南陽鴻德購物公園全程營銷策劃方案

1、南陽鴻德購物公園全程營銷策劃方案【南陽鴻德購物公園全程營銷策劃方案】河南置信房地產(chǎn)營銷策劃有限公司二零零五年十一月十五日目錄第一部分：項目優(yōu)劣勢及價值體系整合一、項目swot分析二、項目十大核心競爭力三、項目核心定位系統(tǒng)第二部分：營銷策略以及營銷節(jié)奏劃分一、營銷策劃指導(dǎo)思想二、總體戰(zhàn)略布局三、營銷 / 時間節(jié)點劃分四、推廣節(jié)奏選擇及考慮五、營銷階段劃分六、推廣次序策略建議第三部分：各階段營銷推廣事件/主題安排一、市場預(yù)熱/一期認(rèn)籌期（2005.11.1.12.14）二、一期解籌/開盤強銷期（2005.12.152006.1.15）三、二期認(rèn)購期（2006.1.162006.2月底）四、二期開盤

2、強銷（2006.3月）第四部分：媒體戰(zhàn)略體系第五部分：推廣費用預(yù)算及分配附1、鴻德購物公園2005.1112兩月份媒體排布附2：南陽首屆商業(yè)投資峰會方案附3：a區(qū)開工奠基儀式附4：鴻德購物公園12.15vip解籌方案第一部分：項目優(yōu)劣勢及價值體系整合一、項目swot分析a、優(yōu)勢（s）o 區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢1. 絕版市中心，四大城市核心、黃金商業(yè)地標(biāo)2. 舊城改造一號工程，市場高度關(guān)注o 產(chǎn)品特性優(yōu)勢3. 10萬平米綜合商業(yè)體，豫西南商業(yè)旗艦4. 豐富業(yè)態(tài)，一站式購物樂園 5. 一流規(guī)劃，商業(yè)、景觀、人文完美統(tǒng)一體6. 多功能配套，全現(xiàn)代商業(yè)功能7. 龐大明清風(fēng)格建筑群，低層、低密，開放空間o 市場因

3、素優(yōu)勢8. 市政重點工程，市場關(guān)注度高；9. 大規(guī)模、高標(biāo)準(zhǔn)一站式購物空間，搶占南陽商業(yè)空白；10. 招商先行，丹尼斯率先進(jìn)駐，凝聚超強聚客力。11. 鴻德地產(chǎn)，南陽地產(chǎn)龍頭，實力象征，品質(zhì)保障；b、劣勢（w）1. 南陽市場對內(nèi)街、內(nèi)鋪存在一定的接受難度；2. 客戶對仿古商業(yè)建筑風(fēng)格有一定抗性；3. 背靠老城區(qū)，拆遷進(jìn)度對工程形象和銷售有一定影響。c、 機(jī)會（o）1. 舊城改造工程，政府大力支持、市場強烈關(guān)注；2. 鴻德既有的龐大商業(yè)業(yè)主資源，具有強大內(nèi)部消化能力；3. 南陽缺乏標(biāo)志性商業(yè)中心，缺乏大規(guī)模、高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)步行街區(qū)；4. 全國大型零售企業(yè)向二、三級市場擴(kuò)張速度加快，招商機(jī)會多；5.

4、 南陽市加緊發(fā)展區(qū)域性中心城市，對周邊縣市投資、消費人流輻射力強勁。d、 威脅（t）1. 南陽現(xiàn)有成熟商圈競爭激烈，經(jīng)營客戶分流；2. 同期上市新商業(yè)項目較多，分流部分投資、經(jīng)營客戶；3. 老城區(qū)改造，涉及大量拆遷工作，工程進(jìn)度具有不確定性。二、項目十大核心競爭力1. 城市核心，商業(yè)坐標(biāo)a) 中州路商圈中心中州東路商業(yè)街與老中州路商業(yè)街交接點；b) 南陽文化中心毗鄰南陽府衙；c) 城市人口中心周邊城區(qū)50萬消費人群；d) 富足階層居住中心高檔住宅小區(qū)和行政機(jī)關(guān)單位集中地；2. 10萬平米shopping mall，豫西南商業(yè)旗艦；a) 10萬平米超大規(guī)模，規(guī)模效應(yīng)聚合無限商機(jī)b) 首創(chuàng)沿街商鋪

5、+步行街+百貨+大賣場+特色經(jīng)營區(qū)，填補南陽商業(yè)空白，3. 一站式購物樂園，全生活業(yè)態(tài)組合a) 集購物、餐飲、娛樂、休閑、辦公、文化、旅游、公寓于一體b) 全年齡生活消費空間、24小時消費中心4. 區(qū)域性中心城市，1100萬消費人流，引爆商業(yè)核動力；區(qū)域性中心城市，輻射周邊1100萬消費人口 5. 招商先行，丹尼斯強勢進(jìn)駐，打造南陽商業(yè)地標(biāo)；a) 丹尼斯河南零售業(yè)巨頭，總資產(chǎn)7億元人民幣，在河南有30多家分店b) 品牌效應(yīng)，有助項目樹立高度品牌形象c) 市場效應(yīng)，有利于業(yè)態(tài)互補的大型商家進(jìn)駐d) 強大聚客力，帶來超高人氣和消費資源，保持項目的持久競爭力6. 中軸、濱水雙重景觀帶、景環(huán)水抱，休閑

6、、消費雙空間；a) 獨創(chuàng)照壁文化廣場至中州路中軸景觀帶，商業(yè)與景觀巧妙融合；b) 護(hù)城河濱水景觀帶，花池、樹陣、親水平臺、文化小品，水岸風(fēng)光、旖旎情懷；c) 四大主題廣場、八大便捷商道；7. 市委市政府重點工程，舊城改造扛鼎之作a) 市政重點工程，工程質(zhì)量、企業(yè)信譽雙重保障；b) 市中心舊城改造工程，享受至高行政資源、市場關(guān)注度高。8. 明清風(fēng)格商業(yè)體，千年龍脈繁榮再現(xiàn)a) 坡屋頂、小青瓦、朱紅門、挑檐飛角、青石鋪地，與南陽府衙渾然一體，南陽首創(chuàng)古典商業(yè)空間。b) -1f到4f低層明清風(fēng)格建筑，錯落有致，視野開闊；c) 低密度、低容積率商業(yè)空間；d) 順應(yīng)東高西低、北高南低的地勢規(guī)劃成建筑錯臺

