電大房地產(chǎn)法考試小抄電大《房地產(chǎn)法》考試小抄

1、2013年最新電大房地產(chǎn)法考試小抄房地產(chǎn)法單項(xiàng)選擇題1.城市房地產(chǎn)管理法第八條規(guī)定,集體所有的土地經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,該幅土地的使用權(quán)可以有償出讓。這里的“集體所有的土地”是指（c.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地2.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,在哪種情況下,國(guó)有土地使用權(quán)的出讓必須采取拍賣、招標(biāo)方式（b.土地用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅,具有拍賣、招標(biāo)條件的3.某公司因生產(chǎn)建設(shè)需要取得了一幅國(guó)有土地的使用權(quán),可土地使用權(quán)取得后,該投資計(jì)劃被股東大會(huì)否決。公司欲改變?cè)摲恋氐挠猛?為此,它必須（d.取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土

2、地使用權(quán)出讓金4.國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用該幅土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于（c）申請(qǐng)續(xù)期。（c.使用年限屆滿前一年5.鳳凰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于1997年3月21日取得一幅土地的使用權(quán),因建設(shè)資金未到位,原定1997年4月1日動(dòng)工開(kāi)發(fā),直到1998年3月21日仍未進(jìn)行。這時(shí),土地出讓者（d.既不能收回土地使用權(quán),也不能征收土地閑置費(fèi),更不能罰款6.房屋所有權(quán)人以營(yíng)利為目的,將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租,其租金中所含的土地收益依法應(yīng)如何處理?（b.應(yīng)當(dāng)將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家7.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)向

3、（）申請(qǐng)登記,經(jīng)（）核實(shí),由（）頒發(fā)土地使用權(quán)證書（c.縣級(jí)以上人民政府土地管理部門縣級(jí)以上人民政府土地管理部門縣級(jí)以上人民政府8.下面是對(duì)土地使用權(quán)出租合同所作的表述,不符合法律規(guī)定的一項(xiàng)是（a.土地使用權(quán)出讓,應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府與土地使用者簽訂書面出讓合同9.國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償,有限期使用制度。但是,下列哪種情形除外（a.國(guó)家在城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)10.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán),由（c）確定？（c.省、自治區(qū)、直轄市人民政府11.縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,必須根

4、據(jù)（）下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度的出讓土地使用權(quán)總面積方案,按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定,報(bào)（）批準(zhǔn)。（d.省級(jí)以上人民政府國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府12.沙河鄉(xiāng)柳樹(shù)村內(nèi)有鄉(xiāng)辦企業(yè)一家，村辦林場(chǎng)一片。村內(nèi)的耕地，過(guò)去由生產(chǎn)隊(duì)集體耕種，以后生產(chǎn)隊(duì)改為組，由各級(jí)發(fā)包給本組的農(nóng)戶。依照法律規(guī)定，以上土地的所有權(quán)歸屬應(yīng)如何確定？（d、鄉(xiāng)辦企業(yè)用地歸沙河鄉(xiāng)所有，林場(chǎng)土地歸柳材村所有，耕地歸各組所有13.個(gè)人和集體所有制單位依法使用的國(guó)有土地，應(yīng)由哪級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書并確認(rèn)使用權(quán)？（d縣級(jí)以上地方人民政府14.甲企業(yè)將其房屋一幢轉(zhuǎn)讓與乙企業(yè)，由此發(fā)生的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)通過(guò)何種方式實(shí)現(xiàn)？（d到土地管理部門申請(qǐng)土地使

5、用權(quán)變更登記，并更換土地使用證房地產(chǎn)法多項(xiàng)選擇題1.下列哪幾種情形適用或者參照適用中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（abcd）a.在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地的土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的b.在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi),從事房地產(chǎn)交易的c.對(duì)中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃內(nèi)國(guó)有土地范圍內(nèi),實(shí)施房地產(chǎn)管理的d.在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易活支以及實(shí)施房地產(chǎn)管理的2.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)的出讓,必須符合（ab）a.土地利用總體規(guī)劃b.城市規(guī)劃和年度建設(shè)用

6、地計(jì)劃3.某公司取得城區(qū)一塊國(guó)有土地的使用權(quán),使用年限為50年。五十年后,該幅國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)如何處理,請(qǐng)選出符合法律規(guī)定的項(xiàng)（abcd）a.該公司可以在第49年申請(qǐng)續(xù)期,經(jīng)批準(zhǔn)并且重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,支付土地使用權(quán)出讓金后,重新取得該國(guó)有土地使用權(quán)b.國(guó)家可以根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,依法律,程序提前收回該幅土地使用權(quán),但應(yīng)給予相應(yīng)補(bǔ)償c.使用期限屆滿,即使該公司申請(qǐng)續(xù)期,國(guó)家也可以根據(jù)社會(huì)公共利益的需要無(wú)償收回該幅國(guó)有土地使用權(quán)d.使用期限屆滿,該公司未申請(qǐng)續(xù)期,其獲得的土地使用權(quán)終止,由國(guó)家無(wú)償收回。4.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)具備下列哪些條件（abcd

7、）a.有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)b.有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所c.有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本d.有足夠的專業(yè)技術(shù)人員5.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法,以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),必須符合下列哪些條件（abc）a.按照土地使用權(quán)出讓合同的約定已經(jīng)支付了全部土地使用權(quán)出讓金,并取得了土地使用權(quán)證書b.按照土地使用權(quán)出讓合同的約定進(jìn)行技資開(kāi)發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件c.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書6.有關(guān)房地產(chǎn)的抵押,下列表述哪些是正確的（ac）a.房地產(chǎn)抵押時(shí),房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押c.房地產(chǎn)抵

8、押時(shí),該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押7.海發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與金輪公司達(dá)成轉(zhuǎn)讓海發(fā)擁有所有權(quán)的海發(fā)大廈的協(xié)議,金輪公司要想取得海發(fā)大廈所有權(quán),必須不存在下面哪些情形（ad）a.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)對(duì)該房地產(chǎn)權(quán)利以一定形式加以限制的d.海發(fā)大廈占有范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金未支付完畢8.依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,下列機(jī)構(gòu)中哪些屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu):（bcd）b.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)c.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)d.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)9.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具備的條件是（abcd）a.已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書b.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證c.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建

