北海商業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析36頁(yè)

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的1 北海商圈分布北海商圈分布 主要商業(yè)街大中型商場(chǎng)業(yè)態(tài)分析主要商業(yè)街大中型商場(chǎng)業(yè)態(tài)分析 商業(yè)市場(chǎng)租金和現(xiàn)狀分析商業(yè)市場(chǎng)租金和現(xiàn)狀分析 北海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查北海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查本報(bào)告是嚴(yán)格保密的2中心區(qū)板快中心區(qū)板快北海商業(yè)中心北海商業(yè)中心u商業(yè)中心商業(yè)中心u商務(wù)中心商務(wù)中心u娛樂休閑中心娛樂休閑中心u市政中心市政中心u四大城市中心四大城市中心, ,擁有豐富的城市各種成擁有豐富的城市各種成熟配套資源熟配套資源 代表項(xiàng)目：代表項(xiàng)目：和安商港和安商港新新力新新力新力購(gòu)物廣場(chǎng)新力購(gòu)物廣場(chǎng)寶宜商廈寶宜商廈啟東電腦城啟東電腦城大潤(rùn)發(fā)大潤(rùn)發(fā)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的3北海商業(yè)格局是由：北海商業(yè)格局是由：北

2、至北部灣路北至北部灣路南至北海大道南至北海大道東至北京路東至北京路西至貴州路西至貴州路四條道路圍和的四條道路圍和的“口口”字形結(jié)構(gòu)。字形結(jié)構(gòu)。區(qū)域內(nèi)包括：區(qū)域內(nèi)包括：北海最大的購(gòu)物廣場(chǎng)北海最大的購(gòu)物廣場(chǎng)人流量最大的超市人流量最大的超市最具人氣的開放式綠最具人氣的開放式綠地。地。北海商業(yè)格局北海商業(yè)格局 “口口”字形圍和式格字形圍和式格局局本報(bào)告是嚴(yán)格保密的4北部灣路業(yè)態(tài)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的5北部灣路商業(yè)業(yè)態(tài)分析北部灣路商業(yè)業(yè)態(tài)分析u北部灣路是北海人流量最大的一條主干道，是傳統(tǒng)的商業(yè)旺街，合安商港為首、新力、寶誼等商場(chǎng)同在北部灣路的一條線上。u北部灣路交通便捷，有多路的公交車經(jīng)過；u毗鄰北部灣廣場(chǎng)

3、，白天成為旅游一點(diǎn)，旅游者成為該區(qū)域銷售動(dòng)力，晚上北部灣廣場(chǎng)成為市民的聚集地，帶旺商鋪夜市。 區(qū)域租金水平：410元元/ /天天服飾： 35（包括男6 女8 品牌專賣30 ）賓館、招待所： 7 家電、機(jī)電、裝飾 ：17休閑娛樂：6飲食：16旅行社： 2銀行： 6超市 ：3北海中學(xué)、現(xiàn)代婦科醫(yī)院、和信客運(yùn)中心其他：30本報(bào)告是嚴(yán)格保密的6北海大道業(yè)態(tài)北海大道業(yè)態(tài)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的7北海大道商業(yè)業(yè)態(tài)分析北海大道商業(yè)業(yè)態(tài)分析u北海大道作為次級(jí)核心商業(yè)區(qū)的主要街區(qū)內(nèi)含：大潤(rùn)發(fā)、時(shí)代廣場(chǎng)和華美廣場(chǎng)3個(gè)主要賣場(chǎng)。相比較北部灣路人流較少，除大潤(rùn)發(fā)有外，其余2個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況較差，未來幾年內(nèi)難有起色。u北海