7、，形成第一首層、第二首層、空中商業(yè)街等立體商業(yè)空間；e) 府衙相鄰、文化小品點綴，花池樹陣、百年喬木，人文、自然雙景觀。9. 南陽首家大型商業(yè)配套，充足停車位；a) 五大廣場（人民路中心廣場、區(qū)內(nèi)休閑文化廣場、照壁南中庭廣場和護(hù)城河綠茵廣場、入口廣場）、市中心“奢侈”配套；b) 可視對講、防盜、報警求助、監(jiān)視監(jiān)控、通訊聯(lián)網(wǎng)、背景音樂、物業(yè)管理等一整套智能管理服務(wù)；c) 500余充足停車位。10. 鴻德地產(chǎn)，南陽地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)；a) 南陽地產(chǎn)業(yè)龍頭b) 國家二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)c) 南陽首席城市運營商三、項目核心定位系統(tǒng)a、項目產(chǎn)品定位系統(tǒng)1. 項目功能屬性定位市中心·10萬平米·

8、一站式購物樂園o 市中心a. 中州東路商業(yè)街與老中州路商業(yè)街交接處，絕對城市商業(yè)中心；b. 中州路商圈，人民路+中州路商業(yè)中心；c. 毗鄰南陽府衙，南陽文化中心；d. 南陽市委、市政府近在咫尺，占據(jù)南陽行政中心；e. 項目周邊20萬消費人群，城市人口中心；f. 高檔住宅小區(qū)和行政機(jī)關(guān)單位集中地，富足階層居住中心。o 10萬平米a. 恢宏大氣建筑群，規(guī)模效應(yīng)匯聚超高商業(yè)人氣，強大聚客力，保證商業(yè)經(jīng)營的長久繁榮；b. 業(yè)態(tài)豐富、資源共享、互相促進(jìn)、財富共贏。o 一站式（one-stop）a. 一站式消費集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、影視、旅游、辦公、公寓于一體；購物、餐飲、娛樂比例6：3：1；b

9、. 一站式服務(wù)涵蓋了物業(yè)管理客戶服務(wù)活動的全過程，從前期介入、業(yè)主接待、業(yè)主開業(yè)、商業(yè)管理、設(shè)備管理、收費管理、裝修管理、投訴管理、應(yīng)急管理等；c. 一站式管理利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行內(nèi)部管理的知識溝通平臺、財務(wù)管理、外部銀行劃款處理、各種讀表數(shù)據(jù)的采集與處理、流程管理等o 購物樂園a. 包羅萬象又兼具經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合；b. 景環(huán)水抱，步行休閑、開放式購物空間2. 形象定位豫西南商業(yè)旗艦a. 立足南陽、輻射周邊城市；b. 10萬平米，中原最大一站式購物公園；c. 南陽總?cè)丝?100萬，人均gdp超過1000美元，經(jīng)濟(jì)總量居河南第三，社會消費品零售總額居全省第二，龐大的消費群和巨大的消費能力，確保鴻德購

10、物公園成為中原強大的商業(yè)旗艦。3. 風(fēng)格定位立體古典商業(yè)區(qū)o 立體a. 順應(yīng)東高西低、北高南低的地勢，形成空間錯臺，構(gòu)成第一首層、第二首層、空中商業(yè)街等獨特的商業(yè)形式，突出了建筑的層次感。o 古典a. 10萬平米明清風(fēng)格建筑群，南陽首家古典風(fēng)格商業(yè)中心；b. 文化價值與商業(yè)價值交融統(tǒng)一；c. 突出本案建筑形態(tài)的獨特性，有效區(qū)分其他產(chǎn)品形態(tài)；o 商業(yè)區(qū)a. 大規(guī)模商業(yè)集群的片區(qū)概念，有效區(qū)隔現(xiàn)有封閉商場和單純步行街概念；b. 業(yè)態(tài)豐富，功能互補，資源共享，追求共贏；c. 一種購物與休閑互動的公園式商業(yè)模式4. 經(jīng)營定位24 小時經(jīng)營 + 品牌化經(jīng)營+ 持續(xù)化經(jīng)營+ 一站式消費 + 體驗式消費o

11、24 小時經(jīng)營每天： 部分業(yè)態(tài)24小時開放每周： 雙休日娛樂、文化、促銷活動每月： 節(jié)假日舉行特別活動a. 項目有著開放、舒適和安全的購物環(huán)境，中心廣場夜間人流量大，24小時經(jīng)營條件成熟b. 有別于大商場在營業(yè)時間上的限制與管理上的封閉性；c. 符合年輕人的生活習(xí)慣，打造南陽第一個真正的“不夜城d. 建議步行街區(qū)、休閑廣場、餐飲娛樂業(yè)態(tài)24 小時開放，延長商鋪、專賣店的經(jīng)營時間o 品牌化經(jīng)營a. 商家品牌引進(jìn)品牌店和主力店作為商業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略重心，將項目打 造為大型品牌商家的共舞場；b. 項目品牌以高標(biāo)準(zhǔn)的全程式服務(wù)管理，創(chuàng)造南陽最佳商業(yè)經(jīng)營和購物環(huán)境，在商戶和顧客中間樹立良好口碑；c. 硬件品

12、牌引進(jìn)豪華商業(yè)配套，打造南陽永不落伍的領(lǐng)袖品牌o 持續(xù)化經(jīng)營a. 鴻德公司長期持有大部分物業(yè)，追求與業(yè)主的長久共贏b. 引進(jìn)大品牌主力店，強勁聚客力奠定本案的持久繁榮c. 后期服務(wù)管理到位，營造良好的經(jīng)營環(huán)境和購物環(huán)境d. 業(yè)態(tài)選擇把握互補原則，既要引入市場競爭，更要確保商家的利潤o 一站式消費a. 集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、旅游、酒店式小戶型公寓于一體，全生活消費環(huán)境，在一處即可購置萬種貨物。b. 購物方便、快捷，顧客省心、放心o 體驗式消費a. 消費與休閑并重，快樂購物、清享生活b. 促進(jìn)感情交流，構(gòu)筑絕佳消費心理、形成商業(yè)的持久繁榮（二）、目標(biāo)人群定位 1. 投資目標(biāo)客戶構(gòu)成1)

13、按照地域分 a. 南陽市城區(qū)（預(yù)計70%）b. 南陽各縣市（預(yù)計20%）c. 周邊城市外埠商戶（預(yù)計10%）2) 按照經(jīng)營屬性分 a. 投資者（預(yù)計60%）b. 自營客戶（預(yù)計40%）3) 按照職業(yè)分a. 政府公務(wù)員、企事業(yè)單位老板b. 城中心具有8年以上大型商鋪經(jīng)營經(jīng)驗的老商戶c. 在縣郊經(jīng)營商鋪10年以上、想拓展南陽市區(qū)業(yè)務(wù)的商戶d. 經(jīng)常來往于外地與南陽的外埠商務(wù)人士e. 縣郊或外埠剛涌入南陽的新財富階層2. 客戶特征描述1) 投資客戶a. 對房地產(chǎn)市場比較關(guān)注b. 既有充裕的流動資金，也有追求更多財富的愿望c. 經(jīng)濟(jì)分析能力比較強d. 對于投資、理性多于感性e. 是某一行業(yè)的領(lǐng)先者，具

