上新聚仁海寶山蘊(yùn)川路地塊項(xiàng)目前期定位報(bào)告ppt43

1、evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）寶山蘊(yùn)川路項(xiàng)目報(bào)告寶山蘊(yùn)川路項(xiàng)目報(bào)告2009.10evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam

2、 group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）報(bào)告提綱報(bào)告提綱第一部分第一部分 宏觀背景理解宏觀背景理解第二部分第二部分 項(xiàng)目運(yùn)作方向項(xiàng)目運(yùn)作方向第三部分第三部分 項(xiàng)目物業(yè)研判項(xiàng)目物業(yè)研判evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）第一部分第一部分 宏觀背景理解宏觀背景理解evalnating myself evalnating myse

3、lf & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）上海宏觀市場(chǎng)表現(xiàn)上海宏觀市場(chǎng)表現(xiàn)供求方面：供求方面：自09年1月起，上海個(gè)月份的供求均表現(xiàn)為供不應(yīng)求的狀況，截止到8月底，市場(chǎng)的供求比為0.676;價(jià)格方面：價(jià)格方面：近期市場(chǎng)成交價(jià)格上升較為迅速，價(jià)格平臺(tái)已經(jīng)從年初的13000元上升16000元，增幅為23.1%；信貸增幅過(guò)大，市場(chǎng)通貨預(yù)期高，作為較好保值產(chǎn)品，房產(chǎn)需求回升明顯，目前股市信貸增幅過(guò)大，市場(chǎng)通貨預(yù)期

4、高，作為較好保值產(chǎn)品，房產(chǎn)需求回升明顯，目前股市等行情不穩(wěn)，房地產(chǎn)將成為最大的收益行業(yè)，未來(lái)的預(yù)期較為樂(lè)觀；等行情不穩(wěn)，房地產(chǎn)將成為最大的收益行業(yè)，未來(lái)的預(yù)期較為樂(lè)觀；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）各環(huán)線(xiàn)片區(qū)的供求表現(xiàn)各環(huán)線(xiàn)片區(qū)的供求表現(xiàn)0808一季度一季度0808二季度二季度0808三季度三季度0808四季度四季度0909一季

5、度一季度0909二季度二季度0909三季度三季度供應(yīng)供應(yīng)去化去化供應(yīng)供應(yīng)去化去化供應(yīng)供應(yīng)去化去化供應(yīng)供應(yīng)去化去化供應(yīng)供應(yīng)去化去化供應(yīng)供應(yīng)去化去化供應(yīng)供應(yīng)去化去化內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)33.091634.3827.232.1611.322.6614.210.321.5926.550.2320.1842內(nèi)中內(nèi)中環(huán)環(huán)16.0618.856.5844.721.7417.429.042112.241.82463.949.152中外中外環(huán)環(huán)41.5542.837.6144.444.8127.249.4435.339.147.447.277.846.459.6外郊外郊環(huán)環(huán)103.63105.3128.68143.61

6、32.6598.7148.3110120.1137.6229.5353.7202.6248.9郊外郊外環(huán)環(huán)27.5532.616.8139.738.1122.812.8320.0610.672649.452.644.461.3內(nèi)環(huán)片區(qū)：內(nèi)環(huán)片區(qū)：供應(yīng)出現(xiàn)萎縮，09年季度供應(yīng)基本在20萬(wàn)方左右，相比08年下降10萬(wàn)方左右，但在成交方面有上升趨勢(shì)；外郊環(huán)片區(qū)：外郊環(huán)片區(qū)：該區(qū)域是市場(chǎng)主力的供求區(qū)域，市場(chǎng)份額方面基本占到全部的60%左右，季度供求在200萬(wàn)方左右；郊外環(huán)片區(qū)郊外環(huán)片區(qū)：市場(chǎng)潛力區(qū)域，市場(chǎng)供求上升較為明顯，季度供求在50萬(wàn)方，相比08年上升10萬(wàn)方左右；受土地供應(yīng)的影響，市中心供求矛盾

