第9章不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資

1、2021-9-24主講人：李軍峰1第第9章章 不動(dòng)產(chǎn)置不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資分析業(yè)投資分析 9.1 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資概述不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資概述 9.2 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算 9. 3 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資分析工具不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資分析工具 2021-9-24主講人：李軍峰29.1 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資概述不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資概述 v9.1.1 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn) v1. 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的優(yōu)點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的優(yōu)點(diǎn)v（1）能夠得到稅收方面的好處）能夠得到稅收方面的好處v置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、貸款利息和建筑物折置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除

2、經(jīng)營(yíng)成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈經(jīng)營(yíng)收入為基數(shù)以固定稅率征收的。舊后的凈經(jīng)營(yíng)收入為基數(shù)以固定稅率征收的。 v（2）易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持）易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 v（3）能抵消通貨膨脹的影響）能抵消通貨膨脹的影響 v（4）提高投資者的資信等級(jí)）提高投資者的資信等級(jí) 2021-9-24主講人：李軍峰3v2. 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的缺點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的缺點(diǎn) v（1）投資巨大）投資巨大 v（2）缺乏流動(dòng)性）缺乏流動(dòng)性 v（3）投資回收周期較長(zhǎng)）投資回收周期較長(zhǎng) v（4）需要專門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)）需要專門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) 2021-9-24主講人：李軍峰4v9.1.2 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的類型及其特點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資

3、的類型及其特點(diǎn) v房地產(chǎn)可以分為住宅用及非住宅用兩大類。住宅用房地產(chǎn)包房地產(chǎn)可以分為住宅用及非住宅用兩大類。住宅用房地產(chǎn)包括單戶住宅及多戶住宅房地產(chǎn)等。括單戶住宅及多戶住宅房地產(chǎn)等。v非住宅用房地產(chǎn)一般又被分為五類：商業(yè)用、工業(yè)用、娛樂(lè)非住宅用房地產(chǎn)一般又被分為五類：商業(yè)用、工業(yè)用、娛樂(lè)用、機(jī)構(gòu)用房地產(chǎn)及旅店。用、機(jī)構(gòu)用房地產(chǎn)及旅店。 v1. 出租性住宅投資出租性住宅投資 v（1）區(qū)位）區(qū)位 v（2）建筑物及其設(shè)施的舒適型）建筑物及其設(shè)施的舒適型v（3）公寓單元的最佳布局）公寓單元的最佳布局 v（4）公寓是否配備家具）公寓是否配備家具 2021-9-24主講人：李軍峰5v2. 辦公用不動(dòng)產(chǎn)辦公

4、用不動(dòng)產(chǎn) v（1）市場(chǎng)因素）市場(chǎng)因素v一般應(yīng)考慮以下信息：該地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性場(chǎng)所的數(shù)量；競(jìng)爭(zhēng)性建筑的質(zhì)量；一般應(yīng)考慮以下信息：該地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性場(chǎng)所的數(shù)量；競(jìng)爭(zhēng)性建筑的質(zhì)量；當(dāng)前的租金水平和自動(dòng)調(diào)價(jià)條款；空置面積及相應(yīng)的空置原因；該地區(qū)當(dāng)前的租金水平和自動(dòng)調(diào)價(jià)條款；空置面積及相應(yīng)的空置原因；該地區(qū)吸納率的記錄；投資者預(yù)期占有的市場(chǎng)部分。吸納率的記錄；投資者預(yù)期占有的市場(chǎng)部分。 v（2）區(qū)位）區(qū)位 v（3）其他因素）其他因素 2021-9-24主講人：李軍峰6v3. 零售及商店中心零售及商店中心 v（1）商圈）商圈v必須仔細(xì)地考察出將人口引向討論中特定位置的牽必須仔細(xì)地考察出將人口引向討論中特定位置的牽引力

5、。這些牽引力取決于交通類型、其他競(jìng)爭(zhēng)性設(shè)引力。這些牽引力取決于交通類型、其他競(jìng)爭(zhēng)性設(shè)施的鄰近度。施的鄰近度。 v（2）市場(chǎng)人口）市場(chǎng)人口v居民收入的消費(fèi)類型是如何根據(jù)討論的區(qū)域不同而相應(yīng)變化居民收入的消費(fèi)類型是如何根據(jù)討論的區(qū)域不同而相應(yīng)變化的？農(nóng)村社區(qū)和制造中心之間、商業(yè)區(qū)和服務(wù)業(yè)區(qū)之間、老的？農(nóng)村社區(qū)和制造中心之間、商業(yè)區(qū)和服務(wù)業(yè)區(qū)之間、老年人和年輕人之間、高收入家庭和低收入家庭之間、不同民年人和年輕人之間、高收入家庭和低收入家庭之間、不同民族為主的區(qū)域之間，以及更多不同領(lǐng)域之間的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣顯然族為主的區(qū)域之間，以及更多不同領(lǐng)域之間的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣顯然會(huì)有差異。會(huì)有差異。2021-9-24主講人：

