藍光天嬌城價格策略

1、云南藍光和駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司藍光地產(chǎn)昆明公司天嬌城項目藍光地產(chǎn)昆明公司天嬌城項目入市價格制定策略報告入市價格制定策略報告部門：營銷策劃中心時間：2013年10月12日文件標題：藍光地產(chǎn)昆明公司天嬌城項目入市價格制定策略報告文件管理記錄報出：批復： 文件管理員 日期密級：發(fā)放： 文件管理員 日期文件編號： 昆明營銷（2013）05-25號 文件類別： 公司檔案（ ） 公司文件（ ）主辦單位：昆明公司是否送集團備案：是主送單位：集團董事長發(fā)放范圍：總 裁 ：審 核：編 制：董 事 長：申明：本文檔系四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司為經(jīng)營、管理之需要而制定，其知識產(chǎn)權(quán)歸四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司所有

2、，屬本公司商業(yè)機密，未經(jīng)許可不得外傳。任何人擅自復制、拷貝、摘抄、對外傳播或未經(jīng)本公司許可擅自使用本文檔的全部或部分內(nèi)容皆視為對本公司商業(yè)秘密的侵犯，是觸犯中華人民共和國刑法的行為，當事人將承擔相應的法律后果。 Copyright BRC 2013Page 1藍光地產(chǎn)項目價格策略審批單項目名稱： 天嬌城編制日期：2013年 10月 12日參考價格經(jīng)濟測算說明本次新推資源情況新推資源商業(yè)計劃書目標情況新推資源價格測算損失測算銷售預判類型 樓棟 套數(shù)建筑面積分類商業(yè)計劃書目標價格開發(fā)成本毛利潤凈利潤本次擬定價格毛利潤凈利潤收入損失測算=-利潤損失測算銷售周期首月銷售目標單價 總價 單價 總價金額=

3、-利潤率金額利潤率單價總價金額利潤率金額利潤率單價總價毛利潤=-凈利潤=-認購簽約 回款元/ 萬元 元/ 萬元 萬元%萬元%元/萬元萬元%萬元%元/ 萬元萬元萬元個月 套數(shù) 萬元 萬元 萬元評估價格策略建議制表審批匯總區(qū)域公司制表人 : 區(qū)域公司審核人: 區(qū)域公 司 審 批： 財務(wù)預算審批: 營銷CRM中心審批: 和駿領(lǐng)導審批: 董事會備案編制說明：1、“本次擬定價格”中至少例舉2個擬定價格測算2、相關(guān)利潤統(tǒng)計只針對本次新推資源進行測算3、“開發(fā)成本”指土地成本、間接成本、直接成本4、審批人員若有意見可在審批欄書面注明5、”小計“部分為分公司最終價格建議的合計數(shù)6、“新推資源價格測算”中的利潤

4、測算為動態(tài)數(shù)。 Copyright BRC 2013Page 21、項目情況2、項目價格制定背景3、價格制定策略4、價格敏感性分析5、確定價格6、均價制定7、定價原則8、優(yōu)惠策略目錄 Copyright BRC 2013一、公司目標理想的價格爭取實現(xiàn)整盤均價：爭取實現(xiàn)整盤均價： 均價均價7500元元/我們需要如何有效提高項目的認知度，提升項目的客戶認可度，創(chuàng)造項目價格頂峰，追求利潤空間，實現(xiàn)快速回款是13年解決的主要問題之一。 Copyright BRC 2013項目總平圖總平布局核心價值點分類細分描述經(jīng)濟指標容積率2.93建筑形態(tài)及指標（單位：）住宅691760： 商業(yè)114978： 集中商

