赤水華泰項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析48p

1、赤水華泰項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)專項(xiàng)研究 內(nèi)部資料赤水華泰項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 四川瀘州昱辰營(yíng)銷有限公司【前言】本次應(yīng)赤水華泰項(xiàng)目簡(jiǎn)總的邀請(qǐng)，對(duì)赤水市區(qū)的整個(gè)商業(yè)進(jìn)行一次梳理和調(diào)查，本次的調(diào)查完全真實(shí)，僅作部分技術(shù)微調(diào)，未有其他任何修改。請(qǐng)貴司核實(shí)，以期對(duì)貴司在銷售的決策上提供原始的一手?jǐn)?shù)據(jù)。后半部分的分析和結(jié)論是本人及公司調(diào)查人員分析后的心得體會(huì)，建議貴司參照，希望能對(duì)貴司的決策起到一點(diǎn)拋磚引玉的作用。一 市調(diào)目的：1.1 通過(guò)對(duì)主要商業(yè)購(gòu)買者（經(jīng)營(yíng)戶）的調(diào)查，分析客戶的購(gòu)買行為及心理，了解經(jīng)營(yíng)者對(duì)商業(yè)的的需求狀況、購(gòu)房意向、價(jià)格承受力、消費(fèi)習(xí)慣等，分析研究影響經(jīng)營(yíng)者購(gòu)房行為的因素。1.2 對(duì)本

2、項(xiàng)目的投資決策、入市時(shí)機(jī)、營(yíng)銷策劃等提供最基本的信息。1.3 對(duì)赤水市區(qū)的商業(yè)的租金和售價(jià)進(jìn)行一次梳理，為本項(xiàng)目的商業(yè)定價(jià)提供信息資源和決策參考。二 調(diào)查方法及對(duì)象：1.4 經(jīng)營(yíng)戶街邊訪問(wèn)1.5 商業(yè)租金訪問(wèn)：每條街道的首尾和中間門(mén)市的單位租金的訪問(wèn)1.6 現(xiàn)有商場(chǎng)人數(shù)的調(diào)查和訪問(wèn)1.7 在建在售項(xiàng)目商業(yè)的調(diào)查和訪問(wèn)1.8 赤水市區(qū)中高端商業(yè)酒店、賓館入住情況的調(diào)查和訪問(wèn)三 消費(fèi)者調(diào)查的內(nèi)容本次調(diào)查的主要調(diào)查內(nèi)容歸類為如下幾種：1.9 購(gòu)買者的基本特征（即誰(shuí)是購(gòu)買者）1.9.1 年齡特征1.9.2 經(jīng)濟(jì)狀況1.9.3 置業(yè)次數(shù)1.10 購(gòu)買者的消費(fèi)能力（即消費(fèi)能力的調(diào)查）1.10.1 樓價(jià)接受

3、能力1.10.2 付款方式的選擇1.11 購(gòu)買者消費(fèi)需求（即買什么樣的房）1.11.1 時(shí)機(jī)的選擇1.11.2 對(duì)投資物業(yè)形態(tài)的選擇1.11.3 對(duì)未來(lái)商業(yè)期盼格局的選擇1.11.4 對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的認(rèn)可1.12 購(gòu)買者的消費(fèi)習(xí)慣（即購(gòu)買時(shí)間、地點(diǎn)、方式等選擇）1.13 影響購(gòu)房行為的因素1.14 對(duì)資訊渠道的選擇習(xí)慣1.14.1 推廣方式的效果調(diào)查1.14.2 獲取樓盤(pán)消息的渠道 四、現(xiàn)有超市消費(fèi)消費(fèi)行為習(xí)慣的研究1.15 商場(chǎng)每天的客流量（即誰(shuí)是購(gòu)買者）1.15.1 進(jìn)場(chǎng)人數(shù)1.15.2 購(gòu)買人數(shù)及金額1.15.3 近段時(shí)間的總體人數(shù)（前三天）1.15.4 反推現(xiàn)有商場(chǎng)每天的銷售額 五、在

4、售在建項(xiàng)目的調(diào)查1.16 在手在建項(xiàng)目的整體摸底1.16.1 項(xiàng)目概況1.16.2 項(xiàng)目的銷售進(jìn)度1.16.3 在建在售項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)格六、 市調(diào)執(zhí)行 本次調(diào)查發(fā)動(dòng)8人，開(kāi)展為期四天的市場(chǎng)調(diào)研工作，就本次調(diào)研分為四個(gè)部分開(kāi)展工作： 1、針對(duì)投資經(jīng)營(yíng)戶群體展開(kāi)調(diào)查，共發(fā)放530份調(diào)查問(wèn)卷，回收466份，其中有效問(wèn)卷398份，回收率達(dá)到87.9%，有效率達(dá)到85.4%，本次調(diào)查報(bào)告主要在投資意向明顯的客戶中進(jìn)行分析； 2、針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)售房部細(xì)致調(diào)查。完成赤水市區(qū)所有項(xiàng)目調(diào)查。3、針對(duì)賓館（有一定影響力的，除了低于100元/天的賓館未作調(diào)查外，）進(jìn)行一次系統(tǒng)的調(diào)查和梳理。4、針對(duì)現(xiàn)有超市銷售額進(jìn)

5、行一次數(shù)據(jù)審核和清點(diǎn)，共調(diào)查2個(gè)工作日，按照每個(gè)超市分成上午、中午、下午、晚上各半個(gè)小時(shí)調(diào)查，了解進(jìn)場(chǎng)人數(shù)，調(diào)查成交金額。數(shù)據(jù)真實(shí)率為100%。第一部分整個(gè)赤水市區(qū)商業(yè)租金調(diào)查50 page of 50 四川瀘州昱辰房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司 赤水市區(qū)主要商業(yè)街道租金調(diào)查表街道名調(diào)查人員面積（）租金合計(jì)（元/月）單位租金（元/月·）主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)按照5%年回報(bào)推算售價(jià)（元/）按照60%的誤差進(jìn)行價(jià)格修正（元/平米）項(xiàng)目后街杜華波6802108031汽修744012400赤水大道葉丹4601656036副食、小汽配864014400人民北路曹明端商業(yè)1008018000

6、人民南路胡蓉8252805034中低端商業(yè)816013600興源市場(chǎng)人西路劉麗娟168313464080中低端批零1920032000康佳路杜華波8803960045中低端批零1008018000荔園路王素琴5302915055女裝、飾品1320022000太平新街王素琴63094500150中端服飾3600060000向陽(yáng)街杜華波35049000140中端服飾3360056000南正街葉丹30039000130中端服裝3120052000太平北街曹明飛40056000140中端服裝3360056000濱江路劉明娟8001600020休閑娛樂(lè)48008000匯總9002585460一、租金調(diào)查

