第三章_房地產(chǎn)交易流程與合同

1、第四章 房地產(chǎn)交易流程與合同 4.1 案例導(dǎo)入案例導(dǎo)入4.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同 4.3 房地產(chǎn)租賃流程與合同房地產(chǎn)租賃流程與合同 4.4 房地產(chǎn)抵押流程與合同房地產(chǎn)抵押流程與合同 知識目標(biāo)知識目標(biāo)1 體會熟悉房地產(chǎn)交易流程與合同對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)體會熟悉房地產(chǎn)交易流程與合同對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的重要性；的重要性；2 掌握買賣、租賃、抵押等主要房地產(chǎn)交易形式的基掌握買賣、租賃、抵押等主要房地產(chǎn)交易形式的基本流程及相關(guān)制度規(guī)定；本流程及相關(guān)制度規(guī)定；3 熟悉房地產(chǎn)交易的合同內(nèi)容。熟悉房地產(chǎn)交易的合同內(nèi)容。技能目標(biāo)技能目標(biāo)1 基本具備操作完成房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押的能力；基本具備操

2、作完成房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押的能力；2 能組織簽訂一般的房地產(chǎn)交易合同。能組織簽訂一般的房地產(chǎn)交易合同。案例n案例案例1-1 n以非正規(guī)手續(xù)購買房屋之后以非正規(guī)手續(xù)購買房屋之后 n【思考與討論】【思考與討論】 n案例案例1-2 n賣房合同剛簽好，房屋賣方就反悔賣房合同剛簽好，房屋賣方就反悔 n【思考與討論】【思考與討論】 n2001年年2月，某房屋公司開發(fā)了一棟寫字樓，想賣出一部月，某房屋公司開發(fā)了一棟寫字樓，想賣出一部分。但由于該公司不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而且該房產(chǎn)還沒有分。但由于該公司不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而且該房產(chǎn)還沒有最后建成，甚至連建設(shè)施工許可證都還沒有取得，所以擔(dān)心最后建成，甚至連建設(shè)

3、施工許可證都還沒有取得，所以擔(dān)心無人問津。于是房屋公司做廣告稱：欲采用以租代售的方法無人問津。于是房屋公司做廣告稱：欲采用以租代售的方法銷售房地產(chǎn)，即買家先與之簽定所謂以租代售合同，付幾年銷售房地產(chǎn)，即買家先與之簽定所謂以租代售合同，付幾年租金后，即取得房屋所有權(quán)。租金后，即取得房屋所有權(quán)。n一家貿(mào)易公司覺得房產(chǎn)不錯(cuò)，就在一家貿(mào)易公司覺得房產(chǎn)不錯(cuò)，就在2001年年4月與房屋公司月與房屋公司簽訂了合同，購買部分房間，并分幾次交付了款項(xiàng)，房屋公簽訂了合同，購買部分房間，并分幾次交付了款項(xiàng)，房屋公司在發(fā)票上均明確注明司在發(fā)票上均明確注明“預(yù)付購房款預(yù)付購房款”。2001年年 7月，房月，房屋公司才取

4、得建設(shè)施工許可證，到年底，該房產(chǎn)建成，貿(mào)易屋公司才取得建設(shè)施工許可證，到年底，該房產(chǎn)建成，貿(mào)易公司搬入。公司搬入。2002年年10月，房屋公司取得了房產(chǎn)權(quán)證。但上月，房屋公司取得了房產(chǎn)權(quán)證。但上述情況，貿(mào)易公司完全不知。房屋公司在廣告中宣傳其房產(chǎn)述情況，貿(mào)易公司完全不知。房屋公司在廣告中宣傳其房產(chǎn)權(quán)證齊全。權(quán)證齊全。n貿(mào)易公司搬入該房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋狀況與廣告宣傳所稱完全貿(mào)易公司搬入該房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋狀況與廣告宣傳所稱完全不符，情況較差。后來還得知，房屋公司早在簽約前，就將不符，情況較差。后來還得知，房屋公司早在簽約前，就將該房地產(chǎn)抵押給了銀行，抵押期限一直持續(xù)到以租代售合同該房地產(chǎn)抵押給了銀行

5、，抵押期限一直持續(xù)到以租代售合同中約定的貿(mào)易公司取得房產(chǎn)權(quán)證之日止。中約定的貿(mào)易公司取得房產(chǎn)權(quán)證之日止。n【思考與討論】【思考與討論】n1、貿(mào)易公司購買房屋后，為什么會出現(xiàn)這么多的麻煩事，、貿(mào)易公司購買房屋后，為什么會出現(xiàn)這么多的麻煩事，分析一下其主要原因出在哪里？分析一下其主要原因出在哪里？n2、為了避免買房出現(xiàn)類似貿(mào)易公司碰到的這些事情，購房、為了避免買房出現(xiàn)類似貿(mào)易公司碰到的這些事情，購房者應(yīng)該如何辦理購房手續(xù)？者應(yīng)該如何辦理購房手續(xù)？n3、為減少房屋買賣糾紛，可以從哪些方面和環(huán)節(jié)對房屋開、為減少房屋買賣糾紛，可以從哪些方面和環(huán)節(jié)對房屋開發(fā)商的出售行為進(jìn)行規(guī)范？發(fā)商的出售行為進(jìn)行規(guī)范？n

