房地產(chǎn)合作建房合同效力的認(rèn)定

1、房地產(chǎn)合作建房合同效力的認(rèn)定房地產(chǎn)合作建房合同效力的認(rèn)定一、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)建房合同的表現(xiàn)形式房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)建房合同，是指依法獲得國(guó)有土地用法權(quán)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立工程的建立單位，與其他單位之間達(dá)成的關(guān)于在資金、技術(shù)等方面合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)工程并按肯定比例安排建立工程成果或利潤(rùn)的協(xié)議。中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法其次十七條明文規(guī)定，土地用法權(quán)可以作價(jià)入股，合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。這是目前我國(guó)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的根本法律根據(jù)。在理論中，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)建房合同大體表現(xiàn)為以下幾種形式，一是擁有土地用法權(quán)的當(dāng)事人供應(yīng)土地用法權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商供應(yīng)資金和技術(shù)，以雙方名義共同開(kāi)發(fā)，然后

2、根據(jù)雙方商定比例進(jìn)展安排并對(duì)自己名下的房屋進(jìn)展用法或銷(xiāo)售。從法律上講，這是一種典型的合作形式，在內(nèi)容和形式上都符合合伙經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，對(duì)內(nèi)根據(jù)合同商定的投資比例共同經(jīng)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤(rùn)，對(duì)外雙方共同互負(fù)連帶責(zé)任。二是已擁有土地用法權(quán)的當(dāng)事人供應(yīng)土地用法權(quán)，另一方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地用法權(quán)人的名義進(jìn)展開(kāi)發(fā)，待房屋建成后，依商定將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地用法權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。這是一種以合作開(kāi)發(fā)為名，汲取開(kāi)發(fā)資金共享利益的合同，享有土地用法權(quán)的開(kāi)發(fā)方負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的運(yùn)作并擔(dān)當(dāng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，合作方只投入資金或技術(shù)，但不加名合作，也不參與經(jīng)營(yíng)及擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)，只是享受固定的利潤(rùn)分成或獵取固定的房屋作

3、為投資回報(bào)，這是名為合作建房，實(shí)為借貸的合同。三是已擁有土地用法權(quán)的當(dāng)事人供應(yīng)土地用法權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進(jìn)展開(kāi)發(fā)建立，工程完成后，開(kāi)發(fā)商依合同商定的安排比例將房屋全部權(quán)及土地用法權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方;這是一種雙方合作，單方負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的合同，本質(zhì)上具出名為合作開(kāi)發(fā)，實(shí)為轉(zhuǎn)讓土地用法權(quán)的性質(zhì)。四是已擁有土地用法權(quán)的當(dāng)事人供應(yīng)土地用法權(quán)，另一方當(dāng)事人供應(yīng)資金雙方共同組成一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程公司，并以工程公司的名義進(jìn)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立，并按雙方商定比例安排建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例安排所得收益，這種合作開(kāi)發(fā)的工程公司，類(lèi)似法人型的聯(lián)營(yíng)體，工程公

4、司依批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍活動(dòng)并以其名義擔(dān)當(dāng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，完成工程公司使命后即告終止，對(duì)合作雙方化解風(fēng)險(xiǎn)極為有利。五是已擁有土地用法權(quán)的當(dāng)事人，以?huà)炜啃问脚c具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的開(kāi)發(fā)商簽訂合作開(kāi)發(fā)合同，掛靠方一般為非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，負(fù)責(zé)辦理合作工程的立項(xiàng)、批地、報(bào)建、簽訂銷(xiāo)售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)收取肯定比例的管理費(fèi)或分取固定的利潤(rùn);這種合作方式躲避了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行政管理，降低了本錢(qián)，其本質(zhì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以合作開(kāi)發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書(shū)以獵取利益。二、認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作建房合同效力的原那么合同的效力，是指合同所具有的法律約束力，此種約束力不是合同當(dāng)事

