.3.6蘇州新聯(lián)大廈一二季度營(yíng)銷(xiāo)推廣策略40p

1、新聯(lián)大廈一、二季度營(yíng)銷(xiāo)推廣策略新聯(lián)大廈一、二季度營(yíng)銷(xiāo)推廣策略2012-3-52012-3-5目錄目錄directorypart part 1 1 -競(jìng)品分析競(jìng)品分析part part 2 2- - 現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀分析part part 3 3 - -訴求及渠道訴求及渠道part part 4 4 - -優(yōu)惠及案場(chǎng)執(zhí)行優(yōu)惠及案場(chǎng)執(zhí)行part part 5 5 - -費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用預(yù)算part 1競(jìng)品分析競(jìng)品分析 jing pin fen xi 中潤(rùn)蘇州中心中潤(rùn)蘇州中心樓盤(pán)基本情況 地理位置吳中區(qū)寶帶東路399號(hào)(人民大會(huì)堂廣場(chǎng)西側(cè)，蘇美中心(華潤(rùn)超市)東側(cè))。 建筑面積占地面積 220000平方米建

2、筑面積 360000平方米。 交通等配套情況目前確定的軌道3號(hào)、4號(hào)線與地下三層無(wú)縫接軌，周邊擁有蘇州最為發(fā)達(dá)的公交路網(wǎng)系統(tǒng)。 建筑類型辦公樓20層共160戶。 主力面積面積69-1700。 價(jià)格均價(jià)19500元/。 地下停車(chē)位2100個(gè)。 容積率 5.50。 綠化率 25%。 交付標(biāo)準(zhǔn) 精裝。 交房時(shí)間 2013年5月。雙冠南門(mén)商業(yè)廣場(chǎng)雙冠南門(mén)商業(yè)廣場(chǎng)樓盤(pán)基本情況 地理位置吳中區(qū)東吳北路181號(hào)。 建筑面積占地面積 14807平方米，建筑面積 44420平方米。 交通等配套情況東吳北路、西塘北巷、河道、南環(huán)西路，確定的地鐵4號(hào)線與地下二層無(wú)縫接軌。 建筑類型辦公樓15層共397戶。 主力面積

3、50平方米-1150平方米。 價(jià)格均價(jià)12000元/。 地下停車(chē)位一戶一個(gè)。 容積率 3.00。 綠化率 20%。 交付標(biāo)準(zhǔn) 精裝。 交房時(shí)間 2012年7月18日。本案：新聯(lián)大廈本案：新聯(lián)大廈樓盤(pán)基本情況 地理位置滄浪南環(huán)東路10號(hào)（汽車(chē)南站正對(duì)面）。 建筑面積占地面積 7336平方米，建筑面積45328平方米。 交通等配套情況靠近輕軌4號(hào)線，168、811、39、4、10等路公交到汽車(chē)站南廣場(chǎng)下，緊靠南門(mén)汽車(chē)站和南環(huán)快速路。 建筑類型辦公樓14層共223戶。 主力面積95平方米-1400平方米。 價(jià)格均價(jià)13000元/。 地下停車(chē)位一戶一個(gè)。 容積率5.50。 綠化率20 %。 交付標(biāo)準(zhǔn)

4、精裝。 交房時(shí)間 現(xiàn)房。對(duì)比：本案與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較對(duì)比：本案與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較中潤(rùn)蘇州中心中潤(rùn)蘇州中心雙冠南門(mén)商業(yè)廣場(chǎng)雙冠南門(mén)商業(yè)廣場(chǎng)新聯(lián)大廈新聯(lián)大廈單價(jià)19000元/12000元/13000元/總價(jià)95萬(wàn)起57萬(wàn)起100萬(wàn)起交房時(shí)間2013年5月2012年7月18日現(xiàn)房層高2.8米3.2米2.7米層次6-25層6-20層5-18層裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/1500元/1000元/車(chē)位數(shù)量一共2100個(gè)一戶一個(gè)一戶一個(gè)電梯品牌日立奧蒂斯進(jìn)口三菱大堂裝修優(yōu)-地段-優(yōu)規(guī)劃優(yōu)-自身配套優(yōu)-周邊環(huán)境-優(yōu)-產(chǎn)品-優(yōu)區(qū)域前景優(yōu)-優(yōu)外立面-優(yōu)（陶土板環(huán)保2000元/）小結(jié)：本案與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷(xiāo)售力小結(jié)：本案與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷(xiāo)售力