7、將日益突出，客源將逐步流向郊環(huán)線(xiàn)區(qū)域；受土地供應(yīng)的影響，市中心供求矛盾將日益突出，客源將逐步流向郊環(huán)線(xiàn)區(qū)域；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）各環(huán)線(xiàn)片區(qū)價(jià)格走勢(shì)各環(huán)線(xiàn)片區(qū)價(jià)格走勢(shì)價(jià)格價(jià)格0808一季度一季度0808二季度二季度0808三季度三季度0808四季度四季度0909一季度一季度0909二季度二季度0909三季度三季度增幅增幅

8、內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)環(huán)內(nèi)277973584428310261902751732163368769079907932.7%32.7%內(nèi)中環(huán)內(nèi)中環(huán)223252374221679179701872721034283245999599926.9%26.9%中外環(huán)中外環(huán)124651455214702140781330615619186746209620949.8%49.8%外郊環(huán)外郊環(huán)96951131310998105211004111012126502955295530.5%30.5%郊外環(huán)郊外環(huán)73169312917297608616915099602644264436.1%36.1%內(nèi)環(huán)以及中環(huán)片區(qū)的價(jià)格已經(jīng)

9、達(dá)到內(nèi)環(huán)以及中環(huán)片區(qū)的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到20000元以上，與外郊環(huán)的價(jià)格差異日益拉大，受元以上，與外郊環(huán)的價(jià)格差異日益拉大，受價(jià)格引導(dǎo)，客源也將逐步流向外部區(qū)域；價(jià)格引導(dǎo)，客源也將逐步流向外部區(qū)域；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）寶山交通出行優(yōu)勢(shì)寶山交通出行優(yōu)勢(shì)市中心市中心寶山區(qū)寶山區(qū)七號(hào)線(xiàn)一號(hào)線(xiàn)三號(hào)線(xiàn)寶山區(qū)與市中心已經(jīng)完全緊密連接，目

10、前是各區(qū)中與市區(qū)聯(lián)系最為緊密的片區(qū)；寶山區(qū)與市中心已經(jīng)完全緊密連接，目前是各區(qū)中與市區(qū)聯(lián)系最為緊密的片區(qū)；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）宏觀背景結(jié)論宏觀背景結(jié)論上海市場(chǎng)整體表現(xiàn)良好，同時(shí)受供應(yīng)、價(jià)格的導(dǎo)向，更多表現(xiàn)為外擴(kuò)的上海市場(chǎng)整體表現(xiàn)良好，同時(shí)受供應(yīng)、價(jià)格的導(dǎo)向，更多表現(xiàn)為外擴(kuò)的趨勢(shì)；趨勢(shì)；而寶山在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、空間距離、交通動(dòng)

11、線(xiàn)方面體現(xiàn)與市區(qū)的緊密聯(lián)系，而寶山在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、空間距離、交通動(dòng)線(xiàn)方面體現(xiàn)與市區(qū)的緊密聯(lián)系，寶山正逐步融入到市中心；寶山正逐步融入到市中心；結(jié)合宏觀發(fā)展趨勢(shì)以及城市外擴(kuò)的影響，項(xiàng)目完全有機(jī)會(huì)借助寶山的優(yōu)結(jié)合宏觀發(fā)展趨勢(shì)以及城市外擴(kuò)的影響，項(xiàng)目完全有機(jī)會(huì)借助寶山的優(yōu)勢(shì)條件吸引寶山中部片區(qū)乃至北區(qū)的中高端客源；勢(shì)條件吸引寶山中部片區(qū)乃至北區(qū)的中高端客源；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam

12、 group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）第二部分第二部分 項(xiàng)目運(yùn)作定位項(xiàng)目運(yùn)作定位evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）新城定位新城定位上海中心城寶山部分：上海中心城寶山部分：寶山外環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的地區(qū)是上海中心城區(qū)的組成部分。以完善城市功能、改善居住條件、提升生活質(zhì)量為規(guī)劃目標(biāo)新城部分：新城部分：由淞寶、楊行和顧村構(gòu)成的組合新城空

