物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)

1、logo物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì) 第一部分：物業(yè)第一部分：物業(yè) 第二部分：物業(yè)管理第二部分：物業(yè)管理 第三部分：物業(yè)管理相關(guān)企業(yè)第三部分：物業(yè)管理相關(guān)企業(yè) 第四部分：業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)第四部分：業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)第一部分：物業(yè)real property 一、物業(yè)的概念 現(xiàn)代意義上的“物業(yè)”一詞源自于香港及東南亞地區(qū)，于上世紀(jì)70年代末傳入內(nèi)地，首先在廣東、福建等外資企業(yè)和華僑地區(qū)使用，隨后上海、寧波等地沿用，后傳至全國，并被我國房地產(chǎn)機(jī)關(guān)接受和采納。 根據(jù)國務(wù)院2003年9月1日起施行的物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，所謂物業(yè)是指“房屋及配套物和構(gòu)筑物”，即指能夠遮風(fēng)

2、擋雨并供人們居住、工作、娛樂、儲(chǔ)藏、紀(jì)念和進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場所，含住宅房屋，如居民樓，公寓，別墅；也包括非住宅房屋、加工業(yè)廠房，倉庫，商店，飯店，賓館，教學(xué)樓，醫(yī)院，體育場館，公共建筑，辦公樓等。 綜上，物業(yè)是指已建成并具有使用功能（確定業(yè)主權(quán)益）物業(yè)是指已建成并具有使用功能（確定業(yè)主權(quán)益）和經(jīng)濟(jì)效益的可供居住和非居住的房屋及配套設(shè)備，市政、和經(jīng)濟(jì)效益的可供居住和非居住的房屋及配套設(shè)備，市政、公用設(shè)施和房屋所在的建筑地塊及附屬的相關(guān)場地。公用設(shè)施和房屋所在的建筑地塊及附屬的相關(guān)場地。 二、特點(diǎn) （一）普通物業(yè)的特點(diǎn)： 1、構(gòu)成上的整體性：已建成的物業(yè)由土地及地面上的建筑物構(gòu)成。物業(yè)是建筑物與

3、土地的統(tǒng)一體。 2、空間上的固定性“不動(dòng)產(chǎn)” 3、使用上的長期性 4、形式上的多樣性建筑功能、位置、環(huán)境條件進(jìn)行差異性的物業(yè)管理 5、經(jīng)濟(jì)上的商品性物業(yè)有保值、增值的性質(zhì)（勞動(dòng)產(chǎn)品的價(jià)值與使用價(jià)值；土地的稀缺性） （二）社區(qū)物業(yè)的特點(diǎn)： 1、居住功能單一，相對(duì)封閉獨(dú)立。 2、社區(qū)人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，形成相對(duì)獨(dú)立的社區(qū)文化。 3、社區(qū)居住物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化，公用設(shè)施社會(huì)化 住宅物業(yè)商品化的推進(jìn)，社區(qū)居住物業(yè)多為社區(qū)居民個(gè)人購買，產(chǎn)權(quán)為居民個(gè)人所有。故居民對(duì)自己所擁有的物業(yè)享有占有權(quán)、管理權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（出售，出租，抵押，贈(zèng)與，繼承等） 4、規(guī)劃建設(shè)合理、配套齊全，居住方便。大多數(shù)規(guī)劃建設(shè)合

4、理、配套齊全、居住舒適、安全、美觀、便利。如北京的方莊、望京、回龍觀等大型社區(qū)，分布著大型購物中心、百貨商場、幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、銀行、郵局等生活服務(wù)配套設(shè)施，此外，社區(qū)內(nèi)的環(huán)境、綠化設(shè)計(jì)皆合理。方莊是北京第一個(gè)整體規(guī)劃的住宅區(qū)域，位于東南二環(huán)，屬于豐臺(tái)區(qū)，始建于20世紀(jì)90年代，曾經(jīng)被稱為北京的“富人區(qū)”。方莊的住宅區(qū)的名字很有特點(diǎn)，就是其名字都有一個(gè)“芳”字，其中四個(gè)最大的小區(qū)分別叫做芳古園、芳城園、芳群園、芳星園，將這四個(gè)小區(qū)的中間名字連起來就是“古城群星”，即古老的北京中新的亮點(diǎn)之意。 方莊有一條著名的食街，兩邊分布著數(shù)十家餐館，如金山城、小土豆、都一處、金鼎軒、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝

