湖南邵陽房地產(chǎn)市場研究報告127頁

1、第一部分 基礎(chǔ)市場一、邵陽市經(jīng)濟發(fā)展和預測狀況1、邵陽市近幾年經(jīng)濟發(fā)展回顧2、邵陽市今后經(jīng)濟發(fā)展預測二、邵陽市房地產(chǎn)發(fā)展和預測狀況1、邵陽市近幾年房地產(chǎn)發(fā)展回顧2、邵陽市今后幾年房地產(chǎn)發(fā)展展望三、邵陽市城市規(guī)劃發(fā)展狀況1、 城市發(fā)展目標定位與策略 2、總體布局規(guī)劃 3、道路發(fā)展布局規(guī)劃 4、住宅發(fā)展布局規(guī)劃 5、商業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃 6、邵陽市招商引資情況介紹7、重點規(guī)劃項目介紹四、結(jié)論第二部分 區(qū)域市場一、邵陽市房地產(chǎn)市場特征分析1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量逐漸增多，但總體實力不強2.企業(yè)資產(chǎn)逐步擴大。3.房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模穩(wěn)步增長，對社會貢獻度較大。4、房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)變化明顯。5、房地產(chǎn)信貸資金

2、快速增長，資產(chǎn)質(zhì)量較高。二、區(qū)域各類物業(yè)市場研究分析住宅市場1、區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀2、邵陽市住宅市場細分大祥區(qū)住宅市場北塔區(qū)住宅市場雙清區(qū)住宅市場住宅市場后續(xù)上市情況評估重點項目介紹3、邵陽市住宅市場結(jié)論邵陽市商業(yè)市場1、區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀2、邵陽市商業(yè)街市場研究紅旗路商業(yè)街東風路商業(yè)街五一路商業(yè)街寶慶路商業(yè)街大安路商業(yè)街3、邵陽市商業(yè)街市場結(jié)論邵陽市酒店、辦公物業(yè)市場研究邵陽市酒店市場辦公物業(yè)市場三、區(qū)域各類物業(yè)市場總體結(jié)論第一部分 基礎(chǔ)市場一、邵陽市經(jīng)濟發(fā)展和預測狀況1、邵陽市近幾年經(jīng)濟發(fā)展回顧a、近幾年gdp總量和人均gdp變化（資料來源：邵陽市統(tǒng)計局，xx機構(gòu)分析）邵陽歷年gdp總量分析從

3、上述圖表中可以看出自2002年至2006年之間，邵陽市g(shù)dp總值呈平穩(wěn)增長趨勢，平均每年遞增10%以上的態(tài)勢進行發(fā)展；而在2007年全年之間，其城市g(shù)dp已經(jīng)達到487.3億元以上，達到了每年遞增20%以上的態(tài)勢；2008年1月至6月之間，邵陽市g(shù)dp標準已經(jīng)達到以往邵陽市歷年gdp年中發(fā)展水平，因此預測2008年全年的gdp仍然會保持20%以上的遞增率進行增長。邵陽歷年人均gdp水平分析從上述圖、表中可以看出自2002年至2006年之間，邵陽市人均gdp呈平穩(wěn)增長趨勢，平均每年遞增12%以上的的態(tài)勢進行發(fā)展；而在2007年之中，邵陽地區(qū)的人均gdp已經(jīng)達到6500元以上，其增長速度已經(jīng)達到近

4、20%；而2008年1月至6月的gdp總額已超出歷年以來年中g(shù)dp水平，因此可以預測2008年全年的人均gdp將會保持15%以上的遞增率進行增長，很大程度上會達到20%以上的遞增率進行增長。b、近幾年產(chǎn)業(yè)鏈分布情況和變化（資料來源：邵陽市統(tǒng)計局，xx機構(gòu)分析）邵陽歷年三大產(chǎn)業(yè)鏈條分布情況分析從上述圖表中可以看出自2002年期間，邵陽市三大產(chǎn)業(yè)鏈條之中第一產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)鏈條生產(chǎn)總值大致相等，而第二產(chǎn)業(yè)則明顯低于其他產(chǎn)業(yè)；從2003年起至2007年期間邵陽市三大產(chǎn)業(yè)鏈條中單個產(chǎn)業(yè)總值總體均保持持續(xù)增長之態(tài)勢，然而三大產(chǎn)業(yè)鏈中增長最為迅速和明顯是第三產(chǎn)業(yè)，明顯比其他兩大產(chǎn)業(yè)的總值增長迅速，而第一產(chǎn)業(yè)

5、和第二產(chǎn)業(yè)通過2003年至2007年這5年期間的持續(xù)增長，始終兩大產(chǎn)業(yè)增長較為接近，無明顯差距。同時從2003年起至2006年期間邵陽市三大產(chǎn)業(yè)鏈條中單個產(chǎn)業(yè)總值增長幅度保持在13-15%之間的增長，而到2007年總體三大產(chǎn)業(yè)單個產(chǎn)業(yè)總值增長幅度達到了22%以上的增長，這表明邵陽市經(jīng)濟發(fā)展新的一輪發(fā)展的局面又展開了。值得注意的是近年來邵陽市三大產(chǎn)業(yè)增長最快的是第三產(chǎn)業(yè)，這表明當?shù)卣壳敖谥饕l(fā)展的是第三產(chǎn)業(yè)，而忽略了第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)。c、邵陽市近幾年人口變化歷年邵陽市人口變化情況（資料來源：邵陽市統(tǒng)計局，xx機構(gòu)分析）邵陽歷年總?cè)丝谠鲩L水平分析從歷年邵陽市總?cè)丝谠鲩L情況來看，從2002年

6、開始至2005年之間，年度總?cè)丝谠鲩L始終保持在一個平穩(wěn)而逐漸遞增的狀況（每年保持在5萬人左右的增長速度），而在2006-2007年的總?cè)丝谠鲩L情況來看，則相比較數(shù)年之前則無一個較為明顯的增長，出現(xiàn)相應總?cè)丝谠鲩L減少的局面，呈現(xiàn)每年3萬左右的總?cè)丝谠鲩L；由此可見，由于城市發(fā)展的進程加速，對于各類方面的人才和人員的需求性將會加大，但同時城市發(fā)展受到一定抑制的情況，也會出現(xiàn)總?cè)丝趯С霾⑶以鲩L開始出現(xiàn)緩慢之態(tài)勢。邵陽歷年城市市區(qū)人口增長水平分析從歷年邵陽市城市市區(qū)人口增長情況來看，從2002年開始至2007年之間，年度城市市區(qū)人口增長始終保持一個平穩(wěn)而緩慢的局面，達到每年增長萬人左右；這說明邵陽市對于

7、實現(xiàn)農(nóng)村城市化，城市現(xiàn)代化的發(fā)展舉措實行較為緩慢，同時周邊地區(qū)向中心城區(qū)進行匯集的局面并未在近期出現(xiàn)；由此可見，可以預測當邵陽城市發(fā)展的進程加速之后，對于各類方面的人才和人員的需求性將會加大，這也將會出現(xiàn)城市市區(qū)人口會在今后一定時期內(nèi)有長足的增長態(tài)勢和發(fā)展狀況。邵陽歷年市區(qū)流動人口增長水平分析從歷年邵陽市市區(qū)流動人口增長情況來看，從2002年開始至2007年之間，年度市區(qū)流動人口增長始終保持一個平穩(wěn)而緩慢的局面，達到每年增長2萬人左右；這說明邵陽市對于人才引進，市區(qū)流動人口正增長的發(fā)展舉措實行較為穩(wěn)定，同時周邊地區(qū)向中心城區(qū)進行匯集的局面已進期出現(xiàn)；由此可見，可以預測當邵陽城市發(fā)展的進程加速之