5、業(yè)：33460；公寓45000；風情商業(yè)街：7380；獨棟商業(yè)街：21545；商鋪：7593建筑布局住宅總平規(guī)劃41棟高層，因地勢圍合成景觀組團，21-33F高層；東西朝向；以T8、T9為主，配搭少量T6。車位規(guī)劃建議地下車位利用坡地高差布置，8371個地上車位300個配套幼兒園9班幼兒園兩所小學24班小學一所初中24班中學一所會所架空層泛會所設(shè)計4 Copyright BRC 2013產(chǎn)品戶型配比原則：1、三房為絕對主力，綜合灰空間率35%，整體套型占比92%。整盤戶型配比整盤10619套住宅戶型類別總套數(shù) 戶型類別套數(shù)比改造后戶型 套型建面 實得面積 贈送面積 灰空間率 面積比套數(shù)套數(shù)占比

6、 總面積2房1衛(wèi) 277126%2房1衛(wèi) 53.5366.0912.5623%4%5614.73%30030.32房1衛(wèi) 55.7271.1915.4728%8%10889.18%60623.42房1衛(wèi) 55.8675.1319.2734%8%11229.47%62674.93房1衛(wèi)695766%3房1衛(wèi)63.7397.733453%2%2792.35%17780.73房1衛(wèi) 65.08100.1135.0354%3%2972.51%19328.83房1衛(wèi) 66.8787.8420.9731%18%192016.20%1303973房1衛(wèi) 67.4291.5324.1136%10%11229.

7、47%75645.23房1衛(wèi) 67.5590.9223.3735%10%11229.47%75791.13房1衛(wèi)67.6793.3825.7138%18%192016.20%1339873房1衛(wèi)75.8107.8432.0442%3%2972.51%196023房2衛(wèi)8918%3房2衛(wèi) 80102.1922.1928%10%8917.52%71280合計10619100%100%10619100.00%7000005 Copyright BRC 2013整盤推售節(jié)奏推售順序：按照組團排序推售推售順序總建面（萬)總產(chǎn)值(萬元）推售周期組團一242040002013.9-2015.2(一年半）組團

8、二282414002015.32017.3（兩年）組團三181615002017.4-2018.9（一年半）總計70606900擬按照五年周期排布66 Copyright BRC 2013首批次推售資源介紹首批次推售房源為：1組團1#、2#、11#和12#棟，3#棟為備用加推房源。7戶型 建筑面積 套內(nèi)面積 實得面積 灰空間率 總套數(shù) 套數(shù)占比 9-A-1三房單衛(wèi) 66.450.4102.153.80%978.37%（高層） 9-A-2三房單衛(wèi) 66.250.3102.254.40%978.37%（高層） 9-B三房單衛(wèi) 57.443.678.236.20%16216.73%（高層） 9-C三

9、房單衛(wèi) 57.443.678.236.20%16216.73%（高層） 9-D-1三房單衛(wèi) 66.250.387.432.00%978.37%（高層） 9-D-2三房單衛(wèi) 66.250.387.632.30%978.37%（高層） 9-E兩房單衛(wèi) 56.542.970.925.50%978.37%（高層） 合計 87375.29%推售資源介紹1#、2#、3#一梯9戶產(chǎn)品配比8 Copyright BRC 2013推售產(chǎn)品戶型圖錯位市場主流產(chǎn)品面積段，通過高贈送實現(xiàn)產(chǎn)品、低首付、低門檻，高實得的超高性價比，以此實現(xiàn)總價錯位，享受絕對的市場優(yōu)勢！一梯九戶型9 Copyright BRC 2013推

10、售資源介紹11#、12#一梯6戶產(chǎn)品配比戶型 建筑面積 套內(nèi)面積 實得面積 灰空間率 總套數(shù) 套數(shù)占比 6-A三房單衛(wèi) 63.949100.256.80%642.71%（高層） 6-B三房單衛(wèi) 79.761.1103.730.10%642.80%（高層） 6-C三房單衛(wèi) 7053.79434.30%642.80%（高層） 6-D三房單衛(wèi) 79.761.1101.527.40%642.80%（高層） 6-E三房單衛(wèi) 7960.6104.332.00%642.80%（高層） 6-F三房單衛(wèi) 64.349.396.349.80%642.71%（高層） 合計 38416.61%10 Copyright