14、有較高的商業(yè)敏感度f. 絕大部分有私家車，經(jīng)常出入高檔娛樂、休閑場所g. 看好南陽商業(yè)市場，尤其是大統(tǒng)百貨商圈的發(fā)展?jié)摿. 希望回報穩(wěn)定，還比較注重投資回報的快慢i. 不喜歡麻煩，希望開發(fā)商能夠為其代租物業(yè)j. 大部分是按揭貸款形式成交2) 自營客戶a. 一般具有比較成功的商業(yè)經(jīng)驗，并考慮更大的發(fā)展b. 投資和經(jīng)營兼顧，追求效益的最大化c. 手里有較充裕的資金，看中的是項目的長期經(jīng)營效益d. 受廣告炒作和受親戚朋友意見影響較大，具有跟風(fēng)習(xí)慣e. 非常關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量和交通、配套等f. 關(guān)注物業(yè)管理、稅收、安全等經(jīng)營環(huán)境第二部分：營銷策略以及營銷節(jié)奏劃分一、營銷策劃指導(dǎo)思想(一) 高位切入，樹立標(biāo)

15、桿，創(chuàng)造零競爭態(tài)勢1. 從南陽市場、競爭樓盤綜合狀況和項目整體規(guī)劃等方面綜合分析得出：本案具有占領(lǐng)市場第一的絕對機(jī)會，所以以商業(yè)領(lǐng)袖的姿態(tài)高端入市，第一時間占據(jù)南陽商業(yè)制高點，全面抬高商業(yè)競爭高度，讓同期上市競爭者望塵莫及。2. 將南陽厚重的人文景觀和景環(huán)水抱的自然景觀極致運用，顛覆南陽現(xiàn)有封閉商業(yè)模式，樹立南陽休閑商業(yè)最高標(biāo)準(zhǔn)。(二) 熱點炒作，引導(dǎo)輿論，城市營銷與南陽舊城改造、府衙文化保護(hù)和挖掘、護(hù)城河治理等與城市建設(shè)相關(guān)的項目結(jié)合，在城市發(fā)展的高度制造市場熱點新聞，增加項目曝光度和市場關(guān)注度。(三) 立體包裝，全程轟炸1. “具有占據(jù)南陽商業(yè)第一位置的機(jī)會 + 推廣時間緊迫 + 任務(wù)重”

16、，所以廣告推廣必須顛覆傳統(tǒng)的營銷模式，以“大手筆、大場面、大思路、大投入”來建立項目在南陽乃至整個中原地區(qū)的絕對領(lǐng)導(dǎo)形象和超高人氣指數(shù)，以此來推進(jìn)整個項目的順利銷售和持久繁榮。2. 全方位立體包裝、充分發(fā)揮“實體展示 + 媒介表現(xiàn) + 口碑傳頌 + 活動表達(dá)”包裝組合的強大威力3. 持續(xù)熱銷才能成就商業(yè)地產(chǎn)，緊湊的營銷節(jié)奏，需要全程廣告轟炸，強化競爭力，確保項目一舉成功。(四) 分期銷售，重點推廣1. 項目分二期進(jìn)行推廣，化解大體量銷售壓力，層層剝筍、穩(wěn)步推進(jìn)；2. 針對有錢人集中居住的區(qū)域、有錢人工作的區(qū)域、有錢人休閑的區(qū)域進(jìn)行直接有效的廣告宣傳，加大訴求密度和訴求強度，進(jìn)行重點攻擊。(五)

17、 活動營銷，文化營銷1. 增加與客戶溝通的機(jī)會，通過感情訴求、利益訴求來吸引、篤定、加速客戶的最終成交。(六) 品牌為先，招商帶動銷售1. 主力店、品牌店優(yōu)先引進(jìn)，為后續(xù)炒作做足由頭2. 結(jié)合招商節(jié)奏和項目推進(jìn)節(jié)奏，炒作主力商家，促進(jìn)銷售(七) 整合營銷/直效行銷1. 統(tǒng)籌市場、產(chǎn)品等多種資源，使其相互促進(jìn)、發(fā)揮最佳銷售力2. 整合鴻德新老客戶資源，達(dá)到銷售全面開花二、總體戰(zhàn)略布局4大運動節(jié)奏緊張，相互促進(jìn) 地?zé)徇\動炒熱地塊價值，有利于招商與商鋪銷售次主力商家招商運動主力商家招商運動全省客商商貿(mào)聯(lián)誼會堅定投資客戶信心 刺激商鋪熱銷帶領(lǐng)小資本向大資本看齊認(rèn)籌、發(fā)售運動 強勢推廣，形成熱銷確保投資

18、者與次主力商家信心三、營銷 / 時間節(jié)點劃分o 工程 / 營銷重要時間點2005.10.2830房展會2005.11.20護(hù)城河治理/項目開工2005.11.24南陽首屆商業(yè)投資峰會2005.11.26 一期vip公開認(rèn)籌2005.11.30a區(qū)開工儀式（廣場接待中心開放）2005.12.15 一期公開解籌/選房2005.12.18 一期開盤儀式2006.1.7/8第一次體驗營銷（鄭州丹尼斯、銀基，蘇州觀前街）2006.1.15 一期封盤2006.1.16二期推介+二期認(rèn)籌2006.1.25春節(jié)活動+禮品發(fā)放2006.3月現(xiàn)場體驗中心開放二期開盤（大型商家簽約+商業(yè)管理公司掛牌）2006.3月

19、中第二次體驗營銷活動四、推廣節(jié)奏選擇及考慮1、正式入市：2005.10.28 a. 十月份，秋高氣爽，房地產(chǎn)市場旺季，以房展會為契機(jī)，高調(diào)入市；b. 依托前期廣告宣傳，市場對項目已經(jīng)有了一定的了解，市場期盼項目入市；c. 其他商業(yè)項目競相入市，為了攔截客戶，必須搶占市場先機(jī)；d. 護(hù)城河治理與鴻德購物公園項目全城關(guān)注，充分利用行政資源和市政新聞，加之軟文炒作，必將形成南陽社會的焦點新聞，達(dá)到區(qū)域價值、商業(yè)價值、項目價值與社會價值四大價值的完美統(tǒng)一，樹立良好的社會形象和高端的市場地位。2、一期認(rèn)籌時間：2005.11.26目前市場對項目關(guān)注度較高，投資興趣濃厚，登記了大量（約3000名）意向客戶

20、，具備打快速戰(zhàn)的先決條件，在全城廣告轟炸，大批客戶競相咨詢的情況下，開啟一期認(rèn)籌，以求達(dá)到穩(wěn)定前期客戶資源、篩選意向客戶、開盤即熱銷的效果。3、一期開盤：2005.12.18市場對鴻德購物公園有了較為詳盡的認(rèn)識，vip認(rèn)籌獲得火熱氣氛，在他們最具購買意愿最強烈的時候，一鼓作氣，快速銷售。3、一期封盤：2006.1.15 該階段一期基本售罄。在春節(jié)之前，全面啟動二期認(rèn)籌，爭取達(dá)到較高的認(rèn)籌量，為明年順利解籌和開盤鋪路。4、二期推介/認(rèn)籌：2006.1.16根據(jù)目前市場反應(yīng)，預(yù)計一期將在很短的時間內(nèi)（約兩周）銷售完畢，在火爆銷售的背景下，趁熱打鐵，隆重推出二期。二期認(rèn)籌的必要性：a. 一期沒有買到

