7月六安霍山金昆時代廣場商業(yè)部分營銷策劃報告

1、霍山金昆時代廣場商業(yè)部分營銷霍山金昆時代廣場商業(yè)部分營銷策劃報告策劃報告 承蒙信任，我司有幸參與操作貴司金昆時代廣場項目。 本報告基于站在城市發(fā)展角度結(jié)合城市及區(qū)域房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、競爭和趨勢判斷，與整合剖析項目自身資源的同時，采用客觀前瞻的態(tài)度，將實現(xiàn)項目最大經(jīng)濟效益以及風(fēng)險弱化和快速回籠資金作為本項目運作的依據(jù)與原則，給項目提出了明確定位，同時為項目的整體運作提出了策略性思路和實施方案。另外也為項目住宅各個階段的階段性營銷指明方向，在具體操作實施過程中，將根據(jù)市場變化情況進行合理化的調(diào)整并提供具體實施細節(jié)方案。 謹呈：霍山金昆置業(yè)有限公司謹呈：霍山金昆置業(yè)有限公司 順頌商祺！順頌商祺！ 博

2、觀地產(chǎn)（深圳）博觀地產(chǎn)（深圳） 二二0一一年七月一一年七月 霍山城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述霍山城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述霍山商業(yè)市場剖析霍山商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析項目剖析項目剖析項目定位項目定位營銷推廣策略營銷推廣策略銷售組織銷售組織城市概述城市概述宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟城市發(fā)展及規(guī)劃城市發(fā)展及規(guī)劃房地產(chǎn)市場概述房地產(chǎn)市場概述霍山縣位于安徽省西部、大別山北麓，與六安裕安區(qū)、金安區(qū)、舒城、金寨、英山、岳西等縣市接壤，地理位置優(yōu)越，交通便利。這里有豐富的礦產(chǎn)、藥材、茶葉、蠶桑、毛竹、水電、板栗、森林、霍山玉等資源，素有“金山藥嶺名茶地，竹海桑園水電鄉(xiāng)”的美譽。城市概況之概述城市概況之概

3、述毗鄰六縣、區(qū)，霍山地位位置獨特，資源豐富毗鄰六縣、區(qū)，霍山地位位置獨特，資源豐富 霍山縣總面積2042平方千米?？?cè)丝?7萬人，縣區(qū)人口約6萬人左右。 轄12個鎮(zhèn)、4個鄉(xiāng)：衡山鎮(zhèn)、佛子嶺鎮(zhèn)、下符橋鎮(zhèn)、但家廟鎮(zhèn)、與兒街鎮(zhèn)、黑石渡鎮(zhèn)、諸佛庵鎮(zhèn)、落兒嶺鎮(zhèn)、磨子潭鎮(zhèn)、大化坪鎮(zhèn)、漫水河鎮(zhèn)、上士市鎮(zhèn)、單龍寺鄉(xiāng)、東西溪鄉(xiāng)、太平畈鄉(xiāng)、太陽鄉(xiāng)。霍山縣人口總數(shù)在六安幾個典型縣城中最少。轄轄12個鎮(zhèn)，個鎮(zhèn)，4個鄉(xiāng)，人口基數(shù)小，個鄉(xiāng)，人口基數(shù)小，歷史悠久，革命勝地歷史悠久，革命勝地春秋時期就設(shè)有潛邑，漢代設(shè)為潛縣，隋朝始稱霍山縣?；羯接兄鈽s的革命傳統(tǒng)，是紅軍的故鄉(xiāng)，將軍的搖籃?！靶轮袊谝粔涡轮袊谝粔巍狈鹱訋X水

4、庫佛子嶺水庫漢武帝敕封的小南岳號稱皖西第一山?！敖鹕剿帋X名茶地，竹海桑園水電鄉(xiāng)金山藥嶺名茶地，竹海桑園水電鄉(xiāng)”礦產(chǎn)、藥材、茶葉、蠶桑、毛竹、水電、板栗、森林等自然資源豐富。大別山主峰白馬尖海拔1774米，風(fēng)光旖旎，景色宜人。此外，“江北小黃山”銅鑼寨集奇松、怪石、湖光、云海、瀑布、溫泉之大成；南岳天池、六萬晴霞、西山瀑布、文峰古塔、明代文廟、宋窯遺址、九椏古楓和“臥大佛”、“睡美人”等眾多自然和人文景觀。 霍山：歷史悠久霍山：歷史悠久 環(huán)境優(yōu)美環(huán)境優(yōu)美 資源豐富資源豐富 文廟文廟佛子嶺水庫佛子嶺水庫革命紀念館革命紀念館 距合肥120km、南京300km、上海600km，兩條鐵路（寧西鐵路、滬漢

5、蓉鐵路）、兩條國道（g312、g105）、四條高速（寧西高速、商景高速、合武高速、合阜高速）縱橫穿境或環(huán)繞縣域，是“西進東出，北上南下”的交通樞紐。利用“861”行動計劃、產(chǎn)業(yè)振興政策和合肥經(jīng)濟圈、皖江城市帶、皖北地區(qū)發(fā)展等政策平臺，廣泛參與全省及泛長三角產(chǎn)業(yè)合作與分工，加速崛起。境內(nèi)潛臺路、外環(huán)路、磨子潭路、南岳山路、衡山南路等道路相繼竣工，淠河?xùn)|路、玉帶路、花園路等道路建設(shè)不斷加快，喜鵲河橋、新天河橋、經(jīng)六路橋等市政橋梁主題工程全面完工，“六縱六橫”路網(wǎng)格局初步形成。區(qū)域交通樞紐，境內(nèi)交通格局基本形成區(qū)域交通樞紐，境內(nèi)交通格局基本形成工業(yè)立縣，產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速工業(yè)立縣，產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速安徽迎駕集集

6、團，核心企業(yè)-安徽迎駕貢酒有限公司，是全國白酒行業(yè)前20強企業(yè)；安徽世林集團，公司注冊資本金7000萬元，主要設(shè)計、制造、銷售各類照明燈泡、熒光燈、節(jié)能燈、照明電光源設(shè)備、服裝及玻璃制品等產(chǎn)品；安徽應(yīng)流集團，總資產(chǎn)22億元，員工3600余人，占地1800畝，是一家集鑄件、機械加工、鈑金件等研發(fā)、生產(chǎn)、銷售為一體的大型民營企業(yè)集團；安徽龍華竹業(yè)有限公司 ，占地面積360畝，是以毛竹綜合開發(fā)為主的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，現(xiàn)有資產(chǎn)9300萬元，員工320人 ； 霍山第二產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達，2010年規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值、增加值分別為156 億元、48.3 億元，規(guī)模工業(yè)企業(yè)由39 家增加到163 家其中產(chǎn)值超億元企

7、業(yè)24 家,迎駕突破30 億元,應(yīng)流達48 億元,世林、龍華分別超10 億元；1、霍山縣區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便捷，是區(qū)域內(nèi)重要的交通樞紐城市。但是整體人口總量較小，對區(qū)域消費總量有一定的影響； 2、霍山縣境內(nèi)境外交通通達性好，離六安、合肥較近，城市發(fā)展?jié)摿薮螅?3、自然資源豐富為霍山經(jīng)濟的發(fā)展提供必備的條件，在增加人民收入的同時也為霍山工業(yè)的發(fā)展和旅游業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)； 4、在三大產(chǎn)業(yè)對比中第二產(chǎn)業(yè)在霍山經(jīng)濟中所占比重最大，第二產(chǎn)業(yè)快速的發(fā)展為人均收入的提高提供保證，同時也為商業(yè)的發(fā)展提供經(jīng)濟基礎(chǔ)?？偨Y(jié)總結(jié)霍山城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述霍山城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述霍山商業(yè)市場剖析霍山商業(yè)市場剖析