9、設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付期限d.向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明10.根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,下列的表述正確的有（bc）b.未按出讓合同約定支出全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金,沒(méi)收違法所得c.違反城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的,由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng),沒(méi)收違法所得,可以并處罰款11.根據(jù)土地管理法的規(guī)定，下列關(guān)于土地所有權(quán)的表述中哪些是正確的？（ac）a城市市區(qū)

10、的土地屬于全民所有，即國(guó)家所有c農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。12.下列各種土地使用權(quán)的取得方式中，哪些屬于有償取得的方式？（ad）a通過(guò)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同取得d通過(guò)復(fù)墾土地取得13.甲企業(yè)欲將其房屋一幢轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)。下列有關(guān)土使用權(quán)轉(zhuǎn)移的方式中，哪些是不符合法律規(guī)定的？（abcd）a當(dāng)事人之間直接進(jìn)行土地使用證交付b當(dāng)事人之間直接進(jìn)行土地使用證交付，并到公證機(jī)關(guān)公證c到土地部門備案，并在土地使用證上作變更記載d到土地部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，并更換土地使用證14.乙公司將其所擁有的一塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲公司，甲公司支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)，不久，乙公司就同一

11、塊土地又與丙公司簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并協(xié)助丙公司辦理了土地使用權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)?，F(xiàn)在甲公司和丙公司對(duì)土地使用權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，雙方訴至法院。對(duì)于本案，下列哪些說(shuō)法是正確的？（bd）b丙公司擁有這份土地的使用權(quán)d甲公司有權(quán)依經(jīng)濟(jì)合同法要求乙公司承擔(dān)違約責(zé)任15.在下列哪些情況下，政府可以依照土地管理法的規(guī)定，收回國(guó)有土地使用權(quán)？（cd）c縣政府超越批準(zhǔn)權(quán)限，將一片農(nóng)用地批給某外商用于建設(shè)別墅區(qū)d某工廠的自用鐵路，因該廠轉(zhuǎn)產(chǎn)，長(zhǎng)期棄置失修，現(xiàn)已經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢16.紅石村的土地被國(guó)家征用后，因使用單位違法用地，被土地管理部門依法收回土地使用權(quán)。縣政府決定將這塊土地確定給紅石村農(nóng)民耕種。縣政府李科長(zhǎng)在向紅

12、石村村民宣布政策時(shí)，有以下一些說(shuō)法，其中哪些符合法律的規(guī)定？（abc）a“這塊土地由你們耕種，但所有權(quán)仍然屬于國(guó)家?！眀“耕種期間，不能在這塊土地上建房。也不能種植多年生作物?！眂“國(guó)家需要使用這塊土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)隨時(shí)交還。”17.農(nóng)民王某未經(jīng)批準(zhǔn)在自家住宅耕地上新建一棟二層樓房，依土地管理法的有關(guān)規(guī)定，鄉(xiāng)人民政府對(duì)王的行為有權(quán)作出哪些處罰？（ab）a責(zé)令退還非法占用土地b限期拆除新建房屋18.根據(jù)我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，該法所稱的房地產(chǎn)交易包括哪些內(nèi)容？（abd）a房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓b房地產(chǎn)抵押d房屋租賃19.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司預(yù)售商品應(yīng)當(dāng)具備的條件是：（abcd）a已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地

13、使用權(quán)證書b持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證c按提供預(yù)告的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工支付日期d向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明20.陳玉和韓東共有四間房屋，租給劉峰開(kāi)辦一商店。現(xiàn)韓東為擔(dān)保杜湘所負(fù)的債務(wù)，將其對(duì)上述四間房屋中的共有份額抵押給潘興，該抵押已得到陳玉同意，并在通知了劉鋒后在房屋管理局作了登記。請(qǐng)指出下列哪些表述是正確的？（ab）a在房屋抵押后，陳玉、韓東與劉鋒間的租賃合同繼續(xù)有效b在以出賣共有份額的方式實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)時(shí)，如果陳玉與劉鋒都愿意購(gòu)買時(shí)，陳玉有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)21.依照法律規(guī)定，下列機(jī)構(gòu)中哪些屬

14、于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)？（acd）a房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)c房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)d房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)法不定項(xiàng)選擇題1.根據(jù)我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,該法所稱房地產(chǎn)交易包括下列哪些內(nèi)容（abd）a.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓b.房地產(chǎn)抵押d.房屋租賃2.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,土地使用權(quán)的出讓方式有（abc）a.拍賣b.招標(biāo)c.雙方協(xié)議3.下列哪些建設(shè)用地的土地使用權(quán),如確屬必需,可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)予劃撥（bc）b.某市天然氣公司安裝輸氣管而需要使用國(guó)有土地的c.某縣境內(nèi)信仰天主教的人特別多,縣政府準(zhǔn)備修一座天主教教堂4.根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓

15、合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地,滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,國(guó)家將無(wú)償收回土地使用權(quán),但是,下列哪些情況例外（abd）。a.東南亞金融危機(jī),作為投資一方的外方資金沒(méi)有到位b.某工程動(dòng)工開(kāi)發(fā)所必需的前期工作未完成造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延d.政府及政府有關(guān)部門的行為使得無(wú)法按期開(kāi)發(fā)造成延誤的5.甲公司與乙公司就甲享有所有權(quán)的某大廈以及該大廈占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)達(dá)成了轉(zhuǎn)讓協(xié)議,于此,甲乙兩公司應(yīng)當(dāng)（abd）a.簽訂書面的轉(zhuǎn)讓合同b.向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記d.該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙公司后,原土地使用權(quán)出讓合同中載

16、明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移到乙公司，由乙公司享有和承擔(dān)6.根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,下面表述不正確的有（d）d.為保護(hù)債務(wù)人和抵押人的利益,抵押權(quán)人不應(yīng)參加抵押房地產(chǎn)的拍賣，除非經(jīng)債務(wù)人、抵押人同意7.根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定,土地使用權(quán)可以因下列哪些原因終止（abc）a.土地滅失b.土地使用權(quán)期限屆滿c.國(guó)家依公共利益需要,依法定程序收回8.城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格估制度。房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估,應(yīng)當(dāng)（abcd）a.遵循公正、公平、公開(kāi)的原則b.按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序c.以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重量?jī)r(jià)格為基礎(chǔ)d.同時(shí)參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格房地產(chǎn)法名詞、問(wèn)答房地產(chǎn)：是指土地與建筑物在空間