8、后，對于各類方面的人才和人員的需求性將會加大，這也將會出現(xiàn)城市市區(qū)流動人口會在今后一定時期內(nèi)有長足的增長態(tài)勢和發(fā)展狀況。d、近幾年儲蓄總量及人均儲蓄（資料來源：邵陽市統(tǒng)計局，xx機構(gòu)分析）邵陽歷年城鎮(zhèn)居民儲蓄總量分析從歷年邵陽市歷年城鎮(zhèn)居民儲蓄增長情況來看，從2002年開始至2005年之間，城鎮(zhèn)居民儲蓄增長始終保持在一個平穩(wěn)而緩慢的狀況（每年始終保持在40-45億元之間的增長速度）；在2006年至2007年的儲蓄增長情況來看，已經(jīng)達到每年60-70億元的增長速度，這表明邵陽市當?shù)貙嶋H的存款水準以及當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展已經(jīng)有了長足的進步；而到2008年1月-6月期間，邵陽市儲蓄總量水平已經(jīng)達到甚至超過數(shù)

9、年以來每年的儲蓄總量，達到了484.42億元，相信到了2008年年底，邵陽市全年儲蓄總量將會達到一個很高的發(fā)展水平；由此可見，由于城市發(fā)展的進程加速，城鎮(zhèn)居民的收入來源也隨之增多，這也直接影響了城鎮(zhèn)居民儲蓄總量大幅度增長與否。邵陽歷年城鎮(zhèn)居民人均儲蓄水平分析從邵陽歷年城鎮(zhèn)居民人均儲蓄水平增長情況來看，從2002年開始至2004年之間，城鎮(zhèn)居民人均儲蓄增長始終保持在一個平穩(wěn)而緩慢的狀況（每年保持在400-500元之間的增長速度）；從2005年起至2007年全年，人均儲蓄增長量有所增加，以每年逐漸遞增100元的速度進行增長（2005年增長600元、2006年增長700元、2007年增長近800元）

10、；在2008年1月-6月的人均儲蓄增長情況來看，在2008年年中就已經(jīng)達到6463元，而這個數(shù)字已經(jīng)超出以往數(shù)年當年的城鎮(zhèn)居民人均儲蓄水平；由此可見，由于城市發(fā)展的進程加速，城鎮(zhèn)居民的收入來源也隨之增多，這也直接影響了城鎮(zhèn)居民人均儲蓄水平大幅度增長與否。e、近幾年社會消費品零售總額變化（資料來源：邵陽市統(tǒng)計局，xx機構(gòu)分析）邵陽歷年社會消費品零售總額分析從上述圖表中可以看出，2002年至2003年邵陽社會消費品零售總額保持在一個平穩(wěn)且?guī)в幸欢ǖ幕芈鋺B(tài)勢，為年負增長在1億元左右；而到2004年年底，邵陽社會消費品零售總額則比2003年遞增了近13億元/年，遞增比例達到了近15%，這主要是由于城市

11、發(fā)展的速度以及規(guī)劃設(shè)施的營建，整體區(qū)域內(nèi)消費場所以及人民消費水準的上升而直接影響社會消費品零售總額；而到了2006年和2007年，社會消費品零售總額水平又開始維持在逐漸遞增的狀態(tài)之上，達到了每年遞增近20億元的水平；到了2008年1月至6月的數(shù)據(jù)所顯示的邵陽城鎮(zhèn)社會消費品零售總額已經(jīng)接近往年邵陽市當年社會消費品零售總額水準，按相關(guān)比例及數(shù)據(jù)進行預測，到2008年年底邵陽市社會消費品零售總額將會保持持續(xù)增長之態(tài)勢。邵陽歷年城市消費品零售總額分析從上述圖表中可以看出，2002年至2005年邵陽城市消費品零售總額保持在一個平穩(wěn)的狀態(tài)，增長速度較為緩慢，且?guī)в幸欢ǖ幕芈鋺B(tài)勢，為年增長在1億元左右；而到

12、2005年年底，邵陽城市消費品零售總額則比2004年遞增了近3億元/年，遞增比例達到了近15%，這主要是由于城市發(fā)展的速度以及規(guī)劃設(shè)施的營建，整體區(qū)域內(nèi)消費場所以及人民消費水準的上升而直接影響城市消費品零售總額；而到了2005年和2007年，城市消費品零售總額又開始維持平緩上升的態(tài)勢；到了2008年1月至6月的數(shù)據(jù)所顯示的邵陽城市消費品零售總額已經(jīng)接近往年邵陽市當年城市消費品零售總額水準，按相關(guān)比例及數(shù)據(jù)進行預測，到2008年年底邵陽市城市消費品零售總額將會保持持續(xù)增長之態(tài)勢。f、近幾年人均可支配收入和消費支出變化（資料來源：邵陽市統(tǒng)計局，xx機構(gòu)分析）邵陽歷年城鎮(zhèn)居民人均消費支出水平分析從上

13、述圖表中可以看出，2002年與2003年邵陽城鎮(zhèn)居民年人均消費支出保持在一個平穩(wěn)的狀態(tài)，增長速度較為緩慢，為年增長200元左右；而到2004年年底，邵陽城鎮(zhèn)居民的人均消費支出則比2003年遞增了近1200元/年，遞增比例達到了近20%，這主要是由于城市發(fā)展的速度以及規(guī)劃設(shè)施的營建，城鎮(zhèn)居民消費場所以及消費水準的上升而直接影響城鎮(zhèn)居民消費支出的數(shù)額；而到了2005年和2007年，人均年消費支出水平又開始維持平緩的狀態(tài)上；到了2007年，邵陽城鎮(zhèn)居民人均消費支出有所回落，為6409元/年；但這并代表當?shù)爻鞘邢M群體有所消失，到了2008年1月至6月的數(shù)據(jù)所顯示的邵陽城鎮(zhèn)居民人均消費支出就已經(jīng)達到往

14、年邵陽市當年人均消費支出水準，按相關(guān)比例及數(shù)據(jù)進行預測，到2008年年底邵陽市城鎮(zhèn)居民人均消費支出將會保持持續(xù)增長之態(tài)勢。邵陽歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分析從上述圖表中可以看出，2002年與2003年邵陽城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入保持在一個平穩(wěn)的狀態(tài)，增長速度較為緩慢，為年增長400元左右；而到2004-2007年年底，邵陽城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入則比2003年遞增了近800-900元/年，遞增比例達到了近50%，這主要是由于城市發(fā)展的速度以及規(guī)劃設(shè)施的營建，城鎮(zhèn)居民消費場所以及消費水準的上升而直接影響城鎮(zhèn)居民消費支出的數(shù)額；到了2008年1月至6月的數(shù)據(jù)所顯示的邵陽城鎮(zhèn)居民人均可支配收入就已經(jīng)

