華銀時代商貿(mào)城

1、“華銀時代商貿(mào)城”策劃案前言“華銀時代商貿(mào)城”位于 * 城市東部，經(jīng)過華銀時代公司的接手運作，將打造成 * 城市形象工程， 項目總建筑面積達到 11.6 萬平方米，是三層單體商業(yè)、 住宅一體的建筑風(fēng)格， 并采用雙步行街規(guī)劃，形成大型集貿(mào)商城模式。 由于項目前期的開發(fā)公司、 合作公司的運作失敗，給項目形象已經(jīng)造成了嚴(yán)重的負面影響， 必須在形象宣傳上切實做文章，使本項目成為集家裝的購物、家裝“一條龍服務(wù)”大型商業(yè)基地，對提升 * 城市批發(fā)零售、餐飲、娛樂休閑、商務(wù)辦公、生活配套一體，將成為 * 形象，促進商業(yè)功能提升發(fā)揮巨大的作用。項目現(xiàn)在已經(jīng)部分完工， 各項配套設(shè)施也沒有完善， 并受到市場負面影

2、響等多方面的因素， 市場的招商、整體運營等面臨諸多方面的問題，為使以上工作盡快落實和展開執(zhí)行， 以便獲得良好的招商和經(jīng)營成果，現(xiàn)就以上作業(yè)展開策劃。一、市場分析1 、商業(yè)概況* 商業(yè)主要集中于以天齊廟為中心的商業(yè)區(qū)，其余都是一些零散、管理混亂的市場。在商業(yè)形態(tài)方面， 以天齊廟商場為中心形成了周邊以及沿街品牌店構(gòu)成，云集了服裝服飾、鞋帽、日用百貨、家用電器、家具家居、文化用品、副食品等數(shù) 10 類品種，是* 最繁華的商業(yè)區(qū)， 商品零售額能占高唐市場 30% 以上。在天齊廟市場周邊，還形成了華聯(lián)、百貨大樓、福明家具城、金興市場等構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場，這幾大市場依靠中低等的產(chǎn)品價格和城市中心地帶

3、的區(qū)域位置， 與商城及區(qū)域內(nèi)的品牌店形成了互補效應(yīng)， 吸引著不同的客戶群體。 但從高唐整個商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性、具有核心競爭力特色的商業(yè)形態(tài)，特色專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆纳虡I(yè)業(yè)態(tài)而言，* 城內(nèi)專業(yè)商業(yè)市場大概有南環(huán)建材市場、匯鑫建材市場、福源商城的煙酒批發(fā)市場、私營工業(yè)園的家具市場、福明家具商城等專業(yè)市場， 以及緊靠時風(fēng)集團產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)帶、產(chǎn)業(yè)鏈而形成的集散的農(nóng)機配件、組裝市場。整個商業(yè)業(yè)態(tài)混亂，尤其是在市場管理方面，基本都是由村委成立的管理委員會或開發(fā)市場的企業(yè)組成的管理會進行運營管理，缺乏專業(yè)的運營管理公司。 市場宣傳方面都處于單兵作戰(zhàn)狀態(tài)， 每家商戶都自我宣傳， 投入宣傳費用相當(dāng)少，并

4、形不成強勢宣傳效應(yīng)。2 、市場消費狀況消費水平* 城市人口少，人均收入相對較低，致使商業(yè)消費水平不高，消費能力有限，成為 * 商業(yè)發(fā)展的瓶頸。經(jīng)濟水平* 及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍是經(jīng)濟落后地區(qū)，城市規(guī)模小，低收入人口占總?cè)丝诒壤^高， 商品的消費仍以中低檔次商品為主。 中高檔消費主要集中于行政事業(yè)單位、時風(fēng)集團、藍山集團、泉林集團的中高層管理人員以及外來的高收入人群。城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)* 產(chǎn)業(yè)主要依賴時風(fēng)集團、藍山集團、泉林集團這樣的工業(yè)集團，在整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，除了第二產(chǎn)業(yè)相對較強外，第一、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達，且缺乏有力的經(jīng)濟增長點，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，進一步制約了商業(yè)發(fā)展。消費發(fā)展趨勢* 人口有限，經(jīng)濟發(fā)展相對較慢，缺

