“廈門大學(xué)住宅區(qū)”物業(yè)管理服務(wù)方案

1、廈門大學(xué)住宅區(qū)”物業(yè)管理服務(wù)方案物業(yè)服務(wù)策劃方案（征求意見稿）目錄、廈門大學(xué)住宅區(qū)現(xiàn)狀 、實(shí)施物業(yè)服務(wù)策劃方案之一：服務(wù)模式及區(qū)域劃分 1之二：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2之三：經(jīng)費(fèi)預(yù)算3之四：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 7廈門大學(xué)住宅區(qū)現(xiàn)狀“廈門大學(xué)住宅區(qū)”包括白城、海邊、東區(qū)、敬賢、凌峰、勤業(yè)、篤 行、大南、國(guó)光、南光等十個(gè)片區(qū)。分不座落于廈門大學(xué)校內(nèi)東、西部， 其中白城 31 幢樓、海邊 59幢樓、東區(qū) 30幢樓、敬賢 13幢樓、凌峰 10幢 樓、勤業(yè) 4幢樓、篤行 3 幢樓、大南 3 幢樓、國(guó)光 3 幢樓、南光 3 幢樓、 總 159 幢住宅， 3319 戶，住宅區(qū)綠化及道路占地面積約 100072平方米（其

2、中道路面積約 32206平方米，綠地面積約 67866 平方米），住宅區(qū)總建筑面 積為 229392.81 平方米。實(shí)施物業(yè)服務(wù)策劃方案一、物業(yè)服務(wù)模式及區(qū)域劃分（一）物業(yè)服務(wù)模式：整體服務(wù)模式 以整個(gè)住宅小區(qū)為單位由一個(gè)物業(yè)公司來服務(wù)，成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)， 將按下述四區(qū)域成立四個(gè)業(yè)主委員分會(huì)。（二）區(qū)域劃分： 擬將各片區(qū)劃分如下： 凌峰、敬賢住宅區(qū)：凌峰 1#13#,敬賢1#5#, 7#15#,大南1 5#16#,國(guó)光1#3#,篤行1#3#,勤業(yè)1#3#,敬賢6#、南光7#9 #、勤業(yè) 5#, 40幢樓,需綠化面積 6 1 00平方,需硬化面積 1 300平方； 海邊住宅區(qū)：海邊1#50#,

3、博士后公寓1#4#,共54幢樓，需綠 化面積 5200 平方,需硬化面積 2300 平方； 白城住宅區(qū)：白城7#17#, 18#31#,共25幢樓，需綠化面積20 00 平方,需硬化面積 1000平方。 海邊東區(qū)： 1#30#,海邊 51#55#,共 35幢樓；（三）實(shí)施各住宅小區(qū)物業(yè)治理前期需要投入的費(fèi)用（ 1 ）配套設(shè)施： 綠化費(fèi)用：校內(nèi)住宅區(qū)尚未綠化的總面積達(dá)13300平方，暫按30元/平方造價(jià)進(jìn)行概算,約需 39.9 萬元； 圍欄費(fèi)用：有條件進(jìn)行半封閉式服務(wù)的小區(qū)，周邊需要安裝浸塑隔 離柵和鑄鐵隔離柵,經(jīng)概算,此部分費(fèi)用需 123.84萬元； 植草磚鋪設(shè)：由于各個(gè)小區(qū)情形各異，為了結(jié)合

4、住戶的使用情形， 局部需要進(jìn)行鋪設(shè)植草磚， 有些地點(diǎn)需要采取硬化處理的措施 （鋪設(shè)水泥）， 經(jīng)概算，此部分需經(jīng)費(fèi) 24.7 萬元； 各個(gè)小區(qū)門的制作費(fèi)用：全部采納鑄鐵制造進(jìn)行概算，需經(jīng)費(fèi) 16.4 萬元；上述四部分合計(jì)約投入經(jīng)費(fèi) 204 .84萬元。我校已決定先期投入 160萬 元此部分的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（2）安防設(shè)施： 由于我校教工生活區(qū)差不多為開放式格局，因此安防措施也應(yīng)結(jié)合其 特點(diǎn)來設(shè)定。由于我校安全、保衛(wèi)系統(tǒng)是一個(gè)整體，目前我校除了幾個(gè)校 門正在建立新的車輛出入治理系統(tǒng)外，公共區(qū)域也正在建立全球眼安防系 統(tǒng)，我校住宅物業(yè)服務(wù)是開發(fā)式治理的模式，將住宅小區(qū)安防系統(tǒng)與校園 公共保衛(wèi)系統(tǒng)相結(jié)合