15、達到往年邵陽市當年人均可支配收入80%以上的水準，按相關(guān)比例及數(shù)據(jù)進行預測，到2008年年底邵陽市城鎮(zhèn)居民人均消費支出將會保持持續(xù)增長之態(tài)勢。g、近幾年總用電量使用變化（資料來源：邵陽市統(tǒng)計局，xx機構(gòu)分析）邵陽歷年總用電量使用情況分析一個城市總用電量直接反映城市經(jīng)濟發(fā)展的狀況，當實際年總用電量逐年遞增，則表示該地區(qū)經(jīng)濟在保持一定程度上的發(fā)展，同時也反映了該地區(qū)中工業(yè)和城鎮(zhèn)居民對于用電的需求也有了一定的飛速發(fā)展。從上述圖表數(shù)據(jù)中可以看出，邵陽市工業(yè)受到政府大力扶持（相關(guān)政策指導支持等）之后發(fā)展有了長足進步，同時城鎮(zhèn)居民對于用電需求也隨著收入水平的提高而提高。2、邵陽市今后經(jīng)濟發(fā)展預測a、邵陽經(jīng)

16、濟發(fā)展戰(zhàn)略    邵陽市在“十一五”期間，重點實施“興工強市”戰(zhàn)略。實施興工強市戰(zhàn)略，就是要圍繞“財政增長、群眾增收”目標，以具有帶動效應的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、具有支撐效應的骨干企業(yè)、具有品牌效應的拳頭產(chǎn)品、具有地方特色的資源加工和農(nóng)產(chǎn)品加工為主攻方向，通過實施園區(qū)興工、科技興工、質(zhì)量興工和品牌興工，走出一條科技含量高、經(jīng)濟效益好、資源消耗低、環(huán)境污染小、人力資源優(yōu)勢得到充分發(fā)揮的新型工業(yè)化發(fā)展道路，努力擴大工業(yè)經(jīng)濟總量，提高工業(yè)整體素質(zhì)，并以工業(yè)帶動第一產(chǎn)業(yè)、拉動第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，力爭邵陽市綜合實力達到全省中等水平。    圍繞“興工強市”戰(zhàn)

17、略，必須堅持以下原則：n 必須堅持優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。n 必須堅持對外開放。n 必須堅持科教興業(yè)。n 必須堅持抓好項目建設(shè)。n 必須堅持民營為主。b、邵陽經(jīng)濟發(fā)展進程展示、推進工業(yè)化進程按照“建設(shè)重大項目、壯大核心企業(yè)、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈條、培育產(chǎn)業(yè)集群”的要求，建設(shè)機冶、食品兩大產(chǎn)業(yè)集群，提升造紙、建材、紡織、醫(yī)藥化工、能源五大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，特別要大力發(fā)展代表新興產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代中藥工業(yè)、精細化工工業(yè)、電子材料工業(yè)。重點扶持60家骨干企業(yè)，做大做強60種（類）產(chǎn)品，努力打造一批省級或國家級馳名商標。到2010年，實現(xiàn)工業(yè)增加值175億元，工業(yè)增加值占gdp的比重達到29%，逐步形成年銷售收入10億元以上企業(yè)為龍頭、

18、1億元以上企業(yè)為群體的工業(yè)經(jīng)濟體系。同時大力發(fā)展建筑業(yè)，提高第二產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重。建設(shè)兩大產(chǎn)業(yè)集群：n 機冶。機械裝備工業(yè)要抓住國家振興裝備制造業(yè)和提高裝備國產(chǎn)化水平的機遇，引進戰(zhàn)略投資者，加大新技術(shù)運用。重點發(fā)展“一車三機一基礎(chǔ)”，建成全國、全省較有影響的汽車及配件、紡織機械、印刷機械、水輪發(fā)電機、液壓基礎(chǔ)件生產(chǎn)基地。n 食品。深度加工農(nóng)產(chǎn)品，形成食品產(chǎn)業(yè)集群。重點發(fā)展酒、奶、肉類、罐頭食品、糖果及豆制品。提升五大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)n 造紙。依托資源優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢，增加品種，提高質(zhì)量。n 建材。大力發(fā)展新型建材，支持重點企業(yè)提質(zhì)降耗，改進品種，實現(xiàn)內(nèi)涵和外延雙重擴張。n 紡織。淘汰落后紗錠和布機

19、，開發(fā)品種，改半連續(xù)紡為連續(xù)紡，提高科技含量，增強產(chǎn)品競爭力。n 醫(yī)藥化工。加強行業(yè)內(nèi)部及行業(yè)間的協(xié)作，積極發(fā)展深加工產(chǎn)品，進一步完善醫(yī)化產(chǎn)業(yè)鏈，提高產(chǎn)品附加值。n 能源。依托現(xiàn)有規(guī)模煤礦和邵東焦化廠，加強現(xiàn)有規(guī)模煤礦技術(shù)、安全改造，整合煤炭資源，大幅提高煤炭生產(chǎn)能力，促進煤炭開發(fā)與生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)：n 現(xiàn)代中藥。加大中藥現(xiàn)代化新技術(shù)的推廣應用和關(guān)鍵技術(shù)開發(fā)，充分利用本地資源，發(fā)展中藥和植物活性物提取產(chǎn)業(yè)。n 精細化工。重點發(fā)展高檔顏料、染料中間體、有機胺系列產(chǎn)品、環(huán)境保護類化工產(chǎn)品n 電子材料。依托七o三、洞口山口錳業(yè)和三勝錳業(yè),加強與國家科研機構(gòu)合作，開發(fā)高純電解金屬錳、

20、高視密度二氧化錳、電子級四氧化三錳等高科技產(chǎn)品。加快工業(yè)園區(qū)建設(shè)。按照統(tǒng)一部署、合理規(guī)劃、科學定位、重點突破的要求,在辦好市民營經(jīng)濟開發(fā)試驗區(qū)的同時，市里將集中財力，在邵陽大道中段建設(shè)一個高規(guī)格的、產(chǎn)業(yè)聚集力強和輻射帶動力強的高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)，首期開發(fā)建設(shè)5平方公里，把工業(yè)園區(qū)建成經(jīng)濟發(fā)展的帶動區(qū)、體制和科技創(chuàng)新的試驗區(qū)、城市發(fā)展的新區(qū)。各縣（市、區(qū)）按照因地制宜的原則，突出抓好一個龍頭園區(qū)建設(shè)，改善園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件，增強園區(qū)對企業(yè)的吸引力和承載力。要按照園區(qū)的功能定位，把一批產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、具有行業(yè)特色的項目集聚成園，形成橫向協(xié)作關(guān)系緊、縱向產(chǎn)業(yè)鏈條長的產(chǎn)業(yè)布局，提升園區(qū)的產(chǎn)業(yè)競爭力。扶持中小