17、上的統(tǒng)一體。房地產(chǎn)法：是調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易及管理過(guò)程中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象：包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系、交易關(guān)系、物業(yè)管理關(guān)系及房地產(chǎn)管理關(guān)系。我國(guó)房地產(chǎn)法的淵源體系：（1）憲法（2）房地產(chǎn)法律（3）國(guó)務(wù)院發(fā)布的房地產(chǎn)法規(guī)、決議和命令；（4）最高人民法院的文件；（5）國(guó)務(wù)院各部、委發(fā)布的命令、指示和規(guī)章；（6）地方政權(quán)機(jī)關(guān)發(fā)布的房地產(chǎn)管理法規(guī)。房地產(chǎn)法律關(guān)系：是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易及管理關(guān)系過(guò)程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)法構(gòu)成要素包括：主體、客體、內(nèi)容。房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征：（1）房地產(chǎn)法律關(guān)系性質(zhì)的多重性；（2）房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的

18、廣泛性；（3）房產(chǎn)法律關(guān)系客體的特殊性；（4）房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、消滅具有嚴(yán)格的程序性。房地產(chǎn)法律事實(shí)的概念及種類：是指能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的法定客觀情況。根據(jù)其發(fā)生是否與人的意志有關(guān)分為：（1）行為，包括房地產(chǎn)法律行為；房地產(chǎn)管理行為；房地產(chǎn)違法行為（2）事件，是只有房地產(chǎn)法律規(guī)定的不以當(dāng)事人的意志為轉(zhuǎn)移的能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的客觀情況。主要是指國(guó)家房地產(chǎn)法律、法規(guī)的頒布實(shí)施或者修改、廢止；不可抗力事件。土地征用的概念：是指國(guó)家或政府為了公共目的依法強(qiáng)制取得他人土地并給予補(bǔ)償?shù)囊环N行為。國(guó)家建設(shè)征用土地的法律特征：（1）征地主體的唯一性（2）征地標(biāo)的

19、的特殊性（3）征地行為的強(qiáng)制性（4）征地條件的補(bǔ)償性我國(guó)土地管理法關(guān)于土地征用審批權(quán)限的規(guī)定：土地管理法45條規(guī)定征用下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：（1）基本農(nóng)田；（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的；（3）其他土地超過(guò)70公頃。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。什么是土地補(bǔ)償費(fèi)：是用地單位依法付給被征地單位對(duì)土地投資的一定費(fèi)用。什么是安置補(bǔ)助費(fèi)：是指用地單位對(duì)被征地單位安置因征地所造成的多余勞動(dòng)力而支付的補(bǔ)助金額。土地使用權(quán)出讓的概念：是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的法

20、律特征：（1）財(cái)產(chǎn)性；（2）平等性；（3）期限性；（4）出讓人的單一性和受讓人的廣泛性。土地使用權(quán)出讓合同：是指土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項(xiàng)所達(dá)成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。土地使用權(quán)出讓合同特點(diǎn)：（1）土地使用權(quán)出讓合同是一種民事合同（2）土地使用權(quán)出讓合同標(biāo)的的特殊性（3）土地使用權(quán)出讓合同是一種要式合同土地使用權(quán)出讓人的主要權(quán)利：1、解除合同。2、要求違約賠償權(quán)。3、請(qǐng)求行政處分權(quán)。4、收取土地使用權(quán)出讓金的權(quán)利。5、收回土地使用權(quán)的權(quán)利。土地使用權(quán)出讓人的主要義務(wù)：1、依照出讓合同規(guī)定，提供土地使用權(quán)。2、出讓人應(yīng)向土地使用者提供有關(guān)資料和文件。

21、3、保證土地使用人取得的權(quán)利和義務(wù)。土地使用者的權(quán)利：1、解除出讓合同的權(quán)利。2、要求違約賠償?shù)臋?quán)利。3、對(duì)所出讓的土地享有占有、使用的權(quán)利。4、有依法轉(zhuǎn)讓和出租的權(quán)利。5、有權(quán)在取得的土地使用權(quán)上設(shè)置抵押權(quán)。土地使用者的義務(wù)：1、繳納土地使用權(quán)出讓金的義務(wù)。2、土地使用者有依照使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求使用土地的義務(wù)。3、土地使用者變更土地用途時(shí)，必須征得出讓方同意，并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。4、土地使用期限屆滿，使用者負(fù)有返還土地使用權(quán)的義務(wù)。土地使用權(quán)出讓合同的變更和解除的條件主要有哪些種情況：（1）社會(huì)公共利益的需要；（2）雙方協(xié)商并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)；（3）由于一方違約，致使合同沒(méi)有必

22、要履行的；（4）土地滅失。什么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：是指在依法取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。什么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理：是指人民政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收的全過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則：（1）符合城市規(guī)劃的原則（2）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一原則（3）鼓勵(lì)和扶持建設(shè)居民住宅的原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是多部門協(xié)作活動(dòng)（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則：（1）遵循民法的一般原則，即平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用等；（2）出讓方地位不變

23、原則；（3）房地產(chǎn)一致原則；（4）效益不可損原則。以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：1.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書。2.按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建筑工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同：是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間訂立的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售的條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書（2）持

24、有建設(shè)工程規(guī)劃許可證（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)全部投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。法律對(duì)預(yù)售商品房的管理規(guī)定：（1）商品房預(yù)售實(shí)行許可制度（2）商品房預(yù)售合同實(shí)行登記備案制度（3）商品房預(yù)售所得款項(xiàng)?？顚Ｓ梅课葑赓U：是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃合同：是出租人與承租人簽定的在一定期限以內(nèi)把房屋交給承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的協(xié)議。房屋租賃合同特征：雙務(wù)性、有償性、期限性以及租賃物的占有權(quán)、使用權(quán)在租賃期內(nèi)的轉(zhuǎn)移性，房屋租賃合同應(yīng)明確租賃的用途，合同簽定后應(yīng)在房產(chǎn)管理部門登