5、，全球眼布設(shè)深入到各個(gè)住宅小區(qū)要緊出入口和重點(diǎn) 位置，將全校的安防系統(tǒng)連成一體，以便能更便利、迅速、有效的實(shí)現(xiàn)全 校的大保衛(wèi)。開放式小區(qū)出入路四通八達(dá)，難以設(shè)定固定崗位，以“技防 為主，人防為輔”為工作方針，應(yīng)用電子巡更統(tǒng)，有效的保證保安員巡邏 的時(shí)效性與完整性，及時(shí)把握小區(qū)動(dòng)態(tài)，保證小區(qū)的安全；而對(duì)有條件半 封閉治理的小區(qū)，堅(jiān)持“人防、技防、物防三結(jié)合”的原則充分發(fā)揮社區(qū) 內(nèi)配置的攝像監(jiān)控、防盜對(duì)講、電子巡更等智能系統(tǒng)作用，建立立體交叉 的安全防范體系。目前詳細(xì)方案還在商量中，待業(yè)主委員會(huì)成立后交由主 委員會(huì)審定。二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一）綜合服務(wù)費(fèi)（ 1 ）按照廈門市立即頒布的廈門市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等

6、級(jí)政府指導(dǎo)價(jià)方 案中的規(guī)定，服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)劃分為一至五級(jí)，最高為五級(jí)，最低為 一級(jí)。我校教工生活區(qū)將參照廈門市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)政府指導(dǎo)價(jià)方案中 最低一級(jí)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （按建筑面積 0.73元/平方米 .月）來定價(jià)， 待業(yè)主委 員會(huì)成立后由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商。（2）單間宿舍區(qū)按多層公寓按 15元/月.間，向業(yè)主或房屋使用人收取。（二）公共修理金擬按多層住宅按0.2元/平方米月收取，單間宿舍區(qū)則不予收取。其使 用與治理方法參照：廈大資產(chǎn)200119號(hào)廈門大學(xué)住房修理基金治理方 法。綜合服務(wù)費(fèi)與公共修理金每季度收取一次，公共修理金由有關(guān)部門設(shè) 置專項(xiàng)帳戶。綜合服務(wù)費(fèi)與公共修理金每季度收取

7、一次，業(yè)主或物業(yè)使用 人逾期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從每季度最末一日起，按欠繳服務(wù)費(fèi)用的千 分之三向服務(wù)單位繳納違約金。（三）住宅區(qū)車位使用費(fèi)由于我校停車費(fèi)收取方案也正在擬定中，將另行通告。（四）房屋裝修保證金裝修保證金由物業(yè)服務(wù)方按單元建筑面積每平方 15元的標(biāo)準(zhǔn)向裝修人 收取（最高限額為5000元）。裝修完畢由服務(wù)方驗(yàn)收，對(duì)裝修人員履行裝 修協(xié)議的，服務(wù)方應(yīng)在裝修人向其報(bào)告裝修項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后的五個(gè)工 作日內(nèi)退還；服務(wù)方對(duì)裝修人違反裝修協(xié)議的，服務(wù)方可責(zé)其整改，如堅(jiān) 持不改的，可報(bào)請(qǐng)學(xué)校有關(guān)部門處理。三、經(jīng)費(fèi)預(yù)算（一）各區(qū)服務(wù)費(fèi)匯總表：暫按建筑面積 0.4元/平方米月，0.7 元/平方米月分