5、乏強勢的產(chǎn)業(yè)支撐（除了時風(fēng)集團，時風(fēng)集團目前經(jīng)營狀況也不理想；藍山集團、泉林集團都經(jīng)營慘淡），再加上經(jīng)濟收入水平的限制，預(yù)計未來幾年內(nèi)， * 的商業(yè)經(jīng)營狀況將沒有多大程度的改觀， 但是商業(yè)專業(yè)化、 細分化的市場運作將成為必然。二、 SWOT 分析1 、優(yōu)勢與機會商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢， 項目具備了成為一個商圈的硬件條件， 建筑規(guī)模達到 11 萬多平方米，具備成為一個有影響力的商業(yè)區(qū)要求；商業(yè)形態(tài)優(yōu)勢，商業(yè)集貿(mào)大市場，最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)形態(tài)，最終形成一個綜合性強、專業(yè)特色性的集散中心；購物環(huán)境優(yōu)勢，獨具魅力的建筑風(fēng)格（當(dāng)?shù)貐^(qū)域內(nèi)）；政府支持優(yōu)勢， 給市場的招商和經(jīng)營帶來政策上的機會，在市場運營管理方面能夠

6、充分整合資源，給商戶帶來各類服務(wù)信息；城市規(guī)劃優(yōu)勢， 城市的改造規(guī)劃， 規(guī)范市場為該市場發(fā)展創(chuàng)造了條件；2 、劣勢與威脅區(qū)位優(yōu)勢，與商業(yè)中心，城市中心相距較遠，尤其是周邊區(qū)域內(nèi)無商業(yè)區(qū)，周邊經(jīng)濟水平低下，人流不大；規(guī)劃劣勢，商業(yè)集貿(mào)市場，不能形成規(guī)模人流，門面房進深、開間比例不恰當(dāng)，建筑空間較小，不適宜規(guī)模賣場的進駐；消費水平的低下和消費增長有限，限制了商業(yè)市場的發(fā)展；商戶經(jīng)營信心和市民消費信心不足，導(dǎo)致商業(yè)前景暗淡；三、市場定位1 、第一目標(biāo)主力店第一目標(biāo)主力店是我們市場經(jīng)營和招商的主體， 該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營的成功與否，將從根本上決定商城招商和經(jīng)營的成敗。第一目標(biāo)主力店以建材（家裝類，如地

7、板、復(fù)合板等）、家具、家居、家紡、燈具為經(jīng)營主體。2 、第二目標(biāo)主力店第二目標(biāo)主力店是商城提升人氣，完善商業(yè)結(jié)構(gòu)， 促進商城由單一的建材、家具市場向綜合性市場的完善。第二目標(biāo)主力店主要包括農(nóng)機配件、汽車展示、陶制品、五金土雜等以及部分生活配套經(jīng)營者。3 、第三目標(biāo)主力店第三目標(biāo)主力店主要是作為商城商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機能的完善服務(wù)，同時也是商城的公共服務(wù)機構(gòu)。第三目標(biāo)主力店主要包括金融機構(gòu)、郵政、通信以及快遞公司、大型物流運輸公司等。四、經(jīng)營布局為使商城整體的消費功能趨于完善，建立起真正意義上的品牌專業(yè)市場形象，完全有必要對商城的經(jīng)營布局和功能分區(qū)進行規(guī)劃和引導(dǎo)規(guī)范。1 、商品布局南端臨街位置兩棟樓