13、間格局，新城用地規(guī)模55平方公里，人口規(guī)模5560萬(wàn)。產(chǎn)業(yè)區(qū)部分：產(chǎn)業(yè)區(qū)部分：以寶鋼、寶山工業(yè)園區(qū)為主體，與羅店、羅涇和月浦等新市鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的寶山北部綜合工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)?！皟奢S兩軸”： 東西向綜合發(fā)展軸，即以現(xiàn)代新興城市功能（現(xiàn)代服務(wù)業(yè)）發(fā)展為重點(diǎn)。南北向城市功能拓展軸：即以城鎮(zhèn)發(fā)展為重點(diǎn)的沿滬太路。寶山發(fā)展空間格局寶山發(fā)展空間格局 “三分區(qū)三分區(qū)”“一帶一帶”： 沿江功能發(fā)展帶，即以精品鋼和延伸產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物流航運(yùn)業(yè)和觀光旅游業(yè)為特色的長(zhǎng)江、黃浦江濱江發(fā)展帶。寶山重點(diǎn)發(fā)展的片區(qū)，最體現(xiàn)寶山未來(lái)居住價(jià)值的區(qū)域；寶山重點(diǎn)發(fā)展的片區(qū)，最體現(xiàn)寶山未來(lái)居住價(jià)值的區(qū)域；是上海北部功能發(fā)展軸線(xiàn)上的重要節(jié)點(diǎn)和上海

14、中心城功能的延伸區(qū)與拓展區(qū)； evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）片區(qū)形象片區(qū)形象n品牌：品牌：百聯(lián)集團(tuán)是中國(guó)國(guó)內(nèi)最大的流通產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，是全中國(guó)最大、最具影響力的品牌之一；n規(guī)模：規(guī)模：建筑面積達(dá)7.3萬(wàn)平方米，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體的一站式大型購(gòu)物中心，5公里半徑范圍內(nèi)最大且唯一的大型商業(yè)中心。n商家：商家：東方商廈入主北上

15、海，代表了區(qū)域最高端的商業(yè)形象；高端形象正在逐步樹(shù)立，新城區(qū)域的核心價(jià)值得到認(rèn)可；高端形象正在逐步樹(shù)立，新城區(qū)域的核心價(jià)值得到認(rèn)可；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）交通屬性交通屬性寶安公路站項(xiàng)目位置北上海商業(yè)北上海商業(yè)廣場(chǎng)廣場(chǎng)步行步行5分鐘即可到地鐵站，具備便捷的交通屬性；分鐘即可到地鐵站，具備便捷的交通屬性；evalnating

16、 myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）結(jié)論結(jié)論1 1處于寶山新城的核心地段，體現(xiàn)出高端的都市形象，項(xiàng)目完全具備運(yùn)作處于寶山新城的核心地段，體現(xiàn)出高端的都市形象，項(xiàng)目完全具備運(yùn)作寶山高端個(gè)案的區(qū)位背景；寶山高端個(gè)案的區(qū)位背景；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence&

17、; seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）寶山市場(chǎng)表現(xiàn)寶山市場(chǎng)表現(xiàn)供求方面：供求方面：09年市場(chǎng)月均供應(yīng)量基本在10萬(wàn)方左右，略高于08年，但成交量上升明顯，09年成交123萬(wàn)方，供求比表現(xiàn)為0.83，市場(chǎng)供不應(yīng)求;價(jià)格方面：價(jià)格方面：08年價(jià)格以下行為主，到08年12月價(jià)格下降至10231元，09年市場(chǎng)表現(xiàn)為平穩(wěn)上升，到9月成交價(jià)格在13346元左右，比1月份上升3100元左右，增幅表現(xiàn)為31.8%；市場(chǎng)環(huán)境得到反轉(zhuǎn)，量?jī)r(jià)均處于上升期，開(kāi)盤(pán)個(gè)案均售罄，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的宏觀背景