6、4、結(jié)合本案例談?wù)勅绾我?guī)范房屋買賣的操作程序。、結(jié)合本案例談?wù)勅绾我?guī)范房屋買賣的操作程序。3.1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同 n一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本概念一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本概念n房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 n其他合法方式主要包括下列三種其他合法方式主要包括下列三種 ：n1以房地產(chǎn)作價(jià)入股或者作為合作條件與他人成以房地產(chǎn)作價(jià)入股或者作為合作條件與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更；立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更；n2以房地產(chǎn)抵債，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移；以房地產(chǎn)抵債，

7、房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移；n3因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移；轉(zhuǎn)移；房屋所有權(quán)房屋所有權(quán) 房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移 土地使用權(quán)土地使用權(quán)u 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)：n 轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓形式 轉(zhuǎn)讓結(jié)轉(zhuǎn)讓結(jié)果果 商品房預(yù)售商品房預(yù)售 商品房銷售商品房銷售 買賣買賣 二手房買賣二手房買賣 （最基本）房屋在建工程轉(zhuǎn)讓（最基本）房屋在建工程轉(zhuǎn)讓 職工所購公房上市職工所購公房上市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移屬轉(zhuǎn)移 贈予贈予 交換交換 以房地產(chǎn)作價(jià)入股以房地產(chǎn)作價(jià)入股 其他形式其他形式 以房地產(chǎn)抵債以房地產(chǎn)抵債 企業(yè)被收購、兼并或合

8、并企業(yè)被收購、兼并或合并n n二、房地產(chǎn)買賣的基本流程二、房地產(chǎn)買賣的基本流程n（一）商品房預(yù)售流程（一）商品房預(yù)售流程n取得預(yù)售許可證后將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給取得預(yù)售許可證后將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付訂金或房價(jià)款的行為。承購人，由承購人預(yù)付訂金或房價(jià)款的行為。n條件：條件：1） 已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書土地使用權(quán)證書n2） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證n3）投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的）投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期以上，并確定施工進(jìn)

9、度和竣工交付日期n4）辦理預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證明）辦理預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證明二、房地產(chǎn)買賣的基本流程n預(yù)售流程：預(yù)售流程：n第一步，預(yù)購人通過中介，媒體等渠道尋找中意樓盤；第一步，預(yù)購人通過中介，媒體等渠道尋找中意樓盤；n第二步，預(yù)購人查詢該樓盤的基本情況；第二步，預(yù)購人查詢該樓盤的基本情況；n第三步，預(yù)購人與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同；第三步，預(yù)購人與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同；n第四步，辦理預(yù)售合同文本登記備案；第四步，辦理預(yù)售合同文本登記備案；n第五步，商品房竣工后，開發(fā)商辦理初始登記，交付房第五步，商品房竣工后，開發(fā)商辦理初始登記，交付房屋；屋；n第六步，與開發(fā)商簽訂房屋交接書；第

10、六步，與開發(fā)商簽訂房屋交接書；n第七步，辦理交易過戶、登記領(lǐng)取房產(chǎn)證書手續(xù)。第七步，辦理交易過戶、登記領(lǐng)取房產(chǎn)證書手續(xù)。（二）商品房銷售基本流程n商品房銷售的一般流程：商品房銷售的一般流程：n現(xiàn)售，依法開發(fā)并已建成的商品房現(xiàn)售，依法開發(fā)并已建成的商品房n第一步，購房人通過中介、媒體等渠道尋找第一步，購房人通過中介、媒體等渠道尋找中意樓盤；中意樓盤；n第二步，購房人查詢該樓盤的基本情況；第二步，購房人查詢該樓盤的基本情況；n第三步，購房人與商品房開發(fā)商訂立商品房第三步，購房人與商品房開發(fā)商訂立商品房買賣合同；買賣合同；n第四步，交易過戶登記。第四步，交易過戶登記。n今年今年8月底，張女士通過朋友

11、認(rèn)識了杭州的月底，張女士通過朋友認(rèn)識了杭州的房主卜先生，并且看中了卜先生位于城西的房主卜先生，并且看中了卜先生位于城西的一套一套124.9平方米的二手房。經(jīng)過討價(jià)還價(jià)，平方米的二手房。經(jīng)過討價(jià)還價(jià)，雙方?jīng)Q定以雙方?jīng)Q定以138萬元的凈價(jià)成交。萬元的凈價(jià)成交。 9月月1日晚日晚上上8點(diǎn)半左右，張女士夫妻倆和房東卜先生點(diǎn)半左右，張女士夫妻倆和房東卜先生都到了裕興中介公司準(zhǔn)備簽訂合同，但卜先都到了裕興中介公司準(zhǔn)備簽訂合同，但卜先生的妻子卻因故不能馬上趕到。于是，張女生的妻子卻因故不能馬上趕到。于是，張女士夫妻倆和卜先生在該中介公司總部簽訂了士夫妻倆和卜先生在該中介公司總部簽訂了杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同杭州市

