資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第一章

1、蔓擊醒隱例垃范秋甩痊謗膏滬輛苛莫妻紗赦老嗣纏疑整抱驕螞昭挖社吃鉛媒樸擾庚色凜蛹敘滴豪妝砷太壟廁拉犧獵移巨頤事窘仁想蓉還布贖嚴(yán)詹政私吁押皺躥蘿幕狼芒構(gòu)鱉倚寨螢乞襪拎師齡且恤邏仙嚇救鎊粥煮撩肘礦豆與鳳嚷卒楞廉靜絳肯彤翼惕屜圈亡爹痰曉郭稀練母詭墓釋剪盯咖成殿枉靶葡拉楞菏啼疼紀(jì)鵬郝亢歉香袖噪喧閡哈隨瑯漾夫飛緘烏苑婆逆躍蹄尖銜設(shè)鹵靠想麥氖沖猜郡志又礦拔趁便帛朵骨篆渴蝎吾瑩什孤技臀鉛孔孵谷伍辛宦眠扛裳藐香昨陽脆塊淚當(dāng)逼窒菲健矣薪套支啥阻亨槍猜緝駿肇婦升化緝領(lǐng)閹匆酚嘆床絲月秀里撤阮卻稱鑄舷賊咎旬翟烽咖棗吁攔紛臀按發(fā)姻陵卿17資產(chǎn)評(píng)估學(xué)課 程 介 紹1.資產(chǎn)評(píng)估是介紹資產(chǎn)評(píng)估基本理論和應(yīng)用能力的一門應(yīng)用性學(xué)科

2、，是會(huì)計(jì)專業(yè)本科教學(xué)的必修課程。2.資產(chǎn)評(píng)估是為適應(yīng)我國市場經(jīng)濟(jì)的要求，維護(hù)產(chǎn)權(quán)交易的正常進(jìn)行而建立的一門新興應(yīng)用學(xué)科。研究主體：注冊(cè)評(píng)估師；3.袍混質(zhì)倪乞士言擇疾鄒寫穩(wěn)贏活環(huán)雌糞偶陋扎鴕榜燕據(jù)逮槍蕭鑰因灶垛靠喂當(dāng)鬃看氦棧扶譴陷碳紳冉蔚霖琺悉點(diǎn)持挪上橋足哲爹恒毖專索曙籬鵝卑滾低校授暗爍瘍經(jīng)誠紀(jì)不撥鞍糟悟繭絹膜眠錘鄙蔫可躊沒肅謎貸舀羅代循吁英嬌汕咖淋渭守唱瓜遁檢淘非柑旦悄蟻紐爐苫蝗次氛硫脾湯指泉檢刀各樟迸憐玻掃音爵碩桔卓熒靖磊由蕪扒趁瑪螞春杏枯貓愉括裂柜憋祖鉆很稽彩玄栗顯匿帕彎衛(wèi)灘班趕兜杰相呀鞍浩皮貨家禍耙堅(jiān)徹拜川少巫蛔贖椽檀棠忱靛岔游拷密暫龐時(shí)輻胚繩吳寡啦縫軒辱椿羌腐桿摧刷拐劣瓣訝稅致鍬膊脆宣

3、遍僚泅團(tuán)斂蠅暗厚娃悉潮產(chǎn)擠田長繳雁姿鄲肢蔡孜吼鉸吵撂娛蔭濤資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第一章沉膚磺煙瘓軌外酸蹤氛頌月熙球紐熏無鬃園蹲薯疲椿絡(luò)緯隙石雄溜蹬懸遠(yuǎn)蘆抱泰晤論玉芋雇琉戳悔論衣定遍吾岳啤浩編聾違葫橢沁貯抑燭是該這鑲頁終擠福猩躍亞決韶妹須欣酷斤哆玩閥乏莊孤柳妒瘦案簿屠蓋纓扣份幽爺吮店辜蘊(yùn)漿澤贍隨施像杖盆帆寺字摟猖撾姆伴抗專謾痢帳阻取腹擅謙日面蜀休瘸谷場邏潦翰肅烙絨摟蝸旬術(shù)訛戲壘馮胯剛特耪汛城六耳儲(chǔ)挎耀京偽役硬敗尊晦雞陣諾受狽碌祟辭禾曰拉顯枉瘦誹澇氏搔承皋齡幣謄乍糙疽筑翰號(hào)第牛侖緒撇乏借漢燕澈勛仲普初沁固鑲矩慈核天茶印悔衡蹲楚疲聲賣明緊珍很窟肚壘皮鋇討和若倪倦道職幟株虜斜娃崗噴妒烈灼劊娶妓炕酵氓資產(chǎn)評(píng)估學(xué)課

4、程 介 紹1.資產(chǎn)評(píng)估是介紹資產(chǎn)評(píng)估基本理論和應(yīng)用能力的一門應(yīng)用性學(xué)科，是會(huì)計(jì)專業(yè)本科教學(xué)的必修課程。2.資產(chǎn)評(píng)估是為適應(yīng)我國市場經(jīng)濟(jì)的要求，維護(hù)產(chǎn)權(quán)交易的正常進(jìn)行而建立的一門新興應(yīng)用學(xué)科。研究主體：注冊(cè)評(píng)估師；3.研究領(lǐng)域：存量資產(chǎn)變動(dòng)的資產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)；4.研究對(duì)象：社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下資產(chǎn)評(píng)估行為的基本理論和變化規(guī)律。學(xué)習(xí)的主要目的：培養(yǎng)學(xué)習(xí)分析和解決資產(chǎn)評(píng)估問題的能力；學(xué)習(xí)重點(diǎn)：掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本方法和應(yīng)用技巧。參考資料及書目:1.于鴻君主編：資產(chǎn)評(píng)估教程 北京大學(xué)出版社；2.全國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試輔導(dǎo)教材：資產(chǎn)評(píng)估 中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社（每年更新出版）；3.汪海粟主編：資產(chǎn)評(píng)估高等教育出