18、市場(chǎng)環(huán)境得到反轉(zhuǎn)，量?jī)r(jià)均處于上升期，開(kāi)盤(pán)個(gè)案均售罄，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的宏觀背景較為樂(lè)觀；較為樂(lè)觀；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）寶山各板塊市場(chǎng)表現(xiàn)寶山各板塊市場(chǎng)表現(xiàn)楊行楊行11918顧村顧村11883大場(chǎng)大場(chǎng)14249月浦月浦9454羅店羅店13272張廟張廟18138淞南高境淞南高境13602淞寶淞寶14148大華大華19600楊行為

19、寶山主要的供求區(qū)域，板塊已經(jīng)作為客源主要考慮居住的區(qū)域，人氣較高；楊行為寶山主要的供求區(qū)域，板塊已經(jīng)作為客源主要考慮居住的區(qū)域，人氣較高；楊行與張廟等區(qū)域價(jià)格落差明顯，伴隨張廟供應(yīng)的減少，片區(qū)的價(jià)值將得到明顯的提升；楊行與張廟等區(qū)域價(jià)格落差明顯，伴隨張廟供應(yīng)的減少，片區(qū)的價(jià)值將得到明顯的提升；月浦月浦2125evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī)

20、 構(gòu)構(gòu) ）項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)狀況項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)狀況板塊板塊樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)總建總建已推量已推量已售量已售量后續(xù)供應(yīng)后續(xù)供應(yīng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商楊行榮域193.22.816.2飄鷹置業(yè)香逸灣306.2624盛高顧村保利葉上海5518.51837保利公園七號(hào)22.714913.7綠地東方帕堤歐 12.664.58.1明豪置業(yè)合計(jì)合計(jì)190.3190.398.998.991.391.39999/ /市場(chǎng)個(gè)案規(guī)模普遍較大，同時(shí)未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，且部分個(gè)案具備良市場(chǎng)個(gè)案規(guī)模普遍較大，同時(shí)未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，且部分個(gè)案具備良好的品牌效應(yīng)以及市場(chǎng)口碑，直面競(jìng)爭(zhēng)，本案必將處于劣勢(shì)；好的品牌效應(yīng)以及市

21、場(chǎng)口碑，直面競(jìng)爭(zhēng)，本案必將處于劣勢(shì)；因而項(xiàng)目運(yùn)作應(yīng)走差異化路線(xiàn)，確立項(xiàng)目自身的特色，以建立競(jìng)爭(zhēng)方面的優(yōu)勢(shì)；因而項(xiàng)目運(yùn)作應(yīng)走差異化路線(xiàn)，確立項(xiàng)目自身的特色，以建立競(jìng)爭(zhēng)方面的優(yōu)勢(shì)；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）板塊板塊樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間供應(yīng)供應(yīng)去化去化去化率去化率月均成交月均成交楊行榮域09.832928486.3%1

22、42香逸灣09.0559657596.5%115顧村保利葉上海09.0493292999.6%155公園七號(hào)09.0836619252.4%96東方帕堤歐 09.0637525166.9%62.8板塊板塊樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月楊行榮域/23452香逸灣3846111877231176246顧村保利葉上海17687221310128426939176公園七號(hào)/14052東方帕堤歐 /12792140項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)狀況項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)狀況在售項(xiàng)目均有良好去化，高端項(xiàng)目去化更佳，因此，現(xiàn)有片區(qū)良好的市場(chǎng)氛圍給本案在售項(xiàng)

23、目均有良好去化，高端項(xiàng)目去化更佳，因此，現(xiàn)有片區(qū)良好的市場(chǎng)氛圍給本案運(yùn)作高端路線(xiàn)創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)；運(yùn)作高端路線(xiàn)創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)日期開(kāi)盤(pán)日期一房一房二房二房三房及以上三房及以上供應(yīng)供應(yīng)/ /去化去化去化率去化率供應(yīng)供應(yīng)/ /去化去化去化率去化率供應(yīng)供應(yīng)/ /去化去化去