21、房子的客戶，按照原來的順序直接成為二期認(rèn)籌客戶，使其對二期產(chǎn)品有一個考量、選擇的時間；b. 春節(jié)前開始認(rèn)籌，為春節(jié)后的全面提價埋下伏筆。5、新春拜年 + 禮品發(fā)放：2006.1.25經(jīng)過十天的二期認(rèn)籌，積累了大量的意向客戶，在春節(jié)前邀請其進(jìn)行一次新春客戶聯(lián)誼會，穩(wěn)定其購買決心，并通過“活動+禮品贈送”的形式增進(jìn)彼此之間的感情溝通，達(dá)到口碑傳播的營銷目的，爭取春節(jié)后掀起第二輪銷售高潮。 五、營銷階段劃分市場預(yù)熱/認(rèn)籌期 一期解籌/開盤強銷 二期認(rèn)籌05/1105/12/1406/1/1506/206/3二期解籌/開盤強銷 48河南置信房地產(chǎn)營銷策劃有限公司05/1105/1206/106/206

22、/306/4o 11.20護(hù)城河/西城根開工o 11.24南陽首屆商業(yè)投資峰會o 11.26一期vip認(rèn)籌o 11.30 a區(qū)開工大型儀式o 12.15 一期解籌o 12.18大型開盤活動（鄭州/南陽/鎮(zhèn)平同步）o 12.17/18八大商會南陽行o 12.24-31地市巡回演出o 06.1.1鋪王拍賣會o 06.1.2-4 體驗營銷o 1.15一期封盤o 1.16二期推介會 + 二期認(rèn)籌o 1.25春節(jié)客戶答謝酒會+禮品發(fā)放o 06.2.28前二期認(rèn)籌o 06.3二期開盤強銷o 06.3大型商家簽約+商業(yè)管理公司掛牌o 3月中第二屆體驗營銷尾盤銷售六、推廣次序策略建議112112112推廣次序

23、建議及考慮1) 共分二期推廣一期b區(qū)臨街商鋪靠近北端的部分+ a區(qū)空中商業(yè)街東半部分 + 民主街商鋪 + 主入口兩棟樓；二期b區(qū)臨民主街部分+a區(qū)空中商業(yè)街西半部分 + c、d區(qū)步行街 + e區(qū)酒店式小戶型公寓2）、推廣次序考慮一期b區(qū)臨街商鋪靠近北端的部分+ a區(qū)空中商業(yè)街東半部分 + 民主街商鋪 + 主入口兩棟樓；b區(qū)臨靠人民路，位置較好，價值較高；臨主入口兩棟樓位置最好，價值最高，在一期推出時拍賣，既可以達(dá)到烘托氣氛亦可獲得最高的利潤；而a區(qū)封閉式空中商業(yè)街，不大符合現(xiàn)代人群購物習(xí)慣，競爭力相對較弱，而將兩部分結(jié)合推廣，主要有以下幾點考慮：a. 靠b區(qū)臨街商鋪快速聚攏人氣，打開銷售局面，

24、形成市場熱銷,實現(xiàn)開門紅，這對商業(yè)項目來說至關(guān)重要。b. 快速回籠資金，降低開發(fā)成本，減小投資風(fēng)險c. 目前登記了大量的客戶，人氣旺盛，再借助價格杠桿，全面帶動a區(qū)封閉式空中商業(yè)街的銷售；d. 將b區(qū)最好位置商鋪封存，待后期銷售時提升銷售價格，達(dá)到快速啟動人氣、帶動a區(qū)封閉式空中商業(yè)街銷售和利潤最大化三者的平衡。二期b區(qū)臨街商鋪靠近北端的部分+ a區(qū)空中商業(yè)街東半部分 + 民主街商鋪 + 主入口兩棟樓；a. 二期主要是步行街+主力店，位置相對獨立，鋪鋪臨主干道或者步行街，人氣流通方便，均好性強，便于整體推廣；b. 在一期熱銷的基礎(chǔ)上，未實現(xiàn)購買愿望的一期客戶直接轉(zhuǎn)化為二期的認(rèn)購客戶，客戶儲備迅

25、速，便于快速啟動，強勢推出，乘勝追擊。c. 空中商業(yè)街西半部分，依托建筑基本完工和景觀即將呈現(xiàn)的時候推出，取得較高的銷售價格和銷售速度。d. e區(qū)酒店式小戶型公寓，商業(yè)部分開發(fā)商持有，沒有銷售壓力，任務(wù)主要是完成主力店招商；酒店式小戶型公寓，戶型面積小，在南陽屬于稀貴產(chǎn)品，消去難度較小。第三部分：各階段營銷推廣事件/主題安排（一）、市場預(yù)熱/認(rèn)籌期（2005.11.1.12.14）重在造勢/大量吸籌本階段為市場預(yù)熱階段，確立推廣方案，落實推廣節(jié)奏，制定出一個具體的、有序的、可操作的執(zhí)行方案；以護(hù)城河和項目開工為契機(jī)，進(jìn)行立體式包裝和轟炸式廣告宣傳，重點訴求 “黃金地段 + 投資價值 + 項目高

26、端形象”，引起市場的強烈關(guān)注，為項目的公開發(fā)售創(chuàng)造最火熱的市場氛圍。該階段充分挖掘客戶資源，達(dá)到最大的客戶儲備量。1. 階段目標(biāo)：a. 區(qū)域成焦點：炒作護(hù)城河改造和項目撼世動工，使該區(qū)域成為南陽市場 關(guān)注的焦點b. 樹立高端形象：項目風(fēng)云入市，樹立第一休閑商業(yè)形象c. 認(rèn)籌儲備：儲備大量客戶資源、搜集市場反饋，為項目公開銷售做準(zhǔn)備d. 重點招商：主力商家重點招商e. 壟斷發(fā)言權(quán)：大體量廣告轟炸，壟斷南陽商業(yè)發(fā)言權(quán)，封殺競爭對手2. 推廣主題a. 地段+區(qū)域環(huán)境+未來前景，炒作項目誕生的土壤b. 爆炸式啟動項目認(rèn)籌，制造南陽街頭巷議第一熱點新聞c. 市中心絕版商街+樹立主題形象d. 結(jié)合工程節(jié)點

