第二部分合約部管理制度

1、第二部分管理制度目錄預算合約部制度2一、項目前期管理制度2二、工程設計管理制度41. 項目設計委托書的編制與審批42. 設計審查53. 設計變更管理8三、工程預（結）算管理制度101. 工程預算的編制112. 工程結算的編制123. 對預結算編審人員要求13四、合同管理制度141. 職責和權限152. 對合同管理人員要求153. 合同簽訂與審核164. 合同的履行、變更、解除和糾紛的處理185. 合同檔案管理196. 合同監(jiān)督檢查207. 附 則21預算合約部制度一、項目前期管理制度目的：規(guī)范建設項目手續(xù)辦理過程中的要求和規(guī)定，減少和避免失誤，提高辦理效率。適用范圍： 本制度適用于從項目立項到

2、項目工程完成的全部有關項目開發(fā)建設手續(xù)的管理工作。內容：1、協(xié)調土地測繪部門，做好實地考核，辦理土地評估報告等工作。負責土地招拍掛工作并做好地質勘察、設計、報建等配合、準備工作。2、協(xié)調建設工程有關的設計、監(jiān)理、施工等參建單位及政府行業(yè)主管部門或其委托機構， 辦理建設項目的立項申報審批手續(xù)。3、聯(lián)系市規(guī)劃測量院，完成各單體工程現(xiàn)場測量放（驗）線并領取放（驗）線通知單。4、負責向市規(guī)劃部門申請辦理各類基建工程的單體方案和總體規(guī)劃及其調整報建。 選址后取得市規(guī)劃部門的規(guī)劃設計條件，單體方案審查后取得市規(guī)劃部門的審查意見并聯(lián)系落實情況，辦理單體工程建筑紅線。5、按地方政府規(guī)定繳納相關各種報建費用后，

3、辦理建設用地批準書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證，并辦理建設工程施工許可證、國有土地使用證等手續(xù)。6、辦理消防、環(huán)保、人防、施工圖設計審查等報建手續(xù)，取得相應審批或審查意見書。7、辦理房屋預售許可證， 參與工程竣工驗收， 辦理建設工程人防、消防、規(guī)劃等專項驗收手續(xù)。8、協(xié)助銷售部辦理房屋所有權證。9、了解房地產行業(yè)發(fā)展動態(tài), 學習并掌握國家當?shù)卣奥毮懿块T相關政策、法規(guī)，及時掌握相關動態(tài)信息。10、負責相關外聯(lián)單位的公共維護工作，為公司發(fā)展建設建立良好長期的溝通平臺。11、及時向領導匯報手續(xù)進展情況及需要解決的問題，并提出解決方案。12、建設項目辦理手續(xù)的證件資料原件及時歸檔。二、

4、工程設計管理制度目的：規(guī)范建設工程項目中的設計審查， 減少和避免后續(xù)施工過程中的設計變更，提高施工效率。適用范圍：本制度適用于從項目概念規(guī)劃設計到項目施工圖設計的全部設計管理工作。內容：1. 項目設計委托書的編制與審批1.1由預算合約部組織編寫項目設計委托書初稿后征求公司意見。1.2項目設計委托書的內容應包括設計范圍、設計內容和設計要求等。其中，設計要求須明確項目限額、功能設置、平面布局、戶型面積、戶型比例、立面風格及其它要求等。1.3 預算合約部根據(jù)副總經(jīng)理、總經(jīng)理作出的審批意見予以修正后提交給設計單位。1.4對于規(guī)模較大的開發(fā)項目，經(jīng)總經(jīng)理同意，預算合約部可邀請有關專業(yè)人士對項目設計委托書