24、化率去化率西城區(qū)榮域09.0826/1661.5%231/20588.7%72/6387.5%香逸灣09.05116/10994%376/36597%104/10197.1%顧村保利葉上海09.0472/72100%860/85799%-公園七號(hào)09.08-276/15857%90/3437.7%東方帕堤歐 09.06110/7063.6%31/1754.8%234/16470%合計(jì)合計(jì)324/26782.4%1774/160290.3%500/36272.4%市場(chǎng)特點(diǎn)分析市場(chǎng)特點(diǎn)分析板塊板塊樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)成交單價(jià)成交單價(jià)戶(hù)型面積戶(hù)型面積總價(jià)總價(jià)楊行榮域12213一房：62 二房：88-90

25、三房：145一房：75 二房：107-110三房：177香逸灣12101一房：68-69 二房：89-118三房：134 復(fù)式：160一房：87 二房：107-142三房：162 復(fù)式：193顧村保利葉上海12907一房：78 二房80-90一房：100 二房：103-116公園七號(hào)11471二房：88-95 三房：108-132二房：100-109 三房：123-151東方帕堤歐 12446一房：80-81 二房88三房：90-91一房：100 二房：109三房：140供應(yīng)方面，市場(chǎng)供應(yīng)仍以剛需以及首改產(chǎn)品為主，真正改善型大戶(hù)型較為稀缺，市場(chǎng)具備機(jī)會(huì)點(diǎn)；供應(yīng)方面，市場(chǎng)供應(yīng)仍以剛需以及首改產(chǎn)品

26、為主，真正改善型大戶(hù)型較為稀缺，市場(chǎng)具備機(jī)會(huì)點(diǎn)；三房等高總價(jià)產(chǎn)品保持較好的去化狀況，市場(chǎng)改善型需求旺盛，高端產(chǎn)品同樣具備市場(chǎng)支撐；三房等高總價(jià)產(chǎn)品保持較好的去化狀況，市場(chǎng)改善型需求旺盛，高端產(chǎn)品同樣具備市場(chǎng)支撐；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）樓市后續(xù)土地供應(yīng)樓市后續(xù)土地供應(yīng)4951178610未來(lái)土地供應(yīng)主要集中在羅店以及羅涇片

27、區(qū)，核心地段的項(xiàng)目供應(yīng)將日益稀缺，本案具備未來(lái)土地供應(yīng)主要集中在羅店以及羅涇片區(qū)，核心地段的項(xiàng)目供應(yīng)將日益稀缺，本案具備打造寶山高端個(gè)案的條件；打造寶山高端個(gè)案的條件；08年至今寶山土地供應(yīng)分析年至今寶山土地供應(yīng)分析序號(hào)序號(hào)地塊名地塊名占地占地建面建面容積容積率率樓板樓板價(jià)價(jià)成交日成交日期期1 1楊行鎮(zhèn)蕰川路地塊 26608372511.41033509.092 2顧村鎮(zhèn)水產(chǎn)路南側(cè)地塊1029851287311.25668009.093 3 盤(pán)古路南側(cè)地塊 109922198421255509.094 4高境鎮(zhèn)金家巷南側(cè)地塊41424662781.6905309.065 5楊行鎮(zhèn)月城路地塊48

28、640535041.1321109.056 6羅店新鎮(zhèn)d2-2地塊968421162101.2363509.047 7羅店新鎮(zhèn)a2-3地塊29966359591.2463508.088 8羅店新鎮(zhèn)a2-2地塊62859754311.2425608.089 9月浦鎮(zhèn)沈巷2號(hào)a地塊59036826511.4192408.011010羅店新鎮(zhèn)c4-2地塊82529990351.2371608.011111羅涇鎮(zhèn)羅寧路地塊1793212331181.3102108.01321evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence&

29、amp; seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）結(jié)論結(jié)論2 2片區(qū)市場(chǎng)背景良好，高端個(gè)案具備市場(chǎng)良好的去化支撐，市場(chǎng)三房等改善型大面片區(qū)市場(chǎng)背景良好，高端個(gè)案具備市場(chǎng)良好的去化支撐，市場(chǎng)三房等改善型大面積產(chǎn)品同樣可以保證良好去化；積產(chǎn)品同樣可以保證良好去化；其次，目前市場(chǎng)集中供應(yīng)剛需以及首改為主的戶(hù)型產(chǎn)品，其次，目前市場(chǎng)集中供應(yīng)剛需以及首改為主的戶(hù)型產(chǎn)品，140140以上大面積產(chǎn)品供以上大面積產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，項(xiàng)目具備跳脫市場(chǎng)平臺(tái)機(jī)會(huì)點(diǎn)；應(yīng)稀缺，項(xiàng)目具備跳脫市場(chǎng)平臺(tái)機(jī)會(huì)點(diǎn)；e