5、中潤(rùn)蘇州中心中潤(rùn)蘇州中心雙冠南門(mén)商業(yè)廣場(chǎng)雙冠南門(mén)商業(yè)廣場(chǎng)新聯(lián)大廈新聯(lián)大廈品牌影響力周邊商業(yè)氛圍好樓宇現(xiàn)場(chǎng)包裝寶帶西路燈箱廣告小面積，低起價(jià)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)與中潤(rùn)客戶共享附近客戶（地緣性）圈層活動(dòng)?xùn)|吳北路公交站臺(tái)沿街圍擋廣告交通便利（地段）品質(zhì)高門(mén)檻低借勢(shì)（吳中大廈只租不售、中潤(rùn)廣告帶來(lái)客戶）現(xiàn)場(chǎng)折扣95折投資想象空間好網(wǎng)站特價(jià)房（便宜3萬(wàn)左右）有成熟商家入駐本案推廣本案推廣突破點(diǎn)突破點(diǎn)主干道燈箱主干道燈箱站臺(tái)廣告站臺(tái)廣告小型小型sp活動(dòng)活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)：主題炒作、軟文主題炒作、軟文進(jìn)駐商家進(jìn)駐商家信息發(fā)布信息發(fā)布安泰戶外安泰戶外更換本案信息更換本案信息小結(jié)：競(jìng)品帶給本案的思考小結(jié)：競(jìng)品帶給本案的

6、思考part 2現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀分析 xian zhuang fen xi 來(lái)人6464來(lái)電106106截止截止20122012年年3 3月月2 2日，本案來(lái)人來(lái)電情況：日，本案來(lái)人來(lái)電情況： 客戶分析客戶分析 來(lái)人來(lái)電分析來(lái)人來(lái)電分析 從來(lái)人來(lái)電數(shù)量來(lái)看，現(xiàn)階段的客戶蓄水對(duì)于本案的銷(xiāo)售依舊有很大的差距。客戶分析客戶分析 來(lái)人區(qū)域分析來(lái)人區(qū)域分析 從來(lái)人區(qū)域情況來(lái)看，主要集中在市區(qū)范圍市區(qū)范圍。市區(qū)吳中區(qū)園區(qū)相城區(qū)其他399727客戶分析客戶分析 來(lái)人年齡分析來(lái)人年齡分析 客戶年齡主要集中在30-4930-49歲歲左右的成功中年人為主。29歲以下30-39歲40-49歲50歲以上219285客戶分

7、析客戶分析 客戶需求分析客戶需求分析 從來(lái)電咨詢情況來(lái)看，主要需求面積集中在90-140平方米平方米。50以下50-9090-140140以上696625成交客戶分析總結(jié)：成交客戶分析總結(jié)： u客戶年紀(jì)30歲左右，自己開(kāi)公司3、4年，以前都是租的，現(xiàn)在要來(lái)買(mǎi)；u公司20人左右，自用為主，看中地段，和方正的戶型結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品較好；u成交價(jià)格95折扣，前期成交11套，8套自用，3套投資；u來(lái)人來(lái)電客戶呈減少趨勢(shì)，客戶主要集中蘇州市區(qū)區(qū)域；u區(qū)域內(nèi)知名度和推廣度相對(duì)較少，需要加大宣傳挖掘區(qū)域內(nèi)潛在客戶；u上半年整體市場(chǎng)相對(duì)活躍，自住客、投資客相對(duì)增長(zhǎng)。part3訴求及渠道訴求及渠道 su qiu ji

