無權(quán)轉(zhuǎn)租人轉(zhuǎn)租房屋合同效力

1、無權(quán)轉(zhuǎn)租人轉(zhuǎn)租房屋合同效力竭誠為您供應(yīng)優(yōu)質(zhì)文檔/雙擊可除無權(quán)轉(zhuǎn)租人轉(zhuǎn)租房屋合同效力篇一：未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同的效力未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同的效力黃松中華人民共和國合同法第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，租賃人與承租人之間的租賃合同連續(xù)有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的出租人可以解除合同。假如經(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，承租人可以轉(zhuǎn)租。那么此時存在兩個租賃關(guān)系，出租人與承租人之間的租賃合同關(guān)系，承租人與次承租人之間的租賃關(guān)系，而此時兩個租賃合同都是合法有效的，對此學(xué)界和實務(wù)界并無異議。但是未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為

2、中，法律給予了出租人租賃合同解除權(quán)，以愛護(hù)其利益。而對于承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同是否依附于原租賃合同而存在？其合同效力是認(rèn)定為有效？無效？亦或效力待定？卻在理論和實務(wù)界有著不同的觀點(diǎn)。一、對于未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同的獨(dú)立性認(rèn)定就轉(zhuǎn)租合同需以租賃合同為前提而言，二者特別類似于主從合同關(guān)系、在主從合同關(guān)系中，主合同是指可以獨(dú)立存在，不以其他合同的存在為前提的合同，從合同是依附于主合同而存在，以主合同為存在前提的合同，又稱為附屬合同。兩個合同之間是否具有主從關(guān)系，應(yīng)從如下六個方面加以分析：1發(fā)生上的依附性，即從合同以主合同的存在為前提，2效力上的附屬性，主合同不能成立，從合同就不能成立；主合

3、同被宣告無效或被撤銷，從合同也將失去效力；3轉(zhuǎn)讓的附屬性，主合同轉(zhuǎn)讓，從合同不能單獨(dú)存在；主合同的權(quán)利轉(zhuǎn)讓，從合同的權(quán)利必需依附于主合同發(fā)生轉(zhuǎn)讓；4消滅上的附屬性，主合同消滅，從合同亦應(yīng)當(dāng)隨之終止；5法律利益的附屬性，即從合同的存在目的是為了保障主合同當(dāng)事人的法律利益。就當(dāng)事人的角度分析，有的從合同當(dāng)事人與主合同當(dāng)事人完全一樣，如獨(dú)立的定金合同，有的從合同的當(dāng)事人那么為主合同當(dāng)事人之一與第三人，如保證合同。無論何種情形，從合同均效勞于主合同債權(quán)人的法律利益；6假如從合同在主合同當(dāng)事人與第三人之間成立，那么從合同之標(biāo)的須有別于主合同之標(biāo)的物。以第三人向借款合同之借款人供應(yīng)抵押擔(dān)保為例，主合同之標(biāo)

4、的物為肯定數(shù)量的金錢，而抵押合同之標(biāo)的物那么為第三人供應(yīng)的抵押物。從主從合同的特點(diǎn)分析，可以看出，轉(zhuǎn)租合同不是原租賃合同的從合同。雖然轉(zhuǎn)租在發(fā)生上、效力上、轉(zhuǎn)讓上、消滅上均受到租賃合同的限制，即轉(zhuǎn)租的生效要件之一是租賃合同的有效存在，但就轉(zhuǎn)租合同內(nèi)容而言，轉(zhuǎn)租人與次轉(zhuǎn)租人均存在獨(dú)立于租賃合同的法律利益，轉(zhuǎn)租人為了獵取租金，次承租人那么為了獲得租賃物的用法、收益之權(quán)，不符合主從合同的要求。另就標(biāo)的物而言，轉(zhuǎn)租合同的標(biāo)的物系租賃合同的標(biāo)的物或其一部，具有同一性，亦不符合主從合同的要求。二、對于未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同的效力分析對此類合同的效力認(rèn)定上，理論和實務(wù)界有三種不同看法：看法一、承租人未經(jīng)出

