標(biāo)桿企業(yè)研究學(xué)習(xí)之凱德商用中國50頁

1、行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)研究學(xué)習(xí)新加坡凱德商用中國研究提綱第一部分、前言第二部分、凱德商用介紹第三部分、凱德商用中國購物中心模式第四部分、凱德來福士商業(yè)定位、設(shè)計(jì)啟示第五部分、凱德商用運(yùn)營模式啟示第六部分、小結(jié) 第一部分 前言 凱德商用為什么立足于中國？ 凱德商用是新加坡凱德中國全資子公司，同時(shí)也是中國最大、最強(qiáng)的外資房地產(chǎn)開發(fā)公司之一，旗下購物中心分三大系列：嘉信茂、嘉茂及來福士廣場。雖然凱德在中國做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)間不長，但其全新的商業(yè)模式對(duì)中國市場有準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)。作為國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們，我們都應(yīng)該借鑒國外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)秀的商業(yè)設(shè)計(jì)和準(zhǔn)確的定位分析。從而建立自己獨(dú)有的商業(yè)模式，只有這樣，我們才能在瞬

2、息萬變的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中找到一條新的出路。 本次標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)的目的？ 汲取國外優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)公司先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展和商業(yè)模式分析深入了解，希望給公司內(nèi)部項(xiàng)目帶來一定的借鑒意義。 本文主要對(duì)商業(yè)模式分析進(jìn)行一個(gè)初步探討，對(duì)于日新月異的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，標(biāo)桿企業(yè)研究將永不停息！ 凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司（以下簡稱“凱德商用”）是以物業(yè)資產(chǎn)總值及地理覆蓋范圍計(jì)算，亞洲上市的最大購物中心開發(fā)商、擁有者及管理者之一。凱德商用一體化的商場經(jīng)營模式涉及商用地產(chǎn)投資、開發(fā)、商場運(yùn)營、資產(chǎn)管理及基金管理等范疇。凱德商用在亞太地區(qū)中擁有及管理新加坡、中國、馬來西亞、日本及印度五國內(nèi)51個(gè)城市共96個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，物業(yè)

3、總值約265億新元，總面積約789萬平方米。 凱德商用的主要經(jīng)營策略是在于投資、開發(fā)及管理處于亞洲，以零售商用為主的多元化地產(chǎn)組合，并致力于強(qiáng)化在亞洲作為頂尖的購物中心開發(fā)商、擁有者及管理者的地位。凱德商用中國簡介凱德商用中國是新加坡凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司（凱德商用）在華設(shè)立的企業(yè)。進(jìn)入中國至今，凱德商用中國一直致力于高品質(zhì)零售商用地產(chǎn)的投資、開發(fā)和管理。 凱德商用中國在35個(gè)大中城市擁有并管理著總物值近530億人民幣的55個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積超過450萬平方米。標(biāo)志性項(xiàng)目包括：北京的凱德mall西直門（原北京嘉茂購物中心西直門）、凱德mall望京(原北京嘉茂購物中心望京)、北京來福士中心

4、、上海來福士廣場等。圖1：凱德中國業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)圖凱德商用中國凱德商用中國嘉信茂嘉信茂嘉信茂嘉信茂來福士廣場來福士廣場核心業(yè)務(wù)發(fā)展策略及計(jì)劃凱德商用中國已加大投入力度，通過不斷的創(chuàng)新模式，深入中國市場。目前在已有項(xiàng)目的34個(gè)城市深入發(fā)展，增開新的購物中心.在做購物中心的同時(shí)，為投資者、租戶謀取利益只是其中一部分，核心的目的還是要為社會(huì)的發(fā)展創(chuàng)造價(jià)值，實(shí)現(xiàn)與中國共成長。 凱德商用中國將通過建造兩種購物中心模式來拓展：其一是持續(xù)打造標(biāo)志性購物中心，例如北京來福士中心、上海的盧灣項(xiàng)目等；其二是繼續(xù)開發(fā)模塊化項(xiàng)目，即規(guī)?；瘡?fù)制社區(qū)購物中心。第三部分第三部分 凱德商用中國購物中心模式凱德商用中國購物中心模式三