8、區(qū)域商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析項目剖析項目剖析項目定位項目定位營銷推廣策略營銷推廣策略銷售組織銷售組織城市概述城市概述宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟城市發(fā)展及規(guī)劃城市發(fā)展及規(guī)劃房地產(chǎn)市場概述房地產(chǎn)市場概述霍山縣從2005年-2010年經(jīng)濟發(fā)展迅猛，預(yù)到2011年，gdp總值將達到92億元；gdp在2007年2008年增速變緩，但整體依然保持強勁的勁頭。2007年-2011年增幅變小，但年均增幅仍在13.27%?；羯匠鞘幸?guī)模較小，因此整體經(jīng)濟規(guī)模在六安市內(nèi)處于較低水平。宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟經(jīng)濟總量偏低，發(fā)展勢頭迅猛，近年來增長率保持在經(jīng)濟總量偏低，發(fā)展勢頭迅猛，近年來增長率保持在13%13%以上以上宏觀經(jīng)濟宏觀

9、經(jīng)濟伴隨著城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民消費及收入水平提升速度較快，具有較強的消費力及購買力。社會消費品總額逐年增加，反映出霍山縣社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民的消費水平能力的提高。從2006年到2011年在崗職工和農(nóng)民收入穩(wěn)定增長，從2006年-2008年增長速度較快，2009年-2011年增長速度放緩，但收入總量加大，可支配收入比重加大。隨著霍山的經(jīng)濟快速發(fā)展，居民存款余額逐年遞增，具備大宗消費能力。由于投資產(chǎn)品的匱乏以及投資意識的薄弱和適當?shù)囊龑?dǎo)，導(dǎo)致居民存款余額只能放在銀行等儲蓄場所，因此霍山投資產(chǎn)品市場潛力巨大。宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟居民儲蓄水平增長較快，具備一定大宗消費能力，但消費需要引導(dǎo)，激發(fā)投資

10、潛力。宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟三次產(chǎn)業(yè)比日趨合理，第二產(chǎn)業(yè)為支柱，第三產(chǎn)業(yè)為突破點。三次產(chǎn)業(yè)比日趨合理，第二產(chǎn)業(yè)為支柱，第三產(chǎn)業(yè)為突破點。經(jīng)過長期的發(fā)展，霍山三次產(chǎn)業(yè)比日趨合理，以工業(yè)為主導(dǎo)經(jīng)濟的戰(zhàn)略正在逐步實現(xiàn)，整體工業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間。但第三產(chǎn)業(yè)日益發(fā)展，成為增加縣人均收入的又一動力。三產(chǎn)增加值由10.59 億元增加到20.93 億元,年遞增11.8%；其中霍山縣大力發(fā)展旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)，使其成為霍山經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶動城市商業(yè)的長足發(fā)展和檔次的提升。 近兩年來霍山固定投資發(fā)展迅猛，到2010年固定投資總額已經(jīng)達到76.32億元； 房地產(chǎn)投資額所占固定投資額比例較低，說明當

11、地房地產(chǎn)行業(yè)仍不發(fā)達； 固定投資的大幅度增長表明霍山基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，為霍山經(jīng)濟快速發(fā)展打下基礎(chǔ)；宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟霍山城市建設(shè)步伐加快，房地產(chǎn)開發(fā)速度及規(guī)模不斷擴大，但房地產(chǎn)投資規(guī)模占固定資產(chǎn)投資比例較低，未來發(fā)展空間較大。1、大力發(fā)展工業(yè)為霍山經(jīng)濟發(fā)展提供了長足的動力，同時第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也為城市經(jīng)濟提供了突破點，良好的地理位置和交通條件也為經(jīng)濟發(fā)展提供了較好的外部環(huán)境；2、城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民收入和消費能力的不斷提升，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供市場基礎(chǔ)，但是整體經(jīng)濟規(guī)模不大，后續(xù)市場競爭較大； 3、霍山最近2年大力開發(fā)旅游業(yè)，經(jīng)濟發(fā)展速度和城市化進程較快，但房地產(chǎn)投資總量較小，占固定投資額比重

12、較小，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Υ蟆?、旅游經(jīng)濟的發(fā)展也促進了當?shù)厣虡I(yè)包括檔次和規(guī)模的發(fā)展。旅游經(jīng)濟的發(fā)展也促進了當?shù)厣虡I(yè)包括檔次和規(guī)模的發(fā)展。總結(jié)總結(jié)霍山城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述霍山城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述霍山商業(yè)市場剖析霍山商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析項目剖析項目剖析項目定位項目定位營銷推廣策略營銷推廣策略銷售組織銷售組織城市概述城市概述宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟城市發(fā)展及規(guī)劃城市發(fā)展及規(guī)劃房地產(chǎn)市場概述房地產(chǎn)市場概述圍繞爭創(chuàng)國家園林縣城目標圍繞爭創(chuàng)國家園林縣城目標, “, “一城四區(qū)一城四區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，向東發(fā)展發(fā)展戰(zhàn)略，向東發(fā)展 。本案本案本項目在老城核心區(qū)，扼守城西門戶，但是不在城市發(fā)展

13、的主流方向上本項目在老城核心區(qū)，扼守城西門戶，但是不在城市發(fā)展的主流方向上城市發(fā)展與規(guī)劃城市發(fā)展與規(guī)劃 “一城一城”概況概況 “一城”：以“三橫三縱”六條道路交叉形成的老城區(qū)為中心，該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善，人口密度較大，已經(jīng)形成成熟的商業(yè)街區(qū)，住宅小區(qū)及政治文化中心。 三橫：迎駕大道、諸佛庵路、淠河路； 三縱：文峰路、中興路、衡山路；淠河路淠河路諸佛庵路諸佛庵路迎駕大道迎駕大道衡山路衡山路中興路中興路文峰路文峰路本案本案“三橫三縱”中心區(qū)本項目緊鄰規(guī)劃的迎駕大道，本項目緊鄰規(guī)劃的迎駕大道，與衡山路、諸佛庵路近在咫與衡山路、諸佛庵路近在咫尺。尺。城市發(fā)展與規(guī)劃城市發(fā)展與規(guī)劃“四區(qū)四區(qū)”是指；政務(wù)新區(qū)

14、、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高橋灣科技園、城西工業(yè)園。是指；政務(wù)新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高橋灣科技園、城西工業(yè)園。1 1、政務(wù)新區(qū)：、政務(wù)新區(qū)：力促檔案館、環(huán)境監(jiān)測中心、林業(yè)要素市場、檢察院技偵樓、交通指揮中心、消防指揮中心等盡快建成使用,動工興建行政中心、會議中心、城鄉(xiāng)建設(shè)服務(wù)中心、國土交易中心、城投大廈等重點工程；2 2、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：全面完成拓展區(qū)一期源牌南路、經(jīng)三南路等道路及配套建設(shè),加快推進拓展區(qū)二期路網(wǎng)及場地平整工程；3 3、高橋灣科技園、高橋灣科技園：實施蓮花路、雙山路等路基和淠濱東路、高橋灣路等路面工程。4 4、城西工業(yè)園、城西工業(yè)園：推進擴容升級,完善功能配套,增強園區(qū)承載和集聚能力

15、。 “四區(qū)四區(qū)”概況概況經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)政務(wù)新區(qū)政務(wù)新區(qū)高橋灣科技園高橋灣科技園城西工業(yè)區(qū)城西工業(yè)區(qū)中心區(qū)中心區(qū)本項目位于老城核心、扼守城西門戶，區(qū)位、地段優(yōu)越。本項目位于老城核心、扼守城西門戶，區(qū)位、地段優(yōu)越。城市發(fā)展與規(guī)劃城市發(fā)展與規(guī)劃1、根據(jù)縣城的整體布局可以看出，以迎駕大道為主軸線，主要向東發(fā)展，本項目位于老城區(qū)，但是不在城市發(fā)展的主流方向上。2、一個核心特征明顯，以“三橫三縱”道路交叉組成的縣城核心區(qū)域，居住、商業(yè)環(huán)境及城市配套設(shè)施密集度高，屬于縣城的政治、經(jīng)濟及文化中心。3、政務(wù)區(qū)、西部工業(yè)園區(qū)、高橋灣科技園區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)屬于新興的發(fā)展中區(qū)域，隨著園區(qū)的成熟，區(qū)域內(nèi)消費