4、大道未來有規(guī)劃中的沃爾瑪超市，如能按預(yù)期實(shí)施勢(shì)必將吸引購(gòu)物人流轉(zhuǎn)移，將是該區(qū)域商業(yè)重新發(fā)展的重要契機(jī)。區(qū)域租金水平：25元元/ /天天家電、裝潢、裝飾：23家餐飲：11家大型酒店 ：5家大型娛樂中心：1家服飾：11家，包括女式專賣4家，品牌專賣3家休閑娛樂：11家金融機(jī)構(gòu)：7家資產(chǎn)評(píng)估：2家另有，聯(lián)通、電信、南航機(jī)票、自來水公司其他：17家本報(bào)告是嚴(yán)格保密的8四川路業(yè)態(tài)四川路業(yè)態(tài)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的9四川路業(yè)態(tài)四川路業(yè)態(tài)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的10四川路商業(yè)業(yè)態(tài)分析四川路商業(yè)業(yè)態(tài)分析u四川路逐漸形成了以餐飲為輔，通訊設(shè)備專賣為主的商業(yè)格局，其他商業(yè)亦有，整體商業(yè)布局較好，業(yè)種業(yè)態(tài)配置較為合理。區(qū)域租金

5、水平：25元元/ /天天通訊類：46家餐飲類：21家服飾：14家（女裝4、男裝3、男女以及混合品牌共4家）美容、休閑、娛樂：8家家電、裝潢、裝飾：13廣告公司：6家茶行：3家賓館：2家中介：2家。 明都房地產(chǎn)：四川北路物資大廈一樓（萬家興斜對(duì)面）；規(guī)模2-3人；面積12-15平米。 協(xié)盛地產(chǎn)：四川北路萬家興大廈旁；2-3人；12-15平米。其他：寶誼大廈、舊新力、振華（新、舊新力中間）、農(nóng)行北海分行、中國(guó)郵政、ems、電信、鐵通、3g手機(jī)賣場(chǎng)、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳 、工行大廈、建行、中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、航空售票處、交行 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的11北京路業(yè)態(tài)北京路業(yè)態(tài)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的12北京路商業(yè)業(yè)態(tài)分析

6、北京路商業(yè)業(yè)態(tài)分析u北京路商業(yè)街經(jīng)過幾年的發(fā)展逐漸形成自己穩(wěn)定的客戶群體，該商業(yè)街主要為服裝、服飾類以及中底檔餐飲等商家，以其物美價(jià)廉的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)始終保有一定的市場(chǎng)份額。區(qū)域租金水平：1.54元元/ /天天餐飲：10家休閑娛樂：12家服飾：15 （男裝1家、女裝4家、 品牌專賣7家）賓館：6家房地產(chǎn)中介：5家家電 裝飾：7家銀行： 3家本報(bào)告是嚴(yán)格保密的13長(zhǎng)青路業(yè)態(tài)長(zhǎng)青路業(yè)態(tài)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的14長(zhǎng)青路商業(yè)業(yè)態(tài)分析長(zhǎng)青路商業(yè)業(yè)態(tài)分析u長(zhǎng)青路商業(yè)街主要以經(jīng)營(yíng)電腦，電子產(chǎn)品，配件及辦公用品等為主，已形成初步的專業(yè)的電腦市場(chǎng)，形成一定的規(guī)模和知名度區(qū)域租金水平：24元元/ /天天電腦店：16家金融：

7、2家辦公用品：12家中介：7家服飾：2家賓館：4家餐飲：16家文印店：4家煙酒茶行：8家藥店：2家旅行社：1家售樓部：2家商場(chǎng)、大廈：3家婚紗攝影店：1家其他：44家本報(bào)告是嚴(yán)格保密的151234561278910111、和安商港2、世紀(jì)公寓裙樓商業(yè)3、寶誼大廈4、好好佳商場(chǎng)5、啟東電腦城6、凱旋大廈7、新力百貨商業(yè)廣場(chǎng)8、新力百貨廣場(chǎng)9、新力購(gòu)物廣場(chǎng)10、華美廣場(chǎng)11、時(shí)代廣場(chǎng)12、大潤(rùn)發(fā)13 、和安商都北海代表商業(yè)項(xiàng)目分布圖北海代表商業(yè)項(xiàng)目分布圖北海的商業(yè)物業(yè)發(fā)展正處于初級(jí)階段，目前和安商港憑高檔次、業(yè)態(tài)分布規(guī)劃成為北海商業(yè)的真正領(lǐng)頭羊，其他如時(shí)代廣場(chǎng)、新力購(gòu)物廣場(chǎng)、寶誼大廈外立面設(shè)計(jì)都比

