房地產(chǎn)項目策劃與決策

1、 第三章第三章 房地產(chǎn)前期策劃與決策房地產(chǎn)前期策劃與決策第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)項目前期策劃房地產(chǎn)項目前期策劃第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)項目的可行性研究房地產(chǎn)項目的可行性研究第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇一、房地產(chǎn)項目前期策劃的涵義一、房地產(chǎn)項目前期策劃的涵義房地產(chǎn)項目策劃是指把項目建設(shè)意圖轉(zhuǎn)房地產(chǎn)項目策劃是指把項目建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且有策略性運作思路的系統(tǒng)活動過程。是有策略性運作思路的系統(tǒng)活動過程。是保證項目完成后獲得滿意的經(jīng)濟效益、保證項目完成后獲得滿意的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益提供科學(xué)的依據(jù)。環(huán)境效益和社會效益提供科

2、學(xué)的依據(jù)。項目總體策劃項目總體策劃項目局部策劃項目局部策劃策劃范圍不同策劃范圍不同（二）房地產(chǎn)項目策劃的（二）房地產(chǎn)項目策劃的分類分類決策階段決策階段單向性單向性/ /專業(yè)性問題專業(yè)性問題 按策劃范圍不同劃分按策劃范圍不同劃分建設(shè)項目前期構(gòu)思策劃建設(shè)項目前期構(gòu)思策劃項目實施策劃項目實施策劃 按項目建設(shè)程序不同劃分按項目建設(shè)程序不同劃分建設(shè)程序不同劃建設(shè)程序不同劃分分（二）房地產(chǎn)項目策劃的（二）房地產(chǎn)項目策劃的分類分類房地產(chǎn)項目構(gòu)思策劃是在項目決策階段進(jìn)行房地產(chǎn)項目構(gòu)思策劃是在項目決策階段進(jìn)行的策劃。的策劃。房地產(chǎn)項目構(gòu)思策劃的主要任務(wù)房地產(chǎn)項目構(gòu)思策劃的主要任務(wù)提出項目構(gòu)思提出項目構(gòu)思進(jìn)行項目

3、定義和定位進(jìn)行項目定義和定位全面構(gòu)思該房地產(chǎn)項目全面構(gòu)思該房地產(chǎn)項目（1）提出項目構(gòu)思；）提出項目構(gòu)思；（2）項目在社會經(jīng)濟發(fā)展中的地位、作用和影響力）項目在社會經(jīng)濟發(fā)展中的地位、作用和影響力的策劃；的策劃；（3）項目性質(zhì)、用途、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)水準(zhǔn)的策劃；）項目性質(zhì)、用途、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)水準(zhǔn)的策劃；（4）項目總體功能、項目系統(tǒng)內(nèi)部各單項單位工程）項目總體功能、項目系統(tǒng)內(nèi)部各單項單位工程的構(gòu)成及各自的功能和相互關(guān)系、項目內(nèi)、外部系的構(gòu)成及各自的功能和相互關(guān)系、項目內(nèi)、外部系統(tǒng)的協(xié)調(diào)和配套的策劃；統(tǒng)的協(xié)調(diào)和配套的策劃；（5）與項目實施及運行相關(guān)的重要環(huán)節(jié)的策劃。）與項目實施及運行相關(guān)的重要環(huán)節(jié)的策

4、劃。房地產(chǎn)項目實施策劃：使構(gòu)思策劃成為現(xiàn)實房地產(chǎn)項目實施策劃：使構(gòu)思策劃成為現(xiàn)實可能性和可操作性，而提出的帶有策略性和可能性和可操作性，而提出的帶有策略性和指導(dǎo)性的設(shè)想。指導(dǎo)性的設(shè)想。房地產(chǎn)項目實施策劃房地產(chǎn)項目實施策劃組織策劃組織策劃融資策劃融資策劃控制策劃控制策劃管理策劃管理策劃項目控制策劃項目控制策劃項目控制策劃是指對項目實施系統(tǒng)及項目全項目控制策劃是指對項目實施系統(tǒng)及項目全過程的控制策劃。過程的控制策劃。房地產(chǎn)項目控制策劃的主要內(nèi)容房地產(chǎn)項目控制策劃的主要內(nèi)容項目目標(biāo)體系的確定；項目目標(biāo)體系的確定；控制系統(tǒng)的建立；控制系統(tǒng)的建立；項目運行策劃。項目運行策劃。房地產(chǎn)項目管理策劃是對項目實