8、不進(jìn)行測(cè)算，僅供參考。序號(hào)片區(qū)名稱建筑面積（m2）服務(wù)費(fèi)（0.4元/月）服務(wù)費(fèi)（0.7元/ 月）公維金（0.2 元/月）1海邊東區(qū)68488.8527395.5447942.213697.772海邊小區(qū)65059.3826023.7545541.5713011.93白城小區(qū)30502.0412200.8221351.436100.414凌峰、敬賢小區(qū)36631.5914652.6425642.117326.32小計(jì)200681.8696.33 萬元 /年168.57萬元/年48.16萬元/年（2）單間宿舍共計(jì)651間，按15元/間月計(jì)，可收取服務(wù)費(fèi)11.72萬元/（3）上述兩項(xiàng)合計(jì)可收取物業(yè)服

9、務(wù)費(fèi)108.05萬元/年，180.29萬元/ 年，公維金48.16萬元/年。（二）分項(xiàng)核算服務(wù)費(fèi)：按分項(xiàng)核算服務(wù)經(jīng)費(fèi)測(cè)算，物業(yè)服務(wù)投入成本每年需：135.59萬元，而全球眼的費(fèi)用經(jīng)概算每年需 25萬元，則成本每年需：160.59萬元。若物業(yè)服務(wù)費(fèi)按80%收?。▍⒄?6年廈門市物業(yè)行業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收費(fèi) 率80%）,按0.4元/平方米.月收取服務(wù)費(fèi)，則可收入86.44萬元，資金缺口 還差：74.15萬元（若收取率按100%，服務(wù)費(fèi)缺口還差52.54萬元，服務(wù) 費(fèi)則尚有結(jié)余）。整體服務(wù)模式經(jīng)費(fèi)測(cè)算：表1-1 :人員配備表序號(hào)片區(qū)名稱配備海邊 東區(qū)海邊小區(qū)白城小區(qū)大南小區(qū)筒子樓小區(qū)小計(jì)（人）1主管（人）

10、112治理員（人）114班組長(zhǎng)（人）33其他用工 人員（人）56合計(jì)61表1-2：各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)測(cè)算表:序號(hào)項(xiàng)目名稱經(jīng)費(fèi)運(yùn)算小計(jì)（萬元/年）備注1人頭經(jīng)費(fèi)其他用 工人員101.791、（12+1）按新勞動(dòng)法第 四十七年規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)補(bǔ) 償.,每滿一年支付一個(gè)月 工資的標(biāo)準(zhǔn)向勞動(dòng)者支付”2保潔費(fèi)用消殺費(fèi)（萬兀/年）313消毒、防疫、除四害藥 垃圾容器（萬元/年）2.5按四年更新一次垃圾三輪車（萬兀/年）4按四年更新一次易耗品（萬兀/年）3.5掃把、畚斗等3綠化費(fèi)用工具及農(nóng)藥（萬元/年）33每年施肥、藥及工具購 置4安防裝備費(fèi)裝備費(fèi)（萬兀/年）11用于購置對(duì)講機(jī)、應(yīng)急 燈、手電筒等5綜合管理費(fèi)108.05

11、 10% = 10.8 力兀10.8綜合治理費(fèi)包括企業(yè)辦 公費(fèi)、職員培訓(xùn)費(fèi)、福 利勞保、獎(jiǎng)金、服裝等6稅金108.05 >5.55% = 6 萬元6按總收入的5.55 %合計(jì)135.59（注：其中安防人員按最低人數(shù)進(jìn)行經(jīng)費(fèi)測(cè)算，若實(shí)際安防人員增加, 則相應(yīng)的人工成本也要增加）四、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1、綜合服務(wù)2、住宅區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施的增加、使用、修理和更新3、房屋共用部位、共用設(shè)備的使用、修理和更新4、安防服務(wù)5、交通及停車場(chǎng)地的服務(wù)6、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)7、保潔服務(wù)8裝修服務(wù)與特約有償服務(wù)；（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)按照廈門市立即頒布的廈門市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)政府指導(dǎo)價(jià)方

