徐永豐2014-097李坤鵬、姚瑤(向陽南路醫(yī)藥公司一樓門面房北起第三間)

1、房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 報(bào) 告估價(jià)項(xiàng)目名稱：李坤鵬、姚瑤抵押貸款涉及位于向陽南路醫(yī)藥公司一樓門面房北起第三間房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估委托估價(jià)方： 李坤鵬、姚瑤 受托估價(jià)方：徐州永信房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司估 價(jià) 人 員： 宋旭 朱磊 估價(jià)作業(yè)日期：2014年6月19日至2014年6月20日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：永信徐房估字2014第097號(hào)目 錄一、致委托方函2二、估價(jià)師聲明3三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件4四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告5五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告11六、附件16致 委 托 方 函李坤鵬、姚瑤 ：我公司接受您的委托，對(duì)您所屬位于向陽南路醫(yī)藥公司一樓門面房北起第三間的房地產(chǎn)進(jìn)行市場價(jià)格評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2

2、014年6月19日，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，依據(jù)我國有關(guān)法律、法規(guī)、制度的規(guī)定，在了解和分析估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，本著公正、公平、公開、科學(xué)的原則，遵循必要的估價(jià)程序，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值因素的分析、計(jì)算，估價(jià)對(duì)象房屋建筑面積80.52m2，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2014年6月19日的房地產(chǎn)市場價(jià)值為187.1萬元，大寫人民幣：壹佰捌拾柒萬壹仟元整。以上內(nèi)容摘自房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，欲了解本估價(jià)項(xiàng)目的全面情況，請認(rèn)真閱讀房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書全文。徐州永信房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司 二零一四年六月二十日估 價(jià) 師 聲 明我們鄭重

3、聲明：1.我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T502911999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.參與本次估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師對(duì)本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)

4、行調(diào)查的責(zé)任。6.本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。7.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。8.本報(bào)告不作土地、房產(chǎn)權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。9.本次估價(jià)報(bào)告僅供委托方按約定的估價(jià)目的及上級(jí)主管部門審查使用，未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)允許，估價(jià)報(bào)告全部及部分內(nèi)容不得提供給其它單位和個(gè)人，也不得見諸于公開媒體。10.本報(bào)告最終解釋權(quán)為徐州永信房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司所有。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：（簽章） 二零一四年六月二十日估價(jià)的假設(shè)和限制條件1.本報(bào)告評(píng)估結(jié)果是2014年6月19日的委評(píng)房地產(chǎn)公開市場價(jià)值，即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)預(yù)期能夠

5、成交的最好價(jià)格，僅適用于本評(píng)估報(bào)告之特定目的，它基于如下假設(shè)：（1） 具有一個(gè)公開、比較活躍、發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場；（2） 委估對(duì)象能夠在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；（3） 為使交易完成以及達(dá)成合理成交價(jià)格，需有一個(gè)合理的談判周期，在這個(gè)周期內(nèi)，市場狀況、物理狀態(tài)等是相對(duì)靜止不變的；（4） 委估方提供的情況都是完整、真實(shí)的，有關(guān)資料是合法、有效的。2.本次評(píng)估房地產(chǎn)所依據(jù)的建筑面積等數(shù)據(jù)均以委托方提供的數(shù)據(jù)為依據(jù)，如建筑面積有變化，其價(jià)值隨之作相應(yīng)的調(diào)整。3.本次評(píng)估過程中評(píng)估機(jī)構(gòu)僅對(duì)評(píng)估技術(shù)條件負(fù)責(zé)，所涉及的證件、資料的真實(shí)性、合法性、完整性等均由委托方負(fù)責(zé)。4.估價(jià)師實(shí)地勘察未對(duì)建筑物的質(zhì)量進(jìn)行檢測，

6、評(píng)估時(shí)假定委估對(duì)象建筑質(zhì)量合格。 5.本報(bào)告中評(píng)估價(jià)值是假設(shè)估價(jià)對(duì)象不存在他項(xiàng)權(quán)利的條件下得出的估價(jià)時(shí)點(diǎn)公開市場價(jià)值，評(píng)估價(jià)值隨著時(shí)間及市場行情的變化，該價(jià)值需作相應(yīng)的調(diào)整；本估價(jià)報(bào)告未考慮委估對(duì)象在短期內(nèi)強(qiáng)制變現(xiàn)對(duì)估價(jià)值的影響，亦未考慮變現(xiàn)時(shí)的有關(guān)稅費(fèi)。 6. 根據(jù)委估方提供的土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證所登記的材料為依據(jù)。7.本次評(píng)估將委評(píng)房地產(chǎn)的用途按產(chǎn)權(quán)證明書登記用途作為委評(píng)房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)。8.本估價(jià)報(bào)告僅為本估價(jià)目的所使用，不得挪作他用。9.本評(píng)估報(bào)告的全文或部分內(nèi)容公布以前，需征得本公司書面同意；本公司承諾未經(jīng)委托方同意，不以任何方式向第三者提供報(bào)告全文或其中內(nèi)容，國家法律有規(guī)定