7、分析及說(shuō)明：1、 租金調(diào)查中采用隨機(jī)抽查，重心在一頭一尾和中間，面積為預(yù)估面積（存在15%的面積誤差）；2、 5%的年回報(bào)租金推算價(jià)格公式為：?jiǎn)挝辉伦饨?#215;12個(gè)月÷0.05；3、 60%的價(jià)格修正，即市場(chǎng)銷售價(jià)在租金的基礎(chǔ)上進(jìn)行60%的修正；4、 本次商業(yè)租金調(diào)查看出：赤水商業(yè)業(yè)態(tài)混亂，無(wú)明確的商業(yè)業(yè)態(tài)歸類，除了市中心作為服裝街區(qū)之外；赤水商業(yè)還處于傳統(tǒng)縣城商業(yè)的模式，除了市中心外，其余商業(yè)基本上依靠興源市場(chǎng)存在；濱江路打造雖然已形成規(guī)模，但租金嚴(yán)重低廉；二、租金調(diào)查分析1、從本次的調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，赤水市區(qū)的租金和售價(jià)比相對(duì)較低，消費(fèi)者的投資和投機(jī)意思相對(duì)較弱，本來(lái)可以實(shí)現(xiàn)1

8、8000元/的銷售物業(yè)，在租金市場(chǎng)上僅僅能得到45元/的投資回報(bào)率，該投資回報(bào)率僅為45×12÷18000=3%，等同于一年期定期存款利率。2、租金調(diào)查的目的僅為項(xiàng)目的銷售作為參照，城市均價(jià)與項(xiàng)目的定價(jià)起到十分重要的作用，城市均價(jià)左右著本項(xiàng)目的定價(jià)趨勢(shì)和定價(jià)范圍。第二部分社會(huì)投資者綜合調(diào)查一、投資者購(gòu)房總體特征分析1 被調(diào)查者總體特征教育水平：超過(guò)購(gòu)房群體九成購(gòu)房者最高學(xué)歷在大專以下；年齡特征：投資者年齡偏向?yàn)榍鄩涯?；?jīng)濟(jì)狀況：接近六成被調(diào)查者月收入在4000元以下；在置業(yè)次數(shù)：有82.4%的經(jīng)營(yíng)戶未進(jìn)行商業(yè)物業(yè)投資；在投資用途：41%的投資者投資商業(yè)物業(yè)的目的是為了自用，

9、最多的投資客戶44%是為了尋求租金收益，僅有14%不到的投資者在尋求一種投機(jī)市場(chǎng)。2 投資者的消費(fèi)行為對(duì)于收入上漲轉(zhuǎn)化為商業(yè)投資的認(rèn)可：65%的被調(diào)查者在收入上漲第一考慮是進(jìn)行商業(yè)物業(yè)投資收取回報(bào)；付款方式的選擇：43%的客戶選擇銀行按揭，45%的客戶選擇分期付款；被調(diào)查者購(gòu)買時(shí)間決策上：42%的經(jīng)營(yíng)者表示如果適合可以隨時(shí)購(gòu)買。對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理公司的介入上：64%的客戶對(duì)這一新興事物報(bào)以將信將疑的態(tài)度，僅有16%的被調(diào)查者不接受經(jīng)營(yíng)管理公司。3 投資能力的分析投資總額的分析：1020萬(wàn)的投資額成為投資者的首選物業(yè)，有41.6%，其次為投資總額在30萬(wàn)以內(nèi)的，占到被調(diào)查者的20.8%。對(duì)于價(jià)格上漲的

10、接受度：58.1%的客戶希望政府打壓房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，同時(shí)有28.4%的客戶感受到價(jià)格上漲的壓力；4 影響投資行為的因素價(jià)格成為投資者投資時(shí)考慮的首要因素；地段成為投資者投資商業(yè)物業(yè)的首選條件；5 投資者對(duì)赤水商業(yè)的認(rèn)識(shí) 對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)：39.7%的經(jīng)營(yíng)戶和投資戶認(rèn)為赤水商業(yè)混亂，未能形成有效的商業(yè)規(guī)劃區(qū)，18.1%的投資戶認(rèn)為赤水現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境不好，9%的客戶認(rèn)為赤水現(xiàn)有市場(chǎng)商業(yè)配套不完善；38.3%的消費(fèi)者認(rèn)為，赤水的商業(yè)零售業(yè)消費(fèi)水平太低，不能滿足其消費(fèi)欲望。 對(duì)于未來(lái)商業(yè)的期望：62.4%的客戶認(rèn)為赤水需要一個(gè)大型綜合性商場(chǎng)；19.7%的投資戶認(rèn)為赤水需要一個(gè)規(guī)范化的、上一定檔次、購(gòu)物環(huán)

11、境好的超市，15.1%的投資戶認(rèn)為赤水需要一個(gè)專業(yè)的數(shù)碼、電器賣場(chǎng)。5 投資者投資對(duì)資訊渠道的選擇習(xí)慣獲取樓盤(pán)消息的渠道：以現(xiàn)場(chǎng)考察、電視報(bào)道和朋友介紹為獲取樓盤(pán)咨詢的主要途徑；對(duì)房地產(chǎn)信息的信任渠道：電視、報(bào)紙、售點(diǎn)、戶外廣告為主；二、 投資置業(yè)行為分析1、投資者基本特征分析（1）對(duì)主力投資者人群的年齡專項(xiàng)調(diào)查在本次調(diào)查中，調(diào)查購(gòu)房者年齡比較集中于中青年階層，所占比例超過(guò)總購(gòu)房群體的78%。其中25歲以下的占20%，2540歲的人士占52%，4150歲的占23%。 點(diǎn)評(píng)： 本次調(diào)查主要針對(duì)有投資的消費(fèi)群體，其意見(jiàn)具有較強(qiáng)參考性。 如何將主力消費(fèi)群體留住將成為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的主要因素。 建議：

12、在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和宣傳上應(yīng)該針對(duì)這部分客戶的心理開(kāi)展。（2）投資者個(gè)人月收入的專項(xiàng)調(diào)查投資者月收入所占比例最高的主要集中在20002999元這個(gè)區(qū)間，占總體比例的33.1%，其次為2000元以下的占總體的18.7%、30003999元的占12.9%、40004999元的占15.7%、50005999元的占7.4%、60006999元的占4.6%。圖表點(diǎn)評(píng) 此次調(diào)查中被調(diào)查者的經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)較高，適合作為投資者進(jìn)行的調(diào)查 40004999元/月收益的被調(diào)查者有能力去購(gòu)買本項(xiàng)目的商業(yè)而物業(yè)，因此可以反向推斷本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)在價(jià)格合理的情況下，可以得到市區(qū)15.7%經(jīng)營(yíng)戶的購(gòu)買； 由于商業(yè)物業(yè)的特性，因此

13、會(huì)有越來(lái)越多的投資者在低門(mén)檻進(jìn)入商業(yè)物業(yè)的投資。分析建議 按照投資者的投資能力設(shè)定物業(yè)價(jià)格，一般一個(gè)商業(yè)物業(yè)的總價(jià)為投資者5年總收益的和，假設(shè)本項(xiàng)目的主要客戶群收入在5000元，那該客戶能夠接受的最高總投資額為：5×12×5000=30萬(wàn)；（3）對(duì)投資者文化程度結(jié)構(gòu)的專項(xiàng)調(diào)查南溪縣城有投資意向，并愿意在本項(xiàng)目進(jìn)行投資的客戶中文化層次結(jié)構(gòu)相對(duì)較低，65.5%的投資者的學(xué)歷都是高中或者以下，最高學(xué)歷為本科，但所占比例較低，僅為5.4%，大專學(xué)歷比例為28.3%。圖表點(diǎn)評(píng)： 投資者的低學(xué)歷學(xué)歷決定了其看待問(wèn)題的非理性和從眾心理； 低學(xué)歷的投資者在投資的時(shí)候?qū)ψ饨鸹貓?bào)率的關(guān)注相對(duì)較