27、舉辦新聞發(fā)布會，活動炒作3. 營銷事件1) 護(hù)城河/濱河商業(yè)街開工（2005.11.20）一、 事件考慮：護(hù)城河開工與濱河商業(yè)街開工兩項合一，拉開項目動工與舊城改造的序幕， 其一：通過兩項目聯(lián)動，在市場上制造一個大大的熱點，對項目的未來區(qū)域形象、地段價值、旅游價值、政府關(guān)注度、商業(yè)價值進(jìn)行新聞熱炒，形成更強的市場關(guān)注度。其二：兩項目聯(lián)動，把項目的純商業(yè)行為與城市建設(shè)相關(guān)聯(lián)，將鴻德公司“城市運營商”的市場地位充分展現(xiàn)，同時也將鴻德購物公園社會價值體現(xiàn)出來。其三：借護(hù)城河改造的東風(fēng)，享受政府免費媒體資源充分報道，促進(jìn)人們對項目的更深入了解，使項目順利入市做好輿論基礎(chǔ)。其四：時間緊湊，兩項目聯(lián)動，有

28、利于節(jié)省人力、物力。二、事件目標(biāo)：1、鴻德購物公園在房展會成功亮相的基礎(chǔ)上，項目動工，營造緊鑼密鼓的工程氣氛；2、讓周邊客戶對鴻德購物公園有更深的認(rèn)知；三、信息發(fā)布：1. 通過政府資源免費報道；2. 通過購買版面炒作項目的地段優(yōu)勢、旅游資源、商業(yè)優(yōu)勢、南陽市商業(yè)形象、市容市貌的提升的巨大作用。四、具體安排：南陽日報豎半版 2005.11.18主題：千年龍脈，旺鋪“掘”金+開工信息2）南陽首屆商業(yè)投資峰會（2005.11.24）一、峰會構(gòu)想Ø 作為鴻德購物公園系列新聞炒作的契機(jī)，營造南陽商業(yè)投資熱點；Ø 詳細(xì)推介項目（產(chǎn)品+景觀+招商經(jīng)營+管理+銷售信息），解決客戶對項目本身

29、所有的關(guān)心點和疑問；Ø 正式認(rèn)籌前，堅定客戶信心，進(jìn)一步聯(lián)絡(luò)客戶感情；Ø 提升客戶心理預(yù)期價位。二、峰會形式邀請發(fā)達(dá)城市商業(yè)專家、河南省直機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)商業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、大河報駐南陽站記者、南陽本地權(quán)威媒體記者、鴻德購物公園負(fù)責(zé)人參加。會議由鴻德地產(chǎn)內(nèi)部人員主持，由全國知名商業(yè)專家、政府領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)巨頭負(fù)責(zé)人等對南陽市的商業(yè)發(fā)展、市場現(xiàn)狀及未來商業(yè)模式進(jìn)行深入討論，得出南陽市缺乏真正的商業(yè)中心的現(xiàn)狀，南陽市迫切需要發(fā)展新型的大型商業(yè)中心，最后落腳于鴻德購物公園對南陽商業(yè)的復(fù)興、振興所起到的革命性作用。三、峰會組織主辦單位：南陽市政府協(xié)辦單位：南陽市規(guī)劃局、南陽日報承辦單位：南陽鴻德房地產(chǎn)

30、開發(fā)有限公司 峰會地點：南陽影劇院（或南陽理工學(xué)院，待定）峰會時間：2005.11.24上午（會議+午宴）四、與會人員省政協(xié)、人大領(lǐng)導(dǎo)，市級主要領(lǐng)導(dǎo)，大型商家，所有售樓中心登記客戶，南陽電視臺、大河報、南陽日報、南陽晚報等媒體記者五、物料準(zhǔn)備：現(xiàn)場包裝+主持人串詞+專題片+單張+演講ppt （執(zhí)行方案詳見附件）3）一期公開認(rèn)籌（2005.11.2612.14）一、認(rèn)籌形式：接待中心現(xiàn)場vip發(fā)售，按照認(rèn)籌的先后順序給予不等的優(yōu)惠金額：認(rèn)籌時間優(yōu)惠備注11.2610萬抵13萬10萬元/張vip優(yōu)惠額每天遞減5000元最高優(yōu)惠3萬元11.2710萬抵12.5萬11.2810萬抵12萬11.2910

31、萬抵11.5萬11.3010萬抵11萬12.110萬抵10.5萬12.112.14常規(guī)優(yōu)惠二、vip誠意金：10萬元/張vip卡（僅限認(rèn)購一個框架單元）三、地點：中心廣場售樓部四、安全考慮o 銀行現(xiàn)場辦公，以刷卡形式進(jìn)行o 多名保安維護(hù)秩序，確保一切安全4）、a區(qū)動工奠基儀式（2005.11.30）一、活動構(gòu)想：在前面區(qū)域價值炒作、項目形象塑造、護(hù)城河開工和舉辦商業(yè)投資峰會的基礎(chǔ)上，強勢開工，制造市場最大新聞。二、 活動目標(biāo)：1. 告知市場，項目正式動工2. 盤點前期系列炒作，將炒作效果落實到項目上來3. 為后續(xù)鴻德購物公園商鋪系列營銷活動奠定基礎(chǔ)。三、活動考量1. 鴻德購物公園隆重開工，必將

32、掀起南陽輿論高潮，為火熱認(rèn)籌再添一把火。2. 通過已認(rèn)籌客戶的口碑宣傳，開發(fā)潛在客戶，擴(kuò)大認(rèn)籌量；四、活動地點：基地現(xiàn)場五、活動時間：2005年11月30日上午六、活動內(nèi)容：1、現(xiàn)場包裝與氣氛裝點；2、隆重的開工典禮儀式；3、舞獅+禮炮等活動助威；4、盛大午宴招待嘉賓七、邀請人員：1、南陽市四大班子領(lǐng)導(dǎo)，省級相關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)；2、大型商業(yè)巨頭丹尼斯、麥當(dāng)勞、銀基、金博大、豪享來等單位代表；3、前期認(rèn)籌客戶/意向大客戶；4、南陽電視臺、南陽日報、南陽晚報記者、大河報駐南陽記者站記者。八、媒體支持：1. 通過政府資源（報紙新聞+電視新聞）免費報道項目隆重的開工儀式；2. 通過購買版面宣傳鴻德購物公園動

33、工消息，掀起認(rèn)籌高潮。（執(zhí)行方案見附件）5）、發(fā)布開盤信息通體包裝戶外、道旗、電視、報廣等立體發(fā)布，開盤信息第一時間覆蓋全城，一、 戶外廣告牌時間：2005.12.10地點：白河公園+人民路+中州路商業(yè)繁華區(qū)主題：鴻德購物公園，12月18日，盛大開盤，梨園春主持人倪寶鐸、世界網(wǎng)球明星孫甜甜與你激情相約。二、 道旗、車體時間：2005.12.10主題：鴻德購物公園，12月18日，盛大開盤梨園春主持人倪寶鐸、世界網(wǎng)球明星孫甜甜與你激情相約 路段選擇：項目附近的人民路+中州路三、 報廣：時間與版面：2005.12.17大河報整版2005.12.17南陽晚報整版+題花2005.12.18南陽日報半版+