5、人雙方的意志所固有的，而是由法律給予的并受法律愛(ài)護(hù)的法律效力。中華人民共和國(guó)合同法第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人雙方訂立合同，并不說(shuō)明合同已具有法律約束力，而是要對(duì)其效力依法加以確認(rèn)。經(jīng)確認(rèn)，具備法律規(guī)定的合同生效的條件的，那么是有效合同，反之，不具備合同有效要件或者欠缺合同的有效條件的，那么是無(wú)效合同。新合同法公布前，我國(guó)對(duì)合同效力的認(rèn)定實(shí)行的是嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，只要合同違背了法律、法規(guī)的規(guī)定，就認(rèn)定其無(wú)效。新合同法的公布以維護(hù)市場(chǎng)交易平安，充分敬重當(dāng)事人的意思自治為原那么，限制了無(wú)效合同的范圍，認(rèn)定合同無(wú)效，必需以全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的

6、行政法規(guī)為根據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章(包括經(jīng)濟(jì)特區(qū)的立法)為根據(jù)，同時(shí)，當(dāng)事人之間簽訂的合同，只有在違背了法律、行政法規(guī)制止性規(guī)定的狀況下，才能認(rèn)定為無(wú)效合同。而對(duì)無(wú)效合同，又可以依據(jù)實(shí)際狀況的需要，將無(wú)效合同確實(shí)認(rèn)，劃分為三種根本形態(tài)，一是合同肯定無(wú)效，但凡有合同法第五十二條規(guī)定情形的，均是無(wú)效合同;二是合同相對(duì)無(wú)效，但凡有合同法第五十四規(guī)定的情形的，合同的效力相對(duì)無(wú)效，包括因重大誤會(huì)訂立的合同，在訂立合同時(shí)，顯失公正的合同，一方以欺詐，脅迫的手段或者乘人之危使對(duì)方在違反真實(shí)意思的狀況下訂立的合同。對(duì)相對(duì)無(wú)效的合同，法律允許當(dāng)事人予以變更或者撤銷(xiāo)，三是合同效力待定，是指合同的效力還沒(méi)有

7、確定，需要由享有追認(rèn)權(quán)、撤銷(xiāo)權(quán)人依法行使權(quán)利，打算合同的效力是有效還是無(wú)效。享有追認(rèn)權(quán)的人追認(rèn)合同的效力，該合同就發(fā)生法律效力;享有撤銷(xiāo)權(quán)的人撤銷(xiāo)該合同，該合同即自始無(wú)效;假如享有追認(rèn)權(quán)的人在法定期限內(nèi)沒(méi)有表示對(duì)合同的看法，那么視為其回絕追認(rèn)，該合同不發(fā)生法律效力，合同自始無(wú)效。我國(guó)民法通那么未對(duì)效力待定合同的情形加以規(guī)定，合同法的規(guī)定，彌補(bǔ)了這一缺陷，充分表達(dá)敬重當(dāng)事人意思自治的原那么。依據(jù)上述法律規(guī)定，認(rèn)為認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作合同應(yīng)考慮不同時(shí)期成立的合同，應(yīng)當(dāng)適用不同的法律根據(jù)，把握好從寬、從嚴(yán)的時(shí)間界限，對(duì)于1995 年1月1日中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法施行前簽訂的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同，

8、可以本著從寬的原那么認(rèn)定其效力;對(duì)于1995年1月1日中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法施行后當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同，應(yīng)本著從嚴(yán)原那么認(rèn)定其效力;而在1999年10月1日合同法施行以后簽訂的合作建房合同，要特殊留意把握合同成立，但未生效及合同效力待定兩種新的效力狀態(tài)。詳細(xì)在司法理論中，確認(rèn)房地產(chǎn)合作合同的效力，應(yīng)當(dāng)從簽訂合同的主體資格、合同內(nèi)容、土地用法權(quán)獲得等方面進(jìn)展嚴(yán)格審查。(一)審查合同主體是否具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體資格問(wèn)題，1995年1月1日起施行的中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法其次十九條、第三十條已加以了嚴(yán)格規(guī)定，從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理

