物業(yè)管理工程知識培訓

1、物業(yè)管理工程知識培訓物業(yè)管理工程知識培訓- -基礎管理基礎管理- -運行管理運行管理- -維修管理維修管理- -安全管理安全管理- -危機管理危機管理 物業(yè)設備包括許多內容，不同性質的房屋建筑有不同物業(yè)設備包括許多內容，不同性質的房屋建筑有不同的設備的設備, ,大致包括以下：大致包括以下：什么是物業(yè)設備什么是物業(yè)設備 建筑衛(wèi)生設備(給排水設備、衛(wèi)生設備、消防 設備、供熱供冷與通風設備，人防設備等)； 建筑電氣工程設備（供電及照明、弱民、電梯 防雷裝置等 房屋廚房設備 房屋景觀設備 房屋清潔設備等基礎管理基礎管理 設備資料檔案管理設備資料檔案管理 標準化管理標準化管理 規(guī)章制度規(guī)章制度 教育培訓

2、、基礎教育工作教育培訓、基礎教育工作物業(yè)設備的基礎管理是為實現(xiàn)物業(yè)設備及職能服務提供有物業(yè)設備的基礎管理是為實現(xiàn)物業(yè)設備及職能服務提供有關資料信息的依據(jù)。物業(yè)設備基礎管理工作主要有四類：關資料信息的依據(jù)。物業(yè)設備基礎管理工作主要有四類： 設備原始資料設備原始資料：如設備出廠合格證書、操作使用說如設備出廠合格證書、操作使用說明、驗收資料、設備安裝與結構圖、設備登記表等。明、驗收資料、設備安裝與結構圖、設備登記表等。 設備維修資料設備維修資料：如報修單、事故記錄、中大修工程如報修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術革新記錄等記錄、技術革新記錄等 設備管理資料設備管理資料：如運行記錄、普查記錄、運行月

3、報、如運行記錄、普查記錄、運行月報、考評資料等考評資料等設備的檔案資料管理工作基本任務：一是做好設備技術檔案設備的檔案資料管理工作基本任務：一是做好設備技術檔案的保管；二是為設備運行、維護、管理等提供資料信息依據(jù)。的保管；二是為設備運行、維護、管理等提供資料信息依據(jù)?；A管理基礎管理設備資料檔案管理設備資料檔案管理 技術標準技術標準。如各類設備的驗收標準，完好標準、如各類設備的驗收標準，完好標準、維修等級標準等。維修等級標準等。管理標準管理標準。如報修程序，信息處理標準、服務規(guī)范如報修程序，信息處理標準、服務規(guī)范及標準、考核與獎懲標準等。及標準、考核與獎懲標準等。設備的標準化工作的基本功能有兩

4、個方面：設備的標準化工作的基本功能有兩個方面：一是為設備管理職能的實施提供共同行為準則和標準；一是為設備管理職能的實施提供共同行為準則和標準；二是為設備的技術經濟活動提供基本的依據(jù)和手段；二是為設備的技術經濟活動提供基本的依據(jù)和手段；基礎管理基礎管理 標準化管理標準化管理 生產技術規(guī)程生產技術規(guī)程： 主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程規(guī)程 管理工作制度管理工作制度：主：主要有運行管理制度、巡視制度、要有運行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預防檢修制度、值班工作制度安全管理制度、預防檢修制度、值班工作制度 責任制度責任制度： 包括崗位責任制度、記錄與報告制度、包括崗位

5、責任制度、記錄與報告制度、安全制度、交接班制度等安全制度、交接班制度等 基礎管理基礎管理 規(guī)章制度規(guī)章制度 對本企業(yè)員工的培訓與教育：對本企業(yè)員工的培訓與教育：基本內容是技術基本內容是技術業(yè)務、崗位培訓、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等業(yè)務、崗位培訓、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等 對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點是有關其重點是有關合理與安全使用設備的宣傳教育合理與安全使用設備的宣傳教育基礎管理基礎管理教育與培訓教育與培訓物業(yè)設備的運行管理是設備在日常運行和使用過程中的各項組物業(yè)設備的運行管理是設備在日常運行和使用過程中的各項組織管理工作，它具有織管理工作，它具有日