5、客等。 方莊的主要商業(yè)設(shè)施有：家樂福、貴友大廈、方莊購物中心等。方莊有成熟的醫(yī)療、教育、體育設(shè)施。建設(shè)早、規(guī)劃整齊，方莊已經(jīng)成為一個(gè)非常適合于居住的人文社區(qū)。 另外，有“亞洲第一音樂學(xué)府”之稱的中央音樂學(xué)院附中也坐落在這里。方莊還在發(fā)展建設(shè)之中。在原有區(qū)域的東側(cè)，正在建設(shè)方莊新區(qū)，已經(jīng)建成了芳林苑、早安芳莊、時(shí)代紫芳等新的高檔住宅區(qū)。 第二部分 物業(yè)管理real property management 一、概念 二、特點(diǎn) 三、物業(yè)管理的主要內(nèi)容 四、物業(yè)管理的作用 五、知識(shí)點(diǎn)補(bǔ)充一、物業(yè)管理的概念 （一）我國物業(yè)管理的起源（一）我國物業(yè)管理的起源 起源于起源于1919世紀(jì)世紀(jì)6060年代的英國

6、。由奧克維姬年代的英國。由奧克維姬希爾（希爾（octavia octavia hillhill）女士在其擁有的出租物業(yè)開始推行物業(yè)管理。在她出）女士在其擁有的出租物業(yè)開始推行物業(yè)管理。在她出租的物業(yè)中制訂了一套規(guī)章制度，要求住戶嚴(yán)格遵守，結(jié)果租的物業(yè)中制訂了一套規(guī)章制度，要求住戶嚴(yán)格遵守，結(jié)果使居住環(huán)境大為改善，租賃雙方的利益得到了較好的保障。使居住環(huán)境大為改善，租賃雙方的利益得到了較好的保障。 19811981年，我國第一家專業(yè)化的物業(yè)管理公司年，我國第一家專業(yè)化的物業(yè)管理公司深圳市物業(yè)深圳市物業(yè)管理公司誕生。建立了獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的運(yùn)行機(jī)制，從管理公司誕生。建立了獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的運(yùn)行

7、機(jī)制，從過去的過去的行政型、福利型行政型、福利型管理轉(zhuǎn)向了有償型、專業(yè)化管理服務(wù)。管理轉(zhuǎn)向了有償型、專業(yè)化管理服務(wù)。 建設(shè)部建設(shè)部9494年頒布了年頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法城市新建住宅小區(qū)管理辦法，使我國，使我國的住宅小區(qū)的物業(yè)管理開始走上法制軌道。的住宅小區(qū)的物業(yè)管理開始走上法制軌道。 20032003年年9 9月月1 1日，國務(wù)院頒布的日，國務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例開始實(shí)施開始實(shí)施 20042004年年8 8月月1 1日，日，石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施。目前石家實(shí)施。目前石家莊市的物業(yè)管理企業(yè)共有莊市的物業(yè)管理企業(yè)共有200200多家，大多都是房地產(chǎn)開發(fā)公

8、司多家，大多都是房地產(chǎn)開發(fā)公司的下屬公司，經(jīng)營狀況欠佳，在經(jīng)營水平方面還需提高。的下屬公司，經(jīng)營狀況欠佳，在經(jīng)營水平方面還需提高。 20072007年年1010月月1 1日，日，物權(quán)法物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例修訂版施行。修訂版施行。（二）物業(yè)管理的概念（二）物業(yè)管理的概念 1 1、物業(yè)的含義：特指正在使用中和已經(jīng)可以投入、物業(yè)的含義：特指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的房屋及其附屬設(shè)備、相關(guān)場地等配套設(shè)施。使用的房屋及其附屬設(shè)備、相關(guān)場地等配套設(shè)施。 2 2、物業(yè)管理的含義：指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企、物業(yè)管理的含義：指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約業(yè)，由

9、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。秩序的活動(dòng)。 3 3、物業(yè)管理的性質(zhì)：屬于服務(wù)業(yè)，物業(yè)管理的對(duì)、物業(yè)管理的性質(zhì)：屬于服務(wù)業(yè)，物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是人象是物業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是人 4 4、物業(yè)管理的指導(dǎo)思想：以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營、物業(yè)管理的指導(dǎo)思想：以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營為手段，以效益為目的。努力做到社會(huì)效益、環(huán)為手段，以效益為目的。努力做到社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一。境效益、經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一。二、特點(diǎn)

