長沙房地產(chǎn)發(fā)展報告

1、 長沙房地產(chǎn)2006年度發(fā)展報告同致行)第一節(jié)：官方數(shù)據(jù)研究2006年，針對房地產(chǎn)市場房屋價格上漲過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序比較混亂等突出問題，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施，通過金融、稅收、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整等政策，來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場走上了健康、平穩(wěn)發(fā)展的軌道。在國家調(diào)控政策的宏觀背景下，長沙房地產(chǎn)投資基本保持穩(wěn)步增長，但增速有所放緩；供需基本持衡，且仍保持旺盛的購房需求，但同比增速減緩；商品住宅銷售均價穩(wěn)步上升，但商品房均價卻有所下降。1、投資指數(shù)（1）2006年長沙城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額逐年增加，但漲幅有所放緩。 （資料來源：長沙市統(tǒng)計局公報）2006年長沙城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資達972

2、.77億元，同比增長為21.76%。從2003年2006年固定資產(chǎn)投資情況來看，投資額不斷增長，從2003年的443.95億元增加到2006年的972.77億元，但漲幅不斷下降。（2）房地產(chǎn)投資額逐年遞增，但2006年增幅下滑較大。 （資料來源：長沙市統(tǒng)計局公報）2006年長沙市房地產(chǎn)完成投資額為303.86億元，達歷史新高。但從其增長率來看，受今年國家宏觀調(diào)控政策的影響，呈快速下降趨勢，2006年的房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增幅較2005年回落27.51個百分點，回落趨勢明顯。受政策影響，部分社會資本力量對房地產(chǎn)業(yè)持一定觀望態(tài)度，導(dǎo)致長沙2006年房地產(chǎn)投資額增速下滑較大。（3）近幾年，長

3、沙房地產(chǎn)投資額逐漸遞增，但2006年占有比重有所回落。長沙房地產(chǎn)投資額占同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重，從2003年的27.61%迅速提高到2006年的31.24%。這意味著長沙房地產(chǎn)業(yè)目前仍然分流著1/3強的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額，房地產(chǎn)投資的高速增長反應(yīng)出房地產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟增長的力度。同時，相對2005年，2006年房地產(chǎn)投資額絕對量雖有所增加，但其所占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額比重下降了1.16個百分點，顯示出宏觀調(diào)控的初步成效，但仍保持較高比重（4）2006年長沙房地產(chǎn)投資由過熱暫趨合理。（資料來源：長沙市統(tǒng)計局公報）衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資增長快慢的指標(biāo)是房地產(chǎn)投資額增長率/gdp增長率，一般應(yīng)該不超過2

4、倍。從表及圖可以看出，2003年長沙累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長49.84%，為近年來最高，而2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長18.53%，是同期gdp增長率的1.25倍。開發(fā)投資額超常增長可能意味著投機需求和虛高價格的形成。就2006年對比情況來看，其比值為1.25，下降幅度較大。就比值來看，在國家一系列宏觀調(diào)控政策下，長沙房地產(chǎn)投資額增幅日趨理性。當(dāng)然，與新政出臺后市場觀望態(tài)勢亦有一定關(guān)聯(lián)。根據(jù)國際慣例，房地產(chǎn)銷售額與房地產(chǎn)投資額的比例一般應(yīng)在1.5:1。通過對以上數(shù)據(jù)的比較和分析表明：長沙近幾年來，房地產(chǎn)銷售額與房地產(chǎn)開發(fā)投資比例過低，甚至低于1.0，但呈緩慢上升趨勢。這說明長沙房地產(chǎn)

5、市場正處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度迅猛，商品房銷售相比投資有一定的滯后期，因而房地產(chǎn)銷售增長速度與房地產(chǎn)開發(fā)投資相比偏慢。2、開發(fā)指數(shù)（1）2006年長沙商品房施工面積仍保持高速增長。 （資料來源：長沙市建設(shè)委員會）2006年長沙商品房施工面積為2614.85萬，同比去年增長27.01%，增長幅度較2005年略有攀高。在調(diào)控政策組合拳的打壓下，2006年長沙商品房施工面積能繼續(xù)保持2005年的增長速度，意味著長沙房產(chǎn)市場潛力巨大，各開發(fā)企業(yè)對長沙市場環(huán)境仍相當(dāng)看好。（2）受新政影響，2006年長沙商品房新開工面積雖有所增長，但增幅明顯回落。 （資料來源：長沙市建設(shè)委