6、常性日常性，安全性安全性和和廣泛性廣泛性的特點和要求。的特點和要求。有以下兩類：有以下兩類：運行管理運行管理 設備運行的勞動組織。設備運行的勞動組織。 設備運行管理制度設備運行管理制度 定員工作：定員工作：也就是根據(jù)勞動分工特點，設備運行要求和也就是根據(jù)勞動分工特點，設備運行要求和管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設備管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。作業(yè)組的組織：作業(yè)組的組織：如電梯設備運行組，水工電工組等。如電梯設備運行組，水工電工組等。工作輪班組織：工作輪班組織：也就是勞動力的

7、時間組織問題。工作輪班也就是勞動力的時間組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。輪班組織問題。勞動組織目的，一是在合理分工協(xié)作基礎上配置勞動力。勞動組織目的，一是在合理分工協(xié)作基礎上配置勞動力。二是據(jù)設備技術要求與崗位設置情況，采取合理的勞動組二是據(jù)設備技術要求與崗位設置情況，采取合理的勞動組織形式提高勞動效率?？椥问教岣邉趧有省＿\行管理運行管理設備運行的勞動組織設備運行的勞動組織 設備的安全操作規(guī)程。設備的安全操作規(guī)程。 設備的巡視工作制度設備的巡視工作制度 崗位責任制度崗位責任制度 制度與

8、交接班制度制度與交接班制度 記錄與報表制度記錄與報表制度 報告制度報告制度 服務規(guī)范服務規(guī)范運行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準則。運行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準則。運行管理運行管理設備運行管理制度設備運行管理制度物業(yè)設備種類繁多，有些具有一定的危險性，在使用操作和維物業(yè)設備種類繁多，有些具有一定的危險性，在使用操作和維修過程中，稍有疏忽往往會造成機毀人亡的重大事故。同時，修過程中，稍有疏忽往往會造成機毀人亡的重大事故。同時，設備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設備壽命設備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設備壽命的一個重要環(huán)節(jié)；包括：的一個重要環(huán)節(jié)；包括：安全管理安全

9、管理 加強安全教育與宣傳。加強安全教育與宣傳。 設備安全管理措施設備安全管理措施 落實設備合格證制度落實設備合格證制度 安全責任制度安全責任制度 對操作人員要對操作人員要：培訓安全作業(yè)訓練，安全意識教：培訓安全作業(yè)訓練，安全意識教育和安全作業(yè)管理。育和安全作業(yè)管理。對業(yè)主和使用人員要：對業(yè)主和使用人員要：宣傳設備安全使用知識，提宣傳設備安全使用知識，提高安全意識。高安全意識。在特殊部位張貼安全宣傳標志，安全宣傳報欄。在特殊部位張貼安全宣傳標志，安全宣傳報欄。定期召開業(yè)主和使用人座談會。定期召開業(yè)主和使用人座談會。 安全管理安全管理加強安全教育與宣傳加強安全教育與宣傳 對一些特殊或具有危險性的設

10、備需設計和安對一些特殊或具有危險性的設備需設計和安裝必要的安全保護措施裝必要的安全保護措施定期進行設備的安全檢查和性能測試定期進行設備的安全檢查和性能測試 制定設備的安全管理制度制定設備的安全管理制度安全管理安全管理設備安全管理措施設備安全管理措施 落實國家對安全性能要求高的設備合格證制度，落實國家對安全性能要求高的設備合格證制度，如電梯。如電梯。要求使用和維修人員持證上崗。要求使用和維修人員持證上崗。安全管理安全管理設備合格證制度設備合格證制度 主管領導負責安全管理工作，安全巡檢。主管領導負責安全管理工作，安全巡檢。在崗位責任制中，安全必須作為一項責任內容明在崗位責任制中，安全必須作為一項責