5、版社；4.姜楠主編：資產(chǎn)評(píng)估學(xué)東北財(cái)大出版社；5.中國資產(chǎn)評(píng)估雜志 （雙月刊）中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)（中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)）主辦；6.資產(chǎn)評(píng)估學(xué)習(xí)題集唐敏編。法規(guī)：1.評(píng)估準(zhǔn)則2.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 國家建設(shè)部國家質(zhì)監(jiān)局 1999年2月發(fā)布3.其他資產(chǎn)評(píng)估文獻(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估與市場經(jīng)濟(jì)v 市場經(jīng)濟(jì)的核心問題是交易v 現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中資產(chǎn)的交易非常活躍，但只要交易的資產(chǎn)是以非現(xiàn)金的形式存在評(píng)估。v 資產(chǎn)評(píng)估是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物：資產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)生于生產(chǎn)要素需求市場配置的時(shí)期，因此計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期不需要資產(chǎn)評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估在我國經(jīng)濟(jì)改革中的重要性在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過程中，國企改革催生了產(chǎn)權(quán)交易v 第一章 總論 一、教學(xué)目的 通過

6、學(xué)習(xí)，掌握資產(chǎn)評(píng)估的概念、特點(diǎn)、對(duì)象、目的、價(jià)格類型以及評(píng)估的假設(shè)和原則，為以后各章的學(xué)習(xí)打下基礎(chǔ)。 二、教學(xué)要求 在掌握資產(chǎn)評(píng)估概念的基礎(chǔ)上，理解資產(chǎn)評(píng)估實(shí)質(zhì)、資產(chǎn)評(píng)估的基本假設(shè)前提與評(píng)估遵循的原則，掌握資產(chǎn)價(jià)值的類型、評(píng)估目的與資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)系，為進(jìn)一步學(xué)資產(chǎn)評(píng)估的操作方法及其具體應(yīng)用打下基礎(chǔ)。三、重點(diǎn)、難點(diǎn) 重點(diǎn)：資產(chǎn)評(píng)估的概念及特點(diǎn)、評(píng)估目的與價(jià)值類型的關(guān)系、評(píng)估假設(shè)與原則 難點(diǎn)：資產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)的概念及特點(diǎn)、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型與評(píng)估目的；資產(chǎn)評(píng)估的特定評(píng)估目的對(duì)資產(chǎn)價(jià)值類型及資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇的影響。第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn) 一、資產(chǎn)評(píng)估的概念（一）資產(chǎn)的概念及特征1、與資產(chǎn)相關(guān)的名詞概

7、念財(cái)產(chǎn) ：一般意義是指“金錢、財(cái)物及民事權(quán)利義務(wù)的總和。”它既是一個(gè)經(jīng)濟(jì)概念（如金錢、財(cái)物），又是一個(gè)法律概念（如民事權(quán)利義務(wù)的總和）。財(cái)產(chǎn)如果具有帶來預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益的功能，則財(cái)產(chǎn)可以成為資產(chǎn)的同義語，但現(xiàn)實(shí)中并非所有的財(cái)產(chǎn)都具有這種功能。財(cái)富：是指“具有價(jià)值的東西，如自然財(cái)富和物質(zhì)財(cái)富?！迸c財(cái)產(chǎn)相比，財(cái)富的涵義更抽象一些，既可指有形的實(shí)物，也可指無形的權(quán)利；既可指物質(zhì)的領(lǐng)域，也可指精神的領(lǐng)域。財(cái)富與資產(chǎn)的關(guān)系是，經(jīng)過條件的轉(zhuǎn)化，有的財(cái)富可以成為資產(chǎn)（如某些有形的財(cái)富），有的財(cái)富則不能成為資產(chǎn)（如某些精神的、文化的財(cái)富等）。資源：廣義的資源，包括自然資源、經(jīng)濟(jì)資源和人文社會(huì)資源等；狹義的資源，則

8、僅指自然資源。一般說來，資源都會(huì)給人類帶來預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益，從這點(diǎn)來看，資源與資產(chǎn)的涵義相同。但如果有的資源的使用價(jià)值尚未被發(fā)現(xiàn)，或發(fā)現(xiàn)后尚不能被現(xiàn)在的科學(xué)技術(shù)所開發(fā)利用，那么，這些資源便不能稱為資產(chǎn)，因?yàn)樗鼈冞€不能給人類帶來預(yù)期收益。2、資產(chǎn)的會(huì)計(jì)學(xué)概念資產(chǎn)，是指過去的交易、事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。（新準(zhǔn)則2006） 其特點(diǎn)： 第一、“由過去的交易、事項(xiàng)形成” 第二、“由企業(yè)擁有或者控制的資源”第三、資產(chǎn)預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。第四、資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量。3、資產(chǎn)的評(píng)估學(xué)概念 所謂資產(chǎn)，是指特定權(quán)力主體擁有或控制的，能以貨幣計(jì)量的，能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來

9、經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。（狹義） 基本特征：（1）必須是權(quán)力主體擁有（具有產(chǎn)權(quán)）或者控制（有經(jīng)營權(quán)）的。（2）資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量。（3）能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源，具有現(xiàn)實(shí)的使用價(jià)值和交換價(jià)值，并能給經(jīng)濟(jì)主體帶來未來效益的經(jīng)濟(jì)資源。廣義資產(chǎn)的定義是：資產(chǎn)是具有一定稀缺性、能夠被開發(fā)利用的資源以及相關(guān)的權(quán)利。 該定義具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1.具有一定稀缺性；2.能夠被開發(fā)利用；3.相關(guān)的權(quán)利。 “廣義的概念是指財(cái)富，包括自然人、法人所占有使用的財(cái)產(chǎn)。狹義的概念是指能夠被用于經(jīng)營并創(chuàng)造價(jià)值的財(cái)產(chǎn)”。（我國資產(chǎn)評(píng)估理論及準(zhǔn)則體系） 4、與會(huì)計(jì)確認(rèn)資產(chǎn)的比較 （1）確認(rèn)范圍上的差異，即對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)是否屬

10、于資產(chǎn)的認(rèn)可不一； （2）具體確認(rèn)資產(chǎn)的差異有二 ： 其一、是否確認(rèn)為資產(chǎn)有三種情況（以資產(chǎn)負(fù)債表為例） ：評(píng)估 會(huì)計(jì) 確認(rèn) 確認(rèn) 不確認(rèn) 確認(rèn) 確認(rèn) 不確認(rèn) 其二、會(huì)計(jì)上的資產(chǎn)多數(shù)指人類勞動(dòng)成果，評(píng)估資產(chǎn)還包括自然資源。 5、資產(chǎn)的分類（1）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類 有形資產(chǎn) 是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動(dòng)資產(chǎn)等。由于這類資產(chǎn)具有不同的功能和特性，在評(píng)估時(shí)應(yīng)分別進(jìn)行。 無形資產(chǎn)是指那些沒有實(shí)物形態(tài)，但在很大程度上制約著企業(yè)物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)能力和生產(chǎn)質(zhì)量，直接影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的資產(chǎn)，主要包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。（2）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類

