精品資料渭南信達(dá)國際商業(yè)廣場綜合調(diào)研分析報告

1、綜合調(diào)研分析報告信達(dá)國際商業(yè)廣場中國·渭南 目錄目錄0序 言4第一部分 宏觀市場調(diào)研分析5一、城市概況分析51、城市概述52、城市行政區(qū)劃83、城市區(qū)位交通94、市人口和居民生活115、城市物產(chǎn)資源12二、城市空間規(guī)劃141、城市定位142、城市總體規(guī)劃153、交通規(guī)劃19三、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境201、城市經(jīng)濟(jì)gdp分析202、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析223、社會零售商業(yè)狀況274、居民收入285、消費(fèi)分析29四、房地產(chǎn)相關(guān)政策321、國家房地產(chǎn)政策322、地方房地產(chǎn)政策33第二部分 中觀市場調(diào)研分析34一、投資開發(fā)指標(biāo)分析341、房地產(chǎn)投資總額342、房地產(chǎn)開發(fā)總量36二、住宅市場分析361、銷

2、售價格走勢分析372、市場供給分析383、市場需求分析404、市場構(gòu)成535、市場競爭格局536、市場發(fā)展趨勢537、區(qū)域特征和及發(fā)展趨勢548、樓盤匯總55三、城市商業(yè)狀況總體分析571、商業(yè)概況分析572、商業(yè)環(huán)境分析593、商業(yè)規(guī)劃布局644、商業(yè)競爭格局67第三部分 微觀市場調(diào)研分析74一、項目土地性質(zhì)分析（項目區(qū)位和項目地塊商業(yè)價值分析）741、項目區(qū)位742、項目地塊商業(yè)價值分析76二、項目地塊交通條件調(diào)查（項目道路交通和項目公共交通）771、項目道路交通772、項目公共交通77三、項目四至和周邊配套調(diào)查791、項目四至792、項目周邊配套80四、項目swot分析80第四部分 綜述

3、82一、住宅方面82二、商業(yè)方面821、渭南市商業(yè)進(jìn)入超常規(guī)發(fā)展階段，多種業(yè)態(tài)同步發(fā)展822、渭南市信達(dá)國際商業(yè)廣場建設(shè)須順應(yīng)民意、引導(dǎo)消費(fèi)、提升商業(yè)格局83序 言 孫子兵法曰：“知已知彼，百戰(zhàn)不殆”，意指行軍打仗要運(yùn)籌帷幄，決勝千里，對敵人的情況了如指掌是關(guān)鍵。房地產(chǎn)行業(yè)亦是如此，尤其是在市場經(jīng)濟(jì)的模式下，要想被市場所接受，站在行業(yè)金字塔的頂端，閉門造車終究是不行的，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資經(jīng)營的必要流程，只有了解市場，熟悉市場，才能夠迎合市場。當(dāng)然調(diào)研的內(nèi)容是多方面的，而城市綜合調(diào)研是其中最基礎(chǔ)、也是最重要的一個。第一部分 宏觀市場調(diào)研分析一、城市概況分析 1、城市概述 渭南市位于黃河中

4、游，陜西省關(guān)中平原東部，東經(jīng)108°58110°35和北緯34°1335°52之間。渭南是陜西東部的新興中等城市，她東瀕黃河，西倚西安，南靠秦嶺，北接延安，古有“三秦要道，八省通衢”之稱，今是西北地區(qū)的“東大門”。境內(nèi)地勢以渭河為軸線，劃分為南北兩山、兩塬和中部平川五大地貌類型區(qū)。南北長182.3公里，東西寬149.7公里，國土總面積13134平方公里?，F(xiàn)轄一區(qū)（臨渭）、兩市（韓城、華陰）、八縣（華縣、潼關(guān)、大荔、蒲城、澄城、白水、合陽、富平）和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，195個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處），3237個行政村，總?cè)丝?47萬人。境內(nèi)交通發(fā)達(dá)，連霍、西禹高速公路，

5、108、310國道，101、106等7條省道，同隴海、西延、西韓、西南等6條鐵路縱橫交錯，構(gòu)成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。縣縣通鐵路，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，村村通公路，公路密度每百平方公里43.2公里，高速公路總里程為268.4公里，均居陜西省各市之首。渭南中心城市距省會西安60公里，距咸陽國際機(jī)場90多公里。通訊便捷，固定電話用戶已達(dá)100萬部，移動電話用戶229.3萬部，互聯(lián)網(wǎng)寬帶用戶14.52萬戶，均居陜西省第二。渭南市屬暖溫帶半濕潤半干旱季風(fēng)氣候，四季分明，光照充足，雨量適宜。除秦嶺山區(qū)外，年日照時數(shù)2009小時2528.1小時，年均氣溫11.513.6，0以上積溫4250.35022.9，大于10積溫

6、3780.84509.4，是關(guān)中地區(qū)熱量的高值區(qū)。無霜期為199天224天，年降水量508毫米608毫米。渭南是陜西“一線兩帶”建設(shè)的重點區(qū)域之一。經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè)，特別是近幾年的快速發(fā)展，全市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)增速加快、效益提高、活力增強(qiáng)、后進(jìn)充足的良好態(tài)勢，社會政治保持穩(wěn)定，具備了實現(xiàn)跨越式發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)和現(xiàn)實條件。站在加快“十一五”發(fā)展的新起點上，開拓進(jìn)取的渭南人將堅持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)攬經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局，圍繞跨越發(fā)展、和諧穩(wěn)定兩大主題，堅持以項目建設(shè)為重點的工作格局，大力實施項目帶動、工業(yè)強(qiáng)市、科教興市和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，加快推進(jìn)新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，全力做大做強(qiáng)能源、化工、冶金、建材

7、、機(jī)械、醫(yī)藥、食品、果菜、畜牧、旅游十大優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)，努力使一個經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、社會和諧、人民富裕的新渭南屹立在三秦大地，展現(xiàn)在國人面前。2008年，全市固定資產(chǎn)投資完成333.59億元，增長54.45%。閻禹高速公路全線貫通，境內(nèi)過剩到大修改造工程和農(nóng)村公路建設(shè)成效顯著，三門峽庫區(qū)移民防洪保安、渭河防汛應(yīng)急等工程建成使用，全市交通條件和防汛抗災(zāi)能力明顯改善。以創(chuàng)建省級衛(wèi)生城市為切入點，加強(qiáng)城市建設(shè)和管理，渭南火車站候車室改造、渭清路城區(qū)段、樂天大街中段等市政工程竣工使用，中心城市建成區(qū)面積達(dá)到33平方公里，綠化率達(dá)到30，城市化水平達(dá)到36，城市功能日趨完善，市容市貌明顯改觀?！笆晃濉?/p>