14、低，在后期的推廣和銷售中應(yīng)該更多的往投資門(mén)檻低和后期漲幅空間大方面去引導(dǎo)。 圖表建議 客戶的關(guān)注點(diǎn)在于有多少人會(huì)購(gòu)買本項(xiàng)目（攀比心理），而不在于自己是否適合去購(gòu)買本項(xiàng)目的商業(yè)； 這部分客戶外出參觀和考察的時(shí)間較少，對(duì)項(xiàng)目的軟環(huán)境的要求不是很明顯，如果我們?cè)谲洯h(huán)境和軟配套上加大力度的話，將會(huì)給客戶帶來(lái)超出其想象的空間，必將引發(fā)其非理性購(gòu)買和沖動(dòng)性購(gòu)買。（4）投資置業(yè)次數(shù)調(diào)查是否購(gòu)買過(guò)門(mén)市是否合計(jì)人數(shù)54254308比例17.5%82.5%100% 從表上可以看出：南溪商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷深入，經(jīng)營(yíng)戶的投資意思有所增強(qiáng)，在調(diào)查中有17.5%的客戶有過(guò)商業(yè)的置業(yè)經(jīng)歷，但是我們也需要看到巨大的市場(chǎng)空隙，

15、那就是在我們接觸到的意向性投資者中有82.5%的意向投資者未有進(jìn)行過(guò)商業(yè)置業(yè)。我們的工作中心不是買房子，而是需要我們?nèi)ヒ龑?dǎo)82.5%的客戶去學(xué)會(huì)商業(yè)投資。（5）投資者投資商業(yè)地產(chǎn)用途分析從上表可以看出：赤水市區(qū)的經(jīng)營(yíng)戶或者是投資戶在投資商業(yè)地產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)上考慮，更多的是考慮到出租，這個(gè)比例所占到總額的44.1%，真正的投機(jī)者的比例很低，僅有14.7%，另外41.2%的投資者僅僅為了自己的生意而購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)。圖表點(diǎn)評(píng)： 這與大中城市的投機(jī)比例相差太遠(yuǎn)，大中城市的出租盈利和漲價(jià)后出售等投機(jī)心理占據(jù)總額的70%； 客戶在看待問(wèn)題的深度和比例呈正比；分析建議： 引導(dǎo)客戶選擇投資性購(gòu)買； 在后期的銷售中應(yīng)

16、該考慮到大賣場(chǎng)進(jìn)入后地段增值和租金的穩(wěn)定收益帶來(lái)的比例是不可預(yù)見(jiàn)和大的驚人的數(shù)據(jù)，從而引起客戶的購(gòu)買沖動(dòng)； 2、投資者投資行為分析（1）投資者投資商業(yè)地產(chǎn)所看重的著重點(diǎn)分析 從圖表上可以看出：投資和在投資商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，首先考慮的要素為地段，這也印證了李嘉誠(chéng)所說(shuō)的投資首選條件是地段、地段還是地段，該類客戶所占比例為76%，其次為項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃，所占比例為12%，再次為項(xiàng)目的主要的商業(yè)配套，所占的比例為8%，比例最低的是對(duì)口岸的認(rèn)識(shí)，僅占調(diào)查數(shù)據(jù)的4%。 圖表分析： 客戶首選的是地段，這與本項(xiàng)目的地理位置有相對(duì)較為吻合； 從圖表上看，口岸、商業(yè)配套和商業(yè)規(guī)劃總比例為24%。分析建議 在后期的銷售

17、宣傳中盡量去強(qiáng)化本項(xiàng)目的地理位置和地段； 通過(guò)宣傳推廣本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)口岸以及由于大商場(chǎng)入住后帶來(lái)的商業(yè)配套來(lái)著重引導(dǎo)投資者的思路，避免客戶過(guò)多的糾纏于租金安全的分歧上。（2）投資者投資商業(yè)地產(chǎn)的考慮因素分析 從上表我們可以看出，商業(yè)地產(chǎn)投資者在投資商業(yè)物業(yè)時(shí)主要的出發(fā)點(diǎn)還是地段和價(jià)格水平，也就是我們的俗語(yǔ)上的性價(jià)比的結(jié)合體。 圖表點(diǎn)評(píng)： 商業(yè)地產(chǎn)的首要因素是地段，但是扭轉(zhuǎn)客戶投資地段不佳的地段的條件和價(jià)格的調(diào)控，性價(jià)比和地段的項(xiàng)目矛盾性凸現(xiàn)出來(lái)； 本項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)相對(duì)薄弱的情況下，我們?nèi)绾稳ヒ龑?dǎo)客戶投資價(jià)格。分析建議 合理和理性的制定價(jià)格是本項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵；建議開(kāi)發(fā)商在價(jià)格的初次出

18、臺(tái)時(shí)是否可以將價(jià)格制定的相對(duì)較低，從而超出投資者的心理底線，在投資者瘋狂購(gòu)買的時(shí)候在進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整。（3）收益的增加與投資商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系分析 從圖標(biāo)上看，投資者的投資意識(shí)在不斷的提高，隨著收入的增加，商業(yè)地產(chǎn)投資的比例相對(duì)也會(huì)增加，有49.6%的客戶會(huì)選擇投資商業(yè)地產(chǎn)，僅有4.8%的投資者選擇不會(huì)購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)。 圖表點(diǎn)評(píng)： 商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)增值的收益讓越來(lái)越多的投資者愿意去投資；合理的引導(dǎo)中小額投資會(huì)給投資市場(chǎng)一顆定心丸分析建議： 小額投資引爆市場(chǎng)； 完全調(diào)整客戶的投資激情。（4）投資者投資商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)間分析 從圖表上可以看出，客戶的購(gòu)買時(shí)間的設(shè)定上沒(méi)有明確的購(gòu)買時(shí)間，更多的是根據(jù)樓盤(pán)的情況來(lái)決

19、定是否購(gòu)買，這樣的比例達(dá)到了42.1%，其次是選擇在2年以后購(gòu)買的，所占比例為13.8%。 圖表分析： 投資者的投資能力是根據(jù)客戶對(duì)樓盤(pán)的認(rèn)可度和接受度為基礎(chǔ)的； 對(duì)于樓盤(pán)能否引起客戶的購(gòu)買激情是看樓盤(pán)本身的價(jià)值，不是看樓盤(pán)的推出時(shí)間； 分析建議： 在項(xiàng)目的銷售中，盡量選擇在下半年開(kāi)盤(pán)，一方面有足夠的時(shí)間去調(diào)整自己的產(chǎn)品，另一方面也能做足客戶的購(gòu)買工作。（5）投資者對(duì)赤水現(xiàn)有商業(yè)不足的認(rèn)識(shí) 從本次市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)來(lái)看，很多客戶（投資戶）對(duì)赤水市區(qū)商業(yè)認(rèn)識(shí)還是比較深刻的，39%的被調(diào)查者認(rèn)為赤水現(xiàn)在的商業(yè)規(guī)劃不規(guī)范，21.4%的投資者認(rèn)為赤水缺乏一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的品牌商業(yè)中心（購(gòu)物中心），6.8%的投資者