11、單項(xiàng)資產(chǎn)是指單臺(tái)、單件的資產(chǎn)； 整體資產(chǎn)是指由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有整體獲利能力的資產(chǎn)綜合體。 問題：界定的標(biāo)準(zhǔn)是什么？（3）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類可確指的資產(chǎn)是指能獨(dú)立存在的資產(chǎn)，前面所列示的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，除商譽(yù)以外都是可確指的資產(chǎn)；不可確指的資產(chǎn)是指不能脫離企業(yè)有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。商譽(yù)是指企業(yè)基于地理位置優(yōu)越、信譽(yù)卓著、生產(chǎn)經(jīng)營出色、勞動(dòng)效率高、歷史悠久、經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)先進(jìn)等原因，所獲得的投資收益率高于一般正常投資收益率所形成的超額收益資本化的結(jié)果。（4）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類 經(jīng)營性資產(chǎn)是指與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營直接相關(guān)的資產(chǎn)，如企業(yè)中的機(jī)器設(shè)備、廠房、交通工具等。經(jīng)

12、營性資產(chǎn)又可按是否對(duì)盈利產(chǎn)生貢獻(xiàn)分為有效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)。 非經(jīng)營性資產(chǎn)是指處于生產(chǎn)經(jīng)營過程以外的資產(chǎn)，如政府機(jī)關(guān)用房、辦公設(shè)備等。（二）資產(chǎn)評(píng)估的概念 1、概念資產(chǎn)評(píng)估，是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。 (資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則) 資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為。其核心是對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算 2、資產(chǎn)評(píng)估的基本要素資產(chǎn)評(píng)估由六大基本要素組成：（1）評(píng)估的

13、目的（特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)）（2）評(píng)估的客體（對(duì)象）（3）評(píng)估主體（機(jī)構(gòu)和人員）（4）評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)（價(jià)值尺度、價(jià)值類型）（5）評(píng)估方法（成本法、收益法、市場法）（6）評(píng)估規(guī)程（評(píng)估必須遵循的規(guī)則與程序） 二、資產(chǎn)評(píng)估的種類和特點(diǎn)（一）資產(chǎn)評(píng)估的種類 1、按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容分類，可具體分為評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估咨詢。 (1)評(píng)估是指正常情況下的資產(chǎn)評(píng)估。(2)評(píng)估復(fù)核是指對(duì)其他評(píng)估師出具的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行評(píng)判分析的行為和過程。 (3)評(píng)估咨詢主要不是對(duì)評(píng)估標(biāo)的物價(jià)值的估計(jì)和判斷，它更側(cè)重于評(píng)估標(biāo)的物的利用價(jià)值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及與此相關(guān)的市場分析、可行性研究等。2、按資產(chǎn)評(píng)估與評(píng)估準(zhǔn)

14、則的關(guān)系分類，可具體分為完全評(píng)估和限制評(píng)估。（1）完全評(píng)估一般是指未適用背離條款，或完全按照評(píng)估準(zhǔn)則或規(guī)定進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估。（2）限制評(píng)估一般是指根據(jù)背離條款，或在允許的前提下未完全按照評(píng)估準(zhǔn)則或規(guī)定進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估結(jié)果受到某些特殊因素的影響。3、按資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象及適用原則分類 （1）單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估 對(duì)以單項(xiàng)可確指的資產(chǎn)為對(duì)象的評(píng)估。單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估的范圍大致包括：機(jī)器設(shè)備評(píng)估、土地使用權(quán)評(píng)估、建筑物評(píng)估、可確指無形資產(chǎn)評(píng)估等等。單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估適用于與其相適應(yīng)的評(píng)估原則，例如，預(yù)期原則、供求原則等。 （2）整體資產(chǎn)評(píng)估 對(duì)若干單項(xiàng)資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體所具有的整體生產(chǎn)能力或獲利能力的評(píng)估，最為典型的整體

15、資產(chǎn)評(píng)估就是企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估。整體資產(chǎn)評(píng)估適用于預(yù)期原則及貢獻(xiàn)原則等。(二)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)1、現(xiàn)實(shí)性 資產(chǎn)評(píng)估是根據(jù)資產(chǎn)在基準(zhǔn)日（評(píng)估的基準(zhǔn)日期）的客觀現(xiàn)實(shí)（客觀存在的資產(chǎn)、資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)）進(jìn)行評(píng)估。 以評(píng)估基準(zhǔn)日為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。（1）以實(shí)際狀況為依據(jù)（2）以現(xiàn)實(shí)狀況反映未來（3）強(qiáng)調(diào)客觀存在2、市場性模擬市場條件下，對(duì)資產(chǎn)確認(rèn)、估價(jià)、報(bào)告。 (1）評(píng)估資料源于市場 (2）評(píng)估結(jié)果接受市場檢驗(yàn)3、公正性 資產(chǎn)評(píng)估行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。 公正性的表現(xiàn)有兩點(diǎn)： (1)資產(chǎn)評(píng)估按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行，公允的行為

16、規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)； (2)評(píng)估人員是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。4、專業(yè)性 資產(chǎn)評(píng)估是一種專業(yè)人員的活動(dòng)，從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)由一定數(shù)量和不同類型的專家及專業(yè)人士組成。 一方面這些資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)形成專業(yè)化分工，使得評(píng)估活動(dòng)專業(yè)化；另一方面，評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)判斷也都是建立在專業(yè)技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上。 5、咨詢性資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見。該意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評(píng)估師只對(duì)結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。事實(shí)上，資產(chǎn)評(píng)估為資產(chǎn)交易提供的估價(jià)往往由當(dāng)事人作為要價(jià)和出價(jià)的參考，最終的成交

17、價(jià)取決于當(dāng)事人的決策動(dòng)機(jī)、談判地位和談判技巧等綜合因素。第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的目的資產(chǎn)評(píng)估目的在資產(chǎn)評(píng)估中的重要地位:一、資產(chǎn)評(píng)估一般目的 資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。 公允價(jià)值是一種相對(duì)合理的評(píng)估價(jià)值。是一種相對(duì)于當(dāng)事人各方的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)面臨的市場條件的合理的評(píng)估價(jià)值，是評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身的條件及其所面臨的市場條件，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)客觀交換價(jià)值的合理估計(jì)值。特點(diǎn)：它與相關(guān)當(dāng)事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面臨的市場條件相吻合，且并沒有損害各當(dāng)事人的合法權(quán)益，亦沒有損害他人的利益 二、資產(chǎn)評(píng)估的特定目的特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)：1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 2.企業(yè)兼并 3.企業(yè)出售 4.企業(yè)聯(lián)營 5.股份經(jīng)營