9、部門(mén)核準(zhǔn)登記，并持有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，該企業(yè)成立后必需在當(dāng)?shù)亟⒐芾聿块T(mén)辦理備案登記，方可從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。早在1993年建立部就公布了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分為專(zhuān)營(yíng)企業(yè)和兼營(yíng)企業(yè)，并將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按資質(zhì)等級(jí)劃分為不同等級(jí)，并對(duì)不同等級(jí)企業(yè)的資質(zhì)條件加以詳細(xì)規(guī)定。(二)審查合同所涉及合作開(kāi)發(fā)用地的獲得是否合法中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)在依法獲得國(guó)有土地用法權(quán)的土地上進(jìn)展。在合作開(kāi)發(fā)中，假如合作各方均沒(méi)有獲得合法的土地用法權(quán)，其簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同，也就會(huì)因?yàn)闆](méi)有合法的根底而當(dāng)然被認(rèn)定為無(wú)效，在理論中，這種情形詳細(xì)表如今：依法擁有土地用法權(quán)者

10、與別人簽訂合作開(kāi)發(fā)合同進(jìn)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，雙方?jīng)]有依法辦理合建審批手續(xù)和土地用法權(quán)變更登記手續(xù)的，雙方簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同，應(yīng)屬無(wú)效;已經(jīng)辦理了合建審批手續(xù)，規(guī)劃部門(mén)同意雙方加名合作開(kāi)發(fā)，但雙方尚未向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地用法權(quán)變更登記手續(xù)即產(chǎn)生訴訟，雙方簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同，也應(yīng)視為無(wú)效;但雙方已經(jīng)辦理了合建審批手續(xù)，規(guī)劃部門(mén)同意雙方加名合作開(kāi)發(fā)，雙方已經(jīng)向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地用法權(quán)變更登記手續(xù)尚未獲批準(zhǔn)時(shí)產(chǎn)生訴訟，在一審訴訟期間土地管理部門(mén)批準(zhǔn)同意，雙方簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同，依最高人民法院的司法說(shuō)明，此種情形應(yīng)屬有效;合作雙方簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同，規(guī)劃部門(mén)同意雙方加名合作開(kāi)發(fā)，雙方已向土地管理部

11、門(mén)申請(qǐng)辦理土地用法權(quán)變更登記手續(xù)，因其他緣由，土地管理部門(mén)同意先行開(kāi)發(fā)，以后補(bǔ)發(fā)土地用法權(quán)證，在合作期間產(chǎn)生訴訟，雙方的合作開(kāi)發(fā)合同可作有效認(rèn)定;合作雙方簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同，商定組建工程公司進(jìn)展開(kāi)發(fā)，土地用法權(quán)應(yīng)變更登記在工程公司名下。工程公司經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)成立，并已經(jīng)獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照進(jìn)展運(yùn)作，但原土地用法者明確表示不同意連續(xù)合作，土地用法權(quán)尚未轉(zhuǎn)到工程公司名下，合作方簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同，應(yīng)屬無(wú)效;簽訂合作開(kāi)發(fā)合同后，合作一方將局部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓另一方進(jìn)展合作，假如沒(méi)有經(jīng)過(guò)原來(lái)合作方的同意，后來(lái)簽訂的合作合同，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。假如原來(lái)合作方表示同意，也應(yīng)當(dāng)符合合作開(kāi)發(fā)合同的有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)有關(guān)審批部門(mén)

12、批準(zhǔn)并辦理相關(guān)的手續(xù)，否那么仍應(yīng)認(rèn)定無(wú)效;合作一方只是以土地的用法權(quán)作價(jià)為投資的前期費(fèi)用，商定分成肯定數(shù)額的建筑物，事實(shí)上不擔(dān)當(dāng)合作的義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)認(rèn)定為名為合作開(kāi)發(fā)合同，實(shí)為土地用法權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。假如土地用法權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合法律的規(guī)定，可以認(rèn)定合同有效，反之那么是無(wú)效合同;中外合資或合作經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)合同，中方供應(yīng)土地，外方供應(yīng)資金，必需經(jīng)有關(guān)部門(mén)審批其合同，并依法成立工程公司進(jìn)展合作開(kāi)發(fā)，土地用法權(quán)應(yīng)變更登記在工程公司名下;如雙方的合作或合資開(kāi)發(fā)合同經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)審批，同意雙方成立工程公司進(jìn)展合作開(kāi)發(fā)，土地用法權(quán)沒(méi)有變更登記在工程公司名下而產(chǎn)生糾紛，原雙方合同已成立。應(yīng)視為有效合同，但合同未經(jīng)有關(guān)部門(mén)審