5、大購物中心模式嘉信茂嘉茂來福士廣場嘉信茂購物廣場嘉信茂購物廣場嘉信茂購物廣場是凱德商用與深國投的合資項(xiàng)目。嘉信茂購物廣場也是采用“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”模式，其沃爾瑪是主力店合作伙伴，并且集品牌服飾、珠寶飾品、兒童用品、餐飲娛樂、運(yùn)作休閑等為一體的一站式購物廣場。目前，其嘉信茂購物廣場已經(jīng)超過30多個(gè)。就嘉信茂購物廣場的定位而言，主要是區(qū)域型購物中心，以低檔大眾消費(fèi)為主。嘉信茂購物廣場的體量一般在8萬方左右，其實(shí)和社區(qū)型購物中心和很多相似之處，只不過在功能布局、業(yè)態(tài)品牌上更加強(qiáng)大和豐富。其影響力更大，所以其項(xiàng)目定位主要定位于區(qū)域型購物中心。長沙嘉信茂購物廣場長沙嘉信茂購物廣場瑞州嘉信茂購物廣場瑞州嘉

6、信茂購物廣場湛江嘉信茂購物廣場湛江嘉信茂購物廣場南海嘉信茂購物廣場南海嘉信茂購物廣場佛山嘉信茂購物廣場佛山嘉信茂購物廣場深圳嘉信茂購物廣場深圳嘉信茂購物廣場蕪湖嘉信茂購物廣場蕪湖嘉信茂購物廣場茂名嘉信茂購物廣場茂名嘉信茂購物廣場綿陽嘉信茂購物廣場綿陽嘉信茂購物廣場成都嘉信茂購物廣場成都嘉信茂購物廣場南昌嘉信茂購物廣場南昌嘉信茂購物廣場淄博嘉信茂購物廣場淄博嘉信茂購物廣場濰坊嘉信茂購物廣場濰坊嘉信茂購物廣場泉州嘉信茂購物廣場泉州嘉信茂購物廣場惠州嘉信茂購物廣場惠州嘉信茂購物廣場漳州嘉信茂購物廣場漳州嘉信茂購物廣場嘉茂購物中心嘉茂購物中心嘉茂購物中心其商業(yè)體量較小于嘉信茂購物廣場，一般在5萬方左右

7、。嘉茂購物中心有別于其它一般的百貨購物中心，它里面融合了大型超市（大多數(shù)的嘉茂購物中心里面并沒有采用其超市合作伙伴沃爾瑪，這可能也是根據(jù)項(xiàng)目自身屬性和定位而來），嘉茂購物中心項(xiàng)目定位介于區(qū)域型購物中心及社區(qū)型購物中心之間，購物中心里面還融合了美容健身、休閑游樂、幼兒園地、中外快餐、美食廣場，更有星級(jí)的ktv等。凱德商用中國品牌整合，凱德商用中國品牌整合， 4848家購物中心集體換標(biāo)家購物中心集體換標(biāo)凱德商用中國旗下所擁有的48家以“嘉茂”和“嘉信茂”品牌命名的購物中心（包括10個(gè)未開業(yè)項(xiàng)目）已于今年四月起相繼冠以“ 凱德”名稱，更名為“凱德mall”或“凱德廣場”。由于業(yè)務(wù)地域廣泛，項(xiàng)目遍布全

8、國32個(gè)城市，因此凱德商用中國做出了策略性規(guī)劃，分批有序地進(jìn)行項(xiàng)目更名。 此次更名，除了原“嘉茂”、“嘉信茂”購物中心名稱的變化，購物中心logo也將“變臉”：購物中心新品牌logo中的藍(lán)色“凱德”兩字，體現(xiàn)出購物中心名稱與企業(yè)品牌的緊密聯(lián)系?！皠P德”外圍以赤橙黃綠四色彩帶相圍。其創(chuàng)意來源于中國的綢帶舞，行云如水的舞動(dòng)包含了文化、流行、活力、動(dòng)感、延續(xù)性、多元化以及豐富體驗(yàn)等內(nèi)涵，寓意凱德商用是源自新加坡、具有國際化視野的購物中心品牌，致力于為消費(fèi)者提供跨國界生活空間、一站式的購物、休閑、娛樂體驗(yàn)。此次更名將把企業(yè)國際化的品牌定位融入到購物中心的品牌中，并致力為城市居民延展生活空間，成為家之外