8、作為商務(wù)辦公、生活配套、餐飲、娛樂等所用，緊靠兩棟樓作為建材、五金土雜市場的規(guī)劃所用；中部位置經(jīng)過重新定位與規(guī)劃設(shè)計，主要是家具、家居、家紡為一體的集散市場；北端臨街位置主要定位商業(yè)配套，比如銀行、郵政等公共服務(wù)型單位入駐，后兩棟主要經(jīng)營燈具、 裝飾品、藝術(shù)品等家庭輔裝類產(chǎn)品；東側(cè)建設(shè)汽車展銷廳， 吸引品牌汽車入駐進行展示銷售，也引進汽車維修服務(wù)中心；2 、經(jīng)營布局遵循原則符合整個商城戰(zhàn)略定位的原則，集建材裝修、家具、家居、家紡、休閑娛樂、餐飲為一體的“置家一站式”購物中心，商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)；尊重市場需求和選擇的原則，經(jīng)營布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)，最終格局取決于招商的

9、結(jié)果；合理有效使用空間原則， 一、二層的組合使用根據(jù)經(jīng)營種類不同，從商品經(jīng)營的空間利用出發(fā)；經(jīng)濟效益原則， 應(yīng)充分考慮商戶的經(jīng)營利益， 達成商戶與市場經(jīng)營企業(yè)雙贏的局面；關(guān)聯(lián)性原則， 不同的商品適合不同的經(jīng)營組合， 商品之間形成互補、互促經(jīng)營，這樣的產(chǎn)品必須在一個功能區(qū)內(nèi)或緊鄰；大客戶和品牌客戶優(yōu)先原則， 大客戶和知名品牌對提升市場品牌，帶動中小商戶的進駐， 以及帶動消費起著至關(guān)重要的作用，對這類客戶要優(yōu)先考慮；充分考慮經(jīng)營戶愿望和要求的原則，考慮經(jīng)營戶的愿望和要求，才能充分吸引客戶進駐，并提高經(jīng)營戶的經(jīng)營激情，從而促進市場快速形成；視覺形象原則， 整個經(jīng)營布局應(yīng)充分考慮商品陳列的視覺沖擊力和

10、形象統(tǒng)一。五、經(jīng)營策略經(jīng)營布局規(guī)范了商城的硬件功能，而經(jīng)營模式則是為了完善商城的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強大的軟件支持，華銀時代商城才能獲得良好的招商和經(jīng)營成果。在經(jīng)營模式的建立方面， 依據(jù)市場競爭狀況和制勝原則，制定了二十四字的經(jīng)營模式：統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營、部分自營整合市場、完善政策、合理回報1 、統(tǒng)一招商除經(jīng)營戶購買的，用于自營的商業(yè)外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，對其余商鋪，應(yīng)采用統(tǒng)一招商原則。對于投資戶購買的商鋪，應(yīng)有經(jīng)營公司與商戶簽訂委托代管協(xié)議，由市場方統(tǒng)一招商。市場的招商采用品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商引資和租賃等展開，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開，中小商戶應(yīng)以

11、租賃為主。2 、協(xié)助經(jīng)營華銀時代商城的經(jīng)營形成協(xié)作經(jīng)營的模式，剔除獨門獨戶、 單兵作戰(zhàn)的散亂，由經(jīng)營公司進行市場整體推介，協(xié)助進駐商戶經(jīng)營。強勢廣告支持， 形成強大的宣傳攻勢， 讓全縣人民以及周邊縣市人民都來此消費。不定期舉辦的商貿(mào)洽談會，促進商貿(mào)交流，提升市場形象。全方位貼心物業(yè)管理服務(wù)，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，給購物者一個滿意的購物天堂。定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費。成立演藝中心， 不定期舉行大型文藝演出， 吸引城市居民前來觀看消費，形成持續(xù)火暴的市場形象。3 、部分自營（在招商不力的情況下出現(xiàn)）主要是由于招商難度較大的行業(yè)， 經(jīng)營戶信心不足的行業(yè)， 但根據(jù)本商城購物理念又