30、valnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）寶山樓市分布圖寶山樓市分布圖本案本案榮御榮御香逸灣香逸灣東方帕提歐東方帕提歐綠地公園綠地公園1號(hào)號(hào)保利葉上海保利葉上海北上海商業(yè)中心北上海商業(yè)中心寶山新城個(gè)案主要集中在顧村與揚(yáng)行地區(qū)，相比顧村，項(xiàng)目片區(qū)依托一號(hào)線(xiàn)更能吸引寶山新城個(gè)案主要集中在顧村與揚(yáng)行地區(qū)，相比顧村，項(xiàng)目片區(qū)依托一號(hào)線(xiàn)更能吸引閘北虹口

31、等北區(qū)客源；閘北虹口等北區(qū)客源；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）市場(chǎng)個(gè)案產(chǎn)品分析市場(chǎng)個(gè)案產(chǎn)品分析香逸灣香逸灣東方帕堤歐東方帕堤歐 保利葉上海保利葉上海香逸灣香逸灣保利葉上海保利葉上海公園公園7號(hào)號(hào)市場(chǎng)個(gè)案的形象較為一般，主要以迎合剛需以及首改客源產(chǎn)品形象塑造為主，市場(chǎng)個(gè)案的形象較為一般，主要以迎合剛需以及首改客源產(chǎn)品形象塑造為主，

32、具備一定的同質(zhì)性；具備一定的同質(zhì)性；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）香逸灣香逸灣 115平米平米東方帕堤歐東方帕堤歐 88-89 保利葉上海保利葉上海 85平米平米香逸灣香逸灣 134平米平米 公園公園7號(hào)號(hào) 134平米平米 市場(chǎng)個(gè)案在戶(hù)型表現(xiàn)方面，基本引入了贈(zèng)送入戶(hù)花園、空中花園等概念，產(chǎn)品本身具備極市場(chǎng)個(gè)案在戶(hù)型表現(xiàn)方面，基本

33、引入了贈(zèng)送入戶(hù)花園、空中花園等概念，產(chǎn)品本身具備極高的性?xún)r(jià)比；高的性?xún)r(jià)比；戶(hù)型面積偏小，以剛需和首改為主，在舒適度方面，仍然存在提升空間，是本案差異化的戶(hù)型面積偏小，以剛需和首改為主，在舒適度方面，仍然存在提升空間，是本案差異化的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)；市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)；市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）結(jié)論結(jié)論3 3在售個(gè)案

34、均針對(duì)剛性以及首改客源群體為主，市場(chǎng)趨于同質(zhì)性運(yùn)作，缺乏真正針對(duì)片在售個(gè)案均針對(duì)剛性以及首改客源群體為主，市場(chǎng)趨于同質(zhì)性運(yùn)作，缺乏真正針對(duì)片區(qū)高端客源的舒適性產(chǎn)品塑造，因此，本案產(chǎn)品塑造必須更加注重戶(hù)型舒適度、建筑區(qū)高端客源的舒適性產(chǎn)品塑造，因此，本案產(chǎn)品塑造必須更加注重戶(hù)型舒適度、建筑外立面形象等產(chǎn)品細(xì)節(jié)，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，塑造片區(qū)專(zhuān)屬性、舒適型產(chǎn)品。外立面形象等產(chǎn)品細(xì)節(jié)，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，塑造片區(qū)專(zhuān)屬性、舒適型產(chǎn)品。evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for exce