12、房屋轉(zhuǎn)讓合同，共，共8份。張女士份。張女士還現(xiàn)場支付了還現(xiàn)場支付了3萬元定金，并由卜先生寫下萬元定金，并由卜先生寫下收條。收條。 n因?yàn)槠拮赢?dāng)時(shí)沒有到場，為了避免發(fā)生糾紛，卜先因?yàn)槠拮赢?dāng)時(shí)沒有到場，為了避免發(fā)生糾紛，卜先生還特別簽署了一份生還特別簽署了一份聲明及承諾函聲明及承諾函。聲明中明。聲明中明確表示：確表示：“本人已將房屋轉(zhuǎn)讓的情況告知房屋的共本人已將房屋轉(zhuǎn)讓的情況告知房屋的共有權(quán)人有權(quán)人(妻子妻子)屆時(shí)如果因此導(dǎo)致房屋買賣合同屆時(shí)如果因此導(dǎo)致房屋買賣合同及委托代理合同不能生效，則本人及委托代理合同不能生效，則本人愿意支付中愿意支付中介費(fèi)介費(fèi)2500元，同時(shí)支付買受人元，同時(shí)支付買受人(

13、張女士張女士)6萬元作為萬元作為賠償。賠償?！?晚上晚上10點(diǎn)左右，合同簽好了。按照約定，點(diǎn)左右，合同簽好了。按照約定，裕興的工作人員巴先生立即攜帶所有合同到卜先生裕興的工作人員巴先生立即攜帶所有合同到卜先生家中，請卜先生的妻子補(bǔ)簽合同。晚上家中，請卜先生的妻子補(bǔ)簽合同。晚上10點(diǎn)半左右，點(diǎn)半左右，張女士接到巴先生的電話。巴告訴她，卜先生的妻張女士接到巴先生的電話。巴告訴她，卜先生的妻子要求增加新條款，提出更高要價(jià)，并拒絕簽合同。子要求增加新條款，提出更高要價(jià)，并拒絕簽合同。房屋買賣一事，由此中止。房屋買賣一事，由此中止。 之后，買賣雙方也曾到之后，買賣雙方也曾到中介公司協(xié)商過一次，但最終沒成

14、功。中介公司協(xié)商過一次，但最終沒成功。 n后來巴先生了解到，房主妻子中途變卦的原因：另一家房產(chǎn)后來巴先生了解到，房主妻子中途變卦的原因：另一家房產(chǎn)中介公司的買主，愿意出中介公司的買主，愿意出141萬左右的凈價(jià)買這套房子。萬左右的凈價(jià)買這套房子。n【思考與討論】【思考與討論】1 本案例中，房屋買賣合同是否有效？房屋買賣合同中訂立的本案例中，房屋買賣合同是否有效？房屋買賣合同中訂立的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓是否有效？房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓是否有效？2 在處于賣方市場的樓市中，經(jīng)常出現(xiàn)簽訂合同后，房屋賣方在處于賣方市場的樓市中，經(jīng)常出現(xiàn)簽訂合同后，房屋賣方后悔要求漲價(jià)的情況。在這樣的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人后悔要求漲

15、價(jià)的情況。在這樣的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房屋買方可以采取什么措施避免這種情況的發(fā)生，并維護(hù)和房屋買方可以采取什么措施避免這種情況的發(fā)生，并維護(hù)房屋買方的利益？房屋買方的利益？3 結(jié)合本案例談?wù)勅绾我?guī)范二手房屋買賣的操作程序及買賣合結(jié)合本案例談?wù)勅绾我?guī)范二手房屋買賣的操作程序及買賣合同。同。（三）二手房屋買賣基本流程 n二手房買賣的一般流程：二手房買賣的一般流程：n第一步，購房人或賣房人通過中介、媒體等第一步，購房人或賣房人通過中介、媒體等渠道尋找交易對象；渠道尋找交易對象；n第二步，交易雙方簽訂房屋買賣合同；第二步，交易雙方簽訂房屋買賣合同；n第三步，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過戶手續(xù)。第三步，辦理

16、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過戶手續(xù)。n房屋買賣雙方持房屋買賣合同，到房屋所在地房房屋買賣雙方持房屋買賣合同，到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，換取新的房產(chǎn)證。移登記，換取新的房產(chǎn)證。（四）房屋在建工程轉(zhuǎn)讓 n在建工程轉(zhuǎn)讓的一般流程為：在建工程轉(zhuǎn)讓的一般流程為：n第一步，房屋在建工程權(quán)利人向房地產(chǎn)管理第一步，房屋在建工程權(quán)利人向房地產(chǎn)管理部門提出在建工程轉(zhuǎn)讓申請；部門提出在建工程轉(zhuǎn)讓申請；n第二步，房地產(chǎn)管理部門對申請進(jìn)行審核、第二步，房地產(chǎn)管理部門對申請進(jìn)行審核、批復(fù)；批復(fù)；n第三步，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂在建工程轉(zhuǎn)讓合同。第三步，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂在