10、 1 1、社會(huì)化：將分散的社會(huì)工作集中起來統(tǒng)一管理。、社會(huì)化：將分散的社會(huì)工作集中起來統(tǒng)一管理?！敖y(tǒng)一管理，綜合服務(wù)統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”，承攬物業(yè)區(qū)域內(nèi)包括，承攬物業(yè)區(qū)域內(nèi)包括房屋、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)在內(nèi)的許多社會(huì)職能，是業(yè)房屋、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)在內(nèi)的許多社會(huì)職能，是業(yè)主的主的“總管家總管家”。費(fèi)用。費(fèi)用= =服務(wù)服務(wù) 2 2、專業(yè)化：一是專門的組織機(jī)構(gòu)；二是專業(yè)人才；、專業(yè)化：一是專門的組織機(jī)構(gòu)；二是專業(yè)人才；三是專門的管理工具和設(shè)備；三是專門的管理工具和設(shè)備； 3 3、企業(yè)化：從業(yè)機(jī)構(gòu)必須具備獨(dú)立法人資格；以、企業(yè)化：從業(yè)機(jī)構(gòu)必須具備獨(dú)立法人資格；以經(jīng)營型的管理方式，為業(yè)主提供有償服務(wù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營型的

11、管理方式，為業(yè)主提供有償服務(wù)，實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)。以業(yè)養(yǎng)業(yè)?！耙詷I(yè)養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展” ” ，一是利于，一是利于物業(yè)管理，二是利于減輕政府和各主管部門的經(jīng)物業(yè)管理，二是利于減輕政府和各主管部門的經(jīng)濟(jì)壓力，三是有利于提高服務(wù)質(zhì)量。濟(jì)壓力，三是有利于提高服務(wù)質(zhì)量。4、物業(yè)管理原則、物業(yè)管理原則 1 1）權(quán)責(zé)分明原則）權(quán)責(zé)分明原則 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)權(quán)責(zé)應(yīng)當(dāng)十分明確。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理業(yè)權(quán)責(zé)應(yīng)當(dāng)十分明確。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理權(quán)的核心。物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理的具體執(zhí)行者。權(quán)的核心。物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管

12、理的具體執(zhí)行者。 2 2）業(yè)主主導(dǎo)原則）業(yè)主主導(dǎo)原則 在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的正當(dāng)需要為核心，在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的正當(dāng)需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。將業(yè)主置于首要地位。 3 3）服務(wù)第一原則）服務(wù)第一原則 物業(yè)管理企業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)的對(duì)象物業(yè)管理企業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是人，管理的目的是為人服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)只有堅(jiān)持不懈的為是人，管理的目的是為人服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)只有堅(jiān)持不懈的為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主滿意，業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主滿意，自身才能發(fā)展自身才能發(fā)展。 4 4）統(tǒng)一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，由）統(tǒng)一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一

13、個(gè)業(yè)主大會(huì)，由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保護(hù)、綠化清潔、治安保衛(wèi)、車輛附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保護(hù)、綠化清潔、治安保衛(wèi)、車輛道路等統(tǒng)一納入物業(yè)服務(wù)合同，由物業(yè)管理企業(yè)來負(fù)責(zé)。道路等統(tǒng)一納入物業(yè)服務(wù)合同，由物業(yè)管理企業(yè)來負(fù)責(zé)。 5 5）專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)為了提供高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)，減少開）專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)為了提供高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)，減少開支，并創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益，可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)支，并創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益，可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)

14、。的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。 6 6）收費(fèi)合理原則）收費(fèi)合理原則 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與水平相適應(yīng)的原則。收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)，而及費(fèi)用與水平相適應(yīng)的原則。收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)，而不是和物管公司的資質(zhì)等級(jí)相適應(yīng)。不是和物管公司的資質(zhì)等級(jí)相適應(yīng)。 7 7）公平競爭原則）公平競爭原則 物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在市場物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實(shí)行公平、公開、公正的競爭原則。經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實(shí)行公平、公開、公正的競爭原則。 8 8）依法行事原則）依法行事原則 物業(yè)管理涉及到的法律很多，處理問物業(yè)管理涉及到的法律很多，處理問題時(shí)要以法律

15、法規(guī)為依據(jù)。題時(shí)要以法律法規(guī)為依據(jù)。物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例、城市房城市房地產(chǎn)管理法地產(chǎn)管理法、勞動(dòng)法勞動(dòng)法、民法民法、合同法合同法、稅法稅法等。等。 依法簽訂依法簽訂物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同，嚴(yán)格履行合同約定事項(xiàng)。，嚴(yán)格履行合同約定事項(xiàng)。 依法行事是對(duì)人負(fù)責(zé)、對(duì)己負(fù)責(zé)的行為方式，服務(wù)行業(yè)的依法行事是對(duì)人負(fù)責(zé)、對(duì)己負(fù)責(zé)的行為方式，服務(wù)行業(yè)的服務(wù)行為一定要有法可依，才可以讓自己避免不必要的風(fēng)服務(wù)行為一定要有法可依，才可以讓自己避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)。險(xiǎn)。三、物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容 活動(dòng)一： 知識(shí)點(diǎn)回顧，物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容主要有哪些？三、服務(wù)內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務(wù)（一）常規(guī)性的公共服務(wù)1 1、維護(hù)物業(yè)管