34、題花主題：鴻德購物公園，12月18日，盛大開盤梨園春主持人倪寶鐸、世界網(wǎng)球明星孫甜甜與你激情相約 （三）、一期解籌/開盤強銷期（2005.12.152006.1.15） 熱銷南陽/全城震撼本階段主要是通過獨特的開盤形式引爆在上一階段積蓄的客戶勢能，形成熱銷的市場局面，掀起銷售高潮，該階段主要以廣告宣傳、售樓人員高水平接待服務(wù)、價值引導(dǎo)、銷售控制等來達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。1. 階段目標(biāo)a. 開盤強銷：釋放上階段積累客戶勢能，實現(xiàn)開門紅，一炮走紅。b. 強化形象：強化項目商業(yè)形象，以濱水商業(yè)街銷售帶動空中商業(yè)街、民主街的銷售，同時為二期認(rèn)籌創(chuàng)造良好氛圍c. 主力店招商：龍頭商家招商2. 推廣主題a. 開盤

35、活動+ 持續(xù)熱銷場面宣傳b. 項目賣點+升值潛力c. 梨園春主持人+中國網(wǎng)球明星孫甜甜等名人效應(yīng)炒作d. 產(chǎn)品推介說明+管理公司炒作+主力商家炒作e. 炒作主力店f. 二期認(rèn)籌信息發(fā)布g. 報紙+電視+戶外+客戶通訊發(fā)布3、營銷事件1）、vip解籌/選房（2005.12.1512.17）形式1：按照認(rèn)籌的先后順序分成三組，集中三天進(jìn)行解籌，以900人為例，每天解籌限前300名，上下午各150名，方案如下：時間解籌方法備注12.15/16/17上午：150人分為10組，每組15人，每組20分鐘選房、交款時間上午（8：0012：00）下午（13：0018：00）根據(jù)認(rèn)籌人數(shù)適當(dāng)調(diào)整時間下午： 15

36、0人分為10組，每組15人，每組20分鐘選房、交款時間其他問題：1、規(guī)定時間內(nèi)未選定房源者，自動順沿到當(dāng)天下午，vip卡優(yōu)惠政策仍然保留； 2、當(dāng)天仍未成功選房者，則順延到所有客戶第一輪選房完畢之后，3天內(nèi)，vip優(yōu)惠政策失效。形式2：以900人為例，按照認(rèn)籌的先后順序?qū)⑵浞譃槿M，前300名為第一組，后300名為第二組，最后300名為第三組，以電腦軟件按照以下比例抽取vip號碼，以確定選房順序：第1組：占到50%（剩下客戶直接轉(zhuǎn)化為二期認(rèn)籌客戶）第2組：占到30%（剩下客戶直接轉(zhuǎn)化為二期認(rèn)籌客戶）第3組：占到20%（剩下客戶直接轉(zhuǎn)化為二期認(rèn)籌客戶）12.15日上午一個小時按照上述比例從三組里

37、面抽取認(rèn)籌客戶號碼，其余時間按照順序選房，放棄選房權(quán)者由其后一位具有選房權(quán)的頂上，留下的空缺，直接從該組里面沒有抽到選房權(quán)的位置最靠前的選補上去。時間解籌方法備注12.15/16/17將具有選房權(quán)的客戶按照先后順序分為三組，分三天依次進(jìn)行選房上午8：0012：00下午13：0018：00（執(zhí)行方案見附件）2）、一期鄭州、南陽、鎮(zhèn)平同步開盤1、時間：2005.12.182、開盤前提：Ø 在前期大力造勢的基礎(chǔ)上，成為市場關(guān)注的焦點Ø 具有大量的客戶儲備，前期認(rèn)籌火爆，客戶對項目有了較多的了解3、目的：通過一定形式的開盤活動（低價位入市，促銷活動配合），督促前期積累客戶落單，掀起

38、銷售高潮。4、三地同步開盤活動：a、南陽開盤活動安排時間安排活動主題活動要點媒體配合備注2005.12.18上午開盤儀式+文藝節(jié)目表演（邀請梨園春節(jié)目主持人擔(dān)任主持、孫甜甜為嘉賓）邀請省市領(lǐng)導(dǎo)接洽中的大型商家、所有登記客戶和老業(yè)主、媒體記者等大河報南陽日報南陽晚報南陽電視臺促銷活動：優(yōu)惠+抽獎+優(yōu)先選鋪+文藝節(jié)目表演入場券等等2005.12.18晚上酬謝晚宴邀請以上人員參加中心廣場b、鄭州活動安排一、活動主題：八大商會南陽行二、時 間：2005.12.17到南陽，12.18日參加開盤儀式三、邀請人員：省市級領(lǐng)導(dǎo)、大型商家、陜西商會、湖北商會、河南商會、浙江商會、福建商會、溫州商會、廣東商會和江

39、蘇商會負(fù)責(zé)人和意向客戶四、活動目的/意義：1. 制造全省轟動新聞，影響力大，奠定中原商業(yè)領(lǐng)先地位2. 攜手南陽市委市政府、南陽日報、大河報等，利用政府媒體免費報道3. 以龐大的商家資源，刺激投資客戶，促商鋪銷售4. 為春節(jié)后順利招商儲備足夠資源五、媒體配合：見媒體排期計劃c、鎮(zhèn)平等縣活動安排1、活動主題：南陽鴻德購物公園豫西南商業(yè)巡演2、 活動內(nèi)容：鴻德女子十二樂坊 + 新絲路名模秀 + 少兒拉丁 + 現(xiàn)場互動 +有獎問答金蛋大放送3、活動地點：選擇縣中心人氣最旺、最繁華的廣場4、活動時間：2005.12.24/31（在一期開盤熱銷后的周六）5、活動配合： 現(xiàn)場登記：在活動現(xiàn)場登記意向客戶派發(fā)

40、單頁：安排人員到各大商場派發(fā)宣傳單頁，單頁體現(xiàn)看房車信息 看房直通車：活動結(jié)束后一天（當(dāng)周周日）在當(dāng)?shù)亻_通一輛看房直通車3）、拍賣鋪王（2006.1.1 南陽第一鋪/南陽第一拍）一、 活動目的：1. 炒作鋪王，形成南陽商業(yè)投資的熱點新聞2. 提高銷售價格，達(dá)到最大的利潤空間3. 鋪王就是地段，體現(xiàn)鴻德購物公園具有超高的商業(yè)價值和投資前景二、活動地點：接待中心三、活動時間：2006年1月1日（周日）四、拍賣商鋪位置：主入口廣場兩側(cè)的兩棟樓（西城根和南門西馬道各一棟）五、活動內(nèi)容：1、主持人致歡迎辭2、主持人對拍賣部分講解3、主持人講解拍賣規(guī)則4、主持人公布底價六、邀請人員：1、對投資鋪王有意向的