6、李軍峰7v9.1.3 影響不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的主要因素影響不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的主要因素 v1. 租金收益率租金收益率 不動(dòng)產(chǎn)市價(jià)全年租金收入租金收益率PR例如，一個(gè)市價(jià)為例如，一個(gè)市價(jià)為120萬(wàn)的別墅，預(yù)計(jì)每萬(wàn)的別墅，預(yù)計(jì)每月租金為月租金為1萬(wàn)元，則萬(wàn)元，則%1012000001210000租金收益率PR2021-9-24主講人：李軍峰8v2. 市場(chǎng)利率與預(yù)期樓價(jià)升幅市場(chǎng)利率與預(yù)期樓價(jià)升幅 v再假設(shè)該別墅一年后賣(mài)出的市價(jià)為再假設(shè)該別墅一年后賣(mài)出的市價(jià)為P1。v倘若同一年后賣(mài)出該不動(dòng)產(chǎn)作比較，則該投資在一倘若同一年后賣(mài)出該不動(dòng)產(chǎn)作比較，則該投資在一年后的總收益是：年后的總收益是：R+ (P1 - P)

7、PiPPR)(1PPPiPR1PPP 1進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資的初步條件是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資的初步條件是或改寫(xiě)成或改寫(xiě)成式中，式中，表示該不動(dòng)產(chǎn)一年后的凈升幅。表示該不動(dòng)產(chǎn)一年后的凈升幅。 2021-9-24主講人：李軍峰99.2 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算 v9.2.1 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資現(xiàn)金流出的確定不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資現(xiàn)金流出的確定 v1. 不動(dòng)產(chǎn)的獲取成本不動(dòng)產(chǎn)的獲取成本v不動(dòng)產(chǎn)獲取成本即房地產(chǎn)的投資總額，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)獲取成本即房地產(chǎn)的投資總額，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、搜尋成本和所有的實(shí)際資產(chǎn)持有費(fèi)等。格、搜尋成本和所有的實(shí)際資產(chǎn)持有費(fèi)等。 v（1）購(gòu)買(mǎi)價(jià)格）購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 v（2）搜尋成本）搜尋成本 v（3）延期付

8、款條件）延期付款條件 2021-9-24主講人：李軍峰10v（4）資產(chǎn)持有費(fèi)）資產(chǎn)持有費(fèi)v稅負(fù)、稅負(fù)、利息、利息、修繕費(fèi)用、修繕費(fèi)用、公用設(shè)施附加費(fèi)、公用設(shè)施附加費(fèi)、保險(xiǎn)保險(xiǎn) 2021-9-24主講人：李軍峰11v2. 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 v（1）變動(dòng)費(fèi)用與固定費(fèi)用v變動(dòng)支出隨著房地產(chǎn)的租用情況不斷變動(dòng)變動(dòng)支出隨著房地產(chǎn)的租用情況不斷變動(dòng) v固定支出不隨占用情況變化而變化固定支出不隨占用情況變化而變化。 v（2）費(fèi)用支付責(zé)任 v兩種極端方式是：承租人承擔(dān)全部費(fèi)用或不對(duì)此類費(fèi)用負(fù)責(zé)。兩種極端方式是：承租人承擔(dān)全部費(fèi)用或不對(duì)此類費(fèi)用負(fù)責(zé)。全部營(yíng)業(yè)費(fèi)用由出租人承擔(dān)的方式叫毛租賃。這種情況下，全部營(yíng)業(yè)費(fèi)用由出租

9、人承擔(dān)的方式叫毛租賃。這種情況下，出租人承擔(dān)了營(yíng)業(yè)費(fèi)用發(fā)生各種意外變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。出租人承擔(dān)了營(yíng)業(yè)費(fèi)用發(fā)生各種意外變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。v相反地，如果承租人負(fù)責(zé)支付全部營(yíng)業(yè)費(fèi)用，就叫做凈租賃，相反地，如果承租人負(fù)責(zé)支付全部營(yíng)業(yè)費(fèi)用，就叫做凈租賃，也叫完全服務(wù)租賃。也叫完全服務(wù)租賃。v一種方法是出租人只負(fù)責(zé)規(guī)定數(shù)額的營(yíng)業(yè)支出，這一規(guī)定數(shù)一種方法是出租人只負(fù)責(zé)規(guī)定數(shù)額的營(yíng)業(yè)支出，這一規(guī)定數(shù)額叫做最高費(fèi)用。額叫做最高費(fèi)用。2021-9-24主講人：李軍峰12v9.2.2 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資現(xiàn)金流入的確定不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資現(xiàn)金流入的確定 v1. 市場(chǎng)租金市場(chǎng)租金v市場(chǎng)租金是指在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下，某潛在租戶為租用某宗房市場(chǎng)租金

10、是指在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下，某潛在租戶為租用某宗房地產(chǎn)而付出的租金價(jià)格。這一租金水平受很多因素的影響：地產(chǎn)而付出的租金價(jià)格。這一租金水平受很多因素的影響：（1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)前景；（）國(guó)民經(jīng)濟(jì)前景；（2）房地產(chǎn)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；）房地產(chǎn)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；（3）該地區(qū)對(duì)于該類房地產(chǎn)的需求狀況；（）該地區(qū)對(duì)于該類房地產(chǎn)的需求狀況；（4）類似房地產(chǎn)）類似房地產(chǎn)供給競(jìng)爭(zhēng)情況。供給競(jìng)爭(zhēng)情況。 v2. 空置空置v在特定的時(shí)期內(nèi)，一宗房地產(chǎn)并不能把所有空間都租賃出去。在特定的時(shí)期內(nèi)，一宗房地產(chǎn)并不能把所有空間都租賃出去。這或者是因?yàn)樽鈶粼谧饧s到期時(shí)走了，或者是有些房間根本這或者是因?yàn)樽鈶粼谧饧s到期時(shí)走了，或者是有些