16、理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞：按照規(guī)章制度制止各種違章行為，、維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞：按照規(guī)章制度制止各種違章行為，禁止私搭亂搭，督促指導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)使用人執(zhí)行城市規(guī)劃法。禁止私搭亂搭，督促指導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)使用人執(zhí)行城市規(guī)劃法。2 2、房屋裝修監(jiān)督管理：房屋裝修規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工由使用人進(jìn)行時(shí)，物業(yè)管、房屋裝修監(jiān)督管理：房屋裝修規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工由使用人進(jìn)行時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)裝修行為的監(jiān)管，監(jiān)督裝修設(shè)計(jì)圖紙或作業(yè)是否構(gòu)成對(duì)物業(yè)理公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)裝修行為的監(jiān)管，監(jiān)督裝修設(shè)計(jì)圖紙或作業(yè)是否構(gòu)成對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)的損壞，并監(jiān)督施工工人違章作業(yè)，并對(duì)裝修后的房屋予以檢查驗(yàn)收，結(jié)構(gòu)的損壞，并監(jiān)督施工工人違章作業(yè)，

17、并對(duì)裝修后的房屋予以檢查驗(yàn)收，確保房屋結(jié)構(gòu)不受損壞，保證房屋安全質(zhì)量。確保房屋結(jié)構(gòu)不受損壞，保證房屋安全質(zhì)量。3 3、房屋及設(shè)備設(shè)施的維修與修繕：了解掌握房屋結(jié)構(gòu)、施工質(zhì)量、完損等級(jí)、房屋及設(shè)備設(shè)施的維修與修繕：了解掌握房屋結(jié)構(gòu)、施工質(zhì)量、完損等級(jí)、設(shè)備狀況，加強(qiáng)房屋的技術(shù)管理，及時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)、修繕，保護(hù)和提高設(shè)備狀況，加強(qiáng)房屋的技術(shù)管理，及時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)、修繕，保護(hù)和提高房屋的完好率。房屋的完好率。4 4、治安管理及消防管理：在公安部門和消防部門的指導(dǎo)和配合下，維護(hù)社區(qū)、治安管理及消防管理：在公安部門和消防部門的指導(dǎo)和配合下，維護(hù)社區(qū)公共安全，其工作重點(diǎn)是防火、防盜、防交通事故、防意外

18、傷害。公共安全，其工作重點(diǎn)是防火、防盜、防交通事故、防意外傷害。5 5、環(huán)境衛(wèi)生管理：一是保護(hù)環(huán)境不受污染和破壞，同時(shí)，對(duì)破壞環(huán)境的行為、環(huán)境衛(wèi)生管理：一是保護(hù)環(huán)境不受污染和破壞，同時(shí)，對(duì)破壞環(huán)境的行為及時(shí)制止，及時(shí)將已排出的污染物加以處理，創(chuàng)建良好的生活環(huán)境；二是物及時(shí)制止，及時(shí)將已排出的污染物加以處理，創(chuàng)建良好的生活環(huán)境；二是物業(yè)管理企業(yè)通過宣傳教育、監(jiān)督治理和定時(shí)清掃，保護(hù)物業(yè)區(qū)域的環(huán)境。如業(yè)管理企業(yè)通過宣傳教育、監(jiān)督治理和定時(shí)清掃，保護(hù)物業(yè)區(qū)域的環(huán)境。如收集清運(yùn)垃圾、確保社區(qū)內(nèi)無亂貼、亂掛、亂畫現(xiàn)象等。收集清運(yùn)垃圾、確保社區(qū)內(nèi)無亂貼、亂掛、亂畫現(xiàn)象等。6 6、綠化管理：增強(qiáng)綠化意識(shí)，加

19、強(qiáng)社區(qū)內(nèi)綠化管理，擴(kuò)大綠化面積。（社區(qū)、綠化管理：增強(qiáng)綠化意識(shí)，加強(qiáng)社區(qū)內(nèi)綠化管理，擴(kuò)大綠化面積。（社區(qū)內(nèi)道路綠化、公共用地綠化、公共設(shè)施綠化及養(yǎng)護(hù)）內(nèi)道路綠化、公共用地綠化、公共設(shè)施綠化及養(yǎng)護(hù)）綠色家園綠色家園7 7、車輛道路管理：保證車輛存放安全，道路交通暢通。、車輛道路管理：保證車輛存放安全，道路交通暢通。8 8、公共代辦性質(zhì)的服務(wù)，如代收水電氣暖費(fèi)等、公共代辦性質(zhì)的服務(wù)，如代收水電氣暖費(fèi)等 （二）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)：由物業(yè)管理企業(yè)事先（二）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)：由物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立的，人們需要的項(xiàng)目。設(shè)立的，人們需要的項(xiàng)目。 1 1、日常生活類（商業(yè)服務(wù)類）：如與社區(qū)聯(lián)合辦、日常生活類（商

