云南賓川同元印象綜合體項目定位發(fā)展及產(chǎn)品建議125頁

1、同元印象賓川項目發(fā)展定位深化及產(chǎn)品建議思耕地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)賓川項目組2013-05-14前言 本次方案匯報在前期策劃方案的基礎(chǔ)上進行了深化，重本次方案匯報在前期策劃方案的基礎(chǔ)上進行了深化，重點針對項目定位，各個板塊功能分區(qū)等進行了深入細(xì)分，同點針對項目定位，各個板塊功能分區(qū)等進行了深入細(xì)分，同時詳細(xì)的根據(jù)市場需求進行了項目產(chǎn)品的建議的闡述時詳細(xì)的根據(jù)市場需求進行了項目產(chǎn)品的建議的闡述 trade：市場態(tài)勢匯總分析 itemself：自身資源匯總分析 competive：競爭者基本情況匯總分析 custom：消費者需求匯總分析項目swot分析市場態(tài)勢s sw w項目所處城市經(jīng)濟發(fā)展迅猛，宏觀市場環(huán)境

2、較好項目具有規(guī)模優(yōu)勢，有利于打造高品質(zhì)樓盤o o發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢市場整體銷售水平提升迅速，商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大城市發(fā)展規(guī)劃及定位對大型高端城市功能配套型項目有急切需求項目所處城市片區(qū)需要大型高品質(zhì)項目引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展城市對大型高端城市功能配套型城市對大型高端城市功能配套型項目的急切需求及區(qū)域發(fā)展對大項目的急切需求及區(qū)域發(fā)展對大型引領(lǐng)型高品質(zhì)項目的需求有利型引領(lǐng)型高品質(zhì)項目的需求有利于充分發(fā)揮項目的規(guī)模優(yōu)勢，提于充分發(fā)揮項目的規(guī)模優(yōu)勢，提升品質(zhì)，并進行綜合功能設(shè)置升品質(zhì)，并進行綜合功能設(shè)置t t發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅房地產(chǎn)投資總量快速上升，房地產(chǎn)市場競爭加劇項目規(guī)模較大

3、，后期市場銷售競爭壓力較大發(fā)揮項目自身規(guī)模優(yōu)勢，搶奪市發(fā)揮項目自身規(guī)模優(yōu)勢，搶奪市場資源，弱化銷售競爭壓力場資源，弱化銷售競爭壓力項目swot分析自身資源s sw w項目的規(guī)模對市場具有沖擊力與影響力的優(yōu)勢項目具有城市門戶區(qū)位的優(yōu)勢城市具有城市發(fā)展新核心的發(fā)展重心區(qū)位優(yōu)勢周邊配套齊全的成熟居住區(qū)位優(yōu)勢周邊商業(yè)發(fā)展成熟度較低，現(xiàn)階段商業(yè)開發(fā)具有一定難度o o發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢城市需要形象代表的標(biāo)志性項目，項目城市區(qū)位能與此需求對接項目城市區(qū)位能與城市需要能引領(lǐng)城市新中心發(fā)展高品質(zhì)樓盤的需求對接項目的門戶區(qū)位優(yōu)勢及新城發(fā)展項目的門戶區(qū)位優(yōu)勢及新城發(fā)展核心區(qū)位優(yōu)勢能將項目打造成為核

4、心區(qū)位優(yōu)勢能將項目打造成為城市標(biāo)桿樓盤及引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的城市標(biāo)桿樓盤及引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的功能核心區(qū)功能核心區(qū)城市需要標(biāo)志性項目作為城市形城市需要標(biāo)志性項目作為城市形象展示的需求及區(qū)域發(fā)展需要引象展示的需求及區(qū)域發(fā)展需要引領(lǐng)型項目的需求導(dǎo)致項目必然以領(lǐng)型項目的需求導(dǎo)致項目必然以綜合功能設(shè)置進行開發(fā)，將產(chǎn)生綜合功能設(shè)置進行開發(fā)，將產(chǎn)生強大的商業(yè)人流拉動力強大的商業(yè)人流拉動力t t發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅項目swot分析競爭者s sw w對比競爭對手，項目更具規(guī)模優(yōu)勢競爭對手住宅產(chǎn)品普遍銷售速度較慢，結(jié)合項目規(guī)模，住宅銷售壓力大o o發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢整體市場住宅、商業(yè)開發(fā)水