12、案 中的規(guī)定，服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)與其相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量劃分為一至五級(jí), 最高為五級(jí)，最低為一級(jí)。我校物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量將參照廈門市物業(yè)服 務(wù)三級(jí)的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)服務(wù)。1、綜合服務(wù)（參照廈門市物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計(jì)費(fèi)）序號(hào)服務(wù)細(xì)目服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)1-1辦公場(chǎng)所條件設(shè)物業(yè)服務(wù)處，有配套的辦公設(shè)備1-2服務(wù)處主任（經(jīng)理）資格物業(yè)服務(wù)處主任和治理員必須具有執(zhí)業(yè)資格證1-3物業(yè)服務(wù)人員著裝、舉止安防和服務(wù)人員按不同工作崗位著統(tǒng)一降服，整潔大方。掛牌上崗， 言行舉止文明，精神飽滿，規(guī)范用語；有較好的企業(yè)文化。1-4服務(wù)處對(duì)住戶的服務(wù)接待周一至周五、周六和周日的其中1天，8： 00 - 18 :

13、 00時(shí)有接待服務(wù)。1-5住戶報(bào)修8:00 - 18 : 00時(shí)受理住戶報(bào)修。一樣修理事項(xiàng)半天內(nèi)完成（預(yù)約除外），急修事項(xiàng)15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理。1-6住戶投訴對(duì)住戶的投訴、建議，在 2天內(nèi)處理，并答復(fù)投訴人處理情形、結(jié)果， 征詢處理中意度。1-7收費(fèi)與資金的公示在服務(wù)窗口公示所有服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。每月在收費(fèi)窗口公示上個(gè) 月公共修理資金，代收代付資金的收支的明細(xì)清單，并按規(guī)定建立財(cái) 務(wù)賬目；代收代付收支按年度結(jié)清，收支余額為零。建立并公布社區(qū) 公共財(cái)產(chǎn)，公共資源的經(jīng)營(yíng)與收支，做到收支清晰，賬目清晰。1-8檔案資料的建立與查閱服 務(wù)建立小區(qū)物業(yè)服務(wù)檔案，必要時(shí)在當(dāng)天內(nèi)提供查詢服務(wù)：1、工程竣工驗(yàn)

14、收檔案；2、業(yè)主裝修服務(wù)檔案；3、住戶資料檔案；4、設(shè)備資料與服務(wù)檔案；5、住戶投訴登記與處理檔案；6、日常服務(wù)檔案。有條件的要建立信息化服務(wù)系統(tǒng)，方便業(yè)主查詢。1-9住戶違規(guī)行為的規(guī)勸、處 理對(duì)在社區(qū)內(nèi)的人員違反小區(qū)公約和物業(yè)服務(wù)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、禁 止。不聽勸阻的，按照情節(jié)和法定權(quán)責(zé)報(bào)告有關(guān)部門處理，并有跟蹤， 直至落實(shí)。1-10社區(qū)要緊工作情形和事件 的通報(bào)社區(qū)開展的要緊物業(yè)工作情形和事件每2個(gè)月1次向業(yè)主委員會(huì)書面報(bào)告，尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，書面公告。1-11社區(qū)活動(dòng)等與住戶的溝通交流采取單獨(dú)或集體活動(dòng)或信函網(wǎng)絡(luò)等多種形式與住戶進(jìn)行溝通，每年溝通許多于2次。每年組織最少3次社區(qū)活動(dòng)。

15、服務(wù)中意度不低于 85%。1-12建立突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù) 案建立火警等常見突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案。每年有1次消防預(yù)案演練。其他預(yù)案每2年演練1次。1-13服務(wù)處的服務(wù)制度公示在服務(wù)窗口公布服務(wù)制度建立服務(wù)人員監(jiān)督臺(tái)，張貼彩色照片和工號(hào)，人員變動(dòng)及時(shí)更換。1-14服務(wù)便民措施印送社區(qū)每家住戶“社區(qū)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)手冊(cè)"。手冊(cè)內(nèi)容包括：物業(yè) 服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方法與標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)公約、裝修須知、物 業(yè)治理?xiàng)l例、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)的聯(lián)系電話等。在已知業(yè) 主或租戶更換的 2周內(nèi)送達(dá)“社區(qū)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)手冊(cè)”。2、樓外的公共區(qū)域保潔、衛(wèi)生服務(wù)（按實(shí)際保潔面積計(jì)費(fèi)）序號(hào)服務(wù)細(xì)目服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)