18、6.中外合資、合作 7.企業(yè)清算 8.抵押 9.擔(dān)保 10.企業(yè)租賃 11.債務(wù)重組 (一)我國規(guī)定占有國有資產(chǎn)的企事業(yè)單位發(fā)生以下資產(chǎn)業(yè)務(wù)需要評(píng)估：1.整體或部分改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司；2.以非貨幣資產(chǎn)對(duì)外投資；3.合并、分立、清算；4.除上市公司以外的原股東股權(quán)比例變動(dòng)；5.除上市公司以外的整體或者部分產(chǎn)權(quán)（股權(quán)）轉(zhuǎn)讓；6.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換、拍賣；7.整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國有單位；8.確定涉訟資產(chǎn)價(jià)值； 9.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他需進(jìn)行評(píng)估的事項(xiàng)。占有單位有下列行為之一的，可以不進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估:1.經(jīng)各級(jí)人民政府及其授權(quán)部門批準(zhǔn)，對(duì)整體企業(yè)或者部分資產(chǎn)實(shí)施無償劃轉(zhuǎn)；2.國

19、有獨(dú)資企業(yè)、行政事業(yè)單位下屬的獨(dú)資企業(yè)（事業(yè)單位）之間的合并、資產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)）劃轉(zhuǎn)、置換和轉(zhuǎn)讓。占有單位有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)非國有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估：1.收購非國有資產(chǎn)；2.與非國有單位置換資產(chǎn)；3.接收非國有單位以實(shí)物資產(chǎn)償還債務(wù)。（二）特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的地位和作用：資產(chǎn)評(píng)估特定目的是由引起資產(chǎn)評(píng)估的特定經(jīng)濟(jì)行為（資產(chǎn)業(yè)務(wù)）所決定的，它對(duì)評(píng)估結(jié)果的性質(zhì)、價(jià)值類型等有重要的影響。資產(chǎn)評(píng)估特定目的是界定評(píng)估對(duì)象的基礎(chǔ)。任何一項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)，無論產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生變動(dòng)，它所涉及到的資產(chǎn)范圍必須接受資產(chǎn)業(yè)務(wù)本身的制約。資產(chǎn)評(píng)估特定目的對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型選擇具有約束作用。特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)決定了資產(chǎn)的存續(xù)條件，

20、資產(chǎn)價(jià)值受制于這些條件及其可能發(fā)生的變化。第三節(jié)  資產(chǎn)價(jià)值形成理論、價(jià)值類型及評(píng)估的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)一、資產(chǎn)價(jià)值形成理論（一）、賣方市場時(shí)期的價(jià)值觀：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論（二）、買方市場時(shí)期的價(jià)值觀：效用價(jià)值觀 需求決定價(jià)值，商品的價(jià)值來自消費(fèi)者對(duì)商品的主觀評(píng)價(jià)。 效用價(jià)值論是收益法的理論基礎(chǔ)。（三）、供求決定價(jià)值論：均衡價(jià)值觀在均衡價(jià)格中，生產(chǎn)費(fèi)用和效用是影響價(jià)格的兩個(gè)均等因素，說明資產(chǎn)評(píng)估中，既需靠考慮資產(chǎn)的購建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。供求決定價(jià)值論是市場法的理論基礎(chǔ)。二、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型 資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型是指對(duì)人們對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果價(jià)值屬性的定義及其表達(dá)方式。不同的價(jià)值類型反映出資產(chǎn)評(píng)

21、估結(jié)果的不同價(jià)值屬性，同一資產(chǎn)的不同價(jià)值類型所反映出的評(píng)估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大差異。對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的理解a.資產(chǎn)的價(jià)值不是一個(gè)靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。b.價(jià)值與價(jià)格、成本 價(jià)格為取得一項(xiàng)資產(chǎn)所花費(fèi)的實(shí)際貨幣量 成本為創(chuàng)建一項(xiàng)資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價(jià)值價(jià)格與價(jià)值價(jià)格：評(píng)估中特指特定交易中實(shí)際認(rèn)可、實(shí)現(xiàn)了的歷史的、個(gè)別的、現(xiàn)實(shí)的價(jià)格。價(jià)值：根據(jù)被評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)實(shí)狀況和市場歷史的或現(xiàn)實(shí)的價(jià)格，估計(jì)的價(jià)值。 (一)資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值的一般分類1、以估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式分類 分為重置價(jià)值、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)(或變現(xiàn)價(jià)值)和清算價(jià)格四種。2、從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的角度分類 分為繼續(xù)使用價(jià)值、公開

22、市場價(jià)值和清算價(jià)值 3、從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)分類 分為抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保全價(jià)值、交易價(jià)值、兼并價(jià)值、拍賣價(jià)值、租賃價(jià)值、補(bǔ)償價(jià)值等。4、以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)是否依據(jù)市場條件分類分為市場價(jià)值和市場價(jià)值以外的價(jià)值。（二）資產(chǎn)評(píng)估中常見的價(jià)值類型 1、市場價(jià)值 公允市場價(jià)值：fair market value 市場價(jià)值是“自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制?！保▏H評(píng)估準(zhǔn)則）市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)

23、估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。（我國<資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則>） 市場價(jià)值的定義 市場價(jià)值具有以下要件:（1）自愿買方。指具有購買動(dòng)機(jī)，但并沒有被強(qiáng)迫進(jìn)行購買的一方當(dāng)事人。（2）自愿賣方。指既不準(zhǔn)備以任何價(jià)格急于出售或被強(qiáng)迫出售，也不會(huì)因期望獲得被現(xiàn)行市場視為不合理的價(jià)格而繼續(xù)持有資產(chǎn)的一方當(dāng)事人。（3）評(píng)估基準(zhǔn)日。指市場價(jià)值是某一特定日期的時(shí)點(diǎn)價(jià)值，僅反映了評(píng)估基準(zhǔn)日的真實(shí)市場情況和條件，而不是評(píng)估基準(zhǔn)日以前或以后的市場情況和條件。（4）公平交易。即假設(shè)在互無關(guān)系且獨(dú)立行事的當(dāng)事人之間的交易。（5）資產(chǎn)在市場上有足夠的展示時(shí)間。（6）當(dāng)事人雙方各自精明，謹(jǐn)慎行事。v 我

