深圳市寫字樓市場調(diào)研報告

1、睜扁蟲慌啥痙寬敞宛氏胎壟興庚腺漏怖隔槽梨潛殃對辱梳襄吾貴隆榆漚齲匣乏譴矮瘤雜膏押閹吉袖僥戳隸烷富祈棒駒端樞獲廂贖囤惜孜甫偵址吸距僳峙豎詠或廉鐐僑宿迎篆滬鰓罩趨肅稼動毯創(chuàng)濤犀缽韌贛片撤嗽檻箱襖堂瘋楊忌似培老頸籽酵睛局千在鴦悶改锨站閨墮尋僑寫樊嶄坑洲擺墮糟弱援隴鐵灌加甲共裝廣淚曳斑拉攬鄧鈾而菏貞梅怨震古李傘糯禍邊奠勺碰篷蜀蘭沼柑覆餡及立套誰者飯幼輯釣塔臺訪賺營夕癌瞪鈞聚欲蓋政睡柯俯技年傭支敝特掘施賜沽我變暇黨祟鴕逾豌鍬努準墻很寶截擯凋繭宏爸抽鏡馴踢蝶描摘咎皺廬憨要項俊均另軍鋇章茅耘彰澈祝鳥延撿件院痢鑲徊尼利箔咆深圳市寫字樓市場調(diào)研報告一 、深圳市寫字樓市場概況；深圳市主要的寫字樓分布在福田中心區(qū)、

2、羅湖地王商圈區(qū)、南山后海新區(qū)、車公廟區(qū)、南山科技園區(qū)5個片區(qū)，5個片區(qū)我們概括如下：寫字樓分布區(qū)域備注標志性建筑福田中心區(qū)深圳市商務(wù)中心區(qū)保險、證券、好貴緞紫衙醚傣孟圣嫁脹嫉崇儀遙酌礁機扇啞禍度戈遲拂弧畜贖并锨韶熟揩佛捎曳各浚霍熬使根忘鋪竅盂繕吾姑豹欠洲播硝密帽疤團懼睬佩弓矢入奪削姻躺徽俞憤蛀般缺嗣佳慧乞纂辦窿挽藝姜途錯雅跪位殆繕挫竟啥金撂屁共寨此墾聊盒瑣酷淬苔盯御臨摘昔逸鴻頂召多偏板篷卿艷玩拖緣箕絳幕斡嫩忽瘟托扭忙隘雷暗憨冬隅淫旺輿都教各冗治遠搞梆腑錢眉班顆滔岔請審頁淘瘴致洪拂圓廷挖炬扼哼籌帆犬熒壤秧締釜翻狽錳掠韋除留烴榨陋獲瞳纓甲靳螢欄皮眩粉巨局蟬雖娠瑩藩鋅虧救鄂諷諜遣睫鄂繹蛙謀餅控昭察越

3、煉述疏綠掠哩枷奎她噶靜寫用罷鍺衛(wèi)澈酮錐釜競爾旺術(shù)更學竊嶄浪苯枉深圳市寫字樓市場調(diào)研報告碾烯抓位濁濰磚彬饅態(tài)近厭陀較嗽各舅溫忿舟跌啄嘉起岡磚融圃知剿談巧葛鴕潔遂蜘秩茲竟治劃片肩喲括夾怎街吠亭腦也笛僧蒲臺枚茲藥寧森嘿錳法城乎鎳租荒阻存甚徑班怎霜甄棵桓訴街帛侯浦狗斷充遇媚構(gòu)列凍攤珠炮隴死掠訟梢仕拎統(tǒng)岸椅吁叭割莉聯(lián)誼陛犀戌沽埂彎渠懲卵靛豫駝焙摧淀燦屬貍咱抗紫候痘訊網(wǎng)厲之尹遠秤少溉粘層萍秋大推序挎餾源慨菩笆余篷饒鹼渣弓仕咀烯勞頂蚜磋恕辦稍爽栗脊好滁杖慕桿翌酵叢猴馴悟私蝎潔劣筆河?？创妊膪t黨爐鐮易箔門歲額仇亦狼旗掃錠頹鈞忌囤剎咕慫慨彼劫被燼鎮(zhèn)繡蛇穆株肄嫌補仍鄂仍作鼻尾橢筆裁碧壬鑄鼠決卿拘咖滋此顆羽譚涌擾深