5、提出專業(yè)咨詢意見。2. 設計審查設計審查分為開發(fā)項目規(guī)劃設計審查、 方案設計審查、 初步設計審查和施工圖設計審查。 設計審查由預算合約部、 公司相關部門審核，總經(jīng)理最終確認， 預算合約部為主要審核部門， 公司相關部門為參與審核部門。2.1 規(guī)劃設計審查2.1.1根據(jù)規(guī)定，預算合約部須組織相關部門對意向設計單位提交的開發(fā)項目規(guī)劃設計方案進行審查。2.1.2審查時，須重點審查建筑紅線（退用地紅線）、建筑覆蓋率、總建筑面積和容積率等規(guī)劃指標是否滿足開發(fā)項目規(guī)劃條件的要求，整體方案是否符合公司設計委托意圖。2.1.3預算合約部根據(jù)批準的審查意見，通知設計單位進行項目方案設計。2.2 方案設計審查2.2

6、.1 設計單位提交開發(fā)項目方案設計圖后，由預算合約部組織相關部門并邀請專業(yè)人士進行審查。而后，預算合約部將審查意見匯總形成方案設計審查意見書 （如審查過程中出現(xiàn)反復，每次審查后均應形成方案設計審查意見書）報副總經(jīng)理、總經(jīng)理審批后提交給設計單位。2.2.2預算合約部視審查意見情況，如與設計單位提交的設計方案圖歧義較大時，必須要求設計單位重出設計方案圖。2.2.3經(jīng)總經(jīng)理最終審批同意的方案設計圖，由公司相關部門報送政府規(guī)劃部門、消防管理、人防管理等部門審查。2.2.4方案設計圖待政府規(guī)劃、消防管理、人防管理等職能部門分別審查后，由預算合約部將經(jīng)總經(jīng)理審批同意的方案設計審查意見書和規(guī)劃、 消防管理、

7、人防管理等部門的審查意見一并提交給設計單位，并通知其進行項目工程初步設計。2.3 初步設計審查2.3.1設計單位提交項目工程初步設計圖后，由預算合約部組織相關部門及專家進行審查。審查要求為：1 、各項經(jīng)濟技術指標是否符合政府主管部門的有關規(guī)定；2 、是否符合政府規(guī)劃部門方案設計審查意見書和消防管理部門建筑方案消防設計審查意見書及人防管理部門建筑方案人防設計審查意見書的要求；3、設計范圍是否與項目設計委托書一致，是否符合方案設計審查意見書要求；4、主要功能設置方案、結構方案、設備安裝方案是否經(jīng)過優(yōu)化選擇；5、是否滿足物業(yè)管理功能設置的要求；6、設計圖內容是否存在筆誤、錯誤、疑義等。2.3.2預算

8、合約部根據(jù)各參與審查部門提供的書面反饋意見，匯總整理成初步設計審查意見書報副總經(jīng)理、總經(jīng)理審批。2.3.3預算合約部將總經(jīng)理審批同意的初步設計審查意見書提交給設計單位。2.3.4經(jīng)總經(jīng)理最終審批同意的初步設計圖，由公司相關部門報送政府規(guī)劃部門、消防管理、人防管理部門（必要時）等部門分別審查。2.3.5預算合約部將審批同意的初步設計審查意見書及規(guī)劃部門審查意見、消防管理部門審查意見、人防管理部門審查意見（如有）等職能部門的意見一并提交給設計單位，并通知其進行項目工程施工圖設計。2.4 施工圖設計審查2.4.1設計單位提交項目工程施工圖后，由預算合約部組織相關部門及人員分別進行審查。審查要求為：1

9、 、設計范圍是否與項目設計委托書一致，設計深度是否符合國家、省、市有關設計與施工規(guī)范、規(guī)定的要求；2 、是否符合初步設計審查意見書和規(guī)劃部門、消防管理部門、人防管理部門對初步設計圖審查意見的要求；3 、其它方面：a. 結構設計是否安全、合理、經(jīng)濟與可實施；b. 設備選型是否具有良好的性能價格比；c. 主要飾面材料是否滿足公司設定的建筑風格及標準；d. 設計圖內容是否存在筆誤、錯誤、疑義等。2.4.2預算合約部將審查意見匯總整理成施工圖設計審查意見書報總經(jīng)理審批。2.4.3預算合約部按總經(jīng)理批復意見辦理，如批復意見要求重新出施工圖時，必須盡快要求設計單位根據(jù)施工圖設計審查意見書重出施工圖。2.4