9、的另一個(gè)放松身心的場所?！皠P德”兩字與“彩帶”主標(biāo)識(shí)的右側(cè)，將根據(jù)不同需要注上副標(biāo)識(shí)，組成各購物中心有自己特色的logo 。logologo詮釋詮釋“跨國界生活新空間，您的滿足就在此跨國界生活新空間，您的滿足就在此”凱德凱德mall/mall/凱德廣場凱德廣場目前，國內(nèi)所有以嘉信茂購物廣場及嘉茂購物廣場命名的商業(yè)物業(yè)全部更換名稱為凱德廣場，而北京地區(qū)則以凱德mall命名。原因在于凱德商用旗下嘉信茂項(xiàng)目都是與深國投合資開發(fā)，而現(xiàn)在雙方進(jìn)行了股權(quán)分離，所以凱德調(diào)整了旗下購物中心的名稱。名稱的變更并沒有給凱德商用旗下購物中心帶來不好的影響，其凱德旗下商業(yè)運(yùn)作也有別于其它商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作，凱德已經(jīng)將金融和

10、商業(yè)運(yùn)營管理融合在一起，借助資本市場的力量來打造一個(gè)項(xiàng)目。這也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期在中國發(fā)展的另外一個(gè)方向。同時(shí)，有了信托基金的支持，對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估也更加完善，這也是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)商值得深思熟慮的一個(gè)問題。來福士購物廣場來福士購物廣場來福士是嘉德集團(tuán)旗下最具特色的世界知名綜合商用項(xiàng)目品牌，僅選址世界知名城市的中心位置和交通樞紐，目前在全球有8座來福士，在中國就擁有6座，分別位于北京、上海、寧波、成都、杭州，深圳，另兩座位于新加坡和迪拜。目前，北京、上海的來福士廣場現(xiàn)已開業(yè)，其余4個(gè)仍處于建設(shè)過程中。至此，來福士在中國的總建筑面積已經(jīng)超過100萬平方米，累計(jì)投資金額接近200億元人民幣。北京來福士

11、購物廣場北京來福士購物廣場上海來福士購物廣場上海來福士購物廣場寧波來福士購物廣場寧波來福士購物廣場杭州來福士購物廣場杭州來福士購物廣場成都來福士購物廣場成都來福士購物廣場深圳來福士購物廣場深圳來福士購物廣場 城市象征地標(biāo)城市象征地標(biāo)來福士項(xiàng)目定位于城市地標(biāo)，所有的來福士項(xiàng)目坐落于商業(yè)與人文社區(qū)，來福士項(xiàng)目結(jié)合了住宅、服務(wù)公寓、購物商場、辦公樓與娛樂設(shè)施，并臨近交通樞紐，為當(dāng)?shù)厝思奥每蛶肀憷?革新創(chuàng)意設(shè)計(jì)革新創(chuàng)意設(shè)計(jì) 來福士項(xiàng)目的設(shè)計(jì)都以成為其所處地區(qū)的城市象征為 目標(biāo)。出自世界頂級(jí)建筑大師之手的每個(gè)來福士設(shè)計(jì)，都 擁有它獨(dú)特的來福士色彩。國際知名大師如貝律銘 （i.m.pei）、rafae

12、l vinoly、steven holl 和stephen pimbley 都在來福士建筑設(shè)計(jì)上大展身手，創(chuàng)造出富有人 文魅力的優(yōu)質(zhì)城市社區(qū)。 來福士購物廣場來福士購物廣場來福士廣場包含了大型購物中心、甲級(jí)智能寫字樓等。來福士購物中心憑借其精心規(guī)劃設(shè)計(jì)的樓層風(fēng)格與主題，以及彰顯個(gè)性與時(shí)尚、緊隨國際潮流的最新產(chǎn)品。來福士廣場已成為年輕消費(fèi)者購物、休閑、聚會(huì)的首選地之一。北京來福士廣場北京來福士廣場 北京來福士廣場位于北京市東直門立交橋西南角、東二環(huán)的核心商圈地帶，北臨東直門內(nèi)大街，東面東二環(huán)路，緊鄰第二使館區(qū)，周邊遍布寫字樓、大型購物中心、酒店和文化中心。項(xiàng)目占地14686平方米，總建筑面積為1