41、大客戶2、前期購買、認(rèn)籌、登記客戶3、南陽市知名拍賣行/拍賣師4、南陽電視臺、南陽日報、南陽晚報記者。七、媒體支持：1. 前期媒體支持：南陽日報告知鋪王拍賣信息2. 南陽第一拍，開創(chuàng)南陽商業(yè)銷售新模式，具有一定的新聞價值，最好能通過媒體免費報道3. 通過購買版面宣傳，掀起銷售高潮4)、第一次體驗營銷（2006.1.2-4）一、活動目的：1、驅(qū)除客戶對仿古建筑商業(yè)形態(tài)的疑慮，督促搖擺客戶落單；2、通過一期認(rèn)籌、購買人群的現(xiàn)場體驗，爭取獲得更大的口碑宣傳，達(dá)到一期更大的銷售量和二期認(rèn)籌量；3、變相送客戶新年江南游，鞏固客情關(guān)系。二、活動形式：o 鄭州參觀“丹尼斯+銀基商貿(mào)城+麥當(dāng)勞”o 蘇州參觀“

42、蘇州觀前街”三、邀請人員o 前期客戶代表o 媒體記者四、活動配合1、鄭州丹尼斯、銀基商貿(mào)城、麥當(dāng)勞”等企業(yè)聯(lián)系，安排介紹講解；2、與大型旅游公司合作，提前安排觀前街參觀時間、車輛安全、票務(wù)、兩地接待等具體細(xì)節(jié)；（四）、二期認(rèn)購期（2006.1.162006.2月底）承前繼后/厚積薄發(fā)1、 階段任務(wù)：本階段主要是在一期火爆售罄的基礎(chǔ)上，進(jìn)行銷售控制和價格調(diào)整，將一期為完成購房計劃的客戶順勢轉(zhuǎn)化為二期認(rèn)籌客戶，通過熱銷氛圍的營造，提升一期認(rèn)籌客戶的價格期望值，并吸引市場潛在客戶前來認(rèn)籌，達(dá)到最大的認(rèn)籌效果和銷售利潤。2、 階段目標(biāo)：a. 銷售控制：一期封盤 b. 提升價格：一期熱銷，造成市場“脫銷

43、”印象，為二期全面提價預(yù)留醞釀期c. 擴(kuò)大認(rèn)籌量 ：通過熱銷、脫銷的市場炒作，將市場潛在客戶和飄搖不定的客戶轉(zhuǎn)化為認(rèn)籌客戶，擴(kuò)大市場認(rèn)籌量。3、 推廣主題：a. 持續(xù)熱銷場面宣傳b. 項目賣點+升值潛力c. 報紙+電視+戶外+客戶通訊發(fā)布4. 信息發(fā)布：媒體1：戶外廣告位置：中州路 + 人民路 + 濱河大道醒目位置時間：2006.1.10主題：鴻德購物公園2期2006.16日全面接受認(rèn)籌，春節(jié)過后價格全面上調(diào)！媒體2：報紙（南陽日報、南陽晚報）時間與版面：2006.1.15南陽晚報整版2006.1.15南陽日報橫向半版主題：鴻德購物公園2期2006.1.16日全面接受認(rèn)籌，春節(jié)過后價格全面上調(diào)

44、！1.15日晚，二期產(chǎn)品推介會暨新年酒會在金凱悅東方酒店舉行媒體3：區(qū)域直投 + 客戶通訊發(fā)放直投區(qū)域：市政機(jī)關(guān)、高檔住宅小區(qū)直投時間：2006.1.15直投主題：鴻德購物公園2期2006.16日全面接受認(rèn)籌，春節(jié)過后價格全面上調(diào)！1.15日晚，二期產(chǎn)品推介會暨新年酒會在金凱悅東方酒店舉行1）、新春客戶答謝酒會暨2期產(chǎn)品發(fā)布會1、目的：客戶聯(lián)誼，新年禮品發(fā)送，增進(jìn)感情，增強項目親和力詳細(xì)介紹二期產(chǎn)品，為開盤造勢；2、時間：2006.1.15晚上3、地點：金凱悅東方酒店4、邀請人員：政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，二期所有認(rèn)籌客戶，南陽日報、南陽晚報記者5、內(nèi)容：o 新年祝福詞發(fā)布鴻德領(lǐng)導(dǎo)o 客戶代表發(fā)言o 商家

45、代表發(fā)言o 2期產(chǎn)品簡介o 晚宴+文藝演出+禮品發(fā)放2）、二期vip認(rèn)籌一、時間：2006.1.1606.2.28二、地點：新接待中心三、認(rèn)籌方式按照一期認(rèn)籌方式一進(jìn)行四、邀請人員一期認(rèn)籌沒有完成購買計劃的客戶二期新認(rèn)籌客戶五、優(yōu)惠措施1、春節(jié)前認(rèn)籌客戶按照春節(jié)前價格銷售（為提價之前價格）2、具有優(yōu)先選房權(quán)3）、大型商家簽約+商業(yè)管理公司掛牌（2006.2.25）一、活動構(gòu)想：依托大量的認(rèn)籌客戶和高密度的廣告炒作，集中對商家進(jìn)行一次亮相和炒作，使春節(jié)前后的商業(yè)氛圍延續(xù)，以本活動來制造更大的市場熱點，保障鴻德購物公園的持續(xù)熱銷。二、 活動目標(biāo)：1. 依托主力商家的強大號召力，提高項目的投資價值和

46、發(fā)展前景2. 重磅出擊，使2期延續(xù)春節(jié)前熱銷勢頭持續(xù)熱銷3. 商業(yè)管理公司與知名商業(yè)品牌一起亮相，營造人氣足、保障強的投資氣氛 三、活動地點：金凱悅東方酒店四、活動時間：2006年2月20日五、現(xiàn)場包裝：熱烈、喜慶六、活動內(nèi)容：1、鴻德地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)講話2、市政府領(lǐng)導(dǎo)講話3、品牌商家領(lǐng)導(dǎo)講話4、鴻德地產(chǎn)與大型商家簽約儀式5、鴻德購物公園商業(yè)管理公司掛牌儀式6、大型商家企業(yè)介紹7、商業(yè)管理公司職責(zé)說明七、邀請人員：1、南陽市相關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)；2、簽約的大型商家、商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人；3、前期購買、認(rèn)籌、登記客戶；4、南陽電視臺、南陽日報、南陽晚報記者、大河報駐南陽記者站記者。八、媒體支持：1. 通過政府