11、任內容明確下來。確下來。 安全管理，人人有責。安全管理，人人有責。 形成一整套安全責任制度。形成一整套安全責任制度。 安全管理安全管理安全責任制度安全責任制度 特種設備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、特種設備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設施等為特種設備，實行政府安全監(jiān)察制度游樂設施等為特種設備，實行政府安全監(jiān)察制度 按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗 配合安全檢查，落實合格證制度配合安全檢查，落實合格證制度 形成一整套安全責任制度形成一整套安全責任制度 分清政府、管理公司、維修單位、生產廠家責分清政府、管理公司、維修單位、生產廠家責任任安全管理安全管理特種設備特種設備物業(yè)設備

12、的維修管理是指對設備維修活動所從事的組織，物業(yè)設備的維修管理是指對設備維修活動所從事的組織，計劃與控制。包括：計劃與控制。包括：維修管理維修管理 設備的三級保養(yǎng)。設備的三級保養(yǎng)。 定期檢查定期檢查 計劃維修計劃維修 計劃修理的定額標準計劃修理的定額標準 物業(yè)設備的更新改造和購置與評價物業(yè)設備的更新改造和購置與評價 日常維護保養(yǎng)日常維護保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤滑及時做：主要包括檢查，清潔和潤滑及時做好堅固工作以及必要記錄等。好堅固工作以及必要記錄等。 一級保養(yǎng)一級保養(yǎng)：按計劃進行的保養(yǎng)工作。主要包括對設：按計劃進行的保養(yǎng)工作。主要包括對設備進行局部解體，進行清洗，調整，按照設備磨損規(guī)律進備進

13、行局部解體，進行清洗，調整，按照設備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。行定期保養(yǎng)。二級保養(yǎng)二級保養(yǎng)：對設備進行全面清洗，部分解體和局部修：對設備進行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復磨損件，使設備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。理，更換或修復磨損件，使設備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。 維修管理維修管理設備的三級保養(yǎng)設備的三級保養(yǎng) 設備檢查：設備檢查：指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官對設備的運行情況、工作精度、磨損程度進行檢對設備的運行情況、工作精度、磨損程度進行檢查和校驗，是設備維修管理中的一個重要環(huán)節(jié)。查和校驗，是設備維修管理中的一個重要環(huán)節(jié)。通過檢查，及時查明和消除設備隱患通過檢查，

14、及時查明和消除設備隱患針對發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進的工作措施，有目針對發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進的工作措施，有目的地做好修理前的準備工作，以提高維修質量。的地做好修理前的準備工作，以提高維修質量。 維修管理維修管理定期檢查定期檢查 房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內容。房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內容。房屋完損等級評定標準按結構、裝修、設備將房房屋完損等級評定標準按結構、裝修、設備將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房五類。危險房五類。 定期評定房屋完損等級定期評定房屋完損等級( (一般一般1-31-3年）年），并將檢查結并將檢查結果整

15、理歸檔。果整理歸檔。 維修管理維修管理房屋安全檢查房屋安全檢查維修管理維修管理計劃維修計劃維修 計劃修理是以設備的磨損理論和故障計劃修理是以設備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。規(guī)律為依據(jù)的。 研究與把握設備的磨損形成規(guī)律和研究與把握設備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設備的預防性計劃維故障發(fā)生規(guī)律是搞好設備的預防性計劃維修工作的基本依據(jù)。修工作的基本依據(jù)。維修管理維修管理計劃維修計劃維修設備故障曲線圖設備故障曲線圖維修管理維修管理計劃維修計劃維修設備磨損曲線圖設備磨損曲線圖維修管理維修管理計劃維修計劃維修 零星維修工程零星維修工程：通常只要修復，更換少量易損：通常只要修復，更換少量易損零件，調