6、員會）2006年長沙新開工面積1339.85萬，同比2005年增長32.35%，相對2005年59.10%的增長幅度，下降26.75個百分點，由圖可以明顯看到：增長速度在逐年提高的情況下，2006年雖然新開工面積保持穩(wěn)步增長，但升幅急劇下降，這說明新政對長沙開發(fā)企業(yè)帶來一定影響，由此導(dǎo)致部分開發(fā)企業(yè)在新政后形成觀望態(tài)勢。同時，預(yù)示后期的市場供應(yīng)量仍然較大，并不會因為宏觀調(diào)控出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。（3）2006年長沙商品房竣工面積回暖趨勢明顯。 （資料來源：長沙市建設(shè)委員會）2006年長沙竣工面積768.06萬，相對于2004、2005年，有較大幅度的提高，同比增長率由2005年的負(fù)增長

7、，轉(zhuǎn)為2006年的22.64%，上調(diào)36.97個百分點，回暖趨勢明顯。從另一角度來看，通過與2006年銷售面積690.19萬對比，2006年長沙基本保持供需均衡的態(tài)勢。（5）開發(fā)企業(yè)對長沙市場預(yù)期充滿信心，但呈過熱趨勢。（資料來源：長沙市建設(shè)委員會）新開工面積是反映12年后預(yù)售供應(yīng)量和23年后現(xiàn)房供應(yīng)量的重要指標(biāo)。而其占施工面積的比例高低，又反映了當(dāng)前市場運行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)期的信心。2006年，長沙商品房新開工面積與施工面積之比為0.51，超過了國際標(biāo)準(zhǔn)（0.250.33），住宅比值則更大。一方面是因為開發(fā)商之前手中積累了大量的土地，另一方面也表明開發(fā)商對房地產(chǎn)市場預(yù)期充滿信心

8、，但呈過熱趨勢。（6）開發(fā)高速發(fā)展，未來供應(yīng)量會進一步放大。（資料來源：長沙市建設(shè)委員會）從施工面積與竣工面積的倍數(shù)比來看，施工面積通常為竣工面積的3.5±0.5倍，故施工面積反映了12年后現(xiàn)房供應(yīng)量，其值小于3.0倍，會出現(xiàn)供應(yīng)短缺；大于4.0倍，未來供應(yīng)量將會放大。2005年，長沙市商品房施工面積為2058.81萬，商品房竣工面積為626.28萬，商品房施工面積是竣工面積的3.29倍；2006年，長沙市商品房施工面積是竣工面積的3.40倍，比2005年上升0.12，住宅則上升0.17。這表明由于對市場預(yù)期充滿信心，導(dǎo)致現(xiàn)階段長沙市房地產(chǎn)開發(fā)高速發(fā)展，未來全市增量供應(yīng)會擴大。3、供

9、需指數(shù)（1）2006年長沙商品房供應(yīng)量保持穩(wěn)步增長，且達到近幾年最高峰。 （數(shù)據(jù)來源：長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局信息中心）從以上數(shù)據(jù)來看，長沙的商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積與銷售面積在2004出現(xiàn)負(fù)增長，但在20022005年間整體呈上升的趨勢，這是市場理性回歸的表現(xiàn)。從2005年起，隨著市場的規(guī)范化，商品房的供給向穩(wěn)步增加的趨勢發(fā)展，并在2006年達到近幾年高峰值，與去年相比，上浮28.62%，增幅較大。（2）新政下，2006年長沙購房需求仍呈小幅上升趨勢。 （數(shù)據(jù)來源：長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局信息中心）從2004年起，長沙商品房銷售面積逐漸呈上升趨勢。2006年國家一系列宏觀政策出來后，仍