20、認(rèn)為赤水縣城的商業(yè)配套差，11.3%的投資者認(rèn)為赤水縣城商業(yè)布局不合理。圖表分析：客戶認(rèn)為赤水現(xiàn)在做的不好的地方，作為我們一個(gè)2萬(wàn)多方的商業(yè)地產(chǎn)板塊，我們有責(zé)任和義務(wù)去讓赤水的商業(yè)做到讓投資者滿意，這是我們的社會(huì)職責(zé)；項(xiàng)目在招商過(guò)程中應(yīng)該考慮重點(diǎn)招商，專項(xiàng)招商，從而引進(jìn)強(qiáng)勢(shì)品牌和專業(yè)的商業(yè)布局分布層；在開(kāi)發(fā)和銷售中，我們賣的不是產(chǎn)品，而是我們能提供的服務(wù)和配置，因此在商業(yè)管理上和產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)上我們需要盡量做到思客戶之所思。分析建議：強(qiáng)勢(shì)品牌中心+規(guī)劃合理+配套完善=本項(xiàng)目的賣點(diǎn)；著力打造本項(xiàng)目商業(yè)的軟環(huán)境，將為本項(xiàng)目的銷售錦上添花。（6）投資者對(duì)赤水未來(lái)商業(yè)的展望 從上表我們可以看出，現(xiàn)有市

21、場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶和投資戶對(duì)赤水未來(lái)商業(yè)的期待相對(duì)較高，并且越來(lái)越關(guān)注于大型賣場(chǎng)的出現(xiàn)和各專業(yè)市場(chǎng)的出現(xiàn)，59%的投資戶期待赤水出現(xiàn)一個(gè)大型綜合賣場(chǎng)，12.1%的客戶期待赤水的超市升級(jí)換代，形成規(guī)范化的超市，15.1%的投資戶和經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為專業(yè)的數(shù)碼電器賣場(chǎng)也是赤水急需的升級(jí)品。 圖表點(diǎn)評(píng)： 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)在于提升城市形象，滿足投資和消費(fèi)需求，打造城市名片； 作為開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)的打造必須以市場(chǎng)的出發(fā)點(diǎn)，不斷提供能滿足投資戶和經(jīng)營(yíng)戶需求的商業(yè)形態(tài)。分析建議 本項(xiàng)目的商業(yè)群能適應(yīng)客戶對(duì)大賣場(chǎng)的需求；作為專業(yè)的綜合性大賣場(chǎng)，規(guī)范化的超市、服裝、鞋類、化妝品、數(shù)碼電器的配置，將會(huì)讓投資客戶看到赤水商業(yè)未來(lái)的

22、希望。（7）投資者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的態(tài)度分析 投資客戶在投資之前希望是能打壓房?jī)r(jià)，比例占到44%，對(duì)漲價(jià)感受到壓力的比例達(dá)到37%，而對(duì)漲價(jià)無(wú)動(dòng)于衷的僅為19%；反之客戶在投資后出售希望房?jī)r(jià)是越高越好，這就是客戶在購(gòu)買前和購(gòu)買后的心態(tài)對(duì)比。 圖表點(diǎn)評(píng)： 在銷售中制定價(jià)格時(shí)采用低開(kāi)高走的模式，先讓一部分人購(gòu)買能夠一部分人感受到上漲的壓力，從而引發(fā)其投資和購(gòu)買的欲望； （8）投資者對(duì)分零式產(chǎn)權(quán)商業(yè)購(gòu)買的接受度 作為新興的商業(yè)模式，分零式產(chǎn)權(quán)商業(yè)在赤水相對(duì)還有較大的接受度，能接受的客戶占到被調(diào)查者的38%，反對(duì)者僅占到12%，觀望者占到50%。 圖表點(diǎn)評(píng)： 分零式商業(yè)雖然接受度較高，但是分零式商業(yè)的核心在

23、于后期的經(jīng)營(yíng)管理； 從開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，分零式銷售一方面是資金回籠的需求，另一方面也是對(duì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)的一種挑戰(zhàn)，在國(guó)內(nèi)著名的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商中，做得成功的都是在后續(xù)的經(jīng)營(yíng)中做的較好的。（9）投資者對(duì)經(jīng)營(yíng)管理公司的接受度 任何一個(gè)新興的管理模式的出臺(tái)，必將帶來(lái)一次新的商業(yè)革命，從市場(chǎng)反饋回來(lái)的信息來(lái)看，赤水投資者和經(jīng)營(yíng)戶對(duì)新管理模式的認(rèn)可度還是較高，比例達(dá)到了19%，而反對(duì)者僅占到16%的比例。 圖表點(diǎn)評(píng)： 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的引進(jìn)是本項(xiàng)目的一個(gè)賣點(diǎn)； 商業(yè)管理公司的運(yùn)作好壞也將帶動(dòng)65%的觀望著的立場(chǎng)；作為本項(xiàng)目最大的銷售工作是帶動(dòng)65%的觀望者進(jìn)入到認(rèn)同者的行列來(lái)。（10）投資者對(duì)分零式銷售政策的接受度

24、（10%年返租、10年后原價(jià)回購(gòu)） 從圖標(biāo)可以看出，投資者對(duì)返租政策的接受相對(duì)較高，達(dá)到21%，同時(shí)觀望人員的數(shù)量達(dá)到57%，反對(duì)者僅為16%。 圖表點(diǎn)評(píng)： 返租和回購(gòu)政策市商業(yè)地產(chǎn)中運(yùn)用最多的手段，一方面保障了投資回報(bào)的穩(wěn)定性，另一方面也保障了投資的安全性； 作為社會(huì)游散資金而言，安全性和穩(wěn)定性都得到保障的前提下，投資意識(shí)會(huì)不斷加強(qiáng)，投資興趣會(huì)越來(lái)越高漲；如果在強(qiáng)勢(shì)品牌和經(jīng)營(yíng)管理公司的運(yùn)作下，按照穩(wěn)定年回報(bào)政策和回購(gòu)政策，本項(xiàng)目的分零式商業(yè)銷售將不再是難題。3、投資者投資能力分析（1）投資者投資總額分析 投資者在投資商業(yè)物業(yè)時(shí)，主要的選擇空間在10萬(wàn)20萬(wàn)的價(jià)值空間，比例為32.4%，其次為

25、2030萬(wàn)之物業(yè)總額，比例為28.9%，大眾最高承受價(jià)值為50萬(wàn)，占被調(diào)查人數(shù)的4.8%。圖表點(diǎn)評(píng)：30萬(wàn)的總額是投資總額的一道坎；總額=單價(jià)×面積，因此在總額確定的情況下，可變因素僅為單價(jià)和面積。分析建議： 從總額投資來(lái)看，在開(kāi)發(fā)商最求利潤(rùn)最大化的前提下，我們的價(jià)格可能相對(duì)較高，為控制總額，我們確定可變因素僅為面積的變化， 因此設(shè)計(jì)出合理的面積（既要注重總面積控制，又要注重戶型使用功能滿足性），建議在產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)程中盡量做到大開(kāi)間，短進(jìn)深。（2）投資資金來(lái)源分析商業(yè)投資客戶在付款方式的選擇分析 對(duì)于投資客戶的付款方式的選擇上，客戶更多的選擇分期付款，比例達(dá)到了45%，其次為銀行按揭貸