21、企業(yè)發(fā)展。加強對中小企業(yè)的宏觀引導和政策支持，建立完善信用擔保和社會化服務體系，鼓勵中小民營企業(yè)加快體制、機制、技術(shù)和管理創(chuàng)新，發(fā)展行業(yè)協(xié)會和其它合作組織。積極實施中小企業(yè)促進工程，重點培育發(fā)展高科技型風險投資企業(yè)，建立孵化基地、創(chuàng)業(yè)園。積極引導發(fā)展為大企業(yè)配套型、資源開發(fā)型、專業(yè)市場帶動型、區(qū)域特色型的產(chǎn)業(yè)集群，促進一批專、精、特、新“小巨人”迅速崛起。、推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程n 發(fā)揮邵陽市農(nóng)產(chǎn)品資源豐富、生態(tài)條件好、加工增值潛力大等優(yōu)勢，以加工企業(yè)為龍頭，大力發(fā)展乳業(yè)、牲豬、優(yōu)質(zhì)稻、果蔬、中藥材、竹木六大產(chǎn)業(yè)，突出抓好產(chǎn)業(yè)基地、龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作組織、社會化服務體系等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，加快農(nóng)村經(jīng)濟

22、發(fā)展。n 加強農(nóng)產(chǎn)品基地建設(shè)。圍繞主導產(chǎn)業(yè)，著重搞好農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地建設(shè)。    n 壯大龍頭企業(yè)。邵陽市重點建設(shè)150個年銷售收入5001000萬元、100個10005000萬元、20個500010000萬元、15個過億元的骨干龍頭企業(yè)。    n 扶持農(nóng)民專業(yè)合作組織。按照“民辦、民管、民享”的原則，引導和扶持各類農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟組織健康有序發(fā)展，提高農(nóng)民進入市場、參與競爭的組織化程度。n 建立完善農(nóng)業(yè)服務體系。按照“改革、穩(wěn)定、提高”的原則和強化公益性職能、放活經(jīng)營性服務的要求，建立涵蓋農(nóng)業(yè)產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后的社會化服務網(wǎng)絡。n 建

23、設(shè)社會主義新農(nóng)村。按照“農(nóng)民富、村莊美、風尚好”的要求，結(jié)合小康示范村建設(shè)，抓住農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)村面貌、農(nóng)民生活等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，加大投入，加快農(nóng)村公路、中小學危房改造、電網(wǎng)改造、改水改廁和新能源工程建設(shè)，加強農(nóng)村公共衛(wèi)生和基本醫(yī)療服務體系建設(shè)，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，提高農(nóng)民素質(zhì)和生活質(zhì)量。    、推進城鎮(zhèn)化進程  完善城鎮(zhèn)功能布局，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，抓好城鎮(zhèn)擴容提質(zhì)，有重點、分層次發(fā)展中心城市、縣城、中心鎮(zhèn)。到2010年，城市化水平達到38。加快中心城市建設(shè)。按照邵陽市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和邵陽市城市總體規(guī)劃的要求，圍繞“以業(yè)興城、以山壯城、以水秀城、以綠美

24、城”的建設(shè)目標，將邵陽市打造成為湘中、湘西南歷史文化厚重的生態(tài)園林城市、交通發(fā)達的區(qū)域性中心城市、泛珠三角的產(chǎn)業(yè)承接基地。到2010年，力爭市區(qū)建設(shè)用地規(guī)模達到60平方公里，中心城市人口規(guī)模達到60萬人。n 城市空間。城市拓展方向是 “南延、東進、北擴”?！澳涎印本褪且劳猩壑萋贰⒀┓迓?、邵陽大道、火車南站站前區(qū)、佘湖新城，一期開發(fā)面積5平方公里，形成新的商貿(mào)區(qū)、行政辦公區(qū)和居住區(qū)。 “東進”就是依托上瑞高速東互通連接線和城東工業(yè)基地，開發(fā)面積 10平方公里，建設(shè)新的工業(yè)園區(qū)和物流中心。“北擴”就是依托蔡鍔路、黃桑路、狀元路，建設(shè)江北居住區(qū)和大坪工業(yè)園，開發(fā)面積5平方公里，實現(xiàn)與新邵縣城一體化發(fā)

25、展。n 基礎(chǔ)設(shè)施。交通：搞好衡邵、二廣、梅邵三條高速公路建設(shè)，形成環(huán)城高速通道；爭取320、207國道改線，連通邵陽大道，形成城市二環(huán)通道；打通洛陽洞路，改造西湖路，整治寶慶路、塔北路、雙坡路、魏源路，形成城市內(nèi)環(huán)通道。拉通城市骨架道路，重點是建設(shè)大祥區(qū)內(nèi)的大祥路、雪峰路、戴家路、新華南路，雙清區(qū)內(nèi)的龍王路、大興路、建設(shè)路，北塔區(qū)內(nèi)的魏源路、九龍路、雪峰北路。供水排水：新建江北第五水廠，滿足市區(qū)用水需求，建成洋溪橋污水處理廠，爭取建設(shè)紅旗河污水處理廠。供氣：加快燃氣管網(wǎng)建設(shè)，啟動“西氣入邵”項目。n 城市美化。廣場：維護好站前廣場、人民廣場、資江江濱廣場、泥灣市民休閑廣場等，新建佘湖廣場、東風

26、廣場，邵水江濱休閑廣場。公園：改造城南、東塔、雙清等公園，新建佘湖山公園、西園公園、桃花洞森林公園、獅子山公園、寶山公園等。n 加快縣城和中心鎮(zhèn)建設(shè)。武岡市城區(qū)要擴容提質(zhì)，完善功能，努力發(fā)揮區(qū)域地理中心的優(yōu)勢。中心鎮(zhèn)建設(shè)，以國家實施經(jīng)濟綜合開發(fā)示范鎮(zhèn)建設(shè)為契機，以抓好鄧元泰、高沙等7個經(jīng)濟綜合開發(fā)示范鎮(zhèn)的建設(shè)為突破口，帶動一批中心鎮(zhèn)規(guī)模擴張。2010年，力爭縣城人口規(guī)模平均超過10萬人，中心鎮(zhèn)人口規(guī)模平均超過2萬人。 、加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)n 房地產(chǎn)業(yè)。堅持規(guī)劃先行、布局合理、功能配套的建設(shè)原則，把房地產(chǎn)開發(fā)與舊城改造、新城區(qū)建設(shè)相結(jié)合。舊城區(qū)內(nèi)要以小區(qū)綜合開發(fā)為主，注重城市功能配套；新城區(qū)要以

27、成片開發(fā)為主，注重生態(tài)環(huán)境。近期重點抓好華夏田園、江北教師新苑、佘湖山新城公務員小區(qū)等工程。嚴格房地產(chǎn)用地管理，規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)與交易兩個市場。改善商品房結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟適用房比重，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。n 現(xiàn)代物流業(yè)。按照適度超前、合理分布、功能整合、市場推動的原則，建設(shè)和完善物流基礎(chǔ)設(shè)施，形成以大型現(xiàn)代物流基地為核心、綜合性與專業(yè)性物流配送中心相結(jié)合的物流網(wǎng)絡體系。重點建好以火車北站為依托的生產(chǎn)資料集散基地，以火車南站為依托的邵陽市物流中樞和大型廠商在邵陽地區(qū)采購與分銷的物流平臺，以江北大市場為依托的農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料的集散地，以湘運市場和三眼井市場為依托的生活資料的集散地，以邵東湘中物