16、力必將得到極大的提升，其也將在老城區(qū)商業(yè)的輻射范圍內(nèi)。5、新老城區(qū)的過渡銜接出現(xiàn)邊緣稀薄狀態(tài)，目前一些新項目在出現(xiàn)，軸線鏈接功能逐漸發(fā)揮?？偨Y(jié)總結(jié)霍山城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述霍山城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述霍山房地產(chǎn)市場剖析霍山房地產(chǎn)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析項目剖析項目剖析項目定位項目定位營銷推廣策略營銷推廣策略銷售組織銷售組織住宅市場住宅市場商業(yè)市場商業(yè)市場土地市場土地市場娛樂、旅游市場娛樂、旅游市場目前霍山縣在售樓盤主要分為兩個區(qū)域，老城區(qū)和新城區(qū)。在售樓盤不是很多，有目前霍山縣在售樓盤主要分為兩個區(qū)域，老城區(qū)和新城區(qū)。在售樓盤不是很多，有霍山新天地、霍山新天地、嘉利星城、和順

17、雅苑、衡山花園、傾城之戀、東湖蘭庭、鳳凰城、金嘉利星城、和順雅苑、衡山花園、傾城之戀、東湖蘭庭、鳳凰城、金園華都、天地佳苑等園華都、天地佳苑等，可售貨量約，可售貨量約3838萬平方米，其中住宅約萬平方米，其中住宅約3636萬平方米，占萬平方米，占94.7%94.7%；商業(yè)約商業(yè)約2 2萬平方米，占萬平方米，占5.3%5.3%。房地產(chǎn)市場概述房地產(chǎn)市場概述東湖蘭庭東湖蘭庭嘉利星城嘉利星城霍山新天地霍山新天地本案本案衡山花園衡山花園傾城之戀傾城之戀和順雅苑和順雅苑鳳凰城鳳凰城萬象城萬象城金園華都金園華都板塊分析板塊分析新城區(qū)主要是依靠政府等機關(guān)單位的搬遷形成的新興區(qū)域，淠陽湖公園以及景觀優(yōu)勢。主要

18、客戶群為縣城居民，企事業(yè)單位職員以及東邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出打工者，戶型以8090平米兩房和110平米左右三房為主。價格在35004200元/老城區(qū)老城區(qū)新城區(qū)新城區(qū)老城區(qū)主要依靠其成熟度，以及便利的生活配套以及人們傳統(tǒng)消費習(xí)慣等優(yōu)勢。主要客戶群有企事業(yè)單位職員，鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師、事業(yè)單位職工，外出打工者等，輻射整個縣。戶型主要以三房為主，面積在80110平米之間的兩房、三房，價格在4000元/左右。項目名稱推售范圍主推房型銷售均價銷售率后續(xù)貨量衡山花園三期2萬m2多層、排屋三房70-110住宅3500元別墅5500元95%2萬m2傾城之戀一期2棟高層約8000方三室90-103預(yù)計3600元未開盤10萬方和順雅

19、苑三期小高層住宅三室1103600元95%沿街商鋪約4000平東湖蘭庭高層住宅，別墅三室120-130疊拼160-220預(yù)計4000-4200元為開盤15萬方金園華都一期21棟三房91-125m2未開盤13棟觀景住宅天地佳苑尾盤2棟多層三房103m2 兩房80m2 360095%尾盤鳳凰城二期80-120平米3600銷售結(jié)束三期商業(yè)霍山新天地高層住宅 商業(yè)三室119-1353800元95%一棟公寓一層商業(yè)在售項目一覽在售項目一覽項目名稱和順雅苑開發(fā)商 安徽邵峰置業(yè)有限公司項目位置 玉帶路與迎駕大道交叉口西北邊開盤時間二期大約11年10月開盤戶型85-97平米兩房、115-125平米三房物業(yè)類別

20、 多層，小高層住宅，有部分商業(yè)銷售信息 住宅均價3500-3600元/ 商業(yè)沿街1期07年價格為7000-8000元， 二期09年價格為12000-13000元，一二期均為單層街鋪。三期商業(yè)未開始售。剩余商業(yè)體量不足3000方，均為30左右沿街單層鋪面。銷售狀況 一期多層剩余2套，小高層剩余15套， 二期激昂推出4棟小高層。簡析 和順雅苑離我項目最近，有一定的競爭對比性，期商業(yè)部分靠近玉帶路西邊的已銷售完畢，沿諸佛庵路的商鋪即將出售均價在1400元/平米。個案分析個案分析項目名稱東湖蘭庭開發(fā)商 岳峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置 霍山縣迎駕大道與花園路交叉口開盤時間2011年8月戶型面積 一期共推

21、出9棟小高層 物業(yè)類別 以小高層為主，洋房、聯(lián)排、雙拼、獨棟別墅皆有 別墅在整個項目中占重要地位?？偨ㄖ娣e 15萬平方米銷售信息 一期共推出9棟小高層 簡析 東湖蘭庭室一個即將推出市場的新樓盤，目前廣告宣傳較少，近期來訪客戶偏少。個案分析個案分析項目名稱金元華都 開發(fā)商 六安市金匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置 霍山縣迎駕大道東路城東客運中心對面 物業(yè)類別 多層、高層住宅、商鋪戶型面積 85平米兩房、101、103平米三室一衛(wèi) 121、125平米三室兩衛(wèi)建筑面積 16萬平方米銷售信息 一共34棟多層和高層。項目分為二期開發(fā)，一期將推出21棟住宅，以85平米二房和90-107平米三房為主。現(xiàn)推出兩

22、棟多層和一棟小高層 。銷售均價3500元/平米以上 簡析 該項目暫未開盤，位置處于迎駕大道西邊進入市場與我項目競爭力較小。個案分析個案分析1、分布特點：霍山住宅項目雖然可以分為老城區(qū)和新城區(qū)兩個板塊，但是整體還是沿迎駕大道向東西兩側(cè)發(fā)展。2、老城區(qū)配套齊全，是霍山傳統(tǒng)經(jīng)濟政治中心，因此房地產(chǎn)市場較為火爆，新城區(qū)則獨占政策優(yōu)勢，又有淠陽湖公園的景觀優(yōu)勢，后續(xù)競爭實力不容忽視。 3、物業(yè)形態(tài)：目前霍山的住宅以多層為主，小高層開始出現(xiàn)，接受度一般，別墅物業(yè)較少，多以聯(lián)排的形式出現(xiàn) ；4、價格水平：中心城區(qū)位置較好的住宅大約3800元/平米，開發(fā)區(qū)和迎駕大道以西稍遠的區(qū)域大約3200-3400元/平米

23、。 5、戶型面積：目前市場上最受歡迎的都是100平米左右的三室戶型，總價40萬左右。 6、在售項目營銷水平層次不齊，雖然有外地營銷公司介入，整體營銷水平仍然停留在較低級的階段。總結(jié)總結(jié)霍山城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述霍山城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述霍山房地產(chǎn)市場剖析霍山房地產(chǎn)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析項目剖析項目剖析項目定位項目定位營銷推廣策略營銷推廣策略銷售組織銷售組織住宅市場住宅市場商業(yè)市場商業(yè)市場土地市場土地市場娛樂、旅游市場娛樂、旅游市場商業(yè)市場概述商業(yè)市場概述 霍山縣商業(yè)總體發(fā)展處于快速發(fā)展階段，已經(jīng)由帶狀商業(yè)發(fā)展到以大型集中商業(yè)為中心的核心商圈的新城，并逐步開始出現(xiàn)區(qū)域商業(yè)中