26、款，比例達(dá)到43%；一次性付款的比例僅為8%。 圖表點(diǎn)評(píng)： 在銷售方式選擇上，狠抓銀行按揭，創(chuàng)新的引入分期付款模式； 如果開(kāi)發(fā)過(guò)程中強(qiáng)烈的需要資金流，可以考慮在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上降低門(mén)市的單位面積，從而降低房款總價(jià)。分析建議： 本項(xiàng)目屬于商業(yè)地產(chǎn)，銀行的按揭工作尤為重要（尤其是在我們項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式分割銷售的前提下），需要公司能協(xié)調(diào)銀行，能保證銀行能給本項(xiàng)目提供快捷的按揭服務(wù)。4、投資者投資信息資訊分析 （1）樓市廣告載體信任度分析從上表分析可以看出：投資者在廣告信息收集上，售點(diǎn)廣告、戶外廣告、電視廣告、報(bào)媒廣告分別占據(jù)了前四位，比例分別為32.5%、127.8%、45.3%、37.7%；其次為宣傳資料

27、派發(fā)，比例為13.2%。圖表分析：通過(guò)對(duì)投資者媒介信任的分析，我們?cè)趶V告費(fèi)用的投放上才能做到有的放矢；如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的樓盤(pán)中突穎而出，需要我們?cè)谶\(yùn)作上與被調(diào)查者的信任度聯(lián)系起來(lái)。（2）購(gòu)房信息來(lái)源分析在投資戶對(duì)購(gòu)房資料信任的選擇上，43.9%的客戶會(huì)選擇到實(shí)地察看，21.6%的客戶選擇電視介紹之樓盤(pán)，24.3%的客戶會(huì)選擇朋友介紹之樓盤(pán)，22.3%的客戶會(huì)選擇戶外廣告推薦之樓盤(pán)，25.6%的客戶會(huì)選擇房地產(chǎn)交易中心推薦的房源，網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙和派單等方式成為客戶最次之選擇，比例分別為12.4%、12.8%、9.1%。圖表點(diǎn)評(píng)：通過(guò)對(duì)客戶信息來(lái)源分析，我們發(fā)現(xiàn)實(shí)地勘察成為了客戶的首選方式，因此我們項(xiàng)目

28、在啟動(dòng)時(shí)，售房部的包裝顯得尤為重要，同時(shí)在包裝的過(guò)程中應(yīng)和項(xiàng)目的定位和特色結(jié)合起來(lái)，讓客戶最大限度的第一感觀接受項(xiàng)目的品質(zhì)和服務(wù)。（3）投資者休閑娛樂(lè)方式調(diào)查分析在信息資源日益泛濫的今天，怎么樣才能的將信息發(fā)布給受眾者成為很多策劃公司和廣告公司考慮的問(wèn)題，我們只要抓住了投資者的日常消費(fèi)常到達(dá)的地方，就能將信息及時(shí)盡快的傳遞給投資者。通過(guò)對(duì)投資者的娛樂(lè)方式的了解，我們可以看出，投資者最大的娛樂(lè)是唱歌，所占比例為30.4%，其次為棋牌，所占比例為23.6%，網(wǎng)絡(luò)成為新興的廣告載體，所占比例為18.9%。圖表點(diǎn)評(píng)：我們做這個(gè)調(diào)查的目的是為了在今后的廣告投放上有的放矢，后期建議在休閑娛樂(lè)場(chǎng)所和網(wǎng)絡(luò)上大

29、量的投放廣告費(fèi)。第三部分現(xiàn)有超市人流量調(diào)查分析【各超市各時(shí)間段人流量量調(diào)查匯總表】 新興購(gòu)物調(diào)查日期時(shí)間段時(shí)長(zhǎng)（分鐘）進(jìn)場(chǎng)人數(shù)（人）出場(chǎng)人數(shù)（人）消費(fèi)金額（元）人均消費(fèi)量（元/人）11月18日（周日）10:0010:3030674387120.2511月18日15:0015:3030422679030.3811月18日20:0020:30308096184019.111月19日（周一）10:0010:303046585409.311月19日15:0015:303028244802011月19日20:0020:30308094180019.14合計(jì)180343341632118.54分析1、整體

30、描述：新興購(gòu)物超市總面積約為1300平米，設(shè)置一步自動(dòng)扶梯，收銀臺(tái)收銀機(jī)3臺(tái)，層高約4.5米，柱距4米，無(wú)中央空調(diào)，換氣系統(tǒng)依靠約30個(gè)換氣扇換氣。2、數(shù)據(jù)分析：按照每天營(yíng)業(yè)12小時(shí)，平均購(gòu)買人流量為341÷180=1.8944人/分鐘，每人購(gòu)買量為18.54元，則每分鐘的成交量為1.8944×18.54=35.12元/分鐘，則每天的營(yíng)業(yè)額推算為12×60×35.12=25286，每月?tīng)I(yíng)業(yè)額為758592元。福樂(lè)多超市市區(qū)店調(diào)查日期時(shí)間段時(shí)長(zhǎng)（分鐘）進(jìn)場(chǎng)人數(shù)（人）出場(chǎng)人數(shù)（人）消費(fèi)金額（元）人均消費(fèi)量（元/人）11月18日（周日）10:0010:3030

31、646378012.311月18日15:0015:3030362868024.311月18日20:0020:3030110108187017.311月19日（周一）10:0010:3030404864013.311月19日15:0015:3030483268021.311月19日20:0020:30307674120016.2合計(jì)180374352585016.62分析1、整體描述：福樂(lè)多購(gòu)物超市市區(qū)店總面積約為2000平米，收銀臺(tái)收銀機(jī)6臺(tái)，層高約4.5米，柱距4米，有中央空調(diào)，換氣系統(tǒng)依靠前后兩道門(mén)形成對(duì)流換氣。2、數(shù)據(jù)分析：按照每天營(yíng)業(yè)12小時(shí)，平均購(gòu)買人流量為352÷180=

32、1.955人/分鐘，每人購(gòu)買量為16.62元，則每分鐘的成交量為1.955×16.62=32.5元/分鐘，則每天的營(yíng)業(yè)額推算為12×60×32.5=23400元，每月?tīng)I(yíng)業(yè)額為702000元。福樂(lè)多赤水大道店調(diào)查日期時(shí)間段時(shí)長(zhǎng)（分鐘）進(jìn)場(chǎng)人數(shù)（人）出場(chǎng)人數(shù)（人）消費(fèi)金額（元）人均消費(fèi)量（元/人）11月18日10:0010:3030364093023.2511月18日15:0015:3030705696017.1411月18日20:0020:30306058106018.2711月19日10:0010:30308896200020.811月19日15:0015:303

33、06456120021.411月19日20:0020:30306056108019.28合計(jì)180378362723019.97分析1、整體描述：面積3200平方米（一樓2100平方米、二樓1100平方米）。一樓經(jīng)營(yíng)商品有：果蔬、油鹽醬醋米、鍋碗瓢盆、小電器、低檔酒、抵擋飲料、茶葉、糖果、紙巾、一般洗潔用品、兒童玩具、男士?jī)?nèi)衣褲鞋（拖鞋）襪、塑料制品；二樓經(jīng)營(yíng)：茶葉、一般酒、零嘴小吃、普通牛奶、低檔次飲料、方便面、一般營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)品、普通冬裝、少量床上用品；2、數(shù)據(jù)分析：按照每天營(yíng)業(yè)12小時(shí)，平均購(gòu)買人流量為341÷180=2.01人/分鐘，每人購(gòu)買量為19.97元，則每分鐘的成交量為2.