35、llence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）寶山各板塊客源分析寶山各板塊客源分析楊行楊行顧村顧村大場(chǎng)大場(chǎng)外環(huán)線(xiàn)郊環(huán)線(xiàn)月浦月浦羅店羅店廟行廟行淞南高境淞南高境淞南高境9.3%62.1%7.7%12.8%8.0%楊行57.0%13.1%4.5%8.6%16.9%顧村36.5%41.6%7.3%6.8%7.9%羅店57.6%11.0%10.1%6.2%15.1%月浦 68.1%8.6%4.4%2.6%17.3%大場(chǎng)40.0%22.6%10.4%14.6%12.4%楊行具備吸引北區(qū)客源能力。楊行具備吸引北區(qū)客源能力

36、。evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）產(chǎn)業(yè)對(duì)于客源支撐產(chǎn)業(yè)對(duì)于客源支撐是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)和國(guó)家控股公司，目前是中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力的鋼鐵聯(lián)合企中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力的鋼鐵聯(lián)合企業(yè)。業(yè)。2008年，寶鋼營(yíng)業(yè)收入2468.39億元，利潤(rùn)總額238.13億元，資產(chǎn)總額資產(chǎn)總額3524.97億元，凈資億元，凈資產(chǎn)產(chǎn)2194.35億元；億元；寶

37、鋼從業(yè)人員總數(shù)為從業(yè)人員總數(shù)為108914人人；標(biāo)準(zhǔn)普爾寶鋼長(zhǎng)期債務(wù)評(píng)級(jí)為“a-”，展望為“穩(wěn)定”；寶寶鋼連續(xù)六年進(jìn)入世界鋼連續(xù)六年進(jìn)入世界500強(qiáng)，列強(qiáng)，列220位。位。 寶鋼集團(tuán)寶鋼集團(tuán)寶山特有的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)也為片區(qū)提供了良好的高端客源支撐；寶山特有的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)也為片區(qū)提供了良好的高端客源支撐；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）結(jié)論結(jié)

38、論4 4項(xiàng)目客源運(yùn)作具備輻射北區(qū)以及寶山區(qū)域高端客源雙重優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目客源運(yùn)作具備輻射北區(qū)以及寶山區(qū)域高端客源雙重優(yōu)勢(shì)；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）項(xiàng)目自身分析項(xiàng)目自身分析板塊板塊樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)總建總建價(jià)格價(jià)格楊行榮域1912213香逸灣3012101顧村保利葉上海5512907公園七號(hào)22.711471東方帕堤歐 12.612

39、446本地塊的相關(guān)指標(biāo)：本地塊的相關(guān)指標(biāo)： 占地占地26608 總建總建37251 樓板價(jià)樓板價(jià)10335項(xiàng)目樓板價(jià)在過(guò)高，略低于周邊項(xiàng)目的價(jià)格，本案必須完全跳脫現(xiàn)有市場(chǎng)平臺(tái)才項(xiàng)目樓板價(jià)在過(guò)高，略低于周邊項(xiàng)目的價(jià)格，本案必須完全跳脫現(xiàn)有市場(chǎng)平臺(tái)才能確保后期的利潤(rùn)；能確保后期的利潤(rùn)；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）結(jié)論結(jié)論5 5項(xiàng)目

40、自身的高成本決定了本案必須以高端個(gè)案的形象來(lái)突破價(jià)格平臺(tái)，項(xiàng)目自身的高成本決定了本案必須以高端個(gè)案的形象來(lái)突破價(jià)格平臺(tái)，獲取項(xiàng)目的利潤(rùn)空間；獲取項(xiàng)目的利潤(rùn)空間；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）項(xiàng)目運(yùn)作小結(jié)項(xiàng)目運(yùn)作小結(jié)p區(qū)位價(jià)值，屬于寶山新城的核心地段，片區(qū)高端形象正逐步樹(shù)立，同區(qū)位價(jià)值，屬于寶山新城的核心地段，片區(qū)高端形象正逐步樹(shù)