12、必須存在的行業(yè)，采用部分自營帶動商戶進駐（自營主要是和一些大的商場進行合作模式），促進市場發(fā)展。4 、整合市場整合市場功能，集零售購物、批發(fā)、服務(wù)配套、娛樂配套等多功能于一體；整合市場空間，進行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不同可采用一、二層組合經(jīng)營或一二層分割經(jīng)營，同時，為了需要，可以幾個店鋪打通經(jīng)營；整合招商，與投資客戶簽訂托管協(xié)議，進行統(tǒng)一招商；整合推廣， 避免單兵作戰(zhàn)， 整個市場由經(jīng)營方進行統(tǒng)一的廣告、促銷推廣。5 、完善政策向政府及主管部門爭取免稅、免費的相關(guān)政策， 讓在此經(jīng)營的商戶受益；完善商業(yè)物業(yè)的管理運營和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的核心競爭力，為經(jīng)營商戶提供完善的配套服務(wù)，使其能安心經(jīng)營

13、；強化托管和統(tǒng)管措施， 提高管理水平和能力， 托管主要是針對投資型商戶的租賃管理，統(tǒng)管主要是針對市場經(jīng)營區(qū)劃分后的推廣、集體促銷等。6 、合理回報保證市場和經(jīng)營戶的合理收益，實現(xiàn)雙贏。通過市場整體機能完善，帶動該片區(qū)土地及租賃價格提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報。通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升， 促進后期項目建設(shè)市場的招商與銷售。六、銷售、招商機構(gòu)的組建與運作1 、成立招商小組與銷售團隊鑒于高唐商業(yè)市場的凌亂性、不規(guī)范性，同時為了利于我公司進行招商和經(jīng)營，可以通過聯(lián)合政府各職能部門的相關(guān)政策和輿論支持，展開市場招商和政策執(zhí)行。第一，可以提升商戶對市場的信心；其次，可以充分協(xié)調(diào)各職能部門

14、的政策支持，促進政策的執(zhí)行力度；第三，利用職能部門對市場合理的監(jiān)管政策，促進商戶進駐商城，給予絕對信心的支持。在此基礎(chǔ)上， 成立專業(yè)的招商小組和銷售團隊， 充分利用人員的各自獨特能力的基礎(chǔ)上， 結(jié)合政府政策性的支持， 完成整個項目的招商工作，在短期內(nèi)使銷售達到一定水平。2 、招商小組與銷售團隊的職能構(gòu)成與分工整個招商小組由多個職能部門指派專業(yè)的招商人員組成， 負責(zé)制定詳細可行的經(jīng)營和招商政策， 對經(jīng)營和招商方案進行詳細的研究與策劃，并展開操作、執(zhí)行和監(jiān)控。根據(jù)實際情況， 招商小組設(shè)組長一名，副組長一名，執(zhí)行主任兩名。組長、副組長負責(zé)招商小組的管理、工作協(xié)調(diào)和政策制定，執(zhí)行主任負責(zé)招商工作的具體

15、組織與執(zhí)行。招商小組具體負責(zé)事務(wù)：商城招商班子， 在經(jīng)貿(mào)委、宣傳部、工商部門政策的支持下，負責(zé)市場的大客戶、品牌戶的招商；高唐商業(yè)市場規(guī)范、整頓方面，在建設(shè)局、工商局、稅務(wù)等部門的政策引導(dǎo)下，負責(zé)不規(guī)范市場的規(guī)范、整頓，促進此類市場能夠進駐商城；政策支持方面，在工商部門、稅務(wù)部門的政策支持下，給予進駐商戶減免稅費等方面的支持；根據(jù)項目的規(guī)模與銷售難度， 我們擬設(shè)置一個售樓處， 安排兩名銷售主任，再設(shè)置一個銷售經(jīng)理，負責(zé)整個銷售工作的協(xié)調(diào)、管理與控制。銷售團隊的具體負責(zé)事務(wù)：結(jié)合招商進度，控制銷售價格與整個商城的銷售控制；完成售樓部日常管理工作、接待工作，規(guī)范化、職業(yè)化進行銷售；在銷售過程中，