25、記備案。房屋租賃合同的主要條款：租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任及當(dāng)事人的姓名或名稱及住所、出租房屋的坐落面積、轉(zhuǎn)租的約定、變更和解除合同的條件以及違約責(zé)任等。房屋出租人的權(quán)利義務(wù)：1.出租人有權(quán)按照房屋租賃合同約定向承租人收取房租；2.出租人有權(quán)對(duì)承租人使用房屋的情況進(jìn)行監(jiān)督；3.租賃期限屆滿，承租人有權(quán)收回房屋；4.解除合同；5.交付房屋義務(wù)6.修繕?lè)课萘x務(wù)房屋承租人的權(quán)利義務(wù)：1.承租人依照租賃合同的約定，對(duì)租用的房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利；2.承租人對(duì)租賃的房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)。3.承租人代出租人修繕?lè)课莸?，有?quán)要求出租人支付修繕費(fèi)；4.承租人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)并合理使用所承

26、租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添；5.承租人必須按期繳納租金，違約應(yīng)當(dāng)支付違約金；6.房屋租賃合同期限屆滿，承租人應(yīng)及時(shí)返還承租的房屋。房屋轉(zhuǎn)租：是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。抵押：是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)法律允許抵押財(cái)產(chǎn)的占有，而將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有依照法律規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押的原則：（1）合法原則（2）同一原則（3）特定原

27、則用于抵押的土地使用權(quán)的范圍：（1）土地所有權(quán)不得用于抵押（2）集體所有的土地使用權(quán)抵押僅限于抵押人依法承包經(jīng)營(yíng)并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。（3）土地使用權(quán)抵押必須是權(quán)屬明確的土地使用權(quán)抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值與其所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額的關(guān)系：（1）抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)大于或等于它所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。（2）房地產(chǎn)抵押后，其價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)金額的部分，在余額限度內(nèi)可以再抵押。房地產(chǎn)抵押中土地使用權(quán)與地上建筑物的同一關(guān)系：（1）土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押，即“房隨地走”。（2）地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)土

28、地使用權(quán)隨之抵押，即“地隨房走”。房地產(chǎn)抵押與地上新增建筑物的關(guān)系：房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上的新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的條件：債務(wù)履行期限屆滿，抵押權(quán)人的債權(quán)未受清償。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的方式：依房地產(chǎn)法的規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)只能采取拍賣的方式。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的程序：協(xié)商訴訟。房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的順序：是指在同一財(cái)產(chǎn)上設(shè)定了兩個(gè)或兩個(gè)以上的抵押權(quán)時(shí)，各抵押權(quán)人受償?shù)南群蟠涡颉?dān)保法54條規(guī)定抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償，順序相同的，按照債

29、權(quán)比例清償。劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的特殊程序：（1）拍賣該土地使用權(quán)，必須報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批（2）拍賣所得價(jià)款必須首先依法繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。哪些土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押？（即用于抵押的土地使用權(quán)的范圍）：（1）以出讓方式獲得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)（2）集體所有的土地使用權(quán)抵押僅限于：a抵押人依法承包經(jīng)營(yíng)并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)b鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。房地產(chǎn)抵押與地上新增建筑物的關(guān)系是什么？房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。

30、需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上的新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍有哪些？（1）原（主）債權(quán)（2）利息包括約定利息和法定利息（3）違約金（4）賠償金（5）費(fèi)用包括保全抵押權(quán)和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。物業(yè)管理：是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。房地產(chǎn)權(quán)屬登記：是指法律規(guī)定的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進(jìn)行持續(xù)登記。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度有什么特點(diǎn)？（1）房地產(chǎn)登記由不同登記機(jī)關(guān)分別登記；（

31、2）房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記；（3）房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實(shí)質(zhì)審查主義；（4）房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力；（5）房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度；（6）頒發(fā)權(quán)利證書。什么是房屋產(chǎn)權(quán)登記？是指房屋所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利（租賃、抵押等）的登記。什么是土地登記？是國(guó)家依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記。什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理？是指房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律和國(guó)家的政策法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的活動(dòng)。什么是契稅：是在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，向不動(dòng)產(chǎn)取得人征收的一種稅。房地產(chǎn)法案例一、2000年5月，王某的丈夫趙某去世，留下

32、房屋一幢，100平米，房屋產(chǎn)權(quán)證登記的所有人是趙某。同年7月，趙某生前好友劉某找到王某，向其出示了原建房協(xié)議等證據(jù)材料，該建房協(xié)議書明確寫明趙某所留房屋系趙某和劉某二人合資興建，并約定二人各有一半產(chǎn)權(quán)。劉某據(jù)此要求確認(rèn)自己對(duì)房屋的部分產(chǎn)權(quán)，王某不承認(rèn)合資建房的事實(shí)，要求按產(chǎn)權(quán)證辦事，由她一方繼承全部房產(chǎn)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，發(fā)生糾紛。王某遂到法院起訴，要求法院依法處理。王某與劉某發(fā)生爭(zhēng)議以后，劉某未經(jīng)王某同意于2000年9月與張某達(dá)成協(xié)議，將其所有的份額以10萬(wàn)元出賣，并得到了全部?jī)r(jià)款，準(zhǔn)備待法院判決后即向張某交付房屋。法院在調(diào)解過(guò)程中，將有關(guān)情況告訴了王某，而王某仍堅(jiān)持按產(chǎn)權(quán)證繼承全部房屋，不承認(rèn)

33、劉某與張某的買賣關(guān)系。同時(shí)申明，因?yàn)槭瞧湔煞蚪ㄔ炝诉@幢房屋，居住此屋可以寄托對(duì)死者的思念，所以即使法院最終判決劉某有部分產(chǎn)權(quán)，她也要把那份房產(chǎn)買回自用。請(qǐng)問(wèn)：本案中共建房屋產(chǎn)權(quán)如何確定？如果確認(rèn)劉某有部分產(chǎn)權(quán)，在劉某已將部分產(chǎn)權(quán)出賣的情況下，王某要將劉某所有份額買回自用的請(qǐng)求是否可以實(shí)現(xiàn)?答：應(yīng)確認(rèn)趙某和劉某對(duì)房屋是按份共有關(guān)系。雖然房產(chǎn)證是確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的合法證據(jù)，其他證件不能代替房產(chǎn)證確權(quán)的效力。但實(shí)際生活中，也常常會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)證的記載與事實(shí)不符的情況，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)實(shí)事求是的原則來(lái)確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)，這才公平合理，才能更好地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)利。案中爭(zhēng)議房產(chǎn)證雖然沒(méi)有將劉某登記為房屋共有