8、qu dao 說(shuō)什么會(huì)讓投資兼自住客心動(dòng)？絕佳的地段絕佳的地段易入手的價(jià)格易入手的價(jià)格產(chǎn)品的獨(dú)特性產(chǎn)品的獨(dú)特性強(qiáng)有力的銷(xiāo)售信息強(qiáng)有力的銷(xiāo)售信息+ +地段屬性！地段屬性！精裝精裝 辦公辦公 現(xiàn)房現(xiàn)房首款首款1010萬(wàn)萬(wàn)傲攬滄浪傲攬滄浪cbdcbd 本次核心訴求本次核心訴求以低起價(jià)吸引投資客，同時(shí)重點(diǎn)突出項(xiàng)目絕版地段1）中小企業(yè)成長(zhǎng)的最佳搭檔 2）滄浪cbd，辦公原始股輔助推廣訴求：輔助推廣訴求：結(jié)合現(xiàn)狀分析及階段訴求，制定以下推廣渠道：結(jié)合現(xiàn)狀分析及階段訴求，制定以下推廣渠道： u現(xiàn)場(chǎng)：樓體包裝，增加新聯(lián)大廈，缺失的號(hào)碼增補(bǔ)；售樓處內(nèi)，增設(shè)區(qū)位圖、規(guī)劃前景、產(chǎn)品核心價(jià)值，增加客戶引導(dǎo)。u外場(chǎng)：安

9、泰現(xiàn)有戶外精選、公交站臺(tái)廣告、城市商報(bào)分類廣告、夾投投放一次、地產(chǎn)網(wǎng)站軟文等、房交會(huì)派單、超市派單。數(shù)據(jù)庫(kù)電話、中小企業(yè)名錄、與非競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶共享?，F(xiàn)場(chǎng)：樓體包裝現(xiàn)場(chǎng)：樓體包裝增加?xùn)|西兩側(cè)樓體的樓宇名稱針對(duì)南環(huán)路及東環(huán)路車(chē)流，和汽車(chē)南站的顯示缺失的號(hào)碼增補(bǔ)內(nèi)場(chǎng)：售樓處包裝內(nèi)場(chǎng)：售樓處包裝項(xiàng)目規(guī)劃圖四至道路、配套產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)公交站臺(tái)廣告公交站臺(tái)廣告精選南環(huán)、竹輝路、人民路、南園西路的公交站臺(tái)廣告以便項(xiàng)目外在價(jià)值表現(xiàn)吸引客源安泰戶外安泰戶外安泰現(xiàn)有戶外空位，選擇發(fā)布夾報(bào)投放夾報(bào)投放對(duì)項(xiàng)目的完全提煉和新訴求的dm針對(duì)吳中區(qū)和園區(qū)、以及市區(qū)傳統(tǒng)寫(xiě)字樓區(qū)域的dm派單一次地產(chǎn)網(wǎng)站地產(chǎn)網(wǎng)站在地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布免費(fèi)軟