5、施的任務(wù)分房地產(chǎn)項目管理策劃是對項目實施的任務(wù)分解和分項任務(wù)組織工作的策劃。解和分項任務(wù)組織工作的策劃。房地產(chǎn)項目管理策劃的主要內(nèi)容房地產(chǎn)項目管理策劃的主要內(nèi)容合同結(jié)構(gòu)策劃；合同結(jié)構(gòu)策劃；項目招標(biāo)策劃；項目招標(biāo)策劃；項目管理機構(gòu)設(shè)置和項目運行機制策劃；項目管理機構(gòu)設(shè)置和項目運行機制策劃；項目組織協(xié)調(diào)策劃；項目組織協(xié)調(diào)策劃；項目信息管理策劃。項目信息管理策劃。作作 用用明確項目系統(tǒng)的構(gòu)建框架明確項目系統(tǒng)的構(gòu)建框架為項目決策提供保證為項目決策提供保證全面指導(dǎo)項目管理工作全面指導(dǎo)項目管理工作系統(tǒng)目標(biāo)系統(tǒng)目標(biāo)房地產(chǎn)項目構(gòu)思房地產(chǎn)項目構(gòu)思項目定義與定位項目定義與定位項目目標(biāo)設(shè)計項目目標(biāo)設(shè)計 項目系統(tǒng)構(gòu)成

6、項目系統(tǒng)構(gòu)成 項目策劃報告項目策劃報告知識庫知識庫環(huán)境信息環(huán)境信息可行性研究的發(fā)展歷程可行性研究的發(fā)展歷程最早應(yīng)用于最早應(yīng)用于2020世紀(jì)世紀(jì)3030年代年代5050年代開始用于技術(shù)的成功可行性論證年代開始用于技術(shù)的成功可行性論證6060年代成為投資決策前必做工作年代成為投資決策前必做工作7070年代開始引進(jìn)可行性研究方法并在政府主導(dǎo)下加年代開始引進(jìn)可行性研究方法并在政府主導(dǎo)下加以推廣以推廣聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織在聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織在19781978年、年、19801980年分別編寫年分別編寫工業(yè)可行性研究工業(yè)可行性研究和和關(guān)于項目評價手冊關(guān)于項目評價手冊19811981年，國家計委明確年，國家計

7、委明確“把可行性研究工作把可行性研究工作作為建設(shè)前期工作中一個重要的技術(shù)經(jīng)濟論作為建設(shè)前期工作中一個重要的技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入基本建設(shè)程序證階段，納入基本建設(shè)程序”19831983年，頒發(fā)了年，頒發(fā)了關(guān)于建設(shè)項目可行性研究關(guān)于建設(shè)項目可行性研究的試行管理辦法的試行管理辦法19871987年，頒發(fā)了年，頒發(fā)了建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)參數(shù) 項目可行性研究是指在對某房地產(chǎn)項目做項目可行性研究是指在對某房地產(chǎn)項目做投資決策之前，先對該項沒得相關(guān)的技術(shù)、投資決策之前，先對該項沒得相關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟、社會、環(huán)境等方面進(jìn)行的調(diào)查研究，經(jīng)濟、社會、環(huán)境等方面進(jìn)行的調(diào)查研究，對項目可能的

