11月山東省臨沂市地塊研究報告34頁

1、山東省臨沂市【地塊研究報告】阜豐地產(chǎn)營銷中心 陳雷 2010-11-5第一部分：臨沂市市場研究第一部分：臨沂市市場研究政府發(fā)展規(guī)劃政府發(fā)展規(guī)劃各區(qū)域板塊分析各區(qū)域板塊分析土地掛牌情況土地掛牌情況住宅市場住宅市場第二部分：業(yè)內(nèi)人士訪談實錄第二部分：業(yè)內(nèi)人士訪談實錄第三部分：地塊初定位及對比分析第三部分：地塊初定位及對比分析第四部分：成本計算第四部分：成本計算臨沂市場研究政府發(fā)展規(guī)劃一、臨沂市區(qū)總體布局規(guī)劃一、臨沂市區(qū)總體布局規(guī)劃規(guī)劃涉及蘭山區(qū)、河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)、南坊片區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。規(guī)劃預(yù)測2010年和2020年臨沂市的城鎮(zhèn)人口分別為493萬和701萬左右：城市化水平分別達(dá)到45%和60%

2、左右。二、城市性質(zhì)與發(fā)展規(guī)劃二、城市性質(zhì)與發(fā)展規(guī)劃1、城市性質(zhì)、城市性質(zhì)魯東南地區(qū)的中心城市、全國性商貿(mào)物流中心之一、歷史文化名城、具有濱水特色的宜居城市。2、人口規(guī)劃、人口規(guī)劃近期（2010年）：城市人口為145萬人，其中常住人口115萬人，暫住人口為30萬人。3、用地規(guī)劃、用地規(guī)劃近期（2010）：城市用地規(guī)模達(dá)到160平方公里。遠(yuǎn)期（2020）：城市用地規(guī)模達(dá)到219平方公里。臨沂市場研究政府發(fā)展規(guī)劃4、一河五片規(guī)劃、一河五片規(guī)劃臨沂中心城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)提出以沂河為軸分蘭山、羅莊、河?xùn)|、南坊、東南五片組團的“一河五片、組團發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略建議。臨沂中心城區(qū)以沂河為城市中心發(fā)展軸，城區(qū)形成“

3、一河五片，組團發(fā)展”的空間結(jié)構(gòu)和“三環(huán)七放射”的城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)體系。 “一河五片”是指臨沂中心城的規(guī)劃建設(shè)布局和空間形態(tài)的組成，即城市今后的主要發(fā)展的五片區(qū)域為：（1）以臨沂歷史文化名城保護區(qū)為中心、以商貿(mào)物流、批發(fā)市場和大學(xué)城為主體的蘭山片；（2）以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、能源、建材、化工、紡織工業(yè)基地和市區(qū)新城組成的羅莊片；臨沂市場研究政府發(fā)展規(guī)劃一河五片規(guī)劃（3）以市區(qū)物資集散、倉儲轉(zhuǎn)運、批發(fā)貿(mào)易及大型基礎(chǔ)設(shè)施基地為主體的河?xùn)|片；（4）以城市新的行政中心區(qū)、市區(qū)文教、體育、科研和休療養(yǎng)基地，以及大型生活居住區(qū)組成的南坊片。 南坊新區(qū)分區(qū)規(guī)劃范圍為，東至沂河，西、南至祊河南坊新區(qū)分區(qū)規(guī)劃范圍為，

4、東至沂河，西、南至祊河，北至北外環(huán)，規(guī)劃總面積約，北至北外環(huán)，規(guī)劃總面積約4545平方公里。提高城市環(huán)平方公里。提高城市環(huán)境質(zhì)量、生活質(zhì)量和景觀藝術(shù)水平，建成富有臨沂特色境質(zhì)量、生活質(zhì)量和景觀藝術(shù)水平，建成富有臨沂特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市新區(qū)。規(guī)劃期限為，近期至、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市新區(qū)。規(guī)劃期限為，近期至20102010年，遠(yuǎn)期至年，遠(yuǎn)期至20202020年。到年。到20102010年，分區(qū)人口規(guī)模年，分區(qū)人口規(guī)模2222萬萬- -2525萬人，建設(shè)用地規(guī)模萬人，建設(shè)用地規(guī)模25-3025-30平方公里；到平方公里；到20202020年，分區(qū)年，分區(qū)人口規(guī)模人口規(guī)模2727萬萬-30-30