28、流產(chǎn)業(yè)園為依托的商品托運儲存中心。引進一批物流企業(yè)，培育一批跨區(qū)域調(diào)動為主的物流集團。n 中介服務業(yè)。按照專業(yè)分工和服務產(chǎn)業(yè)的要求，壯大行業(yè)規(guī)模，推進行業(yè)自律，提高服務質(zhì)量。大力培育和規(guī)范發(fā)展資產(chǎn)評估、法律服務、就業(yè)服務、社會公證、經(jīng)紀代理、產(chǎn)權(quán)交易、人才交流、信息咨詢、工程監(jiān)理及審計、會計等社會中介機構(gòu)，積極發(fā)展行業(yè)協(xié)會、商會。n 金融和保險證券業(yè)。支持國有商業(yè)銀行改革改制，加快城市信用社改組為城市商業(yè)銀行和農(nóng)村信用社體制改革步伐，拓展銀行服務領(lǐng)域，促進銀企合作。增加新的保險品種，發(fā)展健康的擔保行業(yè)。到2010年，邵陽市存款余額達到690億元，年均遞增15%，各項貸款余額350億元，存貸比達

29、到50%以上，地方性金融機構(gòu)資本充足率達到8%以上。保費總收入達到50億元，年均遞增10%。實現(xiàn)獨立上市公司零的突破。 、區(qū)域經(jīng)濟核心圈建設(shè)n 加快形成雙重“經(jīng)濟圈”以市區(qū)為核心增長極，依托便捷交通條件，加快構(gòu)建1小時和2小時的雙重經(jīng)濟圈。1小時經(jīng)濟圈。以市區(qū)為中心，包括邵東、新邵、邵陽、隆回東部四縣。1小時經(jīng)濟圈內(nèi)的東部四縣臨近中心城市，應充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)技術(shù)、信息、人才、區(qū)位的優(yōu)勢，加快擴城融城步伐，積極承接中心城市經(jīng)濟輻射，著力提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力構(gòu)筑東部制造業(yè)和加工貿(mào)易經(jīng)濟圈。2小時經(jīng)濟圈。指邵陽市的第二層經(jīng)濟圈，包括納入湘西地區(qū)開發(fā)范圍的武岡、洞口、綏寧、城步、新寧西部5個縣（市）。2小時

30、經(jīng)濟圈內(nèi)的西部地區(qū)要大力發(fā)展資源加工型工業(yè)、優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)，加快形成農(nóng)產(chǎn)品加工片和生態(tài)旅游圈的發(fā)展格局，打造西部特色。n 加快構(gòu)建網(wǎng)狀經(jīng)濟走廊以市區(qū)為中心，以縣城、重點鎮(zhèn)為城鄉(xiāng)聯(lián)接點，邵陽市重點發(fā)展“兩主一輔”三條產(chǎn)業(yè)帶。即：主橫軸產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，依托上瑞高速公路、洛湛鐵路婁邵段、320國道、221省道，由東向西包括邵東縣城、市區(qū)、隆回縣城、洞口縣城、綏寧縣城，以及廉橋、流澤、牛馬司、長陽鋪、竹市、橫板橋、武陽、關(guān)峽等重要城鎮(zhèn)，是市域重要的工貿(mào)型產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。n 加快縣域經(jīng)濟發(fā)展堅持走以工促農(nóng)、以城促鄉(xiāng)的發(fā)展路子。要充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，大力發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品精深加工，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，創(chuàng)立產(chǎn)品品牌，以此帶動

31、大基地、大市場建設(shè)，不斷增強縣域經(jīng)濟發(fā)展活力。到“十一五”期末，邵東縣要力爭擠進全省經(jīng)濟“六強”縣行列，3至5個縣要力爭擠進全省經(jīng)濟強縣行列，其它縣（市）要達到全省中等發(fā)展水平。n 加快湘西地區(qū)開發(fā)邵陽市納入湘西地區(qū)開發(fā)的隆回、洞口、綏寧、新寧、武岡、城步六縣（市）要搶抓戰(zhàn)略機遇，以基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)扶貧和生態(tài)建設(shè)為主攻方向，大力加強交通、水利、城建、電網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高經(jīng)濟社會發(fā)展支撐帶動能力。要切實抓好一批重點產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目，逐步把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)富民、實業(yè)興縣，增強自身造血功能。 c、gdp總量、人口、儲蓄、消費總量預測經(jīng)濟持續(xù)快速、健康發(fā)展。按照科學發(fā)展觀的要求，改善經(jīng)濟

32、發(fā)展質(zhì)量，優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)。Ø 到2010年，邵陽地區(qū)gdp總值年均增長12%以上，以2007年gdp總值（487.3億元）作為標準值，預計到2010年邵陽市g(shù)dp總值將會達到600億元；Ø 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為22：40：38；Ø 到2010年，邵陽地區(qū)人口年均增長1.5%，以2007年邵陽市年末人口總數(shù)（749.60萬人）作為標準值，預計到2010年邵陽市人口總數(shù)將會達到775萬人。Ø 到2010年，邵陽地區(qū)城鎮(zhèn)居民儲蓄總量年均增長10%，以2007年邵陽市城鎮(zhèn)居民年儲蓄總量（484.42億元）作為標準值，預計到2010年邵陽市城

33、鎮(zhèn)居民年儲蓄總量將會達到640億元；Ø 到2010年，邵陽地區(qū)社會消費品總額年均增長10%，以2007年邵陽市社會消費品總額（160.16億元）作為標準值，預計到2010年邵陽市社會消費品總額將會達到200億元；d、人均gdp、儲蓄、消費預測人民生活水平穩(wěn)步提高。開展全民創(chuàng)業(yè)、增加農(nóng)民收入，擴大中等收入比重。Ø 20072010年，邵陽地區(qū)人均gdp總值年均增長10%以上，以2007年人均gdp數(shù)值（6500元）作為標準值，預計到2010年邵陽市人均gdp數(shù)值將會達到8700元；Ø 20072010年，邵陽地區(qū)人均儲蓄水平年均增長7% 9%，以2007年人均年儲蓄

34、數(shù)值（5775元）作為標準值，預計到2010年邵陽市人均年儲蓄水平將會達到8500元；Ø 20072010年，邵陽地區(qū)人均消費水平年均增長6% 8%，以2007年人均消費水平（6409元）作為標準值，預計到2010年邵陽市人均消費水平將會達到7500元；二、邵陽市房地產(chǎn)發(fā)展和預測狀況1、邵陽市近幾年房地產(chǎn)發(fā)展回顧a、總體情況、主要的政策變化及市場動態(tài)邵陽的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較為良好的變化，主要反映在以下幾個方面： 開發(fā)企業(yè)開始主動調(diào)整住宅供應結(jié)構(gòu)，房價上漲勢頭有所緩和，二手房市場因稅收政策以及當?shù)刈≌Y(jié)構(gòu)調(diào)整（主要是政府集資房、自建房等）對成交量也產(chǎn)生了一定影響。政策方面：Ø