20、業(yè)服務(wù)類）：如與社區(qū)聯(lián)合辦服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)項(xiàng)目在社區(qū)內(nèi)建便民超市、飲食點(diǎn)、郵在社區(qū)內(nèi)建便民超市、飲食點(diǎn)、郵局、健身房、診所及其它各種配套設(shè)施，給用戶局、健身房、診所及其它各種配套設(shè)施，給用戶提供家電維修、室內(nèi)清潔等提供家電維修、室內(nèi)清潔等 2 2、文化、教育、衛(wèi)生、體育類、文化、教育、衛(wèi)生、體育類 3 3、金融服務(wù)類、金融服務(wù)類 （三）委托性的特約服務(wù)：服務(wù)合同中沒有的，（三）委托性的特約服務(wù)：服務(wù)合同中沒有的，專項(xiàng)服務(wù)中也沒有設(shè)立。專項(xiàng)服務(wù)中也沒有設(shè)立。 由產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別委托由產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別委托投資咨詢、房屋投資咨詢、房屋中介代理、裝修設(shè)計(jì)、機(jī)電安裝以及幫助業(yè)主辦中介代理、裝修設(shè)計(jì)、機(jī)電

21、安裝以及幫助業(yè)主辦理物業(yè)及附屬設(shè)備的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等。理物業(yè)及附屬設(shè)備的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等。四、物業(yè)管理的作用 活動(dòng)二： 分析思考物業(yè)管理的作用物業(yè)管理的作用物業(yè)管理的作用 第一是社會(huì)效益。這表現(xiàn)為居民提供一個(gè)整潔、文明、安第一是社會(huì)效益。這表現(xiàn)為居民提供一個(gè)整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。對(duì)調(diào)解人際關(guān)系、維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)全、生活方便的居住環(huán)境。對(duì)調(diào)解人際關(guān)系、維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)具有重要的意義。結(jié)具有重要的意義。 第二是經(jīng)濟(jì)效益。這種經(jīng)濟(jì)效益從以下幾方面表現(xiàn)出來：第二是經(jīng)濟(jì)效益。這種經(jīng)濟(jì)效益從以下幾方面表現(xiàn)出來： 一是從政府方面來說，不僅它改變了以往政府用于房屋維修、一是從政府方面來說，不僅它改變了以往政

22、府用于房屋維修、環(huán)衛(wèi)、綠化和其他公共市政設(shè)施上的費(fèi)用，而且還可以向物業(yè)環(huán)衛(wèi)、綠化和其他公共市政設(shè)施上的費(fèi)用，而且還可以向物業(yè)管理企業(yè)收取稅收。管理企業(yè)收取稅收。 二是從業(yè)主方面來看，物業(yè)的專業(yè)和科學(xué)管理，對(duì)維護(hù)好房屋二是從業(yè)主方面來看，物業(yè)的專業(yè)和科學(xué)管理，對(duì)維護(hù)好房屋住宅及附屬設(shè)備、設(shè)施，延長其使用壽命，從而保障業(yè)主的經(jīng)住宅及附屬設(shè)備、設(shè)施，延長其使用壽命，從而保障業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。濟(jì)利益。 三是從開發(fā)企業(yè)以及住宅小區(qū)物業(yè)管理來說，居住小區(qū)的社會(huì)三是從開發(fā)企業(yè)以及住宅小區(qū)物業(yè)管理來說，居住小區(qū)的社會(huì)效益有利于房產(chǎn)的銷售和資金的周轉(zhuǎn)。物業(yè)管理通過各種有償效益有利于房產(chǎn)的銷售和資金的周轉(zhuǎn)。物業(yè)管理

23、通過各種有償服務(wù)，既便利于居民生活，又可取得一定的經(jīng)濟(jì)效益，從而增服務(wù)，既便利于居民生活，又可取得一定的經(jīng)濟(jì)效益，從而增加管理費(fèi)用的來源。加管理費(fèi)用的來源。 第三是環(huán)境效益。居住小區(qū)的物業(yè)管理，通過小區(qū)內(nèi)的綠第三是環(huán)境效益。居住小區(qū)的物業(yè)管理，通過小區(qū)內(nèi)的綠化、上下水及用煤、液化氣的專業(yè)管理，不僅有助于人的身心化、上下水及用煤、液化氣的專業(yè)管理，不僅有助于人的身心健康，還將對(duì)城市建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。健康，還將對(duì)城市建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。 結(jié)合以往的知識(shí)，思考總結(jié)現(xiàn)代物業(yè)管理與結(jié)合以往的知識(shí)，思考總結(jié)現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別知識(shí)點(diǎn)擴(kuò)充一： 現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理