10、.4設計單位送交施工圖時，預算合約部須將施工圖報送政府規(guī)劃部門、消防管理部門、人防管理部門、專業(yè)審圖機構等部門審查。2.4.5在設計審查過程中，預算合約部須根據(jù)項目需要，積極做好與設計單位的溝通協(xié)調工作。2.4.6 在各個設計審查階段中，如果超出規(guī)定的審核時間時，預算合約部可在不影響整個開發(fā)項目總體計劃的前提下， 對圖紙審核工作的時間安排做出相應的調整。2.5 設計交底和圖紙會審2.5.1項目工程施工圖經(jīng)總經(jīng)理最終審批通過后，預算合約部應要求設計單位提交一式十份施工圖紙。其中，預算合約部兩份、公司兩份，同時下發(fā)施工單位五份、監(jiān)理單位一份，分別歸檔。2.5.2項目工程開工前，公司相關部門應主動要

11、求施工單位、監(jiān)理單位協(xié)助其到政府建設工程主管部門辦理工程施工報建手續(xù)，申領建設工程施工許可證。2.5.3設計交底和圖紙會審由總監(jiān)理工程師督促施工單位做好會議記錄（標準文本由施工單位提供）。會議記錄完后，須由施工單位將記錄稿提交給預算合約部、工程部。預算合約部組織設計單位、監(jiān)理單位、施工單位代表共同簽字確認，并復印加蓋公章后分別送上述與會單位。2.5.4 預算合約部協(xié)同工程部和總監(jiān)理工程師須督促施工單位技術負責人將圖紙會審記錄中的圖紙修改內容及時反映到施工圖上，以便指導施工和繪制竣工圖紙。3. 設計變更管理3.1 設計變更管理程序如下3.1.1因公司、銷售、物業(yè)等原因需變更設計的均應向預算合約部

12、提出。由預算合約部審核后簽發(fā)設計變更表，并負責與設計單位溝通。設計單位按設計變更表內容修改并填寫設計變更通知單，預算合約部將修改結果送交相關部門。3.1.2因施工單位原因變更設計時，可由施工單位以技術核定單形式提出設計變更送監(jiān)理方審查，由監(jiān)理方提出設計變更， 交工程部審查，再報預算合約部進行變更審查，經(jīng)副總經(jīng)理和總經(jīng)理審批后，由工程部編制設計變更書送設計單位簽證后生效。但在施工圖交底時發(fā)生的變更應以會審記錄的形式處理，由會審單位簽字， 交至預算合約部備案。3.1.3因設計單位原因變更設計的，可由設計單位以設計修改通知單的形式送達預算合約部、工程部和監(jiān)理審核，經(jīng)副總經(jīng)理、總經(jīng)理審批后，由預算合約

13、部編制設計變更書發(fā)至設計單位進行變更。3.1.4 由于公司領導原因引起的設計變更， 由預算合約部出具工程變更通知單，并發(fā)至相關部門執(zhí)行。3.1.5如果設計變更引起投資額增加且增加額度在10 萬元以上時，應由預算合約部報總經(jīng)理審批。否則，設計變更無效。3.1.6如果設計變更引起重大結構調整時，由預算合約部報送總經(jīng)理審批。否則，變更無效。3.1.7公司其他部門不能直接通知設計單位變更設計，更不得越過預算合約部進行變更設計。否則，變更無效。所有設計變更資料交由預算合約部備案。3.2 本制度由預算合約部負責解釋，自下發(fā)之日起執(zhí)行。設計文件的歸檔單位一覽表設計文件歸檔內容歸檔單位設計任務書預算合約部；工