8、擬建方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟分析論對項目可能的擬建方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟分析論證，研究項目在技術(shù)上的先進(jìn)實用性，經(jīng)濟證，研究項目在技術(shù)上的先進(jìn)實用性，經(jīng)濟上的合理性和建設(shè)上的可能性，對項目建成上的合理性和建設(shè)上的可能性，對項目建成后的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等進(jìn)行后的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等進(jìn)行的科學(xué)的預(yù)測和評價。的科學(xué)的預(yù)測和評價?？尚行匝芯恳话銘?yīng)回答以下七個方面的問題：可行性研究一般應(yīng)回答以下七個方面的問題：（1 1）該項目在技術(shù)上是否可行？）該項目在技術(shù)上是否可行？（2 2）該項目經(jīng)濟上是否有生命力？）該項目經(jīng)濟上是否有生命力？（3 3）該項目財務(wù)上是否盈利？盈利多少？）該項目財務(wù)上是否盈利

9、？盈利多少？（4 4）建設(shè)該項目需要多少投資？）建設(shè)該項目需要多少投資？（5 5）這些投資通過哪些渠道籌集？）這些投資通過哪些渠道籌集？（6 6）建設(shè)的工期多長？）建設(shè)的工期多長？（7 7）建設(shè)和維持該項目的生存發(fā)展需要多少人力、）建設(shè)和維持該項目的生存發(fā)展需要多少人力、物力資源（包括建設(shè)時期和投產(chǎn)后的需要）？物力資源（包括建設(shè)時期和投產(chǎn)后的需要）？在我國，建設(shè)項目可行性研究的依據(jù)主要有：在我國，建設(shè)項目可行性研究的依據(jù)主要有：（1 1）國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)）國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃；規(guī)劃；（2 2）批準(zhǔn)的項目建議書或同等效力的文件；）批準(zhǔn)的項目建議書或同等效力

10、的文件；（3 3）國家批準(zhǔn)的資源報告、工業(yè)基地規(guī)劃、國）國家批準(zhǔn)的資源報告、工業(yè)基地規(guī)劃、國土開發(fā)整治規(guī)劃、交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、河流流域土開發(fā)整治規(guī)劃、交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、河流流域規(guī)劃等；規(guī)劃等；（4 4）自然、地理、氣象、地質(zhì)、水文、）自然、地理、氣象、地質(zhì)、水文、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料；經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料；（5 5）有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、）有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；指標(biāo)、要求等資料；（6 6）國家統(tǒng)一規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標(biāo)。）國家統(tǒng)一規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標(biāo)。 1.1.可行性研究是投資決策的重要依據(jù)可行性研究是投資決策的重要依據(jù)2.2.可行性研究是項目審批的依據(jù)可行性研究是項目

11、審批的依據(jù)3.3.可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)4.4.可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)5.5.可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)6.6.是環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)是環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)7.7.是項目的科研試驗、機構(gòu)設(shè)置、職工培訓(xùn)、生產(chǎn)組是項目的科研試驗、機構(gòu)設(shè)置、職工培訓(xùn)、生產(chǎn)組織的依據(jù)織的依據(jù)8.8.是項目考核的依據(jù)是項目考核的依據(jù)（一）可行性研究的階段（一）可行性研究的階段1.投資機會研究投資機會研究2.初步可行性研究初步可行性研究3.詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究4

12、.項目可行性研究報告的評估項目可行性研究報告的評估可行性研究的步驟及其主要工作內(nèi)容可行性研究的步驟及其主要工作內(nèi)容主要任務(wù)主要任務(wù):為工程建設(shè)項目投資方向提出建議，即為工程建設(shè)項目投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究又分為一般機會研究和特定項目的機投資機會研究又分為一般機會研究和特定項目的機會研究。會研究。一般機會研究又分三種：地區(qū)研究；分部門研究；一般機會研究又分三種：地區(qū)研究；分部門研究；以資源為基礎(chǔ)的研究。以資源為基礎(chǔ)的研究。特定項目的機