11、房間根本就沒(méi)被租用過(guò)（特別是新建房地產(chǎn)）。就沒(méi)被租用過(guò)（特別是新建房地產(chǎn)）。 2021-9-24主講人：李軍峰13v3. 均衡市場(chǎng)租金率均衡市場(chǎng)租金率v在任何時(shí)點(diǎn)上，都存在著一定數(shù)量的存量房地產(chǎn)。在任何時(shí)點(diǎn)上，都存在著一定數(shù)量的存量房地產(chǎn)。它們一部分已被租用，一部分閑置著，形成了可供它們一部分已被租用，一部分閑置著，形成了可供租賃的供給量。租賃的供給量。 2021-9-24主講人：李軍峰14租金租金市場(chǎng)租金市場(chǎng)租金需求需求供給供給空置率空置率目前的空間存量目前的空間存量均衡占用量均衡占用量圖圖9-1 均衡市場(chǎng)租金率的決均衡市場(chǎng)租金率的決定定空間單元數(shù)空間單元數(shù)2021-9-24主講人：李軍峰1

12、5v4. 租金的計(jì)算租金的計(jì)算v不同的租賃方案會(huì)影響一宗房地產(chǎn)的預(yù)期收入。簽訂租約時(shí)不同的租賃方案會(huì)影響一宗房地產(chǎn)的預(yù)期收入。簽訂租約時(shí)的租金水平，是根據(jù)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的類似租賃方式的市的租金水平，是根據(jù)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的類似租賃方式的市場(chǎng)租金制定的。場(chǎng)租金制定的。v租約中關(guān)于租金調(diào)整的相應(yīng)條款決定著租賃收入是否會(huì)隨著租約中關(guān)于租金調(diào)整的相應(yīng)條款決定著租賃收入是否會(huì)隨著時(shí)間的推移而與時(shí)下的市場(chǎng)租金產(chǎn)生較大差別。時(shí)間的推移而與時(shí)下的市場(chǎng)租金產(chǎn)生較大差別。v購(gòu)物中心的租賃通常還要參考承租人的銷售量來(lái)確定租金，購(gòu)物中心的租賃通常還要參考承租人的銷售量來(lái)確定租金，這叫做百分比租金。此時(shí)，無(wú)論銷售量如

13、何，最低租金額一這叫做百分比租金。此時(shí)，無(wú)論銷售量如何，最低租金額一定；當(dāng)銷售量超過(guò)規(guī)定的數(shù)值時(shí)，租金按銷售額的一定百分定；當(dāng)銷售量超過(guò)規(guī)定的數(shù)值時(shí)，租金按銷售額的一定百分比收取。此時(shí)的租金額與最低租金額之差叫做溢價(jià)租金。比收取。此時(shí)的租金額與最低租金額之差叫做溢價(jià)租金。 2021-9-24主講人：李軍峰169. 3 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資分析工具不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資分析工具 v9.3.1 比率分析與獲利能力分析比率分析與獲利能力分析v1. 收益乘數(shù)收益乘數(shù)(Income Multiplier)v收益乘數(shù)分析是一種古老而簡(jiǎn)單的不動(dòng)產(chǎn)投資績(jī)效收益乘數(shù)分析是一種古老而簡(jiǎn)單的不動(dòng)產(chǎn)投資績(jī)效評(píng)價(jià)方法。它以不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)

14、價(jià)格與預(yù)期總收入或凈評(píng)價(jià)方法。它以不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與預(yù)期總收入或凈收入之間的關(guān)系來(lái)反映不動(dòng)產(chǎn)投資績(jī)效。收入之間的關(guān)系來(lái)反映不動(dòng)產(chǎn)投資績(jī)效。v收益乘數(shù)即不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值（或投資價(jià)格）除以收益乘數(shù)即不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值（或投資價(jià)格）除以未來(lái)每期收益所得的倍數(shù)。對(duì)于投資者而言，不動(dòng)未來(lái)每期收益所得的倍數(shù)。對(duì)于投資者而言，不動(dòng)產(chǎn)投資的收益乘數(shù)越高，說(shuō)明該項(xiàng)投資的績(jī)效越差。產(chǎn)投資的收益乘數(shù)越高，說(shuō)明該項(xiàng)投資的績(jī)效越差。 2021-9-24主講人：李軍峰17v【案例【案例9-1】嘉倫地產(chǎn)某不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目，其投資總額為】嘉倫地產(chǎn)某不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目，其投資總額為1000000元，且銀行可以提供元，且銀行可以提供75%

15、的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款。預(yù)的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款。預(yù)計(jì)在第一年各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)如表計(jì)在第一年各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)如表9-1所示。其他相關(guān)信息如所示。其他相關(guān)信息如下：下： 已獲得已獲得75000元為期元為期25年的抵押貸款（不妨假設(shè)該項(xiàng)年的抵押貸款（不妨假設(shè)該項(xiàng)目以租賃經(jīng)營(yíng)為目的），按目以租賃經(jīng)營(yíng)為目的），按9%的年利率每月等額支付的年利率每月等額支付（每月支付（每月支付6294.0元，全年貸款本息額為元，全年貸款本息額為75527.7元）；元）；“最佳估計(jì)值最佳估計(jì)值”表明，該房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值會(huì)以表明，該房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值會(huì)以5%的年復(fù)的年復(fù)利增值；投資者的邊際所得稅率為利增值；投資者的邊際所得稅率為40%。 項(xiàng)目項(xiàng)目金