14、程部詳規(guī)設計預算合約部；工程部方案設計預算合約部；工程部初步設計預算合約部；工程部概算書預算合約部；工程部施工圖審圖備案圖預算合約部、監(jiān)理單位、工程部設計電子文件預算合約部；工程部設計變更通知單預算合約部、監(jiān)理單位、工程部施工技術核定單同上竣工圖預算合約部、工程部三、工程預（結）算管理制度目的：為合理確定工程造價， 有效提高工程預結算編制和審核質量，維護預結算正常秩序， 促進合同和成本管理的規(guī)范化，特制定本細則。適用范圍： 適用于本公司， 工程項目造價、工程量付款的確認審批工作等。工程預（結）算管理的過程控制體現(xiàn)在項目開發(fā)的四個階段，包括項目策劃階段、規(guī)劃設計階段、招標管理階段及工程管理階段。

15、預算合約部人員必須參與和控制所有影響項目成本的業(yè)務活動，包括，但不限于：1、設計方案優(yōu)化2、業(yè)務分包、招投標3、材料設備采購比價、限價4、合同簽訂5、設計變更及現(xiàn)場簽證6、合同付款7、工程竣工決算內容：1. 工程預算的編制1.1 編制依據(jù)1.1.1施工圖：指經(jīng)過會審的施工圖及技術核定資料，包括所附的文字說明。有關的通用圖集或標準圖集。1.1.2施工組織設計（施工方案）：施工組織設計是確定單位工程進度計劃，施工方法和主要技術措施及施工現(xiàn)場平面布置等內容的文件。1.1.3國家頒發(fā)的現(xiàn)行預算定額、地區(qū)材料預算價格、人工工資標準、施工機械臺班使用費定額和其他有關費用標準，以及地區(qū)單位估價表、地區(qū)綜合計

16、價定額。1.1.4工程合同或協(xié)議書：工程合同與協(xié)議書，使預算明確工程承包的界線與范圍、雙方的責任和權利、材料設備的供應與使用等。1.2 職責權限1.2.1預算合約部對已有的工程資料認真研究，并到工程項目現(xiàn)場了解實際施工工藝及做法，依據(jù)工程資料、 技術規(guī)范和計價定額編制工程項目預算書。1.2.2若由造價咨詢單位來完成工程項目預算的編制工作，則由預算合約部對編制的工程項目預算書進行審核。1.2.3 相關專業(yè)工程師或分管領導從技術和套價是否合理、工程量是否準確等方面， 針對項目工程預算書進行專業(yè)分析， 工程項目預算書編制完成后報公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理審批，再由財務部查驗，送報相關資料于預算合約部進行預

17、算工作。2. 工程結算的編制2.1 編制依據(jù)2.1.1施工單位制作的結算書2.1.2招標相關文件2.1.3工程施工總、分包合同、補充合同或施工協(xié)議書2.1.4施工圖紙2.1.5圖紙會審紀要、各項工程變更文件及圖紙2.1.6各項工程現(xiàn)場簽證及相應單據(jù)2.1.7施工組織設計2.1.8工程款支付及甲供材料支付統(tǒng)計記錄2.1.9其他對結算有影響的記錄或單據(jù)2.2 職責權限2.2.1工程項目結算書由預算合約部負責編制，項目管理單位須同步收集匯總自行存檔的各項資料，并與施工單位提交資料進行核對，對施工單位結算書進行初審，無異議則作為編制工程項目結算書的依據(jù)，發(fā)現(xiàn)不符合結算原則之處， 應要求施工單位重新編制

18、并再次提交。2.2.2若由造價咨詢單位或項目分公司完成工程項目結算的編制工作，則由預算合約部或分公司提供結算相關資料，由預算合約部對編制的工程項目結算書進行審核。2.2.3預算合約部會同財務部對工程項目結算書相關經(jīng)濟指標進行確認，由預算合約部出具工程造價測算單，交由公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理審定。2.2.4將經(jīng)副總經(jīng)理、總經(jīng)理審定的工程造價測算單交予施工單位確認后，預算合約部出具內部核定單和結算單，經(jīng)副總經(jīng)理、總經(jīng)理審批后與施工單位簽字生效。2.2.5結算單由預算合約部存檔。若有異議則預算合約部重新編制，直至審批通過。3. 對預結算編審人員要求3.1 合同預算、工程及其他相關預結算編審人員，應當加強