11、 BRC 2013推售產(chǎn)品戶型圖錯位市場主流產(chǎn)品面積段，通過高贈送實現(xiàn)產(chǎn)品、低首付、低門檻，高實得的超高性價比，以此實現(xiàn)總價錯位，享受絕對的市場優(yōu)勢！一梯六戶型11 Copyright BRC 2013入市戶型配比推售資源介紹1257 Copyright BRC 2013客戶對產(chǎn)品關(guān)注情況48%25%23%18%14%10%9%6%5%價格交通便利教育資源商業(yè)配套資源戶型設(shè)計園林景觀項目規(guī)模區(qū)域成熟開發(fā)商品牌客戶置業(yè)敏感點分析由于項目在呈貢，客戶以地緣性客戶為主，收入為中下水平，收其總價承受能力有限，對于價格較為敏感，其次關(guān)注項目及周邊配套（交通、教育、商業(yè)）對于未來居住成本帶來的影響。 Co

12、pyright BRC 2013三、價格敏感性分析根據(jù)置業(yè)顧問對現(xiàn)有金卡客戶的梳理，采集的到客戶關(guān)注度系數(shù)，并根據(jù)此系數(shù)制定價格敏感度戶型系數(shù) 朝向系數(shù) 噪音系數(shù) 景觀系數(shù) 樓層系數(shù) 贈送系數(shù) 位置系數(shù) 面積系數(shù)客戶關(guān)注度17%18%9%8%9%17%10%12%客戶從上戶口、自身居住、以及購房實惠的方向出發(fā)最關(guān)心朝向、戶型和贈客戶從上戶口、自身居住、以及購房實惠的方向出發(fā)最關(guān)心朝向、戶型和贈送三大指標，其次才是面積和位置，因此在做價格時需要認真權(quán)衡此三大系送三大指標，其次才是面積和位置，因此在做價格時需要認真權(quán)衡此三大系數(shù)關(guān)系。數(shù)關(guān)系。 Copyright BRC 2013項目住宅總體量約7

13、0萬平方米，總產(chǎn)值約：52個億，擬按照5年的推售周期排布，最終實現(xiàn)整盤均價： 7500元/。整盤推售節(jié)奏及價格體系推售面積:9萬推售單價:5300元/4.5億年度任務(wù)推售面積:14萬推售單價:6500元/12.3億推售面積:14萬推售單價:7500元/12.75億推售面積:20萬推售單價:8500元/18.6億推售面積:14萬推售單價:9000元/14億15 Copyright BRC 2013約27000萬800套首批次項目去化目標認購金額銷售套數(shù)銷售面積約 7萬 首批次推售目標16 Copyright BRC 2013二、價格制定的背景1.2 項目情況分析SWOT分析S優(yōu)勢（Strengt

14、h）W劣勢（Weakness）S1 高贈送空間產(chǎn)品，產(chǎn)品創(chuàng)新在呈貢具有唯一性，同業(yè)態(tài)競爭力小；S2 位于地鐵1號線口，交通便利，具有較大升值空間；S3 項目在云南大學旁邊，周邊有較好教育資源。S4 品牌地產(chǎn)及物業(yè)服務(wù)，增強客戶的購置信心；S5 金鑰匙物業(yè)，作為全國百強物業(yè)，為項目升值提供保障；W1 項目交通設(shè)施不夠完善，周邊公交車較少出行并不方便；W2 項目距離昆明較遠，但卻屬于昆明，受昆明限購政策影響。W3 項目周邊正處于開發(fā)階段，未來時間段內(nèi)，居住干擾較嚴重；W4 周邊住宅空置較多，可替換性大。W5 周邊項目價格較低，團購優(yōu)惠力度大，對項目的市場上客形成一定影響；O機會（Opportuni