24、心雛形。商業(yè)整體布局仍是以商業(yè)街道為主，主要集中商場、商業(yè)街經(jīng)營檔次較高，經(jīng)營現(xiàn)狀較好，但邊緣區(qū)域商業(yè)繁華程度不高。經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)區(qū)域商區(qū)域商業(yè)中心業(yè)中心商業(yè)市場概述商業(yè)市場概述 霍山專業(yè)市場業(yè)態(tài)豐富齊全，有茶葉和建材市場為主的綠色新城、以裝飾建材為主的鳳凰城、大地裝飾城、以霍山玉交易為主的嘉利星城交易市場和百貨，小商品為主的淠河老街，汽配城、農(nóng)貿(mào)市場等業(yè)態(tài)豐富齊全。 所有專業(yè)市場中經(jīng)營時間最久的為綠色商城，經(jīng)營狀況較好的為淠河老街，兩者租金水平最高都在50元/月左右。專業(yè)市場業(yè)態(tài)豐富、齊全，經(jīng)營狀況不等，租金水平不高專業(yè)市場業(yè)態(tài)豐富、齊全，經(jīng)營狀況不等，租金水平不高商業(yè)市場概述商業(yè)市場概述娛樂

25、休閑業(yè)態(tài)發(fā)達，但整體經(jīng)營時間較久，檔次不高，分布較凌亂。娛樂休閑業(yè)態(tài)發(fā)達，但整體經(jīng)營時間較久，檔次不高，分布較凌亂。 霍山縣休閑娛樂場所較多但分布較凌亂，且娛樂休閑場所大都經(jīng)營時間長久，裝修陳舊，基本處于更新?lián)Q代邊緣，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市消費力的提升，其必然出現(xiàn)更加高端的形式。目前娛樂休閑業(yè)態(tài)有自發(fā)向城西聚集的態(tài)勢，但是整體趨目前娛樂休閑業(yè)態(tài)有自發(fā)向城西聚集的態(tài)勢，但是整體趨勢仍不明朗。勢仍不明朗。商圈介紹：老城核心商圈由嘉利星城與新天地和文廟組合形成商圈介紹：老城核心商圈由嘉利星城與新天地和文廟組合形成專賣專賣女人街女人街品尚多品尚多分區(qū)基本特色功能定位主要結(jié)點典型商家租金范圍老城核心文廟及

26、嘉利星城商業(yè)區(qū)塊大 眾 化 、特 色 化 、休閑化商 業(yè) 、 商住、特色、服 裝 、 餐飲等超 市 、 女人 街 、 步行 街 、 玉石 交 易 、文廟品尚多超市、錢塘人家酒樓、運動休閑品牌服裝、蘇寧電器、文峰百貨等50300元/平米月新天地商業(yè)區(qū)塊休 閑 化 、精品化商 業(yè) 、 商住、步 行 街 、百 貨 、 專賣店商圈介紹：三板橋區(qū)域商業(yè)中心由鳳凰城商業(yè)及萬象城組合商圈介紹：三板橋區(qū)域商業(yè)中心由鳳凰城商業(yè)及萬象城組合分區(qū)基本特色功能定位主要結(jié)點典型商家租金范圍三板橋商中心業(yè)鳳凰城商業(yè)特 色 化 、大眾化商 業(yè) 、 商住、特色、商務(wù)餐 飲 、 建材市場八大碗、農(nóng)貿(mào)市場紫荊商業(yè)廣場等2050元

27、/平米月萬象城特色化商 業(yè) 、 商住、農(nóng)貿(mào)市場次商圈正在發(fā)展中，尚未成熟，目前只有鳳凰城商業(yè)部分商鋪處于經(jīng)營當中。次商圈正在發(fā)展中，尚未成熟，目前只有鳳凰城商業(yè)部分商鋪處于經(jīng)營當中。建材市場建材市場1 1、縣中心片區(qū)由于地段、交通和區(qū)位的認可度較好，娛樂、休閑、餐飲、購物業(yè)態(tài)、縣中心片區(qū)由于地段、交通和區(qū)位的認可度較好，娛樂、休閑、餐飲、購物業(yè)態(tài)自發(fā)集中，整體經(jīng)營情況較好，但是各個業(yè)態(tài)之間沒有形成聯(lián)動，尤其是娛樂休閑商自發(fā)集中，整體經(jīng)營情況較好，但是各個業(yè)態(tài)之間沒有形成聯(lián)動，尤其是娛樂休閑商業(yè)各自為陣，沒有形成品牌效應(yīng)。業(yè)各自為陣，沒有形成品牌效應(yīng)。2、霍山專業(yè)市場業(yè)態(tài)豐富齊全，基本涵蓋了服裝

28、、建材、小商品、汽摩、農(nóng)貿(mào)瓜蔬、家具等日常經(jīng)濟生活的所有方面 ，其分布也較為分散，但目前正在往經(jīng)開區(qū)方向集中。3 3、娛樂休閑業(yè)態(tài)較為繁華，但是整體經(jīng)營檔次較低，沒有形成品牌聚集效應(yīng)，市場、娛樂休閑業(yè)態(tài)較為繁華，但是整體經(jīng)營檔次較低，沒有形成品牌聚集效應(yīng)，市場亟需出現(xiàn)檔次、品牌升級更新，現(xiàn)階段出現(xiàn)的零星娛樂休閑業(yè)態(tài)正在向城西本項目處亟需出現(xiàn)檔次、品牌升級更新，現(xiàn)階段出現(xiàn)的零星娛樂休閑業(yè)態(tài)正在向城西本項目處集中，對本項目的定位起到了一定的啟示作用集中，對本項目的定位起到了一定的啟示作用；4、三板橋區(qū)域商業(yè)中心正處于起步階段，標志著霍山商業(yè)已有原來的帶狀分布發(fā)展為核心商圈和區(qū)域商業(yè)中心的“高版本”

29、；商圈總結(jié)商圈總結(jié)商業(yè)街道分析商業(yè)街道分析商業(yè)街分布-主要沿三橫三縱發(fā)展，除中興北路和迎駕大道中段以及淠河老街商業(yè)較為繁華外，其余經(jīng)營狀況一般，業(yè)態(tài)檔次較低，租金水平在20250元/月之間。一、沿迎駕大道一、沿迎駕大道 沿迎駕大道商業(yè)按照業(yè)態(tài)分布主要分為四段：1、二中-汽車站；2、汽車站-大圓盤 3、大圓盤-小圓盤 4、小圓盤以東到項目1、二中-汽車站租金：20-35元/月左右業(yè)態(tài)：主要以餐飲、酒店、建材為主，圍繞汽車站業(yè)態(tài)主要以賓館餐飲為主。商業(yè)街道分析商業(yè)街道分析2、汽車站-大圓盤租金：30-70元/月左右業(yè)態(tài)：以酒店賓館為主?？拷髨A盤主要以婚紗攝影、購物生活超市為主。3、大圓盤-小圓盤

30、租金：30-60元/月業(yè)態(tài)：主要以理發(fā)店、五金店、小型廣告公司為主，靠近小圓盤主要是以五金、燈具、裝飾材料為主。4、小圓盤以東到項目租金：1525元/月左右業(yè)態(tài)：以裝飾材料和低端餐飲為主商業(yè)街道分析商業(yè)街道分析二、諸佛庵路商業(yè)二、諸佛庵路商業(yè)諸佛庵路分為兩段：1、諸佛庵東路與諸佛庵西路；2、諸佛庵中路及與中興路交叉口1、諸佛庵東路與諸佛庵西路租金：25-40元/月左右業(yè)態(tài)：諸佛庵東路和諸佛庵西路主要是以家具建材為主，諸佛庵東路有自發(fā)的建材門店，諸佛庵西路有專業(yè)的建材市場但人氣價差租金價格不高。2、諸佛庵中路及與中興路交叉口租金：40-70元/月左右業(yè)態(tài)：諸佛庵中路及與中興路交叉口主要以服飾、電