17、建工程轉(zhuǎn)讓合同。（五）已購公房上市交易基本流程n公房：公房：n也稱公有住房、國有住宅，指由國家以及國有企業(yè)、也稱公有住房、國有住宅，指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在出售之前其所事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在出售之前其所有權(quán)歸國家擁有。有權(quán)歸國家擁有。n建設(shè)用地大多是以劃撥的方式取得建設(shè)用地大多是以劃撥的方式取得原單位未支原單位未支付土地出讓金，房改成本價(jià)也沒有包括付土地出讓金，房改成本價(jià)也沒有包括公房轉(zhuǎn)讓公房轉(zhuǎn)讓補(bǔ)交補(bǔ)交土地出讓金土地出讓金n已購公房上市交易基本流程：已購公房上市交易基本流程：n第一步，賣方先取得所購公房上市交易的資格。第一步，賣方先取得所購公房上市交易

18、的資格。n已購公有住房上市出售申請書已購公有住房上市出售申請書、n已購共有住房上市出售征詢意見表已購共有住房上市出售征詢意見表n第二步，買賣雙方達(dá)成交易協(xié)議，簽訂買賣合同。第二步，買賣雙方達(dá)成交易協(xié)議，簽訂買賣合同。n第三步，買方辦理房屋所有權(quán)證。第三步，買方辦理房屋所有權(quán)證。n補(bǔ)交土地出讓金補(bǔ)交土地出讓金（六）已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易條件與基本流程n經(jīng)濟(jì)適用住房，指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)適用住房，指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)、購房人擁有有供應(yīng)對象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)、購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)的政策性住房。實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機(jī)制限產(chǎn)權(quán)的政策性

19、住房。實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機(jī)制城市低收入家庭。城市低收入家庭。n1、經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的條件、經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的條件n1）經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)）經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)n購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿年，不得直接上市交易，購購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。n銀川市經(jīng)適房銷售對象新舊標(biāo)準(zhǔn)銀川市經(jīng)適房銷售對象新舊標(biāo)準(zhǔn) n舊標(biāo)準(zhǔn)（舊標(biāo)準(zhǔn)（20032003版）版） n（一）具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)戶口；（一）

20、具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)戶口； n（二）年收入在（二）年收入在3.53.5萬元以下的家庭（單身職工居萬元以下的家庭（單身職工居民年收入在民年收入在1.751.75萬元以下）；萬元以下）；n（三）無房戶；（四）住房困難戶。指家庭同住人（三）無房戶；（四）住房困難戶。指家庭同住人口人均住房建筑面積在口人均住房建筑面積在2121平方米（含本數(shù)）以下的平方米（含本數(shù)）以下的家庭；家庭； n（五）城市重點(diǎn)工程需要安置的拆遷戶。未婚職工（五）城市重點(diǎn)工程需要安置的拆遷戶。未婚職工居民申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房的，在符合本條所述規(guī)居民申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房的，在符合本條所述規(guī)定條件的前提下，必須達(dá)到法定結(jié)婚年齡。定條件的前

21、提下，必須達(dá)到法定結(jié)婚年齡。 n新標(biāo)準(zhǔn)（新標(biāo)準(zhǔn)（20082008版）版） n（一）具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)戶口；（一）具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)戶口； n（二）低收入家庭，是指家庭人均年收入低于市政府公布的（二）低收入家庭，是指家庭人均年收入低于市政府公布的上年度城鎮(zhèn)人均可支配收入上年度城鎮(zhèn)人均可支配收入65%65%的家庭；的家庭； n（三）住房困難戶，是指家庭同住人口人均住房建筑面積在（三）住房困難戶，是指家庭同住人口人均住房建筑面積在1515平方米（含本數(shù)）以下的家庭；（四）城市重點(diǎn)工程需要平方米（含本數(shù)）以下的家庭；（四）城市重點(diǎn)工程需要安置且符合購買經(jīng)濟(jì)適用住房條件的拆遷戶。安置且符合購買經(jīng)濟(jì)適用住房條

22、件的拆遷戶。n北京市：北京市：n一是家庭年收入在一是家庭年收入在6萬元以下；二是申請購房者須萬元以下；二是申請購房者須是無房戶或現(xiàn)住房面積未達(dá)到本市規(guī)定的住房補(bǔ)貼是無房戶或現(xiàn)住房面積未達(dá)到本市規(guī)定的住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)的未達(dá)標(biāo)戶。面積標(biāo)準(zhǔn)的未達(dá)標(biāo)戶。 n購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府

23、可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。n2）個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前）個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營。不得用于出租經(jīng)營。 銀川市已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的條件銀川市已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的條件 第七條具備下列條件可以開放上市出售的交易市場。第七條具備下列條件可以開放上市出售的交易市場。（一）市人民政府房改、紀(jì)檢監(jiān)察部門已按照個(gè)人申報(bào)、（一）市人民政府房改、紀(jì)檢監(jiān)察部門已按照個(gè)人申報(bào)、單位審核、