10、保持8%左右的增長速度，達690.19萬。這說明長沙房地產(chǎn)市場基本健康，居住購房需求旺盛，隨著居民生活水平的進一步提高及居住品位的不斷提升，長沙購房需求還將有較大的提升空間。（3）近幾年長沙住宅銷售面積一直大于產(chǎn)出面積，2006年非住宅部分出現(xiàn)滯銷情況，市場活躍度有所下跌。2006年商品房消化系數(shù)(銷售面積/ k*竣工面積)為1.12，結(jié)合住宅來看，為1.36，對比來看，2006年長沙非住宅部分出現(xiàn)較為嚴(yán)重的滯銷情況，而住宅則一直保持較好的消化情況。同時，也可看出，2006年商品房、住宅消化系數(shù)相比2005年均有一定幅度的下跌，這說明與2005年相比，2006年國家新政出臺后，導(dǎo)致長沙市場活躍

11、指數(shù)有所下降。（3）近幾年，長沙房地產(chǎn)市場由供需失衡逐漸轉(zhuǎn)向供需均衡。由上圖及表可知，2003年商品房供銷比(商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積/商品房銷售面積)為0.65，住宅供銷比亦呈逐年遞增趨勢。2003年，長沙商品房、住宅此后，長沙商品房供應(yīng)面積遠(yuǎn)小于銷售面積，此后供銷比逐漸上升，意味著在需求進一步釋放的情況下，政府相關(guān)部門亦在逐年增加供應(yīng)面積，以緩和前幾年供銷失衡的情況。預(yù)計2007年仍將保持供大于銷的局面。4、價格指數(shù)（1）2006年長沙商品房價格同比呈小幅下滑。 （數(shù)據(jù)來源：長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局信息中心）根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從2003年起，隨著市場的逐步規(guī)范化，商品房品質(zhì)的不斷提升，長沙的商

12、品房價格開始穩(wěn)步上升。但相比2005年，2006年長沙商品房銷售價格卻出現(xiàn)小幅下滑，為2991元/，下降了1.29%。這與2006年商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系，2006年非商品住宅供應(yīng)量相比2005年有一定的下滑，為29.60萬。（本數(shù)據(jù)已剔除單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟適用房）（2）2006年長沙商品住宅價格繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。 （數(shù)據(jù)來源：長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局信息中心）從圖來看，近幾年來，長沙商品住宅價格連續(xù)保持平穩(wěn)上升的發(fā)展趨勢。2006年，長沙商品住宅銷售均價達到2691元/，但漲幅有所趨緩，且從2004年起長沙住宅均價漲幅基本呈逐年回落態(tài)勢，由此可以說明抑制房價過快上漲的宏觀調(diào)

13、控目標(biāo)取得了較好的效果。（本數(shù)據(jù)已剔除單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟適用房）5、銷售指數(shù)2006年，一系列宏觀調(diào)控政策震撼出臺，給長沙商品住宅銷售帶來一定影響，最為明顯的莫過于90*70新政出臺后，長沙樓市歲末突然發(fā)力。從期房來看，2006年銷售85422套，月均銷售約7119套；從現(xiàn)房來看，銷售10189套，月均銷售約849套；從二手房來看，銷售15890套，月均銷售約1324套。從上述數(shù)據(jù)來看，長沙住宅交易仍以期房為主，接近交易總量的八成。（數(shù)據(jù)來源：長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局信息中心）（1）期房 2006年長沙住宅期房銷售基本呈現(xiàn)月度遞增趨勢，但在9月份長沙新政細(xì)則出臺后，期房交易量有

14、所下降，下降幅度為9.32%。此外，受新政影響，樓市“金九銀十”效應(yīng)并未突出，反而在11月、12月卻大幅度上揚，并達到全年波峰。這說明，在經(jīng)歷新政觀望后的長沙樓市供需依然保持兩旺勢頭，年末市場放盤量較大，新推項目較多，樓市供應(yīng)充足，供應(yīng)、需求量都有所增加。（2）現(xiàn)房 2006年長沙現(xiàn)房成交量總體呈上升趨勢，但57月及911月處于波谷階段，3月及12月達到高峰值。在9月份長沙新政細(xì)則出臺后，長沙住宅需求量逐漸穩(wěn)步上升，并帶動現(xiàn)房交易?？v觀全年成交量，長沙現(xiàn)房月度成交量整體偏低，月均銷售849套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于期房月均銷售量，這說明長沙目前商品住宅交易以期房為主，市場成熟度越來越高。（3）二手