7、的除外。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告永信徐房估字2014第097號(hào)一、委托估價(jià)方名稱：李坤鵬、姚瑤 二、受托估價(jià)方 機(jī)構(gòu)名稱：徐州永信房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司機(jī)構(gòu)營業(yè)地址：江蘇省徐州市西安北路6號(hào)恒茂大廈801室資質(zhì)等級(jí)：貳級(jí)資質(zhì)證書號(hào)：徐州PG00114號(hào)法定代表人：胡榮建負(fù) 責(zé) 人：朱 磊聯(lián)系電話0516-85708602郵政編碼：221000三、估價(jià)對(duì)象概況1. 委估對(duì)象權(quán)屬狀況委估對(duì)象為李坤鵬、姚瑤所屬房產(chǎn)，位于向陽南路醫(yī)藥公司一樓門面房北起第三間，委估對(duì)象具體情況如下：委估對(duì)象東臨向陽南路，南臨實(shí)驗(yàn)小學(xué)。該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為李坤鵬、姚瑤所有，房屋所有權(quán)證豐房權(quán)證私字第2

8、2870號(hào)，房屋建筑面積為80.52m2，建于2004年；土地使用權(quán)證豐土國用（2011）第07457號(hào)，土地用途為批發(fā)零售用地，土地使用權(quán)類型為出讓，土地使用權(quán)面積為20.1m2。2.委估對(duì)象物質(zhì)實(shí)體情況簡介委估對(duì)象房屋建筑總面積為80.52平方米，評(píng)估價(jià)值為187.1萬元，大寫人民幣：壹佰捌拾柒萬壹仟元整。具體建筑物狀況見附表一： 委估對(duì)象建筑物狀況一覽表序號(hào)使用情況結(jié)構(gòu)等級(jí)建筑面積（）成新層數(shù)層高（m）備注調(diào)整系數(shù)1正常磚混一級(jí)80.5284%43.5-3.交通狀況3.1道路通達(dá)度：委估對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)有道，道路通達(dá)度較優(yōu)。3.2公交便捷度：委估對(duì)象附近有1、2路公交車通過，公交便捷度優(yōu)。

9、四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2014年6月19日六、價(jià)值定義根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，本次估價(jià)采用的是公開市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估結(jié)果中的房地產(chǎn)價(jià)格是指委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在其建筑物現(xiàn)狀條件下的公允市場價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)(一)國家有關(guān)部門頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件1.中華人民共和國物權(quán)法2.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法3.中華人民共和國土地管理法4.中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法5.中華人民共和國擔(dān)保法6.中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例7.中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例8.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法9.商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)

10、險(xiǎn)管理指引（二）本次估價(jià)依據(jù)的技術(shù)規(guī)程1.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范2.房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見（三）委托方提供的有關(guān)資料1.國有土地使用證復(fù)印件；2.房屋所有權(quán)證復(fù)印件；（四）估價(jià)人員掌握的有關(guān)資料及實(shí)地踏勘和調(diào)查收集的資料等1.估價(jià)人員實(shí)地踏勘和調(diào)查收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬、基礎(chǔ)設(shè)施、宗地條件方面的資料;2.估價(jià)人員實(shí)地踏勘和調(diào)查收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象建筑物狀況資料;3.估價(jià)對(duì)象所在地土地出讓轉(zhuǎn)讓、土地市場供需狀況、商品房買賣、租賃等土地房產(chǎn)交易的市場資料;4.估價(jià)人員實(shí)地拍攝的有關(guān)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀的照片。八、估價(jià)原則應(yīng)遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，具體表現(xiàn)為：1.合法原則。應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為

11、前提估價(jià)。2.最高最佳使用原則。應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。3.替代原則。要求估價(jià)結(jié)果不得偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。5.預(yù)期收益原則。要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)充分考慮到預(yù)期的收益因素，動(dòng)態(tài)分析得出委估對(duì)象的價(jià)格。九、估價(jià)方法一般而言，房地產(chǎn)估價(jià)方法主要有收益法、市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等。估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了現(xiàn)場勘察之后，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，具體選用收益法作為本次房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法進(jìn)行測算，綜合確定最終估價(jià)結(jié)果。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照