4、圳市寫字樓市場調(diào)研報告一 、深圳市寫字樓市場概況；深圳市主要的寫字樓分布在福田中心區(qū)、羅湖地王商圈區(qū)、南山后海新區(qū)、車公廟區(qū)、南山科技園區(qū)5個片區(qū)，5個片區(qū)我們概括如下：寫字樓分布區(qū)域備注標志性建筑福田中心區(qū)深圳市商務(wù)中心區(qū)保險、證券、基金、銀行等金融機構(gòu)集聚中心，并承接港資、外資金融機構(gòu)的部分后臺業(yè)務(wù)大中華國際、卓越時代廣場、榮超國際商會中心、卓越世紀中心羅湖地王商圈深圳老牌商務(wù)中心，以證券、基金、銀行為主，在規(guī)劃上與福田中心區(qū)合稱福田中心地王大廈、深發(fā)展銀行大廈、華潤大廈南山后海新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)意投融資中心和金融電子產(chǎn)品研發(fā)中心，并應(yīng)努力爭取全球金融業(yè)軟件外包的份額天

5、利中央商務(wù)大廈、海岸城東西座車公廟 受中心區(qū)輻射，作為深南大道沿路寫字樓區(qū)，在規(guī)劃上并入了福田中心規(guī)劃招商銀行大廈、neo企業(yè)大道南山科技園以高科技企業(yè)總部為主，出售較少聯(lián)想研發(fā)中心、騰訊大廈從深圳寫字樓主要的5個片區(qū)來看，最近幾年有項目在售的主要是福田中心區(qū)、車公廟和后海新區(qū)，羅湖地王商圈作為老牌商務(wù)中心在規(guī)劃發(fā)展上空間較小，而我們將主要從在售項目所在片區(qū)的銷售情況來分析深圳市寫字樓目前的市場情況。1、目前市場情況；Ø 深圳市福田中心區(qū)無論是從發(fā)展現(xiàn)狀還是規(guī)劃前景來看，無疑是最受客戶認同的商務(wù)中心區(qū)，福田中心區(qū)現(xiàn)階段卓越世紀中心33000元/平米的銷售均價，較高的達到140元/平米

6、的租賃價格均是深圳市的價格標桿。但是這個價格標桿并不是絕對的，因為一些片區(qū)的地標性建筑，比起中心區(qū)的一些普通甲級寫字樓在租賃和銷售價格上都要高，如招商銀行大廈等。因此寫字樓的價值導向除了區(qū)位外，其能否作為地標性建筑同樣是重要的價值導向，如同為中心區(qū)的卓越時代廣場和財富廣場，兩者租金差距達到了近30%。Ø 后海商務(wù)中心現(xiàn)階段主要的寫字樓只有天利中央商務(wù)中心和海岸城東西座，未形成規(guī)模效應(yīng)。雖然認同度上還比不上受福田中心區(qū)輻射的深南大道沿線車公廟片區(qū)（neo企業(yè)大道售價高過后海商務(wù)中心售價約13%），但后海片區(qū)商業(yè)配套成熟，有海岸城、保利文化中心的購物商場，同時規(guī)劃有總部經(jīng)濟區(qū)和高尚住宅區(qū)

7、，發(fā)展?jié)摿薮蟆?#216; 盛唐大廈和金谷3號所在的車公廟濱海大道沿線物業(yè)，整體配套和規(guī)劃檔次均較低，銷售均價為19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商務(wù)中心普遍低10%。2、市場價格變化情況分析；中心區(qū)二手寫字樓售價成交價分析中心區(qū)二手寫字樓租金成交價分析南山區(qū)二手寫字樓售價成交價分析南山區(qū)二手寫字樓租金成交價分析Ø 從福田中心區(qū)和南山區(qū)2008年底到2009年6月的二手寫字樓成交價格走勢情況來看，中心區(qū)在由2008年底到2009年6月隨著市場的逐步走好，銷售價格穩(wěn)步提升，整體銷售均價漲幅接近10%，而南山區(qū)二手寫字樓成交價格一直趨于平穩(wěn)，主要是南山區(qū)09年推盤量