31、器等為主。商業(yè)街道分析商業(yè)街道分析三、老街（沿淠河路）三、老街（沿淠河路）單鋪面積：2036平米，單層租金：2066元/月（主要以20-35元/月）主要業(yè)態(tài)：百貨批發(fā)、煙花炮竹批發(fā)銷售、文具用品批發(fā)銷售、米油批發(fā)零售、農(nóng)貿(mào)市場等。商業(yè)街道分析商業(yè)街道分析四、文峰路商業(yè)四、文峰路商業(yè)租金：35-50元/月左右業(yè)態(tài)：娛樂、美容美發(fā)，雜貨店等五、衡山路五、衡山路租金：15-30元/月左右業(yè)態(tài)：五金、建材、家居裝飾商業(yè)街道分析商業(yè)街道分析6 6、文盛街、文盛街租金：在45-140元/月左右（主要以45-60元/月）主要業(yè)態(tài)為五金、家電為主（tcl、小天鵝）。商業(yè)街道分析商業(yè)街道分析7 7、嘉麗步行街、

32、嘉麗步行街租金：20-60元/月左右（主要以20-35元/月）業(yè)態(tài)：主要以服飾為主（360、唐獅子、特步等）商業(yè)街道分析商業(yè)街道分析一、匯金中央街一、匯金中央街匯金中央街功能分區(qū)個案分析個案分析個案分析個案分析二、霍山新天地二、霍山新天地個案分析個案分析三、霍山鳳凰城三、霍山鳳凰城個案分析個案分析四、其他項目簡介四、其他項目簡介個案分析個案分析霍山縣商業(yè)功能區(qū)正在形成，目前仍不完善，核心商圈、區(qū)域商圈開始初見端倪，但是整體規(guī)劃環(huán)境較為凌亂，商業(yè)結(jié)構(gòu)正處在調(diào)整期。霍山現(xiàn)有在售在營商業(yè)規(guī)模接近飽和，根本原因在于市場供應(yīng)存在結(jié)構(gòu)性失調(diào)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)缺乏。核心商圈可供開發(fā)的空間很小，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)向城市邊沿

33、擴散（本項目作為核心商圈物業(yè)，有著較好的發(fā)展優(yōu)勢）。集中商業(yè)由于大型商家的進駐，檔次有明顯提高，經(jīng)營狀況較好，沖擊商業(yè)街的經(jīng)營。各個商業(yè)街規(guī)劃凌亂，雖然自發(fā)形成了一定的聚集，但是整體缺乏集中管理和品牌化運營，整體盈利水平不高，商鋪本身租金水平難以提升，市場亟待有吸引力和品牌影響力的商業(yè)出現(xiàn)。在業(yè)態(tài)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所有商業(yè)業(yè)態(tài)中餐飲、娛樂、購物所占比例較大，在業(yè)態(tài)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所有商業(yè)業(yè)態(tài)中餐飲、娛樂、購物所占比例較大，“吃、喝吃、喝”風(fēng)盛行，娛樂餐飲消費力較為旺盛。風(fēng)盛行，娛樂餐飲消費力較為旺盛?；羯缴虡I(yè)除專業(yè)市場外同業(yè)態(tài)分布較為分散霍山商業(yè)除專業(yè)市場外同業(yè)態(tài)分布較為分散，沒有形成品牌效應(yīng)，尤其是娛樂、

34、沒有形成品牌效應(yīng)，尤其是娛樂、餐飲行業(yè)雖大多位于縣中心區(qū)域但相互沒有形成互動效應(yīng)，不能形成一定得凝聚力。餐飲行業(yè)雖大多位于縣中心區(qū)域但相互沒有形成互動效應(yīng)，不能形成一定得凝聚力。在售商業(yè)銷售政策單一，即基本采用返租形式來增加客戶信心，且返租回報率較低，更沒有采用像其他市場中的回購形式。商業(yè)總結(jié)商業(yè)總結(jié)霍山城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述霍山城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述霍山房地產(chǎn)市場剖析霍山房地產(chǎn)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析項目剖析項目剖析項目定位項目定位營銷推廣策略營銷推廣策略銷售組織銷售組織住宅市場住宅市場商業(yè)市場商業(yè)市場土地市場土地市場娛樂、旅游市場娛樂、旅游市場霍山縣2011年度國有建設(shè)

35、用地供應(yīng)計劃結(jié)構(gòu) 用途合計商服用地工礦倉儲用地住宅用地公共管理與公共服務(wù)用地交通運輸用地水域水利設(shè)施特殊用地小計廉租房用地經(jīng)濟適用房用地商品房用地其他用地合計141.87141454.6754.530.478.6645.445.4106.671002單位：公頃1010年土地供應(yīng)年土地供應(yīng): :我司通過霍山縣國土資源局網(wǎng)站了解，10年霍山新成交的土地約為159850.3，可供應(yīng)開發(fā)商品房總面積逾30萬平方米萬平方米，按照土地兩年大限和正常項目開發(fā)周期，該土地供應(yīng)量會在未來三年為市場年均新增至少超過1010萬方萬方的開發(fā)量。2011年霍山土地供應(yīng)計劃中商服部分為年霍山土地供應(yīng)計劃中商服部分為14公

36、頃公頃土地市場土地市場商服用地每季度與所用地類型所占比例 圖標顯示住宿餐飲與商務(wù)金融分別占40%、38%，可見在未來市場住宿餐飲地產(chǎn)競爭壓力較大，對我項目有一定的影響。土地市場土地市場與本項目同區(qū)位的土地供給本案本案地塊六：住宿餐飲面積：0.8公頃地塊三：商務(wù)金融，面積：1.2公頃地塊一：地塊一：住宿餐飲面積：0.8公頃簡析：簡析：與本案在同區(qū)域的供給土地共有三塊，其中作為住宿餐的地塊一、地塊六分別為第一季度、第二季度供給，供給總面積為1.6公頃，是與本案有較強的競爭力，地塊三為商務(wù)金融用地與本案無直接競爭。土地市場土地市場二二住宅用地住宅用地54.53（一）（一）房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)45.4

37、45.4（其中：中小套型普通商品住房占477畝）1 1尹家沖周邊改造惠民路東、淠源路北5.67城鎮(zhèn)住宅政府拆遷凈地出讓第一季度2 2黑石渡鎮(zhèn)地塊黑石渡鎮(zhèn)街道3.27城鎮(zhèn)住宅政府拆遷凈地出讓3 3南岳東路地塊南岳東路南側(cè)3.27城鎮(zhèn)住宅政府拆遷凈地出讓4 4衡山鎮(zhèn)政府附近地塊諸佛庵西路北4.67城鎮(zhèn)住宅凈地出讓5 5諸佛庵鎮(zhèn)地塊諸佛庵鎮(zhèn)映山紅路3.67城鎮(zhèn)住宅凈地出讓第二季度6 6紅源廣場北側(cè)衡山南路西側(cè)2.53城鎮(zhèn)住宅凈地出讓7 7老公安局周邊改造淠源東路南側(cè)2.33城鎮(zhèn)住宅凈地出讓8 8新衡山鎮(zhèn)政府東北側(cè)玉帶路西側(cè)2.8城鎮(zhèn)住宅凈地出讓建設(shè)用地供應(yīng)計劃明細表：住宅用地 土地市場土地市場建設(shè)用

38、地供應(yīng)計劃明細表：住宅用地 9北環(huán)城路以北、以東地塊環(huán)城北路以北以東3.33城鎮(zhèn)住宅政府拆遷凈地出讓第三季度10老城七期改造衡山北路以東、文盛街北側(cè)1.87城鎮(zhèn)住宅政府拆遷凈地出讓11花園小區(qū)東側(cè)地塊淠河路南、花園路東3.73城鎮(zhèn)住宅政府拆遷凈地出讓12沛河?xùn)|路金三角地塊淠河路南、花園路西2.2城鎮(zhèn)住宅政府拆遷凈地出讓13二中東、文峰廣場對面迎駕大道北側(cè)3.33城鎮(zhèn)住宅政府拆遷凈地出讓第四季度14清源池西、文峰廣場東迎駕大道南側(cè)2.33城鎮(zhèn)住宅政府拆遷凈地出讓土地市場土地市場建設(shè)用地供應(yīng)計劃明細表：商服用地 序號序號地塊名稱地塊名稱位置位置面積面積用途用途出讓條件出讓條件供地時間供地時間一一商