16、額（元）金額（元）預(yù)期總收入預(yù)期總收入270 000減：風(fēng)險(xiǎn)損失準(zhǔn)備減：風(fēng)險(xiǎn)損失準(zhǔn)備20 000實(shí)際總收入實(shí)際總收入250 000減：經(jīng)營(yíng)支出減：經(jīng)營(yíng)支出130 000經(jīng)營(yíng)凈收入經(jīng)營(yíng)凈收入120 0002021-9-24主講人：李軍峰18（1）總收益乘數(shù)）總收益乘數(shù)(Gross Income Multiplier，GIM)總收益乘數(shù)強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)投資總額（或市場(chǎng)價(jià)格）與其總總收益乘數(shù)強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)投資總額（或市場(chǎng)價(jià)格）與其總收入之間的關(guān)系。其計(jì)算公式為：收入之間的關(guān)系。其計(jì)算公式為：總收益）市場(chǎng)價(jià)值（或投資價(jià)格總收益乘數(shù)（2）凈收益乘數(shù)）凈收益乘數(shù)(Net Income Multiplier, NIM

17、)凈收益乘數(shù)與總收益乘數(shù)計(jì)算方法相同，它反映的是投凈收益乘數(shù)與總收益乘數(shù)計(jì)算方法相同，它反映的是投資總額與經(jīng)營(yíng)凈收入之間的關(guān)系。其計(jì)算公式為：資總額與經(jīng)營(yíng)凈收入之間的關(guān)系。其計(jì)算公式為：凈收益）市場(chǎng)價(jià)值（或投資價(jià)格凈收益乘數(shù)2021-9-24主講人：李軍峰192. 財(cái)務(wù)比率財(cái)務(wù)比率財(cái)務(wù)比率一般計(jì)算簡(jiǎn)單、直觀易懂，所以成為不動(dòng)產(chǎn)投財(cái)務(wù)比率一般計(jì)算簡(jiǎn)單、直觀易懂，所以成為不動(dòng)產(chǎn)投資分析的常用工具。最常用的財(cái)務(wù)比率包括經(jīng)營(yíng)比率，損資分析的常用工具。最常用的財(cái)務(wù)比率包括經(jīng)營(yíng)比率，損益平衡比率及債務(wù)支付比率。益平衡比率及債務(wù)支付比率。（1）經(jīng)營(yíng)）經(jīng)營(yíng)(Operating Expense Ratio)經(jīng)營(yíng)

18、比率為不動(dòng)產(chǎn)投資的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用占實(shí)際總收入的比例經(jīng)營(yíng)比率為不動(dòng)產(chǎn)投資的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用占實(shí)際總收入的比例，即每收入，即每收入1元所需支出的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用。其計(jì)算公式為：元所需支出的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用。其計(jì)算公式為：實(shí)際總收入營(yíng)運(yùn)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)比率2021-9-24主講人：李軍峰20（2）損益平衡比率）損益平衡比率(Break-even Flow Ratio)損益平衡比率，又叫做虧損比率，為不動(dòng)產(chǎn)投資活動(dòng)在損益平衡比率，又叫做虧損比率，為不動(dòng)產(chǎn)投資活動(dòng)在稅前的現(xiàn)金流出與流入之間的比率。其計(jì)算公式為：稅前的現(xiàn)金流出與流入之間的比率。其計(jì)算公式為：實(shí)際總收入營(yíng)運(yùn)費(fèi)用償債支出損益平衡比率2021-9-24主講人：李軍峰21（3）償債能

19、力比率）償債能力比率(Debt Coverage Ratio，DCR)償債能力比率，又稱償債備付率、債務(wù)支付比率、償債償債能力比率，又稱償債備付率、債務(wù)支付比率、償債保障比率、還本付息比率，為不動(dòng)產(chǎn)投資營(yíng)運(yùn)凈收入（即保障比率、還本付息比率，為不動(dòng)產(chǎn)投資營(yíng)運(yùn)凈收入（即實(shí)際總收入減營(yíng)運(yùn)費(fèi)用）可以支付償債支出的倍數(shù)。作為實(shí)際總收入減營(yíng)運(yùn)費(fèi)用）可以支付償債支出的倍數(shù)。作為不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效的評(píng)價(jià)指標(biāo)，償債能力比率不僅不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效的評(píng)價(jià)指標(biāo)，償債能力比率不僅為不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高度重視，而且其債權(quán)單位，如銀行，為不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高度重視，而且其債權(quán)單位，如銀行，也會(huì)高度關(guān)注這一指標(biāo)的變化。其計(jì)算

