云浮房地產(chǎn)市場調(diào)研報告范文

1、云浮市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告范文引導(dǎo)語：我國房地產(chǎn)行業(yè)日漸壯大。下面小編為大家?guī)矸康禺a(chǎn)市場調(diào)研報告范文，歡迎大家閱讀和參考。房地產(chǎn)市場調(diào)研報告范文一：“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃進(jìn)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟進(jìn)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;假如加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的進(jìn)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的進(jìn)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政

2、策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而爭辯提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康進(jìn)展，具有重要意義。一、我區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)呈現(xiàn)狀今年16月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展呈現(xiàn)以下特點：1、房產(chǎn)投資保持較高增速我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍連續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，16月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的

3、62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，26月累計增速分別為：15%、18%、20%、25%、倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了5倍以上的增速。2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，26月的增速走勢見圖二：從商品房預(yù)售狀況來看，回落趨勢明顯。16月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了%和%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售消滅了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積萬平方米，與3月份相比均下降了%。5月、6月連續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高

4、雖然今年年初開頭，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。自年開頭，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、年分別同比上漲%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)展的影響由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴(yán)峻，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策，加

5、強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，規(guī)定各地要依據(jù)房地產(chǎn)市場變化狀況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位一般商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由%提高到%。房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部

6、、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定2015年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在2015年6月1日以后購買非一般住房的，按3%全額征收契稅。房地產(chǎn)進(jìn)展目標(biāo)調(diào)整。xx年市政府工作報告確立了“以居住為主、以市民消費為主、以一般商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強新建樓盤上備案工作，于2月18日推出“上二手房”試運轉(zhuǎn)，增加房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價一般商品房供應(yīng)。xx年市方案開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。從短期看，宏觀政策的調(diào)

7、整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標(biāo)的完成;同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展將消滅肯定程度的“緩剎車”效應(yīng)。但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素，達(dá)到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓舞居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康進(jìn)展，主要將起到以下幾方面的作用：合理把握房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，削減房地產(chǎn)市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度

8、開發(fā)的狀況發(fā)生。緩解房地產(chǎn)業(yè)供求沖突。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足一般老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求沖突。適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將連續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房上登記等政策方法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。三、樂觀應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康進(jìn)展總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的進(jìn)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在進(jìn)展中的

9、房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整鞏固提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康進(jìn)展，當(dāng)前要留意以下幾點。1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作準(zhǔn)時把握我區(qū)房地產(chǎn)價格動態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康進(jìn)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當(dāng)前特殊要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析猜測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動狀況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)覺價格特別波動，準(zhǔn)時提出預(yù)警建議。2、加強

10、房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系絡(luò)，準(zhǔn)時反饋項目的進(jìn)展?fàn)顩r，以便發(fā)覺問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)政府年度土地供應(yīng)方案經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并依據(jù)統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。3、有方案有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟進(jìn)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，依據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)方案，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)

11、房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟進(jìn)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把握市場狀況，依據(jù)市場運行狀況合理支配開發(fā)方案。4、合理引導(dǎo)住房主體需求中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推動的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)夫工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推動配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機，樂觀引導(dǎo)商品房開發(fā)向一般住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。房

12、地產(chǎn)市場調(diào)研報告范文二：關(guān)注民生，讓百姓實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)懷的重要議題。為了深入了解云浮房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序進(jìn)展，依據(jù)2017年云浮市政協(xié)總體工作支配，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計等8個相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在云浮城區(qū)進(jìn)行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集云浮城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開

13、專題座談會，認(rèn)真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關(guān)云浮市房地產(chǎn)市場視察狀況報告如下：一、基本狀況近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步得到完善。2006年至2016年10月份，全市共建成商品房面積80萬，完成銷售面積萬75萬，空置面積5萬，空置率為6.25%，其中2018年10月份全市建成商品房面積90萬，銷售萬82萬。2006年云浮市區(qū)商品房均價1200元/，2016年漲至5500元/，2018年更是漲至高層6300元/、多層5800