15、房 從3月起，長沙二手住宅交易一直保持較為平穩(wěn)態(tài)勢，多為13001400套之間。810月，二手房交易量逐步下滑，但旋即上揚，意味著8月1日實施的二手房轉(zhuǎn)讓強征個稅政策對長沙二手房交易起到一定制約作用。在當(dāng)前需求旺盛的情況下，個稅及營業(yè)稅的調(diào)整、出臺在事實上有可能加大二手房交易的成本，對存量房市場的交易、發(fā)展造成一定壓力。但從二手房與新房交易比來看，比值為0.17，這說明長沙住宅交易基本以新房為主。房地產(chǎn)市場越是成熟的國家或地區(qū)，交易越側(cè)重于存量市場?？梢?，長沙二手房市場尚有較大的發(fā)展空間。6、空置指數(shù)2006年長沙商品房空置面積略有漲幅，但住宅泡沫風(fēng)險較小。 （資料來源：長

16、沙市建設(shè)委員會）房地產(chǎn)市場的空置狀況，是反映需求強度的指標(biāo)，它的大小將影響投資者對未來房地產(chǎn)市場走勢的判斷。當(dāng)市場中的商品房屋空置面積持續(xù)上升，房屋空置率居高不下時，就說明房地產(chǎn)實際上是處于供大于求的狀態(tài)，市場形勢將不利于房地產(chǎn)市場上的供給者。反之亦然，但出現(xiàn)一定的空置率是較為正常的。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，空置率計算方法為當(dāng)年空置面積除以前三年竣工面積之和，空置率5%10%是屬于合理正常范圍。就空置率來看，住宅空置率要明顯低于商品房屋空置率，這說明房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險大都集中于商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓等商業(yè)經(jīng)營性項目，而在住宅方面的風(fēng)險則相對較小。此外，2006年長沙商品房空置面積略有漲幅，但通過住宅對比發(fā)

17、現(xiàn)，其空置漲幅主要集中在商業(yè)及寫字樓等方面。第二節(jié)：民間數(shù)據(jù)研究2006年長沙樓市月度指數(shù)2006年，國家系列宏觀調(diào)控重拳出擊，長沙樓市短期內(nèi)波折起伏，為進一步梳理2006年長沙樓市，特從如下幾方面指標(biāo)進行闡述。（一）開發(fā)指數(shù)（1）受新政影響較大，但建筑面積、項目數(shù)量及產(chǎn)品套數(shù)總體呈遞增趨勢，多以低密度物業(yè)競爭為主。2006年5月24日，建設(shè)部等9部委“新政”出臺，成為長沙樓市“分水嶺”，導(dǎo)致全市在售市場總建筑面積在7、8兩月呈現(xiàn)一定反差，但整體來看，仍呈較為明顯的上升趨勢，特別是在9月長沙細(xì)則出臺后，增長趨勢逐漸明顯。10、11、12月持續(xù)出現(xiàn)強勁攀升，截止12月底，全市總建筑面積達1936

18、.69萬，相比3月，增長了111.87%，漲幅迅猛，政策因素作用效果明顯。在長沙樓市平穩(wěn)發(fā)展的進程中，新政的影響可見一斑。（備注：占地、建筑面積為在售項目的總體面積，而非目前各項目推出量。）從2006年長沙在售市場綜合容積率來看，其曲線變化不大，基本保持在1.60左右，但2006年上、下半年相對比來看，2006年下半年綜合容積率出現(xiàn)明顯的上升跡象，意味著物業(yè)形態(tài)結(jié)構(gòu)發(fā)生了一定的調(diào)整，雖以中高密度競爭為主，但仍呈現(xiàn)出低密度物業(yè)競爭跡象。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，一部分是利用2003年之前的存量土地開發(fā)，還有一部分不能算是真正的別墅項目，產(chǎn)品主要以“亞別墅”為主。 從項目數(shù)量走勢圖可以看出，從