5、萬人，建設(shè)用地規(guī)模萬人，建設(shè)用地規(guī)模30-3630-36平方公里。平方公里。（5）由省政府2003年批準(zhǔn)、以臨沂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主體、正在起步的東南片。 一河五片，各片充分體現(xiàn)城市功能，以此為主體的城市功能區(qū)形成一河五片的城市區(qū)域，一個大都市模樣的臨沂城將呈現(xiàn)在世人眼前。臨沂市場研究人口分布特點縣區(qū)面積(平方公里)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處(個)行政村(個)總?cè)丝冢ㄈ耍魯?shù)(萬戶)蘭山650.371140990582525.51羅莊370.37814142933014.25河?xùn)|727.631241062350918.04郯城1306.581767499242326.23蒼山1799.8621105611939

6、1431.60莒南17521875999485734.48沂水2334.8191046111190936.09蒙陰1601.61146553314017.69平邑1824.791672899566929.32費縣1903.751856393977528.61沂南1774.081760091375030.24臨沭1038.011230064089419.3（數(shù)據(jù)來自臨沂統(tǒng)計局）臨沂市場研究土地掛牌情況臨沂土地市場上半年出讓共計92宗，331.5公頃：主要集中于蘭山區(qū)，共62宗，204.8公頃，約占總出讓面積的61.8%；其次為河?xùn)|區(qū)，共10宗，51.9公頃，約占總出讓土地的15.7%；羅莊區(qū)共有

7、10宗，31.1公頃，約占總出讓土地的9.4%；而北城新區(qū)（南坊區(qū)）上半年共出讓5宗土地，出讓面積約為25.6公頃，約占7.7%。臨沂市場研究土地掛牌情況臨沂上半年掛牌出讓土地中純住宅面積93.6公頃，約占總掛牌面積的21%；而純商業(yè)用地共139公頃，約占總出讓面積的31%；而商住綜合用地所占比例最大，共194.7公頃，約占總掛牌面積的43%；而其他用地共有20.8公頃，約占總掛牌面積的5%。臨沂市場研究土地掛牌情況2010年上半年，臨沂土地市場共成交土地集中在蘭山區(qū)，共有88.4公頃，約占成交面積的47%；其次為北城新區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)與高新區(qū)，成交面積約占總量的12%；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成交面積約

8、占總出讓面積的6%。臨沂市場研究土地掛牌情況臨沂上半年掛牌出讓土地中純住宅面積93.6公頃，約占總掛牌面積的21%；而純商業(yè)用地共139公頃，約占總出讓面積的31%；而商住綜合用地所占比例最大，共194.7公頃，約占總掛牌面積的43%；而其他用地共有20.8公頃，約占總掛牌面積的5%。2010年上半年，臨沂土地市場成交單價最高的為蘭山區(qū)，約為127.2萬/畝，樓面單價約為648.6元/；其次為北城新區(qū)，土地單價約為91.7萬/畝，樓面單價約為395元/；河?xùn)|區(qū)土地成交單價約為59.1萬/畝，樓面單價約為426.2元/；而羅莊區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新區(qū)的土地單價相對較低，均不足35萬/畝，而樓面地價

9、均在311元/以下。臨沂市場研究成交價格2010年上半年臨沂住宅的成交均價大致呈先攀升后持平之勢，特別是在“國十條”出臺后，新房成交價格未出現(xiàn)大幅度地上調(diào)，6月份的成交均價為3620元/平方米，較2009年的均價（3140元/平方米）上漲約500元/平方米，漲幅接近15，需要說明的是，房價的上漲更多的原因是緣于成交結(jié)構(gòu)的變動，即成交物業(yè)逐漸高端化、高價格。臨沂市場研究住宅市場臨沂市場研究住宅市場（數(shù)據(jù)來源土地局）第一部分：臨沂市市場研究第一部分：臨沂市市場研究第二部分：業(yè)內(nèi)人士訪談實錄第二部分：業(yè)內(nèi)人士訪談實錄第三部分：地塊初定位及對比分析第三部分：地塊初定位及對比分析第四部分：成本計算第四部

10、分：成本計算見附件1：業(yè)內(nèi)人士訪談實錄業(yè)內(nèi)人士訪談實錄.xls業(yè)內(nèi)人士訪談總結(jié)【結(jié)論】案場銷售人員長期接觸一線客戶，更能代表客戶對4塊地塊的看法三大意見一、河?xùn)|區(qū)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為其區(qū)位升值潛力大，是被低估的價值洼地。認(rèn)為區(qū)位有極具購買力的消費群體，認(rèn)為3、4地塊還算可以，但需要在做出品質(zhì)，爭取客戶，認(rèn)為價格方面漲幅不會太大！認(rèn)為1、2地塊也可以但去化會緩慢、適合做別墅、與多層。二、南坊區(qū)業(yè)內(nèi)人士與河西區(qū)看法正好相反，認(rèn)為價格有上升空間！且1號地塊好于2號地塊銷售市場前景看好，對3、4不屑一顧三、河西區(qū)香格里拉區(qū)域的樓盤普遍認(rèn)為南坊的1、2號地塊優(yōu)于3、4號地塊，認(rèn)為河?xùn)|區(qū)想迅速發(fā)展形成競爭力量