47、資源免費報道項目隆重的簽約儀式；2、通過購買版面宣傳，掀起銷售高潮。（五）、二期開盤強銷（2006.3月）一舉定乾坤1、 階段任務(wù)：本階段主要是通過開盤信息發(fā)布、廣告宣傳、活動促銷、售樓人員高水平接待服務(wù)再次引爆上一階段積蓄的客戶勢能，形成熱銷的市場局面，掀起第二輪銷售高潮，在春節(jié)后所有銷售部分全部售罄，為招商工作打好基礎(chǔ)。2、階段目標(biāo)：a. 一路熱銷：爭取在一到2個月的時間內(nèi)，將二期銷售完畢b. 高價入市：讓市場認(rèn)為價格上漲是必然的，價格提升幅度市場可以接受2、 推廣主題：a. 持續(xù)熱銷場面宣傳b. 項目賣點+升值潛力c. 報紙+戶外+客戶通訊d. 體驗營銷3、 營銷事件：1）、二期開盤1、

48、地點：銷售中心2、時間：2006.2.283、形式：簡約開盤，直奔銷售主題中心廣場“舞獅 + 禮炮”開盤4、邀請人員：市級相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，所有認(rèn)籌客戶5、包裝：中心廣場周邊插彩旗 + 鴻德街跨街戶外廣告 + 周邊廣告牌全部做為開盤廣告。售樓部盛裝裝飾6、直通車：在鄧州和鎮(zhèn)平等縣設(shè)立看房直通車。2）、第二屆體驗營銷2006.3一、活動目的：1、消去客戶對仿古建筑商業(yè)形態(tài)的疑慮，督促搖擺客戶落單；2、通過一期、二期購買人群的現(xiàn)場體驗，爭取獲得更大的口碑宣傳，達(dá)到二期的快速銷售二、活動形式：鄭州參觀“丹尼斯+銀基商貿(mào)城+麥當(dāng)勞”蘇州參觀“蘇州觀前街”三、邀請人員前期所有認(rèn)籌、購買客戶南陽日報、南陽晚報記者

49、四、活動配合1、鄭州的“丹尼斯+銀基商貿(mào)城+麥當(dāng)勞”等企業(yè)負(fù)責(zé)介紹、參觀2、觀前街預(yù)先約定時間3、車輛安全、票務(wù)、兩地接待等工作辦理穩(wěn)妥3）、售罄、感恩廣告發(fā)布一、目的1、完美落幕，業(yè)績回報，真誠感恩，（慶功廣告）2、提升企業(yè)美譽度、增強項目親和力3、招商信息告知，為下一步順利招商打好基礎(chǔ)二、形式：報紙廣告和電視廣告三、版式：南陽日報半版南陽晚報整版在南陽電視臺發(fā)布電視廣告招商專輯四、時間：報紙：2006.3.31電視：2006.4.230第四部分：媒體戰(zhàn)略體系一、媒體選擇依據(jù)1. 由于項目商業(yè)體量較大、銷售時間緊迫、具有成為南陽商業(yè)第一的機(jī)會，所以需要大而且集中的廣告投入2. 合理整合各種媒

50、體的特點，取長補短，靈活利用。3. 根據(jù)營銷節(jié)點需要，不同階段，媒體選擇的側(cè)重點靈活調(diào)整4. 以銷售力大小為媒體選擇依據(jù)，絕不浪費一分錢，也絕不少花一分錢5. 媒體細(xì)心甄選，主次媒體兼顧，選擇最佳媒體組合二、媒體選擇及媒體分析媒體一、報紙媒體分析：1. 南陽日報南陽市第一大報，版面大、發(fā)行量大、閱讀率高，覆蓋南陽市各個縣市，為市政單位大大型國有企業(yè)必備報紙。主要閱讀群體為公務(wù)員，企事業(yè)單位工作人員，部分商界人士。本報紙可作為本案大型活動宣傳、樹立項目形象、開盤和其他重要營銷節(jié)點宣傳時用2. 南陽晚報南陽市第一娛樂性報紙，發(fā)行量大，主要集中南陽市區(qū)，娛樂性和趣味性較強，閱讀人群廣泛，以軟文炒作和

51、信息發(fā)布為主3. 大河報為河南省第一大報，發(fā)行量大、印刷質(zhì)量較高、閱讀人群覆蓋省會鄭州和中原其他地市，是河南最具影響力的報紙。南陽閱讀人群主要集中于商界精英、公務(wù)員等高收入人群。選擇該類報紙主要是為了樹立項目的高端形象和擴(kuò)大影響力范圍，吸引外埠客戶前來投資。n 報廣選擇原則：1. 以南陽日報、南陽晚報為主，大河報為輔；2. 版面建議：b1、c1版+版花；3. 南陽日報以半版為主；南陽晚報以整版+題花為主；大河報以整版為主；4. 彩版與黑白版選擇，根據(jù)當(dāng)期廣告內(nèi)容而定。媒體二、戶外大型戶外廣告牌區(qū)域?qū)鞠到y(tǒng)候車廳公交車+路牌1、 大型戶外廣告牌在中州路以及人民路繁華地段，關(guān)鍵節(jié)點時期設(shè)置大型過街

52、戶外看板，強勢樹立項目形象。在標(biāo)志性休閑場所設(shè)置大型戶外看板，如白河公園等地。2、 區(qū)域?qū)鞠到y(tǒng)該類廣告形式，拆卸方便，靠近項目或者活動地點，兼顧導(dǎo)示性和宣傳性；在人民路、中州路繁華地段設(shè)置道旗，吸引市民注意，配合營銷節(jié)點和活動進(jìn)行戶外宣傳。 3、 車體車體出租車車門廣告選擇通過繁華路段或項目所在路段公交車，如26路、22路等。車輛控制在8輛之內(nèi)，強調(diào)車型路線與目標(biāo)受眾的接觸率。4、 路牌在中心城區(qū)、繁華街道設(shè)置路牌，如人民路、中州路5、 候車亭人民路、中州路等繁華路段。媒體三、電視南陽電視臺南陽電視臺，特色頻道不突出。收視率相對有限，但是可信度較高，建議重要營銷事件做廣告片信息類發(fā)布以滾動字幕播出甚至可以考慮在認(rèn)籌和強笑期贊助品牌節(jié)目或電視劇播出媒體四、區(qū)域直投特點：針對性強，信息量大，在重要的營銷節(jié)點投放投放區(qū)域：大型商場/高檔住宅小區(qū)/高檔賓館飯店/咖啡廳/茶室/行政機(jī)關(guān)單位投放時間：一、二、三期推廣之前造勢和開盤、強銷信息發(fā)布媒體五：自創(chuàng)媒體客戶通訊優(yōu)點：能夠及時反映階段進(jìn)度，內(nèi)容豐富，自主性強，印數(shù)精美，視覺效果好，是項目的跟蹤媒體發(fā)送形式：免費索取，內(nèi)部贈閱，建議放置在大型商場、高檔酒店、賓館、飯店、咖啡廳、茶室、火車站、汽車站等刊物閱讀處。數(shù)量：3000份/版，建議共3冊（可