10、文信息，在文章中凸顯特價(jià)房?jī)?nèi)容。房交會(huì)房展會(huì)房交會(huì)房展會(huì)參加蘇州3月份房交會(huì)及4月份房展會(huì)、五一住博會(huì)，免費(fèi)集中客戶派單酒店酒店x展架展架與園區(qū)、吳中區(qū)、滄浪區(qū)的酒店合作，通過(guò)擺放x展架，吸引來(lái)吃飯的中小企業(yè)主推薦水天堂、香雪海、南園飯店超市派單超市派單周六周日對(duì)東環(huán)家樂(lè)福、南門(mén)家樂(lè)福、南門(mén)好又多、蘇福路大潤(rùn)發(fā)進(jìn)行集中派單，撒網(wǎng)撈魚(yú)同時(shí)擴(kuò)展項(xiàng)目的知名度數(shù)據(jù)庫(kù)電話數(shù)據(jù)庫(kù)電話中潤(rùn)蘇州中心吳中、市區(qū)政府公務(wù)員及私營(yíng)業(yè)主已執(zhí)行中中小企業(yè)名錄中小企業(yè)名錄市區(qū)各大寫(xiě)字樓工商名錄購(gòu)買(mǎi)黃頁(yè)名單寄發(fā)客戶共享客戶共享與中潤(rùn)等項(xiàng)目，進(jìn)行客戶互動(dòng)，開(kāi)拓新的客戶渠道part 4優(yōu)惠及案場(chǎng)執(zhí)行優(yōu)惠及案場(chǎng)執(zhí)行 you hu

11、i ji an chang zhi xing1）首款10萬(wàn)，其余房款分兩種情況。如貸款則首付為3個(gè)月之內(nèi)付清，一次性付款則剩余房款于3個(gè)月內(nèi)付清。2）一次性付款總房?jī)r(jià)96折優(yōu)惠，貸款總房?jī)r(jià)98折優(yōu)惠。首款首款10萬(wàn)萬(wàn)總價(jià)優(yōu)惠總價(jià)優(yōu)惠1）突出周邊滄浪cdb未來(lái)規(guī)劃前景，強(qiáng)化潛在客戶對(duì)周邊規(guī)劃的印象。2）針對(duì)周邊地鐵無(wú)縫接軌寫(xiě)字樓特質(zhì)，可以從反面講解，該類寫(xiě)字樓環(huán)境較為嘈雜。3）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的深度解析。結(jié)合競(jìng)品銷(xiāo)講及其各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，特對(duì)案場(chǎng)進(jìn)行部分提煉結(jié)合競(jìng)品銷(xiāo)講及其各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，特對(duì)案場(chǎng)進(jìn)行部分提煉part 5費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用預(yù)算 fei yong yu suan時(shí)間項(xiàng)目預(yù)算備注3月中旬完成1）售樓外

12、東西兩側(cè)增加“新聯(lián)大廈”字，缺失的電話補(bǔ)齊150003月中旬完成2）售樓處內(nèi)增加區(qū)位規(guī)劃、產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)畫(huà)架800配合銷(xiāo)售3月中旬完成3）安泰現(xiàn)有戶外更換本案內(nèi)容不計(jì)3-5月4）網(wǎng)絡(luò)軟文炒作（媒體于售樓處集中聚會(huì)一次，派發(fā)相應(yīng)紅包，建議2012-3-25主題：蘇城媒體峰匯新聯(lián)大廈 聚焦滄浪cbd辦公投資4000約請(qǐng)6家媒體，每家發(fā)放300元紅包，另再加適量茶點(diǎn)供應(yīng)，一個(gè)拱門(mén)3、4、5月5）3月、4月、5月房交會(huì)派單（禮儀小姐+海報(bào)印刷）5000元單頁(yè)按本次主題重新設(shè)計(jì)3-4月完成6）滄浪區(qū)、園區(qū)、吳中區(qū)的部分酒店x展架擺放2000元水天堂、香雪海、南園飯店等，需聯(lián)系資源，置放展架3、4、5月7）滄浪區(qū)、吳中區(qū)，百潤(rùn)發(fā)等超市集中派單3000元雇傭大學(xué)生派單3、4、5月8）城市商報(bào)，登載租賃小廣告10000元費(fèi)用待核實(shí)3、4、5月南園路、南環(huán)、人民路站臺(tái)廣告先期投放15個(gè)79500元3月購(gòu)買(mǎi)工商名錄，寄發(fā)單頁(yè)500元合計(jì)119800元首輪推廣：首輪推廣：時(shí)間項(xiàng)目預(yù)算備注2012