8、較滯后，商場(chǎng)的業(yè)態(tài)分布都較混亂。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的16和安商都和安商都u位置:長(zhǎng)青路北部灣廣場(chǎng)u物業(yè)形態(tài)，底層裙樓-1-5層+部分沿街底商u商業(yè)面積10000 和安商都位于北部灣廣場(chǎng)東側(cè)，是北海商業(yè)旗艦“和安商港”首家姐妹店，擁有約5萬平方米超大商業(yè)規(guī)模，是以超市、百貨為兩大主業(yè)態(tài)，集購(gòu)物、餐飲、娛樂、美容美發(fā)、醫(yī)藥保健等多種業(yè)態(tài)于一體的綜合型購(gòu)物商都。 2009年9月28號(hào)正式營(yíng)業(yè)，目前招租基本已滿，主要經(jīng)營(yíng)商家皆為和安商港的姐妹店。租金 臨街店面：6元/天 商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)5-8萬左右本報(bào)告是嚴(yán)格保密的17業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布-1f：地下停車位1f：珠寶首飾；鐘表眼鏡，化妝品，保健品通訊，男女皮鞋

9、，皮具箱包功能分區(qū)明確，業(yè)態(tài)組合合理豐富，新建商場(chǎng)，購(gòu)物環(huán)境佳本報(bào)告是嚴(yán)格保密的182f 女裝 內(nèi)衣 針織家具 飾品 美容美發(fā) 羊絨羊毛 中年裝 3f和安超市 店鋪街 大地影院4f；和安超市 大地影院5f;金馬美食城 電玩游樂城 海上花娛樂城本報(bào)告是嚴(yán)格保密的19和安商港和安商港定位定位集購(gòu)物、休閑、娛樂、飲食于一體目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶高檔消費(fèi)常住居民、旅游消費(fèi)人群經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式采用“百貨商店+大型超市”雙主力商家的模式，全部商鋪不進(jìn)行分散產(chǎn)權(quán)銷售，只采用招租或合作經(jīng)營(yíng)方式，能保證商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的統(tǒng)一性，發(fā)展商并建立專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一管主營(yíng)項(xiàng)目、品牌主營(yíng)項(xiàng)目、品牌一樓珠寶玉器、化妝品、皮

10、鞋箱包、麥當(dāng)勞、大型餐廳；二女裝（代表品牌：茗、only、titi、lily等）；三樓男裝（代表品牌：皮爾卡丹、金利來）；四樓運(yùn)動(dòng)品牌、童裝（代表品牌：nike、adidas、spoony）位置環(huán)境位置環(huán)境和安商港位于北海核心商圈北部灣路商圈內(nèi)，商場(chǎng)內(nèi)部按照現(xiàn)代商業(yè)最成功的商業(yè)格局規(guī)劃設(shè)計(jì)，最合理地進(jìn)行商場(chǎng)內(nèi)部的布局經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)議經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)議購(gòu)物環(huán)境是北海最好、最高檔的，是目前北海唯一迎合主流商業(yè)布局的商場(chǎng)，人流量和經(jīng)營(yíng)情況也是北海最好的。租金收益：按營(yíng)業(yè)額30收取經(jīng)營(yíng)費(fèi)用本報(bào)告是嚴(yán)格保密的20世紀(jì)公寓裙樓世紀(jì)公寓裙樓定位定位時(shí)尚運(yùn)動(dòng)品牌、餐飲、休閑娛樂。目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶年輕人群、商務(wù)客戶經(jīng)

11、營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式采用“群樓商業(yè)” 模式，5層商鋪全部自行經(jīng)營(yíng)，1、2、3層經(jīng)營(yíng)較好，4、5層空關(guān)。主營(yíng)項(xiàng)目、品牌主營(yíng)項(xiàng)目、品牌一層nike、adidas、安踏；二層經(jīng)典咖啡、電玩城；三層旺角網(wǎng)吧, 4-5樓除少量辦公外均為空關(guān)位置環(huán)境位置環(huán)境該項(xiàng)目位于長(zhǎng)青路、北部灣廣場(chǎng)交口，屬于核心商圈內(nèi)。經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)議經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)議項(xiàng)目雖沒有整體定位，但因所處在核心商圈內(nèi)，加之商業(yè)業(yè)態(tài)配置合理，消費(fèi)目的性明確，因此是群樓商業(yè)中較為成功的案例。租金收益：36元/ /天本報(bào)告是嚴(yán)格保密的21大潤(rùn)發(fā)大潤(rùn)發(fā)定位定位便利一站式購(gòu)物商場(chǎng)目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶中檔收入的家庭型消費(fèi)群，部分中、高收入人士經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式商場(chǎng)與商家折