16、整少部分機構和精度。零件，調整少部分機構和精度。 中修工程中修工程：正常定期檢修，使設備能正常運轉到：正常定期檢修，使設備能正常運轉到下一次修理，更換率一般在下一次修理，更換率一般在10%-30%10%-30%。 大修工程大修工程：對設備定期的全面檢修。：對設備定期的全面檢修。維修管理維修管理計劃修理的定額標準計劃修理的定額標準 修理周期及結構修理周期及結構。修理周期指相鄰兩次大修之間，。修理周期指相鄰兩次大修之間，機器設備的工作時間；修理周期結構是指在一個修理機器設備的工作時間；修理周期結構是指在一個修理周期內，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順序；周期內，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順

17、序； 修理復雜系數(shù)修理復雜系數(shù)，是用來表示不同設備的修理復雜，是用來表示不同設備的修理復雜程度，計算修理工作量的假定單位。程度，計算修理工作量的假定單位。 勞動量定額勞動量定額，是為完成設備的各種修理工作所規(guī)，是為完成設備的各種修理工作所規(guī)定的勞動量標準，通常以完成一個修理系數(shù)所需要的定的勞動量標準，通常以完成一個修理系數(shù)所需要的勞動時間表示。勞動時間表示。其它定額標準其它定額標準有了這些定額標準，就可以制定設備的修理計劃有了這些定額標準，就可以制定設備的修理計劃維修管理維修管理物業(yè)設備的更新改造和購置評價物業(yè)設備的更新改造和購置評價 設備的壽命分為物質壽命，技術壽命和經濟壽設備的壽命分為物質

18、壽命，技術壽命和經濟壽命，通常把設備的經濟壽命年限作為設備更新的依命，通常把設備的經濟壽命年限作為設備更新的依據(jù)。據(jù)。 設備改造：設備原型更新和設備技術更新，通常設備改造：設備原型更新和設備技術更新，通常要橫向經綜合技術經濟比較后，確定更新方案。要橫向經綜合技術經濟比較后，確定更新方案。 物業(yè)設備的購置即是技術性工作工作又是一種物物業(yè)設備的購置即是技術性工作工作又是一種物業(yè)投資的經濟性活動。因此對購置目的要進行反復業(yè)投資的經濟性活動。因此對購置目的要進行反復研究。保證購置項目技術上先進、經濟上合理，功研究。保證購置項目技術上先進、經濟上合理，功效上適用，要同業(yè)主、用戶充分協(xié)商，征得支持。效上適

19、用，要同業(yè)主、用戶充分協(xié)商，征得支持。 設備的經濟性評價方法可采用年費法，從不同的設備的經濟性評價方法可采用年費法，從不同的方案中選擇最優(yōu)方案。方案中選擇最優(yōu)方案。四大目標四大目標查明危機原因查明危機原因減少或控制破壞、損失程度減少或控制破壞、損失程度迅速、正確的反應迅速、正確的反應 制止危機繼續(xù)存在制止危機繼續(xù)存在工程危機管理工程危機管理重點重點鎮(zhèn)定行事鎮(zhèn)定行事勿輕舉妄動，分清責任、權限勿輕舉妄動，分清責任、權限配合政府部門之行動配合政府部門之行動善用資源善用資源知人善任知人善任小心媒體之處理小心媒體之處理 控制群眾情緒控制群眾情緒工程危機管理工程危機管理 硬硬 件件 軟軟 件件- -設計設

