萬科開發(fā)項(xiàng)目策劃可行性報告

1、萬科開發(fā)項(xiàng)目可行性報告內(nèi)容指引一、前言隨著集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲備力度逐漸加大，以后進(jìn)展 對新項(xiàng)目的需求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效 率，規(guī)避簽約風(fēng)險，提升集團(tuán)競爭力，特制定可行性報告內(nèi)容指 引。二、可行性報告內(nèi)容指引項(xiàng)目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、都市進(jìn)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的阻礙，如：交通 捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、 都市功能規(guī)劃與布局、 局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、 政府重大政策立即頒布等；2、宗地所屬地域在該都市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略進(jìn)展等方 面的地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要講明浦東在上海的地位及作為 全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。3、項(xiàng)目淵源，專門的政治或文化背景，如：

2、危房改造、高新技 術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；二、內(nèi)部因素1、項(xiàng)目啟動對公司以后幾年進(jìn)展戰(zhàn)略、進(jìn)展規(guī)劃的意義（一般3 5 年），在公司進(jìn)展中的地位（是否核心項(xiàng)目） ；2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆 蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會阻礙力的作用；3、從公司以后的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意 義；第一部分：項(xiàng)目概況宗地位置宗地所處都市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū) 等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該都市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地 段的定性描述（與要緊中心區(qū)

3、域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系）。二、 宗地現(xiàn)狀1、四至范圍；2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷） 池塘及高壓線等對開發(fā)有較大阻礙的因素， 并計(jì)算因此而損失的實(shí) 際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、 規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并講明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的阻礙；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁 基及地下建筑 / 結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受愛護(hù)的歷史文 物古跡、可利用的構(gòu)建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、 名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、地質(zhì)

4、情況， 包括土地結(jié)構(gòu)、 承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，要緊反映宗地地面建筑、 河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套（一）周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況（ 1） 公交系統(tǒng)情況，包括要緊線路、行車區(qū)間等；（ 2） 宗地出行要緊依靠的交通方式，是否需要進(jìn)展商自己解決；（3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對 交通狀況有重大阻礙的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和以后規(guī)劃的都市公共交通和快 速捷運(yùn)系統(tǒng)；2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。3、醫(yī)院等級和醫(yī)療

5、水平4、大型購物中心、要緊商業(yè)和菜市場5、文化、體育、娛樂設(shè)施6、公園7、銀行8、郵局9、其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離二）宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)要緊社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項(xiàng)目周邊環(huán)境（依照個案特性描述，沒有的能夠不寫）1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6、周邊景觀7、風(fēng)水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的要緊變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 / 超市的建設(shè)等。9、其他五、大市政配套 （都要講明距宗地距離、 成本、接入的可能性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃進(jìn)展包

6、括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時刻，與宗地的關(guān)系（阻礙）。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及以后規(guī)劃和實(shí)施時刻。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、 管徑及以后規(guī)劃和實(shí)施時刻。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)） ：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地 距離、涉及線路成本等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、 接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、 接口位置。附圖：講明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及以后規(guī) 劃擴(kuò)容和增加的情況。六、規(guī)劃操縱要點(diǎn)1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠

7、化面積、道路面 積2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性 和非經(jīng)營性公建的面積3、綜合容積率、住宅容積率4、建筑密度5、控高6、綠化率7、其他七、土地價格土地價格計(jì)算的方法，若有代征地要講明代征地價格。依照購買價格計(jì)算總地價、樓面地價。第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析一、合作方式及條件1、合作方差不多情況：名稱，要緊股東投資情況，注冊資本，成立時刻、專門背景等2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積） 、建后 分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土 地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入 要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。3、付款進(jìn)度及與拿地程序的配合4、其他合作的要緊條件5、與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定二、土地法律性質(zhì)評估（一）現(xiàn)