16、不斷宣傳項目本身的優(yōu)勢， 以及項目的未來發(fā)展規(guī)劃與目標(biāo)，給予各類客戶以信心。3 、招商小組的具體運作通過與政府洽談， 確立本項目為招商引資項目， 由招商小組向全國市場進行市場招商；對高唐現(xiàn)有的老市場、不規(guī)范市場，由政府政策性引導(dǎo)下，規(guī)范整頓市場， 其中以南環(huán)胡莊建設(shè)的建材市場、 散亂的家具市場為主；給予商城進駐商戶減免稅費的支持，由政府政策支持。4 、招商小組的籌備與工作計劃 6 月 1 日前，確定本項目的招商方案， 并上報相關(guān)政府和相關(guān)職能部門； 6 月 5 日前，確定有相關(guān)政府、 相關(guān)職能部門政策支持的政策負責(zé)人，主要是招商組長、副組長與其相關(guān)人員確定相關(guān)事宜，并確立聯(lián)系方式， 處理事宜的

17、工作日等具體問題， 同時確定招商小組的構(gòu)成、工作職能和執(zhí)行計劃； 6 月 10 日前，招商小組制定出完整的招商政策和方案，并依據(jù)工作要求安排到人，展開執(zhí)行； 6 月 15 日前，通過相關(guān)部門、開發(fā)企業(yè)、招商小組，召開首次的新聞發(fā)布會形式的活動，邀請媒體、商戶代表參加，公開項目定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃，招商小組的工作職能和商城的招商政策和計劃； 6 月 15 日后，由招商小組展開具體的招商工作， 包括招商、政策性的市場規(guī)范整頓、優(yōu)惠政策的出臺等； 6 月 30 日前，招商小組進一步強化招商，同步展開市場經(jīng)營、管理和前期宣傳促銷活動， 邀請媒體和商戶代表參加， 擴大宣傳，促進市場快速形成； 7 月 8 日當(dāng)

18、天，舉行項目整體開盤，進行集體簽約儀式，邀請各大媒體、意向客戶參加；七、招商計劃1 、招商工作的主體市場的招商和經(jīng)營都有賴于合理機構(gòu)的成立與配合， 依托專業(yè)機構(gòu)制定詳細可行的經(jīng)營和招商政策，對經(jīng)營和招商方案進行操作和執(zhí)行。招商工作的主體由招商小組與經(jīng)營管理公司（可由開發(fā)公司注冊成立）聯(lián)合組成。2 、確立市場經(jīng)營模式經(jīng)營模式?jīng)Q定了市場經(jīng)營的方式，經(jīng)營模式的確立， 方可確定招商政策，本商城建議采用聯(lián)營、引資、租賃、品牌聯(lián)合等招商方式結(jié)合，后期重點在銷售回款方面。3 、制定具體招商政策招商的目標(biāo)和原則：促進市場的培育、發(fā)展和成熟，最終形成高唐乃至聊城地區(qū)內(nèi)最具專業(yè)性、一站式購物、餐飲、娛樂、商業(yè)信息

19、服務(wù)價值的商業(yè)區(qū)。招商政策（初擬）A、大戶家具、家居賣場面積在1000平方米以上，其他在200 平方米以上，帶動市場人流作用顯著，且對散戶進駐具有較強感召力的，可一次性免租一年；B 、品牌戶家具、家居賣場在5001000平方米之間，其他在150200平方米之間，對散戶進駐具有較強感召力的，在一次性簽訂租賃合同三年者，可一次性免租一年；簽訂合同在三年以下，可一次性免租半年；C、散戶家具、家居賣場面積在500平方米以下，一次性簽訂租賃合同三年者，可一次性免租半年；D 、租金價格建議租金價格為5 元/ 平方米 / 月，在簽訂合同前商戶一次性交納租房保證金 1000 元/ 戶。4 、招商區(qū)域和目標(biāo)客戶