20、公式為：也會(huì)高度關(guān)注這一指標(biāo)的變化。其計(jì)算公式為：債務(wù)本息經(jīng)營(yíng)凈收入償債能力比率2021-9-24主講人：李軍峰22利息經(jīng)營(yíng)凈收入現(xiàn)金備付率一般而言，貸款償還可以分為兩種方式：一般而言，貸款償還可以分為兩種方式：本金及利息按每本金及利息按每期攤還，如購(gòu)房貸款的攤還；期攤還，如購(gòu)房貸款的攤還；貸款期間內(nèi)各期僅支付利息，貸款期間內(nèi)各期僅支付利息，至最后一期才償還全數(shù)本金。在第二種情況下，償債備付率至最后一期才償還全數(shù)本金。在第二種情況下，償債備付率又可稱為又可稱為“現(xiàn)金備付率現(xiàn)金備付率”(Cash Coverage Ratio)，即，即2021-9-24主講人：李軍峰23（4）貸款比率）貸款比率(

21、Loan-to-value Ratio，LTV)貸款比率即貸款成數(shù)，也就是貸款額占總投資額（或市場(chǎng)貸款比率即貸款成數(shù)，也就是貸款額占總投資額（或市場(chǎng)價(jià)值）的比率。其計(jì)算公式為：價(jià)值）的比率。其計(jì)算公式為：）總投資額（或市場(chǎng)價(jià)值貸款額貸款比率2021-9-24主講人：李軍峰24v3. 盈利能力指標(biāo)盈利能力指標(biāo)v追逐利潤(rùn)是資本的基本屬性，不動(dòng)產(chǎn)投資也不例外。追逐利潤(rùn)是資本的基本屬性，不動(dòng)產(chǎn)投資也不例外。因此，盈利能力自然便成為評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)投資績(jī)效的因此，盈利能力自然便成為評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)投資績(jī)效的重要指標(biāo)。重要指標(biāo)。v所有反映不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)都有一個(gè)所有反映不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)都有一個(gè)

22、共同點(diǎn)，即試圖以某種特定的方式將現(xiàn)金投資與預(yù)共同點(diǎn)，即試圖以某種特定的方式將現(xiàn)金投資與預(yù)期回報(bào)聯(lián)系起來(lái)。期回報(bào)聯(lián)系起來(lái)。v其不同之處在于，不同的盈利能力指標(biāo)所使用的數(shù)其不同之處在于，不同的盈利能力指標(biāo)所使用的數(shù)據(jù)計(jì)算口徑不同。據(jù)計(jì)算口徑不同。 2021-9-24主講人：李軍峰25）總投資額（或市場(chǎng)價(jià)值經(jīng)營(yíng)凈收入全面資本化率營(yíng)運(yùn)凈收入項(xiàng)目的投資價(jià)值資本還原率（1）全面資本化率）全面資本化率(Overall Capitalization Rate)全面資本化率，又稱為資本還原率或總資本還原率，反全面資本化率，又稱為資本還原率或總資本還原率，反映了每年預(yù)期經(jīng)營(yíng)凈收入占不動(dòng)產(chǎn)投資總額（或市場(chǎng)價(jià)格映了每

23、年預(yù)期經(jīng)營(yíng)凈收入占不動(dòng)產(chǎn)投資總額（或市場(chǎng)價(jià)格）的百分比率，即每年的資本回收率。其計(jì)算公式為：）的百分比率，即每年的資本回收率。其計(jì)算公式為：而不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資價(jià)值也可反推得到：而不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資價(jià)值也可反推得到：2021-9-24主講人：李軍峰26v（2）股東權(quán)益報(bào)酬率）股東權(quán)益報(bào)酬率v不同于全面資本化率，股東權(quán)益報(bào)酬率區(qū)別經(jīng)營(yíng)收不同于全面資本化率，股東權(quán)益報(bào)酬率區(qū)別經(jīng)營(yíng)收益的受益主體，剔除負(fù)債因素對(duì)項(xiàng)目的影響，獨(dú)立益的受益主體，剔除負(fù)債因素對(duì)項(xiàng)目的影響，獨(dú)立考察權(quán)益資本為投資者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益?？疾鞕?quán)益資本為投資者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。v一般而言，投資者最注重的就是股東權(quán)益報(bào)酬率，一般而言，

24、投資者最注重的就是股東權(quán)益報(bào)酬率，即投資者每投入即投資者每投入1元的自有資本，未來(lái)能回收多少元的自有資本，未來(lái)能回收多少現(xiàn)金的概念，它是投資者自有資本獲利能力的指標(biāo)?，F(xiàn)金的概念，它是投資者自有資本獲利能力的指標(biāo)。投資者的股東權(quán)益報(bào)酬率可分為稅前股東權(quán)益報(bào)酬投資者的股東權(quán)益報(bào)酬率可分為稅前股東權(quán)益報(bào)酬率和稅后股東權(quán)益報(bào)酬率。率和稅后股東權(quán)益報(bào)酬率。 2021-9-24主講人：李軍峰27稅前股東權(quán)益報(bào)酬率稅前股東權(quán)益報(bào)酬率(Before Tax Return on Equity)稅前股東權(quán)益報(bào)酬率，又稱為股息率、自有資本還原稅前股東權(quán)益報(bào)酬率，又稱為股息率、自有資本還原率，它是以稅前現(xiàn)金流量（經(jīng)營(yíng)

