuǎn)，實(shí)際使用的不方便，個(gè)人喜好90平方米三房，緊湊，經(jīng)濟(jì)實(shí)用四進(jìn)深設(shè)計(jì)，交流流線重疊，采光問題戶型優(yōu)劣勢評(píng)價(jià)優(yōu)點(diǎn)：n 戶型方正，便于布置各類家具。n 動(dòng)靜分區(qū)，起居方便。建筑面積156平方米缺點(diǎn)：n 臥室面積分配不合理：在臥室的面積配備上，通常主臥應(yīng)加大，而小臥室常用來做老人房/客房/書房。該戶型三個(gè)臥室面積相當(dāng)，且將主臥室布置在北向，大大降低了主臥的舒適度。n 交通面積過于浪費(fèi)：接近客廳面積1/4至1/5的區(qū)域都被長長的過道占去。客廳有效使用面積大大降低了。n 餐廳采光不理想：餐廳采光較差，不利于營造舒適的就餐環(huán)境。n 衛(wèi)生間不采光：雖然做到了次衛(wèi)干濕分離，但公共衛(wèi)生間潔具擺放不合理。主衛(wèi)、次衛(wèi)均為黑房，通風(fēng)采光不