文登市天山水榭花都開發(fā)計劃與風險前期篇

1、天山天山水榭花都水榭花都開發(fā)計劃與風險開發(fā)計劃與風險 - - -前期篇前期篇 開發(fā)節(jié)奏、項目計劃開發(fā)節(jié)奏、項目計劃一、一、開發(fā)節(jié)奏、項目計劃開發(fā)節(jié)奏、項目計劃1 1、取得四證（用地規(guī)劃證、工程規(guī)劃證、開工證、預售證）、取得四證（用地規(guī)劃證、工程規(guī)劃證、開工證、預售證）1 1）、取得用地規(guī)劃許可證時間：）、取得用地規(guī)劃許可證時間： 2010年12月23日2 2）、取得工程規(guī)劃許可證時間（分標段）：）、取得工程規(guī)劃許可證時間（分標段）：20112011年年3 3月月1616日日一、一、開發(fā)節(jié)奏、項目計劃開發(fā)節(jié)奏、項目計劃1 1、取得四證（用地規(guī)劃證、工程規(guī)劃證、開工證、預售證）、取得四證（用地規(guī)劃

2、證、工程規(guī)劃證、開工證、預售證）3 3）、取得工程施工許可證時間（分標段）：）、取得工程施工許可證時間（分標段）： 20112011年年3 3月月1717日日一、一、開發(fā)節(jié)奏、項目計劃開發(fā)節(jié)奏、項目計劃1 1、取得四證（用地規(guī)劃證、工程規(guī)劃證、開工證、預售證）、取得四證（用地規(guī)劃證、工程規(guī)劃證、開工證、預售證）4 4）、取得房屋預售證時間（分樓棟）：）、取得房屋預售證時間（分樓棟）：一、一、開發(fā)節(jié)奏、項目計劃開發(fā)節(jié)奏、項目計劃2 2、樣板區(qū)、售樓處、展示區(qū)開放時間、樣板區(qū)、售樓處、展示區(qū)開放時間 樣板區(qū)、售樓處、展示區(qū)開放時間： 2011年6月30日一、一、開發(fā)節(jié)奏、項目計劃開發(fā)節(jié)奏、項目計劃

3、3 3、開工時間、開工時間一、一、開發(fā)節(jié)奏、項目計劃開發(fā)節(jié)奏、項目計劃4 4、開盤時間、開盤時間一、一、開發(fā)節(jié)奏、項目計劃開發(fā)節(jié)奏、項目計劃5 5、達到預售條件形象進度時間、達到預售條件形象進度時間一、一、開發(fā)節(jié)奏、項目計劃開發(fā)節(jié)奏、項目計劃6 6、主體封頂時間、主體封頂時間一、一、開發(fā)節(jié)奏、項目計劃開發(fā)節(jié)奏、項目計劃7 7、初裝竣工備案（毛坯交房）時間、初裝竣工備案（毛坯交房）時間一、一、開發(fā)節(jié)奏、項目計劃開發(fā)節(jié)奏、項目計劃8 8、交房入住時間、交房入住時間 風險評估風險評估二、二、風險評估風險評估1 1、地源風險（土地、拆遷、政府關(guān)系等）、地源風險（土地、拆遷、政府關(guān)系等） 1）、目前天山

4、水榭花都120畝地項目所涉及到的土地問題主要是土地西北角的廢棄雞舍的拆除問題。目前正在運作，由開發(fā)區(qū)管委會牽頭，文登營鎮(zhèn)政府出面進行協(xié)調(diào)拆除，協(xié)商拆除不行即實行強制性拆除。此項工作于2011年6月30日前完成。 2 ）、排水溝改道市政雨水溝貫穿整個120畝地，影響1#、2#、15#、17#、24#、25#樓的正常開工建設，目前為了確保不影響120畝地工程施工建設，我公司已將排水溝進行了臨時改道，改道后的排水溝沿虎山路西側(cè)向北排入120畝地北側(cè)的排水溝。公司正在積極協(xié)調(diào)規(guī)劃、水利、市政等相關(guān)政府部門對排水溝的位置、流向及做法進行確定，最終將排水溝遷移出900畝地，以避免對后續(xù)工程的施工建設產(chǎn)生影