13、批，無(wú)論工程公司成立與否，都應(yīng)視為合同無(wú)效。(三)審查合同的內(nèi)容是否合法認(rèn)定房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同效力，必需審查合同的內(nèi)容是否合法，即審查合同各方的商定是否違背國(guó)家法律、行政法規(guī)的制止性規(guī)定。當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同，其內(nèi)容違背國(guó)家法律、行政法規(guī)的制止性規(guī)定，屬于無(wú)效合同，不受法律愛(ài)護(hù)。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，涉及到土地的用法和開(kāi)發(fā)，以及房屋建成后的全部權(quán)、收益或利潤(rùn)分成。由于合作各方是通過(guò)簽訂合同確定各自的權(quán)利和義務(wù)，各方之間產(chǎn)生的先是合同之債，在房屋建立完成后，才可能將投資轉(zhuǎn)換成為法律意義上的物權(quán)，合同內(nèi)容是否合法，挺直關(guān)系到當(dāng)事人的合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)及能否依法獲得愛(ài)護(hù)的問(wèn)題，故合同的內(nèi)容極為重要，

14、必需慎重審查。在中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法頒發(fā)施行以后，對(duì)于出讓和劃撥方式獲得的土地用法權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)谠摲ǖ牡谌藯l、第三十九條都有明確規(guī)定，合作各方必需根據(jù)規(guī)定的條件進(jìn)展轉(zhuǎn)讓。但合同法施行后，強(qiáng)調(diào)合同當(dāng)事人意思自治原那么，只要當(dāng)事人簽訂的合同內(nèi)容不違背法律、行政法規(guī)制止性規(guī)定，就應(yīng)依法確認(rèn)合同的效力，愛(ài)護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。一般而言，考察合作內(nèi)容是否合法，應(yīng)從兩個(gè)方面入手，首先要看合作對(duì)象的合法性，其次要看合作工程的合法性。合作的成立首先是建立在合作對(duì)象合法的根底上，在合作合同訂立前，供應(yīng)土地參加合作的一方應(yīng)當(dāng)已經(jīng)具備以下條件：(1)已合法獲得國(guó)有土地用法權(quán);(2)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)已獲城市規(guī)

15、劃管理部門(mén)批準(zhǔn);(3)已獲政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)從事該工程的開(kāi)發(fā)。同時(shí)，依中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可以作為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，在合作建房開(kāi)發(fā)合同糾紛中，工程的合法與否是產(chǎn)生糾紛的主要根源。工程的成立必需經(jīng)國(guó)家成認(rèn)，必需具備以下條件：(1)工程所在城市方案委員會(huì)批準(zhǔn)簽發(fā)的“工程建議書(shū)、“工程可行性討論報(bào)告并列入年度固定資產(chǎn)投資方案;(2)工程所在城市規(guī)劃部門(mén)核發(fā)的“建立用地規(guī)劃答應(yīng)證及“建立工程規(guī)劃答應(yīng)證;(3)工程所在城市建立委員會(huì)批準(zhǔn)的“建立工程開(kāi)工答應(yīng)證等。(四)政府職能部門(mén)的管理對(duì)房地產(chǎn)合同效力的影響合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，涉及到國(guó)有土地的合法用法及在土地上開(kāi)發(fā)、建立行為的合法運(yùn)行，