34、01×19.97=40.1元/分鐘，則每天的營(yíng)業(yè)額推算為12×60×40.1=28916元，每月?tīng)I(yíng)業(yè)額為867496元。福臨門(mén)超市調(diào)查日期時(shí)間段時(shí)長(zhǎng)（分鐘）進(jìn)場(chǎng)人數(shù)（人）出場(chǎng)人數(shù)（人）消費(fèi)金額（元）人均消費(fèi)量（元/人）11月18日10:0010:3030363061020.3311月18日15:0015:3030403967017.1811月18日20:0020:3030645898016.8911月19日10:0010:3030344210502511月19日15:0015:3030464279018.8111月19日20:0020:30306660110018

35、.33合計(jì)180256271520019.19分析1、整體描述：面積2600平方米。經(jīng)營(yíng)商品有：干雜、果蔬、油鹽醬醋米、鍋碗瓢盆、小電器、低檔酒、抵擋飲料、茶葉、糖果零嘴小吃、方便面、紙巾、一般洗潔用品、男士?jī)?nèi)衣褲、普通牛奶、少量包；入口處剃須刀、煙、打火機(jī)、插座、節(jié)能燈；2、數(shù)據(jù)分析：按照每天營(yíng)業(yè)12小時(shí)，平均購(gòu)買人流量為271÷180=1.51人/分鐘，每人購(gòu)買量為19.19元，則每分鐘的成交量為1.51×19.19=28.98元/分鐘，則每天的營(yíng)業(yè)額推算為12×60×28.98=20865元，每月?tīng)I(yíng)業(yè)額為625968元。第四部分在建在售商業(yè)項(xiàng)目分析

36、一、 紅軍大道板塊1、四季城.御園建筑面積15萬(wàn)平方米，共3層商業(yè)6萬(wàn)平方米（其中北京華聯(lián)2樓12000平方米、1樓蘇寧電器6000平方米）；商場(chǎng)1層約1.2萬(wàn)元/平方米、2層0.8萬(wàn)元/平方米、3層約0.5萬(wàn)元/平方米；獨(dú)立門(mén)面約1.8萬(wàn)元/平方米，其它2、3樓商業(yè)售價(jià)與商場(chǎng)基本一致。商場(chǎng)返租，投資者年回報(bào)7%。住宅多層均價(jià)3000元/平方米，電梯樓約3200元/平方米，每加一層增加20元/平方米；小區(qū)居民從1樓大堂坐電梯進(jìn)入居住小區(qū)。住宅開(kāi)始收錢(qián)。商業(yè)暫未銷售，大約元旦開(kāi)盤(pán)。開(kāi)發(fā)商與北京華聯(lián)和蘇寧電器的租賃合同還沒(méi)有簽訂下來(lái)，據(jù)銷售人員講，有望本月與北京華聯(lián)和蘇寧電器簽訂入駐合同。本項(xiàng)目在

37、紅軍大道屬于最好的一個(gè)項(xiàng)目（從規(guī)劃設(shè)計(jì)上而言）。銷售人員對(duì)商業(yè)物業(yè)的銷售很不專業(yè)，對(duì)投資預(yù)期不熟悉、對(duì)什么返租經(jīng)營(yíng)、商業(yè)劃分、投資回報(bào)等都不怎么熟悉。商場(chǎng)已建3層。2、金水灣占地27000平方米，建筑面積128500平方米；多層3000元/平方米，2幢電梯樓，1幢電梯住宅3150元/平方米（8層以上，每層加20元/平方米），1幢商務(wù)酒店。1樓門(mén)面1.6萬(wàn)元/平方米（進(jìn)深21米），2樓營(yíng)業(yè)房0.6萬(wàn)元/平方米。住宅售約45%、1樓門(mén)面售約55%。1幢樓已建10層。3、富城花園（紅軍大道）占地面積13110平方米，建筑面積53100平方米，商業(yè)房約10500平方米，住宅約30400平方米；住宅約3

38、00套。前年夏天開(kāi)始預(yù)售，住宅約售70%，均價(jià)3050元/平方米，可優(yōu)惠50元/平方米；1樓商業(yè)50個(gè)門(mén)面（進(jìn)深24米），余8個(gè)未售，售價(jià)1.88萬(wàn)元/平方米，銷售員可優(yōu)惠800元/平方米；2樓0.8萬(wàn)元/平方米。3幢后面的住宅14層都被后面的擋墻遮擋陽(yáng)光。4、荷塘?xí)栽拢蠘蚵罚┏嗵旎_(kāi)發(fā)的多層小區(qū)項(xiàng)目，小區(qū)內(nèi)住宅約3200元/平方米，臨街的3050元/平方米，前年開(kāi)始銷售，已售約60%；品質(zhì)較差。二、 赤水大道板塊1、 中央國(guó)際中央國(guó)際是赤水市現(xiàn)有商業(yè)打造相對(duì)較為理想的項(xiàng)目之一，項(xiàng)目整體商業(yè)約為50000，整體分為商業(yè)步行街、二層商業(yè)街、酒店式公寓、娛樂(lè)會(huì)所等商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)產(chǎn)品劃分為女人街、

39、男人街、鞋區(qū)、餐飲區(qū)、娛樂(lè)區(qū)等。該項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)在赤水市屬于較高水準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，風(fēng)格體現(xiàn)出一種簡(jiǎn)歐風(fēng)格，現(xiàn)代感濃郁，以一個(gè)廣場(chǎng)和商業(yè)步行街帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)裙的銷售，門(mén)市面積劃分合理，面積均在50/間；產(chǎn)品分區(qū)劃分符合市場(chǎng)需求；二層采用退臺(tái)設(shè)計(jì)，利用外走廊和天橋連擊，形成一個(gè)有機(jī)整體；該商業(yè)的不足表現(xiàn)在： 項(xiàng)目偏離商業(yè)核心區(qū)，人流量不足以保障該項(xiàng)目的正常運(yùn)行； 前驅(qū)廣場(chǎng)太大，約有10000，造成商業(yè)氛圍不足和人氣不足； 銷售現(xiàn)場(chǎng)形象氣質(zhì)雖較好，但銷售現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行力差。 商業(yè)售價(jià) 一層商業(yè)均價(jià)在1800元/，二層商業(yè)均價(jià)在8000元/，三層商業(yè)均價(jià)在4500元/ 商業(yè)銷售態(tài)勢(shì)： 一層商業(yè)銷售達(dá)到20%，二三層商

40、業(yè)未產(chǎn)生銷售。2、 五洲國(guó)際五洲國(guó)際占地約為500畝，主要以專業(yè)市場(chǎng)、大賣場(chǎng)、寫(xiě)字樓、商業(yè)步行街、賓館為主，后期約有200畝住宅推出，該專業(yè)市場(chǎng)主要?jiǎng)澐忠越ú摹⑽褰?、機(jī)電為主，一層和二層套起賣，本次開(kāi)售接受預(yù)定為1-13號(hào)樓，定位為建材版塊。售價(jià)：現(xiàn)售價(jià)未出，但銷售現(xiàn)場(chǎng)預(yù)估在10000元/；11月18日接受vip申請(qǐng)，收取vip金3000元，在后期會(huì)進(jìn)行vip會(huì)員升級(jí)，預(yù)計(jì)收費(fèi)金額在5-10萬(wàn)元/套，此3000元vip申請(qǐng)金可退，預(yù)計(jì)當(dāng)天vip認(rèn)購(gòu)可以達(dá)到400組。銷售政策：vip選房享受9.9折，升級(jí)會(huì)員可以享受9.7折；付款政策：按揭付款享受9.9折，一次性付款享受9.7折；兩個(gè)折扣套用，