15、ty）T威脅（Threat）O1 性價比作為目前選房者的首要考慮因素，而項目的性價比較高；O2 藍光品牌逐漸在昆明被更多的人認知，逐漸形成品牌效應；O3 生活氛圍規(guī)劃中，項目屬于呈貢較好的配套，能吸引一定客戶群；T1 昆明2013年的供應量巨大，市場競爭壓力大；T2 政策不會放寬，國五條的出現(xiàn)未來時期內(nèi)將受到影響；T3 之前團購其他項目的客戶逐漸在出貨，影響新房正常銷售； Copyright BRC 2013【高層產(chǎn)品分析】高層產(chǎn)品市場目前僅有一個在售商品房項目，但二手房市場存量較大，高層競爭激烈。1 17 73 32 28 89 91 10 01 11 11 12 21 13 31 14 4

16、亮相樓盤亮相樓盤二手房二手房4 46 65 51、實力心城（在售）4、滇池度假區(qū)保障房2、七彩云南第壹城（在售）5、時代俊園（集資房）3、滇池明珠廣場6、廣電苑2期15、東盟森林（在售）7、米蘭園11、書香大地8、惠蘭園12、天水嘉園9、天潤康園13、實力錦城10、雨花毓秀14、廣電苑1期行政中心區(qū)域大學城區(qū)域頤明園、天嬌城區(qū)域181515二、價格制定的背景 Copyright BRC 2013Page 19高層核心競爭樓盤七彩云南第一城優(yōu)勢賣點闡述：購物、商務(wù)、休閑一體式城市綜合體，呈貢首個大型城市綜合體；鄰學校；鄰政府；呈貢新中心；市場客戶看到的是項目6500元/平方米的面價，加推后成為6

17、800元/平方米價格，現(xiàn)余70套左右高層在售。而真實銷售的底價為5000元/平方米，第壹城針對大學城教師以及政府公務(wù)員實行的團購價，團購數(shù)量約占一期開盤的85%左右。項目名稱七彩云南第壹城位置彩云南路與朝云街交匯處建筑面積200萬容積率4.67在售產(chǎn)品99-143平方米價格均價6600每平在售 Copyright BRC 2013二、價格制定的背景競品項目產(chǎn)品及客戶構(gòu)成七彩云南第壹城客戶類型購買力家庭結(jié)構(gòu)職業(yè)特征購買要素面積需求房型需求總價承受力首次改善年收入25-50萬28-45歲，已婚，三口之家公務(wù)員、大學城教師、部分拆遷戶價格低，位置好、配套好、品牌大1093房50-60萬123-130

18、3房60-68萬再次改善年收入40-80萬30-50歲，已婚，三口之家，五口之家公務(wù)員、大學城教授、地州老板價格低、產(chǎn)品好、區(qū)位好、配套好1424房70萬投資年收入30-50歲，已婚，三口之家昆明投資客價格低、區(qū)位好、品牌大85-1002房-3房50-60萬70%16%12%2%客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成公務(wù)員&教師團購呈貢拆遷村民地州客戶昆明投資客 七彩云南第壹城客戶，主要是前期沖著諾仕達品牌效應加入的政府公務(wù)員和大學城教師，加上優(yōu)惠價格低廉，占到總客戶群的70%左右； 其次是成功的拆遷村民，占16%左右； 地州客戶占到客戶中12%左右，主要是曲靖和紅河客戶較多； 昆明人購買相對較少，占客戶比

19、2%左右，多用于投資； Copyright BRC 2013二、價格制定的背景Page 21七彩云南第壹城76平米，套均總價約40萬，戶型分析：采光面較多，入戶花園，大陽臺贈送，標準兩房；戶型對比：戶型對比：1、入戶花園突出客戶居住生活氛圍感較重；2、戶型方正，房間尺度足夠；3、餐廳位置較容易使用；4、客廳面寬4米，較為舒適，外接休閑陽臺，寬度足以支撐戶外休息；天嬌城天嬌城第壹城第壹城 Copyright BRC 2013Page 22項目名稱實力心城位置呈貢彩云北路與市府路交叉口建筑面積595866.37平米容積率1.6在售產(chǎn)品89-126價格住宅起價5380元/，公寓價格6200-7000