8、規(guī)劃：把渭南建設(shè)成為新型工業(yè)大市、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)強(qiáng)市、特色旅游名市、文明綠色新市。目前渭南農(nóng)業(yè)優(yōu)勢明顯，現(xiàn)代工業(yè)初具規(guī)模，旅游業(yè)發(fā)展較快。改革開放以來，渭南經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，特別是“十一五”規(guī)劃實施的三年，全市生產(chǎn)總值年均增長13.4，2008年，全市生產(chǎn)總值更是達(dá)到517.31億元，比上年增長15.2%，是1994年以來增長最快的一年。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值96.26億元，增長7.6%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值243.46億元，增長16.5%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值177.59億元，增長16.9%。全市財政總收入69.6億元，其中地方財政收入21.36億元，同口徑增長33.05%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1

9、1001元，比上年增加2174元，增長24.6；農(nóng)民人均純收入2976元，增加566元，增長23.5。農(nóng)業(yè)優(yōu)勢明顯。初步形成了以糧棉油、果蔬、奶畜、林果為主體的特色產(chǎn)業(yè)鏈?，F(xiàn)有西北地區(qū)唯一的國家優(yōu)質(zhì)小麥基地、陜西省唯一的以秦川牛為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的國家農(nóng)業(yè)科技園，有國家蘋果生產(chǎn)百強(qiáng)縣5個，有國家優(yōu)質(zhì)棉花基地縣1個和商品魚基地縣3個。全市現(xiàn)有水果面積200萬畝，其中綠色果品面積98萬畝，是陜西省最大的綠色果品生產(chǎn)基地。2008年，全市水果總產(chǎn)180萬噸，其中蘋果130萬噸。“白水”、“重泉”、“甘井”、“成成”牌蘋果和蒲城“堯山”牌酥梨榮獲“中華名果”之稱。白水、蒲城、韓城、大荔、富平分別被國家林業(yè)局命

10、名為“中國蘋果之鄉(xiāng)”、“中國酥梨之鄉(xiāng)”、“中國花椒之鄉(xiāng)”、“中國棗鄉(xiāng)”和“中國柿鄉(xiāng)”。瓜菜面積85萬畝，其中設(shè)施面積約占48萬畝。西瓜、哈蜜瓜、圣女果、金壽杏、油桃等反季節(jié)綠色瓜果菜出口亞歐各國。畜牧業(yè)增勢強(qiáng)勁。豬、雞、牛、羊存欄分別達(dá)到86.5萬頭，650.5萬只，17.5萬頭和56.5萬只。渭南素有陜西“糧倉”、“棉庫”之稱，2008年糧食總產(chǎn)228.56萬噸；棉花總產(chǎn)8.2萬噸約占全省總產(chǎn)的90；油料總產(chǎn)6.7萬噸。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平不斷提高，果品冷藏庫容貯藏能力52萬噸，以澄城海升、合陽恒興、白水安得利、富平三陽等企業(yè)為主的果汁加工企業(yè)，年加工能力達(dá)21萬噸，是陜西最大的果品冷藏群和全國最

11、大的果汁生產(chǎn)基地?，F(xiàn)代工業(yè)初具規(guī)模。能源、化工、食品、建材、有色、機(jī)械、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，是陜西乃至全國重要的能源重化工基地。秦嶺、韓城、蒲城三大發(fā)電廠和星羅棋布的地方發(fā)電站，年發(fā)電240.6億度，占陜西省總發(fā)電量的1/3強(qiáng)。以韓城、澄合、蒲白三大礦務(wù)局為主體、地方煤礦相輔助的煤炭工業(yè)，年產(chǎn)原煤1500萬噸。以渭河煤化工集團(tuán)、陜西華山化工集團(tuán)公司等企業(yè)為主的化肥工業(yè)，年產(chǎn)化肥53萬噸，約占全省產(chǎn)量一半。以西北地區(qū)三大鋼鐵企業(yè)之一的龍鋼集團(tuán)為主的冶煉工業(yè)，年產(chǎn)鋼材244萬噸，占到全省產(chǎn)量的近一半。黃工集團(tuán)的工程機(jī)械、陜西壓延設(shè)備廠的壓延設(shè)備在全國同行業(yè)中居領(lǐng)先地位，“北人”印機(jī)和“渭通”磨機(jī)等

12、名牌產(chǎn)品暢銷全國，天斗蛋業(yè)是獲得歐洲出口認(rèn)證的亞洲最大的蛋粉企業(yè)。以量子高科、容廈、榮國、利君恒心堂、美邦、博愛等制藥企業(yè)為主的現(xiàn)代醫(yī)藥工業(yè)發(fā)展較快，在全省具有重要的位置。園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快。渭南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)占地31平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施完善，投資環(huán)境良好，現(xiàn)已形成現(xiàn)代醫(yī)藥、精細(xì)化工、設(shè)備制造、電子信息等6個產(chǎn)業(yè)園，近三年生產(chǎn)總值均增長30以上，是全市經(jīng)濟(jì)增長最快的區(qū)域。韓城龍門生態(tài)工業(yè)園被國家環(huán)保總局確定為循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園。以現(xiàn)代制藥為主的臨渭產(chǎn)業(yè)園、以煤電鋁產(chǎn)業(yè)群為主的澄城工業(yè)園、以農(nóng)化工為主的蒲城工業(yè)園、以冶金建材為主的富平工業(yè)園各具特色。工業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展的格局初步形成。旅游業(yè)發(fā)展較快。

13、2008年，全市共接待國內(nèi)外游客905.1萬人(次)，增長12.7%，實現(xiàn)旅游綜合收入37.1億元，增長40.4%。2.城市行政區(qū)劃渭南市轄臨渭區(qū)、韓城市、華陰市3個市、區(qū)，華縣、潼關(guān)、大荔、合陽、澄城、白水、蒲城、富平8個縣和渭南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)，196個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處），3223個行政村。渭南市歷史悠久。西周時，就有鄭、彤、芮、莘、梁、屠、彭衙等國邑。東漢建安初年，獻(xiàn)帝將左馮翊分為左內(nèi)史郡和左馮翊郡。左馮翊郡治所臨晉（今大荔縣），轄臨晉、粟邑、衙縣、合陽、夏陽5縣。從此，關(guān)中東部首次形成了獨(dú)立的縣以上政區(qū)，渭南市初具雛形。北魏以后，境內(nèi)一直為同州、華州所轄。清雍正十三年（1735），同

14、州升為府，華州變?yōu)樯⒅?，渭南境?nèi)1府8縣1州1廳，形成了縱括渭水南北的格局。1950年以來，渭南市所轄縣市數(shù)次增減，但基本轄區(qū)未變。3.城市區(qū)位交通資料來源：渭南市人民政府網(wǎng)站渭南境內(nèi)交通發(fā)達(dá)，連霍、西禹高速公路，108、310國道7條省干道，同隴海、西延、西韓、西南等6條鐵路縱橫交錯，構(gòu)成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)?？h縣通鐵路，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，村村通公路，公路密度每百平方公里43.2公里，高速公路總里程為268.4公里，均居陜西省各市之首。渭南中心城市距省會西安60公里，距咸陽國際機(jī)場90多公里。2020年交通體系規(guī)劃為：形成“兩橫兩縱”的“井”字型公路主骨架，提高黃河、渭河航道等級搞好港口、碼頭建設(shè)，