35、 調(diào)控促進了邵陽住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，但效果不明顯。國家針對全國普遍存在的住房供應結(jié)構(gòu)性矛盾問題及適合當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械?價位、中小套型普通住房和經(jīng)濟適用住房供應不足的問題，下發(fā)了關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見。并且實行有區(qū)別的住房按揭貸款最低首付比例優(yōu)惠政策，取消了住房按揭貸款最低首付款比例優(yōu)惠政策，由原來的20%恢復為不得低于30%，但對個人購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付比例20%的規(guī)定。Ø 調(diào)控措施在一定程度上抑制了邵陽房價的上漲，但房價依舊保持持續(xù)上漲態(tài)勢運行。國家運用上調(diào)貸款利率和調(diào)整稅收政策，對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，發(fā)揮了重要作用。此次加息主要

36、是為了抑制投資需求，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。國家稅務總局規(guī)定從2007年6月1日起對購買住房不足五年就轉(zhuǎn)手交易銷售的，按 照取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。對個人購買普通住房，超過五年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅。但是對個人購買非普通住房，超過五年轉(zhuǎn)手交易銷售的，按照銷售收入減去購房房屋的價款差額征收營業(yè)稅。同時2008年所出臺減息政策仍不足以影響邵陽市當?shù)胤康禺a(chǎn)市場整體運行上漲之態(tài)勢市場動態(tài)方面：Ø 邵陽部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家措施實施，開發(fā)并推出一批中小戶套型的住房，銷售狀況一般。但由于邵陽是處于發(fā)展中的中小城市，邵陽的房地產(chǎn)市場供應體系的建設(shè)仍處于起步階段，大部分樓盤都已經(jīng)在國家

37、調(diào)控措施出臺前規(guī)劃完畢并且在建中，從近年來邵陽市區(qū)住宅戶型面積來看，供應戶型的平均面積為125-135平方米/ 套，銷售戶型的平均面積為122平方米/套，因此中低價位、中小套型普通商品住房作為市場供應主體地位還未建立，同時一些房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避套型結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)定，變相囤積房源，哄抬房價，損害消費者合法權(quán)益的行為還時有發(fā)生。因此供應結(jié)構(gòu)需經(jīng)過一定過程、一段時間的調(diào)整，其效果要在今后幾年才能顯露出來。Ø 然而經(jīng)濟杠桿對邵陽現(xiàn)有房價影響有限，房價依舊處于高位運行。截止2007年一季度，市區(qū)中心的樓盤，像東方明珠的小高層突破每平方米2200元。Ø 新稅收政策遏制了一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場中的

38、投機行為，但同時二手房市場也受其影響，交易量萎縮。按照新實施的二手房繳稅政策， 取得產(chǎn)權(quán)證不足五年的房子轉(zhuǎn)讓時，要按成交額繳納5.5的營業(yè)稅，還有相應的契稅和個人所得稅，這三項稅費達到總房款的10左右。對二手房轉(zhuǎn)讓行為征收營業(yè)稅和個人所得稅，使得原來計劃出售未滿五年二手房的持房者出售住房所能得到的收益大幅度減少，致使持房者不愿意出售手中的現(xiàn)房，而是采取了“轉(zhuǎn)售為租”的策略，一定程度上也減少了二手房市場的供給量。而二手房市場需求和供給的共同減少，直接導致了二手房市場的交易量下滑。出現(xiàn)這種情況的主要原因：Ø 政府的土地出讓價格持續(xù)上漲，開發(fā)企業(yè)獲取土地的成本不斷提高。Ø 房屋拆

39、遷成本不斷提高，隨著國家涉及土地征用和房屋拆遷的制度日益健全，補償支出成本不斷上升，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占的比例日益提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則在銷售過程中把這些成本轉(zhuǎn)嫁給購房者承擔，導致房價水漲船高，而國家的宏觀調(diào)控政策短期內(nèi)不會消除這些因素。Ø 建筑成本不斷上升。據(jù)統(tǒng)計，近年來居住類價格又上漲了9.75%。水、電、燃料價格比上年上漲6.8%，建房及裝修材料 價格比上年上漲5.4%，木材、木地板、膠合板價格分別比上年上漲5.3%、9.6%和8.2%。Ø 當前存在對住房的剛性需求。首先，目前正是我國的第三個婚育高峰期，存在大量的結(jié)婚用房需求。同時在邵陽市當?shù)厣?shù)保持一定的增長

40、情況，加上目前邵陽尚未進行大規(guī)模的舊城改造，廣大人民群眾由于收入的一定增長也著實需要更多更大更好的住宅，這也形成了一定程度上的騰舊換新住房需求，依據(jù)每戶不低于4人標準，人均住房面積不低于30平方米建筑面積來計算，將會帶來至少40萬平方米的剛性需求，直接導致了住房價格的上漲趨勢。、對gdp的貢獻2007年邵陽房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控政策的引導下，延續(xù)總體穩(wěn)定、理性的發(fā)展勢頭，市場更加成熟規(guī)范，沒有出現(xiàn)較大的波動，繼續(xù)保持了平穩(wěn)發(fā)展的良好態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有序推進。n 邵陽市全社會完成固定資產(chǎn)投資259.58億元，比上年增長39.2%，加快7個百分點。城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資 214.62億元，增長46

41、.9%，其中城鎮(zhèn)投資195.74億元，增長49.3%。第一產(chǎn)業(yè)完成投資額21.81億元，增長37.7%，第二產(chǎn)業(yè)完成投 資額121.98億元，增長36.2%，第三產(chǎn)業(yè)投資115.80億元，增長42.9%。n 重點工程進展順利。邵陽市88個在建重點工程完成投資72.49億元，同比增加17.28億元，增長31.3%。一批對邵陽市經(jīng)濟和社會發(fā)展起 重要推動作用的省、市重點工程項目順利推進，如邵懷高速竣工通車，邵衡高速進入土建施工階段，邵永高速完成工程量50%以上；曬谷灘電站蓄水發(fā)電，筱溪電 站即將竣工；邵陽大道建設(shè)步伐不斷加快，江北開發(fā)區(qū)、佘湖新城、火車站新區(qū)路網(wǎng)建設(shè)快速展開。n 房地產(chǎn)開發(fā)平穩(wěn)增長

42、。邵陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資18.87億元，比上年增長24.4%。商品房竣工面積39.98萬平方米，比上年下降18.6%。商品房銷售面積58.33萬平方米，比上年增長5.0%，其中商品住宅銷售面積50.40萬平方米，增長12.2%。、產(chǎn)品特點Ø 目前邵陽在售項目多為多層、小高層或高層復合型樓盤，相對單一的產(chǎn)品規(guī)劃比例較少。Ø 市場主力戶型在三房上，二房及小戶型比例較小，這與城市發(fā)展，當?shù)爻擎?zhèn)居民生活居住習慣緊密聯(lián)系。Ø 目前在售、待售以及待推廣的住宅產(chǎn)品品質(zhì)主要建立在地段、配套、規(guī)模、開發(fā)企業(yè)品牌上，自身規(guī)劃并無較大突破，市場無真正創(chuàng)新的建筑、景觀規(guī)劃。Ø 大