20、計 制度制度- -維修維修 監(jiān)察監(jiān)察- -更改更改 經驗經驗- -突發(fā)突發(fā) 效率效率(反應)工程危機管理工程危機管理危機產生的內部原因危機產生的內部原因法規(guī)法規(guī)供應供應突發(fā)突發(fā)工程危機管理工程危機管理外辦影響產生的危機外辦影響產生的危機-物業(yè)管理是計劃性的工作物業(yè)管理是計劃性的工作（為物業(yè)制訂適當 之管理模式、人員架構、規(guī)章制度）-每天都有所準備每天都有所準備-消除物業(yè)設計的危險性消除物業(yè)設計的危險性-完善物業(yè)設備的各種系統(tǒng)的維修工作完善物業(yè)設備的各種系統(tǒng)的維修工作-嚴格執(zhí)行所有規(guī)章制度嚴格執(zhí)行所有規(guī)章制度（監(jiān)察）-配合實際情況，適當修改所有規(guī)章制度配合實際情況，適當修改所有規(guī)章制度-加強培訓

21、，加強效率加強培訓，加強效率（案例討論，演習）-經常演習，加強宣傳經常演習，加強宣傳 - -急需品的準備，備用物件、零件。急需品的準備，備用物件、零件。工程危機管理工程危機管理預防危機發(fā)生之措施預防危機發(fā)生之措施l 確認位置確認位置-電梯編號、樓層電梯編號、樓層; ;l 通知有關員工采取相應行動通知有關員工采取相應行動-乘客人數(shù)、照明、通風情乘客人數(shù)、照明、通風情況況; ;l 安撫乘客，注意傷病安撫乘客，注意傷病; ;l 技工：盡快救人技工：盡快救人; ;l 密切監(jiān)控現(xiàn)場情況密切監(jiān)控現(xiàn)場情況 管理管理/ /保安：保安：注意等待人群注意等待人群（疏導），安排臨時指導員安排臨時指導員l 盡快救出被

22、困乘客盡快救出被困乘客, ,注意空氣暢順注意空氣暢順 l 跟進乘客需要，道歉跟進乘客需要，道歉, ,如有病患情況，立即通知急救部如有病患情況，立即通知急救部門協(xié)助門協(xié)助l 查究原因，盡快修復改善查究原因，盡快修復改善; ;l 詳盡報告詳盡報告, , 注意事項：注意事項：考慮設備之價值考慮設備之價值; ;工程危機管理工程危機管理危機處理危機處理電梯困人電梯困人l應變準備應變準備 物資物資（沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、應急用品：救傷、飲用水、干糧）l預防措施預防措施保護各機房保護各機房/ /保護或切斷可能被涉及之接電設備保護或切斷可能被涉及之接電設備保護地下室保護地下室保護電梯保護電

23、梯保證去水道暢通保證去水道暢通工程危機管理工程危機管理危機處理危機處理自然災害（水浸、洪水、暴雨）自然災害（水浸、洪水、暴雨）l工作程序工作程序1.1. 密切留意政府有關部門通知密切留意政府有關部門通知/ /指示指示(一般自然災害均非突發(fā)性)2.2. 派遣專責人員報告情況派遣專責人員報告情況3.3. 配合政府有關部門執(zhí)行工作配合政府有關部門執(zhí)行工作4.4. 有需要時疏散物業(yè)內所有人員有需要時疏散物業(yè)內所有人員(關閉所有電源保護/攜帶財物)5.5. 事后安排清潔及設備復位事后安排清潔及設備復位(小心安全)6.6. 詳盡報告詳盡報告(拍照記錄)7.7. 向保險公司提交報告，要求索賠向保險公司提交報

24、告，要求索賠( (必須于必須于2424小時內申報索賠小時內申報索賠) )工程危機管理工程危機管理危機處理危機處理自然災害（水浸、洪水、暴雨）自然災害（水浸、洪水、暴雨）1.1.確定源頭水源確定源頭水源（留意漏水處與物業(yè)各種設備之距離，重點在電器、電梯及通訊設備等）2.2.關閉關閉/ /切斷水源切斷水源3.3.防止水浸范圍擴大防止水浸范圍擴大（堵塞/疏導，避開物業(yè)之較重要地方）4.4.加速排水加速排水（必須保證排水有效及順通）5.5.進行搶修進行搶修6.6.監(jiān)察其他可能受影響之地方監(jiān)察其他可能受影響之地方（可能引致之隱患）7.7.清潔及修復清潔及修復8.8.詳盡報告詳盡報告（拍照記錄）9.9.向