41、立，同時(shí)已經(jīng)得到客源的認(rèn)同，項(xiàng)目具備打造高端個(gè)案的區(qū)位屬性；時(shí)已經(jīng)得到客源的認(rèn)同，項(xiàng)目具備打造高端個(gè)案的區(qū)位屬性；p市場(chǎng)表現(xiàn)，后續(xù)供應(yīng)壓力大、市場(chǎng)供應(yīng)表現(xiàn)為剛需和首改產(chǎn)品，市場(chǎng)表現(xiàn)，后續(xù)供應(yīng)壓力大、市場(chǎng)供應(yīng)表現(xiàn)為剛需和首改產(chǎn)品，140以上大戶(hù)型產(chǎn)品稀缺，市場(chǎng)具備機(jī)會(huì)點(diǎn)；以上大戶(hù)型產(chǎn)品稀缺，市場(chǎng)具備機(jī)會(huì)點(diǎn)；p客源屬性，受寶鋼集團(tuán)以及行政中心的輻射，具備北區(qū)以及寶山高端客源屬性，受寶鋼集團(tuán)以及行政中心的輻射，具備北區(qū)以及寶山高端客源雙重支撐；客源雙重支撐；p項(xiàng)目自身，本案的成本過(guò)高，因而決定了必須以跳脫現(xiàn)有市場(chǎng)空間的項(xiàng)目自身，本案的成本過(guò)高，因而決定了必須以跳脫現(xiàn)有市場(chǎng)空間的價(jià)值來(lái)獲取項(xiàng)目的利潤(rùn)；

42、價(jià)值來(lái)獲取項(xiàng)目的利潤(rùn)；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group

43、 （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）第三部分第三部分 項(xiàng)目物業(yè)研判項(xiàng)目物業(yè)研判evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）項(xiàng)目自身經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目自身經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊容積率在地塊容積率在1.4左右，可供選擇的物業(yè)類(lèi)型組合為左右，可供選擇的物業(yè)類(lèi)型組合為 純小高層產(chǎn)品純小高層產(chǎn)品 小高層小高層+聯(lián)排別墅；聯(lián)排別墅；evalnating myself

44、evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）方案一方案一96m67m純小高層社區(qū)，保障建筑密度最低，綠化率最大化；超大樓間距，最大可達(dá)96米；建筑曲線(xiàn)排布，自然形成兩大核心組團(tuán)，滿(mǎn)足每戶(hù)景觀均好性；中心排布樓王，享受最大景觀優(yōu)勢(shì)?？傄?guī)總規(guī)evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& se

45、ekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）140-150160-165170-180名稱(chēng)名稱(chēng)指標(biāo)指標(biāo)占地面積占地面積26608.3建筑面積建筑面積37380容積率容積率1.4綠化率綠化率49建筑密度建筑密度12面積段面積段面積（）面積（）面積配比面積配比套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比140-150219805915762160-16511200307028170-1804200112410總計(jì)總計(jì)37380100251100evalnating myself evalnating myse

46、lf & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）方案二方案二10-12層小高層3層聯(lián)排別墅；滿(mǎn)足建筑密度不大于30，與綠化率不小于40的要求；小高層北向排布，前可觀別墅區(qū)景觀。evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new tal

47、enteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）140-150180-190（別墅）名稱(chēng)名稱(chēng)指標(biāo)指標(biāo)占地面積占地面積26608.3建筑面積建筑面積37200容積率容積率1.4綠化率綠化率40建筑密度建筑密度30物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型面積（）面積（）面積（）面積（）面積配比（）面積配比（）套數(shù)（套）套數(shù)（套）套數(shù)比（）套數(shù)比（）公寓公寓140-150252006818075聯(lián)排聯(lián)排20012000326025總計(jì)總計(jì)37200100240100evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不斷超越不斷超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 機(jī)機(jī) 構(gòu)構(gòu) ）價(jià)格思考價(jià)格思考1住宅價(jià)格部分住宅價(jià)格部分板塊板塊樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)總建總建價(jià)格價(jià)格0909年漲幅年漲幅楊行榮域19122131.2%（8月至今）香逸灣301210138.9%顧村保利葉上海551290712.1%公園七號(hào)22.7114711.5%（8月至今）東方帕堤歐 12.6124466.8%（6月至今）目前