34、人，但是，劉某向法庭出具了建房協(xié)議和購(gòu)買建房物資的發(fā)票等一系列證據(jù)材料，同時(shí)，當(dāng)時(shí)被雇傭建房的幾個(gè)工人也證明爭(zhēng)議房屋是劉某和趙某共建。據(jù)此可以確認(rèn)房屋為趙某和劉某是按份共有關(guān)系。依民法通則的規(guī)定，在同等條件下財(cái)產(chǎn)共有人享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。本案中，王某繼承趙某的遺產(chǎn)成為房屋共有人，具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。劉某在王某不知情的情況下將自己所有的份額賣給張某，其行為侵犯了王某的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)屬無(wú)效。在同等條件下王某有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買劉某所有的房屋份額。二、原告：李甲、李乙。被告：趙某。案情：原告李甲、李乙訴稱，原、被告三人共同繼承父母遺產(chǎn)舊房三間，被告背著二原告擅自將該房產(chǎn)以20萬(wàn)元賣給王某，二原告請(qǐng)求法院確認(rèn)此合

35、同無(wú)效，返還該房產(chǎn)。被告辨稱，此房購(gòu)買時(shí)90的錢來(lái)自被告生父留給被告的遺產(chǎn)，因此，該房產(chǎn)的90部分應(yīng)歸被告所有；因無(wú)法按實(shí)物分割。才將此房賣出，擬從賣房得款中拿出10即2萬(wàn)元給二原告，其余歸被告所有。法院查明：二原告與被告系同母異父關(guān)系，買房時(shí)三人均未成年，產(chǎn)權(quán)原為二原告生父及被告生母夫妻共有，原產(chǎn)權(quán)人去世時(shí)未留遺囑，房產(chǎn)為原、被告三人共同繼承。被合在賣房時(shí)假造了二原告的授權(quán)委托書，將房屋賣給王某，并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。被告對(duì)90購(gòu)房款來(lái)自其生父留下的遺產(chǎn)無(wú)法舉證。試分析：原、被告三人與本案房產(chǎn)是何種產(chǎn)權(quán)關(guān)系?被告售房的行為應(yīng)如何認(rèn)定?被告關(guān)于購(gòu)房款90來(lái)自其生父遺產(chǎn)的說(shuō)法如何認(rèn)定?本案購(gòu)房者

36、王某是否必須返還該房屋?被告的行為可能產(chǎn)生哪些其他法律后果?答：原、被告三人與本案房產(chǎn)關(guān)系為房屋共同共有關(guān)系。被告售房屬擅自處分共有房產(chǎn)，是對(duì)其他共有人的侵權(quán)，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。被告關(guān)于其生父遺產(chǎn)的說(shuō)法不能舉證，本案無(wú)證據(jù)證明房屋是按份共有，應(yīng)認(rèn)定為共同共有。王某屬善意第三人，且是有償取得該房產(chǎn)，應(yīng)維護(hù)其合法權(quán)益，無(wú)須返還該房產(chǎn)。被告擅自處理共同共有財(cái)產(chǎn)，如果給原告(其他共有人)造成損失，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。如果王某同意返還該房產(chǎn)，被告應(yīng)對(duì)王某因此造成的損失負(fù)賠償責(zé)任。三、1990年4月，王軍承包了小李莊的養(yǎng)魚池，并與村委會(huì)簽定了10年的承包合同。1年后，王軍未經(jīng)村委會(huì)的同意將養(yǎng)魚池轉(zhuǎn)讓給了張起，雙方簽

37、定了協(xié)議，協(xié)議約定了轉(zhuǎn)讓期，轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元，魚池現(xiàn)有設(shè)備歸張起所有。雙方依約履行完畢。1993年，包括養(yǎng)魚池在內(nèi)的小李莊部分土地被國(guó)家征用，小李莊村委會(huì)遂與張起就解除承包協(xié)議、賠償損失達(dá)成協(xié)議，履行時(shí)，張起領(lǐng)取了部分賠償款，尚有部分款項(xiàng)在發(fā)放時(shí)由于工作人員疏忽將錢發(fā)給了原承包人王軍，致使張起沒(méi)有得到應(yīng)有的補(bǔ)償。問(wèn)題：王軍與張起的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效？張起是否應(yīng)得到賠償？此案如何處理？答：依民法通則的規(guī)定，承包人未經(jīng)發(fā)包方同意擅自轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓的行為無(wú)效。但本案中，發(fā)包方村委會(huì)對(duì)轉(zhuǎn)讓行為是明知的，并在土地征用時(shí)同張起訂立了解除承包的協(xié)議，據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定村委會(huì)對(duì)轉(zhuǎn)讓行為是追認(rèn)同意的，轉(zhuǎn)讓行為有效

38、。張起作為土地使用權(quán)人應(yīng)該得到國(guó)家征用土地所給予的補(bǔ)償。本案中，村委會(huì)因過(guò)失將款項(xiàng)發(fā)給原承包人王軍，王軍應(yīng)屬“不當(dāng)?shù)美?，張起有?quán)要求其返還。四、a省b市政府經(jīng)研究決定在本市郊區(qū)興建經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。遂與被征地單位簽定了征地協(xié)議，征地協(xié)議涉及的被征土地有60公頃，其中基本農(nóng)田10公頃，其他耕地20公頃，其他土地30公頃，所征土地沒(méi)有履行相關(guān)審批手續(xù)。后該征地協(xié)議依約履行，向被征地單位支付補(bǔ)償費(fèi)用三千萬(wàn)元。問(wèn)題：市政府批準(zhǔn)征地行為是否合法，為什么？本案應(yīng)如何處理？答：依民法通則的規(guī)定，承包人未經(jīng)發(fā)包方同意擅自轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓的行為無(wú)效。但本案中，發(fā)包方村委會(huì)對(duì)轉(zhuǎn)讓行為是明知的，并在土地征用時(shí)同張起訂立了解除