19、5月份開始，在售項目數(shù)量逐漸增多，保持一定幅度的增長，并在9月以后逐漸達到全年最高峰，12月份長沙市場上約有106個樓盤在售，相比3月份，增長了70.97%。后新政時代，長沙樓市漸趨明朗，市場活躍指數(shù)攀高。 從產(chǎn)品套數(shù)變化趨勢來看，在剔除銷售率90%項目的基礎(chǔ)上，2006年3月12月各類產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)基本呈平穩(wěn)增長態(tài)勢，特別是12月份產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)大幅增加，達到88332套，為當(dāng)年高峰?！昂笮抡r代”新開樓盤及大盤分期產(chǎn)品的推出，導(dǎo)致2006年下半年產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)逐步增加。（2）長沙樓市潛量較大，綜合容積率呈小幅波動，體現(xiàn)出更加明顯的低密度特征，預(yù)計未來12年，長沙樓市競爭加劇。 

20、;從上圖來看，2006年長沙潛在項目占地面積、建筑面積、平均容積率等相關(guān)指標(biāo)呈現(xiàn)出小幅波動的現(xiàn)象，且2006年新拿地項目、籌建項目逐漸浮出水面，導(dǎo)致長沙房地產(chǎn)市場潛量一直保持較大水平。從建筑面積整體月度變化趨勢來看，長沙樓市潛量較大。結(jié)合容積率來看，較低容積率的走勢，意味著未來長沙12年競爭將更多地集中在低密度物業(yè)。（二）產(chǎn)品指數(shù)（1）各物業(yè)類型供應(yīng)量逐步增加，但普通住宅物業(yè)仍占供應(yīng)主流，別墅類物業(yè)增幅明顯，供應(yīng)比例略顯偏大。  從物業(yè)形態(tài)配比看，2006年長沙樓市各類產(chǎn)品配比結(jié)構(gòu)相對較為穩(wěn)定，小高層和高層業(yè)已占據(jù)市場主流地位，這一定程度上反映出長沙置業(yè)者對該物業(yè)類型的需求。縱觀全年

21、，多層和洋房類物業(yè)小幅增加，獨立別墅則上升幅度較大，12月底達到1457套，相比3月份，增長了257.99%，在各類物業(yè)中所占比重已由3月的0.83%上升到12月的1.76。由此可見，獨立別墅在長沙在售物業(yè)中供應(yīng)比例存有偏大傾向。聯(lián)排別墅總體上則保持較為平穩(wěn)的增幅，但供應(yīng)方面仍存在繼續(xù)擴大的趨勢。獨立、聯(lián)排別墅的月度變化趨勢，一方面反映出長沙自然資源相對較為豐富，另一方面說明開發(fā)企業(yè)有一定的頭腦過熱傾向。此外，結(jié)合長沙潛量各項指標(biāo)來看，預(yù)計12年，長沙別墅類物業(yè)競爭將呈白熱化態(tài)勢。（2）住宅商業(yè)化特征逐漸明顯，三房仍占據(jù)主流。    從戶型配比的角度看，2006年

22、長沙樓市戶型產(chǎn)品的市場配比結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，三房仍是各類房型中的絕對主力產(chǎn)品，所占全市各類戶型產(chǎn)品比重接近五成。一房、二房產(chǎn)品增長幅度尤為突出，相比3月份，12月份分別增長了152.33%、86.01%。這說明長沙置業(yè)群體投資意識、過渡居住意識已清晰形成，消費需求逐步擴大，住宅商業(yè)化特征逐步顯現(xiàn)，長沙房地產(chǎn)市場處于良性發(fā)展態(tài)勢，并逐漸走向成熟。五房、復(fù)式等輔助型產(chǎn)品有所上升，但所占份額仍相當(dāng)有限，這與該類產(chǎn)品總價過高、客戶需求層面過窄不無關(guān)系。預(yù)計在90/70政策的有效作用下，長沙樓市戶型產(chǎn)品將出現(xiàn)一定的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。一房、二房產(chǎn)品比例還將得到進一步的提升，五房等大戶型將成為市場上“稀缺性”產(chǎn)品。（