15、開發(fā)水上旅游。公路：西潼高速、108和310國道穿過渭南市。其中西潼高速西接西安，東達(dá)臨潼；108國道向東北方向可到北京；310國道則可通往連云港?；疖嚕弘]海鐵路?？课寄险?，東到洛陽、鄭州、開封、徐州、連云港，西往西安、寶雞、天水、蘭州。航空：距咸陽國際機(jī)場90多公里，機(jī)場可起降大中型客機(jī)，有通往全國各地和國際的航班。4.市人口和居民生活4.1城市人口2008年人口自然增長率略有回升。據(jù)年度人口抽樣調(diào)查，年末全市常住人口 543.07 萬人，人口出生率 10.5 ，死亡率 6 ，自然增長率 4.5 。臨渭區(qū)總?cè)丝诤嫌?3.17萬人，其中男46.99萬人，女46.18萬人，在總?cè)丝谥?，非農(nóng)業(yè)人口

16、38.3人，市鎮(zhèn)人口38.3萬人。調(diào)查結(jié)果顯示，全市人口變化呈現(xiàn)出五個方面的特點：人口增長速度明顯減緩，計劃生育工作成效顯著；人口文化素質(zhì)進(jìn)一步提高，文盲大幅度下降；人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，人口老齡化進(jìn)程加快；家庭規(guī)模縮小，城鎮(zhèn)化水平提高；市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口流動性加大，流量增加。4.2居民生活城鄉(xiāng)居民生活水平顯著提高。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11001元，比上年增加2174元，增長24.6%，同比提高6.1個百分點。農(nóng)民人均純收入實現(xiàn)2976元，比上年增加566元，增長23.5%，同比提高5.5個百分點。全市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積31.94平方米，農(nóng)村居民人均住房面積30.9平方米。職工

17、工資持續(xù)增長。年末城鎮(zhèn)單位在崗職工33.48萬人 , 職工工資總額70.4億元，增長25.2% ，在崗職工年平均工資21092元 , 增長25.6% 。社會保障體系進(jìn)一步完善。全市新增城鎮(zhèn)就業(yè) 7.35萬人，下崗失業(yè)人員再就業(yè)2.43 萬人，其中“ 4050 ”人員再就業(yè)0.54 萬人。年末全市城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險參保27.54萬人，失業(yè)保險參保人數(shù)28.08萬人，醫(yī)療保險參保人數(shù)43.53萬人（新啟動的城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險參保25.4萬人），工傷保險參保人數(shù)12.05萬人，生育保險參保 7.24 萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)1.79萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 3.7%以下。全市農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)106.1

18、9萬人，農(nóng)村養(yǎng)老保險參保10萬人（新型農(nóng)村養(yǎng)老保險參保1915人），農(nóng)民工工傷保險累計參保3.01萬人，新型農(nóng)村合作醫(yī)療擴(kuò)面提標(biāo)，農(nóng)民參合率達(dá)93.2%。農(nóng)村低保人數(shù)26.89萬人，農(nóng)村貧困人口26.89萬人。勞動者合法權(quán)益得到有效維護(hù)。2008年全市開發(fā)公益性崗位12萬個，補(bǔ)貼資金5334萬元，援助零就業(yè)家庭341戶，幫助478人實現(xiàn)就業(yè)。全市共受理各類侵害勞動者權(quán)益投訴舉報案件233起，結(jié)案228起，結(jié)案率達(dá)98%；受理勞動爭議案件644件，結(jié)案644件，結(jié)案率100%。加強(qiáng)勞動保障監(jiān)察執(zhí)法，全市共檢查用人單位6645個，涉及勞動者18.25萬人，共補(bǔ)簽勞動合同3.43萬余人，為1.32萬

19、余名勞動者追回工資待遇516.28萬元，督促240戶用人單位為7964人繳納社會保險費(fèi)247.15萬元。國民經(jīng)濟(jì)增速加快。全市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了較好的增長勢頭，生產(chǎn)總值突破500億元大關(guān)，實現(xiàn)517.31億元，比上年增長15.2%，同比提高2.4個百分點，創(chuàng)1983年以來新高。5.城市物產(chǎn)資源渭南擁有豐富的自然資源。礦產(chǎn)資源 境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，開發(fā)潛能巨大。已探明礦藏51種，可開發(fā)利用的33種,其中煤、鉬、金、石頗具優(yōu)勢。鉬礦探明儲量77萬金屬噸，居全國第二位；年產(chǎn)鉬精粉3.1萬噸，約占全國總產(chǎn)量的一半，是亞洲最大的鉬精粉生產(chǎn)基地。黃金儲量約26噸(金屬量)年產(chǎn)黃金4987千克，儲量和產(chǎn)量均居

20、全國地級市第三位。以盛產(chǎn)黃金而聞名的潼關(guān)榮膺“華夏金城”之美譽(yù)。石灰石探明儲量2.78億噸，大理石儲量1.3億立方米，年產(chǎn)水泥470萬噸。分布在9縣(市、區(qū))的地?zé)崴歪t(yī)飲兼用礦泉水儲量大、水質(zhì)優(yōu)。大荔礦泉水日出水6萬噸，富含多種人體所需元素，被譽(yù)為“中國之最”。能源資源 原煤地質(zhì)儲量255億噸，已探明儲量50.3億噸，素 以“渭北黑腰帶”聞名全國。 生物資源 適宜的自然生態(tài)環(huán)境，為不同種類的動植物提供了有利 的生長條件，歷來是陜西省最優(yōu)的農(nóng)業(yè)生態(tài)區(qū)。野生動物300多種，受國家保護(hù)的丹頂鶴、 黑鸛、青羊、大天鵝等23種珍禽珍獸馳名全國。人工飼養(yǎng)的畜禽20多種，其中秦川牛、關(guān)中 驢、奶山羊等量大

21、質(zhì)優(yōu)。野生植物2500多種。農(nóng)林作物87種，尤以小麥、玉米、棉花、蘋果、酥梨、蔬菜、花椒、柿子、紅棗、核桃等農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)量大。水 資 源 主要有渭河、嘉陵江、千河，漆水河，石頭河等。以秦嶺為界，河流分屬黃河、長江兩大水系。河流：均屬黃河水系。除黃、渭、洛三大過境河流外，還有發(fā)源于秦嶺的沋河、赤水河、羅夫河、潼河等及發(fā)源于北部山區(qū)的滹水河、白水河、盤河、芝水河、孔走河、大峪河等。水資源總量20.06億立方米，流經(jīng)市域的黃、洛、渭三河客水年均徑流量486.92億立方米，可利用量5.55億立方米。土地資源 有林地面積26.32萬公頃，林木蓄積量849萬立方米，森林覆蓋率達(dá)15.9%。天然草場14.8萬