5、平較低，市場存在中高端品質(zhì)商住物業(yè)的稀缺機遇市場商業(yè)整體分散，經(jīng)營總量偏小，缺乏大型集中經(jīng)營的商業(yè)拉動消費城市中高端酒店市場具有市場空白機遇，城市支柱產(chǎn)業(yè)消費人群具有市場消費需求利用自身規(guī)模優(yōu)勢優(yōu)勢，進行綜利用自身規(guī)模優(yōu)勢優(yōu)勢，進行綜合功能設(shè)置，與競爭對手實施差合功能設(shè)置，與競爭對手實施差異化發(fā)展，迎合市場需求，搶占異化發(fā)展，迎合市場需求，搶占市場空白機遇市場空白機遇通過差異化發(fā)展及綜合功能設(shè)置，通過差異化發(fā)展及綜合功能設(shè)置，結(jié)合市場需求，充分利用地塊空結(jié)合市場需求，充分利用地塊空間打造高品質(zhì)、差異化、高附加間打造高品質(zhì)、差異化、高附加值住宅產(chǎn)品，創(chuàng)造新的市場消費值住宅產(chǎn)品，創(chuàng)造新的市場消費需

6、求，減小競爭壓力需求，減小競爭壓力t t發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅區(qū)域中心城市地產(chǎn)項目對本地客戶形成外圍市場競爭分流威脅利用項目自身規(guī)模優(yōu)勢，結(jié)合區(qū)利用項目自身規(guī)模優(yōu)勢，結(jié)合區(qū)域市場需求及空白區(qū)域，打造差域市場需求及空白區(qū)域，打造差異化的高品質(zhì)產(chǎn)品，留住本地客異化的高品質(zhì)產(chǎn)品，留住本地客戶，化解外圍市場競爭威脅戶，化解外圍市場競爭威脅結(jié)合市場實際供求情況，利用綜結(jié)合市場實際供求情況，利用綜合功能設(shè)置，合理控制各功能物合功能設(shè)置，合理控制各功能物業(yè)開發(fā)比例業(yè)開發(fā)比例項目swot分析消費者s sw w項目所處區(qū)位目前是置業(yè)投資人群首選熱點區(qū)域o o發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢住房

7、意向購房人群需求仍以剛性需求為主，為本項目的產(chǎn)品設(shè)計提供了市場需求導(dǎo)向發(fā)展的機遇市場投資性需求較為旺盛，為投資型物業(yè)的開發(fā)提供了較好的市場基礎(chǔ)市場對獨立、專業(yè)、高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)需求趨勢明顯賓川市場對專業(yè)化運營的商業(yè)投資信心充足利用置業(yè)投資熱點區(qū)域的區(qū)位優(yōu)利用置業(yè)投資熱點區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢，結(jié)合市場需求的角度，打造勢，結(jié)合市場需求的角度，打造能釋放剛性需求的住宅產(chǎn)品，能能釋放剛性需求的住宅產(chǎn)品，能帶動投資信心的升級型投資產(chǎn)品帶動投資信心的升級型投資產(chǎn)品t t發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅競爭樓盤扎堆開發(fā)，有利于加速扎堆區(qū)域的快速發(fā)展成熟，目前對客戶的投資吸引力較強同樣處于投資置業(yè)熱點區(qū)域，

8、通同樣處于投資置業(yè)熱點區(qū)域，通過差異化、規(guī)模化、升級化的開過差異化、規(guī)?；⑸壔拈_發(fā)吸引新的市場關(guān)注，化解競爭發(fā)吸引新的市場關(guān)注，化解競爭威脅威脅項目市場匯總分析（項目的核心優(yōu)勢及機遇）項目具備成為新城建設(shè)先鋒和樣板的條件 賓川房地產(chǎn)開發(fā)水平有限賓川房地產(chǎn)開發(fā)水平有限 近年，賓川房地產(chǎn)開發(fā)水平一直沒有顯著提升，導(dǎo)致市場供應(yīng)中低端化趨勢明顯，同質(zhì)化競爭激烈 以城市功能配套為導(dǎo)向的新型開發(fā)模式以城市功能配套為導(dǎo)向的新型開發(fā)模式 利用自身規(guī)模優(yōu)勢，項目開發(fā)充分與城市發(fā)展需求為主導(dǎo)，結(jié)合市場競爭與需求現(xiàn)狀，打造符合市場需求的高品質(zhì)物業(yè) 高標(biāo)準(zhǔn)的建筑規(guī)劃及施工建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的建筑規(guī)劃及施工建設(shè) 項目將以