41、享受折后折。前三年實(shí)行返租政策，返租回報(bào)為8%年回報(bào)，并且可以再簽訂商品房買賣合同時(shí)一次性將三年返租租金扣返。3、 黔北明珠黔北明珠開(kāi)發(fā)企業(yè)具有重慶開(kāi)發(fā)品牌優(yōu)勢(shì)資源，產(chǎn)品主要以電梯房為主，商業(yè)以3層商業(yè)為裙樓，住宅面積約為7萬(wàn)方，商業(yè)面積約為8000方，商業(yè)分為兩層，底層層高6米，投資戶可自行做隔層，二層層高4.2米，二層商業(yè)作為整體，留置外走廊，走廊寬度2米，二層商業(yè)分割銷售，分割面積和層商業(yè)分割方式一致，作為單間門(mén)市銷售，一層商業(yè)最大進(jìn)深為16米，一一般進(jìn)深維持在14米左右，但是門(mén)市分割相對(duì)較大，平均每間門(mén)市的面積在100。交房時(shí)間約為2014年7月；價(jià)格：門(mén)市底層價(jià)格約為18000元/（

42、六米層高不算面積） 二層商業(yè)門(mén)市均價(jià)約為6000元/。銷售現(xiàn)場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品不熟悉，人員配置相對(duì)較弱，配置一個(gè)銷售主管，三個(gè)銷售人員，銷售人員對(duì)產(chǎn)品不熟悉，對(duì)建筑構(gòu)成不熟悉，對(duì)自己的產(chǎn)品嚴(yán)重信心不足，銷售現(xiàn)場(chǎng)積極性差。4、 丹霞金邸丹霞金邸商業(yè)分為兩種商業(yè)，一種為臨赤水大道商業(yè)，一種是面對(duì)前驅(qū)廣場(chǎng)商業(yè)；其中臨赤水大道6間門(mén)市全部實(shí)現(xiàn)銷售，銷售均價(jià)在17000元/，臨廣場(chǎng)門(mén)市僅銷售兩間，成交價(jià)約為16000元/，現(xiàn)剩余18間臨廣場(chǎng)門(mén)市，銷售均價(jià)（掛牌價(jià)）16000元/，但是價(jià)格彈性空間較大，聽(tīng)銷售人員介紹，如果付款及時(shí)，可以優(yōu)惠幅度可以達(dá)到上千元/，二層商業(yè)約有2000未出現(xiàn)銷售。該商業(yè)一層層高在4.5

43、米，二層層高4.2米；該商業(yè)屬于臨街商業(yè)，無(wú)明確商業(yè)定位，也未實(shí)行任何返租政策；不足：該商業(yè)外面具有4000平的前驅(qū)廣場(chǎng)，前驅(qū)廣場(chǎng)設(shè)置地下層入口，造成一層商業(yè)價(jià)值的極大浪費(fèi)；銷售現(xiàn)場(chǎng)人員配置素質(zhì)相當(dāng)差，兩男兩女的配置，未著工裝，談吐粗俗，銷售現(xiàn)場(chǎng)技巧不足。5、 仁和廣場(chǎng)概況：本項(xiàng)目對(duì)門(mén)，是本項(xiàng)目銷售模式的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但該項(xiàng)目屬于地下人防工程，土地性質(zhì)為劃撥用地，該項(xiàng)目分為-2層，-2層為地下停車場(chǎng)，-1定位為超市，現(xiàn)采用分零銷售模式，實(shí)行返租，簽約單位為赤水本地最大超市福樂(lè)多，簽約期限為12年，實(shí)行12年返租政策，返租回報(bào)分為5-8%，根據(jù)位置不一樣，返租率不一樣，據(jù)銷售現(xiàn)場(chǎng)講解可以實(shí)行銀行

44、按揭。價(jià)格：該項(xiàng)目商業(yè)版塊價(jià)格劃分差異較大，各地段價(jià)格不一致，最高19000，最低7000元/?，F(xiàn)場(chǎng)：銷售現(xiàn)場(chǎng)僅有三人，兩個(gè)銷售人員，一個(gè)財(cái)務(wù)人員，銷售人員對(duì)投資回報(bào)概念理解嚴(yán)重不足，對(duì)銀行利率變化不清楚，對(duì)貸款要求和按揭流程不清楚，屬于一種自然銷售的狀態(tài)。銷售情況：開(kāi)盤(pán)2-3個(gè)月，僅實(shí)現(xiàn)8套的成交量。三、 市中心板塊嘉豪國(guó)際正在建設(shè)中，6層商業(yè)，1-3層為商場(chǎng)，4-6層為餐飲、茶樓等；每層面積約2200平方米。商場(chǎng)一樓為精品店、二樓為服裝、三樓為超市。該商場(chǎng)雖然有一個(gè)商業(yè)分區(qū)，但尚未確定具體的經(jīng)營(yíng)商家；無(wú)具體商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)定位、商業(yè)經(jīng)營(yíng)的措施。如果要買或組商場(chǎng)，和開(kāi)發(fā)商老板談（調(diào)查當(dāng)天開(kāi)發(fā)商

45、老板不在赤水）。一樓暫不賣、二樓2萬(wàn)元/平方米、三樓0.8萬(wàn)元/平方米、四樓0.6萬(wàn)元/平方米、五樓0.5萬(wàn)元/平方米、六樓0.4萬(wàn)元/平方米；銷售很差。住宅3380元/平方米起，每增加一層，增加20元/平方米。第五部分赤水賓館入住率調(diào)查【賓館入住率調(diào)查】調(diào)查人員： 徐永良 調(diào)查時(shí)間：11月17日22：30賓館名稱所在街道房間數(shù)量標(biāo)間單價(jià)當(dāng)晚入住經(jīng)營(yíng)質(zhì)量房間質(zhì)量配套中悅賓館南正街148248368100%四星賓館優(yōu)電梯、會(huì)議室、餐廳嘉聯(lián)賓館人民南路8618828890%三星賓館優(yōu)電梯、車位赤水源賓館人民北路8016824880%優(yōu)良餐廳、電梯、茶樓、足浴萬(wàn)豪之星五星路9619826890%優(yōu)優(yōu)

46、電梯麗都酒店人民南路6613819885%優(yōu)良電梯、餐飲赤水大酒店紅軍大道6411817880%良良電梯白天鵝賓館人民東路7614819880%良良電梯丹霞商務(wù)濱江路4614821880%良良商業(yè)調(diào)查分析：1、 從單價(jià)上看市場(chǎng)： 赤水的房?jī)r(jià)存在兩個(gè)價(jià)格范圍，一個(gè)在198元/間以上的高端價(jià)格（以中悅和萬(wàn)豪之星賓館為代表），該類高端價(jià)格的接受度相對(duì)較高，入住率也達(dá)到90%上； 赤水房?jī)r(jià)在128元上下10元浮動(dòng)的賓館最多，但是入住率相對(duì)較低，僅為8090%的入住率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高端和低端賓館的入住率。2、 從賓館的內(nèi)部結(jié)構(gòu)來(lái)看 現(xiàn)有的賓館數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)已逐漸滿足高端的消費(fèi)群體； 中高端市場(chǎng)在赤水還未有真正的形