39、承包的協(xié)議，據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定村委會(huì)對(duì)轉(zhuǎn)讓行為是追認(rèn)同意的，轉(zhuǎn)讓行為有效。對(duì)于市政府的越權(quán)行為，按照法律規(guī)定，其批準(zhǔn)文件無(wú)效；對(duì)非法批準(zhǔn)征用，使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)，使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。五、張?jiān)葡的晨h甲村農(nóng)民，1990年與某縣農(nóng)場(chǎng)職工陳力結(jié)婚，生一子，陳強(qiáng)?；楹髴艨谝恢蔽催w出。1994年，縣統(tǒng)一調(diào)整土地時(shí)甲村分給張?jiān)颇缸迂?zé)任田3畝，1995年該土地被征用，甲村在下發(fā)土地補(bǔ)償費(fèi)時(shí)僅發(fā)給張?jiān)颇缸忧嗝缪a(bǔ)償費(fèi)400元，土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)不給下發(fā)，理由是張?jiān)频恼煞蚴寝r(nóng)業(yè)戶口，張?jiān)茟?yīng)到

40、其夫處分地。張?jiān)贫啻握业酱逦瘯?huì)交涉，未果。無(wú)奈，張?jiān)破鹪V到法院。問(wèn)題：張?jiān)剖欠窨梢栽诩状宸值秘?zé)任田？張?jiān)剖欠駪?yīng)分到土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)？答：張?jiān)苹楹髴艨谝恢蔽催w出，其母子應(yīng)當(dāng)在甲村分得責(zé)任田。張?jiān)谱鳛樵摯搴戏ň用?，并依法獲得了責(zé)任田，因此，屬于合法土地使用權(quán)人，甲村應(yīng)分給張?jiān)颇缸油恋匮a(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。六、2000年3月，某公司經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，征用了市郊區(qū)菜地7畝用以擴(kuò)建。2000年10月，批準(zhǔn)用地的文件下達(dá)，某公司如數(shù)繳納了征地費(fèi)用，相關(guān)手續(xù)也相繼辦齊。此后，直至2003年6月，商貿(mào)公司既未動(dòng)工建設(shè)，也不許被征地單位恢復(fù)種植。問(wèn)題：某公司的行為屬什么性質(zhì)？依照有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)該公司的行

41、為應(yīng)該如何處理？答：某公司的行為屬閑置土地行為。依照法律，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用地，1年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省，自治區(qū)，直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)兩年未使用，經(jīng)原批準(zhǔn)單位批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)，土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。（土地法37條）因此，對(duì)該公司的行為，可以采取繳納土地閑置費(fèi)，收回土地使用權(quán)以及恢復(fù)耕種等措施。七、1995年，某市甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與該市土地管理局簽定了200畝土地使用權(quán)出讓合同，地價(jià)每畝10萬(wàn)元

42、。甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司受讓土地后，即進(jìn)行開(kāi)發(fā)，完成開(kāi)發(fā)投資總額的5%后，于1996年與乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，將其獲得的200畝土地，以每畝13萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙公司，合計(jì)價(jià)款2600萬(wàn)元。1997年，該市土地管理部門下達(dá)了行政處罰決定書，沒(méi)收甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的非法收入，并無(wú)償收回土地使用權(quán)。問(wèn)題：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效，為什么？該市土地管理部門的處罰是否合法，為什么？答：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，因?yàn)椋猿鲎尫绞将@得的土地使用權(quán)必須符合以下條件才能轉(zhuǎn)讓：第一，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并

43、取得土地使用權(quán)證書；第二，按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成投資開(kāi)發(fā)總額25%以上。甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司獲得土地使用權(quán)后，開(kāi)發(fā)投資額未達(dá)到法律的規(guī)定即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，是無(wú)效的。市土地管理部門的處罰是不合法的。因?yàn)檫`反法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。本案中，該市土地管理部門作出的沒(méi)收違法所得，但本案并未發(fā)生可以無(wú)償收回土地使用權(quán)的情形。因此，無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰決定不合法。八、某工廠為擴(kuò)大規(guī)模，擬投資建一個(gè)分廠，向縣級(jí)人民政府申請(qǐng)用地5公頃，經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)使用屬于甲村集體所有的耕地5公頃。隨后，該工廠與甲村簽訂土地使用權(quán)出讓合同，該合同規(guī)定，由甲

44、村向工廠出讓5公頃，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為70年。問(wèn)題：該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)工廠用地70年是否合法，為什么？按照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)該怎樣取得土地使用權(quán)？答：該土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效。因?yàn)榘凑瘴覈?guó)有關(guān)法律規(guī)定，集體所有的土地，必須先征為國(guó)有，其土地使用權(quán)才能出讓。土地使用權(quán)的出讓方只能是代表政府的土地管理局，本案中由甲村直接向工廠出讓土地使用權(quán)是違法的，也是無(wú)效的?？h人民政府批準(zhǔn)該工廠用地70年是不合法的，按照有關(guān)規(guī)定，工業(yè)用地最高年限為50年。該工廠取得土地使用權(quán)的合法方式應(yīng)該是：應(yīng)當(dāng)首先由省級(jí)人民政府辦理批準(zhǔn)手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，

45、將集體土地變?yōu)閲?guó)有土地，然后在將土地使用權(quán)出讓，工廠繳納土地使用權(quán)出讓金，并依法登記領(lǐng)取土地使用證書，取得土地使用權(quán)。九、甲，乙系兄弟，其父母去世后留有一幢小樓。由于乙常年在外地工作，兄弟間未對(duì)房屋進(jìn)行分割，而是由甲一家居住。后來(lái)，甲到房產(chǎn)管理部門把房屋登記在自己一人名下并與丙簽訂了房屋買賣合同。丙支付房款后，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理了變更登記手續(xù)。乙得知此事后，向甲主張房屋所有權(quán)，甲不予理睬，乙起訴到法院。問(wèn)題：甲，乙對(duì)訴爭(zhēng)的房屋所有權(quán)是什么關(guān)系？本案應(yīng)如何處理？答：二兄弟之間對(duì)于本案爭(zhēng)議的房屋是共同共有關(guān)系。a共同共有人在未征得其他共有人同意情況下無(wú)權(quán)擅自處分共有財(cái)產(chǎn)。因此本案甲未征得乙同意