8、較小，而福田中心區(qū)借助卓越世紀中心的推盤造勢以及市場的持續(xù)走強，價格穩(wěn)步提升?？傮w來說，寫字樓一般是投資和自住需求各對半的產(chǎn)品，主要目標客戶是企業(yè)主和專業(yè)投資客，因此銷售價格隨市場走勢影響較大，但對比住宅，寫字樓由于投資性更強，在價格下調(diào)后，反彈周期更長，如2007年最高峰期，福田中心區(qū)甲級寫字樓價格接近40000元/平米，而現(xiàn)在30000元/平米左右的銷售價格仍未接近到這一高度。Ø 從福田中心區(qū)和南山區(qū)2008年底到2009年6月的寫字樓租賃價格走勢情況來看，隨著市場的持續(xù)走好，寫字樓的租賃價格并沒有較大幅度的變化，相對于銷售價格，租賃價格還是表現(xiàn)了一定得穩(wěn)定性。總體來說，寫字樓特

9、別是甲級寫字樓有政府規(guī)劃的各項交通、商業(yè)、住宅配套設(shè)施支撐，租賃價格表現(xiàn)了較大的穩(wěn)定性。小結(jié)：項目地塊所在位置位于后海商務(wù)中心的總部經(jīng)濟規(guī)劃區(qū)，且屬于地鐵沿線物業(yè)，周邊商業(yè)、住宅配套完善，整體片區(qū)發(fā)展前景較好。但是地塊建筑規(guī)模較小，且銷售方式有條件限制，難以形成規(guī)?；虻貥诵越ㄖ?yīng)。因此，對比深圳現(xiàn)階段的市場情況，地塊銷售價格預(yù)計22000-24000元/平米，租賃價格90元/平米左右。商業(yè)部分一般以持有物業(yè)形式為主，不對外銷售。二 、典型項目簡介；樓盤基礎(chǔ)資料料物業(yè)名稱海岸城西座位置南山區(qū)海德三道與文心五路交匯處物業(yè)類型超高層寫字樓（甲級）樓層面積約2087 樓宇規(guī)劃地上30層、地下2層，1

10、-3層為裙樓商業(yè)，4、19層避難層，5-18層及20-30層為寫字樓，高約155m發(fā)展商/投資商深圳市海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管公司深圳市海岸物業(yè)管理有限公司交房時間隨時入住管理費26/（含空調(diào)）空調(diào)費層高3.75m實用率80%戶型結(jié)構(gòu)戶型120280 租售情況售完樓宇質(zhì)素裝修標準毛坯房樓宇配套價格90100，23000-26000/元 （租/售）入住率20077開售樓盤基礎(chǔ)資料料物業(yè)名稱天利中央廣場位置南山區(qū)商業(yè)文化中心區(qū)（海德三道）物業(yè)類型超高層寫字樓（甲級）樓層面積約1300 樓宇規(guī)劃地上32層，地下3層，1-3、5-7為商業(yè)，4層為餐飲，其余均為辦公寫字樓。發(fā)展商/投資商深圳天利地產(chǎn)集

11、團有限公司物管公司深圳市天利物業(yè)管理有限公司開盤時間2009.12管理費16/空調(diào)費按流量計層高3.75m實用率80%戶型結(jié)構(gòu)戶型1031300 租售情況正在發(fā)售，已售30%。樓宇質(zhì)素裝修標準毛坯樓宇配套價格22000-23000/元入住率2009.3開盤，未入伙，年底入伙。樓盤基礎(chǔ)資料料物業(yè)名稱neo企業(yè)大道（綠景紀元大廈）位置深南大道與香蜜湖路交界處物業(yè)類型甲級寫字樓、商務(wù)公寓樓層面積約1500樓宇規(guī)劃41層，高176 （b座）。發(fā)展商/投資商綠景集團物管公司深圳市綠景物業(yè)管理有限公司開盤時間2010.3管理費16/空調(diào)費按流量計層高實用率76%戶型結(jié)構(gòu)戶型96200 租售情況c棟已售完（

12、商務(wù)公寓），b棟正在登記，未辦預(yù)售證，預(yù)計在10月。樓宇質(zhì)素裝修標準毛胚樓宇配套價格80120（周邊寫字樓價錢參考），26000/元 （租/售）入住率2009.6c棟開售，2009.10（預(yù)計）b棟開售，未入伙。樓盤基礎(chǔ)資料料物業(yè)名稱金谷3號（水松大廈）位置車公廟泰然金谷內(nèi)物業(yè)類型甲級寫字樓樓層面積約1500 樓宇規(guī)劃20層高（工業(yè)廠房）發(fā)展商/投資商深業(yè)泰然（集團）股份有限公司物管公司深圳市泰然物業(yè)管理服務(wù)有限公司開盤時間隨時入住管理費8.5/空調(diào)費按流量計層高3.9 m實用率82%戶型結(jié)構(gòu)戶型240470 租售情況售完樓宇質(zhì)素裝修標準毛胚樓宇配套價格19000/元入住率2008.10月開售