24、的區(qū)別現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別 1 1、最主要的區(qū)別：現(xiàn)代物業(yè)管理提供的是、最主要的區(qū)別：現(xiàn)代物業(yè)管理提供的是有償服務(wù)，以營利為目的。傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理有償服務(wù)，以營利為目的。傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理提供的是福利型管理，雖然提倡提供的是福利型管理，雖然提倡“以租養(yǎng)以租養(yǎng)房房”，但租金極其低廉，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到養(yǎng)房，但租金極其低廉，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到養(yǎng)房的目的。的目的。 2 2、現(xiàn)代物業(yè)管理公司是獨(dú)立企業(yè)法人，而、現(xiàn)代物業(yè)管理公司是獨(dú)立企業(yè)法人，而傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理一般是機(jī)關(guān)事業(yè)單位。傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理一般是機(jī)關(guān)事業(yè)單位。知識(shí)點(diǎn)擴(kuò)充二： 物業(yè)管理與社區(qū)管理的區(qū)別物業(yè)管理與社區(qū)管理的區(qū)別 1 1、整體與部分的關(guān)系、整體

25、與部分的關(guān)系 2 2、管理主體不同：物業(yè)管理以物業(yè)管理企業(yè)為主、管理主體不同：物業(yè)管理以物業(yè)管理企業(yè)為主體，是企業(yè)行為；社區(qū)管理的主體是街道辦事處，體，是企業(yè)行為；社區(qū)管理的主體是街道辦事處，是政府行為，不向群眾收費(fèi)；是政府行為，不向群眾收費(fèi)； 3 3、管理功能不同：物業(yè)管理管房屋及其配套設(shè)施、管理功能不同：物業(yè)管理管房屋及其配套設(shè)施設(shè)備；社區(qū)管理則協(xié)調(diào)人際關(guān)系，塑造社區(qū)文化；設(shè)備；社區(qū)管理則協(xié)調(diào)人際關(guān)系，塑造社區(qū)文化； 4 4、管理手段不同：物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)服務(wù)，、管理手段不同：物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)服務(wù)，而社區(qū)管理以行政手段，協(xié)調(diào)為重點(diǎn)對(duì)社區(qū)進(jìn)行而社區(qū)管理以行政手段，協(xié)調(diào)為重點(diǎn)對(duì)社區(qū)進(jìn)行

26、管理。管理。知識(shí)點(diǎn)擴(kuò)充三： 近期我國物業(yè)管理運(yùn)行上的特點(diǎn)近期我國物業(yè)管理運(yùn)行上的特點(diǎn) 由于我國長期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)管理模式，在觀念上、體由于我國長期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)管理模式，在觀念上、體制上、操作上都有與現(xiàn)代物業(yè)管理不適應(yīng)的地方。因此近期我制上、操作上都有與現(xiàn)代物業(yè)管理不適應(yīng)的地方。因此近期我國物業(yè)管理運(yùn)行上的特點(diǎn)為：國物業(yè)管理運(yùn)行上的特點(diǎn)為： 1 1、思想觀念上看：人們正在逐步接受物業(yè)管理這一管理模式，、思想觀念上看：人們正在逐步接受物業(yè)管理這一管理模式，但仍有很多人沒有完全接受。但仍有很多人沒有完全接受。 2 2、從管理模式看、從管理模式看: :與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的物業(yè)管理模式和與計(jì)

27、劃與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的物業(yè)管理模式和與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的傳統(tǒng)房屋管理模式并存經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的傳統(tǒng)房屋管理模式并存 3 3、從管理的形式和標(biāo)準(zhǔn)來看從一般的維修、保潔、治安勞動(dòng)到、從管理的形式和標(biāo)準(zhǔn)來看從一般的維修、保潔、治安勞動(dòng)到引進(jìn)先進(jìn)的管理設(shè)備，提供多功能的與國際水平接軌的服務(wù)，引進(jìn)先進(jìn)的管理設(shè)備，提供多功能的與國際水平接軌的服務(wù)，以滿足不同層次不同水準(zhǔn)的居住和工作需要。以滿足不同層次不同水準(zhǔn)的居住和工作需要。 4 4、從管理和服務(wù)的水平來看：水平參差不齊，香港和深圳的物、從管理和服務(wù)的水平來看：水平參差不齊，香港和深圳的物業(yè)管理水平高，而中國內(nèi)地的物業(yè)管理處于起步階段，物業(yè)管業(yè)管理水平高，而中國內(nèi)