13、43865平方米，由38665平方米寫字樓、40000平方米零售商場、27000平方米高檔公寓、38200平方米附屬用房和停車場組成。凱德置地將其建成集高檔公寓、商務(wù)寫字樓、零售商場于一體的綜合項(xiàng)目，其中地面建筑面積為97665平方米，地下建筑面積為40000平方米。 n來福士購物中心作為來福士廣場的重要組成部分之一，在整個(gè)來福士廣場中發(fā)揮著重要的作用。來福士購物中心擁有眾多世界知名品牌，如：h&m、zara、bershka、mango等等，為前來購物的顧客提供與世界潮流同步接軌的潮流時(shí)尚單品，隨著時(shí)間的推移，來福士購物中心也在根據(jù)潮流的變遷和消費(fèi)者的口味變化不斷調(diào)整品牌構(gòu)成，力爭為消

14、費(fèi)者提供永遠(yuǎn)走在世界潮流前沿的購物體驗(yàn)。 n在擁有眾多國際潮流品牌的同時(shí)，來福士購物中心也匯聚了八方美食供顧客選擇，從高檔食府到小吃檔口一應(yīng)俱全，無論是純正的韓式燒烤漢拿山、地道的日本料理壽師傅、充滿泰國風(fēng)情的巴厘泰，還是大家都喜歡吃的章魚小丸子、土司工坊、正宗龜苓膏等等，總讓人無論從高就低，都能找到自己的心頭好。上海來福士廣場上海來福士廣場 n來福士廣場(raffles city)購物中心于2003年11月1日開業(yè)。自開業(yè)以來，憑借豐富的零售業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，商場運(yùn)營管理者的專心經(jīng)營，精心規(guī)劃設(shè)計(jì)的樓層風(fēng)格與主題，以及彰顯個(gè)性與時(shí)尚、緊隨國際潮流的最新商品，來福士廣場已然成為滬上年輕時(shí)尚人士首選的

15、購物中心之一。在來福士，徜徉于琳瑯滿目的時(shí)尚服裝之余，亦可品嘗風(fēng)格各異的精美小吃，享受不同風(fēng)情的地域美食，或者忘情于年輕時(shí)尚的健身運(yùn)動(dòng)，流連于豐富多彩、精彩紛呈的推廣活動(dòng)，通過不斷打造其獨(dú)具個(gè)性的品牌內(nèi)涵，深化其年輕、時(shí)尚的廣場形象，來福士廣場已成為年輕消費(fèi)者購物、休閑、聚會(huì)的首選地之一。 a a樓內(nèi)餐飲樓內(nèi)餐飲來福士幾乎每層樓都有餐廳，這在目前的商場中絕無僅有。食之秘、仙蹤林是休閑餐廳的代表;蕉葉里有獨(dú)特的東南亞咖喱；永和大王和沈大成以中式特色見長；和民是以日式料理為主；大食代第一次開在6樓這么高的位置，吃飯的時(shí)候可以俯視南京路和人民廣場；還有頗受年輕人歡迎的味千拉面。嘗試了coca泰式火鍋

16、，“冬陰功”的湯底極其開胃，配上魚漿和蝦球，新鮮很有咬頭。 辛酸香辣的味道襯托出海鮮的肥、鮮、美，好一頓可口泰式火鍋。飽餐之后該回家了，經(jīng)過一樓的bread talk。帶上一份自己喜歡的cheese cake，量很足，還能在明天當(dāng)早餐細(xì)細(xì)品味 b b美食通道美食通道眾多精致可人的小食匯聚在特色集市里。貝爾多爸爸做的泡芙，酥皮香軟蛋奶滑嫩，美珍香的香辣肉干、biteme新加坡小食、滿記的甜品、pizzastation的比薩、廣良興和豆果子的休閑小品、裕恒的蜜餞、云南美食園和阿宗面線的獨(dú)特地域風(fēng)味都直鉤饞蟲。 對(duì)于凱德旗下購物中心系列品牌，我們可以分為三大類，第一類是嘉信茂區(qū)域型購物中心、第二類是