20、元/實力心城是一個已在售兩年的項目，開盤時間為2011-11-26；2013年3月24日；2013年4月28日；2013年5月26日針對大學城教師，政府工作人員以及拆遷戶實行團購，價格為4500元/，目前89-126少量房源在售。在售 Copyright BRC 2013一、價格制定的背景競品項目產(chǎn)品及客戶構(gòu)成實力心城客戶類型購買力家庭結(jié)構(gòu)職業(yè)特征購買要素面積需求房型需求總價承受力剛需年收入10-15萬27-35歲，已婚，三口之家大學城新進老師、地州客戶、實力客戶推薦價格低、區(qū)位好、有教育75-902房-3房35-40萬首次改善年收入15-20萬28-38歲，已婚，三口之家周邊拆遷戶、地州客戶

21、、投資客價格低，位置好、配套好90-1003房40-45萬再次改善年收入30-50萬30-50歲，已婚，三口之家，五口之家地州老板、大學城老師、村民價格低、區(qū)位好、配套好120-130大3房55-60萬 實力心城團購價格，比旁邊七彩云南第壹城要低，但產(chǎn)品并沒有第壹城的好，故實力心城的客戶群主要是周邊的拆遷村民，占到總客戶群的40%左右； 其次是地州客戶，地州市場客戶沖第壹城來，但看到價格較高，于是購買了實力心城，占約23%左右； 其他還有實力集團老客戶推薦的新客戶團購，占14%； 還有大學城老師團購和昆明投資客散買，約占20%左右；14%40%23%8%15%客戶分成客戶分成實力老客戶團購拆遷

22、村民地州客戶昆明投資客大學城老師團購 Copyright BRC 2013Page 24實力心城80 平米，套均總價約36萬，戶型分析：戶型方正、大陽臺贈送、采光較弱，臥室僅有豎條窗采光，廚房、餐廳較窄；對比：對比：1、空間利用率不足；2、戶型方正，陽臺贈送較少；3、浪費空間較多；4、戶型緊湊，沒有可改造的余地；天嬌城天嬌城實力心城實力心城 Copyright BRC 2013Page 25公安系統(tǒng)集資房公安系統(tǒng)集資房時代俊園時代俊園項目名稱時代俊園位置呈貢區(qū)雨花片區(qū)月馬路與前沿路交匯處建筑面積一期總建面：住宅118萬平米，商業(yè)200萬平米，寫字樓6萬平米；二期總建面514900平米容積率無在

23、售產(chǎn)品戶型范圍：140-180價格價格為2980，轉(zhuǎn)讓費為6-10萬p時代俊園為集資房，首期集資款為兩年前，交付25萬p項目轉(zhuǎn)讓費為6萬到10萬p140戶型不需要補交差價，160需補交6萬差價，180未定。p捆綁銷售車位，價格為12萬。 Copyright BRC 2013Page 26園城園城項目名稱園城位置昌源北路與科新路交叉口（月半彎小區(qū)旁）建筑面積項目總占地147畝，綠地率為36.35%，建筑密度22.18%。規(guī)劃有高層住宅、商鋪和寫字樓等產(chǎn)品，總建筑面積約51萬方，共規(guī)劃有2247戶。容積率4.47在售產(chǎn)品戶型范圍：94130價格尚未開盤，預計開盤時間11月，報價6500左右 Cop

24、yright BRC 2013一、價格制定的背景1.3 競爭市場分析(2013年)競爭個案分析（在售及二手房項目）競品項目入市時間面積區(qū)間面價（元/)底價（元/)主流總價區(qū)間優(yōu)惠政策競爭關(guān)系七彩云南第壹城2013.5.81189m26700500045110萬按揭1個點，一次性付款2個點，針對政府以及大學城教師團購價格強實力心城201280200m26600450040120萬針對拆遷戶、政府以及大學城教師團購強東盟森林201283176m26400510045110萬一次性付款11個點，按揭5個點團購12點，業(yè)主推薦1萬元獎勵，新業(yè)主最高優(yōu)惠12個點較強時代俊園201314080m23650