28、地的物業(yè)管理處于起步階段，物業(yè)管理公司經(jīng)營水平需進(jìn)一步提高，努力拓展服務(wù)范圍，提高服務(wù)理公司經(jīng)營水平需進(jìn)一步提高，努力拓展服務(wù)范圍，提高服務(wù)水平，提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率，從而提高公司效益。水平，提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率，從而提高公司效益。 5 5、從法制化管理來看：法制不健全，糾紛多。、從法制化管理來看：法制不健全，糾紛多。知識(shí)點(diǎn)擴(kuò)充四：我國物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)我國物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)1 1、實(shí)行法制化、規(guī)范化管理、實(shí)行法制化、規(guī)范化管理（1 1）法制：）法制：物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例、民法民法、合同法合同法、消防法消防法、城城市垃圾處理規(guī)定市垃圾處理規(guī)定、特種設(shè)備安全監(jiān)察條例特種設(shè)備安全監(jiān)察條例等等等

29、等（2 2）規(guī)范：）規(guī)范：l l 建設(shè)部建設(shè)部全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則細(xì)則（建住房物第（建住房物第008008號(hào)文）號(hào)文）l l 中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）（中物協(xié)（中物協(xié)2004120041號(hào)）號(hào)）l l 國家行政管理部門和地方政府指定的其他服務(wù)質(zhì)量要求國家行政管理部門和地方政府指定的其他服務(wù)質(zhì)量要求物業(yè)管理物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法收費(fèi)管理辦法、城市房屋修繕管理規(guī)定城市房屋修繕管理規(guī)定、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法

30、法等等l l 國際標(biāo)準(zhǔn)國際標(biāo)準(zhǔn) iso9000 iso900020002000質(zhì)量體系質(zhì)量體系2 2、實(shí)行品牌經(jīng)營與規(guī)?；?jīng)營、實(shí)行品牌經(jīng)營與規(guī)?；?jīng)營實(shí)現(xiàn)品牌經(jīng)營是物業(yè)管理企業(yè)競爭的主要手段，有助于擴(kuò)大經(jīng)營范圍，從而實(shí)現(xiàn)品牌經(jīng)營是物業(yè)管理企業(yè)競爭的主要手段，有助于擴(kuò)大經(jīng)營范圍，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，而規(guī)?；?jīng)營可以降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益，獲取較好的利實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，而規(guī)模化經(jīng)營可以降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益，獲取較好的利潤。潤。3 3、實(shí)行智能化管理：用先進(jìn)的技術(shù)做出更好的服務(wù)，同時(shí)也可以降低人力成、實(shí)行智能化管理：用先進(jìn)的技術(shù)做出更好的服務(wù)，同時(shí)也可以降低人力成本。本。第三部分：物業(yè)管理相關(guān)企業(yè) 一

31、、物業(yè)管理公司： 物業(yè)管理公司是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件并按照法定程序成立的從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營性企業(yè)法人。 二、物業(yè)管理公司的服務(wù)項(xiàng)目 活動(dòng)三：知識(shí)回顧，服務(wù)項(xiàng)目主要有哪些？ 三、從業(yè)人員素質(zhì)要求：從業(yè)人員素質(zhì)要求 良好的語言表達(dá)能力，較好的溝通協(xié)調(diào)能力 寬闊的胸懷，良好的心理素質(zhì) 掌握必備的專業(yè)知識(shí)和技能以及物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、政策文件 健康體魄 良好的個(gè)人形象：儀表儀容端莊大方，著裝干凈整潔 工作上有上進(jìn)心，勇于創(chuàng)新。四、物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利和義務(wù) （一）權(quán)利（一）權(quán)利1 1、根據(jù)有關(guān)法規(guī)、結(jié)合實(shí)際情況制定物業(yè)管理辦法、根據(jù)有關(guān)法規(guī)、結(jié)合實(shí)際情況制定物業(yè)管理辦法2 2、依照物業(yè)管理合同和管理辦

32、法對(duì)物業(yè)實(shí)施管理、依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)物業(yè)實(shí)施管理3 3、依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)、依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)4 4、有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為、有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為5 5、有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理、有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理6 6、有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)、有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)7 7、可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)、可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)（二）、義務(wù)（二）、義務(wù)1 1、履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營、履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營2 2、接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主及使用人的監(jiān)督、接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主及使用人的監(jiān)督3 3、重大

33、管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)、重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)4 4、接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)、接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)5 5、至少每、至少每6 6個(gè)月應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支賬目個(gè)月應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支賬目6 6、發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告、發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告7 7、物業(yè)管理合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)已交全部房屋、物業(yè)管理檔案、物業(yè)管理合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)已交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)。財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)。五、與