12、點(diǎn)回扣，部分鋪面可租可賣，與和安模式基本相同，商場(chǎng)統(tǒng)一管理。主營(yíng)項(xiàng)目、品牌主營(yíng)項(xiàng)目、品牌一樓珠寶玉器、品牌男女服飾、皮具、肯德基、小型餐廳；二樓超市、尚男女青年服飾，名貴木器店、茶葉、大潤(rùn)發(fā)家電專賣行、手機(jī)賣場(chǎng)；三樓超市；五樓ktv娛樂城位置環(huán)境位置環(huán)境位于北京路中段，北海大道交匯處，交通便利；北京南路兩側(cè)房地產(chǎn)發(fā)展較快， 居民居住相對(duì)集中， 收入水平相對(duì)較高。商場(chǎng)位置寬敞，停車服務(wù)周到。經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)議經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)議超市經(jīng)營(yíng)良好，至開業(yè)以來，人氣一直很旺，特別是周未；其它品牌經(jīng)營(yíng)不佳，一樓的服飾價(jià)格高于市面價(jià)格，極少人光顧；商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)以超市為主，其它設(shè)施配套相對(duì)完善，有兒童趣味場(chǎng)所，吸引小孩，目

13、標(biāo)是吸引家庭主婦消費(fèi)。商場(chǎng)持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，但超市與其它項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不協(xié)調(diào)。租金收益：510元/ /天本報(bào)告是嚴(yán)格保密的22新力百貨新力百貨.商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)定位定位中檔商品，綜合型、休閑娛樂型商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶中高收入消費(fèi)者，以中端消費(fèi)為主經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式與（舊）新力購(gòu)物廣場(chǎng)模式相同，可租可賣，商家自經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)負(fù)責(zé)物業(yè)管理主營(yíng)項(xiàng)目、主營(yíng)項(xiàng)目、品牌品牌一樓時(shí)尚品牌男女服飾，運(yùn)動(dòng)服裝、珠寶手飾、肯德基、名煙名酒等；二樓是中高檔女性服飾為主；三樓新華書店、床上用品、itat國(guó)際品牌服飾；四樓影城、婚紗攝影位置環(huán)境位置環(huán)境位于北部灣中路，廣場(chǎng)正北面，新力百貨廣場(chǎng)與凱旋之間，與和安商港

14、北面相對(duì)，交通便利，商業(yè)位置顯赫；商場(chǎng)有步行街的基調(diào)，場(chǎng)外空間寬長(zhǎng)，人流量大經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)議及評(píng)議商場(chǎng)地處位置優(yōu)越，經(jīng)營(yíng)分散，沒能顯示出整體的優(yōu)勢(shì)，場(chǎng)內(nèi)布局隨意，樓層商品分布不合理。整體商品檔次與地段優(yōu)勢(shì)不匹配。一層：5元/ /天,二層元3/ /天，3層2元/ /天，部分沿街鋪面達(dá)10元/ /天。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的23新力購(gòu)物廣場(chǎng)新力購(gòu)物廣場(chǎng)定位定位中低檔商品購(gòu)物商場(chǎng)目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶中低收入消費(fèi)者，以中低收入年輕消費(fèi)者，中低檔家庭消費(fèi)為主經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式商家自主經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)負(fù)責(zé)物業(yè)管理主營(yíng)項(xiàng)目、品主營(yíng)項(xiàng)目、品牌牌一樓超市、珠寶玉器、時(shí)尚男女裝、日用品、中廳水吧、手機(jī)賣場(chǎng)，化裝品；二樓是中低