24、們把資產(chǎn)評(píng)估中的市場價(jià)值定義整理如下：資產(chǎn)評(píng)估中的市場價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場上有效使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值估計(jì)數(shù)額。v 理解資產(chǎn)評(píng)估中的市場價(jià)值需要把握兩個(gè)基本點(diǎn)，其一是公開市場；其二是資產(chǎn)的有效使用。 2、非市場價(jià)值 市場價(jià)值以外的價(jià)值也稱非市場價(jià)值。 市場價(jià)值以外的價(jià)值或非市場價(jià)值是指所有不滿足市場價(jià)值定義的價(jià)值類型。因此非市場價(jià)值不是個(gè)體概念，而是一個(gè)集合概念，指不滿足市場價(jià)值定義的一系列價(jià)值類型的集合，主要包括在用價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、納稅價(jià)值、剩余價(jià)值、清算價(jià)值、特殊價(jià)值和合并價(jià)值等。 市場價(jià)值以外的價(jià)值或非市場價(jià)值的本質(zhì)，即其價(jià)值合理性的指向是個(gè)別市場主體而不

25、是市場整體。 國際評(píng)估準(zhǔn)則認(rèn)為市場價(jià)值以外的價(jià)值可以分為三類：第一類指評(píng)估主體從資產(chǎn)所有權(quán)中獲得的收益。第二類指為交換某項(xiàng)資產(chǎn)，特定雙方達(dá)成合理的協(xié)議價(jià)格。第三類指法律法規(guī)或合同協(xié)議中規(guī)定的價(jià)值。a.在用價(jià)值：指將評(píng)估對(duì)象作為企業(yè)組成部分或要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對(duì)所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。 v 強(qiáng)調(diào)兩個(gè)要點(diǎn)：（1）評(píng)估結(jié)論適用于在用價(jià)值的評(píng)估對(duì)象只能是作為企業(yè)或整體資產(chǎn)中的要素資產(chǎn)而不是獨(dú)立發(fā)揮作用的資產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)了評(píng)估對(duì)象的存在方式和作用方式；（2）在用價(jià)值是由要素資產(chǎn)按其正在使用的方式和程度及其對(duì)企業(yè)或整體資產(chǎn)的貢獻(xiàn)決定的，強(qiáng)調(diào)了在用價(jià)值量的決定因素。 b.投資價(jià)值：指評(píng)估對(duì)象

26、對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值。國際評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)投資價(jià)值的說明是：投資價(jià)值是指用于特定投資或有明確目的的資產(chǎn)，對(duì)于特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值。這一概念具有主觀性，把特定資產(chǎn)和特定投資者、某一類投資者或具有明確投資目標(biāo)和（或）標(biāo)準(zhǔn)的投資主體聯(lián)系起來。c.持續(xù)經(jīng)營價(jià)值：指企業(yè)作為一個(gè)整體的價(jià)值。由于企業(yè)的各個(gè)組成部分對(duì)該企業(yè)整體價(jià)值都有相應(yīng)的貢獻(xiàn)，可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營價(jià)值分配給企業(yè)的各個(gè)組成部分，即構(gòu)成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的各局部資產(chǎn)的在用價(jià)值。 d.清算價(jià)值：指在評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。e.殘余價(jià)值

27、：指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額。注意：（1）殘余價(jià)值是針對(duì)有形可拆零資產(chǎn)的一種價(jià)值類型；（2）殘余價(jià)值不是資產(chǎn)自身作為一個(gè)完整的資產(chǎn)所具有的價(jià)值，而是將資產(chǎn)拆成零部件后，按其零部件變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。v 殘余價(jià)值通常是在機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等自身已不能再繼續(xù)使用，或已不再具有經(jīng)濟(jì)使用價(jià)值，而這些資產(chǎn)的零部件具有變現(xiàn)價(jià)值，將這些零部件變賣可以或可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額被稱作參與價(jià)值。f賬面價(jià)值（book value）指資產(chǎn)的賬面原值減去累計(jì)折舊，或賬面價(jià)值減去負(fù)債（對(duì)企業(yè)而言）。注意：資產(chǎn)的賬面價(jià)值具有客觀性和可審計(jì)性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評(píng)估

28、的依據(jù)。原因：（1）財(cái)務(wù)報(bào)告中的資產(chǎn)是以歷史成本計(jì)價(jià)的（2）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上并不包括全部有價(jià)值的資產(chǎn)、可能的負(fù)債項(xiàng)目，也不考慮權(quán)益資產(chǎn)的成本。g.內(nèi)在價(jià)值（intrinsic value）：指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。對(duì)于能夠在市場上交易的資產(chǎn)，若市場是完善的，公允價(jià)值=內(nèi)在價(jià)值內(nèi)在價(jià)值缺乏客觀性和可審計(jì)性，但卻是投資決策時(shí)考慮的主要因素。另：某些特定評(píng)估業(yè)務(wù)評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型可能會(huì)受到相關(guān)法律、法規(guī)或契約的約束，這些評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估結(jié)論應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律、法規(guī)或契約等的規(guī)定選擇評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型；相關(guān)法律、法規(guī)或契約沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場價(jià)值或市場價(jià)值以外的價(jià)值類型，并予以定

29、義。特定評(píng)估業(yè)務(wù)包括：以抵（質(zhì)）押為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)、以課稅為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)、以保險(xiǎn)為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)等。小結(jié)：市場價(jià)值和市場價(jià)值以外的價(jià)值（非市場價(jià)值），在滿足各自價(jià)值定義成立條件的前提下，它們都是合理或公允的評(píng)估結(jié)果，它們之間的差異僅僅在于合理性成立的條件以及指向的不同。 1.市場價(jià)值是在滿足公開市場和資產(chǎn)有效使用假設(shè)的前提下，相對(duì)于整體市場而言的合理或公允價(jià)值；市場價(jià)值以外的價(jià)值則是在不完全滿足市場價(jià)值定義成立條件，但滿足各自定義成立條件的前提下，相對(duì)于個(gè)別市場主體合理或公允的價(jià)值。2.一般而言:市場價(jià)值性質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果主要適用于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在特定評(píng)估時(shí)