11、不太可能。落后的地區(qū)面貌無法扭轉(zhuǎn)，已跟不上濱河板塊與南坊的發(fā)展速度第一部分：臨沂市市場研究第一部分：臨沂市市場研究第二部分：業(yè)內(nèi)人士訪談實錄第二部分：業(yè)內(nèi)人士訪談實錄第三部分：地塊對比分析第三部分：地塊對比分析板塊未來發(fā)展特點及預(yù)測價格分析四地塊綜述結(jié)論第四部分：成本計算第四部分：成本計算地塊對比分析板塊劃分12341、2地塊所在的南坊板塊地塊所在的南坊板塊地塊對比分析板塊未來發(fā)展特點及預(yù)測南坊板塊是最被看好的，正在建設(shè)的板塊。區(qū)內(nèi)道路寬闊、整潔。經(jīng)過臨沂市政規(guī)劃，該板塊將建成行政中心區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、文化娛樂中心區(qū)、居住中心區(qū)、商業(yè)副中心區(qū)。南坊板塊最大的資源是政策資源，其次是臨河的景觀環(huán)境資

12、源。板塊形成模式為：“政策政策 資金流資金流 客流客流 物流物流”因為政策的導(dǎo)向作用，集中了行政、文化、休閑、娛樂、商業(yè)、酒店，形成了區(qū)域特色。它的向心力是“市政”。1、2地塊所在的南坊板塊地塊所在的南坊板塊地塊對比分析板塊未來發(fā)展特點及預(yù)測物業(yè)分析物業(yè)分析：板塊內(nèi)項目規(guī)模都比較大，因此大多也做到了多樣化配比。從物業(yè)形態(tài)看，小高層、多層是板塊市場的主流，成為不少購房者的首選。戶型配比戶型配比：板塊內(nèi)部各項目在戶型上較為統(tǒng)一，基本上以三居室為主流產(chǎn)品，并且都占到各自項目很大的一部分比例，戶型面積在120-165之間；復(fù)式一般在頂層，面積300左右。 暢銷戶型暢銷戶型：75-90（2室），100-

13、110（3室），熱銷：120-130（3室），140-150（3室）；滯銷戶型滯銷戶型：180（4室） ，150-165（4室）；1、2地塊所在的南坊板塊地塊所在的南坊板塊地塊對比分析板塊未來發(fā)展特點及預(yù)測【客戶分析客戶分析】區(qū)域來源：本市區(qū)域來源：本市60%，外地，外地40%； 購房目的：自用購房目的：自用80%,投資及它用投資及它用20%；消費特征：團購消費特征：團購40%； 身份特征：公務(wù)員、工商個體戶、私營業(yè)主等；身份特征：公務(wù)員、工商個體戶、私營業(yè)主等； 年齡及收入狀況：年齡及收入狀況： 28-50歲為主歲為主,家庭年收入在家庭年收入在6萬元以上。萬元以上。1、2地塊所在的南坊板塊地

14、塊所在的南坊板塊地塊對比分析板塊未來發(fā)展特點及預(yù)測【未來預(yù)測未來預(yù)測】板塊區(qū)域價格為板塊區(qū)域價格為4500元元/平米；平米；生意人、公務(wù)員、外地人置業(yè)占主流；生意人、公務(wù)員、外地人置業(yè)占主流；團購體量明顯大于其他板塊；團購體量明顯大于其他板塊；未來未來1年，商品房供應(yīng)量將持續(xù)增加；年，商品房供應(yīng)量將持續(xù)增加；未來未來1年，市場競爭將異常激烈；年，市場競爭將異常激烈；未來未來2年內(nèi)，商品房成交量將呈波狀上升狀；年內(nèi)，商品房成交量將呈波狀上升狀；未來未來3年內(nèi)，銷售價格將由于同質(zhì)化產(chǎn)品遇到阻力；年內(nèi)，銷售價格將由于同質(zhì)化產(chǎn)品遇到阻力；二手市場供應(yīng)量將增加，且交易活躍；二手市場供應(yīng)量將增加，且交易活