15、檔女性服飾為主；三樓是家電，品牌多樣，高中低劣產(chǎn)品都有、大型音像超市位置環(huán)境位置環(huán)境位于北部灣路與四川路交匯處，北部灣廣場(chǎng)西北面，位置優(yōu)越，交通便利，人流量大，周圍人口密集，是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的絕佳位置，但商場(chǎng)外圍空間相對(duì)小經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)議議作為北海商業(yè)圈的開拓者之一，經(jīng)營(yíng)模式一直沒有多大變化，總體經(jīng)營(yíng)良好；但這幾年北海商業(yè)不斷發(fā)展，嚴(yán)重沖擊了這種舊的商業(yè)模式；在商圈不斷擴(kuò)大，模式不斷創(chuàng)新的情況下，其正日顯衰退。商場(chǎng)定位不明確，管理混亂，商品以劣充優(yōu)情況嚴(yán)重。商場(chǎng)如若要深度發(fā)展，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)是首要。臨街：6-10元/天/；1f：8元/天/；2f：3-5元/天/(電

16、梯口位置）；3f：2元/天/ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的24凱旋國(guó)際凱旋國(guó)際定位定位想做綜合性高檔消費(fèi)娛樂中心，但徹底失??！目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶高端客戶，旅游消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式可租可賣、商場(chǎng)負(fù)責(zé)物業(yè)管理主營(yíng)項(xiàng)目、品牌主營(yíng)項(xiàng)目、品牌一樓多美麗餐廳、老百姓藥店、蘇寧電器；二樓色色婚紗；二樓以上是酒店、辦公樓及酒店式公寓位置環(huán)境位置環(huán)境位于北部灣中路，（新）新力商業(yè)廣場(chǎng)東側(cè)，和安商港斜對(duì)面；位置較好，交通方便，但樓層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，不適合商場(chǎng)的布局。經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)議經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)議核心商業(yè)區(qū)失敗案例，除一層沿街商業(yè)外，基本全部空關(guān)，在北海本地人心中口碑很差。酒店房間承包1元/天/ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的25寶誼商廈

17、寶誼商廈定位定位中檔消費(fèi)、定位混亂目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶中低收入的顧客、青少年學(xué)生消費(fèi)為主經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式可租可賣、商家自主經(jīng)營(yíng)、商場(chǎng)負(fù)責(zé)物業(yè)管理主營(yíng)項(xiàng)目、品牌主營(yíng)項(xiàng)目、品牌負(fù)一樓女人街、電子娛樂城；一樓青年運(yùn)動(dòng)品牌服飾、小型手機(jī)賣場(chǎng)，精品店；二樓時(shí)尚職業(yè)男女服飾、皮具、精品；三樓教育書店，電腦培訓(xùn)、名門婚紗攝影、床上用品；五樓ktv娛樂城位置環(huán)境位置環(huán)境位于北部灣路與四川路交接處，北部灣廣場(chǎng)西面，新力購(gòu)物對(duì)面，位置優(yōu)越，交通便利，人流量大；商場(chǎng)外圍空間相對(duì)不夠?qū)挸ń?jīng)營(yíng)狀況及評(píng)議經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)議商場(chǎng)目前整體經(jīng)營(yíng)一般，女人街作為一個(gè)創(chuàng)意卻定位不準(zhǔn)確檔次極低，劣假商品泛濫，影響女人街的品味；1、2層服飾除

18、部分運(yùn)動(dòng)品牌外基本為毫無知名度品牌，人流雖然較大但商場(chǎng)整體形象較差，難以與其他項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。臨街：6元/天/；2f：2元/天/ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的26海洋購(gòu)物中心海洋購(gòu)物中心定位定位全生活休閑購(gòu)物中心目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶中高檔消費(fèi)常住居民、旅游消費(fèi)人群經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式商場(chǎng)與商家合作經(jīng)營(yíng)（合作形式暫不明確），部分可租可賣主營(yíng)項(xiàng)目、品牌主營(yíng)項(xiàng)目、品牌1層營(yíng)業(yè)，服裝店為主（衫國(guó)演義、駱駝、匡威），2層以上空關(guān)，目前對(duì)外說辭正在裝修馬上開業(yè)，但未見招商商戶店招。位置環(huán)境位置環(huán)境長(zhǎng)青路北端南側(cè)，北部灣廣場(chǎng)東南面；商場(chǎng)空間寬敞，場(chǎng)外寬闊、活動(dòng)場(chǎng)所多，且親臨長(zhǎng)青路夜市一條街，人流量大。經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)議經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)