47、成競(jìng)爭(zhēng)格局。3、 項(xiàng)目賓館定位：高端裝飾，中端價(jià)格（價(jià)格在150元），從而有力分解高端客戶群，達(dá)到高入住率。第六部分項(xiàng)目定位策劃草案一、 項(xiàng)目swot分析二、 項(xiàng)目形象定位三、 項(xiàng)目商業(yè)布局及業(yè)態(tài)業(yè)種定位四、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定位五、 項(xiàng)目銷售均價(jià)定位六、 購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)周期七、 購(gòu)物中心運(yùn)作策略一、項(xiàng)目swot分析1、（s）項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 地理位置優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目距赤水市中心區(qū)域約800米，位于赤水大道和西內(nèi)路交叉路口，具有打造購(gòu)物中心的基本地理?xiàng)l件。 中央國(guó)際、五洲商貿(mào)城、嘉豪國(guó)際、四季城.御園等商業(yè)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的炒作，提升和激發(fā)了赤水市民對(duì)商業(yè)物業(yè)投資的欲望。2、（w）項(xiàng)目的劣勢(shì) 項(xiàng)目本身偏離赤水傳統(tǒng)商

48、業(yè)中心，處于新老城區(qū)結(jié)合部，短期內(nèi)人流不足以保證商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)。 項(xiàng)目周邊商業(yè)配套不完善，周邊密集的居住人群尚未形成，購(gòu)物中心的商業(yè)核心輻射范圍較狹窄； 西內(nèi)路街道尚未整治、形象較差，與本項(xiàng)目的形象不相符； 3、（o）項(xiàng)目的機(jī)會(huì) 整個(gè)赤水市的商業(yè)零售業(yè)落后，不足以滿足赤水市民的消費(fèi)，這是支撐整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵和最大的機(jī)會(huì)點(diǎn)； 赤水大道中央國(guó)際、五洲商貿(mào)城等項(xiàng)目的啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，給赤水大道板塊帶來(lái)了未來(lái)前景和希望。4、（t）項(xiàng)目的威脅 赤水大橋頭商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)失敗，打擊了許多投資者的信心； 嘉豪國(guó)際、中央國(guó)際、五洲商貿(mào)城、四季城.御園等綜合性項(xiàng)目提供了近30萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)，將分流無(wú)數(shù)客戶； 赤水房地產(chǎn)市場(chǎng)混

49、亂，價(jià)格戰(zhàn)成了赤水市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的主要手段，商鋪及住宅銷售競(jìng)爭(zhēng)壓力大。 資金的投放壓力和銷售的回款進(jìn)度將對(duì)項(xiàng)目的資金鏈影響較大。 項(xiàng)目將以招商返租經(jīng)營(yíng)為項(xiàng)目運(yùn)作手段，知名品牌商業(yè)經(jīng)營(yíng)者能否入住本項(xiàng)目，是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。規(guī)劃建設(shè)中的五洲商貿(mào)城5、swot綜述從項(xiàng)目自身的地理位置和周邊城市建設(shè)及配套來(lái)看，本項(xiàng)目是一個(gè)較好的商業(yè)項(xiàng)目；但是因?yàn)槌嗨谢靵y的房地產(chǎn)市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)和赤水大橋橋頭商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的失敗，給本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)和威脅；如果本項(xiàng)目購(gòu)物中心的招商不存在問(wèn)題，本項(xiàng)目的資金鏈也不存在很大的壓力，且投資收益將會(huì)很大大超越之前的項(xiàng)目定位。熟悉了解了整個(gè)赤水的市場(chǎng)情況、未來(lái)趨勢(shì)，

50、以及項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)分析，我們將以全新的定位和不斷提升的軟環(huán)境來(lái)彌補(bǔ)我們項(xiàng)目自身不足，從而保證開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流和資金壓力。二、項(xiàng)目形象定位1、定位：通過(guò)調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，我們認(rèn)為，赤水市的商業(yè)零售業(yè)的深層次消費(fèi)需求沒(méi)有挖掘出來(lái)，商業(yè)深層次投資行為同樣沒(méi)有挖掘出來(lái)，因此，該項(xiàng)目最佳的形象定位為：以“綜合性購(gòu)物中心”為主，含小吃街、美容美發(fā)，高品質(zhì)住宅為一體的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目。本綜合性購(gòu)物中心代表“赤水市商業(yè)零售業(yè)的最高境界”和“其它商業(yè)形態(tài)無(wú)可逾越的標(biāo)桿”。2、項(xiàng)目案名：需突出商業(yè)形象，大氣、霸氣、洋氣；擬建議為：諾瑪斯特購(gòu)物中心。3、該定位的可行性及依據(jù)通過(guò)調(diào)查，赤水市的商業(yè)形態(tài)、商業(yè)零售業(yè)前景、

51、商業(yè)消費(fèi)理念、商業(yè)消費(fèi)水平、商業(yè)物業(yè)投資理念等還有很大的前景可以挖掘。3.1、赤水市目前整個(gè)商業(yè)處于傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)，消費(fèi)水平處于一個(gè)低端境界，業(yè)種不齊全；現(xiàn)有商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境差，缺乏品牌形象。無(wú)論是居家生活消費(fèi)、衣著飾品消費(fèi)、休閑娛樂(lè)消費(fèi)等，與瀘州市的納溪、古藺相比都至少落后5年，尚有較大的消費(fèi)空間沒(méi)有比挖掘出來(lái)。目前赤水的商業(yè)零售業(yè)急需升級(jí)換代。3.2、消費(fèi)水平不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要：從日常居家生活消費(fèi)看，幾個(gè)超市中的商品99%以上屬于低檔次消費(fèi)品，如飲料、糖果類等，最貴的單價(jià)不過(guò)10元錢(qián)。比較有品味的咖啡、具有現(xiàn)代消費(fèi)時(shí)尚的飲料、巧克力等都沒(méi)有，完全不能滿足中青年人的消費(fèi)欲望。從服裝消費(fèi)看，國(guó)內(nèi)2線品牌的服裝只有5家，缺乏中檔次的服飾品牌。對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)：39.7%的經(jīng)營(yíng)戶和投資戶認(rèn)為赤水商業(yè)混亂，未能形成有效的商業(yè)規(guī)劃區(qū)；18.1%的投資戶認(rèn)為赤水現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境不好，9%的客戶認(rèn)為赤水現(xiàn)有市場(chǎng)商業(yè)配套不完善；38.3%的消費(fèi)者認(rèn)為，赤水的商業(yè)零售業(yè)消費(fèi)水平太低。 3.3、對(duì)于未來(lái)商業(yè)的期望：62.4%的客戶認(rèn)為赤水需要一個(gè)大型綜合性商場(chǎng)；19.7%的投資戶認(rèn)為赤水的購(gòu)物中心需要增加一些精品專柜，15.1%的投資戶認(rèn)為赤