20、確定招商區(qū)域以高唐以及聊城地區(qū)為主， 大客戶和品牌客戶可以面向全國；招商客戶詳見市場定位。5 、大客戶及品牌客戶的招商招商客戶采用以大帶小， 以品牌帶動一般商戶的策略， 以此提高市場招商效果， 因此針對大客戶及品牌客戶的招商工作必須提前展開（ 6 月底前必須有部分的大客戶、品牌客戶意向書簽訂） ；收集大客戶及品牌商戶的招商的資料， 采用發(fā)函、郵寄招商手冊、電話洽談、招商顧問拜訪等推介程序展開招商；由專業(yè)招商公司抽調(diào)專業(yè)人才， 成立大客戶及品牌客戶的招商小組，負責(zé)客戶的招商和合作談判。6 、市場招商的全面展開針對大客戶及品牌客戶招商工作啟動后， 面向中小商戶的招商工作要全面展開；針對中小商戶招商

21、， 主要利用各種媒體發(fā)布招商信息，向社會廣泛告之，配合招商業(yè)務(wù)人員展開推介；7 、商戶的登記與篩選制定商戶登記表（主要包括經(jīng)營商品和面積等信息） ；所有意向客戶均應(yīng)填表登記，交納定金，建立預(yù)定檔案；對登記的經(jīng)營商戶按經(jīng)營大類進行分類，劃定經(jīng)營區(qū)域；對經(jīng)營商戶進行初選，對不符合經(jīng)營要求的商戶另行規(guī)劃（如若此類客戶群體占用面積比較大時候才另行規(guī)劃）；8 、商戶資格審核審查經(jīng)營類型；審查經(jīng)濟實力；審查經(jīng)營能力；審查品牌優(yōu)勢；優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定；確定首批進駐商戶；其余商戶視招商情況決定是否入駐；以上審核標(biāo)準(zhǔn)都將后期根據(jù)實際情況而詳細制定， 使本項目的商戶在經(jīng)濟實力、 經(jīng)營能力各方面都能夠達到一個較

22、高標(biāo)準(zhǔn)， 從而為后期延續(xù)經(jīng)營管理創(chuàng)造良好的氛圍與形象。9 、與商戶簽訂合同交納租金和保證金；簽訂正式合同（購買或租賃等） ；10 、開業(yè)時間根據(jù)項目招商進展與銷售進度，建議在 1011 月進行開業(yè)，讓市場感覺在年前就能進駐，同時，年前 12 時間內(nèi)各家具、建材等商戶的經(jīng)營應(yīng)當(dāng)處于旺季， 能夠推動本項目的經(jīng)營業(yè)績， 給予其他意向客戶群體良好的印象。11 、開業(yè)籌備一次裝修標(biāo)準(zhǔn)（初裝修） ，建議由各商戶進行統(tǒng)一裝修，一次裝修以地面的鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主；二次裝修（精裝修） ，由商戶自己裝修，市場方可提供裝修設(shè)計、材料供應(yīng)和裝修施工隊伍等多方面的支持；統(tǒng)一門面廣告牌制作， 進行門面的

23、美化和亮化， 烘托購物氣氛；組織和督促商戶進貨；進行店堂的布置及商品陳列；進行開業(yè)活動的籌備；商城部分區(qū)開業(yè)（為二次開業(yè)預(yù)留伏筆） 。八、招商、促銷策略本項目的促銷通過公關(guān)活動的持續(xù)性效應(yīng)，結(jié)合軟性廣告的不斷宣傳，通過各類優(yōu)惠政策，合理回報等策略進行促進銷售完成。1 、公關(guān)活動招商經(jīng)營推介會A、活動目標(biāo)借經(jīng)營推介會， 加強與經(jīng)營商戶間溝通， 獲取大量準(zhǔn)客戶資料，促進招商；借經(jīng)營推介會，對市場招商政策進行全方位的推廣；引起社會廣泛關(guān)注，提高傳播效果；邀請各媒體參與，進行新聞式炒作，加強輿論支持； B 、活動內(nèi)容發(fā)布招商信息和招商政策公告；展開客戶登記和預(yù)定；邀請知名商界人士發(fā)言，活躍現(xiàn)場氣氛；政