5、租人同意簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效；看法二、承租人未經(jīng)出租人同意簽訂的轉(zhuǎn)租合同，在起訴前經(jīng)出租人追認(rèn)，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。該種看法涉及對未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為是否是無權(quán)處分行為的理解。認(rèn)為未經(jīng)出租人同意即將租賃物轉(zhuǎn)租別人是一種無權(quán)處分行為，即未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同是一種效力待定的合同，假設(shè)出租人事后不追認(rèn)轉(zhuǎn)租合同的效力，該轉(zhuǎn)租合同就是無效的，反之即為有效?？捶ㄈ?、出租人主見承租人未經(jīng)同意簽訂轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。筆者贊同第三種看法，而看法一和看法二反響了很多認(rèn)識上的誤區(qū)。對于看法一，筆者認(rèn)為不能因為轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人事先同意或者事后追認(rèn)而認(rèn)定無效。首先，從合同法第224條的文意，可以看出

6、法律給予出租人在承租人擅自轉(zhuǎn)租時，出租人可以解除合同的權(quán)利，并不能得出承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然無效的結(jié)論。合同法在存在轉(zhuǎn)租行為的狀況下對原出租人的愛護(hù)方式，僅僅是為出租人設(shè)定了一個法定的解除合同的理由，并不是一概制止轉(zhuǎn)租。其次，無效合同指的是合同違背了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定或者損害國家、社會公共利益，因此不具有法律約束力和不發(fā)生履行效力的合同。合同法52條對于合同無效的狀況進(jìn)展了明確的規(guī)定，認(rèn)定合同無效應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格根據(jù)無效合同的法定事由予以適用，不能任意擴(kuò)大合同無效的情形。而合同法第224條的規(guī)定，假如出租人與承租人訂立合同商定可以轉(zhuǎn)租的話就排除了該條的適用，明顯該條為任意性規(guī)

7、定而不是法律的強(qiáng)迫性規(guī)定。對于看法二，該種看法代表著一種對于轉(zhuǎn)租涉及到的無權(quán)處分行為的理解問題。該種觀點(diǎn)認(rèn)為未經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租別人是一種無權(quán)處分行為，假如出租人事后不追認(rèn)轉(zhuǎn)租合同的效力，該轉(zhuǎn)租合同就是無效的，即認(rèn)定該轉(zhuǎn)租合同是一種效力待定的合同。第2/4頁我國合同法51條規(guī)定了無權(quán)處分對于權(quán)利人的損害的規(guī)定，“無處分權(quán)的人處分別人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后獲得處分權(quán)的，該合同有效。該條參考了德國民法典第185條的規(guī)定，但德國民法典第185條奠基于物權(quán)行為理論之上，依其理論，債權(quán)人為履行合同債務(wù)而施行的旨在引起物權(quán)變動效果的行為是與其根本法律行為相對獨(dú)立的特別行為，處分

8、行為的效力之發(fā)生與債權(quán)合同之生效屬于兩個不同的推斷。因此德國法上所謂的無權(quán)處分行為系指無權(quán)處分人施行的與債權(quán)合同相分別而挺直引起物權(quán)變動效果為目的的法律行為。在其物權(quán)形式主義的物權(quán)變動形式之下，處分行為一旦生效即生物權(quán)變動的效果，為權(quán)利人利益考慮，確有以處分力量作為處分行為生效要件的必要，其無權(quán)處分制度的確肩負(fù)著權(quán)利人愛護(hù)的使命。德國民法典第185條以權(quán)利人事后追認(rèn)、處分取得標(biāo)的物等作為處分行為效力瑕疵的完補(bǔ)事由，系權(quán)利人愛護(hù)與相對人利益維護(hù)之衡平政策的表現(xiàn)。而我國合同法在立法語言上即刻意顯示其不采納物權(quán)行為理論，而對負(fù)擔(dān)行為與處分行為一體把握的立場。物權(quán)變動的形式采納的是債權(quán)意思主義，在這種