12、評(píng)估工作程序，采用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，評(píng)定委估房地產(chǎn)，房屋建筑面積80.52，用途為批發(fā)零售用地。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2014年6月19日的房地產(chǎn)市場價(jià)值為187.1萬元，大寫人民幣：壹佰捌拾柒萬壹仟元整。十一、估價(jià)人員注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：宋 旭(簽章) 注冊號(hào):3220070106注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：朱 磊(簽章) 注冊號(hào):3220110217十二、估價(jià)作業(yè)日期從2014年6月19日起至2014年6月20日止。十三、本評(píng)估報(bào)告的使用有效期限一年（從2014年6月20日起至2015年6月19日止）。十四、本報(bào)告使用的風(fēng)險(xiǎn)提示1本報(bào)告的法定優(yōu)先受償

13、款指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款；但不包括實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的稅費(fèi)、抵押房地產(chǎn)應(yīng)交納的稅款，該部分稅費(fèi)由抵押權(quán)人確定抵押貸款額度時(shí)予以考慮。2.合理使用評(píng)估價(jià)值。本報(bào)告評(píng)估結(jié)果未考慮抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化、市場狀況變化、未來處置風(fēng)險(xiǎn)、抵押期間的房地產(chǎn)損耗、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。提請注意的是，報(bào)告使用人應(yīng)在本報(bào)告估價(jià)結(jié)果的基礎(chǔ)上，考慮抵押權(quán)設(shè)定時(shí)點(diǎn)（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）到處分時(shí)點(diǎn)期間的市場變化風(fēng)險(xiǎn)、抵押人資信狀況、還貸能力、貸款額度、貸款期限、變現(xiàn)

14、能力、抵押物處分的稅費(fèi)、是否還存在其他法定優(yōu)先受償款、是否存在其它債權(quán)等因素確定合理的抵押貸款額度。3.在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)：估價(jià)對(duì)象是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓、滅失或損壞、房地產(chǎn)過度使用。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)位是否出現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整、行政建制變化、房地產(chǎn)市場的顯著波動(dòng)和市場泡沫。是否存在其他法定優(yōu)先受償款。是否存在其它債權(quán)。4.定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。同時(shí)建議變現(xiàn)處置該房地產(chǎn)應(yīng)采取公開方式（拍賣、招標(biāo)），并要有一個(gè)合理的變現(xiàn)處理期，以減少強(qiáng)制變現(xiàn)所造成的變現(xiàn)損失。十五、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換

15、為現(xiàn)金的可能性。(1)通用性在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象作為住宅用房，通用性較好。(2)獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象由委托方負(fù)責(zé)整體對(duì)外出租，估價(jià)對(duì)象的獨(dú)立使用性較好。(3)假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)快速變現(xiàn)。抵押物所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般都低于正常的市場價(jià)格水平，這是因?yàn)椋菏紫?，在?shí)踐中處置抵押標(biāo)的物絕大部分都是通過拍賣的方式來實(shí)現(xiàn)的，而房地產(chǎn)恰恰具有價(jià)值量大的特點(diǎn)，使一部分有購買意向的人由于顧慮投資風(fēng)險(xiǎn)而放棄了購買的機(jī)會(huì)。其次，估價(jià)對(duì)象實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，其獨(dú)立使用性較差，適宜整體轉(zhuǎn)讓，大宗的房地產(chǎn)由于其價(jià)值量大，市場承接力小，故變現(xiàn)時(shí)間較長。(4)經(jīng)過我們的調(diào)查，拍賣作為一種短期強(qiáng)制交易行為，在其交易

16、過程中容易受到交易信息、交易時(shí)間、付款方式、潛在竟買者數(shù)量，甚至交易場所氣氛等諸多因素影響。根據(jù)我們的調(diào)查資料及我們的專業(yè)分析，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場狀況，拍賣估價(jià)對(duì)象的價(jià)值與市場價(jià)值應(yīng)存在一定的差距。(5)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，處置估價(jià)對(duì)象所得金額應(yīng)依以下順序分配：支付處分估價(jià)對(duì)象的費(fèi)用（主要包括拍賣公司傭金、訴訟費(fèi)用）、估價(jià)對(duì)象應(yīng)繳納的各種稅金（主要包括：營業(yè)稅金及附加、印花稅、交易費(fèi)、土地增值稅）、償還抵押債券本息及支付違約金、賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的傷害，剩余款項(xiàng)交還抵押人。(6)變現(xiàn)價(jià)值與評(píng)估價(jià)值差異程度分析：估價(jià)對(duì)象為住宅類建筑，具有獨(dú)立使用功能，整體可獨(dú)立轉(zhuǎn)讓，不可分