25、凈收入減貸款本息）與率，它是以稅前現(xiàn)金流量（經(jīng)營(yíng)凈收入減貸款本息）與所需初始權(quán)益投資（投資總額減借貸資金）的百分比，所需初始權(quán)益投資（投資總額減借貸資金）的百分比，即投資者在納稅前的投資報(bào)酬率。其計(jì)算公式為：即投資者在納稅前的投資報(bào)酬率。其計(jì)算公式為：稅前現(xiàn)金流量稅前股東權(quán)益報(bào)酬率自有資本（股東權(quán)益）2021-9-24主講人：李軍峰28v稅后股東權(quán)益報(bào)酬率稅后股東權(quán)益報(bào)酬率(After Tax Return on Equity)v稅后股東權(quán)益報(bào)酬率，又稱為現(xiàn)金回報(bào)率，是指預(yù)期每年可稅后股東權(quán)益報(bào)酬率，又稱為現(xiàn)金回報(bào)率，是指預(yù)期每年可支配凈現(xiàn)金（扣除所有融資成本與所得稅）占初始權(quán)益現(xiàn)金支配凈現(xiàn)金

26、（扣除所有融資成本與所得稅）占初始權(quán)益現(xiàn)金投資的百分比。它反映了表示投資者每投入投資的百分比。它反映了表示投資者每投入1元的自有資本，元的自有資本，在扣除所有費(fèi)用、償債支出及稅負(fù)之后，未來(lái)實(shí)際能回收的在扣除所有費(fèi)用、償債支出及稅負(fù)之后，未來(lái)實(shí)際能回收的金額；即每投入金額；即每投入1元的現(xiàn)金，未來(lái)回收多少現(xiàn)金的概念。元的現(xiàn)金，未來(lái)回收多少現(xiàn)金的概念。 稅后現(xiàn)金流量稅后股東權(quán)益報(bào)酬率自有資本（股東權(quán)益）2021-9-24主講人：李軍峰29v（3）經(jīng)紀(jì)人回報(bào)率）經(jīng)紀(jì)人回報(bào)率v在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，經(jīng)紀(jì)人注意到了股息率與現(xiàn)金回報(bào)在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，經(jīng)紀(jì)人注意到了股息率與現(xiàn)金回報(bào)率的不足。率的不足。v為了充分展示不動(dòng)

27、產(chǎn)的良好投資前景，更好地吸引為了充分展示不動(dòng)產(chǎn)的良好投資前景，更好地吸引客戶，經(jīng)紀(jì)人在考察不動(dòng)產(chǎn)投資績(jī)效時(shí)不僅考慮了客戶，經(jīng)紀(jì)人在考察不動(dòng)產(chǎn)投資績(jī)效時(shí)不僅考慮了所得稅因素，而且將因分期償還抵押貸款而導(dǎo)致的所得稅因素，而且將因分期償還抵押貸款而導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)投資者權(quán)益增加的情況考慮進(jìn)來(lái)，用稅后現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)投資者權(quán)益增加的情況考慮進(jìn)來(lái)，用稅后現(xiàn)金流量與遞增的投資者權(quán)益之和占初始權(quán)益投資的金流量與遞增的投資者權(quán)益之和占初始權(quán)益投資的比例作為計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)盈利能力、考核不動(dòng)產(chǎn)投資績(jī)比例作為計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)盈利能力、考核不動(dòng)產(chǎn)投資績(jī)效的指標(biāo)，這就是經(jīng)紀(jì)人回報(bào)率。效的指標(biāo)，這就是經(jīng)紀(jì)人回報(bào)率。 經(jīng)紀(jì)人回報(bào)率經(jīng)紀(jì)人回報(bào)率(

28、稅后現(xiàn)金流量權(quán)益增加值稅后現(xiàn)金流量權(quán)益增加值)初始權(quán)益現(xiàn)金初始權(quán)益現(xiàn)金投資投資(37 2308 400)250 0000.183或或18.3% 2021-9-24主講人：李軍峰30v9.3.2 投資回收期投資回收期v作為簡(jiǎn)單、常用的不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目績(jī)效評(píng)價(jià)方法，作為簡(jiǎn)單、常用的不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目績(jī)效評(píng)價(jià)方法，投資回收期是指投資項(xiàng)目的累計(jì)預(yù)期凈現(xiàn)金流入等投資回收期是指投資項(xiàng)目的累計(jì)預(yù)期凈現(xiàn)金流入等于其初始現(xiàn)金投資時(shí)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的時(shí)間，一般以達(dá)到于其初始現(xiàn)金投資時(shí)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的時(shí)間，一般以達(dá)到此時(shí)間點(diǎn)項(xiàng)目需持續(xù)運(yùn)營(yíng)的年數(shù)表示。此時(shí)間點(diǎn)項(xiàng)目需持續(xù)運(yùn)營(yíng)的年數(shù)表示。v計(jì)算投資回收期就是估算要多少年才能回收在該項(xiàng)目上的