19、合同預算、造價管理等方面知識的學習，提高工作責任心，加強成本控制意識，做好各項基礎工作，維護企業(yè)、項目的合法利益。3.2 工程技術人員應當加強工程量統(tǒng)計規(guī)則等方面知識的學習，樹立強烈的經(jīng)濟觀念， 做好工程量的統(tǒng)計和審核工作，尤其是實際工程量和材料計劃。3.3 審核人員在審核供方編制的結算過程中應當做到既合法又合理，按合同約定辦事。3.4 在審核過程中如發(fā)現(xiàn)供方編制的結算中有漏算、少算現(xiàn)象，應當在內部了解、現(xiàn)場實際調查確鑿的基礎上及時通知該結算編制人，根據(jù)實際情況和相關約定予以補正。3.5 預算合約部對工程預結算工作卓越者將給予鼓勵和嘉獎。凡因工程預結算工作不負責任，造成項目（企業(yè)）損失的，或消

20、極工作影響預結算正常進行， 影響企業(yè)形象的，預算合約部將根據(jù)具體情況，對有關人員給予一定的經(jīng)濟處罰。四、合同管理制度目的：為了加強對合同的管理，明確工作職責和管理權限，維護合同的合法性和嚴肅性，依據(jù)中華人民共和國合同法及其他相關法規(guī)的規(guī)定，結合公司的實際情況，特制定本制度。適用范圍： 本制度所稱的合同，是指公司與其他法人、自然人或組織之間采取書面形式訂立的，具有法律約束力的合同、協(xié)議、備忘錄及有關修改前述文件的文書、圖表、傳真等各類合同文件，以及具有合同性質的意向書、協(xié)議書等其他書面文件。內容：本制度所稱的合同管理， 是指公司及公司職能部門依法訂立、變更、解除、轉讓、履行、終止以及審查、監(jiān)督、

21、歸檔、控制等一系列管理行為的總稱。 本制度適用于以本公司名義所簽定的一切合同、 協(xié)議、以及相關的要約、承諾等法律文書。1. 職責和權限1.1 預算合約部根據(jù)經(jīng)營部招投標情況，負責工程施工合同及內部承包合同的管理和簽訂，以及對外所有工程合同的歸檔、保管、傳遞、報批。1.2 公司其他職能部門依據(jù)本部門工作職責，負責相應合同的管理和簽訂，并報行政人力資源部存檔。1.3 指定專人保管合同文本，未經(jīng)公司（執(zhí)行）總經(jīng)理或分管副總書面同意不得擅自借出。1.4 貫徹執(zhí)行國家有關合同及合同管理的法律、法規(guī)等有關規(guī)定。1.5 參與管轄范圍內合同的論證、起草、談判和簽訂工作。1.6 對管轄范圍內合同履行情況進行監(jiān)督

22、和指導。2. 對合同管理人員要求2.1 協(xié)助合同承辦人員依法簽訂、變更、解除合同；2.2 檢查合同履行情況，制止不合法律規(guī)定的合同行為；2.3 負責登記合同臺帳，建立合同檔案；2.4 依法參與合同糾紛的調解、仲裁、訴訟活動等。2.5 合同談判必須有公司領導（或授權）、相關部門負責人及有關人員至少 2 人以上共同參與，個人不得直接與對方談判合同。3. 合同簽訂與審核3.1 合同正式簽訂前，必須依據(jù)合同審批表（附后）由公司領導、相關職能部門經(jīng)理等，依其工作職責對合同文本進行評審，共同做好合同管理工作。3.2 合同采用書面形式。根據(jù)種類和內容盡量選用規(guī)定的示范、推薦文本；如不適用可自行擬定合同， 擬