16、2-1地面、綠地、道路的場(chǎng)所 的保潔每日清掃2次，掃后無明顯土頭、雜物、紙片、煙頭。2-2明溝的保潔每周清掃2次，掃后無雜物、無積水。2-3宣傳欄的保潔及各種亂張 貼、涂畫的清除（含樓內(nèi)）凡亂張貼、涂畫，發(fā)覺后及時(shí)清除，清除后差不多復(fù)原表面原狀；最 長(zhǎng)滯留時(shí)刻不超過 2周。2-4蚊、蠅、蜂、鼠四害的消每季度2次對(duì)窨井、明溝、樓道等“四害”易滋生的地點(diǎn)藥劑噴殺或殺滅治（含樓內(nèi)）投藥。3、樓內(nèi)的公共區(qū)域保潔、衛(wèi)生服務(wù)（按建筑面積計(jì)費(fèi)）序號(hào)服務(wù)細(xì)目服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)3-1垃圾桶、果皮箱設(shè)置與住 戶垃圾的收集、清運(yùn)合理設(shè)置垃圾收集容器，方便投放，做到每日清倒。容器內(nèi)不留垃圾 殘余，容器內(nèi)外側(cè)、周邊保持潔凈

17、。垃圾容器每周清洗2次。3-2廊道、大堂、樓梯地面保 潔每天清掃1次，清掃后無垃圾。每周拖洗2次，拖洗后地面清潔。3-3樓梯扶手的保潔樓梯扶手每周擦拭 2次。3-4墻面、門窗、天花板及其 附掛物件的保潔每2個(gè)月清掃1次，清除后清潔、無塵、無蜘蛛網(wǎng)絲、無明顯污漬。 每半年做一次檢查、愛護(hù)、保養(yǎng)3-5屋頂、天臺(tái)的保潔每年清理2次，保持清潔，無垃圾，無積水，無野草雜物。4、綠化服務(wù)（參照廈門市物業(yè)服務(wù)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，按綠化面積計(jì)費(fèi)）序號(hào)服務(wù)細(xì)目服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)4-1澆水、施肥按照植被生長(zhǎng)特點(diǎn)適時(shí)、適量澆水、追肥，保持不枯黃，生長(zhǎng)正常、 茂盛。有積水及時(shí)排除并進(jìn)行積水洼地填平處理，達(dá)到草坪的地基不 坑洼。4-

18、2樹種與修剪有70種以上品種，草坪、造型喬灌木；大部分新的枝芽、 草葉超過15厘米就修剪；修剪后，草坪保持平坦、無斑禿，綠化造型的輪廓型態(tài) 清晰，線型流暢。樹木等植物每年修剪、整理3遍以上。修剪下來的枝葉只是夜清理。4-3清除雜草與耕種松土綠地內(nèi)無明顯雜草；成片狀雜草或高大雜草發(fā)生時(shí)，隨時(shí)除草。樹基 土壤每年定期進(jìn)行松土除草。各灌木、草種之間定期清界，堅(jiān)持綠化 的層次分明。4-4植被的防害與愛護(hù)有病蟲害發(fā)生隨時(shí)噴殺除蟲。保證存活率在95 %以上，發(fā)生死亡在 2個(gè)月內(nèi)按原有品種補(bǔ)種。喬、木發(fā)生倒伏及時(shí)扶正并采取必要加固。草坪被過度踩踏顯現(xiàn)死亡時(shí)要采取防護(hù)措施，復(fù)原草種生長(zhǎng)。5、社區(qū)的安全防范與秩序服務(wù)（按建筑面積計(jì)費(fèi)）序號(hào)服務(wù)細(xì)目服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)5-1安防人員的技能熟悉安防知識(shí)和崗位要求，能正確使用安防器材。具有差不多安防技 能。5-2門衛(wèi)要求小區(qū)岀入口設(shè)置門衛(wèi)值守，要緊岀入口24小時(shí)值班；建立外來人員和貨品運(yùn)送的詢咨詢登記制度，無誤后方可放行。建立門衛(wèi)交接班制度， 重大事項(xiàng)交接清除。禁止閑雜人員進(jìn)入。搬運(yùn)物品走地下通道。日間 門衛(wèi)行注目禮。5-3設(shè)備監(jiān)控的值守設(shè)置監(jiān)控室，定時(shí)定員巡視監(jiān)控錄像情形。5-4巡邏防范建