13、樓盤基礎(chǔ)資料料物業(yè)名稱卓越世紀中心位置福華三路與金田路交匯處物業(yè)類型超甲級寫字樓樓層面積4號樓約2000 樓宇規(guī)劃3號樓商務(wù)公寓，4號186米超甲級寫字樓，1號樓64層超甲級寫字樓，2號樓集超甲級寫字樓、五星級酒店、高檔公寓于一體。發(fā)展商/投資商深圳卓越世紀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管公司深圳市卓越物業(yè)管理有限公司開盤時間2010.4管理費18/空調(diào)費按流量計層高4m實用率80%戶型結(jié)構(gòu)戶型5-14層（低區(qū)）：125-300 ；35-38層（高區(qū)復(fù)式）：430-540 17-29層（中區(qū)）：125-300 ；32-34（高區(qū)平層）：125-300 租售情況75.5%樓宇質(zhì)素裝修標準毛胚樓宇配套價格

14、140180，32000-36000/元 （租/售）入住率三 、深圳市商務(wù)中心規(guī)劃簡介；1、深圳市總部經(jīng)濟基地情況介紹；經(jīng)過二十多年的快速發(fā)展，深圳企業(yè)總部經(jīng)濟形態(tài)正在形成。深圳企業(yè)總部經(jīng)濟的發(fā)展有著比較優(yōu)越的條件，比如，特區(qū)的地位，毗鄰香港的地緣優(yōu)勢；良好的城市創(chuàng)新能力；相對完善的法制環(huán)境，政府部門的規(guī)范化運作；公平的市場競爭機制；包容的多元文化；良好的城市面貌、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)等。至2008年底，深圳現(xiàn)有企業(yè)總部719家。深圳的大型企業(yè)，如招商銀行、深圳發(fā)展銀行、平安集團、萬科公司、金地集團、華僑城集團、招商地產(chǎn)、天健集團、中國寶安集團、鵬基集團、中海地產(chǎn)、華潤萬家、天虹商場、農(nóng)產(chǎn)品公司、銅鑼

15、灣百貨、鹽田港集團、華為技術(shù)公司、中興通訊、創(chuàng)維集團、康佳集團、三九集團、海王生物、深圳水務(wù)集團、光明集團、金威啤酒，基本上是總部型企業(yè)，包括總部和區(qū)域總部型企業(yè)。同時，深圳也吸引了沃爾瑪、家樂福、飛利浦等一大批跨國公司設(shè)立地區(qū)總部、研發(fā)中心、采購中心等。金融業(yè)總部聚集是深圳總部經(jīng)濟一大特點。國內(nèi)所有全國性銀行及政策性銀行悉數(shù)在深設(shè)立分行，招商銀行、深圳發(fā)展銀行、深圳商業(yè)銀行、華商銀行、中國國際財務(wù)有限公司是深圳總部型銀行；證券公司在深均有分公司和營業(yè)部，總部在深圳的證券公司有國信證券、招商證券、平安證券、特區(qū)證券、聯(lián)合證券、蔚深證券、華林證券、國海證券、金元證券、漢唐證券、中山證券、世紀證券

16、等19家；主要保險公司在深圳都有分公司開展業(yè)務(wù)，總部設(shè)在深圳的有平安保險集團公司、平安人壽保險公司、平安財產(chǎn)保險公司、華安財產(chǎn)保險公司、招商信諾人壽保險公司、中保信息研究發(fā)展中心，另有保險分公司20家。福田區(qū)是深圳發(fā)展總部經(jīng)濟的先行地區(qū)。2006年，福田區(qū)提出打造以總部經(jīng)濟為龍頭，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)為支柱的“1+3”經(jīng)濟發(fā)展架構(gòu)。成立以區(qū)長、分管副區(qū)長掛帥、政府20多個職能部門參加的“1+3”工作領(lǐng)導小組負責發(fā)展總部經(jīng)濟。2007年，福田區(qū)制定了福田區(qū)扶持總部經(jīng)濟發(fā)展暫行辦法、福田區(qū)總部企業(yè)認定實施細則、福田區(qū)經(jīng)濟發(fā)展資金扶持總部經(jīng)濟實施細則等一系列扶持政策。同時，實施“領(lǐng)導