13、會研究是要選擇確定項目的投資機遇，特定項目的機會研究是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議。將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議。投資機會研究比較粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估投資機會研究比較粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算計而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度的精確度為為3030，所需費用約占投資總額所需費用約占投資總額的的0.20.21.01.0。如果機會研究證明投資項目是可行的，就可如果機會研究證明投資項目是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的研究以進(jìn)行下一階段的研究亦稱亦稱“預(yù)可行性研究預(yù)可行性研究”或或“前可行性研究前可行性研究”。是在機會研究的基礎(chǔ)上，

14、進(jìn)一步對項目建設(shè)是在機會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決：決：（1 1）分析機會研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)）分析機會研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；上做出是否投資的決定；（2 2）是否應(yīng)該進(jìn)行最終可行性研究；）是否應(yīng)該進(jìn)行最終可行性研究；（3 3）有哪些關(guān)鍵性問題需要做）有哪些關(guān)鍵性問題需要做輔助研究輔助研究。輔助研究：輔助研究：是對投資項目的一個或幾個重要是對投資項目的一個或幾個重要方面進(jìn)行的單獨研究，是進(jìn)行初步可行性研方面進(jìn)行的單獨研究，是進(jìn)行初步可行性研究和可行性研究的先決條件，或用以支持這究

15、和可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究。兩項研究。與初步可行性研究或可行性研究同時進(jìn)行的與初步可行性研究或可行性研究同時進(jìn)行的輔助研究，可以確保可行性研究的結(jié)果更加輔助研究，可以確?？尚行匝芯康慕Y(jié)果更加穩(wěn)妥可靠。初步可行性研究階段投資估算的穩(wěn)妥可靠。初步可行性研究階段投資估算的精確度可達(dá)精確度可達(dá)2020，所需費用約占投資總額所需費用約占投資總額的的0.250.251.51.5最終可行性研究，是建設(shè)項目投資決策的基最終可行性研究，是建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后做出投資與否的關(guān)鍵步驟。上的可行性后做出投資與否的

16、關(guān)鍵步驟。這一階段對建設(shè)投資估算的精確度在這一階段對建設(shè)投資估算的精確度在1010，所用費用，小型項目約占總投資的所用費用，小型項目約占總投資的1.01.03.03.0，大型復(fù)雜的工程約占大型復(fù)雜的工程約占0.20.21.01.0。（1 1）作為投資決策和編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)；）作為投資決策和編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)；（2 2）作為向銀行和其他金融機構(gòu)申請貸款的依據(jù)；）作為向銀行和其他金融機構(gòu)申請貸款的依據(jù)；（3 3）作為建設(shè)部門申請建設(shè)執(zhí)照和同有關(guān)部門簽訂）作為建設(shè)部門申請建設(shè)執(zhí)照和同有關(guān)部門簽訂合同的依據(jù)；合同的依據(jù)；（4 4）作為項目下階段設(shè)計的依據(jù)；）作為項目下階段設(shè)計的依據(jù)；（5 5）作

17、為采用新技術(shù)、新設(shè)備計劃的依據(jù)；）作為采用新技術(shù)、新設(shè)備計劃的依據(jù)；（6 6）作為補充資料和政府有關(guān)部門審查的依據(jù)。）作為補充資料和政府有關(guān)部門審查的依據(jù)?？尚行匝芯繎?yīng)由建設(shè)單位或委托咨詢機構(gòu)完成，并可行性研究應(yīng)由建設(shè)單位或委托咨詢機構(gòu)完成，并經(jīng)國家財政部門或銀行提出審查意見。經(jīng)國家財政部門或銀行提出審查意見。項目可行性研究報告的任務(wù)項目可行性研究報告的任務(wù)通過分析和判斷項目可行性研究報告的正確通過分析和判斷項目可行性研究報告的正確性、真實性、可靠性和客觀性，對可行性研性、真實性、可靠性和客觀性，對可行性研究報告進(jìn)行全面的評價，判斷項目是否可行，究報告進(jìn)行全面的評價，判斷項目是否可行，并確定最