43、多社區(qū)內(nèi)部配套欠缺，雖然規(guī)劃都有會所，但在實質(zhì)內(nèi)容和服務上沒有跟上，推廣中也不夠重視；社區(qū)商業(yè)街作為基本生活配套設(shè)施，目前是配套方面的重點訴求內(nèi)容。Ø 在社區(qū)物業(yè)管理上，目前邵陽的樓盤并無明顯的特色或引入真正的國際品牌物管服務。b、供求關(guān)系（近幾年）土地供應、房地產(chǎn)總供應量、住宅供應量、施工面積、竣工面積、批準預售面積、邵陽市土地供應量（資料來源：邵陽市國土局，xx機構(gòu)分析）邵陽市歷年土地供應量情況分析從上述圖表數(shù)據(jù)中可以看出，從2002年至2004年邵陽市每年土地供應量均保持在一個相對較為穩(wěn)定的程度上（以每年200-300畝左右的增長幅度在遞增），而到了2007年度則相應土地供應量

44、則增長至4000畝以上，這個情況可以看出2005年以后的宏觀調(diào)控政策以及相應的政策導向?qū)τ谏坳柺械墓潭ㄙY產(chǎn)開發(fā)以及房地產(chǎn)開發(fā)影響較小，同時日益增長的居住剛性需求對于房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展起到了相當大的促進作用。而2008年1月至6月的土地供應量就已經(jīng)接近2002-2003年全年土地供應量；由此可見，邵陽市的城市發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)已經(jīng)達到了一個穩(wěn)定而飛躍的態(tài)勢。 土地成交分類年份成交總量（畝）住宅（畝）商業(yè)（純商業(yè)、商辦、商?。ó€）其他（含工業(yè)）（畝）2002年9671872205602003年11295741054502004年1588753557802005年2390179238560200

45、6年37532857668302007年4483296316013602008年1月-6月1513.91198756.9151.4從上述圖表數(shù)據(jù)中可以看出，目前邵陽市歷年土地總成交量也是呈現(xiàn)一定的持續(xù)穩(wěn)定的態(tài)勢，同時歷年成交總量約占歷年土地總出讓量的70%左右，這表明邵陽市土地開發(fā)進程逐漸加快，同時也吸引了越來越多的投資企業(yè)、本省本地開發(fā)企業(yè)關(guān)注邵陽市，進駐到邵陽市，為邵陽市今后城市大發(fā)展起到了一定的促進作用。從邵陽市2002年至2008年1-6月期間，歷年土地成交比例中最高的為住宅性質(zhì)用地，其次是其他類型用地（含工業(yè)用地），最后是商業(yè)用地（純商業(yè)、商辦、商住），這也表明近期以來，邵陽市總體城

46、市建設(shè)還是以居住形態(tài)改造作為城市發(fā)展的基礎(chǔ)，其次以其他類型用地（含工業(yè)用地）作為城市化以及經(jīng)濟發(fā)展進程加速的有利支撐。、邵陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額分析（資料來源：邵陽市國土局，xx機構(gòu)分析）邵陽市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析從上述圖表數(shù)據(jù)中可以看出，從2002年至2005年邵陽市每年房地產(chǎn)開發(fā)投資總量均保持在一個相對較為穩(wěn)定的程度上（以每年2億元左右的增長幅度在遞增），而到了2006年度則相應房地產(chǎn)開發(fā)投資總量則增長至4億元以上，這個情況可以看出2005年以后的宏觀調(diào)控政策以及相應的政策導向?qū)τ谏坳柺械墓潭ㄙY產(chǎn)開發(fā)以及房地產(chǎn)開發(fā)影響較小，同時日益增長的居住剛性需求對于房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展起到了相當大

47、的促進作用。而2008年1月至6月的房地產(chǎn)開發(fā)投資總量就已經(jīng)接近2002-2003年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的2倍；由此可見，邵陽市的城市發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)已經(jīng)達到了一個穩(wěn)定而飛躍的態(tài)勢。、邵陽市歷年房地產(chǎn)供應總量及住宅供應總量（資料來源：邵陽市統(tǒng)計局，xx機構(gòu)分析）邵陽市歷年房地產(chǎn)和住宅供應量分析從上述圖表數(shù)據(jù)中可以看出，從2002年至2004年邵陽市每年房地產(chǎn)和住宅供應量均保持在一個相對較為穩(wěn)定的程度上，而到了2005年度房地產(chǎn)總體供應量增長較為突出，但是當年住宅供應量并未受到抑制，這也表明國家宏觀調(diào)控政策和央行加息等相關(guān)政策對于當?shù)刈≌袌霾⑽雌鸬阶饔?；而?006-2007年開始全年的

48、房地產(chǎn)和住宅供應量又有新的發(fā)展，與前幾年相比，增長態(tài)勢明顯；而2008年1月至6月的房地產(chǎn)和住宅供應量就已經(jīng)接近2007年全年房地產(chǎn)和住宅供應量；由此可見，邵陽市的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)已經(jīng)開始高速發(fā)展。、商品房銷售面積、預售面積（資料來源：邵陽市統(tǒng)計局，xx機構(gòu)分析）邵陽市歷年商品房銷售面積和批準預售面積分析從上述圖表數(shù)據(jù)中可以看出，從2002年至2003年邵陽市每年商品房銷售面積和批準預售面積均保持在一個相對較為穩(wěn)定的程度上，從2005年度開始商品房銷售面積和批準預售面積增長較為突出，幾近達到前幾年的1倍；2006年全年的商品房銷售面積和批準預售面積又有新的發(fā)展，與前幾年相比，增長態(tài)勢明顯；且從2

49、006年起至2007年，當年商品房銷售面積和批準預售面積已經(jīng)逐漸開始靠攏，這表明商品房市場已經(jīng)逐漸走向成熟和穩(wěn)定；而2008年1月至6月的商品房銷售面積和批準預售面積就已經(jīng)接近往年（2002年和2003年）全年商品房銷售面積和批準預售面積的總量；由此可見，邵陽市的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以及市場接受程度有了長足的進步和穩(wěn)定發(fā)展。c、銷售價格（資料來源：邵陽市統(tǒng)計局，xx機構(gòu)分析）邵陽市歷年商品房銷售價格分析從上述圖表數(shù)據(jù)中可以看出，從2002年至2003年邵陽市每年商品房銷售價格均保持在一個相對較為穩(wěn)定的程度上，從2004年度開始商品房銷售價格增長較為突出；2005年全年的商品房銷售價格又有新的發(fā)展，與

50、前幾年相比，增長態(tài)勢明顯；自2006-2007年起，當年商品房銷售價格極為靠攏，這表明當?shù)厣唐贩渴袌鰞r格已逐漸走向成熟和穩(wěn)定；而2008年1月至6月的商品房銷售價格就已經(jīng)接近往年（2002年、2003年）全年商品房銷售價格的1倍；由此可見，邵陽市的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以及市場接受程度有了長足的進步和穩(wěn)定發(fā)展。d、價格與居民收入、gdp關(guān)系分析（資料來源：邵陽市統(tǒng)計局）邵陽市商品房銷售價格與當?shù)鼐用袷杖胍约癵dp之間關(guān)系的分析從上述圖表數(shù)據(jù)中可以看出，隨著整體邵陽市g(shù)dp逐年遞增，隨著進行轉(zhuǎn)變的是當?shù)爻擎?zhèn)居民的年可支配收入也隨之進行同步增長。而相應的當?shù)厣唐贩夸N售價格在2002年至2007年間遞增幅度