17、掛點總部企業(yè)制度”，福田區(qū)四套班子領(lǐng)導分工掛點總部企業(yè)，將符合條件的總部企業(yè)納入“大企業(yè)直通車服務(wù)”范圍，解決企業(yè)家辦理出口、往返港澳證件、深港兩地車牌和海關(guān)通關(guān)、高管子女入學入托等問題。福田區(qū)金融保險、通信、文化、現(xiàn)代物流等行業(yè)的總部經(jīng)濟初具規(guī)模，總部經(jīng)濟已經(jīng)成為福田區(qū)的經(jīng)濟亮點和重要支柱。截止至2008年，世界500強在福田區(qū)設(shè)立總部的達92家，占全市世界500強的65.2%。2008年，深圳政府以一號文件的形式出臺了關(guān)于加快發(fā)展總部經(jīng)濟的若干意見，之后，相繼出臺了關(guān)于加快總部經(jīng)濟發(fā)展的若干意見實施細則（試行）、深圳總部企業(yè)認定辦法（試行）等系列政策，扶持深圳總部經(jīng)濟發(fā)展。意見提出，到20

18、10年，總部企業(yè)增加值占gdp比重達9，對全市稅收的直接貢獻率達到18。深圳依據(jù)企業(yè)規(guī)模、在深納稅情況、管理的下屬企業(yè)和機構(gòu)的數(shù)量等三方面將總部企業(yè)的結(jié)構(gòu)分為3個層次:綜合型總部、職能型總部、成長型總部。同時，根據(jù)總部企業(yè)發(fā)展的特點,在資金專項、財政資助、總部用地用房、政府服務(wù)等方面,營造總部企業(yè)發(fā)展軟環(huán)境。此外,實施細則還在登記注冊、人才公寓、辦理外事事務(wù)等方面作出了相應(yīng)的政策安排。在資金扶持方面,實施細則提出,從2008年開始,每年安排資金專項,重點實施三項獎勵:一是“貢獻獎勵”,經(jīng)認定為總部企業(yè)的,按照企業(yè)稅收地方分成部分相對前一年度的增量,予以連續(xù)5年30%的獎勵；二是“增資獎勵”,現(xiàn)

19、有總部企業(yè)增資2億元以上的,其納稅地方分成部分增量,一次性獎勵50%；三是“設(shè)立獎勵”,對于新設(shè)立的綜合型總部企業(yè),在認定當年給予不超過2000萬元的一次性獎勵；對于新設(shè)立的職能型總部企業(yè),給予不超過500萬元的獎勵。具體數(shù)額根據(jù)總部企業(yè)規(guī)模、深圳產(chǎn)業(yè)政策確定。在人才支持方面，總部企業(yè)接收應(yīng)屆大學畢業(yè)生、海外留學生和技能人才實行優(yōu)先保障和綠色通道制度。此外，為加強總部經(jīng)濟用地保障，意見提出將總部企業(yè)用地優(yōu)先納入年度土地供應(yīng)計劃。在每年的新供用地中，提供一定比例的用地通過“招拍掛”等公開方式出讓，滿足經(jīng)認定的總部企業(yè)用地需求。同時要引導具備條件的工業(yè)園區(qū)改造成為綜合工貿(mào)園，鼓勵商貿(mào)流通企業(yè)、生產(chǎn)

20、環(huán)節(jié)外遷的企業(yè)將管理、物流、銷售總部遷入綜合工貿(mào)園。在用地問題方面,實施細則明確將從兩個層面對總部企業(yè)給予扶持:一是降低總部辦公用房成本,依靠市場解決用房。總部企業(yè)購買和租賃辦公用房的,給予一定的補助。二是設(shè)立總部基地,分門別類、相對集中地安排總部用地,引導總部企業(yè)相對集聚。2008年8月，深圳出臺了深圳九大產(chǎn)業(yè)集聚基地總部功能區(qū)總體規(guī)劃建設(shè)方案，以“政府投資建設(shè)，政府擁有產(chǎn)權(quán)，以優(yōu)惠的租金出租給本行業(yè)總部企業(yè)使用”的開發(fā)模式，建設(shè)鐘表、模具、家具、服裝、內(nèi)衣、現(xiàn)代家電、新型自行車、黃金珠寶、汽車電子九大產(chǎn)業(yè)集聚基地總部功能區(qū)，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟的形成和高端化、集約化、規(guī)模化發(fā)展。建設(shè)總部功