39、服用地商服用地 14 141 1紅源廣場北側(cè)衡山南路西側(cè)0.8住宿餐飲凈地出讓第一季度2 2老公安局周邊改造淠源東路南側(cè)1其他商服凈地出讓3 3新衡山鎮(zhèn)政府東北側(cè)玉帶路西側(cè)1.2商務(wù)金融凈地出讓4 4新國土局北側(cè)淠河?xùn)|路北側(cè)2商務(wù)金融凈地出讓第二季度5 5北環(huán)城西路以北、以東地塊北環(huán)城西路以北、以東2.13商務(wù)金融政府拆遷凈地出讓6 6老城七期改造衡山北路以東、文盛街以北0.8住宿餐飲政府拆遷凈地出讓7 7花園小區(qū)東側(cè)地塊淠河路南、花園路東1.6批發(fā)零售政府拆遷凈地出讓8 8霍山大道與高速路交叉口霍山大道西側(cè)2住宿餐飲政府拆遷凈地出讓第三季度9 9淠河?xùn)|路金三角地塊花園路西0.47批發(fā)零售政府

40、拆遷凈地出讓1010二中東、文峰廣場對面迎駕大道北側(cè)1住宿餐飲政府拆遷凈地出讓1111清源池西、文峰廣場東迎駕大道南側(cè)1住宿餐飲政府拆遷凈地出讓第四季度土地市場土地市場1、2011年度本縣國有建設(shè)用地供應(yīng)總量中，縣城區(qū)內(nèi)共73.13 公頃 ，其中用于住宅用地占54.53公頃，商業(yè)的有14.0公頃，按照土地大限以及開發(fā)進程預(yù)計在未來兩年內(nèi)將有不低于20萬平米商業(yè)推售，未來霍山市場競爭日趨激烈。2、2010年霍山土地供應(yīng)約為16萬平米，將為市場提供約30萬平米的商品房，霍山市場在未來23年內(nèi)市場競爭壓力巨大，項目操作應(yīng)采取謹慎小心的態(tài)度。3、商業(yè)用地中用于住宿餐飲的和商務(wù)金融的較多，住宿餐飲占40

41、%，這些地塊的開發(fā)會對我項目的銷售有一定的影響。4、政府加大經(jīng)濟適用房的土地供應(yīng)，這對商品房的銷售價格產(chǎn)生一定的沖擊，會導(dǎo)致單價的下降。土地市場總結(jié)土地市場總結(jié)霍山城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述霍山城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述霍山房地產(chǎn)市場剖析霍山房地產(chǎn)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析項目剖析項目剖析項目定位項目定位營銷推廣策略營銷推廣策略銷售組織銷售組織住宅市場住宅市場商業(yè)市場商業(yè)市場土地市場土地市場娛樂、旅游市場娛樂、旅游市場 娛樂業(yè)市場娛樂業(yè)市場一、娛樂業(yè)概況一、娛樂業(yè)概況 霍山的娛樂場所可以大致分為以下幾種：ktv、酒吧、浴城和足浴館、酒店茶館、棋牌室等。 其中浴城和足浴館較多，也在快速

42、的增加發(fā)展；ktv的數(shù)量有限且裝修陳舊，未能達到縣城消費需求；酒店餐館縣城分布較多，分為當?shù)鼐频旰屯鈦砭频?，但分布較分散；茶館分布較多規(guī)模較??；縣城酒吧只有唯獨一家雷城酒吧 ，但規(guī)模小裝修陳舊；棋牌室一般都自家經(jīng)營規(guī)模一般較小。娛樂行業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)娛樂行業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)二、娛樂場所分布二、娛樂場所分布娛樂行業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)娛樂行業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)霍山娛樂休閑行業(yè)繁華，整體經(jīng)營較好，但是商業(yè)檔次不高，裝霍山娛樂休閑行業(yè)繁華，整體經(jīng)營較好，但是商業(yè)檔次不高，裝修陳舊，基本處于修陳舊，基本處于“單兵作戰(zhàn)單兵作戰(zhàn)”，無品牌聚集，市場亟需整合。，無品牌聚集，市場亟需整合。三、娛樂業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)及趨勢三、娛樂業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)及趨勢

43、娛樂行業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)娛樂行業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)從娛樂休閑業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢來看，霍山娛樂休閑行業(yè)亟需品牌整合，從娛樂休閑業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢來看，霍山娛樂休閑行業(yè)亟需品牌整合，形成一站式娛樂休閑集中高檔次商業(yè)出現(xiàn)，引領(lǐng)行業(yè)升級換代。形成一站式娛樂休閑集中高檔次商業(yè)出現(xiàn)，引領(lǐng)行業(yè)升級換代。 旅游市場旅游市場一、霍山旅游景點分布一、霍山旅游景點分布縣城縣城主要旅游景點分布在城市西部，本項目是作為去往旅主要旅游景點分布在城市西部，本項目是作為去往旅游景點的必經(jīng)之路，可謂是扼守旅游市場門戶。游景點的必經(jīng)之路，可謂是扼守旅游市場門戶。娛樂行業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)娛樂行業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)隨著政府的支持與投資，霍山旅游產(chǎn)業(yè)近幾年得到迅猛發(fā)展，

44、十一五期間旅游接待量和綜合收入累計達393萬人次、17億元 ，接待游客是2009年的3.6倍，收入是4倍，在第三產(chǎn)業(yè)中比重越來越大。二、近四年霍山旅游游客接待量與旅游收入比較二、近四年霍山旅游游客接待量與旅游收入比較娛樂行業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)娛樂行業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)十二五目標：十二五目標：進一步提升三產(chǎn)水平。大力實施旅游提升工程,以自然生態(tài)、紅色底蘊、歷史人文為依托,加快把霍山建成以白馬尖、佛子嶺為品牌的大別山區(qū)域重要旅游目的地和集散中心,實現(xiàn)年接待游客突破400 萬人次、旅游綜合收入超20 億元。旅游業(yè)的大力發(fā)展必將帶來當?shù)厣虡I(yè)的大力發(fā)展和升級，而娛樂餐旅游業(yè)的大力發(fā)展必將帶來當?shù)厣虡I(yè)的大力發(fā)展和升級，而

45、娛樂餐飲休閑業(yè)態(tài)也將有巨大的發(fā)展前景。飲休閑業(yè)態(tài)也將有巨大的發(fā)展前景。娛樂、旅游市場小結(jié)娛樂、旅游市場小結(jié)1、隨著經(jīng)濟的發(fā)展，政府部門大力支持，近年霍山旅游業(yè)發(fā)展速度加快，促使對旅游業(yè)的品質(zhì)和服務(wù)配套設(shè)施將大大得到完善和改進，其中必然包括配套的餐飲、娛樂行業(yè)的完善和改進； 2、從霍山旅游資源分布來看，主要分布在城西以及縣城，本項目扼守城西，是旅游區(qū)的必經(jīng)之處，區(qū)位地段優(yōu)勢明顯，打造霍山城市娛樂餐飲名片必將吸引過往旅客。3、游客的增加使得對服務(wù)設(shè)施的要求加大，如酒店賓館、休閑娛樂設(shè)施，這促使市場的變化，特別是霍山縣城休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的分散與檔次低下，成為消費的一片空區(qū)。4、霍山縣餐飲娛樂休閑行業(yè)經(jīng)營