25、保險公司提交報告，要求索賠向保險公司提交報告，要求索賠10.10.如有需要，跟進用戶關系如有需要，跟進用戶關系（道歉，協(xié)助清理、修復等）設備損壞設備損壞漏水漏水工程危機管理工程危機管理危機處理危機處理1.1.確定受影響之位置、范圍確定受影響之位置、范圍（注意不容許停電之設備，如醫(yī)院之部分特殊設備）2.2.檢查原因檢查原因3.3.備用發(fā)電機備用發(fā)電機/ /應急照明應急照明（注意臨時照明之安全，如使用明火照明）4.4.注意儲油量，正常操作（注意儲油量，正常操作（專人監(jiān)控）5.5.加強保安，加派巡邏加強保安，加派巡邏6.6.恢復供電后，小心跳掣現(xiàn)象恢復供電后，小心跳掣現(xiàn)象（若長時間停電，寒冷天氣及地

26、區(qū)，需檢查水管是否凍裂）7.7.水泵排氣水泵排氣8.8.電腦系統(tǒng)電腦系統(tǒng)9.9.檢查全物業(yè)供電空調系統(tǒng)檢查全物業(yè)供電空調系統(tǒng)設備損壞設備損壞停電停電工程危機管理工程危機管理危機處理危機處理1.1.留意政府有關部門通知留意政府有關部門通知/ /指示指示2.2.檢查所有設施正常檢查所有設施正常3.3.檢查所有應急設備檢查所有應急設備( (備用備用) )4.4.加固容易被吹走的戶外物品加固容易被吹走的戶外物品5.5.收回可移動之戶外物品收回可移動之戶外物品6.6.檢查下水道暢通檢查下水道暢通7.7.關好窗戶，并加保護關好窗戶，并加保護8.8.關好防風閘門關好防風閘門9.9.通知客戶通知客戶10.10

27、.當值人員，做好加班準備當值人員，做好加班準備 11.11.適時做戶外檢查適時做戶外檢查 風災風災之前準備之前準備工程危機管理工程危機管理危機處理危機處理手提水泵、應急燈、急救用品、發(fā)電機、電筒、膠條、木手提水泵、應急燈、急救用品、發(fā)電機、電筒、膠條、木板板/ /繩、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水閘、吸水機、繩、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水閘、吸水機、地拖地拖保留安全出口，通知物業(yè)內所有人員或派專人指示保留安全出口，通知物業(yè)內所有人員或派專人指示安排膳食安排膳食小心安全，取消戶外正常作業(yè)小心安全，取消戶外正常作業(yè)（崗亭值班）（崗亭值班）風災風災之前準備之前準備工程危機管理工程危機管理危機處理

28、危機處理l 檢查損毀情況檢查損毀情況l 執(zhí)行清理工作執(zhí)行清理工作l 協(xié)助客戶恢復協(xié)助客戶恢復l 檢修受損設備檢修受損設備l 詳盡報告（拍照記錄）詳盡報告（拍照記錄）l 向保險公司提交報告，要求索賠向保險公司提交報告，要求索賠風災過后風災過后工程危機管理工程危機管理危機處理危機處理l 派最接近現(xiàn)場之員工調查火情派最接近現(xiàn)場之員工調查火情l 盡快報告現(xiàn)場情況盡快報告現(xiàn)場情況l 確實誤報，盡快消防確實誤報，盡快消防 控制復位控制復位l 調查誤報原因調查誤報原因l 消防控制中心當值負責人填寫有關報告消防控制中心當值負責人填寫有關報告l 如有需要，安排進行維修如有需要，安排進行維修誤報火警誤報火警工程危機管理工程危機管理危機處理危