04華前廣場商業(yè)定位報告33p

1、商業(yè)運營部、策劃部2013.4商業(yè)地塊工作報告目錄一、上海同策對商業(yè)地塊定位及規(guī)劃建議匯總二、我部對商業(yè)地塊規(guī)劃建議三、臨沂市超市、百貨及周邊市場租金調(diào)研四、購物中心租金及招商模式建議上海同策對商業(yè)地塊定位及規(guī)劃建議匯總項目定位物業(yè)組合建議北地塊物業(yè)組合物業(yè)組合方向北地塊經(jīng)濟指標北地塊用地面積35000建筑密度50%基座面積17500容積率6.0總建筑面積210000商業(yè)層高5層面積87500住宅面積122500層高27層樓棟數(shù)4棟單層面積3000公寓面積41500層高41層樓棟數(shù)1棟單層面積1012南地塊經(jīng)濟數(shù)據(jù)匯總住宅/公寓產(chǎn)品組合配比商業(yè)排布示意及面積匯總商鋪面積建議數(shù)據(jù)匯總業(yè)態(tài)面積配比

2、車位設(shè)置我部對商業(yè)地塊規(guī)劃建議u我司初步建議的經(jīng)濟指標參照臨沂市城市規(guī)劃管理相關(guān)控制標準，結(jié)合項 目市調(diào)實際情況做出的上限指標，具體有待設(shè)計院進行調(diào)整落位；u商住比依據(jù)董事會對自持和銷售面積的方向定位進行調(diào)整；u購物中心初步建議地上4層，建筑面積60000，加上地下超市面積約 15000，實際購物中心營業(yè)面積為75000；u項目北地塊總體量8萬鞋帽城建議說明零星鞋帽市場經(jīng)營戶需求面積總面積總意向開店面積總意向購買面積總意向租賃面積2315017928.59733.58195鞋帽城地塊經(jīng)濟指標分析和建議北地塊規(guī)劃指標建議北地塊用地面積35000建筑密度45%-50%基座面積15750-17500

3、容積率6.0商住比4:6總建筑面積210000商業(yè)層高5層面積78750-87500住宅面積90500公寓面積32000層高32層樓棟數(shù)1棟臨沂購物中心基本情況桃源大世界：營業(yè)面積近18000平方米；是一座集購物、休閑、文化、娛樂于一體的大型現(xiàn)代化多功能購物中心，為六層環(huán)廊式經(jīng)營結(jié)構(gòu)，經(jīng)營定位中高檔，是以高檔精品服飾為主打的精品名店。經(jīng)營方式，聯(lián)營扣點（22%-23%）臨沂和諧廣場：商業(yè)建筑面積14萬平米，車位1172個。廣場銀座商城經(jīng)營面積：4萬平方米；商城共分五層。1f：珠寶、手表、鞋類、化妝瓶。2f：少淑裝、休閑裝、淑女裝。3f：男裝。4f：電器、運動、家紡。經(jīng)營方式：聯(lián)營扣點（25%-

4、28%）。九州商業(yè)大廈：營業(yè)面積50000平米；1f：超市。1f:珠寶、化妝品、手表箱包。2f：女裝。3f：男裝。4f：鞋帽類、內(nèi)衣。5f：運動。6f：餐飲。經(jīng)營方式：扣點22%-25%。茂業(yè)百貨：經(jīng)營面積約6萬平米。萬力廣場：總建筑面積13萬平米；其中規(guī)劃有時尚購物、中西餐飲、國際影院、休閑娛樂等，集購物、影院、美食、娛樂、休閑、旅游等多功能于一體。百麗廣場：總建筑面積36000平米；由百麗控股、臨沂三威商貿(mào)(臨沂地區(qū)阿迪達斯總經(jīng)銷、日照耐克總經(jīng)銷)合作開發(fā)，深圳潤鼎盛商業(yè)管理公司統(tǒng)一運營。從地下二層到七樓經(jīng)營各有不同，地下二樓為停車場；地下一樓為百麗美食城；一樓到三樓分別經(jīng)營各種高檔品牌服

5、飾、珠寶、金銀飾品等；四樓為兒童母嬰用品；五樓是茱迪兒童游樂城；六樓為西式餐廳；七樓為星美國際影城。太平洋國際廣場：由臺灣eui太平洋國際控股集團和臨沂蘭田集團共同投資開發(fā)建設(shè)的。項目總占地近60畝，總投資近15億元，規(guī)劃總建筑面積28.5萬余平方米，容積率5.84，建筑密度40.16%，桃園大世界和諧廣場廣場銀座九州大廈茂業(yè)百貨萬力廣場百麗廣場 太平洋（含步行街）18000平米140000平米40000平米50000平米60000平米130000平米36000平米80000余平方米南地塊購物中心經(jīng)濟指標分析和建議用地面積69000建筑密度50%容積率4.8商住比3:7總建筑面積約330000