14、元/，2019年5月份，高層6500元/、多層6000元/。盡管2018年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。2017年二、三季度以來，城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。2006年至2016年全市累計完成經(jīng)濟適用房75萬，其中2008年完成22萬;2009年完成萬36,同比下降20%;2010年完成45萬，同比增加了25%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬，小高層均價2300元/，多層均價約1800元/，在房產(chǎn)

15、市場占有較大份額。廉租房建設(shè)起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積萬(1540套)，總投資億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工萬、850套。二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析1、房價起伏較大，樓市回暖較快。云浮房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特殊是20xx年以后逐步進(jìn)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理閱歷、廣告宣揚、市場定位、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期，加之宏觀經(jīng)濟利好的影響，云浮的房地產(chǎn)市場迎來了快速進(jìn)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至消滅了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素

16、導(dǎo)致榆林特殊是云浮市區(qū)的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機以來，云浮的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，2018年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約120萬，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。2019年全市房地產(chǎn)上市交易面積萬15萬，交易額億9.75億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到2018年第一季度，更是跌到了低谷，下降了25%。7縣區(qū)2019年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，5縣區(qū)分別比上季度增長了12%，促成今年二、三季度云浮房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷

17、的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增加了消費者的購房樂觀性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱忱，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構(gòu)各項存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20xx年全年的%，增幅分別高于全國、全省個和個百分點。6月末，全市金融機構(gòu)個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)

18、月個人中長期消費貸款新增億元。金融機構(gòu)為樂觀協(xié)作國家啟動和鼓舞消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了云浮房地產(chǎn)市場較快回暖。2、區(qū)域進(jìn)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步進(jìn)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的新興縣2015年至2017年全縣共建成商品房面積62萬，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達(dá)到6200元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水

19、平相全都。3、投資型購房削減，消費者趨于理性。2017年以來，受諸多因素的影響，特殊是房價的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從2018年第三季度以來，受金融危機影響，云浮的房地產(chǎn)市場消滅了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯削減，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟基礎(chǔ)好且在云浮房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步削減，云浮的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條

20、件。云浮城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從2015年起實施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價格隨著榆林經(jīng)濟的快速進(jìn)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：2006年以前，云浮城區(qū)土地價格畝均價為118萬元，而20152017每畝均價為205萬元，2018年畝均價220萬元，基本與2019年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查，2016年上半年云浮城區(qū)房地產(chǎn)企

21、業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。2008年金融危機以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出精確科學(xué)推斷，土地購買熱忱不高，對土地價格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。云浮市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從2012到2015年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2015年至2017年，云浮市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，增速達(dá)到倍;之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱忱減弱，使得2017年至2018年土地購置費用有

22、較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現(xiàn)價)，從2015年的2050元/上升到2017年的2394元/，上漲了344元/，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成肯定的壓力。總體來講當(dāng)前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，20xx年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟進(jìn)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標(biāo))

23、、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獵取價格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費需求的轉(zhuǎn)變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期預(yù)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年20xx年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重削減。20xx年云浮市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到20

24、xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅削減的狀況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性進(jìn)展政策的具體體現(xiàn)。20xx年國內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信念的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。面對金融危機的嚴(yán)峻影響，市委、市政府審時度勢，鎮(zhèn)靜應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預(yù)，在有效地遏制了工

25、業(yè)經(jīng)濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保進(jìn)展”目標(biāo)的實施，云浮的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開頭，云浮的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信念顯著增加，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說領(lǐng)先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟的平穩(wěn)快速進(jìn)展起到了樂觀的促進(jìn)作用。三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定進(jìn)展期，對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費后的房地

26、產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長的間接貢獻(xiàn)率，1998年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。對經(jīng)濟增長貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長的貢獻(xiàn)。20xx年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見底、經(jīng)濟未完全復(fù)蘇的狀況下，擴大內(nèi)需成為經(jīng)濟增長的主要推動力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：4、房