19、議宣傳推廣力度一般，品牌定位不是很明確。如招商不利盲目開業(yè)，項(xiàng)目失敗風(fēng)險(xiǎn)較大！租金收益：26元/ /天本報(bào)告是嚴(yán)格保密的27寶誼步行街寶誼步行街定位定位餐飲、購(gòu)物一體的步行街。目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶中高檔消費(fèi)常住居民、旅游消費(fèi)人群經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式全部為內(nèi)街沿街一層商鋪。主營(yíng)項(xiàng)目、品牌主營(yíng)項(xiàng)目、品牌無代表品牌，全部為零散店面位置環(huán)境位置環(huán)境好好佳超市旁經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)議經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)議雖然為滿租經(jīng)營(yíng)，但因?yàn)樵摬叫薪忠?guī)模太小且服裝品牌沒有集中某一特定主題，導(dǎo)致該項(xiàng)目人流量較少。租金收益：13元/ /天本報(bào)告是嚴(yán)格保密的28好好佳超市好好佳超市定位定位中檔消費(fèi)場(chǎng)所目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶中高檔消費(fèi)常住居民、旅游消費(fèi)人群

20、經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式商場(chǎng)與商家合作經(jīng)營(yíng)主營(yíng)項(xiàng)目、品牌主營(yíng)項(xiàng)目、品牌一樓服裝（夢(mèng)特嬌、雅戈?duì)枺?、飾品、鞋類（木林森?、化妝品（歐萊雅、白大夫）；二樓超市位置環(huán)境位置環(huán)境北部灣路經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)議經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)議有2層超市作為支撐，保證了人流量，但與其他賣場(chǎng)一樣商業(yè) 布局不明確。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的29啟東電腦城啟東電腦城定位定位it主題商業(yè)市場(chǎng)目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶中高檔消費(fèi)常住居民、電子產(chǎn)品消費(fèi)人群經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式分散經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。主營(yíng)項(xiàng)目、品牌主營(yíng)項(xiàng)目、品牌1層飾品、化妝品、眼鏡店、玉石古玩店，2層電腦城位置環(huán)境位置環(huán)境北部灣西路經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)議經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)議雖然處于核心商圈的末端，但有明確的消費(fèi)主題，同樣

21、占據(jù)了一定的市場(chǎng)份額，加之一層有別于其他商業(yè)的業(yè)態(tài)配置，使其在不利的地理位置上同樣具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。1f：4元/天/；2f：2.5元/天/ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的30大中型商場(chǎng)租金項(xiàng)目名稱市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)租金水平（新）新力商業(yè)廣場(chǎng) 中高檔商品，綜合型、休閑娛樂中高收入消費(fèi)者，以職業(yè)人士為主 可租可賣，商家自經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)負(fù)責(zé)物業(yè)管理 負(fù)一樓超市（重新裝修）、手機(jī)賣點(diǎn)；一樓時(shí)尚品牌男女服飾，運(yùn)動(dòng)服裝、珠寶手飾、肯德基、名煙名酒等；二樓是中高檔女性服飾為主；三樓新華書店、床上用品、itat國(guó)際品牌服飾；四樓影城、婚紗攝影 臨街：10元/天/1f：5-元8/天/2f：3元/天/3f：2元/天/