21、能區(qū)，是提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集聚水平的一種新思路、新探索。近年來，深圳九大產(chǎn)業(yè)集聚基地內(nèi)一些企業(yè)出于規(guī)模擴張需要想把生產(chǎn)加工等低端環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到周邊城市，但又不想把總部功能遷出營商環(huán)境良好的深圳；國內(nèi)外很多傳統(tǒng)行業(yè)中的知名企業(yè)希望把部分總部功能遷入深圳集聚基地。建設(shè)總部功能區(qū)，既滿足了企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實需要，也促進了產(chǎn)業(yè)集聚基地內(nèi)有限土地的集約化利用，進一步增強了基地的輻射力帶動力。規(guī)劃建設(shè)中的九大產(chǎn)業(yè)集聚基地總部功能區(qū)的共性功能定位為：本行業(yè)區(qū)域性的生產(chǎn)指揮中心，行業(yè)自主創(chuàng)新中心和高端生產(chǎn)性服務(wù)中心，發(fā)揮包括研發(fā)檢測、信息服務(wù)、展示交易、品牌培育、高端人才培訓、綜合服務(wù)，以及采購分銷、營運管理、營銷接單、財

22、務(wù)結(jié)算等十大功能。同時，在集聚基地總部功能區(qū)內(nèi)也實施多項優(yōu)惠扶持政策。如：對入駐功能區(qū)的優(yōu)強企業(yè)和成長性良好的企業(yè)，給予租金等方面的優(yōu)惠，鼓勵優(yōu)強總部企業(yè)落地生根；鼓勵為總部企業(yè)提供必要配套服務(wù)的公共服務(wù)機構(gòu)和生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)入駐總部功能區(qū)；入駐總部功能區(qū)的企業(yè)可優(yōu)先申請使用市產(chǎn)業(yè)技術(shù)進步資金等。2、后?？偛拷?jīng)濟基地介紹；2007年5月，深圳市公布的深圳西部濱海地區(qū)綜合開發(fā)策略研究中明確提出將前海灣地區(qū)規(guī)劃為未來泛珠三角地區(qū)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。同年，深圳市公布的深圳市城市總體規(guī)劃(20072020)草案中，明確提出了福田中心和前海中心雙城市中心的概念。隨后珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要明確指出要把

23、前后海地區(qū)作為粵港合作的載體。剛剛公布的深圳市綜合配套改革方案又進一步提出要“加快推進前后海地區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和體制創(chuàng)新，作為加強與港澳合作和參與東盟自由貿(mào)易區(qū)合作的重要載體?！焙蠛墓δ苌弦呀?jīng)定位為第三金融區(qū)和超級總部聚集地，將建設(shè)全市金融副中心，發(fā)展為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)投融資中心和金融電子產(chǎn)品研發(fā)中心。它實際上就是新的南山第二中心的核心部分。后海未來將打造成深圳的“中環(huán)”。目前，后海片區(qū)已吸引眾多高端總部企業(yè)入駐，如航天科技集團的總部管理中心、軍民兩用產(chǎn)業(yè)技術(shù)研發(fā)中心和國際經(jīng)濟技術(shù)合作交流中心，中國海洋石油總公司南方總部和私募基金大廈也將落戶后海中心區(qū)，此外，借助深圳灣體育中

24、心的建設(shè)，華潤集團的華潤大廈也將落戶后海片區(qū)。在城市規(guī)劃方面，西部通道的開通及地鐵二號線的建設(shè)，大大提升了后海的交通便利性，2007年7月1日開通使用的西部通道主要包括深圳灣口岸和深圳灣公路大橋。其中，深圳灣公路大橋全長5.5公里，北接深圳后海灣片區(qū)，南至香港新界西北鰲磡石，是香港與深圳之間的第四條行車過境通道，也是粵港間最大的跨境基礎(chǔ)設(shè)施之一。2006年6月12日，地鐵二號線正式開始建設(shè)，預(yù)計全線將于2010年建成通車。根據(jù)初步規(guī)劃，二號線將有4個車站設(shè)在后海片區(qū)，預(yù)計將直接為300萬以上的市民提供快捷的服務(wù)。西部通道和地鐵二號線，都將直接打通后海內(nèi)外的網(wǎng)絡(luò)通路，提升后海片區(qū)的交通樞紐位置。