23、3）各戶型戶均面積波動不大，三房、四房總體呈下降趨勢。   從戶均面積看，2006年長沙樓市各戶型產(chǎn)品戶均面積波動不大，全年走勢較為均衡，但各月度略有變化。2006年長沙二房戶均面積基本保持在92左右，年中、年底出現(xiàn)高峰值，但綜合全年，其走勢尚不明朗。而三房、四房自住型產(chǎn)品戶均面積整體呈現(xiàn)出下降趨勢。預(yù)計新政后第一批產(chǎn)品的入市，各戶均面積還將有一定程度的下降，住宅平民化特征得到體現(xiàn)。（三）價格指數(shù)（1）推出量、消化量總體呈增加趨勢，銷售率持續(xù)攀升。 （數(shù)據(jù)說明：該圖統(tǒng)計數(shù)據(jù)中已剔除銷售率90的在售項目）縱觀2006年312月長沙房地產(chǎn)市場，推出量在年中、

24、年底達到波峰，并保持良好的銷售態(tài)勢，市場形勢較好。由于本統(tǒng)計數(shù)據(jù)已剔除銷售率90的在售項目，故導(dǎo)致部分月份消化量小于上月消化量。由下圖可看出，9、10月份出現(xiàn)一波銷售高潮，11月份推出量達到一定高峰。此外，47月長沙樓市推出量、消化量都呈較大幅度上漲趨勢。6、7兩月繼續(xù)保持5月銷售水平，保持在65%左右，但從10月起，長沙樓市銷售率開始逐漸攀升，且在12月份達到波峰，近75%，長沙樓市年末重現(xiàn)銷售旺季。這與新政的影響不無關(guān)系。（2）住宅銷售均價保持穩(wěn)定的上升勢頭。 （數(shù)據(jù)說明：此次均價統(tǒng)計僅為商品住宅均價，不含經(jīng)濟適用房、單位集資房、定向開發(fā)等）本次統(tǒng)計僅為商品住宅，剔除經(jīng)濟適用房、

25、單位集資房及定向開發(fā)等。總體來看，2006年312月長沙商品住宅銷售均價整體呈上揚趨勢，且一直保持較高水位運行。從下圖可看出，長沙商品住宅銷售均價漲幅明顯。39月，長沙商品住宅均價未能突破3000元/，但基本上持續(xù)上漲，10月份均價突破3000元/，并在12月份達到高峰值，為3178.60元/，相比3月份，增長了14.43。此住宅銷售均價由各板塊消化量，并結(jié)合其銷售均價加權(quán)方法得出，高于官方公布的2691元/住宅均價。根據(jù)前文供需狀況及即將推出量的判定，2007年長沙房地產(chǎn)價格仍將保持較為平穩(wěn)的增長態(tài)勢，但升幅會有所回落：第一，市場經(jīng)濟自身具有通過價格機制來調(diào)整資源配置的功能，高房價將在一定程

26、度上增加市場供給，擠出部分需求；第二，政府正努力通過增加中低價位的商品房供應(yīng)、控制投機炒作等手段抑制過高的房價；第三，政策變動初期對市場預(yù)期的影響最大，這種影響將隨著時間的推移逐步減小。（3）2006年長沙月均銷售量總體呈增加趨勢，歲末反彈強度大。 38月長沙商品住宅月均銷售量總體上浮，且在8月份達到全年高峰，為58.24萬，而自9月出現(xiàn)一定程度的跌落，但11月旋即上揚，且12月又重現(xiàn)高峰。經(jīng)過新政后的觀望期，長沙樓市逐步回暖，11、12兩月新開樓盤突增，消費需求爆發(fā)，為長沙樓市2006年畫上完美句號。這也是2006年長沙樓市最為顯著的特征之一。（四）新開樓盤月度指數(shù)“國六條”新政及