25、29804254萬（含轉(zhuǎn)讓費）集資房較強書香大地201196270m25570元/m2510049150萬二手房較強廣電苑二期2013110230m23478元/m232003880萬（含車位、轉(zhuǎn)讓費）集資房較強 Copyright BRC 2013Page 28一、價格制定的背景項目項目品牌品牌地段地段規(guī)模規(guī)模產(chǎn)品產(chǎn)品贈送率贈送率交房時間交房時間物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)合計分數(shù)合計分數(shù)七彩云南第壹城 25實力心城 22東盟森林 24時代俊園 19書香大地 19廣電苑二期 14天嬌城22總述：1、項目競品地段都較好，天嬌城的地段并不占優(yōu)勢；2、競品今年中新房加二手房兩面夾擊，并不缺乏低價盤，而高價盤無

26、法出貨，競爭激烈；3、天驕城綜合評分位于所有競爭項目的中上部分，有勝利的機會。 Copyright BRC 2013二、價格制定策略定價思路： 整盤定價思路：項目采取低開高走的營銷策略，逐步抬高項目的價值，本項目整盤定價思路：項目采取低開高走的營銷策略，逐步抬高項目的價值，本項目銷售目標銷售目標整盤均價為整盤均價為75007500元元/ /平米平米，首批房源建議均價為，首批房源建議均價為52005200元元/ /平米平米，后續(xù)分，后續(xù)分批開盤擬建議以批開盤擬建議以4%-10%4%-10%的上浮的上浮空間進行走量?？臻g進行走量。 首次開盤定價思路：目前天嬌城周邊首次開盤定價思路：目前天嬌城周邊3

27、 3公里和呈貢市場上，還有約公里和呈貢市場上，還有約5 5萬套萬套30003000元左元左右價格的未售房，如時代俊園、廣電苑右價格的未售房，如時代俊園、廣電苑2 2期等；根據(jù)客戶調(diào)查，目前藍光品牌在期等；根據(jù)客戶調(diào)查，目前藍光品牌在昆明市場上還較陌生，品牌加權(quán)再加物業(yè)加權(quán)等，客戶也僅能接受昆明市場上還較陌生，品牌加權(quán)再加物業(yè)加權(quán)等，客戶也僅能接受52005200左右價左右價格；呈貢市場目前的單位住宅，也在打贈送牌，各項目的贈送率在格；呈貢市場目前的單位住宅，也在打贈送牌，各項目的贈送率在10%-15%10%-15%之之間，天嬌城的贈送率并沒有達到壓倒性的價格優(yōu)勢，故綜合考慮后建議入市價間，天嬌

28、城的贈送率并沒有達到壓倒性的價格優(yōu)勢，故綜合考慮后建議入市價格以格以均價均價52005200元元/ /平米平米執(zhí)行，為后期價格逐期批漲奠定價格基礎(chǔ)。執(zhí)行，為后期價格逐期批漲奠定價格基礎(chǔ)。Page 29 Copyright BRC 2013四、確定價格客戶分析1 1、客戶居住區(qū)域（有效作答、客戶居住區(qū)域（有效作答430430組）組）白藥團購客源占比為60%，但需要完成1200套的任務(wù)，必須對地州、呈貢和昆明的客戶進行拓展并加以利用。1、客戶居住區(qū)域、客戶居住區(qū)域60%10%20%10%客戶成分客戶成分白藥廠團購地州客戶呈貢客戶昆明客戶 Copyright BRC 2013四、確定價格4 4、客戶

29、意向樓層、客戶意向樓層根據(jù)呈貢樓盤銷售經(jīng)驗來看，客戶主要集中選擇的樓層為10-20F，其次為20-25F，25F以上客戶有一定抗性，主要原因怕風大和電梯停電。因為建議在本次開盤時頂部樓層樓層差價進行扁平化處理，并進一步做好銷控工作，置業(yè)顧問應當對高層的抗性有說辭準備。 Copyright BRC 2013五、均價制定市場比較法采用市場比較法作為定價的主要方法， 以呈貢區(qū)周邊的在售樓盤和二手房為主要參考對象，重點以項目旁競爭樓盤現(xiàn)推售房源現(xiàn)執(zhí)行的均價為標桿，除代表性的片區(qū)競爭對手外，另選取與天嬌城產(chǎn)品、區(qū)位和入市時間相近及13年昆明較具代表性的樓盤進行評分賦值。參考樓盤參考樓盤：七彩云南七彩云南