46、現(xiàn)狀良好，消費力旺盛，但是整體檔次較低，無品牌化管理，盈利水平有提升空間。5、從娛樂行業(yè)發(fā)展趨勢來看，一站式餐飲、娛樂休閑集中商業(yè)是城市商業(yè)發(fā)展的必然，且霍山縣餐飲、娛樂休閑行業(yè)已經(jīng)有往本項目所在的城西聚集的趨勢，對本項目的打造有著利好消息?；羯匠鞘屑胺康禺a(chǎn)市場發(fā)展概述霍山城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述霍山房地產(chǎn)市場剖析霍山房地產(chǎn)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析項目剖析項目剖析項目定位項目定位營銷推廣策略營銷推廣策略銷售組織銷售組織區(qū)域概況:所處位置主商圈主商圈迎駕達到迎駕達到衡山路衡山路本案本案城西工業(yè)園城西工業(yè)園霍山縣醫(yī)院霍山縣醫(yī)院霍山中學(xué)霍山中學(xué)游客從景點返回縣城游客從景點返回縣城區(qū)域

47、市場概況區(qū)域市場概況區(qū)域概況:所處位置位置一位置一位于城市主干道迎駕大道西段和次干道衡山路交叉口，位置較城區(qū)偏，但通達性優(yōu)越；位置二位置二處在核心商圈的邊緣，次級商圈的中心位置，能很好的利用交通通達性分享城市優(yōu)勢資源；位置三位置三扼守城西門戶位置；位置四位置四是霍山前往旅游區(qū)的橋頭堡。區(qū)域市場剖析區(qū)域市場剖析區(qū)域商業(yè)優(yōu)勢、劣勢分析劣勢分析：劣勢分析：本區(qū)商業(yè)欠發(fā)達，北邊為茶葉專業(yè)市場，有季節(jié)性限制；南邊為沿街商鋪和農(nóng)田；西邊有和順雅苑一樓商業(yè)，其足療洗浴較多，但未形成規(guī)模，東邊為衡山路，沿街主要以賓館、低檔餐飲為主。優(yōu)勢分析：優(yōu)勢分析： 北邊綠色商城已經(jīng)形成規(guī)模效應(yīng)，在當?shù)赜幸欢ǖ闹?，我?/p>

48、目可以借助綠色商城提高知名度；和順雅苑的樓下商業(yè)也為該區(qū)域聚集一定人氣，且很多足療洗浴休閑自發(fā)集中在一起，為后期我項目定位提供借鑒；衡山路東邊有ktv等休閑娛樂場所聚集，為該區(qū)培養(yǎng)一定的客戶群體，但裝修陳舊給本案一定的機會。衡衡山山路路小圓盤小圓盤楓葉之聲楓葉之聲ktvktv本案本案沿沿街街門門面面綠色商城綠色商城綠綠色色商商城城玉玉帶帶路路和和順順雅雅苑苑諸佛庵路諸佛庵路區(qū)域商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析綠色商城綠色商城位置：衡山路與迎駕大道交匯處總占地面積：230畝，400個鋪位定位：全國一流，省內(nèi)頂尖的綠色農(nóng)產(chǎn)品交易基地 業(yè)態(tài)劃分：主要以茶葉（100家左右）為主，后期有家裝、建材主力鋪位：

49、70100銷售價格：28004000元/銷售率：90%主力客戶：教師、私營業(yè)主，公務(wù)員，外出打工者租金水平：2050元/月總體評估：與本案相鄰，該項目可以說是霍山縣第一個集中商業(yè)項目，主要從事茶葉批發(fā)和建材零售，經(jīng)營狀況不等，茶葉表現(xiàn)為季節(jié)性消費，整體經(jīng)營情況較好。個案分析個案分析和順雅苑和順雅苑總建筑面積：一期10.8萬平米物業(yè)形態(tài)：小高層、多層、商鋪開盤時間：二期大約11年10月開盤商鋪價格：租金在30-45元/平米月，銷售價格約14000元/平米銷售狀況：玉帶路西邊店鋪銷售完畢，沿諸佛庵路店鋪正在銷售項目沿玉帶路商鋪已經(jīng)開始經(jīng)營，沿諸佛庵路商鋪正在對外招商，基本無商家經(jīng)營個案分析個案分析

50、區(qū)域市場總結(jié)區(qū)域市場總結(jié)1、區(qū)域市場商業(yè)、居住氛圍一般，商業(yè)主要有綠色商城專業(yè)市場和和順小區(qū)住宅底商，隨著周邊小區(qū)入住，氛圍將日漸濃厚； 2、區(qū)域內(nèi)自發(fā)形成了眾多的餐飲、娛樂休閑商家，但仍未形成“氣候”，區(qū)域無品牌影響力，亟需一個大型集中商業(yè)出現(xiàn)起到聚集周邊眾多同業(yè)態(tài)商家，形成“合力”。3、區(qū)域是到達霍山旅游區(qū)的必經(jīng)之地，具有特色的商業(yè)必將吸引過往旅游人群。4、區(qū)域內(nèi)商業(yè)租金水平不高，售價一般，商業(yè)發(fā)展前景看好，但現(xiàn)狀不利于本項目的發(fā)展。霍山城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述霍山城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述霍山房地產(chǎn)市場剖析霍山房地產(chǎn)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析項目剖析項目剖析項目定位項目定位營

51、銷推廣策略營銷推廣策略銷售組織銷售組織總占地面積：總占地面積：11986.2m2總建筑面積：總建筑面積：28629.2m2公寓面積：公寓面積：1629.2m2住宅面積：住宅面積：5200m2商業(yè)面積：商業(yè)面積：22498m2容積率：容積率：2.47機動停車位：機動停車位：149個非機動停車位：非機動停車位：980個住宅戶數(shù)住宅戶數(shù)96戶項目技術(shù)指標項目技術(shù)指標項目整體以商業(yè)為主，輔以住宅和公寓，商業(yè)的成功關(guān)系項目整體以商業(yè)為主，輔以住宅和公寓，商業(yè)的成功關(guān)系到項目整體運作的成功與否。到項目整體運作的成功與否。綠綠色色商商城城住住宅宅玉玉帶帶路路衡衡山山路路小圓小圓盤盤迎駕大道迎駕大道綠色商城綠

52、色商城本案本案綠色綠色商城商城內(nèi)道內(nèi)道路路和和順順小小區(qū)區(qū)諸佛庵路諸佛庵路縣一中本案本案迎駕大道迎駕大道老城區(qū)老城區(qū)政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)西城區(qū)西城區(qū)輻射縣域人口輻射縣域人口3636萬萬輻射周邊人口輻射周邊人口80-12080-120萬萬項目區(qū)位：緊鄰老城核心，扼守城西，旅游區(qū)必經(jīng)之地項目區(qū)位：緊鄰老城核心，扼守城西，旅游區(qū)必經(jīng)之地項目區(qū)位：項目區(qū)位：位于老城區(qū)與城西交接，周邊商業(yè)、居住氛圍一般。地理位置：地理位置：緊鄰迎駕大道，位于玉帶路和衡山路之間。與綠色商城相鄰，市場知名度高。整體描述：整體描述：城市主干道邊，緊鄰縣城中心，昭示性城市主干道邊，緊鄰縣城中心，昭示性強，扼守城西（旅游區(qū)必

53、經(jīng)之地）門戶，發(fā)展?jié)摿?，扼守城西（旅游區(qū)必經(jīng)之地）門戶，發(fā)展?jié)摿薮螅h城最好中學(xué)近在咫尺。巨大，縣城最好中學(xué)近在咫尺。占地面積適中，位于城市娛樂業(yè)態(tài)自發(fā)形成聚集方占地面積適中，位于城市娛樂業(yè)態(tài)自發(fā)形成聚集方向。向。通往佛子領(lǐng)，通往佛子領(lǐng)，銅鑼寨等旅銅鑼寨等旅游區(qū)游區(qū)項目四至：商業(yè)、居住氛圍現(xiàn)狀一般，發(fā)展趨勢較好項目四至：商業(yè)、居住氛圍現(xiàn)狀一般，發(fā)展趨勢較好迎駕大道迎駕大道本案本案項目東面為零星的住宅項目東面為零星的住宅樓樓項目北面和西面為綠色商城項目（茶葉和建材項目北面和西面為綠色商城項目（茶葉和建材市場）市場）項目南面為迎駕大道，項目南面為迎駕大道，以及一些老的住宅樓，以及一些老的住宅樓