18、佳投資方案。并確定最佳投資方案。一、組織準(zhǔn)備一、組織準(zhǔn)備二、資料收集及市場調(diào)查二、資料收集及市場調(diào)查三、開發(fā)方案的設(shè)計及評價三、開發(fā)方案的設(shè)計及評價四、詳細(xì)研究四、詳細(xì)研究五、編制可行性研究報告五、編制可行性研究報告在項目建議書被批準(zhǔn)之后，建設(shè)單位（主管部門或在項目建議書被批準(zhǔn)之后，建設(shè)單位（主管部門或企業(yè)）即可委托工程咨詢公司對擬建項目進(jìn)行可行企業(yè)）即可委托工程咨詢公司對擬建項目進(jìn)行可行性研究，雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究性研究，雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標(biāo)意圖、進(jìn)度安排、費用支付辦法的工作范圍、目標(biāo)意圖、進(jìn)度安排、費用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容；及協(xié)作方式等內(nèi)

19、容；承擔(dān)單位接受委托時，應(yīng)獲得項目建議書和有關(guān)項承擔(dān)單位接受委托時，應(yīng)獲得項目建議書和有關(guān)項目背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明確研目背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作計劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、究內(nèi)容，制定工作計劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、基本參數(shù)、指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等基本依據(jù)?；緟?shù)、指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等基本依據(jù)。市場調(diào)查市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測產(chǎn)品的需求量、價格應(yīng)查明和預(yù)測產(chǎn)品的需求量、價格和競爭能力，以便確定產(chǎn)品方案和經(jīng)濟規(guī)模；和競爭能力，以便確定產(chǎn)品方案和經(jīng)濟規(guī)模；資源調(diào)查資源調(diào)查包括原材料、能源、工藝技術(shù)。廠包括原材料、能源、工藝技術(shù)。廠址、建材、勞動力、運輸條

20、件、外圍基礎(chǔ)設(shè)址、建材、勞動力、運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、組織管理和人員培訓(xùn)等社會施、環(huán)境保護(hù)、組織管理和人員培訓(xùn)等社會和經(jīng)濟的調(diào)查，為選定建設(shè)地點、生產(chǎn)工藝、和經(jīng)濟的調(diào)查，為選定建設(shè)地點、生產(chǎn)工藝、技術(shù)方案、設(shè)備選型、組織機構(gòu)和定員等提技術(shù)方案、設(shè)備選型、組織機構(gòu)和定員等提供確切的技術(shù)經(jīng)濟分析資料。供確切的技術(shù)經(jīng)濟分析資料。根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立幾種可供選擇收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立幾種可供選擇的技術(shù)方案和建設(shè)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比的技術(shù)方案和建設(shè)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比

21、較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，從若干個方案中選擇合理方案，研究論優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，從若干個方案中選擇合理方案，研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定產(chǎn)品方案、證項目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定產(chǎn)品方案、生產(chǎn)的經(jīng)濟規(guī)模、工藝流程、設(shè)備選型、車間組成、生產(chǎn)的經(jīng)濟規(guī)模、工藝流程、設(shè)備選型、車間組成、組織機構(gòu)、人員配置等方案。組織機構(gòu)、人員配置等方案。 對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案進(jìn)行詳細(xì)對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案進(jìn)行詳細(xì)的財務(wù)預(yù)測、財務(wù)分析、經(jīng)濟效益和國民經(jīng)的財務(wù)預(yù)測、財務(wù)分析、經(jīng)濟效益和國民經(jīng)濟評價。由項目的投資、成本和銷售收益進(jìn)

22、濟評價。由項目的投資、成本和銷售收益進(jìn)行贏利性分析、費用效益分析和不確定性分行贏利性分析、費用效益分析和不確定性分析，研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和盈利析，研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和盈利性，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項目實施總性，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項目實施總進(jìn)度計劃。進(jìn)度計劃。 經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳盡的可經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳盡的可行性研究報告，推薦行性研究報告，推薦1 1個以上的可行方案和實個以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見和措施建議，供決施計劃，提出結(jié)論性意見和措施建議，供決策部門作為決策的依據(jù)。策部門作為決策的依據(jù)。1.1.項目概況項目概況2.2.市場分