30、第壹城第壹城：重點以七彩云南第壹城的政府團購價格和大學城老師團購價格為依據(jù)，賦予權(quán)重40%；實力心城實力心城：春融街的代表性高層產(chǎn)品樓盤，實力集團作品，剩余房源較多，不排除再次團購的可能性，賦予權(quán)重15%；實力實力東盟森林東盟森林：昆明當期銷冠樓盤，實力集團開發(fā)打造，其銷售模式和價格在呈貢片區(qū)具有較大代表性，賦予權(quán)重25%；時代俊園時代俊園：項目對面的樓盤，目前由公安系統(tǒng)團購，由昆明品牌開發(fā)商開發(fā)，賦予權(quán)重,5%；廣電二期廣電二期：單位集資房，目前在呈貢二手房市場上房源較多，賦予權(quán)重10%。書香大地書香大地：大學城旁的高密度大型項目，是目前成交較多的二手房，賦予權(quán)重5%； Copyright

31、BRC 2013五、均價制定市場比較法項目名稱項目名稱 天嬌城天嬌城七彩云南七彩云南第壹城第壹城實力心城實力心城東盟森林東盟森林時代俊園時代俊園廣電二期廣電二期書香大地書香大地參考權(quán)重參考權(quán)重 40%40%15%15%25%25%5%5%10%10%5%5% PXPX PAPA PBPB PCPC PDPD PEPE PFPF 項目分值 525045005400365033005570（滿分）區(qū)位14812121281012交通1381010108912產(chǎn)品設(shè)計12111088776景觀11101099877配套11101010109810環(huán)境98888888工程進度53535455升值潛力9

32、9977567品牌68544522樓盤形象44422433物管665335321001008585888876767878717168687474 Copyright BRC 2013市場比較法五、均價制定天嬌城高層基準均價=（參考物業(yè)均價參考物業(yè)分值X參考物業(yè)權(quán)重）X分值【 I = A、B、C、D、E、F 】計算方法：步驟一步驟一步驟二步驟二步驟三步驟三參考項目均價/參考評估分參考項目權(quán)重*（參考項目均價/參考評估分）項目分值*【參考項目權(quán)重*（參考項目均價/參考評估分）】5250/88=59.6659.6640%*59.66=23.8623.8685*23.86=2028.42028.44

33、500/76=59.2159.21 15%*59.21=8.888.88 85*8.88=754.9754.95400/78=69.2369.2325%*69.23=17.317.385*17.3=1471.21471.23650/71=51.451.45%*51.4=2.572.5785*2.64=436.9436.93300/68=48.5348.5310%*48.53=4.854.85 85*4.85=412.5412.55570/74=75.2775.275%*75.27=3.763.7685*3.76=319.9319.9項目對比均價項目對比均價5205.38按以上公式計算按以上公式

34、計算天嬌城一批次天嬌城一批次市場對比均價市場對比均價5205.385205.38元元/ /平米。平米。 Copyright BRC 2013一梯九戶型35戶型編號戶型編號6 6套數(shù)套數(shù)162162單套建面單套建面57.457.4擬售均價擬售均價51055105單套總價單套總價293013293013總建面總建面9298.89298.8戶型編號戶型編號7 7套數(shù)套數(shù)9797單套建面單套建面66.366.3擬售均價擬售均價52365236單套總價單套總價347694347694總建面總建面6431.16431.11#、2#、3#標準層價格分布一梯九戶型戶型編號戶型編號1 1套數(shù)套數(shù)162162單套建面單套建面57.457.4擬售均價擬售均價52255225單套總價單套總價299901299901總建面總建面9298.89298.8戶型編號戶型編號9 9套數(shù)套數(shù)162162單套建面單套建面57.457.4擬售均價擬售均價2525單套總價單套總