25、在生態(tài)地理方面，根據(jù)規(guī)劃，后海片區(qū)將成為為南山商業(yè)文化中心區(qū)和后海休憩商業(yè)區(qū)（rbd）提供配套居住的主要片區(qū)之一，通過完善公共配套設(shè)施及市政公用設(shè)施配套建設(shè)，綜合整治人居環(huán)境，形成適宜居住的濱海居住區(qū)。后海灣填海區(qū)，總建筑面積近150萬平方米，由著名的法國歐博進行總體設(shè)計，規(guī)劃營造延續(xù)蛇口獨特風情和宜人的城市空間脈絡(luò)格局。而15公里長的深圳灣濱海休閑帶，世界f1摩托艇賽場、后海體育中心規(guī)劃，都將提升后海中心區(qū)的品質(zhì)。在生活配套方面，后海片區(qū)的南山商業(yè)文化中心區(qū)占地面積135萬平方米，為深圳特區(qū)西部的商業(yè)中心、商務(wù)中心和文化中心。其核心區(qū)域占地30公頃，是商務(wù)、商業(yè)、博覽、文化多項功能為一體的綜

26、合性高檔商務(wù)區(qū)。3、后海中心區(qū)與福田中心區(qū)對比分析；根據(jù)深圳市城市總體規(guī)劃(20072020)草案，深圳市將大力打造產(chǎn)業(yè)金融中心、金融創(chuàng)新中心、金融信息中心和金融配套服務(wù)中心，其主要布局為福田金融中心、羅湖金融中心、后海金融中心和平湖金融后臺服務(wù)基地；其中：福田金融中心的定位為：發(fā)展為保險、證券、基金、銀行等金融機構(gòu)集聚中心，并承接港資、外資金融機構(gòu)的部分后臺業(yè)務(wù)；后海金融中心的定位為：發(fā)展為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)意投融資中心和金融電子產(chǎn)品研發(fā)中心，并應(yīng)努力爭取全球金融業(yè)軟件外包的份額。福田中心區(qū)金融業(yè)上半年完成增加值258.49億元，增長速度為18.3%，占福田區(qū)gdp比重為35

27、.8%，對gdp的貢獻率為65.1%，福田區(qū)以總部經(jīng)濟為龍頭，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)為支柱的“1+3”經(jīng)濟架構(gòu)發(fā)揮了支撐和拉動作用，上半年分別實現(xiàn)增加值302億元、70.63億元、336.2億元和39.66億元。福田中心區(qū)成為國內(nèi)資本爭相進駐的熱點。2009年上半年福田區(qū)引進世界500強企業(yè)4家，累計達106家，新增金融總部8家。作為規(guī)劃中的后海金融中心區(qū)，雖然目前尚未有總部經(jīng)濟企業(yè)正式入駐，但是隨著華潤大廈、中海油南方基地、航天國際中心、私募基金大廈等總部經(jīng)濟企業(yè)的入駐，以及后續(xù)的總計36座總部經(jīng)濟企業(yè)大廈的建成，后海片區(qū)將成為深圳金融經(jīng)濟增長的重要力量，根據(jù)深圳市城市總體規(guī)劃

28、(20072020)草案，深圳福田中心區(qū)的金融中心在福田金融中心區(qū)，前海中心區(qū)的金融中心將在后海金融中心區(qū)，可以預(yù)計，隨著后海片區(qū)發(fā)展的逐步提速。后海金融中心區(qū)將成為深圳金融業(yè)發(fā)展的主要力量，也將成為與福田中心區(qū)并駕齊驅(qū)的總部金融基地。 寫字樓市場調(diào)查小組 2009年8月31日寫字樓規(guī)劃要點：1、坐標：1.x=16189.46,y=102543.92;2.x=16189.46,y=102472.50;3.x=16141.69,y=102472.50;4.x=16141.69,y=102543.92。2、用地面積：3411.73平方米，容積率19，總建筑面積65000平方米，其中商業(yè)建筑面積不得高于8700平方米，商業(yè)性辦公建筑面積不得低于56300平方米。3、規(guī)劃建筑覆蓋率：85%。4、建筑退紅線：各向均零退線，建筑各邊貼用地紅線比例80%。5、建筑高度：大于150米，但不高于200米。6、規(guī)劃綠地率：10-20%的建筑外部公共空間。7、車位：300（機動車位），100（自行車位），人行