34、街道辦事處和居委會(huì) 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)都應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)都應(yīng)接受街道辦事處和居民委員會(huì)的工作指導(dǎo)，接受街道辦事處和居民委員會(huì)的工作指導(dǎo)，并積極配合他們開展社區(qū)建設(shè)工作。并積極配合他們開展社區(qū)建設(shè)工作。 1 1、 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，員會(huì)；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。民委員會(huì)的建議。 2 2、 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，也應(yīng)接受業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，也應(yīng)接受街道辦事處的指導(dǎo)。街道辦事處

35、的指導(dǎo)。第四部分業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) 一、業(yè)主的基本權(quán)利一、業(yè)主的基本權(quán)利 業(yè)主即房屋的所有權(quán)人，使用權(quán)人不是業(yè)主業(yè)主即房屋的所有權(quán)人，使用權(quán)人不是業(yè)主 1 1、對(duì)專有部分的所有權(quán)、對(duì)專有部分的所有權(quán) 對(duì)專有部分的所有權(quán)，包括：占有、使用、對(duì)專有部分的所有權(quán)，包括：占有、使用、收益、處分收益、處分 2 2、對(duì)共有部分的區(qū)分所有權(quán)、對(duì)共有部分的區(qū)分所有權(quán) （1 1）使用權(quán)）使用權(quán) （2 2）收益權(quán)）收益權(quán) 二、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利二、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利 1 1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的各項(xiàng)服務(wù)理企業(yè)提供的各項(xiàng)服

36、務(wù) 2 2、提議召開業(yè)主大會(huì)，并就物業(yè)管理的有、提議召開業(yè)主大會(huì)，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議關(guān)事項(xiàng)提出建議 3 3、提出制定和修改業(yè)主公約、提出制定和修改業(yè)主公約/ /管理規(guī)約、業(yè)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議主大會(huì)議事規(guī)則的建議 4 4、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán) 三、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行的義務(wù)三、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行的義務(wù) 1 1、遵守業(yè)主公約、遵守業(yè)主公約/ /管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主公約業(yè)主公約/ /管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 2 2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和

37、共用設(shè)施、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的規(guī)章制度 3 3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定 4 4、按有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修基金、按有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修基金 5 5、按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 6 6、法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)、法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 案例案例1 1：某小區(qū)的江先生新買了一輛汽車，由于?。耗承^(qū)的江先生新買了一輛汽車，由于小區(qū)車位較少，江先生無處停放自己的汽車。其樓區(qū)車位較少，江先生無處停放自己的汽車。其樓下有一片空地，物業(yè)

38、管理公司沒有搞綠化或其它下有一片空地，物業(yè)管理公司沒有搞綠化或其它設(shè)施。于是江先生便打算將這塊空地平整一下做設(shè)施。于是江先生便打算將這塊空地平整一下做個(gè)車棚。在其請(qǐng)來師傅施工時(shí)，物業(yè)管理公司發(fā)個(gè)車棚。在其請(qǐng)來師傅施工時(shí)，物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)此事，于是制止施工，告訴江先生小區(qū)內(nèi)場地現(xiàn)此事，于是制止施工，告訴江先生小區(qū)內(nèi)場地個(gè)人不可隨意占用。江先生認(rèn)為小區(qū)內(nèi)場地屬于個(gè)人不可隨意占用。江先生認(rèn)為小區(qū)內(nèi)場地屬于業(yè)主大家所有，他有權(quán)使用，為此與物業(yè)管理公業(yè)主大家所有，他有權(quán)使用，為此與物業(yè)管理公司發(fā)生了糾紛。司發(fā)生了糾紛。 問：江先生和物業(yè)管理公司誰的做法是正確的？問：江先生和物業(yè)管理公司誰的做法是正確的？

39、 案例案例2 2：電梯廣告收益應(yīng)歸誰？：電梯廣告收益應(yīng)歸誰？ 某小區(qū)的物業(yè)管理公司在未征求業(yè)主委員會(huì)意見某小區(qū)的物業(yè)管理公司在未征求業(yè)主委員會(huì)意見的情況下，在小區(qū)的電梯里掛了廣告。其廣告收的情況下，在小區(qū)的電梯里掛了廣告。其廣告收益應(yīng)歸誰？益應(yīng)歸誰？ 物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例第第5555條：利用物業(yè)共用部條：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)后，按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修基金，也可以按照業(yè)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修基金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。主大會(huì)的決定使用。業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 一、業(yè)主大會(huì)一、業(yè)主大會(huì)1 1、