22、公頃。耕地面積54.61萬公頃 ，其中有效灌溉面積34.4萬公頃。境內(nèi)川原平地約占70%，耕地62.4萬公頃，其中有效灌溉面積34.4萬公頃。土壤肥沃，灌溉便利，歷來是陜西乃至西北地區(qū)最優(yōu)的農(nóng)業(yè)生態(tài)區(qū)。旅游資源豐富的歷史遺存與壯麗的山河薈萃，形成得天獨(dú)厚的旅游資源。全市現(xiàn)有館藏文物21025件（組），旅游文物資源5456處，列入保護(hù)和開發(fā)的文物旅游景點619處，其中國家級35處，居全省各市第二。有國家級重點風(fēng)景名勝區(qū)兩處。奇險峻秀的西岳華山，傲居五岳之首，是馳名中外的旅游勝地；風(fēng)景秀麗的洽川，融“山河湖灘泉”于一體，是黃河流域最大最完整的干流湖泊型濕地風(fēng)景區(qū)。集“山河川塬”自然景觀與元明古建人

23、文景觀之大成的黃河龍門旅游景區(qū)，素有“北國小三峽”之美譽(yù)。規(guī)模宏大的渭北帝王陵墓群，一展盛唐雄風(fēng)，是中國封建皇室宮廷文化的縮影。少華山、石鼓山、天留山森林公園青翠靈秀，層巒疊嶂，奇峰、幽谷、巖洞、溪流、原始植被及花草樹木、飛禽走獸盡入眼底，美不勝收。 二、城市空間規(guī)劃1.城市定位 城市定位：國際山水文化旅游城市；關(guān)中東部新興工業(yè)城市；秦晉豫黃河金三角商貿(mào)物流中心城市；關(guān)中最適宜人居的綠色生態(tài)文明城市。近期渭南市委、市政府新近出臺的關(guān)于進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的決定中，明確將渭南中心城市的發(fā)展定位為國際山水文化旅游城市；關(guān)中東部新興工業(yè)城市；秦晉豫黃河金三角商貿(mào)物流中心城市；關(guān)中最適宜人居的綠色生態(tài)

24、文明城市。并按照每年增加1.6萬城市人口的增長速度，力爭到2020年中心城市人口將達(dá)到60萬以上。決定提出了今后一個時期加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的指導(dǎo)思想。即：以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以規(guī)劃為先導(dǎo)，以產(chǎn)業(yè)為支撐，以完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施為重點，加快城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)，增強(qiáng)城鎮(zhèn)綜合實力，形成以渭南市區(qū)為中心，以小城市和縣城為紐帶，以建制鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的服務(wù)功能健全、人居環(huán)境優(yōu)美、發(fā)展協(xié)調(diào)有序的城鎮(zhèn)體系。 決定按照今后3年每年提高1個百分點、20102020年每年提高1.2個百分點的發(fā)展速度，提出2010年全市城鎮(zhèn)化水平達(dá)到38、2020年達(dá)到50的總體目標(biāo)。并根據(jù)關(guān)中城市群規(guī)劃和渭南市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃(20062020)，提出了構(gòu)

25、建“一個中心、三個層次、兩橫兩縱”的城鎮(zhèn)體系?！耙粋€中心”指渭南中心城市，“三個層次”指中心城市、縣級城市和小城鎮(zhèn)，“兩橫”指在西潼高速、西禹高速沿線，形成“渭南潼關(guān)”、“富平韓城”兩條橫向的城鎮(zhèn)帶，“兩縱”，指沿省201線、省202線渭南段，形成“渭南蒲城白水”，“羅夫大荔澄城”兩條縱向的城鎮(zhèn)帶。決定在廣泛征求社會各界意見的基礎(chǔ)上，從廣義的角度，明確了渭南中心城市的發(fā)展定位。一是依托悠久的歷史、燦爛的文化、華山等旅游資源、三河環(huán)繞等自然景觀，將中心城市定位為國際山水文化旅游城市；二是按照省委、省政府關(guān)于關(guān)中重點發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的要求，依托現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，將中心城市定位為關(guān)中東部新興

26、工業(yè)城市；三是渭南地處秦晉豫黃河金三角和西安都市圈，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，農(nóng)副產(chǎn)品和礦產(chǎn)資源豐富，通過“東聯(lián)西靠”發(fā)展物流，潛力很大，因此將中心城市定位為秦晉豫黃河金三角商貿(mào)物流中心城市；四是渭南四季分明、氣候宜人，擁有“三河一圈”、大水大綠的生態(tài)空間，因而把中心城市定位為關(guān)中最適宜人居的綠色生態(tài)文明城市。目前，中心城市建成區(qū)人口33萬，加上將來納入市區(qū)的辛市、華縣7萬城鎮(zhèn)人口，城市人口約40萬人，按照每年增加1.6萬城市人口的增長速度，預(yù)計到2020年中心城市人口將達(dá)到60萬以上。2.城市總體規(guī)劃建國初期,渭南縣城面積4平方公里,人口2.3萬。(資料來源：渭南市人民政府網(wǎng)站)2002年渭南市區(qū)

27、建成面積31.6萬平方公里，城市人口29.9萬。(資料來源：渭南市人民政府網(wǎng)站)2010年渭南城市建設(shè)用地40平方公里，城市人口規(guī)模為40萬人。(資料來源：渭南市人民政府網(wǎng)站)2.1城市發(fā)展階段一城市空間演變主導(dǎo)因素：1995年改縣為市行政政策下，人口聚集加快，土地需求增加，工業(yè)產(chǎn)值增加能源工業(yè)、化工、電力、農(nóng)產(chǎn)品加工的發(fā)展帶動城市周邊地區(qū)的城市化進(jìn)程。規(guī)模變化特征：發(fā)展速度加快。城市功能逐步豐富完善，進(jìn)入持續(xù)的增長期。空間演化特征：老城區(qū)逐漸成為城市邊沿地帶，城市逐步向西推進(jìn)。商業(yè)和工業(yè)據(jù)點分布城中，沿路兩側(cè)商業(yè)逐步完善。形成多條商業(yè)街，較大工業(yè)在城北興起。2.2城市發(fā)展階段二 城市空間演變