5、響。二、二、風險評估風險評估1 1、地源風險（土地、拆遷、政府關(guān)系等）、地源風險（土地、拆遷、政府關(guān)系等） 3 ）、軍用光纜遷移，軍用光纜約1700米位于營南村和姚家疃村中間貫穿了整個900畝地，如不進行遷移將會嚴重影響水榭花都剩余700畝地后續(xù)的施工建設。此外軍用光纜遷移也需要文登市政府領(lǐng)導和駐平度部隊領(lǐng)導進行協(xié)調(diào)。目前公司正在積極同政府及駐文通訊部隊進行協(xié)商和洽談，將軍用光纜遷移出900畝地，初步計劃新的軍用光纜走向為：沿杜營河邊向東至虎山路，頂管至虎山路東側(cè)，沿虎山路東側(cè)向南埋設至文山東路接口。 二、二、風險評估風險評估1 1、地源風險（土地、拆遷、政府關(guān)系等）、地源風險（土地、拆遷、政

6、府關(guān)系等） 4 ）、下一步的征地目標為營南村、姚家疃兩個行政村，目前姚家疃村的拆遷工作正在進行過程中，營南村的整體拆除為文登市建設局2011年重點督辦項目，計劃于2011年年底前拆除完畢。如營南村和姚家疃拆除未能順利進行則影響到我公司后續(xù)700畝地的土地拓展指標以及水榭花都后續(xù)的整體規(guī)劃和開工建設。目前公司正在積極同市政府、管委會及土地局進行協(xié)調(diào)，確保拆遷工作的如期完成。 二、二、風險評估風險評估1 1、地源風險（土地、拆遷、政府關(guān)系等）、地源風險（土地、拆遷、政府關(guān)系等） 5 ）、目前杜營河改造工程已基本接近尾聲。杜營河改造工程進展程度直接影響到水榭花都開工建設相關(guān)手續(xù)的辦理事宜。水榭花都分

7、公司已經(jīng)安排專人負責杜營河改造工程的協(xié)調(diào)工作，確保杜營河改造工程的按時完成，從某些方面來說杜營河改造工程順利完成確保了后續(xù)土地的項目拓展工作。 6 ）、天山水榭花都120畝地項目高層屬市政府2011年年度重點督辦項目，政府關(guān)系維護運行較為良好，尚無風險。二、二、風險評估風險評估2 2、市政配套風險（水、電、氣、熱、路等）、市政配套風險（水、電、氣、熱、路等） 1）、目前天山水榭花都120畝地項目施工臨時用水、臨時用電已經(jīng)接通，項目施工主體施工完畢結(jié)束前，提前和自來水公司、電業(yè)公司簽訂施工合同，保證在交房前實現(xiàn)小區(qū)自來水、小區(qū)正式用電的接通。 2 ）、目前天然氣管道已經(jīng)鋪設至項目，小區(qū)建成正式交

8、房前接通天然氣。二、二、風險評估風險評估2 2、市政配套風險（水、電、氣、熱、路等）、市政配套風險（水、電、氣、熱、路等） 3 ）、供熱管道市政接口位于文昌路和文山東路交叉口，供熱管網(wǎng)尚未覆蓋項目。而且項目周邊人和國際（建筑面積約93萬平米）及上海豪庭（建筑面積約49萬平米）將來均需加入供熱管網(wǎng)。根據(jù)目前的情況來看，熱力公司的供熱管徑為800mm，供熱能力嚴重不足。根據(jù)文登市恒源供熱有限公司的遠景規(guī)劃，供熱管網(wǎng)于2012年11月前鋪設至項目，管網(wǎng)鋪設同時調(diào)整管徑并提高出水溫度，以滿足增加的供熱需求。如水榭花都交房前供熱管網(wǎng)未能覆蓋小區(qū)，則采用鍋爐供熱或者燃氣供熱。二、二、風險評估風險評估3 3