6、基座面積34500商業(yè)層數(shù)及總面積約100000（其中購物中心4層約60000商業(yè)街三條各三層約40000）住宅/公寓總面積約230000南地塊規(guī)劃指標建議商業(yè)地塊規(guī)劃業(yè)態(tài)布局建議鞋帽城建筑面積：約8萬方精品鞋帽商業(yè)街建筑面積：約1.5萬方購物中心建筑面積：約4萬方酒水、茶葉商業(yè)街建筑面積：約1.5萬方其中三樓快捷式酒店約5000平米餐飲美食體驗街建筑面積：約1萬方購物中心內(nèi)街建筑面積：約2萬方南側(cè)商業(yè)街規(guī)劃說明自然地平自然地平商業(yè)街3樓快捷式酒店酒水、茶葉一條街需設(shè)置地下儲藏空間臨沂市超市、百貨及周邊市場租金調(diào)研項目總經(jīng)營面積物業(yè)租賃/購買日租金租期大潤發(fā)7000租賃物業(yè)1.9元/天15年金

7、世紀廣場樂天瑪特20000租賃物業(yè)1.2元/天20年北園路銀座12000平米租賃物業(yè)0.89元/天20年超市類租金調(diào)研購物中心租金調(diào)研項目經(jīng)營面積營業(yè)額租金1樓扣點2樓扣點3樓扣點4樓扣點5樓扣點6樓扣點廣場銀座40000180萬/天8.1元/天黃金9%-13%化妝品22%女裝25.6%男裝25.6%運動樓16%-22%九州商業(yè)大廈50000160萬/天5.12元/天黃金8%-12%化妝品20%女裝24%男裝24%樓鞋類23%運動類15%-20%餐飲3萬/年/檔口（三節(jié)加廚房）周邊市場租金調(diào)研市場名稱總戶數(shù)面積需求租金意向購買意向租賃需求面積建議古玩市場45030一樓租金0.7元1.2元/天二

8、樓租金0.4-0.7元/天10%60%9000但需要牽頭帶動。建議：字畫、玉器、古玩。區(qū)分明顯，體量不要太大，有足夠停車位。茶葉市場170余家30、40、60、1200.9元1.4元/天20%50%5000與5家茶葉家族洽談，意向很好，并且愿意牽頭本茶葉市場商戶共同搬遷。周邊租金調(diào)研市場名稱總戶數(shù)面積需求租金意向購買意向租賃需求面積建議酒店用品市場三期350余家總面積約175001樓均價60元/天2樓均價40元/天3樓均價20元/天無無無3期剛開業(yè)，商戶剛剛適應(yīng)新市場，商鋪處于供大于求的現(xiàn)狀，空鋪面積約在1000平方米。土雜市場300余戶總建筑面積約70001.5-2.7元/平米/天無無無市場

9、經(jīng)營成熟，客群穩(wěn)定，商家大部分暫時不考慮搬遷或者開分店。百腦匯約1.5萬1樓220元/米/月280元/米/月380元/月2樓200元/月48元/平米/月3樓38元/無無無低端市場定位，部分商家感覺街鋪模式不適合電子產(chǎn)品，空鋪率已達到30%，經(jīng)營狀況一般。周邊在售租金調(diào)研項目總面積公寓商業(yè)車位商業(yè)每層鋪位面積臨商1號6000046萬1.4萬400300020左右樓層均價銷售率反租回報率反租租金1f25000元/99%3年24%5.4元/天2f18000元/99%3年24%3.9元/天3f13000元/99%3年24%2.8元/天4f9000元/99%3年24%1.9元/天5f、6f4900元/9

10、9%3年18%0.8元/天公寓4750元/60%購物中心租金及招商模式建議上海同策、紅星美凱龍對比及我部租金建議商業(yè)公司總建筑面積超市購物中心超市租金購物中心租金第一年租金收入主力店/其他遞增上海同策8.2萬2萬6.2萬1元/天3.43元/天8500萬5%/3年5%/2年商業(yè)公司總建筑面積初期租金收益第一年租金總收益紅星美凱龍8.2萬2.33元/天6973萬元總建筑面積超市購物中心超市租金購物中心租金第一年租金收入遞增5.5萬1.5萬4萬1.2-1.5元/天3-3.5元/天5037萬5931萬元8%/3年養(yǎng)市期過后逐步轉(zhuǎn)化為扣點經(jīng)營我部租金建議招商模式建議1、北地塊鞋帽城余下面積、南地塊商業(yè)街、購物中心外街由我司組建團隊 進行招商；2、