17、嘉茂社區(qū)型購物中心、第三類是來福士綜合型商業(yè)項(xiàng)目，其項(xiàng)目定位、品質(zhì)更高。從定位上可以看出，嘉信茂和嘉茂系列品牌模式比較大眾化消費(fèi)，而來福士品牌模式更加高端。雖然三大系列其體量都不算太大，但其購物中心模式是相輔相成的。這種購物中心模式很好的抓住了消費(fèi)者的心態(tài)，在愉快購物的同時(shí)，更要體驗(yàn)式的消費(fèi)，讓購物中心的功能更加完善，品牌更加豐富。讓所有消費(fèi)者都身臨其境，讓項(xiàng)目本身品質(zhì)更高。第四部分第四部分 凱德來福士商業(yè)定位啟示凱德來福士商業(yè)定位啟示商業(yè)定位是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在前期工作中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，一個(gè)準(zhǔn)確的定位能讓項(xiàng)目持久性發(fā)展。凱德雖然把金融資本和商業(yè)運(yùn)營管理融合在一起打造一個(gè)購物中心，但對(duì)前期的商業(yè)

18、定位又是怎么操作的呢？目前凱德商用旗下三大系列品牌進(jìn)入可復(fù)制行操作階段，期間的過程又會(huì)給我們帶來哪些啟示呢？商圈定位商圈定位來福士不同于嘉信茂和嘉茂購物中心，其本身就是一個(gè)綜合性商業(yè)定位，所以，在選擇區(qū)域時(shí)需綜合考慮。來福士其項(xiàng)目定位本身定位于城市地標(biāo)，其輻射的范圍就更大。我們通常所說的輻射范圍主要就是指方圓五公里或十公里或整個(gè)地區(qū)，所以在商業(yè)項(xiàng)目的商圈定位時(shí)一定要考慮項(xiàng)目是做步行五分鐘就可以到的社區(qū)型商業(yè)，還是開車十分鐘就可以到的區(qū)域型商業(yè)。而社區(qū)型商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)和城市商業(yè)中心的商圈是不一樣的，所以在商業(yè)項(xiàng)目的商圈定位時(shí)一定要考慮清楚。定功能定功能功能就是商業(yè)項(xiàng)目到底做什么？是做購物、健身

19、、運(yùn)動(dòng)，還是餐飲、娛樂、休閑。功能不僅僅指購物，這可能是狹義的理解。像來福士這類商業(yè)項(xiàng)目其功能定位是復(fù)合型的，購物零售、健身運(yùn)動(dòng)、餐飲娛樂、休閑玩樂全部包含在其中，事實(shí)上這是現(xiàn)代商業(yè)的功能定位。對(duì)于不同的功能，它們之間是交叉聯(lián)系的，若把每一個(gè)功能都能體現(xiàn)它的特色，每一個(gè)品牌都能帶來一定的影響力，那么，購物中心的人流人氣是不用懷疑的。弱化主力店弱化主力店作為購物中心，來福士的定位是獨(dú)一無二的。購物中心本身體量不算大，不適合做綜合性的購物中心。所以，來福士選擇做主體性的購物中心。另外，例如北京的來福士本身就沒有設(shè)置專門的主力店，凱德在成本收益方面有很高的標(biāo)準(zhǔn)，在商場內(nèi)部，主要用次主力店去充當(dāng)主力店

20、的作用，這樣可以規(guī)避主力店的低租金、長租期。同時(shí)提高次主力店的租金收益。在無主力店的情況下，為了給項(xiàng)目帶來更大的影響力。來福士在其它一般品牌選擇上都有很高的要求，特別是在餐飲、零售方面。而餐飲類業(yè)態(tài)也是逐步調(diào)整，讓項(xiàng)目本身具有時(shí)尚、休閑的功能。凱德來福士商業(yè)設(shè)計(jì)啟示凱德來福士商業(yè)設(shè)計(jì)啟示一、建筑外觀建筑外觀是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目給人最直接的感觀感受，作為一個(gè)好的購物中心，在其商業(yè)建筑設(shè)計(jì)上肯定會(huì)給外在傳遞一種信息或信念。而給消費(fèi)者帶來的感受是一個(gè)愉悅的空間，當(dāng)然在其外立面上不能設(shè)置太多的廣告位、導(dǎo)視牌等，最重要的是需要給人們足夠的亮點(diǎn)，簡約而不簡單。如果再結(jié)合周邊環(huán)境及當(dāng)?shù)厝宋奈幕敲匆粋€(gè)現(xiàn)代化