46、，無(wú)權(quán)處分共有樓房。b丙取得房屋的所有權(quán)。根據(jù)民法通則規(guī)定，第三人善意，有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。c對(duì)于乙的損失，乙可以向擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人，即甲要求賠償。十、原告：某單位甲(簡(jiǎn)稱甲)；原告：某單位乙(簡(jiǎn)稱乙);原告：某單位丙(簡(jiǎn)稱丙)被告：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。案情：1995年1月甲與被告簽訂一商品房預(yù)售合同，規(guī)定甲購(gòu)買被告商品房30套共2000平方米，售價(jià)300萬(wàn)元，交付日期為1996年12月。合同簽訂后，甲全部支付了房?jī)r(jià)款，但合同簽訂時(shí)被告尚未交付土地使用權(quán)出讓金，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，開(kāi)發(fā)建設(shè)資金尚未實(shí)際投入，未取得預(yù)售許可證，該預(yù)售合同亦未辦理登記。1996年1月，

47、被告又與乙簽訂了一商品房預(yù)售合同，由乙購(gòu)買同一標(biāo)的商品房，售價(jià)500萬(wàn)元，交付日期為1996年12月。合同簽訂后，乙按合同規(guī)定交付了定金及首期房款共200萬(wàn)元，此時(shí)，被告已交付了全部土地使用權(quán)出讓金，建房投資已達(dá)50，取得了預(yù)售許可征，并在有關(guān)部門辦理了預(yù)售合同登記。1996年7月，被告在隱瞞了上述事實(shí)的情況下，又與丙簽訂了一商品房預(yù)售合同，由丙購(gòu)買同一標(biāo)的商品房，售價(jià)800萬(wàn)元，交付日期為1996年12月。合同簽訂后，丙按合同規(guī)定交付了定金100萬(wàn)元，被告通過(guò)弄虛作假的方法，辦理了預(yù)售合同登記。1996年11月，三原告得知被告“一物賣三家”的作法后，均向被告主張權(quán)利，協(xié)商不成，三原告于199

48、7年3月分別向法院起訴，法院決定合并審理。試分析：本案三個(gè)合同的效力如何？本案應(yīng)如何處理？答：甲與被告簽訂的合同為無(wú)效合同。該合同不具備商品房預(yù)售合同的有效條件，投資未達(dá)到法定比例、未取得預(yù)售許可證、合同未登記備案，違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。乙與被告簽訂的合同為有效合同。該合同具備了商品房預(yù)售合同的有效條件，即投資達(dá)到法定比例，取得預(yù)售許可證，合同登記備案。丙與被告簽訂的合同為無(wú)效合同。(注；答可撤銷合同也算對(duì))該合同是被告通過(guò)欺詐手段、不真實(shí)意思表示簽訂的合同。甲與被告簽訂的合同無(wú)效，被告返還甲的房款，其他損失按雙方過(guò)錯(cuò)比例分擔(dān)。乙與被告的合同繼續(xù)履行。因延期交付，被告對(duì)乙承擔(dān)違約責(zé)

49、任。丙與被告的合同無(wú)效。(注：答撤銷也算對(duì))被告返還丙的房款并賠償丙的損失。被告在未交付土地使用權(quán)出讓金情況下，通過(guò)簽訂無(wú)效合同獲得的一切違法所得，由有關(guān)行政主管部門予以沒(méi)收，并可處以罰款。十一、2000年，甲將其一幢房屋出租給乙，雙方訂立了租賃合同，約定租期為5年，年租金為8000元。2003年3月，甲欲出賣該房屋，乙表示愿意購(gòu)買，甲提出售價(jià)為10萬(wàn)元，乙認(rèn)為售價(jià)過(guò)高。丙得知后，向甲表示愿以11萬(wàn)元的價(jià)格買下房屋。甲認(rèn)為丙提出的價(jià)格較合理，決定將房屋買給丙。同時(shí)向丙說(shuō)明：因乙租期未到，丙應(yīng)允許乙繼續(xù)承租房屋直至期滿，丙表示同意。2003年5月，甲與丙辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。對(duì)此乙提出異議。200

50、3年8月，乙向法院起訴，要求甲將房屋優(yōu)先賣給他。問(wèn)題：法律中承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的含義是什么？乙的訴訟是否會(huì)得到法院的支持？答：房屋租賃合同中，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，此系法定權(quán)利，其含義是指：出租人在租賃合同屆滿之前轉(zhuǎn)讓其擁有的房屋時(shí)，在同條件下，承租人有優(yōu)先于他人購(gòu)買的權(quán)利。請(qǐng)求不會(huì)得到法律支持。本案中，丙以11萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)得房屋，而乙對(duì)10萬(wàn)元的售價(jià)還嫌其過(guò)高，顯然，二者購(gòu)買水平有所不同，因而不能構(gòu)成“同等條件”，乙對(duì)其所租房屋不能享有優(yōu)先于丙購(gòu)買的權(quán)利。十二、張某與周某是同事，張某長(zhǎng)期借住周某一套住房居住，后張某購(gòu)得一套商品房，遂以自己的名義將借住周某的房屋租給孫某，雙方亦簽定了書面的租賃合

51、同，約定租金每月800元，租期1年。合同簽定后，張某找到周某要求租賃該房屋，周某同意，雙方簽定了租賃合同，合同約定租期2年，租金600元每月。2個(gè)月后，周某發(fā)現(xiàn)此事，十分氣憤，向法院起訴要求認(rèn)定張某與孫某的租賃合同無(wú)效并賠償其損失。問(wèn)題：張某與孫某的租賃合同是否有效？為什么？此案如何處理？答：無(wú)效。我國(guó)城市房屋租賃管理辦法27條規(guī)定：“承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從中受益?！北景钢校瑥埬澄唇?jīng)周某同意，擅自出租房屋，事后亦未得到周某追認(rèn)，據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定房屋轉(zhuǎn)租行為無(wú)效。本案合同自始無(wú)效，孫某應(yīng)搬出租賃的房屋，張某應(yīng)返還周某轉(zhuǎn)租房屋所得差價(jià)每月2

52、00元。十三、2000年，甲向乙借款10萬(wàn)元，借款期限1年，乙要求甲提供擔(dān)保，甲遂以其所擁有的一幢樓房作為抵押，雙方簽訂了借款抵押協(xié)議，約定以甲所有的一套房屋作為抵押物，借款期滿后，乙多次向甲催還借款，甲始終不還。2002年，甲又將上述抵押房賣給了丙，雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。乙得知了情況后，向法院起訴，要求判令甲與丙買賣關(guān)系無(wú)效。問(wèn)題：甲與乙之間的借款協(xié)議是否有效？抵押協(xié)議是否有效？甲與丙之間的房屋買賣行為是否有效？此案如何處理？答：甲與乙之間的借款協(xié)議有效，抵押協(xié)議無(wú)效。因?yàn)楦鶕?jù)擔(dān)保法的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自抵押登記之日起生效。甲與乙之間因沒(méi)有辦理抵押登記，因此抵