16、合作各方的行為應(yīng)承受?chē)?guó)家建立、規(guī)劃、國(guó)土房管等主管部門(mén)的管理和監(jiān)視，并應(yīng)遵循相關(guān)的法律、行政法規(guī)及行政管理規(guī)定，否那么會(huì)使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成無(wú)序的狀態(tài)。從現(xiàn)有的管理體制看，建立、規(guī)劃、國(guó)土房管等主管部門(mén)是根據(jù)各自的職能劃分管理權(quán)限，并通過(guò)一些審批、登記手續(xù)，實(shí)現(xiàn)其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理。如企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、開(kāi)工條件由建立主管部門(mén)負(fù)責(zé)審批，而規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)審查開(kāi)發(fā)的土地及建立工程是否符合城市規(guī)劃的要求及規(guī)劃建立，由其按照中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法的規(guī)定，核發(fā)建立用地規(guī)劃答應(yīng)證，建立工程規(guī)劃答應(yīng)證，建立單位方可辦理開(kāi)工手續(xù)。在工程完工后，規(guī)劃部門(mén)還必需檢查工程是否符合規(guī)劃的要求。在理論中，已經(jīng)獲得國(guó)有土地用法權(quán)

17、的企業(yè)與別人簽訂合作開(kāi)發(fā)合同，合作建立或合資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，規(guī)劃部門(mén)均要求合作各方辦理相關(guān)的審批手續(xù)(包括通常所說(shuō)加名、更名手續(xù))，獲得合法用地建立資格。建立規(guī)劃用地的合法性，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是否合法的前提條件。假如合作各方要根據(jù)合同獲得開(kāi)發(fā)后房屋全部權(quán)，規(guī)劃部門(mén)的審批，是辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的重要條件。它能使合作合同中獲得的合同之債，順當(dāng)轉(zhuǎn)換成法律意義上的物權(quán)。假如是將原用土地轉(zhuǎn)變用法性質(zhì)，與別人合作或成立工程公司進(jìn)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程，沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)獲得合法用地建立資格，勢(shì)必影響其開(kāi)發(fā)所建房屋的銷(xiāo)售、全部權(quán)確實(shí)認(rèn)、及投資利益的實(shí)現(xiàn)。而負(fù)責(zé)國(guó)有土地管理的國(guó)土部

18、門(mén)，也同樣要求用法土地者依法辦理申請(qǐng)用地手續(xù)。其負(fù)責(zé)審查合作各方用于合作開(kāi)發(fā)的土地，是否獲得合法的土地用法權(quán)，并辦理相關(guān)的用地手續(xù)。按照中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)土地管理法的規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地用法權(quán)和房屋全部權(quán)登記制度。以出讓或劃撥方式獲得土地用法權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法向土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，獲得土地用法證書(shū);工程公司要進(jìn)展房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)建立，應(yīng)將土地用法權(quán)變更到工程公司名下。在依法獲得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建立的房屋，房管部門(mén)負(fù)責(zé)審查開(kāi)發(fā)企業(yè)符合商品房預(yù)售條件的才向開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)商品房預(yù)售答應(yīng)證進(jìn)展銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)的房屋才能進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)展交易。地上建筑物能否進(jìn)展合法銷(xiāo)售及獲得合法全部權(quán)，均由房管部門(mén)進(jìn)展審查。建成的房屋須憑土地用法證申請(qǐng)房管部門(mén)登記、核實(shí)并頒發(fā)房屋全部證，可見(jiàn)，合作開(kāi)發(fā)合同在履行過(guò)程中，不行避開(kāi)地需要經(jīng)過(guò)上述主管部門(mén)的批準(zhǔn)及辦理相關(guān)手續(xù)。上述部門(mén)的工作是否互相連接，是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)能否順當(dāng)進(jìn)展的前提條件。在司法理論中，很多合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)糾紛，就是因?yàn)槭掷m(xù)的辦理不全而導(dǎo)致合同的履行產(chǎn)生沖突。合作開(kāi)發(fā)建房合同是否以辦理相關(guān)的批準(zhǔn)、登記等審批手續(xù)，作為合同成立、生效的條件，理論中存在三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，合作合同未經(jīng)審批，應(yīng)為無(wú)效;其次種觀點(diǎn)認(rèn)為，未經(jīng)國(guó)土主管部門(mén)審批只是未辦理行政審批手續(xù)