23、析和需求預(yù)測市場分析和需求預(yù)測3.3.規(guī)劃方案的優(yōu)選規(guī)劃方案的優(yōu)選4.4.開發(fā)進(jìn)度安排開發(fā)進(jìn)度安排5.5.項目投資估算項目投資估算6.6.融資與融資成本估算融資與融資成本估算7.7.財務(wù)評價財務(wù)評價8.8.風(fēng)險分析風(fēng)險分析9.9.國民經(jīng)濟評價國民經(jīng)濟評價10.10.結(jié)論結(jié)論在可行性研究報告中，應(yīng)將有關(guān)的調(diào)查研究在可行性研究報告中，應(yīng)將有關(guān)的調(diào)查研究資料及文件、協(xié)議、合同、附表、附圖等作資料及文件、協(xié)議、合同、附表、附圖等作為附件備查。為附件備查。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水

24、文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等。技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等。 在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等在對可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基在對可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括

25、選定方后方案，并對其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、分布、項目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等?？刂菩砸?guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。 對開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時間安排，可以按照對開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進(jìn)行。大型開發(fā)項目，其建設(shè)期長、等階段進(jìn)行。大型開發(fā)項目，其建設(shè)期長、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，這就需投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時做出統(tǒng)籌安排。要對各期開發(fā)的

26、內(nèi)容同時做出統(tǒng)籌安排。 項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費；項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費；用進(jìn)行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成用進(jìn)行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套安裝工程費、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套設(shè)施費用、期間費用及各種稅費等。估算的設(shè)施費用、期間費用及各種稅費等。估算的精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項費用在不精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項費用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實相符同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實相符。 根據(jù)項目的投資估算和投資進(jìn)度安排，根

27、據(jù)項目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進(jìn)行計算和分析。房地產(chǎn)并對籌資成本進(jìn)行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項目的正常運行。資金，保證項目的正常運行。 財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力關(guān)法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項和外匯平衡等項目財務(wù)狀

28、況進(jìn)行分析，借以考察項目財務(wù)可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項目的銷售目財務(wù)可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預(yù)測，預(yù)計損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財務(wù)收入和成本預(yù)測，預(yù)計損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用表的編制，財務(wù)評價指標(biāo)和償債指標(biāo)的計算，如財表的編制，財務(wù)評價指標(biāo)和償債指標(biāo)的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。 風(fēng)險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主風(fēng)險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、

29、敏感性分析和概率分要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的析等內(nèi)容。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，為控制項目運作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風(fēng)險大小及來源提供也為投資者了解項目的風(fēng)險大小及來源提供參考。參考。 國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源家、全社會的角度考

30、察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻(xiàn)，并經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻(xiàn)，并評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項目的國民經(jīng)市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益濟

31、評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。評價。運用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、運用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟和財務(wù)各方面論述項目的可行性，分析經(jīng)濟和財務(wù)各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設(shè)項目可能存在的問題，提出有效的項目建設(shè)建議。建議。是房地產(chǎn)項目策劃人捕捉新的市場機會的源泉是房地產(chǎn)項目策劃人捕捉新的市場機會的源泉是房地產(chǎn)項目構(gòu)思和策劃人感知市場，了解消費者行為的主要手段是房地產(chǎn)項目構(gòu)思和策劃人感知市場，了解消費者行為的主要手段是房地產(chǎn)項目構(gòu)思和策劃人應(yīng)付競爭，把握房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主要方法是房地產(chǎn)項目構(gòu)思和策劃人應(yīng)付競爭，把握房地產(chǎn)市場