27、相關(guān)解釋細(xì)則的相繼出臺，或許導(dǎo)致樓市將會更趨平淡，然而就2006年長沙房地產(chǎn)新開樓盤月度走勢情況來看，最主要的特征莫過于“淡季不淡”，在春、秋兩季房交會期間，新開樓盤數(shù)量達到一定高峰。據(jù)不完全統(tǒng)計，312月，長沙新開樓盤數(shù)量達到55個。 （注：本節(jié)統(tǒng)計數(shù)據(jù)僅為2006年312月長沙房地產(chǎn)市場上一期開盤項目，不含后續(xù)二期或二批開盤項目。）由圖可知，2006年312月，長沙新開樓盤數(shù)量月度變化較大。5、9、12月為2006年長沙新開樓盤高峰時段。傳統(tǒng)淡季68月份，長沙仍保持月均4個新開樓盤，由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期的自身特點，市場供給表現(xiàn)出較強的慣性，近年來積累的潛在供給能力陸續(xù)亮相。

28、經(jīng)過68月的蓄勢，在新政細(xì)則出臺后，9月新開樓盤突增，而10月后新開樓盤則始終保持5個及以上數(shù)量，其中，在12月更是達到8個，導(dǎo)致2006年出現(xiàn)“淡季不淡”的反差現(xiàn)象，這也在某一方面意味著新政觀望期宣告結(jié)束，市場供給、需求均強勁釋放。就月度新開樓盤數(shù)量走勢來看，2006年春、秋兩季房交會仍是當(dāng)年新開樓盤高峰期，也是長沙房地產(chǎn)銷售旺季，亦為競爭激烈階段，機會與風(fēng)險并存?？偠灾?，2006年長沙房地產(chǎn)市場相對來說仍呈健康穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢?？?#160; 論注：本節(jié)統(tǒng)計數(shù)據(jù)為2006年312月長沙房地產(chǎn)市場上所出現(xiàn)的在售項目。（一）開發(fā)指數(shù)類比（1）2006年，在售市場建筑面積以市府麓谷為首，容積率以

29、中心為首、麓南最低，兩極分化趨勢明顯。2006年312月，長沙十大樓市板塊中，市府麓谷板塊在售市場建筑面積遙遙領(lǐng)先，供應(yīng)總量高達387.10萬，占全市合計的14.80%，新南城、北城板塊尾隨其后。這意味著市府麓谷板塊供應(yīng)充足，競爭態(tài)勢相當(dāng)激烈，但同時對長沙置業(yè)者存在一定的置業(yè)引導(dǎo)性。 （備注：占地、建筑面積為在售項目的總體面積，而非目前各項目推出量。）從2006年長沙各大板塊綜合容積率來看，兩極分化趨勢明顯。以中心板塊為首，綜合容積率高達4.37，而麓南板塊僅為0.82。這說明長沙已進入高速城市化發(fā)展的狀態(tài)，長沙的高層物業(yè)也已進入密集發(fā)展期，中心區(qū)人居密度的增加，將大幅降低中心區(qū)范圍

30、的人居舒適度，導(dǎo)致該板塊居住模式的改變，無形中對其他區(qū)域置業(yè)產(chǎn)生一定影響。而就麓南板塊看，當(dāng)前該板塊配套較為欠缺，但生態(tài)資源豐富，適宜低密度規(guī)模大盤的開發(fā)。 從在售項目數(shù)量看，2006年312月，市府麓谷高居榜首，新南城、中心板塊其次，分別為25個、21個、16個。結(jié)合其容積率來看，雖然這三大板塊競爭都較為激烈，但市府麓谷、新南城板塊明顯處于低密度競爭狀態(tài)，而中心板塊則更多以高密度競爭為主，長沙地產(chǎn)格局將日益清晰。 從產(chǎn)品套數(shù)來看，2006年312月，以市府麓谷和北城板塊為首，分別為13725、12282套，所占全市比例分別為17.02%、15.23%。而濱江板塊最低，僅占