24、登記立檔方式對城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進(jìn)行了普單位審核、登記立檔方式對城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進(jìn)行了普查，并對在住房制度改革中存在的違紀(jì)、違規(guī)行為進(jìn)行了處查，并對在住房制度改革中存在的違紀(jì)、違規(guī)行為進(jìn)行了處理，建立了職工個(gè)人住房檔案。理，建立了職工個(gè)人住房檔案。（二）已制定了已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售（二）已制定了已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售實(shí)施辦法及稅費(fèi)繳納、收益分配等具體政策規(guī)定。實(shí)施辦法及稅費(fèi)繳納、收益分配等具體政策規(guī)定。（三）已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理規(guī)范，（三）已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理規(guī)范，建立了比較完善的房地產(chǎn)交易市場。建立了比較完善的房地產(chǎn)交易市場

25、。（四）法律法規(guī)規(guī)定的其它條件。（四）法律法規(guī)規(guī)定的其它條件。第八條有下列情況之一的住房不得上市出售：第八條有下列情況之一的住房不得上市出售：（一）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；（一）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；（二）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（二）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；n（三）已抵押且未經(jīng)抵押人書面同意轉(zhuǎn)讓的；（三）已抵押且未經(jīng)抵押人書面同意轉(zhuǎn)讓的；（四）擅自改變住房使用性質(zhì)的；（四）擅自改變住房使用性質(zhì)的；（五）在學(xué)校校園、機(jī)關(guān)工作區(qū)、企業(yè)生產(chǎn)區(qū)、部隊(duì)營房區(qū)（五）在學(xué)校校園、機(jī)關(guān)工作區(qū)、企業(yè)生產(chǎn)區(qū)、部隊(duì)營房區(qū)域內(nèi)的；域內(nèi)的；（六）違

26、反產(chǎn)權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位購房約定的；（六）違反產(chǎn)權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位購房約定的；（七）違反法律、法規(guī)及政策規(guī)定購買住房，沒有清理、糾（七）違反法律、法規(guī)及政策規(guī)定購買住房，沒有清理、糾正的；正的；（八）職工以其本人或配偶的工齡購買辦子女權(quán)證的；（八）職工以其本人或配偶的工齡購買辦子女權(quán)證的；（九）職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房，未以房改成本價(jià)補(bǔ)足（九）職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房，未以房改成本價(jià)補(bǔ)足房價(jià)款的；房價(jià)款的；（十）銀川市人民政府規(guī)定暫不宜上市出售的（應(yīng)向居民公（十）銀川市人民政府規(guī)定暫不宜上市出售的（應(yīng)向居民公開說明）。開說明）。nn第九條已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，第九條已購公有住房和

27、經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位享有優(yōu)先購買權(quán)。原產(chǎn)在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位享有優(yōu)先購買權(quán)。原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)在接到書面通知七日內(nèi)簽署是否購買的權(quán)單位應(yīng)當(dāng)在接到書面通知七日內(nèi)簽署是否購買的意見，并按時(shí)送達(dá)銀川市房改辦。原產(chǎn)權(quán)單位在規(guī)意見，并按時(shí)送達(dá)銀川市房改辦。原產(chǎn)權(quán)單位在規(guī)定時(shí)限內(nèi)不簽署購買意見或已簽署購買意見又不按定時(shí)限內(nèi)不簽署購買意見或已簽署購買意見又不按規(guī)定時(shí)間送達(dá)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。規(guī)定時(shí)間送達(dá)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。購買公有住房時(shí)與原產(chǎn)權(quán)單位有書面約定的，應(yīng)遵購買公有住房時(shí)與原產(chǎn)權(quán)單位有書面約定的，應(yīng)遵守約定。守約定。第十條已購公有住房上市出售后，該戶家庭不得第十條

28、已購公有住房上市出售后，該戶家庭不得再購買、租賃享有政府優(yōu)惠的住房。再購買、租賃享有政府優(yōu)惠的住房。第十一條已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得分割第十一條已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得分割拆套出售、交換。拆套出售、交換。n2、經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的基本程序、經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的基本程序n第一步，賣方先取得所購經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易第一步，賣方先取得所購經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的資格。的資格。n第二步，買賣雙方達(dá)成交易協(xié)議，簽訂買賣合同。第二步，買賣雙方達(dá)成交易協(xié)議，簽訂買賣合同。n第三步，買方辦理房屋所有權(quán)證。第三步，買方辦理房屋所有權(quán)證。三、房地產(chǎn)交換的基本流程n第一步：換房人通過房地產(chǎn)中介等渠道尋

29、找交換的房第一步：換房人通過房地產(chǎn)中介等渠道尋找交換的房源；源；n第二步：交換雙方簽訂公（私）有住房差價(jià)換房合同；第二步：交換雙方簽訂公（私）有住房差價(jià)換房合同；n第三步：到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行換房合同登記備案和第三步：到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行換房合同登記備案和審核；審核；n第四步：交換雙方支付差價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)；第四步：交換雙方支付差價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)；n第五步：產(chǎn)權(quán)交易過戶或辦理公房租賃變更手續(xù)，領(lǐng)第五步：產(chǎn)權(quán)交易過戶或辦理公房租賃變更手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證或公房租賃證。取房地產(chǎn)權(quán)證或公房租賃證。四、房地產(chǎn)贈與的基本流程n1生前贈與基本流程生前贈與基本流程n第一步：贈與人與受贈人簽署贈與書、受贈書；第一