53、押合同無(wú)效。甲與丙之間的房屋買賣行為有效。因抵押協(xié)議無(wú)效，甲有權(quán)處分自己房屋，且雙方依法辦理過(guò)戶登記手續(xù)，丙取得房屋所有權(quán)。因抵押協(xié)議無(wú)效，乙不能處分該抵押物，也沒(méi)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。若甲不能償還債務(wù)，乙可向法院起訴，要求甲償還債務(wù)并賠償損失。十四、張好和李立共有一幢房屋，租給周利開(kāi)辦一商店?，F(xiàn)李立為擔(dān)保孫兵所負(fù)的債務(wù)，將其對(duì)上述房屋中的共有份額抵押給吳剛，該抵押已得到張好同意，并在通知了周利后在房屋管理局作了登記。問(wèn)題：房屋抵押后，張好、李立與周利間的租賃合同是否繼續(xù)有效？為什么？以出賣共有份額的方式實(shí)現(xiàn)該抵押時(shí)，如果張好與周利都愿意購(gòu)買，誰(shuí)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？為什么？答：租賃合同繼續(xù)有效。依據(jù)擔(dān)保

54、法的規(guī)定，租賃關(guān)系成立在先，抵押權(quán)設(shè)立在后，抵押權(quán)的設(shè)立、實(shí)現(xiàn)均對(duì)租賃關(guān)系不發(fā)生影響，法律只要求抵押人以書面形式將設(shè)定抵押之事實(shí)告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。張好有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。張好是房屋共有人，對(duì)房屋享有物權(quán)，李立是承租人，屬于債權(quán)關(guān)系。依物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則，張好享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。十五、房地產(chǎn)抵押案例甲因欠乙債務(wù)10萬(wàn)元，故以其價(jià)值15萬(wàn)元的三層樓房作為抵押。問(wèn)題：如果甲乙辦理了抵押登記，幾天后甲又將同一房屋以5萬(wàn)元價(jià)格抵押給丙，乙將享有什么權(quán)利？如果甲未辦理抵押登記，則甲與丙又是什么法律地位？如果甲用作抵押的房屋權(quán)屬存在爭(zhēng)議，或是已被法院因其他案件查封，或是已被依法公告列入拆遷范圍，甲乙之間

55、的抵押是否有效？如果甲乙辦理抵押登記后，甲又在抵押物之上加蓋了第四層樓房，乙對(duì)新加蓋的房屋有何權(quán)利？房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是否同時(shí)抵押？如果該樓房存在出租情況，乙與出租人的法律地位如何？如果在抵押登記后，甲將抵押物出賣給他人，該如何處理？答：如果甲辦理了抵押登記，則抵押權(quán)合法成立。乙對(duì)該房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，受償范圍包括主債務(wù)、利息、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。丙的抵押權(quán)成立在后，根據(jù)前權(quán)優(yōu)于后權(quán)的理論，丙只能在乙優(yōu)先受償后就房屋殘值優(yōu)先受償。（此處需掌握抵押權(quán)的成立要件，即登記成立）如果甲乙未辦理抵押登記，則抵押權(quán)不成立，乙只能作為普通債權(quán)人主張權(quán)利，對(duì)房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)。如果

56、甲的房屋有上述情況，則該房屋依法不能抵押，甲乙之間的抵押合同無(wú)效，抵押權(quán)不成立，乙只能作為普通債權(quán)人主張權(quán)利。乙對(duì)新增房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)。房地產(chǎn)法第51條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)?！痹谔幏值盅悍康禺a(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同處分，但對(duì)處分的新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，土地上有房屋等建筑物存在的應(yīng)當(dāng)將土地上的建筑物連同土地使用權(quán)同時(shí)抵押。抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的范圍包括土地使用權(quán)及土地上的房屋等建筑物。a如果抵押在前、租賃在后。抵押權(quán)是設(shè)定在先的物權(quán)，而租賃權(quán)是設(shè)定在后的一種債權(quán)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)、前權(quán)優(yōu)于后權(quán)的原則

57、，租賃權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)。隨著抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，買受人不受租賃關(guān)系的約束。承租人不得對(duì)抗買受人，租賃關(guān)系隨之解除。b如果租賃在先、抵押在后。抵押權(quán)的設(shè)立、實(shí)現(xiàn)對(duì)租賃關(guān)系均不發(fā)生影響，法律只要求抵押人書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。根據(jù)“買賣不破租賃的原則”，租賃關(guān)系可以對(duì)抗新的買受人，抵押權(quán)的行使不影響租賃關(guān)系的存在。抵押人有權(quán)將已經(jīng)辦理登記的抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但在轉(zhuǎn)讓時(shí)必須通知抵押權(quán)人、告知受讓人，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。物權(quán)本應(yīng)有追及效力，但我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者與抵押權(quán)人約定的第三人提存。”實(shí)際上它規(guī)定了抵押物的轉(zhuǎn)讓行為具有抵押權(quán)提前實(shí)現(xiàn)的效力。抵押物一旦轉(zhuǎn)讓，設(shè)定其上的抵押權(quán)就應(yīng)當(dāng)以提前實(shí)現(xiàn)而消滅，不可追及于抵押物而繼續(xù)存在。十六、購(gòu)房人有權(quán)重新選擇物業(yè)管理公司嗎？光明小區(qū)的業(yè)主由于和小區(qū)物業(yè)管理公司為了衛(wèi)生費(fèi)的收取發(fā)生了矛盾，致使小區(qū)的垃圾幾天沒(méi)人清理，時(shí)值盛夏，可想而知。其實(shí)，小區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理公司的不滿由來(lái)已久，所以大家想這次干脆換掉這家物業(yè)公司，重新選擇一家服務(wù)好的物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行物業(yè)管理。試問(wèn)：小區(qū)業(yè)主是否有這個(gè)權(quán)利來(lái)更換物業(yè)管理公司？答：購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，就已接受了開(kāi)發(fā)商為其選聘的物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)，許多物業(yè)管理公司以此為理由，告訴業(yè)主無(wú)權(quán)更換