28、主導(dǎo)因素：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、渭北產(chǎn)業(yè)園建設(shè)的大力推進(jìn)，促使城市進(jìn)入跳躍發(fā)展階段。高新區(qū)和渭北產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，促使城市西移北擴(kuò)。空間變化特征：城市到了加速發(fā)展階段，城市規(guī)模逐步擴(kuò)張。城市演化特征：城市向西發(fā)展迅速，城市中心發(fā)生轉(zhuǎn)移，中心區(qū)成為城市的中心地帶。隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在城市周邊散亂分布，大型工業(yè)園四處開花，使城市空間處于無序分布狀況。從最近召開的渭南城市總體規(guī)劃修編動員會上了解到，渭南市委托清華大學(xué)將于今年著手對城市總體規(guī)劃進(jìn)行修編。通過修編總體規(guī)劃，將進(jìn)一步明確城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實施“西擴(kuò)北上”戰(zhàn)略，實現(xiàn)跨越渭河向北發(fā)展，在渭北產(chǎn)業(yè)園的基礎(chǔ)上，逐步建設(shè)渭北新市區(qū)，并打破現(xiàn)有行政區(qū)劃，將華縣作為城市

29、組團(tuán)，形成中心區(qū)、高新區(qū)、渭北區(qū)、華州區(qū)四大城市組團(tuán)，從而實現(xiàn)城市規(guī)模的快速擴(kuò)張。3.交通規(guī)劃資料來源：渭南市人民政府網(wǎng)站按照渭南2002-2010年城市規(guī)劃的綱要，渭南規(guī)劃的城市交通空間布局以采取方格網(wǎng)、自由式相結(jié)合的路網(wǎng)系統(tǒng)，分主干道、次干道和支路三類，形成“五橫六縱一環(huán)”的干道網(wǎng)骨架。從橫線看，華山大街、朝陽大街、東風(fēng)大街、勝利大街、樂天大街是城市橫向主干道。從縱線看，崇業(yè)路、渭清路、倉程路、前進(jìn)路、解放路、民生路等為城市主干道。 從環(huán)線看，環(huán)城公路繞城而布。三、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、城市經(jīng)濟(jì)gdp分析 生產(chǎn)總值及增長速度 全社會固定資產(chǎn)投資 資料來源：渭南市人民政府網(wǎng)站1.1近年來，渭南經(jīng)濟(jì)

30、發(fā)展呈現(xiàn)三大特征：1.1.1：城市g(shù)dp高速發(fā)展，連續(xù)5年超過11%快速增長；1.1.2：固定資產(chǎn)投資發(fā)展相當(dāng)驚人，預(yù)示著未來渭南將有很大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐點，渭南邁入超常規(guī)發(fā)展道路。1.1.3：按照西蒙·庫茲涅茨理論，渭南經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)也將呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢。西蒙·庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場理論房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷gdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展當(dāng)前，國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)持續(xù)放緩，何時見底仍是未知數(shù)。從國際看，受金融危機(jī)沖擊，目前全球經(jīng)濟(jì)正迅速走向衰退，世界經(jīng)濟(jì)預(yù)計二季度下滑5個百分點。從國內(nèi)看，隨著國家一系列擴(kuò)內(nèi)

31、需保增長政策的到位，宏觀經(jīng)濟(jì)最為困難的時期正在過去，出現(xiàn)了下滑趨穩(wěn)的態(tài)勢。從全省看，總體形勢好于全國，局部也有回暖跡象，預(yù)計二季度探底回升。從渭南市看，工業(yè)生產(chǎn)止跌回升但下行壓力依然存在，重點建設(shè)項目推進(jìn)仍顯緩慢，完成600億元的固定資產(chǎn)投資計劃任務(wù)仍很艱巨。2、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析2.1綜合 Ø 第二產(chǎn)業(yè)培育大量富翁是豪宅的主要消費(fèi)對象，第三產(chǎn)業(yè)培育大量高收入的中產(chǎn)階級是中高檔物業(yè)的主要消費(fèi)人群，是推動城市房地產(chǎn)發(fā)展的主要力量；Ø 國內(nèi)外發(fā)展規(guī)律告訴我們，第三產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)發(fā)展帶動作用最大；城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將給房地產(chǎn)市場帶來機(jī)遇。渭南第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，在城市三大產(chǎn)業(yè)中比重很大

32、，這種產(chǎn)業(yè)特征促使本地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，使部分高收入人群對住宅產(chǎn)品的要求越來越高，產(chǎn)品品質(zhì)、結(jié)構(gòu)、綠化、小區(qū)物業(yè)管理等，將成為市場需求的主流。2.2農(nóng)  業(yè)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢喜人。全市農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值實現(xiàn)167.34億元，按可比價計算同比增長7.9%。其中農(nóng)業(yè)產(chǎn)值111.35億元，增長7.5% ，林業(yè)產(chǎn)值8.95億元，增長6.3% ，畜牧業(yè)產(chǎn)值37.91億元，增長9.1% ，漁業(yè)產(chǎn)值1.09億元，增長6.4%，農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值8.04億元，增長8.1%。糧食喜獲豐收。全年糧食播種面積799.2萬畝，比上年增加46萬畝，增長6.1% 。糧食總產(chǎn)228.56萬噸，比上年增加28.16萬噸，增長

33、14.6%，其中夏糧總產(chǎn)120.99萬噸，增加12.1萬噸，增長11.1%，秋糧總產(chǎn)107.56萬噸，增加17.06萬噸，增長18.9%。棉花總產(chǎn)9.17萬噸，增加1.13萬噸，增長14.1%。油料總產(chǎn)6.72萬噸，增加0.43萬噸，增長6.9%。蔬果產(chǎn)量繼續(xù)增加。全市蔬菜產(chǎn)量96.01萬噸，同比增長36.2%。水果產(chǎn)量179.92萬噸，增長14.3%，其中蘋果產(chǎn)量134.84萬噸，增長11.4%。林業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。全市造林39.1萬畝，較上年增長59.6%，育苗2.39萬畝，增長8.2%，當(dāng)年苗木產(chǎn)量10875萬株，下降2.8%。退耕造林1.7萬畝，封山育林39.43萬畝，下降26.9%。全

34、市花椒產(chǎn)量 3.02萬噸，增長17%。畜牧業(yè)發(fā)展加快。全市生豬出欄111.29萬頭，增長40%；羊出欄34.85萬只，增長13.3%；大牲畜出欄4.62萬頭，其中牛出欄4.53萬頭，增長21.2%；家禽出欄598.2萬只，增長13.6%。年末生豬存欄106.17萬頭，羊存欄59.11萬只；大牲畜存欄17.34萬頭，其中牛存欄16.96萬頭；家禽存欄646.92萬只。肉、蛋、奶產(chǎn)量分別為10.53萬噸、5.94萬噸、22.18萬噸，分別增長33.6%、4.3%和34%。漁業(yè)生產(chǎn)趨旺。全市水產(chǎn)品養(yǎng)殖面積4.39萬畝，水產(chǎn)品產(chǎn)量 1.62萬噸,增長5.3%。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件繼續(xù)改善。全年農(nóng)業(yè)機(jī)械總動力