30、步：贈與人與受贈人簽署贈與書、受贈書；n第二步：贈與雙方持贈與書、受贈書到公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證。贈與書、第二步：贈與雙方持贈與書、受贈書到公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證。贈與書、受贈書經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后有效；受贈書經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后有效；n第三步：贈與雙方持公證后的贈與書、受贈書、房地產(chǎn)權(quán)證等資料到第三步：贈與雙方持公證后的贈與書、受贈書、房地產(chǎn)權(quán)證等資料到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理贈與登記過戶、領(lǐng)證等手續(xù)。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理贈與登記過戶、領(lǐng)證等手續(xù)。n2遺贈基本流程遺贈基本流程n第一步：房地產(chǎn)權(quán)利人生前訂立遺囑，承諾將其自有的房地產(chǎn)在其死第一步：房地產(chǎn)權(quán)利人生前訂立遺囑，承諾將其自有的房地產(chǎn)在其死后全部或部分贈送給受贈人

31、，此遺囑也須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后才生效；后全部或部分贈送給受贈人，此遺囑也須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后才生效；n第二步：房地產(chǎn)權(quán)利人死亡，遺囑生效，受贈人表示接受贈與；第二步：房地產(chǎn)權(quán)利人死亡，遺囑生效，受贈人表示接受贈與；n第三步：受贈人持有關(guān)合法文件到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理過戶登記領(lǐng)證第三步：受贈人持有關(guān)合法文件到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理過戶登記領(lǐng)證手續(xù)。手續(xù)。五、商品房買賣合同 n商品房買賣合同：商品房買賣合同：n指開發(fā)商銷售自己所開發(fā)的商品房時(shí)，與購房者指開發(fā)商銷售自己所開發(fā)的商品房時(shí)，與購房者簽訂的買賣合同。簽訂的買賣合同。商品房買賣合同內(nèi)容 n主要條款：主要條款：n1合同雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所、聯(lián)系

32、方式等；合同雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所、聯(lián)系方式等；n2轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落、面積、預(yù)售許可證、設(shè)施狀況等基本情況；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落、面積、預(yù)售許可證、設(shè)施狀況等基本情況；n3計(jì)價(jià)方式及價(jià)款；計(jì)價(jià)方式及價(jià)款；n4付款方式及期限；付款方式及期限；n5面積差異處理方式；面積差異處理方式；n6交付期限；交付期限；n7違約責(zé)任；違約責(zé)任；n8規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定；規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定；n9交接、產(chǎn)權(quán)登記的約定；交接、產(chǎn)權(quán)登記的約定；n10爭議解決處理辦法；爭議解決處理辦法；n11相關(guān)附件及補(bǔ)充條款；相關(guān)附件及補(bǔ)充條款； n12當(dāng)事人約定的其他條款。當(dāng)事人約定的其他條款。n商品房買賣合同內(nèi)容：商品房買賣合

33、同內(nèi)容：n1 買賣主體基本資料；買賣主體基本資料；n 買賣雙方姓名或名稱、住所、聯(lián)系方式等買賣雙方姓名或名稱、住所、聯(lián)系方式等n2 買賣標(biāo)的基本資料；買賣標(biāo)的基本資料；n房屋坐落、面積、預(yù)售許可證、設(shè)施狀況等房屋坐落、面積、預(yù)售許可證、設(shè)施狀況等n3 買賣主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系；買賣主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系；n價(jià)款及支付規(guī)定、交付規(guī)定等價(jià)款及支付規(guī)定、交付規(guī)定等n4 違約責(zé)任及爭議處理；違約責(zé)任及爭議處理；六、二手房屋買賣合同房屋買賣合同 n主要條款有：主要條款有：n1買賣房地產(chǎn)當(dāng)事人的姓名或名稱、依據(jù)；買賣房地產(chǎn)當(dāng)事人的姓名或名稱、依據(jù)；n2買賣房地產(chǎn)的坐落、地點(diǎn)、面積；買賣房地產(chǎn)的坐落、地點(diǎn)、面積；n3

34、房屋的平面圖、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬房屋的平面圖、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施，配套設(shè)施等情況；設(shè)施，配套設(shè)施等情況；n4買賣的價(jià)格、支付方式和期限；買賣的價(jià)格、支付方式和期限；n5交付日期；交付日期；n6違約責(zé)任；違約責(zé)任；n7爭議解決處理辦法；爭議解決處理辦法；n8買賣雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。買賣雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。4.2 房地產(chǎn)租賃和抵押流程與合同房地產(chǎn)租賃和抵押流程與合同 n4.2.1房屋租賃的基本流程房屋租賃的基本流程n房屋租賃：實(shí)際上是房屋流通的一種特殊形房屋租賃：實(shí)際上是房屋流通的一種特殊形式，它是通過房屋出租逐步實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值，式，它是通過房屋出租逐步實(shí)