9、形式下的無權(quán)處分是針對債權(quán)行為而言的，假如承租人確屬無權(quán)處分的話，那么所訂立的轉(zhuǎn)租合同也就是效力待定的合同。這種觀點(diǎn)好像有著合理性，但是通過認(rèn)真分析，該觀點(diǎn)的不合理之處也是存在的：“處分是一個根本的法律概念，它包括事實上的處分和法律上的處分。事實上的處分是指原物體加以物質(zhì)上的變形，改造或毀損的行為，如摔碎一個玻璃杯；法律上的處分是指使物體的權(quán)利形態(tài)發(fā)生改變，如出賣一個玻璃杯。法律上的處分是使物體的權(quán)利形態(tài)發(fā)生改變，通常是限制或擴(kuò)大權(quán)利的效力范圍，認(rèn)真分析轉(zhuǎn)租行為卻并非如此，出租人與承租人訂立的租賃合同使得承租人獲得了房屋的租賃權(quán)，詳細(xì)的權(quán)能表達(dá)承租人可以在合同商定的范圍內(nèi)占有、用法、收益租賃物

10、；相對而言，租賃合同使得出租人的全部權(quán)得到了肯定的限制，比方他不能行使對租賃物的占有、用法的權(quán)利。承租人對租賃物進(jìn)展轉(zhuǎn)租，只是占有、用法權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，對出租人的全部權(quán)并不產(chǎn)生影響，對租賃物上的權(quán)利狀態(tài)也沒有起到任何的限制或擴(kuò)大的作用。所以承租人轉(zhuǎn)租并不是對租賃物的無權(quán)處分，相反卻是對承租人在其通過與出租人訂立的租賃合同中所獲得的占有、用法、收益權(quán)利的處分，是一種對自己權(quán)利的處分，是一種有權(quán)處分，所以對于轉(zhuǎn)租合第3/4頁同應(yīng)認(rèn)定為有效的合同。只要當(dāng)事人具有行為力量、意思表示真實、標(biāo)確實定、可能、適法及正值，租賃合同即可生效。出租人是否同意所影響的是其與承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，與轉(zhuǎn)租合同的效力無

11、關(guān)。對于看法三，筆者贊同。首先，依據(jù)我國現(xiàn)行的相關(guān)法律規(guī)定和立法精神，未經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租別人的行為并非無權(quán)處分行為，而是承租人依法用法、收益租賃物的行為，因此，出租人是否同意不影響轉(zhuǎn)租合同的效力。其次，從對看法二的分析可以未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為不是一種無權(quán)處分行為，不能將未經(jīng)出租人同意的出租合同認(rèn)定為一種效力待定的合同。最終，從愛護(hù)次承租人的利益和愛護(hù)出租人的利益的平衡上來看，也不應(yīng)當(dāng)將未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效篇二：未經(jīng)房東同意擅自轉(zhuǎn)租的法律后果未經(jīng)房東同意擅自轉(zhuǎn)租的法律后果發(fā)表時間:20xx年01月20日關(guān)鍵詞:未經(jīng)房東同意擅自轉(zhuǎn)租的法律后果閱讀次數(shù):854信息河北-廊坊

12、高潔律師詢問熱線:138*個人網(wǎng)站:我的主頁李某對租住的房屋簡潔進(jìn)展了裝修，購置了家具，便入住該租賃房屋。20xx年4月，由于李某家中有事需回家鄉(xiāng)，便將租住的房屋以每年1.2萬元的價格轉(zhuǎn)租給了王某，轉(zhuǎn)租合同期限為兩年，房租是半年一交，李某收取了半年房租便與愛人回到了家鄉(xiāng)。20xx年4月，李某回到本地找王某索要未付清的房租，但王某卻告知李某，其早于20xx年10月與房東重新訂立了租房合同，同時向房東支付了一年的房租。李某又找到房東，房東告知李某，由于李某未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租已經(jīng)構(gòu)成違約了，所以房屋租賃合同解除，并退給李某3.5萬元。李某不解，其與房東并未商定不能轉(zhuǎn)租，自己沒有違約而是房東違約，便來到律師事務(wù)所進(jìn)展詢問。面對李某的不解，筆者對該案進(jìn)展了法律分析，一是關(guān)