29、初計(jì)算投資回收期就是估算要多少年才能回收在該項(xiàng)目上的初始現(xiàn)金投資。運(yùn)用投資回收期評(píng)價(jià)項(xiàng)目績(jī)效，就是將所有候始現(xiàn)金投資。運(yùn)用投資回收期評(píng)價(jià)項(xiàng)目績(jī)效，就是將所有候選投資項(xiàng)目的投資回收期進(jìn)行排序。選投資項(xiàng)目的投資回收期進(jìn)行排序。 2021-9-24主講人：李軍峰31v全部投資回收期投資總額全部投資回收期投資總額經(jīng)營(yíng)凈收入（全面資經(jīng)營(yíng)凈收入（全面資本化率的倒數(shù)）本化率的倒數(shù)）v（稅前）權(quán)益投資回收期初始權(quán)益現(xiàn)金投資（稅前）權(quán)益投資回收期初始權(quán)益現(xiàn)金投資稅稅前現(xiàn)金流量（股息率的倒數(shù)）前現(xiàn)金流量（股息率的倒數(shù)）v（稅后）權(quán)益投資回收期初始權(quán)益現(xiàn)金投資（稅后）權(quán)益投資回收期初始權(quán)益現(xiàn)金投資稅稅后現(xiàn)金流量（現(xiàn)

30、金回報(bào)率的倒數(shù)）后現(xiàn)金流量（現(xiàn)金回報(bào)率的倒數(shù)） 2021-9-24主講人：李軍峰32【案例【案例9-2】昆侖置業(yè)開(kāi)發(fā)某步行商業(yè)街，計(jì)劃初始權(quán)益投資】昆侖置業(yè)開(kāi)發(fā)某步行商業(yè)街，計(jì)劃初始權(quán)益投資為為48330萬(wàn)元。假設(shè)投資于項(xiàng)目初期一次完成，且全部物業(yè)實(shí)萬(wàn)元。假設(shè)投資于項(xiàng)目初期一次完成，且全部物業(yè)實(shí)施租賃經(jīng)營(yíng)。預(yù)計(jì)每年稅后現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)值與累計(jì)稅后現(xiàn)金施租賃經(jīng)營(yíng)。預(yù)計(jì)每年稅后現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)值與累計(jì)稅后現(xiàn)金流量表流量表9-5所示：所示： 年年 份份1234567稅后現(xiàn)金流量稅后現(xiàn)金流量 7 1458 1859 22210 17111 11512 05412 895累計(jì)稅后現(xiàn)金累計(jì)稅后現(xiàn)金流量流量7

31、14515 330 24 55234 72345 838 57 89270 7872021-9-24主講人：李軍峰33v9.3.3 前門(mén)法與后門(mén)法前門(mén)法與后門(mén)法 v1.前門(mén)法前門(mén)法v在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格已知的情況下，由預(yù)計(jì)的股東權(quán)益乘在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格已知的情況下，由預(yù)計(jì)的股東權(quán)益乘稅前股東權(quán)益報(bào)酬率求得稅前現(xiàn)金流，并用貸款額稅前股東權(quán)益報(bào)酬率求得稅前現(xiàn)金流，并用貸款額乘以貸款常數(shù)求得償債支出，二者相加可得凈營(yíng)運(yùn)乘以貸款常數(shù)求得償債支出，二者相加可得凈營(yíng)運(yùn)收益，這是收益，這是“前門(mén)法前門(mén)法”。 2021-9-24主講人：李軍峰34乘以乘以等于等于乘以乘以等于等于乘以乘以等于等于乘以乘以等于等于相加相加等于等

32、于加上加上等于等于除以除以等于等于除以除以等于等于圖圖9-2 前門(mén)法計(jì)算流程圖前門(mén)法計(jì)算流程圖不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格1- -貸款成數(shù)貸款成數(shù)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格貸款成數(shù)貸款成數(shù)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格要求的權(quán)益資金要求的權(quán)益資金1-貸款與價(jià)值比率貸款與價(jià)值比率不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格要求的稅前收益率要求的稅前收益率1-貸款與價(jià)值比率貸款與價(jià)值比率不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格權(quán)益資金要求現(xiàn)金流權(quán)益資金要求現(xiàn)金流1-貸款與價(jià)值比率貸款與價(jià)值比率不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格抵押貸款抵押貸款不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格貸款常數(shù)貸款常數(shù)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格年度償債額年度償債

33、額不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格營(yíng)運(yùn)凈收入營(yíng)運(yùn)凈收入不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格營(yíng)運(yùn)費(fèi)用營(yíng)運(yùn)費(fèi)用不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格要求的實(shí)際總收入要求的實(shí)際總收入不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格1- -空置率空置率不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格要求的潛在總收入要求的潛在總收入不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格可出租凈面積可出租凈面積不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格每平方米最低租金每平方米最低租金不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格2021-9-24主講人：李軍峰35v【案例【案例9-3】一幢辦公樓（可以出租的面積為】一幢辦公樓（可以出租的面積為2720平方米）平方米）目前售價(jià)為目前售價(jià)為2880萬(wàn)元。通過(guò)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行一年期營(yíng)

34、運(yùn)預(yù)測(cè)得萬(wàn)元。通過(guò)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行一年期營(yíng)運(yùn)預(yù)測(cè)得出了以下的營(yíng)運(yùn)預(yù)測(cè)結(jié)果：每平方米市場(chǎng)租金為出了以下的營(yíng)運(yùn)預(yù)測(cè)結(jié)果：每平方米市場(chǎng)租金為1350元，空元，空置及無(wú)法回收的租金占潛在總收益的比重為置及無(wú)法回收的租金占潛在總收益的比重為8%，每平方米，每平方米的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用為的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用為390元。元。v通過(guò)和銀行的協(xié)商，目前最佳的貸款條件是通過(guò)和銀行的協(xié)商，目前最佳的貸款條件是11.5%的年利率，的年利率，20年完全分?jǐn)們斶€，其利率年完全分?jǐn)們斶€，其利率7年后可以重新協(xié)商。此外，投年后可以重新協(xié)商。此外，投資者最多也只能借到購(gòu)買(mǎi)價(jià)的資者最多也只能借到購(gòu)買(mǎi)價(jià)的75%，可接受的最低償債備付，可接受的最低償債備付