35、366.13萬千瓦，增長12.7%，其中拖拉機(jī)6.81萬臺,共計110.55萬千瓦，分別增長5.4%和10.7%。農(nóng)田有效灌溉面積 518.73萬畝，增長 0.6% ；農(nóng)用化肥施用折純量 35.9萬噸，下降2.6% ；農(nóng)膜使用量 526.94 萬公斤，增長 1.8%。2.3工業(yè)和建筑業(yè)工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長。全市規(guī)模以上工業(yè)累計完成工業(yè)總產(chǎn)值597.57億元，同比增長31.5%；實現(xiàn)銷售產(chǎn)值557.26億元，產(chǎn)銷率為93.3%；實現(xiàn)增加值194.49億元，增長17.5%。實現(xiàn)利潤21.02億元,同比下降59.9%，完成稅金39.41億元，增長10.9%。輕工業(yè)快速增長。全市輕工業(yè)完成產(chǎn)值79.59億

36、元，同比增長44%，重工業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值517.98億元，增長29.8%。市縣工業(yè)高速增長。中省屬企業(yè)完成總產(chǎn)值327.87億元，同比增長19.2%，市縣屬企業(yè)完成產(chǎn)值269.69億元，增長50.4%。八大工業(yè)重點行業(yè)“七增一降”。能源工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值209.92億元，增長26.3%；有色冶金工業(yè)產(chǎn)值實現(xiàn)216.59億元，增長29.1%；食品工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值59億元，增長62.9%；裝備制造工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值26.18億元，增長46.6%；非金屬礦物制品業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值15.56億元，增長111%；醫(yī)藥制造業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值6.07億元，增長299.9%；紡織工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值5.78億元，增長20.6%；化工工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值48

37、.36億元，下降3.7%。主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量有升有降。在全市重點監(jiān)控的30種工業(yè)產(chǎn)品中，高速增長的有機(jī)制紙及紙板、白酒、乳制品、電解鋁、小麥粉、食用植物油等產(chǎn)品，增速分別為278.3%、94.7%、80.5%、57.6%、51.2%和44.3%；快速增長的有黃金、配混合飼料、水泥等產(chǎn)品，分別增長19.3%、19.1%和12%。產(chǎn)量基本穩(wěn)定的有塑料制品（1.32%）、硫鐵礦（0.85%）、農(nóng)用化肥（-1.27%）等產(chǎn)品；產(chǎn)量下降的主要有交流電動機(jī)、布、啤酒、磨粉機(jī)、生鐵、洗煤等產(chǎn)品，分別下降62.6%、54.2%、25.2%、18.2%、14.5%、12.7%。建筑業(yè)快速發(fā)展。2008 年全市有資

38、質(zhì)等級的建筑施工企業(yè) 93 個，完成施工產(chǎn)值96.16 億元，增長 43.3% ；房屋施工面積 370.92 萬平方米，增長 9.8%，房屋竣工面積177.73萬平方米，增長28.1% 。 建筑業(yè)實現(xiàn)利稅總額3.46億元，增長56.9%。2.4固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資高速增長。全社會固定資產(chǎn)投資完成333.59億元，比上年增長54.5%，同比提高19.2個百分點，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成285.75億元，增長73.9%，同比提高29.9個百分點。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，國有及國有控股經(jīng)濟(jì)投資完成131.18億元，比上年同期增長15.8%，非國有經(jīng)濟(jì)投資完成154.57億元，增長1.5倍；分產(chǎn)業(yè)看

39、，第一產(chǎn)業(yè)投資完成9.15億元，同比增長97.2%；第二產(chǎn)業(yè)投資完成161.96億元，增長93.7%，第三產(chǎn)業(yè)投資完成114.64億元，增長50.7%。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。在全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域投資完成118.13億元，增長115.5%，占城鎮(zhèn)投資的41.3%，其中水利、環(huán)保和公共設(shè)施管理業(yè)完成投資 38.81億元，增長84.4%，公路建設(shè)投資完成16.01億元，增長20.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 22.32億元，同比增長38.6%。全市商品房銷售額15.87億元，增長35.1%，房屋銷售面積 98.28 萬平方米，增長14.9%。2.

40、5交通和郵電業(yè)交通運(yùn)輸業(yè)健康發(fā)展。全市公路客運(yùn)量6930萬人，增長15.8% ，客運(yùn)周轉(zhuǎn)量397820萬人公里，增長18.5% ，公路貨運(yùn)量 3810萬噸，增長19% ，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量432780萬噸公里，增長21.9%。郵電通信業(yè)全面發(fā)展。全市郵政業(yè)務(wù)總量完成2.46億元，年末全市固定電話（含小靈通）用戶數(shù)94.84萬部，其中鄉(xiāng)村電話61.6萬部，無線移動電話用戶229.29萬部，互聯(lián)網(wǎng)寬帶用戶達(dá)14.52萬戶。2.6國內(nèi)貿(mào)易和市場物價消費(fèi)品市場活躍。全市社會消費(fèi)品零售總額實現(xiàn)156.67億元，比上年增長29%，同比提高10.9個百分點。分區(qū)域看，城市消費(fèi)品零售額實現(xiàn)41.86億元，增長29%；

41、農(nóng)村消費(fèi)品零售額實現(xiàn)114.81億元，增長29%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)137.37億元，增長27.9%，其中限額以上企業(yè)實現(xiàn)35.12億元，增長86%， 高于限額以下貿(mào)易企業(yè)和個體零售額70.5個百分點。住宿餐飲業(yè)零售額實現(xiàn)14.23億元，增長45.3%，其中星級以上企業(yè)實現(xiàn)4.64億元，增長195.2%。市場物價漲幅逐季回落。2008年初全市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價格指數(shù)承接上年價格上漲勢頭高位運(yùn)行，進(jìn)入二季度漲幅開始回落，一、二、三、四季度居民消費(fèi)價格指數(shù)分別上漲8.4%、8.1% 、6.2%和3.1%，呈現(xiàn)出逐季回落趨勢，全年平均上漲6.4%。在八大類指數(shù)中，食品類價格上漲12.6%，煙酒

42、用品類上漲2.2%，衣著類上漲2.2%，家庭設(shè)備用品類上漲4.8%，醫(yī)療保健類上漲3.4%，交通和通信類上漲1.2%，居住類上漲8.5%。娛樂教育文化用品類下降0.1%。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格上漲21%，商品零售價格上漲7.1%。2.7外貿(mào)旅游招商引資成效顯著。全市共簽訂招商引資合同265個，到位資金87.2億元，創(chuàng)歷史新高，比上年增加26.2億元，增長42.6%。外貿(mào)出口大幅下降。據(jù)西安海關(guān)統(tǒng)計，2008年全市外貿(mào)進(jìn)出口總額11993萬美元，下降19.5%，其中出口9312.4萬美元，下降24.2%。旅游業(yè)發(fā)展喜人。據(jù)市旅游局統(tǒng)計，2008年全市共接待國內(nèi)外游客905.1萬人次，同比增長12.7%