31、全市的3.97%，濱江板塊受地理位置以及供應(yīng)量的影響，其銷售難度較小。長沙地產(chǎn)的資源競爭將加劇。同時，也更多的體現(xiàn)了城市規(guī)劃發(fā)展方向。（2）2006年，長沙樓市潛量新南城高居榜首，相對在售市場而言，多數(shù)板塊綜合容積率略有降低，未來長沙低密度物業(yè)開發(fā)將成熱潮。 2006年長沙各大板塊潛量以新南城為首，占全市比重的二成多。星沙、麓南其次，分別占到全市的16.93%、16.61%。這意味著以上三大板塊競爭態(tài)勢仍將加劇。相對在售市場而言，結(jié)合其容積率來看，未來星沙板塊仍將持續(xù)低密度競爭態(tài)勢，而新南城則向低密度競爭轉(zhuǎn)變，這兩大板塊低密度物業(yè)將大幅出現(xiàn)。麓南板塊綜合容積率大幅攀升，預(yù)計未來該板塊

32、將多出現(xiàn)小高層等物業(yè)，其物業(yè)特征將發(fā)生一定轉(zhuǎn)變。（二）產(chǎn)品指數(shù)類比（1）2006年，河西已成為長沙各物業(yè)產(chǎn)品重要的供應(yīng)基地。  2006年長沙獨立別墅供應(yīng)主要集中在新南城、星沙及北城板塊。由于獨立別墅的產(chǎn)生主要依托于自然資源，故這一現(xiàn)象的產(chǎn)生與長沙相對復(fù)雜的地貌不無關(guān)系。就聯(lián)排別墅而言，市府麓谷獨占鰲頭，達1731套，占到總量的四成以上，麓南板塊其次，占到總量的16.22%。這說明長沙高端物業(yè)的開發(fā)對于岳麓山景觀資源的利用已達到了高峰階段。總體而言，不論高端物業(yè)還是普通住宅物業(yè)，河西已成為長沙房地產(chǎn)市場的“供應(yīng)基地”。（2）一房產(chǎn)品區(qū)域性特征明顯，市府麓谷二、三房所占比重最大。

33、60; 2006年長沙樓市一房單位供應(yīng)主要集中在中心板塊與濱江板塊，分別為2928套、1777套，合計占到全市比重的近六成。作為投資性產(chǎn)品，2006年長沙樓市一房產(chǎn)品供應(yīng)呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域性特征，對地段及周邊配套要求較高。而就各大板塊二房單位供應(yīng)數(shù)量來看，2006年長沙樓市二房供應(yīng)主要集中在市府麓谷、中心及新南城板塊，但長沙過渡居住群體居住格局尚不明朗。三房、四房主要集中在市府麓谷、北城及新南城板塊，自住型物業(yè)特征明顯。五房、復(fù)式等大戶型產(chǎn)品以體育新城板塊為首，舒適型物業(yè)特征明顯，但如星沙、北城等板塊五房產(chǎn)品數(shù)量較少，這與以上兩大板塊區(qū)域內(nèi)客戶價格承受能力有關(guān)。（3）二房戶均面積相差不大，三房、

34、四房戶均面積以體育新城板塊為高。  從戶均面積看，2006年長沙各板塊二房平均面積相差不大，目前多在90以上，其中，以東城、體育新城板塊居首。這說明以上兩板塊在兩房供應(yīng)上更加注重居住的舒適度，而新南城、北城最低，不足90，這與兩大板塊置業(yè)群體的年輕化有較大關(guān)系。而就三房、四房來看，各板塊平均面積跨度較大，三房已達19，四房跨度接近12。三房中，體育新城板塊平均面積最大，接近141，而北城、新南城板塊平均面積最小，僅為120左右，這與兩大板塊置業(yè)群體的價格承受能力有關(guān)；四房中，同樣以體育新城板塊平均面積最大，達162，充分說明體育新城是目前長沙自住置業(yè)需求最高的一個板塊。受長沙新政細(xì)則影響，90以下的戶型未來會有所增加，必將導(dǎo)致競爭加劇。對于開發(fā)企業(yè)來說，產(chǎn)品設(shè)計及差異化的打造將是從競爭中突圍的重要方式。三）價格指數(shù)類比（1）2006年，推出量、消化量尤以市府麓谷板塊突出。