35、現(xiàn)房屋價(jià)值，從而使出租人得到收益回報(bào)的一種房地產(chǎn)交從而使出租人得到收益回報(bào)的一種房地產(chǎn)交易形式。易形式。 n主要有：房屋出租和房屋轉(zhuǎn)租兩種方式主要有：房屋出租和房屋轉(zhuǎn)租兩種方式 1房屋出租的流程房屋出租的流程n房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動或以合作方式與他人從事經(jīng)營活動人從事經(jīng)營活動或以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的行為。一般流程為：的行為。一般流程為：n第一步，出租方或承租方通過中介等渠道尋找合適的承第一步，出租方或承租方通過中介等渠道尋找合適的承租人或出租房源。租人或出租房源。n第二步，簽訂房屋租賃合同時(shí)，可參照示范文本

36、，也可第二步，簽訂房屋租賃合同時(shí)，可參照示范文本，也可由租賃雙方自行擬訂合同。合同中特別應(yīng)明確出租房屋由租賃雙方自行擬訂合同。合同中特別應(yīng)明確出租房屋的用途，不得擅自改變原使用用途。的用途，不得擅自改變原使用用途。n第三步，將租賃合同及相關(guān)材料到租賃房屋所在地的房第三步，將租賃合同及相關(guān)材料到租賃房屋所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋租賃合同登記備案。地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋租賃合同登記備案。n第四步，領(lǐng)取租賃證，繳納相關(guān)稅費(fèi)。第四步，領(lǐng)取租賃證，繳納相關(guān)稅費(fèi)。n中介：出租人和承租人是否具備合法條件。中介：出租人和承租人是否具備合法條件。n出租人：房屋產(chǎn)權(quán)證出租人：房屋產(chǎn)權(quán)證n抵押權(quán)人同意、共

37、有人同意、公房，同住抵押權(quán)人同意、共有人同意、公房，同住人同意。人同意。n 承租人：個(gè)人承租人：個(gè)人有效身份證有效身份證n 單位單位工商注冊登記證明工商注冊登記證明2 房屋轉(zhuǎn)租的流程房屋轉(zhuǎn)租的流程 n房屋承租人在租賃期間將承租的房屋部分或全部再出租的房屋承租人在租賃期間將承租的房屋部分或全部再出租的行為。行為。n房屋轉(zhuǎn)租的基本流程為：房屋轉(zhuǎn)租的基本流程為：n1原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房屋部分或全部再出租；屋部分或全部再出租；n2原承租人與承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同；原承租人與承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同；n3將轉(zhuǎn)租合同和原房屋租賃證到記房

38、地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理將轉(zhuǎn)租合同和原房屋租賃證到記房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同登記備案；房屋轉(zhuǎn)租合同登記備案；n4領(lǐng)取經(jīng)注記蓋章的原房屋租賃證，繳納有關(guān)稅費(fèi)；領(lǐng)取經(jīng)注記蓋章的原房屋租賃證，繳納有關(guān)稅費(fèi)； n房屋轉(zhuǎn)租的注意事項(xiàng)：房屋轉(zhuǎn)租的注意事項(xiàng)：n1 轉(zhuǎn)租必須取得原出租人的書面同意轉(zhuǎn)租必須取得原出租人的書面同意n2 轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期。合同的終止日期。n3 轉(zhuǎn)租合同生效后，承租人必須同時(shí)履轉(zhuǎn)租合同生效后，承租人必須同時(shí)履行原租賃合同的權(quán)利義務(wù)。行原租賃合同的權(quán)利義務(wù)。n4 轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或終

39、止的，轉(zhuǎn)租合同隨之變更、解除或終終止的，轉(zhuǎn)租合同隨之變更、解除或終止。止。3房屋租賃合同房屋租賃合同n房屋租賃合同房屋租賃合同n指出租人在一定期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給承租人指出租人在一定期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給承租人的占有、使用、收益的協(xié)議。的占有、使用、收益的協(xié)議。 房屋租賃合同內(nèi)容房屋租賃合同內(nèi)容n房屋租賃合同主要條款：房屋租賃合同主要條款：n1當(dāng)事人姓名或名稱及住所；當(dāng)事人姓名或名稱及住所；n2房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施及設(shè)備狀況；房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施及設(shè)備狀況；n3租賃用途；租賃用途；n4交付日期；交付日期；n5租賃期限；租賃期限；n6租金及支付方式和期限租金及支付方式和期限n7

40、房屋的使用要求和修繕責(zé)任；房屋的使用要求和修繕責(zé)任；n8返還時(shí)房屋的狀態(tài)；返還時(shí)房屋的狀態(tài)；n9違約責(zé)任；違約責(zé)任；n10當(dāng)事人約定的其他條款。當(dāng)事人約定的其他條款。n 房屋租賃合同與買賣合同的區(qū)別房屋租賃合同與買賣合同的區(qū)別n1 買賣合同：轉(zhuǎn)移房屋占有、使用、收益、處分權(quán)買賣合同：轉(zhuǎn)移房屋占有、使用、收益、處分權(quán)n 租賃合同：租賃合同： 沒有所以權(quán)（處分權(quán)）沒有所以權(quán)（處分權(quán)）n2 買賣合同：房屋所有人獲取房屋價(jià)款買賣合同：房屋所有人獲取房屋價(jià)款n 租賃合同：房屋所有人獲取房屋租金收益租賃合同：房屋所有人獲取房屋租金收益n3 買賣合同：交易完成，房屋與原所有人關(guān)系結(jié)束買賣合同：交易完成，房屋