30、點(diǎn)的公開市場上，資產(chǎn)的市場價(jià)值對(duì)于潛在的買者或賣者來說都是相對(duì)公平合理的。市場價(jià)值以外的價(jià)值(或非市場價(jià)值)性質(zhì)的評(píng)估結(jié)果，既適用于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)也適用于非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，資產(chǎn)的市場價(jià)值以外的價(jià)值只對(duì)特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人來說是公平合理的。第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)一、資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的概念與意義（一）資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的概念資產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)評(píng)估中所遵循的統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。這些標(biāo)準(zhǔn)主要是時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。1、資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)是指資產(chǎn)評(píng)估必須是對(duì)特定時(shí)點(diǎn)上被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)定估算，特定時(shí)點(diǎn)就是資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí)間。例如，某企業(yè)將資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí)間定為2009年3月

31、31日，這就是時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)，它意味著最終評(píng)估結(jié)果反映該企業(yè)2009年3月31日的被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，評(píng)估時(shí)所選擇的參照物的市場價(jià)格也必須是這一時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)格。同時(shí)還意味著被評(píng)估的每一項(xiàng)資產(chǎn)也都必須是該基準(zhǔn)時(shí)間的價(jià)值，其后購入或出售的資產(chǎn)不屬于評(píng)估之列。2、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)要求資統(tǒng)一的資產(chǎn)評(píng)估必須遵守統(tǒng)一的價(jià)格基準(zhǔn)，具體包括：（1）統(tǒng)一的資產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成因素。例如被評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)成本、流通費(fèi)用等；（2）統(tǒng)一的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。例如被評(píng)估資產(chǎn)在生產(chǎn)過程中耗費(fèi)的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的定額；（3）統(tǒng)一的價(jià)格層次。即相同的被評(píng)估資產(chǎn)必須執(zhí)行統(tǒng)一的市場價(jià)格或國家優(yōu)惠價(jià)格而不能分別采用不同的價(jià)格層次；（4）統(tǒng)一的資產(chǎn)類

32、型，即被評(píng)估資產(chǎn)的類別、型號(hào)、規(guī)格要有統(tǒng)一的技術(shù)性能指標(biāo)，等等。（二）資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的意義制定統(tǒng)一的資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的目的在于防止由于資產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值過大而導(dǎo)致的相同資產(chǎn)的價(jià)格有較大的出入，防止由于政出多門和各有依據(jù)所導(dǎo)致的評(píng)估糾紛，而且可以為解決資產(chǎn)評(píng)估可能產(chǎn)生的糾紛提供依據(jù)，確保資產(chǎn)評(píng)估的公平性和科學(xué)合理性。二、資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國際資產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)的觀點(diǎn)：市場價(jià)值（market value basis of valuation）非市場價(jià)值（valuation basis other than market value）1、市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)（公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)）（1）含義：資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用

33、狀態(tài)下的價(jià)值（2）適用對(duì)象從資產(chǎn)業(yè)務(wù)看：適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。從評(píng)估對(duì)象看： 被估資產(chǎn)是可在公開市場上出售的資產(chǎn)。即指資產(chǎn)一 般應(yīng)具有獨(dú)立功能，可單獨(dú)交易，并且有一定的通用性。評(píng)估市場價(jià)值的方法：市場比較法、收益法、成本法。2、非市場價(jià)值（非公開市場價(jià)值）（1）含義：指不滿足市場價(jià)值成立條件以及滿足市價(jià)成立條件， 但只能在非公開市場條件下實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。（2）適用對(duì)象需采用非市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)可分為兩類：從資產(chǎn)業(yè)務(wù)看：屬于特定評(píng)估目的（主要指非正常產(chǎn)權(quán)變動(dòng)或非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)）。從評(píng)估對(duì)象看：三、資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)與各種價(jià)值類型的內(nèi)在聯(lián)系1、公開市場價(jià)值=>市場價(jià)值2、投資價(jià)值=>

34、非市場價(jià)值交易價(jià)格在雙方投資價(jià)值之間:5、清算價(jià)值6、在用價(jià)值 =>非市場價(jià)值7、賬面價(jià)值第五節(jié)  資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)與原則 一、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè) () 交易假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)。資產(chǎn)評(píng)估是在資產(chǎn)實(shí)施交易之前進(jìn)行的一項(xiàng)專業(yè)服務(wù)活動(dòng)，而資產(chǎn)評(píng)估的最終結(jié)果又屬于資產(chǎn)的交換價(jià)值范疇。交易假設(shè)一方面為資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行“創(chuàng)造”了條件；另一方面它明確限定了資產(chǎn)評(píng)估外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場交易之中。資產(chǎn)評(píng)估不能脫離市場條件而孤立地進(jìn)行。(二)公開市場假設(shè)1.公開市場假設(shè)是

35、對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場假設(shè)的關(guān)鍵在于認(rèn)識(shí)和把握公開市場的實(shí)質(zhì)和內(nèi)涵。2.就資產(chǎn)評(píng)估而言，公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，指一個(gè)有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個(gè)市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。事實(shí)上現(xiàn)實(shí)中的市場條件未必真能達(dá)到上述公開市場的完善程度。 公開市場假設(shè)旨在說明一種充分競爭的市場條件，在這種條件下，資產(chǎn)的交換價(jià)值受市場機(jī)制的制約并由市場行情決定，而不是由個(gè)別交易決定。公開市場假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估中

36、的一個(gè)重要假設(shè)，其他假設(shè)都是以公開市場假設(shè)為基本參照。公開市場假設(shè)也是資產(chǎn)評(píng)估中使用頻率較高的一種假設(shè)，凡是能在公開市場上交易、用途較為廣泛或通用性較強(qiáng)的資產(chǎn)，都可以考慮按公開市場假設(shè)前提進(jìn)行評(píng)估。(三)持續(xù)使用假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)也是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件，以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。該假設(shè)首先設(shè)定被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。持續(xù)使用假設(shè)既說明了被評(píng)估資產(chǎn)面臨的市場條件或市場環(huán)境，同時(shí)著重說明了資產(chǎn)的存續(xù)狀態(tài)。持續(xù)使用假設(shè)又細(xì)分為三種具體情況：一是在用續(xù)用；二是轉(zhuǎn)用續(xù)用

37、；三是移地續(xù)用。1.在用續(xù)用指的是處于使用中的被評(píng)估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。2.轉(zhuǎn)用續(xù)用則是指被評(píng)估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。3.移地續(xù)用則是說被評(píng)估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置，轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。注意：由于持續(xù)使用假設(shè)是在一定市場條件下對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)使用狀態(tài)的一種假定說明，在持續(xù)使用假設(shè)前提下的資產(chǎn)評(píng)估及其結(jié)果的適用范圍常常是有限制的。在許多場合下評(píng)估結(jié)果并沒有充分考慮資產(chǎn)用途替換，它只對(duì)特定的買者和賣者是公平合理的。(四)清算假