9、、報批報建風險、報批報建風險 1）、天山水榭花都120畝地總平圖已于2011年2月11日文登市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局蓋章完畢，根據(jù)振嶺副主席審批的山東水榭花都120畝景觀方案審批的意見，需重新調(diào)整總平圖，已經(jīng)和文登市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局用地科達成一致意見，目前前期部正在運作文登市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局、文登市城鄉(xiāng)建設局領(lǐng)導及市政府領(lǐng)導進行總平圖調(diào)整報批，審批同意后蓋章確認。在確保不影響生產(chǎn)正常進行的前提下，此項工作于2011年6月30日前完成。二、二、風險評估風險評估3 3、報批報建風險、報批報建風險 2）、120畝地的規(guī)劃設計條件中明確規(guī)定了占地面積為79860平方米，容積率1.8，通過計算得出120畝地總建筑面

10、積不能超過：143748平方米。目前多層施工圖紙已經(jīng)審查完畢，各樓號面積已經(jīng)確定，5棟18層住宅樓的施工圖紙正在審查過程中，2棟28層住宅樓圖紙已出圖完畢。根據(jù)施工圖面積測算目前120畝地24棟樓的建筑總面積為：166100平方米，超出22352平方米。超出后的容積率為：2.08，遠遠大于規(guī)劃設計條件規(guī)定的1.80。文登市城鄉(xiāng)規(guī)劃局和文登市城鄉(xiāng)建設局對容積率問題卡的很嚴，容積率上調(diào)工作運作難度較大，超容積率面臨著追加土地價款及政府相關(guān)部門罰款的風險。目前公司準備在不追加費用或其他條件的前提下公司通過協(xié)調(diào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市城鄉(xiāng)建設局及市政府相關(guān)領(lǐng)導全力運作將容積率進行上調(diào)。二、二、風險評估風險評估

11、4 4、產(chǎn)品風險（含設計）、產(chǎn)品風險（含設計） 1、市場供應量太大（2011年文登市供應量約為270萬），而城市容量有限（城區(qū)不足17萬的人口），項目產(chǎn)品去化量嚴重受阻； 2、項目洋房的（帶電梯）目標價位較高，客群接受度一般，因此競爭力下降； 3、周邊競爭樓盤眾多，有部分樓盤已是現(xiàn)房展現(xiàn)，對于項目現(xiàn)階段的銷售形成威脅； 4、水尚項目正處于啟動期，需進行差異化產(chǎn)品定位，否則勢必構(gòu)成內(nèi)耗威脅。二、二、風險評估風險評估5 5、客戶風險、客戶風險 1、周邊樓盤正處于強銷期；勢必瘋狂爭奪客戶資源； 2、對于市場客群，項目前有分流（中央龍灣、龍都麗景、龍港外灘、綠揚河景東城），中有堵截（海泰莊園、人和國際

12、花園、上海豪庭）,對于項目客群分流較大，項目要想突圍，實現(xiàn)預定目標，必須有所創(chuàng)新。 3、外地客群，大多為買海景房，故被南海區(qū)樓盤搶奪，因此對于項目在整體市場的客群占有形成較高威脅。二、二、風險評估風險評估6 6、其它風險（含文物、地質(zhì)、地理、人文環(huán)境等）、其它風險（含文物、地質(zhì)、地理、人文環(huán)境等） 天山水榭花都120畝地項目暫不涉及文物保護方面的風險，巖土工程勘察工作和地震勘測取樣、實驗工作已經(jīng)結(jié)束，地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定無地質(zhì)災害風險。目前文登市政府正著力打造城市新區(qū)，天山水榭花都120畝地項目南鄰文山東路，東靠虎山路，交通發(fā)達地理位置優(yōu)越。 文登營鎮(zhèn)民風較為彪悍其中尤以營南村最為難處理，在項目施工建設過程中尤其要注意處理好與當?shù)鼗鶎诱约爱數(shù)乩习傩盏年P(guān)系，避免引起矛盾，影響公司開發(fā)建設的進行。 二、二、風險評估風險評估7 7、其它風險（含文物、地質(zhì)、地理、人文環(huán)境等）、其它風險（含文物、地質(zhì)、地理、人文環(huán)境等） 目前天山水榭花都對外的宣