9、高起點的規(guī)劃設(shè)計、突破性的產(chǎn)品創(chuàng)新，高標(biāo)準(zhǔn)的施工建設(shè)質(zhì)量全面領(lǐng)先當(dāng)?shù)厥袌觯瑸槠髽I(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益與品牌效益共贏項目具備牽引賓川新一輪城市發(fā)展的動力 人和：市場客戶的迫切需求人和：市場客戶的迫切需求 響應(yīng)市場客戶對優(yōu)質(zhì)人居環(huán)境、高品質(zhì)消費場所的需求及向往，項目面市將與之很好的結(jié)合 地利：大格局將帶動城市地利：大格局將帶動城市中心遷中心遷移移 隨著賓川大格局的打開，主城區(qū)將實現(xiàn)重心向東部新城的推移，金葉金葉路路片區(qū)崛起片區(qū)崛起 天時：正逢城市規(guī)劃調(diào)整發(fā)展時機天時：正逢城市規(guī)劃調(diào)整發(fā)展時機 賓川新的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃正在進行，資金投入和政策支持，城市大發(fā)展的時機千載難逢。 可借鑒案例分析 項目發(fā)展核心策略 項

10、目發(fā)展功能組合 項目各功能組合定位分解 項目核心發(fā)展定位項目發(fā)展屬性界定整體用地項目規(guī)劃總用地166185規(guī)劃城市道路用地29597規(guī)劃城市綠化用地9875實際開發(fā)建設(shè)用地126713用地性質(zhì)分?jǐn)偙壤虡I(yè)金融30%商業(yè)金融用地建設(shè)用地規(guī)模3801457畝容積率4.5建筑密度40%住宅用地建設(shè)用地規(guī)模88699133畝容積率4.0建筑密度30%項目可借鑒案例研究重點城市外圍大型綜合開發(fā)項目如何定位城市外圍大型商業(yè)如何規(guī)劃以及運營對本案的借鑒分析總結(jié)可借鑒案例分析昆明南亞第壹城南亞第壹城整體發(fā)展定位 由復(fù)合的商業(yè)體系、商務(wù)體系、公寓和住宅體系、城市公益項目體系組成的大型國際化都市城市綜合體。 以“

11、一站式購物、一站式休閑、一站式娛樂、一站式商務(wù)”理念規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)代城市商業(yè)、商務(wù)中心區(qū)。 集高端商業(yè)、商務(wù)、住宅和生態(tài)水岸環(huán)境于一體、滿足現(xiàn)代化城市生活理念的建筑之城。南亞第壹城整體發(fā)展定位思路項目發(fā)展之初，首先已明確了在自身所處的區(qū)位，最大的資源就是高端客戶資源，但是同時也抓住了此部分客戶的投資消費需求；在迎合核心客戶需求的同時，南亞第壹城同時也抓住了城市整體的市場空白機遇，即昆明的商業(yè)整體發(fā)展水平較低，經(jīng)營狀況不理想的市場契機，打造并成功炒作了全新的復(fù)合型發(fā)展的商業(yè)形式，通過商業(yè)帶動住宅，與周邊競爭樓盤形成差異化競爭，實現(xiàn)住宅的成功銷售；通過發(fā)現(xiàn)昆明市場空白，整個項目定位站在了城市甚至城市

12、關(guān)聯(lián)發(fā)展的大區(qū)域之上，以打造城市功能配套，彌補城市功能缺失的定位方向，全面占據(jù)市場高度，對競爭對手形成壓制。作為大型綜合體開發(fā)，由于開發(fā)規(guī)模龐大，前期必須清作為大型綜合體開發(fā)，由于開發(fā)規(guī)模龐大，前期必須清楚目標(biāo)市場、目標(biāo)客戶，發(fā)現(xiàn)市場的機會點與空白點，楚目標(biāo)市場、目標(biāo)客戶，發(fā)現(xiàn)市場的機會點與空白點，將其與自身核心優(yōu)勢資源與客戶需求對接，并提升一定將其與自身核心優(yōu)勢資源與客戶需求對接，并提升一定的高度，以吸引市場關(guān)注并與競爭對手拉開級差。的高度，以吸引市場關(guān)注并與競爭對手拉開級差。南亞第壹城區(qū)位項目位于昆明市主城區(qū)西南部，距昆明市中心約5km；項目屬于滇池路區(qū)域，為昆明的低密度高端住宅區(qū)，同時周

13、邊也圍繞著多個政府公務(wù)員小區(qū)及大型國企集資房小區(qū)，周邊居住人口有著較強的消費能力；項目周邊城市配套建設(shè)成熟，優(yōu)質(zhì)的學(xué)校、醫(yī)院均有分布，但商業(yè)配套零散，缺乏大型集中的商業(yè)配套；項目建成后目前為昆明主城西南部唯一的大型商業(yè)中心；南亞南亞第壹城第壹城區(qū)位與本案對比，同樣不屬于城市區(qū)位與本案對比，同樣不屬于城市傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)，同樣屬于城市新傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)，同樣屬于城市新發(fā)展區(qū)域，商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較弱發(fā)展區(qū)域，商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較弱南亞第壹城周邊交通分析項目緊鄰城市主干道滇池路，未來地鐵5號線經(jīng)過，交通通達性極佳；由項目出發(fā)，可迅速切入二環(huán)、三環(huán)，也可快速進入昆明主城市中心，由于交通便捷，項目商業(yè)輻射力較強與本項