15、躍；多層價格比高層高多層價格比高層高1000元左右元左右3、4地塊所在的河?xùn)|板塊地塊所在的河?xùn)|板塊地塊對比分析板塊未來發(fā)展特點及預(yù)測【發(fā)展概況發(fā)展概況】河?xùn)|區(qū)經(jīng)濟發(fā)展較為不均，以沿河九曲鎮(zhèn)為代表的沿河片區(qū)經(jīng)濟發(fā)達(dá)，河?xùn)|區(qū)經(jīng)濟發(fā)展較為不均，以沿河九曲鎮(zhèn)為代表的沿河片區(qū)經(jīng)濟發(fā)達(dá)，但整體經(jīng)濟的發(fā)展不均及眾多實力客戶向蘭山板塊項目的流失致使本去在但整體經(jīng)濟的發(fā)展不均及眾多實力客戶向蘭山板塊項目的流失致使本去在中短時期內(nèi)發(fā)展受限。中短時期內(nèi)發(fā)展受限。【住宅市場分析】【住宅市場分析】整體價格在整體價格在3260元，濱河大道東邊沿線價格拉升均價可達(dá)到元，濱河大道東邊沿線價格拉升均價可達(dá)到3700元，元，待建

16、及將入市項目較多。待建及將入市項目較多?！究蛻舴治觥俊究蛻舴治觥繀^(qū)域來源：河?xùn)|區(qū)域來源：河?xùn)|30%、蘭山、蘭山40%、其他、其他30%；購房目的：自住購房目的：自住70%、投資、投資30%；年齡：年齡：2545歲；歲；家庭年收入家庭年收入10萬以上；萬以上；3、4地塊所在的河?xùn)|板塊地塊所在的河?xùn)|板塊地塊對比分析板塊未來發(fā)展特點及預(yù)測【總結(jié)總結(jié)】 打造河?xùn)|半壁江山：政府提出打造河?xùn)|半壁江山的概念，其實也在一打造河?xùn)|半壁江山：政府提出打造河?xùn)|半壁江山的概念，其實也在一定程度上催動一直沉寂的河?xùn)|房產(chǎn)有所動作，作為與蘭山同樣擁有優(yōu)良河定程度上催動一直沉寂的河?xùn)|房產(chǎn)有所動作，作為與蘭山同樣擁有優(yōu)良河岸線

17、的河?xùn)|，還占據(jù)了臨沂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢，雖然目前開發(fā)區(qū)還處于一岸線的河?xùn)|，還占據(jù)了臨沂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢，雖然目前開發(fā)區(qū)還處于一個成長階段，但是其消費能力一旦爆發(fā)是非常巨大的。個成長階段，但是其消費能力一旦爆發(fā)是非常巨大的。 濱河沿線一枝獨秀：從目前河?xùn)|的住宅市場的供應(yīng)來看，目前河?xùn)|整濱河沿線一枝獨秀：從目前河?xùn)|的住宅市場的供應(yīng)來看，目前河?xùn)|整個片區(qū)的開發(fā)重點將在沿沂河沿線，其獨特的景觀效果和較河西更為優(yōu)美個片區(qū)的開發(fā)重點將在沿沂河沿線，其獨特的景觀效果和較河西更為優(yōu)美的河岸線及低廉的價格，將吸引一大批的蘭山客戶，跨越大橋。的河岸線及低廉的價格，將吸引一大批的蘭山客戶，跨越大橋。 未來城市的東城區(qū)

18、：臨沂一直沒有東城區(qū)之說，河西板塊的集中開發(fā)，未來城市的東城區(qū)：臨沂一直沒有東城區(qū)之說，河西板塊的集中開發(fā)，也會在短期內(nèi)聚攏人氣，擴大城市版圖，如果河?xùn)|通過與河西的連片開發(fā)，也會在短期內(nèi)聚攏人氣，擴大城市版圖，如果河?xùn)|通過與河西的連片開發(fā)，共同通過沂河來造勢，那么形成真正的大臨沂的版圖就不遠(yuǎn)了。共同通過沂河來造勢，那么形成真正的大臨沂的版圖就不遠(yuǎn)了。地塊對比分析板塊未來發(fā)展特點及預(yù)測【未來預(yù)測未來預(yù)測】樓型多樣，戶型多種樓型多樣，戶型多種目前在建的樓盤樓型多樣，有小別墅、復(fù)式、多層、小高層、高層、公寓式商住樓。戶型多種，據(jù)20個樓盤戶型調(diào)查，所有樓盤均有6個以上戶型，110-140平方米是主流