22、（舊）新力購(gòu)物廣場(chǎng) 中低檔商品，分樓層布局，定位不明確 中低檔家庭消費(fèi)為主 可租可賣，商家自主經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)物業(yè)管理 一樓超市、珠寶玉器、時(shí)尚男女裝、日用品、中廳水吧、手機(jī)賣場(chǎng)，化裝品；二樓是中低檔女性服飾為主；三樓是家電，品牌多樣，管理費(fèi)1000元/月，店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)3-5左右臨街：6-10元/天/1f：8元/天/2f：5元/天/(電梯口位置）3f：3元/天/寶誼商廈 中檔消費(fèi)、定位不明確 中低收入顧客、青少年學(xué)生消費(fèi)為主 可租可賣、商家自主經(jīng)營(yíng)、商場(chǎng)物業(yè)管理 負(fù)一樓女人街、電子娛樂城；一樓青年運(yùn)動(dòng)品牌服飾、小型手機(jī)賣場(chǎng)，精品店；二樓時(shí)尚職業(yè)男女服飾、皮具、精品；三樓教育書店，電腦培訓(xùn)、名門婚紗攝影

23、、床上用品；五樓ktv娛樂城 臨街：6元/天/2f：2元/天/啟東商場(chǎng) 中低等消費(fèi)總體定位不明確 時(shí)尚女性，電腦娛樂 可租可賣，商家自主經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)負(fù)責(zé)物業(yè)管理 負(fù)一樓正在招租（原超市）；一樓珠寶玉器、兩個(gè)中型網(wǎng)吧、臨街鋪面品牌服飾、部分招租；二樓陽(yáng)光電腦城、主營(yíng)電腦及周邊產(chǎn)品、電玩城；三樓珍珠古董、玉器，部分招租 1f：4元/天/2f：2.5元/天/凱旋國(guó)際 綜合性高檔消費(fèi)娛樂中心 旅游消費(fèi)者 可租可賣、商場(chǎng)負(fù)責(zé)物業(yè)管理 一樓金龍寨餐廳、手機(jī)賣場(chǎng)、蘇寧電器；二樓色色婚紗；二樓以上是酒店酒店房間承包1元/天/本報(bào)告是嚴(yán)格保密的31項(xiàng)目名稱市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)租金水平大潤(rùn)發(fā)大型超市、高

24、檔品牌；、便利一站式購(gòu)物商場(chǎng) 中檔收入的家庭型消費(fèi)群，部分中、高收入人士 商場(chǎng)與商家折點(diǎn)回扣，部分鋪面可租可賣，與和安模式基本相同，商場(chǎng)統(tǒng)一管理。 一樓珠寶玉器、品牌男女服飾、皮具、肯德基、小型餮廳；二樓超市、尚男女青年服飾，名貴木器店、茶葉、大潤(rùn)發(fā)家電專賣行、手機(jī)賣場(chǎng)；三樓超市；五樓ktv娛樂城 1f：5-10元/天/和安商港超市，大型商場(chǎng)，餐飲，娛樂中高檔收入的家庭型消費(fèi)群，商場(chǎng)與商家折點(diǎn)回扣，部分鋪面可租可賣，通一招租，商場(chǎng)管理一樓珠寶玉器、化妝品、皮鞋箱包、麥當(dāng)勞、大型餐廳；二女裝（代表品牌：茗、only、titi、lily等）；三樓男裝（代表品牌：皮爾卡丹、金利來）；四樓運(yùn)動(dòng)品牌、童

25、裝（代表品牌：nike、adidas、spoony）商場(chǎng)按營(yíng)業(yè)額30%比例收費(fèi)和安商都超市，大型商場(chǎng)，餐飲，娛樂中高檔收入的家庭型消費(fèi)群，商場(chǎng)與商家折點(diǎn)回扣，部分鋪面可租可賣，通一招租，商場(chǎng)管理1f珠寶首飾；鐘表眼鏡，化妝品，保健品通訊，男女皮鞋 ，皮具箱包2f 女裝 內(nèi)衣 針織家具 飾品 美容美發(fā) 羊絨羊毛 中年裝 3f和安超市 店鋪街 大地影院4f；和安超市 大地影院5f;金馬美食城 電玩游樂城 海上花娛樂城臨街鋪面：6元/天/，商場(chǎng)按營(yíng)業(yè)額比例付費(fèi)20-30%左右。國(guó)發(fā)華聯(lián)中低檔消費(fèi)，家庭式消費(fèi)為主，酒店娛樂消費(fèi) 出租、自營(yíng) 一樓成功人士的品牌服飾、青少年運(yùn)動(dòng)服飾、床上用品；二、三樓為好