43、，實現(xiàn)旅游綜合收入37.11億元，增長40.4%，其中接待海外游客5.59萬人次，實現(xiàn)海外收入1006.2萬美元，分別增長22.6%和22.5%。2.8財政  金融  保險業(yè)財政收入快速增長。全市財政總收入完成69.67億元，同比增長30.5%;地方財政收入完成21.36億元，增長33.1%，其中增值稅6.32億元，營業(yè)稅3.26億元，企業(yè)所得稅2.78億元，城市建設(shè)維護(hù)稅2.73億元。財政支出 82.97億元，增長43.3% 。信貸規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。年末全市金融機(jī)構(gòu)各項存款余額651.75億元，較年初增加131.95億元，增長25.4%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額438.17億

44、元，較年初增加91.53億元，增長26.4%；各項貸款余額319.85億元，比年初增加28.63億元，增長9.8%?，F(xiàn)金凈投放46.46億元，較去年底減少13.63億元。保險業(yè)快速發(fā)展。全市各類保險公司各項保費(fèi)收入14.68 億元，比上年增長 38.5% ，其中財險保費(fèi)收入 2.58億元，增長12.9% ；壽險保費(fèi)收入12.1億元，增長 45.6% 。全年支付各類賠款 1.96 億元，下降47.9% 。3、社會零售商業(yè)狀況資料來源：渭南市人民政府網(wǎng)站3.1經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，帶動渭南居民社會消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長，年增幅在10%以上。2008年，在全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長、城鄉(xiāng)居民收入大幅提高的有力推動

45、下，渭南消費(fèi)市場需求旺盛，消費(fèi)品市場活躍。全市社會消費(fèi)品零售總額實現(xiàn)156.67億元，比上年增長29%，同比提高10.9個百分點，消費(fèi)品零售總額增幅創(chuàng)十年來新高。3.2分區(qū)域看，城市消費(fèi)品零售額實現(xiàn)41.86億元，增長29%；農(nóng)村消費(fèi)品零售額實現(xiàn)114.81億元，增長29%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)137.37億元，增長27.9%，其中限額以上企業(yè)實現(xiàn)35.12億元，增長86%， 高于限額以下貿(mào)易企業(yè)和個體零售額70.5個百分點。住宿餐飲業(yè)零售額實現(xiàn)14.23億元，增長45.3%，其中星級以上企業(yè)實現(xiàn)4.64億元，增長195.2%。4、居民收入城鎮(zhèn)居民可支配收入 農(nóng)村居民可支配收入 資料來

46、源：渭南市人民政府網(wǎng)站2008年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入達(dá)到11001元，完成年計劃的110.2%，較上年凈增2174元，增長24.6%，增幅高全省5.1個百分點；農(nóng)民人均純收入達(dá)到2976元，完成年計劃的109.4%，較上年凈增566元，增長23.5%，增幅創(chuàng)歷史新高，高于全省4.9個百分點。4.1渭南居民收入情況4.1.1近年來渭南城鎮(zhèn)居民可支配收入和農(nóng)村居民可支配收入都呈現(xiàn)快速增長的勢頭。因此表明城鎮(zhèn)及農(nóng)村居民收入分配差距進(jìn)一步拉大。國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展存在的主要問題是：一是經(jīng)濟(jì)增長方式仍然比較粗放。表現(xiàn)在：資源綜合開發(fā)利用水平不高，工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長伴隨著結(jié)構(gòu)性能耗增加的趨勢。二是經(jīng)濟(jì)增長對

47、社會事業(yè)及人民生活水平提高的貢獻(xiàn)力還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。表現(xiàn)在：城鄉(xiāng)居民收入增長，落后于經(jīng)濟(jì)增長速度，城鄉(xiāng)差距有所拉大，工業(yè)稅金占增加值的比重偏低，全社會就業(yè)壓力依然較大。三是基礎(chǔ)設(shè)施仍是制約著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。表現(xiàn)在：交通運(yùn)輸?shù)然A(chǔ)設(shè)施滯后是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的瓶頸。5、消費(fèi)分析 5.1規(guī)模擴(kuò)大，增勢強(qiáng)勁，消費(fèi)品零售總額增長創(chuàng)十余年來新高 2008年全市實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額156.67億元，增長29.1%，增幅比上年提高11個百分點。扣除價格因素，消費(fèi)品零售總額實際比上年增長20.3%，名義增長速度和實際增長均創(chuàng)1996年以來的最高增速。分月度看，全年12個月平均實現(xiàn)消費(fèi)總額為13億元，比上年月均

48、增加3億元，各月增幅除元月份有春節(jié)不可比因素為22.5%外，其他月份均超過25%。特別是零售總額的實際增長速度，比2006、2007年分別加快17.63和8.25個百分點，標(biāo)志著渭南市消費(fèi)品市場規(guī)模的發(fā)展進(jìn)入更高層次，對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用不斷增強(qiáng)。5.2城鄉(xiāng)市場大幅走高，呈現(xiàn)同步運(yùn)行的發(fā)展格局在十七屆三中全會精神的指引下，渭南市“社會主義新農(nóng)村建設(shè)”全面推進(jìn)，全市農(nóng)民收入有了較大幅度的增長，大大增強(qiáng)了農(nóng)民消費(fèi)能力，直接推動了農(nóng)村消費(fèi)的大幅度升溫，使渭南市出現(xiàn)了多年少有的城鄉(xiāng)市場全面走旺的局面，成為2008年消費(fèi)品市場的一大亮點。城鄉(xiāng)居民消費(fèi)需求同步快速增長，廣大居民更多地分享到經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的成

49、果。城市實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額41.86億元，增長29.0%，增幅比上年提高11.3個百分點；農(nóng)村實現(xiàn)零售額114.82億元，增長29.1%，增幅比上年提高10.8個百分點。農(nóng)村市場的拉動力增強(qiáng)，農(nóng)村市場拉動消費(fèi)品零售總額增長由上年的13.4個百分點提高到21.3個百分點。充分表明渭南市消費(fèi)品市場發(fā)展更趨協(xié)調(diào)，全市城鄉(xiāng)市場呈現(xiàn)同步運(yùn)行的發(fā)展格局和共同繁榮的可喜局面。5.3住宿和餐飲市場持續(xù)保持高速增長隨著全市城鄉(xiāng)居民生活水平提高及現(xiàn)代生活節(jié)奏加快，住宿和餐飲業(yè)面臨越來越廣闊的市場需求空間，住宿餐飲市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大；同時，旅游、會展業(yè)的快速發(fā)展和各類公務(wù)、商務(wù)活動的增加，也進(jìn)一步推動了住宿和餐飲業(yè)