17、割轉(zhuǎn)讓，在正常狀態(tài)下，該住宅用房變現(xiàn)時(shí)間為3-5月左右。變現(xiàn)價(jià)值與評(píng)估的市場價(jià)值差異一般在15%-30%。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告永信徐房估字2014第097號(hào)一、個(gè)別因素分析1、委估對(duì)象位置委估對(duì)象為李坤鵬、姚瑤所屬位于向陽南路醫(yī)藥公司一樓門面房北起第三間房地產(chǎn)，委估對(duì)象具體情況如下：委估對(duì)象東臨向陽南路，南臨實(shí)驗(yàn)小學(xué)。該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為李坤鵬、姚瑤所有，房屋所有權(quán)證豐房權(quán)證私字第22870號(hào)，房屋建筑面積為80.52m2，建于2004年；土地使用權(quán)證豐土國用（2011）第07457號(hào)，土地用途為批發(fā)零售用地，土地使用權(quán)類型為出讓，土地使用權(quán)面積為20.1m2。2.委估對(duì)象物質(zhì)實(shí)體情況簡介委托項(xiàng)目位于向

18、陽南路醫(yī)藥公司一樓門面房北起第三間，主體為四層磚混結(jié)構(gòu)，鋪地磚，仿瓷內(nèi)粉，鋁合金窗。委估對(duì)象房屋建筑面積結(jié)構(gòu)等，具體建筑物狀況見表1： 表1 委估對(duì)象建筑物狀況一覽表序號(hào)房屋建筑面積(m2)建成時(shí)間層數(shù)結(jié)構(gòu)備注1180.5220044磚混一層2合 計(jì)80.52二、區(qū)域因素分析1、位置委估對(duì)象位于向陽南路醫(yī)藥公司一樓門面房北起第三間。2、交通便捷度委估對(duì)象所在交通便捷。3、基礎(chǔ)設(shè)施條件3.1供水委估對(duì)象所在區(qū)域由豐縣自來水廠供水，供水保證率達(dá)95%以上，供水狀況優(yōu)。3.2供電委估對(duì)象所在區(qū)域由豐縣供電局供電，骨干輸電線路，供電保證率95%以上，供電狀況優(yōu)。3.3電訊委估對(duì)象所在區(qū)域?qū)儇S縣市話服務(wù)

19、范圍，電話交換方式為程控交換，區(qū)域裝機(jī)容量大，通訊狀況好，電訊狀況優(yōu)。3.4排水委估對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)排水設(shè)施，排水狀況一般。4、周邊環(huán)境委估對(duì)象所在區(qū)域有一定噪聲、大氣污染，綜合環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)。5、公共配套設(shè)施商務(wù)配套：良好。生活配套：較好。三、市場背景分析豐縣隸屬江蘇省徐州市，界于東經(jīng)116°2115-116°5203，北緯34°2425-34°5627之間，地處蘇、魯、豫、皖四省七縣交界處，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地帶。北與山東省的金鄉(xiāng)、魚臺(tái)縣接壤，南與安徽省碭山、蕭縣毗鄰，西接山東省單縣、東與本省銅山、沛縣相連。全縣總面積1449.7平方公里，南北長約59.2公

20、里，東西寬約46.6公里。豐縣在全國的區(qū)位，整體位于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的黃金地帶，是江浙經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)連接中西部地區(qū)的樞紐。從產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散和演變規(guī)律來看，目前，長江三角洲地區(qū)已形成以上海為龍頭、包括蘇南、浙江等地在內(nèi)的中國最具競爭力的城市群，這些地區(qū)正在加速進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)、結(jié)構(gòu)調(diào)整，一些勞動(dòng)密集型企業(yè)正在向欠發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移，豐縣作為蘇北地區(qū)承接南北、貫通東西的重要“門戶”，資源豐富、地域廣闊、勞動(dòng)力成本低、區(qū)位優(yōu)勢明顯，在接受長三角地區(qū)、尤其是蘇南經(jīng)濟(jì)輻射的過程中，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力會(huì)逐步顯現(xiàn)，必將成為外來投資的新興地區(qū)。豐縣交通區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特：公路交通發(fā)達(dá)，境內(nèi)有省級(jí)公路三條，分別為 S321、S322和S25