23、定合同原則上應具備以下條款：( 一) 當事人的名稱或者姓名和住址；( 二) 標的；( 三) 數(shù)量；( 四) 質量；( 五) 價款或者報酬；( 六) 履行期限、地點和方式；( 七) 違約責任；( 八) 解決爭議的方法；( 九) 其他約定事項等。3.3 除合同履行處在我方所在地外，簽約時應將協(xié)議、合同寫入由我方所在地人民法院管轄。3.4 合同的簽訂必須由預算合約部審查對方當事人的主體資格、資信情況、履約能力， 法定代表人身份證明書、 授權委托書 、營業(yè)執(zhí)照等有關文件， 對方資信不明的，應要求對方提供相應的擔保，否則不能與之簽訂合同。3.5 合同必須由公司法定代表人或者授權的委托代理人簽訂，其他人員

24、無權辦理：3.5.1委托代理人簽訂合同的, 原則上須由法定代表人簽發(fā)授權委托書 , 加蓋公司公章。3.5.2委托代理人代表公司簽訂合同, 必須在授權范圍及期限內行使代理權 , 禁止越權代理，否則所簽訂的合同無效。3.5.3委托代理人履行如下職責：1、在授權范圍內負責談判和簽訂合同；2、對簽訂的合同的可行性、真實性、有利性負責；3、對須報請上級審批的合同, 辦理申報手續(xù) , 提出本人意見并對本人意見負責；4、對簽訂的合同的全面履行具體負責; 履行中發(fā)現(xiàn)問題應及時上報, 并負責妥善處理合同糾紛或協(xié)助有關部門處理；5、保管本人簽訂和負責履行的合同的一切資料，合同履行后應及時將資料送交行政人力資源部歸

25、檔保管。3.6 授權委托書只限本人在簽訂合同時使用,不得涂改、轉借和代作他用。3.7委托代理人因工作調動或退休的, 法定代表人應通知綜合部及時收回授權委托書。3.8 委托代理人實施損害本單位合法權益的行為或不再適宜擔任委托代理人的 , 法定代表人有權隨時終止委托代理關系。4. 合同的履行、變更、解除和糾紛的處理4.1 合同生效后應當全面履行。合同履行完畢的標準，應以合同條款或法律規(guī)定為準， 沒有合同條款或法律規(guī)定的， 一般應以物資交清，工程竣工并驗收合格、價款結清、無遺留交涉手續(xù)等為準。4.2 合同管理部門要適時了解合同履行情況。如合同不能履行，應依法及時采取措施， 避免或減少損失。 遇有不可

26、抗力等影響合同履行時，應當及時以書面形式通知對方，并妥善保存有關資料和證據(jù)。4.3 發(fā)現(xiàn)對方不履行或不完全履行合同時，合同管理和執(zhí)行部門除書面催促對方繼續(xù)履行外， 應當立即將對方情況及時報告公司分管領導或執(zhí)行總經(jīng)理，以便采取相應措施。4.4 有確切證據(jù)證明對方有下列情況之一的，須及時向公司領導報告或提出中止合同履行：（一）經(jīng)營狀況嚴重惡化；（二）轉移財產、抽逃資金以避免債務；（三）喪失商業(yè)信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情況；（五）其他嚴重違約導致合同無法正常履行等。4.5 對中止履行合同的，應當及時通知對方。中止履行后對方在合同期限內未恢復履行能力的，可以依法解除合同。4.6 當事人可以依法變更合同。當我方需要變更合同時，應書面通知對方，說明理由并取得對方同意，簽訂變更協(xié)議；對方要求變更合同時，如果同意變更亦應簽訂變更協(xié)議；如果不同意變更，應立即書面通知對方。因變更合同造成我方損失的，應當向對方提出索賠。4.7 當事人可以依法解除合同。當需要解除合同時，應書面通知對方并說明理由； 當接到對方要求解除合同的通知時， 應立即回復對方，表明我方意見。因解除合同造成我方損失的， 應向對方提出索賠；發(fā)生合同糾份的，應按我國 合同法等有關法律法規(guī)和本制度規(guī)定妥善處理。5. 合同檔案