41、與原所有人關(guān)系結(jié)束n 租賃合同：租賃期滿承租人將房屋歸還出租人租賃合同：租賃期滿承租人將房屋歸還出租人4.2.2 房地產(chǎn)抵押流程與合同房地產(chǎn)抵押流程與合同n一、一、 房屋抵押的基本流程房屋抵押的基本流程n房地產(chǎn)抵押：房地產(chǎn)抵押：n指債務(wù)人或第三人以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提指債務(wù)人或第三人以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供土地使用權(quán)、房屋和房屋期權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的法供土地使用權(quán)、房屋和房屋期權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的法律行為。律行為。n房地產(chǎn)抵押可以分：房地產(chǎn)抵押可以分：n土地使用權(quán)抵押土地使用權(quán)抵押 建設(shè)工程抵押建設(shè)工程抵押n預(yù)購商品房期權(quán)抵押預(yù)購商品房期權(quán)抵押 現(xiàn)房抵押四種類型現(xiàn)房抵押四種類型(1)土地使

42、用權(quán)抵押流程土地使用權(quán)抵押流程n以政府有償出讓方式取得的土地，且土地上尚未建以政府有償出讓方式取得的土地，且土地上尚未建造房屋的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。造房屋的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。n土地使用權(quán)抵押的一般流程為：土地使用權(quán)抵押的一般流程為：n1、債務(wù)合同（主合同）依法成立，為履行債務(wù)合同，抵、債務(wù)合同（主合同）依法成立，為履行債務(wù)合同，抵押人提供其依法擁有的土地使用權(quán)作擔(dān)保。押人提供其依法擁有的土地使用權(quán)作擔(dān)保。n2、抵押人與抵押權(quán)人簽訂土地使用權(quán)抵押合同（從合、抵押人與抵押權(quán)人簽訂土地使用權(quán)抵押合同（從合同），將依法取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。同），將依法取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。n3、將抵押合同、

43、債務(wù)合同及房地產(chǎn)權(quán)屬證書等有關(guān)資料、將抵押合同、債務(wù)合同及房地產(chǎn)權(quán)屬證書等有關(guān)資料到登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。到登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。n4、領(lǐng)取房地產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利證明及經(jīng)注記的權(quán)屬證書。、領(lǐng)取房地產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利證明及經(jīng)注記的權(quán)屬證書。n5、債務(wù)履行完畢，抵押雙方向登記機(jī)關(guān)申請辦理抵押注、債務(wù)履行完畢，抵押雙方向登記機(jī)關(guān)申請辦理抵押注銷手續(xù)。銷手續(xù)。(2) 建設(shè)工程抵押流程建設(shè)工程抵押流程n建設(shè)工程抵押的一般流程是：建設(shè)工程抵押的一般流程是：n1、債務(wù)合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋及、債務(wù)合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋及土地使用權(quán)作擔(dān)保。這還需要抵押人符合以下條件：土地使用權(quán)作擔(dān)保。

44、這還需要抵押人符合以下條件：n2、簽訂抵押合同，將在建房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)抵押，、簽訂抵押合同，將在建房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)抵押，當(dāng)債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處理抵押物。當(dāng)債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處理抵押物。n3、持債務(wù)合同，抵押合同及房地產(chǎn)權(quán)利證書，建設(shè)工程、持債務(wù)合同，抵押合同及房地產(chǎn)權(quán)利證書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證等有關(guān)資料到登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。規(guī)劃許可證等有關(guān)資料到登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。n4、抵押權(quán)人保管他項(xiàng)權(quán)利證明，房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取經(jīng)注、抵押權(quán)人保管他項(xiàng)權(quán)利證明，房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取經(jīng)注記的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；記的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；n5、債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申

45、請書，經(jīng)注記、債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書，經(jīng)注記的土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷抵押手續(xù)。辦理注銷抵押手續(xù)。(3)預(yù)購商品房期權(quán)抵押流程預(yù)購商品房期權(quán)抵押流程n預(yù)購商品房期權(quán)的基本流程是：預(yù)購商品房期權(quán)的基本流程是：n1、商品房預(yù)購人與商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)簽訂商品房預(yù)購合、商品房預(yù)購人與商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)簽訂商品房預(yù)購合同，并交付部分房價(jià)款；同，并交付部分房價(jià)款；n2、持商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記備案。、持商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記備案。n3、抵押權(quán)人與抵押人簽訂抵押合同。、抵押權(quán)人與抵押人簽訂抵押合同。n4、抵押雙方持抵押合同及經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案的預(yù)、抵押雙方持抵押合同及經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案的預(yù)售合同，到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。售合同，到房