32、供應(yīng)的主要方法是項目投資決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、消費者行為分析、是項目投資決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、消費者行為分析、 規(guī)劃設(shè)計、市場營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動的基礎(chǔ)等規(guī)劃設(shè)計、市場營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動的基礎(chǔ)等調(diào)查內(nèi)容調(diào)查內(nèi)容宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境微觀環(huán)境微觀環(huán)境房地產(chǎn)的供需狀房地產(chǎn)的供需狀況況消費者需求狀況消費者需求狀況文化、風(fēng)俗文化、風(fēng)俗經(jīng)濟科技經(jīng)濟科技 政治法律政治法律中觀環(huán)境中觀環(huán)境競爭對手調(diào)查競爭對手調(diào)查中介機構(gòu)情況中介機構(gòu)情況房地產(chǎn)企業(yè)情況房地產(chǎn)企業(yè)情況該城市的規(guī)劃建該城市的規(guī)劃建設(shè)設(shè)市場調(diào)查的準(zhǔn)備市場調(diào)查的準(zhǔn)備市場調(diào)查的實施市場調(diào)查的實施資料處

33、理資料處理確定市場調(diào)查的內(nèi)容和目的確定市場調(diào)查的內(nèi)容和目的擬定詳細(xì)、周密的調(diào)查計劃擬定詳細(xì)、周密的調(diào)查計劃選擇專業(yè)調(diào)查人員選擇專業(yè)調(diào)查人員收集相關(guān)的信息資料收集相關(guān)的信息資料設(shè)計調(diào)查問卷設(shè)計調(diào)查問卷現(xiàn)場實地調(diào)查現(xiàn)場實地調(diào)查編輯整理信息資料編輯整理信息資料 撰寫市場調(diào)查報告撰寫市場調(diào)查報告 歸檔存儲歸檔存儲 問卷一般由開頭、正文和結(jié)尾三個部分組成。問卷一般由開頭、正文和結(jié)尾三個部分組成。總建筑基底面積總建筑基底面積總用地面積總用地面積建筑密度建筑密度=總建筑面積總建筑面積總用地面積總用地面積建筑面積密度建筑面積密度=（容積率）（容積率）（住宅）總建筑面積（住宅）總建筑面積 （住宅）總基底面積（住

34、宅）總基底面積平均層數(shù)平均層數(shù)（住宅）住宅）= 評分綜合評價法評分綜合評價法就是對方案的各項指標(biāo)規(guī)定一個就是對方案的各項指標(biāo)規(guī)定一個滿足程度，根據(jù)指標(biāo)的重要性賦予指標(biāo)一個權(quán)重，根據(jù)計滿足程度，根據(jù)指標(biāo)的重要性賦予指標(biāo)一個權(quán)重，根據(jù)計算模型計算各個方案的綜合單指標(biāo)評分值，得出總綜合分算模型計算各個方案的綜合單指標(biāo)評分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。tttcocicfnttttnttticociicfnpv11)1 ()1 (0)1 ()1 (11nttttntttirrcociirrcfnpvfirrfnpv注意：注意：i i2 2i i1 10 0；

35、 fnpvfnpv（i i1 1）0 0；fnpvfnpv（i i2 2）0 0。采用內(nèi)差法時，要使采用內(nèi)差法時，要使fnpvfnpv（i i1 1） fnpvfnpv（i i2 2）都接近）都接近于于0 0，以保證計算的精確度。通常差值不應(yīng)大于，以保證計算的精確度。通常差值不應(yīng)大于5%5%。例例)()()_()(211211ifnpvfnpvfnpvfirriiiii)()()_()(211211ifnpvfnpvfnpvfirriiiii)()()_()(211211iiiiiifnpvfnpvfnpvfirrfnpv（i1）0年份年份12345678910凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量-150-250-100150150180180150150200(p/f,10%,t).9091.8264.7513.6830.6209.5645.5132.4665.4241.3855 年項目01234525開發(fā)游資開發(fā)游資2502，5002，600經(jīng)營費用經(jīng)營費用400450500經(jīng)營收入經(jīng)營收入