50、的持續(xù)走強(qiáng)。2008年表現(xiàn)更為突出，渭南市餐飲市場實現(xiàn)零售額14.23億元，增長45.3%，比上年加快25個百分點，高于全市零售總額增幅16.2個百分點，成為新的經(jīng)濟(jì)增長點。餐飲業(yè)對消費(fèi)市場起到較大的拉動作用，占社會消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)到9.1%，比上年提高1個百分點，拉動全市零售總額增長3.7個百分點。其中星級住宿業(yè)和限額以上餐飲業(yè)在市場需求增加、消費(fèi)環(huán)境趨好的有利氛圍中，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步提升，全年實現(xiàn)零售額4.64億元，增長195.2%，比上年加快126.7個百分點。5.4限額以上批零住餐業(yè)發(fā)展提速，比重上升隨著全市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，渭南限額以上批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲企業(yè)努力做大做強(qiáng)，規(guī)

51、模進(jìn)一步發(fā)展壯大，成為城鄉(xiāng)居民消費(fèi)的首選場所，領(lǐng)跑全市消費(fèi)市場。2008年，全市限額以上批零住餐企業(yè)實現(xiàn)零售額39.77億元，增長94.42%，增幅比上年提高61.7個百分點，高于限額以下企業(yè)和個體戶78.6個百分點，對全市零售總額增長的貢獻(xiàn)率達(dá)54.8%，拉動零售總額增長15.9個百分點。其中，限額以上批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)零售額35.12億元，增長86.0%；限額以上住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額4.64億元，增長195.5%。全年限上批發(fā)和零售業(yè)、限額（星級）以上住宿和餐飲業(yè)企業(yè)實現(xiàn)零售額占全部社會消費(fèi)品零售總額的比重上升為25.4%，比上年提高了8.6個百分點。 5.5居民消費(fèi)層次逐步提高，消費(fèi)熱點

52、突出2008年全市吃、穿、用類商品普遍保持較快增長，市場銷售熱點紛呈。據(jù)對限額以上批零企業(yè)商品零售統(tǒng)計，市場銷售熱點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1.受節(jié)日和商品價格上漲等因素的影響，吃、穿類等基本生活用品繼續(xù)保持快速增長的勢頭。全年限額以上企業(yè)食品、飲料、煙酒類零售額比上年增長109.8%，服裝、鞋帽、針紡織品類增長181.7%，日用品類增長172.9%。2.健康消費(fèi)、知識消費(fèi)、娛樂消費(fèi)成為消費(fèi)時尚，文體產(chǎn)品需求量一路攀升。限額以上體育娛樂用品類增長120.4%，書報雜志類增長28.1%。3.消費(fèi)升級類商品零售額仍然保持高位運(yùn)行。家用電器和音響器材類實現(xiàn)零售額2.68億元，增長62.78%；以手機(jī)

53、為代表的通訊器材類實現(xiàn)零售額0.37億元，增長104.3%；汽車類實現(xiàn)零售額4.12億元，增長85.1%。4.提高生活質(zhì)量的商品成為銷售熱點。以追求豐富精神生活、提高生活質(zhì)量的化妝品及金銀珠寶類等商品銷售成為2008年消費(fèi)品市場的熱點?；瘖y品及金銀珠寶類商品分別實現(xiàn)零售額0.81億元和0.60億元，分別比上年增長132.46%和361.2%四、房地產(chǎn)相關(guān)政策1.國家房地產(chǎn)政策1.1從近幾年宏觀調(diào)控的階段和性質(zhì)上分析，可劃分為三個階段：第一階段：2003年以“121號文”為標(biāo)志，緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控拉開序幕，2004年調(diào)控加強(qiáng)，2005-2006年達(dá)到高潮，2007年屬于持續(xù)階段，并延續(xù)至2008年

54、上半年。第二階段：從2008年下半年開始，由地方到中央，開始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，節(jié)奏逐漸加快，這是一個過渡性的階段。第三階段：預(yù)期2009年房地產(chǎn)調(diào)控將告別緊縮型調(diào)控，正式步入擴(kuò)張型調(diào)控階段，這也就意味著政策的松緊度將基本上回歸到2003年之前。1.2 二七年九月二十七日中國人民銀行、銀監(jiān)會今天發(fā)布通知明確，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。1.3廣東二套房貸事實已放開，監(jiān)管層默認(rèn)市場現(xiàn)狀，首付四成,房貸利率1.1倍的二套房貸政策在廣東早已作古。（南方都市報二九年四月十四日）

55、近日,北京、武漢等地均傳出當(dāng)?shù)乇O(jiān)管機(jī)構(gòu)松動二套房貸的消息,但記者從多方采訪獲悉,當(dāng)前二套房市場無論是監(jiān)管部門還是各大行總行,均未對各分行給出二套房自主定價的明確指引。盡管監(jiān)管部門的“未表態(tài)”,但事實上廣東各大銀行自年初開始實際已根據(jù)自身情況對二套房首付比率和利率優(yōu)惠做出了不同程度的下浮。多家銀行接受記者采訪時均表示,即便不是改善型住房,只要貸款人的過往的信用記錄良好,貸款利率均可下浮,首付也可以低于四成。盡管各銀行的優(yōu)惠條件不同,但最高優(yōu)惠甚至可做到與首套房同樣的利率7折,首付兩成。1.4中央的調(diào)控政策也在逐步由“刺激置業(yè)需求”向“刺激開發(fā)投資”延伸。2.地方房地產(chǎn)政策2.1二九年一月二十日渭

56、政機(jī)20091號文件：為了加快推進(jìn)渭南市舊城改造步伐，改善城市人居環(huán)境，促進(jìn)中心城市建設(shè)和發(fā)展，市政府決定成立渭南市舊城改造指揮部。由徐新榮市長任總指揮。指揮部主要負(fù)責(zé)對舊城改造工作的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，研究審定舊城改造計劃、舊城改造配套政策和舊城改造重點項目的拆遷補(bǔ)償安置方案，負(fù)責(zé)舊城改造項目的管理和組織實施等。指揮部下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市城鄉(xiāng)建設(shè)局，辦公室主任由市城鄉(xiāng)建設(shè)局局長陳雙牛擔(dān)任，副主任由市建設(shè)局副局長姜大進(jìn)、臨渭區(qū)副區(qū)長雷立新、張斐、市城建總公司經(jīng)理張珩擔(dān)任，具體負(fù)責(zé)舊城改造的日常工作。建議補(bǔ)充內(nèi)容，如本地的貸款政策等本地有關(guān)支持或者制約房地產(chǎn)發(fā)展的政策等陜西省有關(guān)最新政策等第二部分 中觀市場調(diào)研分析一、投資開發(fā)指標(biāo)分析1.房地產(chǎn)投資總額 比較項異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常2008年房地