35、率為率為1.20.v預(yù)期的權(quán)益投資者是一小群合伙人，他們一致認(rèn)為可接受的預(yù)期的權(quán)益投資者是一小群合伙人，他們一致認(rèn)為可接受的最低稅前股東權(quán)益報(bào)酬率是最低稅前股東權(quán)益報(bào)酬率是6%，可接受的最高損益平衡率，可接受的最高損益平衡率是是85%。以下是前門(mén)法計(jì)算最低租金的過(guò)程，見(jiàn)表。以下是前門(mén)法計(jì)算最低租金的過(guò)程，見(jiàn)表9-6。 2021-9-24主講人：李軍峰361. 計(jì)算權(quán)益所要求的稅前現(xiàn)金報(bào)酬計(jì)算權(quán)益所要求的稅前現(xiàn)金報(bào)酬 需要的權(quán)益資金不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格需要的權(quán)益資金不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格（1-貸款與價(jià)值比率）貸款與價(jià)值比率）288000000.257200000 乘：權(quán)益報(bào)酬率乘：權(quán)益報(bào)酬率權(quán)益現(xiàn)金報(bào)酬權(quán)益現(xiàn)金報(bào)酬4

36、320002. 計(jì)算償債支出計(jì)算償債支出 抵押貸款金額不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格抵押貸款金額不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格貸款與價(jià)值比率貸款與價(jià)值比率288000000.7521600000乘以：貸款常數(shù)（乘以：貸款常數(shù)（0.12797）年度償債支付額年度償債支付額27641503.計(jì)算所需達(dá)到的營(yíng)業(yè)凈收入計(jì)算所需達(dá)到的營(yíng)業(yè)凈收入營(yíng)業(yè)凈收入權(quán)益現(xiàn)金報(bào)酬年度償債支出營(yíng)業(yè)凈收入權(quán)益現(xiàn)金報(bào)酬年度償債支出432000276415031961504. 計(jì)算營(yíng)業(yè)所需達(dá)到的實(shí)際總收入計(jì)算營(yíng)業(yè)所需達(dá)到的實(shí)際總收入加：營(yíng)運(yùn)費(fèi)用（加：營(yíng)運(yùn)費(fèi)用（3902720平方米）平方米）1060800實(shí)際總收入營(yíng)業(yè)凈收入營(yíng)運(yùn)費(fèi)用實(shí)際總收入營(yíng)業(yè)凈收入營(yíng)運(yùn)費(fèi)用319

37、6150106080042569505. 計(jì)算營(yíng)業(yè)所需達(dá)到的潛在總收入計(jì)算營(yíng)業(yè)所需達(dá)到的潛在總收入潛在總收入有效總收入潛在總收入有效總收入/（1-空置率）空置率）4256950/（1-8%）4627120 6. 計(jì)算每平方米最低租金計(jì)算每平方米最低租金 每平方米最低租金潛在總收入每平方米最低租金潛在總收入/可出租面積可出租面積4627120/272017012021-9-24主講人：李軍峰37v2. 后門(mén)法要求的稅前權(quán)益報(bào)酬率后門(mén)法要求的稅前權(quán)益報(bào)酬率后門(mén)法的分析方式是在不動(dòng)產(chǎn)收益已知的情況下，后門(mén)法的分析方式是在不動(dòng)產(chǎn)收益已知的情況下，求取不動(dòng)產(chǎn)的合理價(jià)格。求取不動(dòng)產(chǎn)的合理價(jià)格。v該方法假定

38、通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)中類似項(xiàng)目可以得到可能該方法假定通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)中類似項(xiàng)目可以得到可能的總租金和營(yíng)運(yùn)費(fèi)用的估計(jì)值，且償債支出、貸款的總租金和營(yíng)運(yùn)費(fèi)用的估計(jì)值，且償債支出、貸款常數(shù)及權(quán)益報(bào)酬率已知；之后，據(jù)此用這些數(shù)值向常數(shù)及權(quán)益報(bào)酬率已知；之后，據(jù)此用這些數(shù)值向后推算出最大可償還的抵押貸款額和權(quán)益投資者可后推算出最大可償還的抵押貸款額和權(quán)益投資者可能會(huì)投入該項(xiàng)目的資金；將總負(fù)債與自有資金加總，能會(huì)投入該項(xiàng)目的資金；將總負(fù)債與自有資金加總，即可得到不動(dòng)產(chǎn)的合理價(jià)值。即可得到不動(dòng)產(chǎn)的合理價(jià)值。 2021-9-24主講人：李軍峰38等于等于除以除以等于等于除以除以等于等于除以除以等于等于減去減去要求的稅前權(quán)益報(bào)酬率要求的稅前權(quán)益報(bào)酬率營(yíng)運(yùn)凈收入營(yíng)運(yùn)凈收入償債現(xiàn)金償債現(xiàn)金營(yíng)運(yùn)凈收