51、保持穩(wěn)定，達到了每年200-250元/平方米以上的增幅，由此可以邵陽市的房地產(chǎn)業(yè)也是逐漸成為當?shù)剌^為重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一進行大幅度增長，這同時也是隨著當?shù)鼐用袷杖氲脑黾?，需要改善一定的居住環(huán)境，將購置商品房作為消費需求之后而帶來的另一方面的促動作用。在2005年期間，當?shù)厣唐贩夸N售價格并未受到國家調(diào)控政策以及銀行貸款政策等的影響，上漲幅度也始終保持一定的增長態(tài)勢，未呈現(xiàn)有所降低的局面。而2008年上半年所顯示的數(shù)據(jù)可以得知，其銷售價格水平已經(jīng)接近往年（2002年、2003年）總體銷售價格水平的1倍，隨著當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展更加迅速，預計到2008年底將會銷售價格又略有提升。e、邵陽市集資房情況目前

52、邵陽市集資房情況較為泛濫，其集資房主要供應對象以：政府機關(guān)、當?shù)厥聵I(yè)單位等為主，主體體現(xiàn)模式分為以下幾種：、自行購置或運用劃撥土地進行建設(shè)；、與商品房開發(fā)企業(yè)進行協(xié)商購置其內(nèi)部土地，而建設(shè)方面以開發(fā)企業(yè)為主，而后以貨幣形式補貼給開發(fā)企業(yè)換得商品房；、直接與開發(fā)企業(yè)進行協(xié)商，以低于當?shù)厣唐贩砍山痪鶅r的價格進行購置房源供應給其下屬單位、企業(yè)的員工。通過了解，目前邵陽市集資房形式將持續(xù)維持，預計在3-5年期間仍將活躍在成型的商品房市場之中。目前邵陽市當?shù)貦C關(guān)單位和事業(yè)單位每年仍將設(shè)置有集資房指標，其指標范圍為50-500/套·年不等；根據(jù)2007年不完全統(tǒng)計，邵陽市全市范圍內(nèi)集資房總套數(shù)達

53、到7600套左右，邵陽市市區(qū)范圍內(nèi)達到2100套左右2、邵陽市今后幾年房地產(chǎn)發(fā)展展望a、政府對房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃Ø 加大住房結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。Ø 構(gòu)建多層次住房保障體系。Ø 進一步規(guī)范市場秩序，防止商品房銷售價格過快上漲。Ø 加大宣傳建設(shè)節(jié)約型 社會的力度，合理引導住房消費。b、投資總量預測預計到2010年，邵陽地區(qū)房地產(chǎn)投資總量總值年均增長12% 15%之間，以2007年房地產(chǎn)投資總量（18.87億元）作為標準值，預計到2010年邵陽市房地產(chǎn)投資總量將會達到28億元；c、供應量預測（商品房銷售面積及批準預售面積）2002年2003年2004年2005年200

54、7年2007年2008年1月-6月商品房銷售面積（萬平方米）27.5528.1126.3844.5555.5758.3332.56批準預售面積（萬平方米）21.3324.7827.4635.5244.9239.9821.26預計到2010年，邵陽地區(qū)商品房銷售面積和住宅銷售面積總值年均增長12% 14%，以2007年商品房銷售面積和住宅銷售面積（58.33萬平方米和39.98萬平方米）作為標準值，預計到2010年邵陽市商品房銷售面積和住宅銷售面積將會達到79.33萬平方米和54.38萬平方米；d、銷售價格預測2002年2003年2004年2005年2007年2007年2008年1月-6月歷年商

55、品房銷售價格（元/平方米）957112513891650185820762115預計20072010年，邵陽地區(qū)商品房銷售價格年均增長3% 5%，以2007年商品房銷售價格（2076元/平方米）作為標準值，預計到2010年邵陽市商品房銷售價格將會達到2284元/平方米；e、產(chǎn)品發(fā)展方向預測從目前邵陽市現(xiàn)有房地產(chǎn)市場上進行推廣銷售的項目來進行觀察，大體多為多層、小高層、高層或聯(lián)排別墅復合型樓盤，相對單一的房產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃較少；同時在市場上大體還是以毛坯房作為主要的銷售產(chǎn)品，對于精裝修類產(chǎn)品關(guān)注較少。在邵陽地區(qū)，對于多種類房產(chǎn)產(chǎn)品進行復合開發(fā)的房產(chǎn)項目也較少（例如：集合酒店、辦公、住宅、商業(yè)為一體的綜

56、合性項目）。針對此類情況，邵陽市今后整體房產(chǎn)市場發(fā)展將會以多層、小高層、高層或聯(lián)排別墅復合型樓盤作為開發(fā)基礎(chǔ)，同時對于單一的房產(chǎn)產(chǎn)品也會進行突破（例如：純多層花園洋房類產(chǎn)品、純高層類產(chǎn)品等），也會對綜合性較強的房產(chǎn)類項目進行有所突破。三、邵陽市城市規(guī)劃發(fā)展狀況1、 城市發(fā)展目標定位與策略 a、邵陽市與周邊區(qū)域關(guān)系分析 n 邵陽與長株潭：主、次中心關(guān)系；n 邵陽與婁底：資源共享、局部超越關(guān)系；n 邵陽與衡陽、永州、懷化：合作關(guān)系，內(nèi)聚外拓之門戶。通過比較分析，規(guī)劃認為邵陽的區(qū)域定位是：省域副中心城市，湘中及湘西南地區(qū)中心城市，邵陽市域政治、文化、經(jīng)濟、信息中心。 b、邵陽城區(qū)發(fā)展優(yōu)劣勢條件分析

57、、發(fā)展優(yōu)勢 n 區(qū)域交通格局的改善與中心城市樞紐地位的提升；n 具備良好的工業(yè)基礎(chǔ)與中心城市制造業(yè)基地發(fā)展；n 蓬勃發(fā)展的民營經(jīng)濟與中心城市活力的提升；n 擁有城市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展所需的資源保障：經(jīng)濟腹地、農(nóng)業(yè)資源、勞動力資源、旅游資源、蘊藏提升城市品質(zhì)的人文精神 。 根據(jù)對城市自身發(fā)展條件的分析，城區(qū)至少可以承擔以下職能：交通樞紐與商貿(mào)物流中心、加工制造業(yè)基地、產(chǎn)業(yè)綜合服務中心、旅游服務中心等。 、發(fā)展的不利因素 n 區(qū)域中心城市地位受到挑戰(zhàn)；n 城市化進程緩慢，中心城市“小馬拉大車”；n 國民教育水平低，城市的創(chuàng)新能力薄弱；n 城市發(fā)展受地形、地勢影響較大。2、總體布局規(guī)劃 a、總體布局構(gòu)思 n 邵陽市擁有非常特殊的自然條件，有山有水，文化歷史底蘊濃厚，是不可多得的天然稟賦。但山為丘陵，而且絕少平地，從城市建設(shè)角度出發(fā)，不易用，從景觀角度出發(fā)，不出眾；n 水為資江和邵水，枯水期水較少，豐水期易引起洪水，所以城市建設(shè)中