21、4。其中豐徐一級(jí)公路S322 連接洛連（洛陽連云港）、寧徐（南京徐州）、京滬（北京上海）高速；S322 豐沛單公路西通山東菏澤、河南商丘等地，東連京滬（北京上海）、京福（北京-福州）高速；S254貫穿豐縣南北，北通國道105、日東（日照-東明）高速、京滬、京福高速；南連國道340、連徐（連云港-徐州）高速。豐縣至北京行車僅需8小時(shí)，至西安需8小時(shí)，至南京需5小時(shí)。計(jì)劃建設(shè)中的徐濟(jì)（徐州濟(jì)寧）高速公路穿境而過，與京福、京滬高速公路并網(wǎng)，徐州至豐縣段已建成通車。圍繞提高城市化率，按照“建設(shè)新區(qū)、疏散老城、突出亮點(diǎn)”的實(shí)施要求，舊城改造與新區(qū)開發(fā)同步進(jìn)行，既注重改造城市形象，做優(yōu)做美老城區(qū)，又注重改

22、善城市基礎(chǔ)，增強(qiáng)城市綜合服務(wù)功能。老城區(qū)著力抓好了名仕花園、邵園區(qū)塊等6大商貿(mào)住宅小區(qū)和向陽北路等城區(qū)道路改造建設(shè)，加快“城中村”改造，促進(jìn)“城中村”由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變、村民向市民轉(zhuǎn)變、村莊向社區(qū)轉(zhuǎn)變。新區(qū)開發(fā)堅(jiān)持基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)設(shè)施先行的原則，加快推進(jìn)住宅小區(qū)、行政中心和社會(huì)公益設(shè)施東進(jìn)南移。從而系統(tǒng)推進(jìn)了商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施、政務(wù)設(shè)施、道路管網(wǎng)等設(shè)施的規(guī)劃與建設(shè)，完善了城市功能。目前城區(qū)人口規(guī)模約15萬人，城市建設(shè)用地11.34平方公里，規(guī)劃區(qū)面積33.57平方公里，規(guī)劃控制區(qū)面積167平方公里，遠(yuǎn)期至2020年人口規(guī)模將發(fā)展至約30萬人，城市建設(shè)用地27.54平方公里，建成區(qū)面積35平方公

23、里。 近期，城建工作將圍繞縣委、縣政府十二屆六次、七次全會(huì)提出的爭取兩年內(nèi)城區(qū)人口增加5萬人，達(dá)到20萬人的奮斗目標(biāo)，新修人民西路，打通工農(nóng)北路，改造解放東路延伸段，實(shí)施四號(hào)溝至污水處理廠截污管網(wǎng)及五號(hào)溝排污方涵工程，完成污水處理廠一期工程建設(shè)，提高城區(qū)供水、供氣和排水能力，高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施新修道路兩側(cè)的路燈建設(shè)。加快新區(qū)開發(fā)和老城區(qū)改造步伐，改善投資環(huán)境，以招商引資促進(jìn)城區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大，在完成中陽商城二期建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)實(shí)施名仕花園等一批社區(qū)建設(shè)，不斷增強(qiáng)城市發(fā)展動(dòng)力。切實(shí)抓好交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極做好豐沛鐵路和豐沛運(yùn)河立項(xiàng)的前期工作，開工建設(shè)徐豐高速公路。把豐縣建設(shè)成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)繁榮

24、，社會(huì)穩(wěn)定，文化發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷的新興城市。徐州市位于江蘇省西北部，是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，土地總面積11258平方公里，地形以平原為主，地勢低平，屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，資源豐富，光、熱、水配合較好，有利于農(nóng)作物的生長。徐州地處蘇、魯、豫、皖四省交界，“東襟東海，西接中原，南屏江淮，北扼齊魯”，素有“五省通衢”之稱。京滬、隴海兩大鐵路在此交匯，京杭大運(yùn)河傍城而過貫穿，公路四通八達(dá)，北通京津，南達(dá)滬寧，西接蘭新，東抵海濱，為全國重要水陸交通樞紐和東西南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要“十字路口”。104、105、206、340等多條公路國道和京杭運(yùn)河為骨架的水陸交通縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)，加之北京、上海、南京、惠陽等地航線的開辟和華東輸油管道的建設(shè)，形成了以鐵路為主，水運(yùn)為輔，航空和管道運(yùn)輸逐步發(fā)展的綜合交通運(yùn)輸體系，被譽(yù)為“五通匯流”，聯(lián)系華北與“三北”，沿海與內(nèi)地的重要交通樞紐。 四、最高最佳使用分析根據(jù)委估對(duì)象所處區(qū)域城市規(guī)劃的要求，根據(jù)國有土地使用證記載估價(jià)對(duì)象的用途，根據(jù)委估對(duì)象的個(gè)別因素和區(qū)位條件的分析，其最高最佳使用用途為批發(fā)零售。五、估價(jià)方法選用估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了現(xiàn)場勘察之后，根據(jù)評(píng)