26、好佳超市；其它樓層是國(guó)發(fā)華聯(lián)酒店（自營(yíng)）； 1f：3元/天/大中型商場(chǎng)租金本報(bào)告是嚴(yán)格保密的32商業(yè)街區(qū)主要業(yè)態(tài)目標(biāo)客戶經(jīng)營(yíng)方式租金水平北部灣路商業(yè)街區(qū)餐飲，服裝，大型超市，商場(chǎng)中高收入消費(fèi)者臨街鋪面皆為自營(yíng)4-10元/天/靠近北部灣廣場(chǎng)及大中心型商場(chǎng)沿街底商租金較高，新新力部位沿街鋪面租金可達(dá)到15元/天/四川路商業(yè)街區(qū)以餐飲為輔，通訊設(shè)備專賣為主的商業(yè)格局，高中低檔皆有臨街鋪面皆為自營(yíng)為主25元/ /天靠近北部灣廣場(chǎng)附近租金較高，北海大道商業(yè)街區(qū)大潤(rùn)發(fā)、時(shí)代廣場(chǎng)和華美廣場(chǎng)3個(gè)主要賣場(chǎng)。及家裝等中高收入消費(fèi)者臨街鋪面皆為自營(yíng)為主25元/ /天靠近大潤(rùn)發(fā)地段租金最高北京路商業(yè)街主要為服裝、服飾

27、類以及中底檔餐飲等商家，中低檔收入消費(fèi)者臨街鋪面皆為自營(yíng)為主1.5-4元/ /天租金差距不太長(zhǎng)青路商業(yè)街區(qū)電腦專業(yè)市場(chǎng)學(xué)生，公司用戶等臨街鋪面皆為自營(yíng)為主，電腦及配件等為主2-4元/ /天商業(yè)街區(qū)租金本報(bào)告是嚴(yán)格保密的33 北海市商業(yè)市場(chǎng)分析一：商業(yè)概況一：商業(yè)概況u 北海市商業(yè)面積、商圈構(gòu)成及商圈輻射狀況u北海商業(yè)面積大約有30萬平方米，其于城區(qū)約50萬人口來計(jì)算，商業(yè)面積較飽和，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。u北海市中心商業(yè)地段位于環(huán)北部灣廣場(chǎng)這一帶，形成了環(huán)型的商圈，周圍商場(chǎng)密集，人流量大，占北海市商場(chǎng)的三分之二之多，可見此地競(jìng)爭(zhēng)何其激烈；但這二年，隨著房地產(chǎn)向市區(qū)四面擴(kuò)展，人口開始向商圈外圍遷移

28、，商業(yè)布局正從中心商圈向外面擴(kuò)張，形成了一個(gè)中心輻射四面的發(fā)展趨勢(shì)。目前商圈外較具特色及響影力的當(dāng)屬北京路段的大潤(rùn)發(fā)商場(chǎng)，而其他外圍商場(chǎng)目前經(jīng)營(yíng)不善，但前景不容忽視。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的34二：北海市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀二：北海市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀u1、北海商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式陳舊u北海商業(yè)模式還是以商鋪出租，獨(dú)自經(jīng)營(yíng)為主。沒有商場(chǎng)整體的統(tǒng)一布局，集中營(yíng)銷的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；不能總體把握市場(chǎng)的變動(dòng)方向，重復(fù)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)管理混亂，在北海眾商場(chǎng)中，和安商港與大潤(rùn)發(fā)商場(chǎng)及新建安商都模式較為前位，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)比較突出?？傮w上北海商業(yè)的模式與運(yùn)營(yíng)與區(qū)外發(fā)達(dá)地區(qū)相比，還是存在很大的差距。u2、北海商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈u除了北部灣廣場(chǎng)商圈內(nèi)商場(chǎng)的不斷開發(fā)外，外圍商場(chǎng)也在積極開拓，商業(yè)面積不斷擴(kuò)大；物價(jià)上漲，商業(yè)投資激增，北海商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化階段。但不管怎么樣，北海商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)還是異常激烈的。u3、北海商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)u按照這幾年北海商業(yè)的發(fā)