27、地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻(xiàn)。2015年2017年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。2018年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期削減2742萬元。2017年110月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的42%。2018年110月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長-15%。此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也格外明顯?？梢钥闯觯?015年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的25%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，2017年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的32%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，

28、仍處于上升趨勢。進(jìn)入2018年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的23%，較上年同期削減2742萬元，所占份額下降了個百分點，下滑幅度較大。2018年110月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長%，占稅收總收入的%。四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點建議促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康進(jìn)展的政策有四大特征：政策方向?qū)?、政策配套性強、政策目?biāo)符合經(jīng)濟進(jìn)展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛進(jìn)展，對于推動榆林經(jīng)濟快速進(jìn)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序進(jìn)展，應(yīng)加強以下幾個方面的工作：1、政府要加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。

29、房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟的消極作用格外明顯。所以強化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房價把握在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟進(jìn)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相全都，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)進(jìn)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經(jīng)濟適用住房的建設(shè)過程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時機，確保經(jīng)濟適用住房建設(shè)真正起到抑制房價作用;又要科學(xué)、合理地把握投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進(jìn)步和經(jīng)濟進(jìn)展的成果，又要敬重市場規(guī)律，不宜過分

30、擴大保障范圍，對房地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場進(jìn)展規(guī)律。同時要對低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供應(yīng)，引導(dǎo)房價漲幅在一個合理可控的范圍內(nèi)。二是定時發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立精確、真實的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息渠道，用精確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康進(jìn)展供應(yīng)依據(jù)。要對榆林的房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入調(diào)查爭辯，通過統(tǒng)計分析，科學(xué)把握購房需求信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價格等相關(guān)統(tǒng)計信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設(shè)，削減社會的鋪張，有效解決供需沖突，為房地產(chǎn)業(yè)的健康進(jìn)展供應(yīng)一個權(quán)威、科學(xué)的獵取信息的平臺。三是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個，其中

31、具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個，三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個，有項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經(jīng)濟實力強、技術(shù)水平高、市場認(rèn)可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過整合、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強，培養(yǎng)造就幾個全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時對那些經(jīng)營管理差、技術(shù)水平低、出名無實且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市

32、場或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，依據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢，另辟生存進(jìn)展空間。四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地、違法建筑行為?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未出臺“小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前，對已建成并使用的要進(jìn)行具體登記備案，對正在建設(shè)或預(yù)備建設(shè)的要堅決予以訂正和取締，以維護正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。2、加強土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土部今年上半年為回應(yīng)寬敞民對房價過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國有代表性的620個房地產(chǎn)開發(fā)項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最

33、高的為45000元/，最低為1130元/，地價占房價最低例為%，最高為%。620個案例地價占房價比例平均為%，356個項目比例在15%30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，肯定要加強土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的力量，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要依據(jù)中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二

34、是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必需按原土地用途開發(fā);假如要轉(zhuǎn)變用途為經(jīng)營性用地的，必需由政府收購儲備，進(jìn)行招拍掛出讓;對以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)的，必需莊重查除，堅決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實行嚴(yán)格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地方案。依據(jù)市場需求準(zhǔn)時供地，從而穩(wěn)定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要準(zhǔn)時公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤狀況等信息。七

35、是加強房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣揚工作。降低社會的心理預(yù)期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增加房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與榆林進(jìn)展同步。榆林城市進(jìn)展的相對滯后性，使其臨時無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，制造了的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強勢增長也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)%的比重。將來要使榆林房地產(chǎn)飛速進(jìn)展，必需首先加快城市進(jìn)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動榆林房地產(chǎn)更好地進(jìn)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必需順應(yīng)將來進(jìn)展的總趨勢，走整體性、規(guī)?；M(jìn)展之路。其中，政府必需強化其總體規(guī)劃功能，否則必定導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃進(jìn)展，最終整個產(chǎn)業(yè)必定朝著品牌化的道路進(jìn)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷力量上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點，打算著消費者必定傾向于投資那些同意為消費者長遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費者的青睞，必需重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必需