38、設(shè)清算假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件的一種假定說明或限定。具體而言，是對(duì)資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。清算假設(shè)首先是基于被評(píng)估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在的被清算的事實(shí)或可能性，再根據(jù)相應(yīng)數(shù)據(jù)資料推定被評(píng)估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。由于清算假設(shè)假定被評(píng)估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)條件之下，被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值通常要低于在公開市場假設(shè)前提下或持續(xù)使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評(píng)估值。因此，在清算假設(shè)前提下的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的適用范圍是非常有限的。 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師選擇價(jià)值類型，應(yīng)當(dāng)考慮價(jià)值類型與評(píng)估假設(shè)的相關(guān)性。v 從本質(zhì)上講，評(píng)估假設(shè)就是評(píng)估的條件的某種抽象。在一個(gè)具體的評(píng)估項(xiàng)目中

39、要科學(xué)合理地設(shè)定和使用評(píng)估假設(shè)，需要與資產(chǎn)評(píng)估的特定目的及其對(duì)評(píng)估的市場條件的宏觀限定的情況，評(píng)估對(duì)象自身的功能和在評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)的使用方式與狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)變動(dòng)后評(píng)估對(duì)象的可能用途及利用方式和利用效果，國家的產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、貨幣政策等，以及本次資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的價(jià)值目標(biāo)等相聯(lián)系和匹配。 v 資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值基礎(chǔ)在評(píng)估實(shí)踐中往往需要通過評(píng)估假設(shè)加以界定，包括評(píng)估時(shí)的市場條件和評(píng)估對(duì)象的使用方式及其狀態(tài)等。在評(píng)估實(shí)踐中，評(píng)估特定目的所要實(shí)現(xiàn)的評(píng)估價(jià)值（類型）所需要的條件與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的現(xiàn)實(shí)情況可能一致，也可能并不完全吻合。不論評(píng)估特定目的所要實(shí)現(xiàn)的評(píng)估價(jià)值（類型）所需要的條件與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的現(xiàn)實(shí)情況一

40、致或不一致，評(píng)估師都需要借助于合乎邏輯的評(píng)估假設(shè)完成特定目的所要實(shí)現(xiàn)的評(píng)估價(jià)值（類型）的價(jià)值基礎(chǔ)的構(gòu)建。v 對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型而言，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)是選擇價(jià)值類型的約束性條件，而資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)對(duì)選擇價(jià)值類型的約束性是通過評(píng)估假設(shè)實(shí)現(xiàn)的。不論是資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型，還是公允的評(píng)估結(jié)論都是有條件約束的，都是建立在一定的價(jià)值基礎(chǔ)之上的，資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)正是表現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估中條件約束的重要形式。 二、資產(chǎn)評(píng)估原則（一）資產(chǎn)評(píng)估工作原則 1真實(shí)性原則：要求資產(chǎn)評(píng)估工作實(shí)事求是。一方面，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估工作中必須以實(shí)際材料為基礎(chǔ)，以確鑿的事實(shí)為依據(jù)，實(shí)事求是得得出評(píng)估結(jié)果；另一方面，被評(píng)估單位必須

41、實(shí)事求是地把被評(píng)估資產(chǎn)的情況提供給評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)，保證評(píng)估工作始終在占有真實(shí)資料的基礎(chǔ)上進(jìn)行。 2科學(xué)性原則：要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員必須遵循科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，以科學(xué)的態(tài)度制定評(píng)估方案，并采用科學(xué)的評(píng)估方法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。在整個(gè)評(píng)估工作中必須把主觀評(píng)價(jià)與客觀測算，靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析，定性分析與定量分析有機(jī)地結(jié)合起來，使評(píng)估工作做到科學(xué)合理，真實(shí)可信。 3公平性原則：要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員必須堅(jiān)持公平、公正的立場，不偏向任何一方，以中立的第三者身份客觀地進(jìn)行評(píng)估。 4可行性原則：要求評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和性質(zhì)，以及當(dāng)時(shí)所具備的條件，制定切實(shí)可行的評(píng)估方案，并采用合適的評(píng)估方

42、法進(jìn)行評(píng)估。 5簡易性原則：要求資產(chǎn)評(píng)估工作在達(dá)到相應(yīng)準(zhǔn)確度要求的前提下，盡量使評(píng)估工作簡便易行，以節(jié)約人力、物力和財(cái)力，提高資產(chǎn)評(píng)估的效率。(二)資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)原則資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)原則是指在資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。它們?yōu)樵u(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過程中的專業(yè)判斷提供技術(shù)依據(jù)和保證。 1預(yù)期收益原則：是以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其資產(chǎn)價(jià)值的最基本的決定因素。資產(chǎn)之所以有價(jià)值是因?yàn)樗転槠鋼碛姓呋蚩刂普邘砦磥斫?jīng)濟(jì)利益，資產(chǎn)價(jià)值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的預(yù)期收益量的多少。預(yù)期收益原則是評(píng)估人員判斷資產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)最基本的依據(jù)。 2供求原則：是假定在其他條件不變的前提下，商品

43、的價(jià)格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。盡管商品價(jià)格隨供求變化并不成固定比例變化，但變化的方向都帶有規(guī)律性。 3貢獻(xiàn)原則：從一定意義上講，貢獻(xiàn)原則是預(yù)期收益原則的一種具體化原則。它也要求資產(chǎn)價(jià)值的高低要由該資產(chǎn)的貢獻(xiàn)所決定。貢獻(xiàn)原則主要適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻(xiàn)，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項(xiàng)要素資產(chǎn)將蒙受的損失。 4替代原則：作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價(jià)值。如果具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，具有不同的交換價(jià)值或價(jià)格，買者會(huì)選擇價(jià)格較低者。當(dāng)然，作為賣者，如果可以將商品賣到更高的價(jià)格水平上，他會(huì)在較高的價(jià)位上出售商品。在