54、，項目西南為新建的商品項目西南為新建的商品房小區(qū)房小區(qū)項目四至：項目四至：東：城西小圓盤以及零星的住宅樓，商業(yè)價值不高。南：南鄰迎駕大道，老的商住樓和田地等，交通方便，昭示性較強。西、北：西面和北面為綠色商城專業(yè)市場，以及和順小區(qū)。項目四周居住、商業(yè)氛圍現(xiàn)狀一般，后期由于新建小區(qū)以及小區(qū)配套商業(yè)，其氛圍將得到提升。項目交通：路網(wǎng)發(fā)達，交通便捷項目交通：路網(wǎng)發(fā)達，交通便捷通往旅游區(qū)，距離佛子領(lǐng)通往旅游區(qū)，距離佛子領(lǐng)1515分鐘車程分鐘車程至政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、六安、合肥等項目緊鄰霍山東西主干道-迎駕大道，向東經(jīng)過縣城中心、新政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)，至舒城、六安、合肥，通達四方。向西通往佛子領(lǐng)、銅鑼寨、白馬尖

55、、天堂寨等旅游區(qū)，是霍山旅游的必經(jīng)之地。項目周邊還有玉帶路、衡山路等城市次干道，通達縣城各個區(qū)域。項目周邊有多路公交車通過。項目交通體系完善，便捷。迎駕大道迎駕大道玉玉帶帶路路衡衡山山路路屬性屬性詮釋詮釋區(qū)區(qū)位位屬屬性性老城核心老城核心與城市核心商業(yè)新天地，嘉利星城等老城核心商業(yè)咫尺之與城市核心商業(yè)新天地，嘉利星城等老城核心商業(yè)咫尺之遙，地段較好；遙，地段較好；城西門戶地段城西門戶地段扼守城西門戶，是前往霍山旅游區(qū)必經(jīng)之地；扼守城西門戶，是前往霍山旅游區(qū)必經(jīng)之地；背離城市發(fā)展方向，娛樂餐飲特色背離城市發(fā)展方向，娛樂餐飲特色商商業(yè)自發(fā)聚集業(yè)自發(fā)聚集位于城西，不屬于霍山規(guī)劃重點東向發(fā)展方向上，但區(qū)

56、域成位于城西，不屬于霍山規(guī)劃重點東向發(fā)展方向上，但區(qū)域成為霍山娛樂、餐飲行業(yè)自發(fā)聚集的熱點片區(qū)為霍山娛樂、餐飲行業(yè)自發(fā)聚集的熱點片區(qū)項項目目屬屬性性商業(yè)規(guī)模不大商業(yè)規(guī)模不大商業(yè)整體體量為商業(yè)整體體量為2249822498，規(guī)模適中；，規(guī)模適中；通達性好、交通便捷通達性好、交通便捷位于城市交通主干道迎駕大道旁，交通便利，通達性好；位于城市交通主干道迎駕大道旁，交通便利，通達性好；學(xué)校資源及周邊商業(yè)、居住氛圍漸學(xué)校資源及周邊商業(yè)、居住氛圍漸好好臨近縣城最好中學(xué)，且周邊居住氛圍日漸濃厚，給項目帶來臨近縣城最好中學(xué)，且周邊居住氛圍日漸濃厚，給項目帶來較多消費人群較多消費人群博觀觀點：博觀觀點：項目緊鄰

57、老城核心、扼守城西門戶，是霍山前往旅游區(qū)的必經(jīng)之地，項目緊鄰老城核心、扼守城西門戶，是霍山前往旅游區(qū)的必經(jīng)之地，交通發(fā)達、便捷，特色商業(yè)業(yè)態(tài)聚集，商業(yè)價值潛力較大！交通發(fā)達、便捷，特色商業(yè)業(yè)態(tài)聚集，商業(yè)價值潛力較大！項目商業(yè)屬性研究項目商業(yè)屬性研究優(yōu)勢優(yōu)勢 strength劣勢劣勢 weak1.地理位置優(yōu)越，扼守城西，是旅游區(qū)必經(jīng)之地；2.交通便利，通達性好，是城西商業(yè)集中之地；3.建筑特征明顯、昭示性強；4.周邊學(xué)校；綠色商城等企事業(yè)單位，擁有潛在消費人群1.周邊商業(yè)租金不高，客戶投資信心不足；2.項目背離城市發(fā)展主要方向；3.項目綠色商場為茶葉專業(yè)市場，屬季節(jié)性商業(yè)，整體商業(yè)氛圍不足機會機

58、會 opportunity1.項目扼守城西工業(yè)園區(qū)，后期人流量及消費人群潛力無限；2.區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟不斷發(fā)展，人口不斷增加，商業(yè)氛圍將日益濃厚；3.區(qū)域內(nèi)無高檔集中式商業(yè)中心，商業(yè)檔次普遍較低，休閑娛樂餐飲業(yè)較為分散，為項目占領(lǐng)市場空間創(chuàng)造機會；4.整個霍山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展向上，市民投資熱情高漲。利用本項目的地理位置優(yōu)勢、交通優(yōu)勢等，打造迎合霍山市消費人群習(xí)慣的業(yè)態(tài)，取得成功；通過對產(chǎn)品自身價值的演繹，深入闡述發(fā)展前景發(fā)揮本案扼守城市旅游資源優(yōu)勢，打造符合旅游人群消費業(yè)態(tài)；充分利用房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的條件,提升產(chǎn)品素質(zhì),打造高素質(zhì)商業(yè),吸引商家進駐;強化項目區(qū)域潛在價值，消除商家的心理障礙；順應(yīng)市場的發(fā)

59、展，對產(chǎn)品認真規(guī)劃、升級；通過對本案市場定位的確立，選擇適合定位的主題商業(yè)業(yè)態(tài)，吸引人流到項目消費；威脅威脅 threaten1.城市整體經(jīng)濟量較小，消費力不足，投資客群基數(shù)小；2.霍山商業(yè)市場基本趨于飽和，市場競爭十分激烈；3.周邊住宅項目均有商業(yè)面積出售，將阻礙本項目的銷售。4.國家調(diào)控政策的變化也將影響本案銷售。充分發(fā)揮項目的區(qū)位優(yōu)勢，打造高端形象,選擇合適業(yè)態(tài)，與競爭項目形成差異化，實現(xiàn)項目利潤最大化；加深對交通便利的訴求；強化項目集中優(yōu)勢，打造最優(yōu)業(yè)態(tài)組合，提升項目價值；積極與政府合作，打造文化地產(chǎn)概念。在項目未入市之前充分展示項目區(qū)位優(yōu)勢，通過現(xiàn)場包裝樹立高端形象，為項目操作提供基

60、調(diào)；通過各種宣傳推廣，給項目造勢，從而帶來人流，提高知名度；，積極宣傳項目業(yè)態(tài)定位優(yōu)勢，樹立項目江湖地位；精確預(yù)算，降低營銷成本，提高性價比1、地段價值：扼守霍山城西門戶位置，地段條件優(yōu)越。2、區(qū)位價值：緊鄰霍山老城核心，位于城市核心商圈，地塊價值穩(wěn)定上揚。且與綠色商城相鄰，知名度較高。3、交通價值：緊靠城市主干道，周邊路網(wǎng)通達，交通便捷。4、商業(yè)價值：立足城市核心，扼守城西佛子領(lǐng)、迎駕廠、諸佛庵、黑石渡等多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，輻射整個縣城，商業(yè)價值極高。區(qū)位價值區(qū)位價值項目價值項目價值1、 社會價值：項目整體規(guī)模不大，但是建筑形態(tài)較好，昭示性較強，對于改善城市形象、完善城市功能，發(fā)揮重要的作用。2、規(guī)模