21、的商業(yè)購物中心足以成為這一區(qū)域的流行性地標(biāo)。北京的來福士廣場商場入口的噴泉外加幕墻上液晶顯示屏足以吸引消費(fèi)者的眼球，醒目的標(biāo)志也是該項(xiàng)目成為該區(qū)域的商業(yè)地標(biāo)。二、商場流線開發(fā)商對(duì)于商場流線的重點(diǎn)設(shè)計(jì)參數(shù)之一是吸引消費(fèi)者前往上層，那么每層的人流動(dòng)線設(shè)計(jì)就直觀重要，這對(duì)于購物中心內(nèi)部人流通道的寬度都有一定的設(shè)計(jì)要求，若太寬闊了，則浪費(fèi)空間、增加了建筑成本；若太狹窄了，則讓消費(fèi)者感到很壓抑，沒有足夠的體驗(yàn)空間。最重要的是不能形成閉合的空間，這樣就阻斷了人流動(dòng)線，商業(yè)之大忌也！所以，有效的使人流往上走，給消費(fèi)者帶來不同的空間體驗(yàn)才是合理的。而且在每一個(gè)不同的角度都能有很好的視野觀察到項(xiàng)目更多的區(qū)域。在

22、每一個(gè)不同的區(qū)域又有公共的空間連接起來，讓消費(fèi)者在購物中心內(nèi)不斷的循環(huán)。北京來福士項(xiàng)目水晶連接體項(xiàng)目中的自由形態(tài)結(jié)構(gòu)水晶蓮、會(huì)所、辦公樓大廳都可用來連接相鄰的功能區(qū)，并營造矚目的公共空間。由三角面組成的三維空間有多項(xiàng)功能：首先他們將建筑物間的幕墻連接起來，其次三角形面的組合可變性則能根據(jù)不同的室內(nèi)功能要求而變化。水晶蓮的設(shè)計(jì)，考慮到底層的空間較小，因此底座很小，但在懸臂下方卻形成很大的鏡面空間。會(huì)所外層的延伸形成一個(gè)挑高的大廳，連接游泳池，然后包裹并隱藏大樓的電梯井及機(jī)電空間。同樣，辦公大廳形成一個(gè)不規(guī)則的空間，不同面積的凹室連接形成一個(gè)延展性的區(qū)域。三、景觀營造現(xiàn)在的購物中心更加“人性化”，

23、在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，為營造更好的購物環(huán)境，讓消費(fèi)者有更加愉悅的心情，往往在景觀設(shè)計(jì)上要下足夠功夫?，F(xiàn)在的很多項(xiàng)目都喜歡做屋頂花園，其實(shí)也只是利用屋頂?shù)目臻g做了更多的綠化。在項(xiàng)目內(nèi)部設(shè)置了更多的盆景植物，讓人們購物的時(shí)候也與大自然親密接觸。特別有較多餐飲品牌的項(xiàng)目內(nèi)，會(huì)更加注重這方面因素，更多的是人為的去做景觀營造，其目的只有一個(gè)，就是給項(xiàng)目帶來更多的人流，增加更多的人氣。讓人們在一個(gè)愉悅的空間里面盡情的享受購物的樂趣。購物中心設(shè)計(jì)商場設(shè)計(jì)過程中，強(qiáng)化空間立體感，打造開闊的購物空間，從購物中心外立面到購物中心大堂及空間布局均彰顯出時(shí)尚的氣息。購物中心內(nèi)部，每層樓都有餐飲類商戶，購物的同時(shí)充分享受各類美食。 商場著眼于時(shí)尚的年輕一族，引入大量新鮮時(shí)尚品牌，充分滿足時(shí)尚達(dá)人及都市精英的購物需求。 針對(duì)品牌的定位，商場極力營造出流行時(shí)尚前沿的感覺。通過外立面設(shè)計(jì)、墻體裝飾、燈光、廣告等硬件設(shè)施和諸多流行品牌推廣活動(dòng)。第五部分第五部分 凱德商用運(yùn)營模式啟示凱德商用運(yùn)營模式啟示凱德來福士的運(yùn)營模式都是自身長期持有物業(yè)，進(jìn)行自營或招商。這有效的保證了招商過程中優(yōu)質(zhì)品牌的把控和后期商業(yè)管理運(yùn)營的統(tǒng)一性。 雖然我們一貫主張購物中心長期持有物業(yè)