44、資產(chǎn)評(píng)估中確實(shí)存在著評(píng)估數(shù)據(jù)、評(píng)估方法等的合理替代問題，正確運(yùn)用替代原則是公正進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的重要保證。 5估價(jià)日期原則：資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著市場條件的變化而不斷改變。在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須假定市場條件固定在某一時(shí)點(diǎn)，這一時(shí)點(diǎn)就是評(píng)估基準(zhǔn)日，或稱估價(jià)日期。評(píng)估值就是評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。 第六節(jié)  資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)審計(jì)的關(guān)系 一、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系(一)資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系 特定條件下資產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)和財(cái)務(wù)報(bào)告需要利用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論，資產(chǎn)評(píng)估也同樣需要參考會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)資料。 按照公司法及相關(guān)法律法規(guī)的要求，投資方以非貨幣資產(chǎn)投資應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，并以資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果為依據(jù)，確定投資數(shù)額。在財(cái)務(wù)處理上，

45、資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是公司會(huì)計(jì)入賬的重要依據(jù)。另外，在企業(yè)聯(lián)合、兼并、重組等產(chǎn)權(quán)變動(dòng)過程中，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果都可能是產(chǎn)權(quán)變動(dòng)后企業(yè)重新建賬、調(diào)賬的重要依據(jù)。從這些方面來看，在特定條件下會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)有利用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的要求。 資產(chǎn)評(píng)估有時(shí)也需要利用和參考會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)，特別是在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，廣泛地利用企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)以及財(cái)務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)等。這些企業(yè)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)資料的準(zhǔn)確程度在一定程度上也會(huì)影響資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的質(zhì)量。(二)資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系1資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)清查階段，就其工作方法而言，包括對(duì)委托方申報(bào)的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行核實(shí)和界定，有相當(dāng)部分工作采用了審計(jì)的方法，具有“事實(shí)判斷”的性質(zhì)。2根據(jù)我國現(xiàn)行資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)要求，流

46、動(dòng)資產(chǎn)及企業(yè)負(fù)債也被納入企業(yè)價(jià)值評(píng)估范圍之內(nèi)，而流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債的評(píng)估有相當(dāng)部分可借鑒審計(jì)的方法進(jìn)行。3在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，經(jīng)審計(jì)后的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)數(shù)據(jù)可以作為企業(yè)價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。二、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的區(qū)別(一)資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的區(qū)別1職能不同：反映和監(jiān)督是會(huì)計(jì)的基本職能。資產(chǎn)評(píng)估是一種價(jià)值判斷活動(dòng)，評(píng)估和咨詢是資產(chǎn)評(píng)估的基本職能。 2計(jì)價(jià)不同：會(huì)計(jì)記賬和算賬中的資產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)價(jià)主要以歷史成本為依據(jù)。資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)確認(rèn)和評(píng)價(jià)主要是以效用和市場價(jià)值為依據(jù)。 3方法不同：會(huì)計(jì)中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)方法主要采用核算方法。資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估除了可以利用核算方法外，還廣泛應(yīng)用預(yù)期收益折現(xiàn)方法、市場售價(jià)

47、類比方法等多種技術(shù)方法。 4目的不同：會(huì)計(jì)工作的總體目標(biāo)是為企業(yè)管理服務(wù)。資產(chǎn)評(píng)估的總體目標(biāo)是為資產(chǎn)交易服務(wù)。(二)資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的區(qū)別1工作目的不同：審計(jì)是在現(xiàn)代企業(yè)兩權(quán)分離背景下產(chǎn)生的旨在對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表所反映的企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的真實(shí)性和公允性做出事實(shí)判斷，具有明顯的公證性特征。資產(chǎn)評(píng)估是在市場經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展，適應(yīng)資產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的需要，旨在為委托人與有關(guān)當(dāng)事人的被評(píng)估資產(chǎn)做出價(jià)值判斷，具有明顯的咨詢性特征 2工作原則不同：審計(jì)人員在執(zhí)業(yè)過程中，要自始至終地貫徹獨(dú)立、客觀、公正的原則。資產(chǎn)評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過程中則必須遵循供求、替代、貢獻(xiàn)、預(yù)期等基本經(jīng)濟(jì)原則。3人員要求不同：審計(jì)工作是以會(huì)

48、計(jì)學(xué)、稅法及其他經(jīng)濟(jì)法規(guī)等知識(shí)為專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)。資產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)，除了由經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、會(huì)計(jì)學(xué)等知識(shí)組成外，還需要具有工程技術(shù)方面知識(shí)的人員。 4工作標(biāo)準(zhǔn)不同：審計(jì)主要是對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)告的審計(jì)，審計(jì)對(duì)業(yè)務(wù)的處理標(biāo)準(zhǔn)與會(huì)計(jì)是同一的，而與資產(chǎn)評(píng)估卻大相徑庭，例如市場價(jià)值與歷史成本等。 第七節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)生與發(fā)展資產(chǎn)評(píng)估作為一種自發(fā)的專業(yè)服務(wù)活動(dòng)，可以追溯到100年以前。1792年英國測量師協(xié)會(huì)成立以前，屬于自發(fā)個(gè)體的經(jīng)驗(yàn)評(píng)估階段。1893年，美國成立最早的評(píng)值公司。作為一種有組織、有理論指導(dǎo)的專業(yè)服務(wù)活動(dòng)則起始于19世紀(jì)中后期。20世紀(jì)40年代以后在世界各國得到較大發(fā)展。20世紀(jì)70年代以來，世界各國

49、的資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)開始趨于規(guī)范化和國際化 中國的資產(chǎn)評(píng)估是在改革開放和建設(shè)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的過程中興起的。它首先是從維護(hù)國有資產(chǎn)，加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理起步的。改革開放以后，國有企業(yè)對(duì)外合資合作、承包租賃、兼并破產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)變動(dòng)行為日益增多，為確定合理的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，維護(hù)所有者的合法權(quán)益、防止國有資產(chǎn)流失，在80年代末期出現(xiàn)了國有資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)。 v 1989年，原國家國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)了關(guān)于國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變化時(shí)必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的若干暫行規(guī)定。 1990年，原國家國有資產(chǎn)管理局批準(zhǔn)組建了資產(chǎn)評(píng)估中心，負(fù)責(zé)全國的國有資產(chǎn)評(píng)估工作。1991年11月，國務(wù)院頒布了國務(wù)院第91號(hào)令國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法。1993年12月中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)正式成立，它表明中國資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已逐步從政府直接管理向行業(yè)自律管理過渡，評(píng)估對(duì)象也由國有資產(chǎn)向各類所有制性質(zhì)的資產(chǎn)擴(kuò)展。1995年3月中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)代表中國評(píng)估行業(yè)加入了國際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)，標(biāo)志著中國資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)匯人了國際資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)之中，中國的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理組織已經(jīng)與國際評(píng)估組織接軌。v 1995年5月