24、府支持；C、活動地點建議在項目所在地隆重舉辦。 D 、活動時間建議在 6 月初舉行。開業(yè)慶典A、活動主題商城首批客戶入駐，試營業(yè)慶典B 、活動目標(biāo)借慶典傳達開業(yè)信息，強化市場信心；借慶典提升市場品牌形象；借開業(yè)慶典吸引大量消費者前來購物、 消費，提升市場人氣，增強商戶信心；借慶典形成良好的經(jīng)營勢頭，促進未完成招商目標(biāo)的商戶進駐。C、活動內(nèi)容在項目所在地舉行入駐儀式；邀請高唐或聊城市領(lǐng)導(dǎo)講話、致辭、剪彩；舉行一周時間的文藝演出，以此聚攏人氣，活躍現(xiàn)場氣氛；開業(yè)期間舉行購物、消費促銷活動；邀請新聞媒體現(xiàn)場采訪報道；D 、活動地點項目所在地的主要交通要道口。E 、活動時間預(yù)計在 2006 年 10

25、月選擇一日舉行，具體時間依據(jù)招商成果而定。提前確定經(jīng)營管理公司以及對其大力宣傳我們走訪了多種類的專業(yè)商業(yè)市場、 綜合性市場，在當(dāng)?shù)氐母黝愂袌龅慕?jīng)營戶都提出一個問題， 就是關(guān)于目前市場管理不規(guī)范， 也沒有協(xié)助經(jīng)營管理的商業(yè)運營管理公司。針對于此，我們建議在前期除了對本項目形象的宣傳外， 應(yīng)該提前確定經(jīng)營管理公司以及對其大力宣傳， 在宣傳過程中， 使具有豐富運營管理經(jīng)驗的經(jīng)營管理公司對項目的后期運營成為一個項目賣點，在整個高唐商業(yè)管理市場形成一個亮點，也給予經(jīng)營商戶信心。2 、銷售價格制定及政策（初步）價格方案（開盤期）方案一、商業(yè)價格為 2300 元/ 平方米，住宅價格為 980 元/ 平方米；

26、方案二、商業(yè)價格為3300 元/ 平方米，贈送一套住宅用房；促銷政策一次性購買商業(yè)面積達到200 平方米，優(yōu)惠 3% ；一次性購買商業(yè)面積達到500 平方米，優(yōu)惠 5% ；購買商業(yè)面積達到500 平方米，住宅價格優(yōu)惠50% （住宅面積在 500 平方米內(nèi)）；按單位商鋪購買的投資型客戶，經(jīng)營公司保證年回報率最低達到 8% ，高于 8% 以上依據(jù)經(jīng)營業(yè)績而定；九、銷售策略、銷售模式根據(jù)項目實際情況、 商業(yè)物業(yè)運營模式， 我們在銷售策略上本著房屋產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分開的原則，購買房屋產(chǎn)權(quán)， 但必須和開發(fā)企業(yè)或運營公司對經(jīng)營權(quán)有所約定，建議通過“返租”方式，自用的經(jīng)營戶一定要考慮到其經(jīng)營類別是否與整個商城布

27、局一致，并且在購房合同中必須有所約定。整個銷售模式必須采用只銷售產(chǎn)權(quán)，經(jīng)營權(quán)通過后期運營管理以租金的方式進行銷售。1 、推出“保租”銷售模式宣傳“保租”概念，保租模式就是指在客戶購買房屋產(chǎn)權(quán)時，約定提前返還若干年的租金，這部分資金從購房款中扣除。比如：客戶購買價值 10 萬的房產(chǎn)，采用保租模式就只需要支付 8 萬，剩下 2 萬當(dāng)作租金提前返還，但在未來若干年內(nèi)經(jīng)營權(quán)由商城所有?！氨Ｗ狻备拍钚麄髦攸c在租金提前預(yù)支， 保證投資回報得到實現(xiàn)，對加強市場信心有相當(dāng)重要的作用。2 、推出“預(yù)購合同”銷售模式“預(yù)購合同” 是專門針對目前即將建設(shè)的中部商場，通過預(yù)購合同約定，由于是期房形式，客戶確定預(yù)購就可以得到 10% 以上的增值回報。比如：客戶購買 10 萬的房產(chǎn)，采用“預(yù)購合同”模式只需要支