19、戶型，其中：沂龍灣從55-300平方米有20個戶型，錦繡藍(lán)山從99-258平方米有15個戶型、齊魯園從45-220平方米有12個戶型，久隆國際從90-195平方米有14個戶型，外灘明珠、龍騰華景、冠蒙時代花園分別有10個戶型，香格里拉有24-50平方米的精裝公寓。 房屋面積段房屋面積段房屋戶型房屋戶型52.9%52.9%7.2%7.2%8.3%8.3%3.9%3.9%7.8%7.8%19.9%19.9%1房1廳1房1廳2房1廳2房1廳2房2廳2房2廳3房1廳3房1廳3房2廳3房2廳其他其他50%以上的人群選擇以上的人群選擇100140平方米，平方米，3房房2廳的比重也超過廳的比重也超過60%。

20、6.9%6.9%25.0%25.0%13.5%13.5%52.5%52.5%2.2%2.2%8080平方米以下平方米以下80-10080-100平方米平方米100-140100-140平方米平方米140-160140-160平方米平方米160160平方米以上平方米以上各行政區(qū)方面，蘭山區(qū)成交價格為4900元/平方米。這主要得益于高端項目的急劇拉升。北城新區(qū)上半年的新房成交以高端物業(yè)為主，交投兩旺，成交均價也隨之水漲船高，接近4500元/平方米；濱河版塊的高端物業(yè)交易活躍，支撐區(qū)域的成交均價高位運行，河?xùn)|上半年的成交主要集中在河?xùn)|濱河沿線及幸?；ǔ?、銀豐家園等價格相對較低的片區(qū)，因此成交均價也相

21、對較低，為3035元/平方米地塊對比分析價格分析地塊對比分析未來2年市場走勢預(yù)計觀望觀望：開發(fā)商與消費者的消費都會發(fā)生分化，開發(fā)商對價格的判斷以及消費者對未來房價的判斷都會出現(xiàn)相左的現(xiàn)象。一年內(nèi)，最大的現(xiàn)象就是唱漲和唱衰的各持一詞，造成觀望的氣氛依然嚴(yán)重。別墅別墅：一年將是臨沂的別墅年，預(yù)計有9個別墅盤在市面上銷售，2011年將成為臨沂的別墅年，有近20多個別墅盤上市，將對市場形成嚴(yán)重的擠壓態(tài)勢。臨沂別墅按照目前的土地狀況來看，將有3000-4000套別墅上市，特別是南坊區(qū)域，可供臨沂消化5年以上調(diào)控加深調(diào)控加深：個人認(rèn)為2010年下半年國家對房地產(chǎn)的調(diào)控進入深層次調(diào)控，主體以深化和延續(xù)201

22、0年上半年的國十條為主，對國十條中未執(zhí)行到位的部分將加大監(jiān)督力度，但是重新出臺更嚴(yán)厲的政策，個人認(rèn)為可行性很小。國家要的是高房價的下調(diào)，而不是打壓整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，一旦整個產(chǎn)業(yè)鏈出現(xiàn)問題，其所涉及到的后果非常嚴(yán)重，【觀點觀點】地塊對比分析未來2年市場走勢預(yù)計面向縣城面向縣城：城區(qū)消費力逐步被消化，九縣市場將成為臨沂高端項目追捧的熱點，尤其是莒南、蒼山、沂水、臨沭、郯城等擁有大量私營企業(yè)或特色產(chǎn)業(yè)的縣城。據(jù)不完全統(tǒng)計，部分高端樓盤九縣客戶群體可以占到總客戶量的40%。另外這些縣區(qū)本土的中高端產(chǎn)品的出現(xiàn)也將起到攔截客戶的作用產(chǎn)品產(chǎn)品：產(chǎn)品的創(chuàng)新將成為臨沂一年內(nèi)的主基調(diào)。形形色色的產(chǎn)品將陸續(xù)上馬，在產(chǎn)品的外立面、景觀、戶型、物業(yè)配套等等將形成一個創(chuàng)新的熱潮，這必然將把臨沂的產(chǎn)品向更高端、更宜居的方向發(fā)展小戶型小戶型：24到41平米等總價10余萬的小戶型受到大眾投資者的青睞，濱河板塊一半以上在售項目規(guī)劃了小戶型【觀點觀點】地塊序號優(yōu)勢劣勢市場機會1區(qū)位周邊多層、別墅中高端品質(zhì)熱地價格已突破4200元靠近蘭山區(qū)，區(qū)位輻射面