14、目對比，同樣交通通達性與本項目對比，同樣交通通達性極佳，同樣緊鄰城市快速干道，極佳，同樣緊鄰城市快速干道，可以快速到達城市其他區(qū)域，但可以快速到達城市其他區(qū)域，但是城市快速干道影響商業(yè)人流的是城市快速干道影響商業(yè)人流的聚集，難以形成消費氛圍聚集，難以形成消費氛圍南亞第壹城對城市外圍商業(yè)的思考如何吸引周邊既有的常駐消費人群，以此如何吸引周邊既有的常駐消費人群，以此作為整盤商業(yè)運營的基礎(chǔ)！作為整盤商業(yè)運營的基礎(chǔ)！如何拉動城市其他區(qū)域的客戶群，在本項如何拉動城市其他區(qū)域的客戶群，在本項目形成消費聚集，盤活整盤商業(yè)經(jīng)營！目形成消費聚集，盤活整盤商業(yè)經(jīng)營！該項目不僅僅是大型房地產(chǎn)開發(fā)，而是完善一個城市以

15、該項目不僅僅是大型房地產(chǎn)開發(fā)，而是完善一個城市以及其中一個片區(qū)的配套功能，由于此配套功能在市場上及其中一個片區(qū)的配套功能，由于此配套功能在市場上的唯一性，因此吸引了周邊的常駐人群，并且拉動了外的唯一性，因此吸引了周邊的常駐人群，并且拉動了外圍其他區(qū)域的客群圍其他區(qū)域的客群南亞第壹城物業(yè)組成及配比業(yè)態(tài)主題業(yè)態(tài)面積百分比面積百分比商業(yè)streetmall（含家樂福、保利影院、艾維名店）9800013.96%26700038.03%主力百貨（金鷹百貨）400005.70%南亞風(fēng)情商業(yè)街240003.42%商業(yè)廣場（含地下商業(yè)街）300004.27%家居、數(shù)碼320004.56%臨街商業(yè)（南亞路、星河

16、pub街、星河左岸）430006.13%辦公a、b座寫字樓9600013.68%9600013.68%酒店超白金五星級酒店500007.12%500007.12%住宅公寓430006.13%28900041.17%住宅24600035.04%地上面積小計702000702000地下面積兩層276000276000合計978000978000商業(yè)銷售比占商業(yè)總量的商業(yè)銷售比占商業(yè)總量的48%48%，自持大量的商業(yè)物業(yè)，用于主，自持大量的商業(yè)物業(yè)，用于主力品牌商家的引進，通過主力品牌商家的影響力提升商業(yè)價值力品牌商家的引進，通過主力品牌商家的影響力提升商業(yè)價值南亞第壹城交通動線組織規(guī)劃項目內(nèi)部車行

17、交通動線的組織很好的與滇池路這一城市交通主干道進行了銜接，實現(xiàn)了項目區(qū)域內(nèi)的車行交通微循環(huán)，讓項目商業(yè)的各個區(qū)域均無商業(yè)死角的出現(xiàn)，同時也保障了項目各個商業(yè)分區(qū)的整體性，商業(yè)人行的動線沒有被車行動線切斷，同時實現(xiàn)了項目各商業(yè)分區(qū)的人流引入與交通可達性南亞第壹城商業(yè)交通動線節(jié)點設(shè)置節(jié)點1：商業(yè)形象窗口，人流集中處節(jié)點節(jié)點1 1節(jié)點節(jié)點2 2節(jié)點2：商業(yè)景觀點，人流引入分流處節(jié)點節(jié)點3 3節(jié)點3：內(nèi)部開放空間，人流再集中節(jié)點1：通過大面積的開放空間、廣場及特色景觀設(shè)置，形成項目商業(yè)形象的展示面及主要人流聚集點；節(jié)點2：通過建筑立面上的特色設(shè)計，在內(nèi)部形成一定的商業(yè)景觀，實現(xiàn)吸引人流的深入及在此進行

18、分流；節(jié)點3：通過內(nèi)部小型開放空間的設(shè)置，形成人流的再次匯聚，并實現(xiàn)人流向商業(yè)內(nèi)街的縱深導(dǎo)入南亞第壹城整體商業(yè)定位分析南亞第壹mall（大眾商業(yè)）金鷹購物中心（高端）中央商業(yè)廣場（大眾商業(yè)）鋒尚mall（年輕時尚）南亞第壹城各主力店基本情況金鷹百貨經(jīng)營管理金鷹國際商貿(mào)集團經(jīng)營面積40000樓層形態(tài)5層車位數(shù)量合作方式整體租賃，自持運營面積范圍10180平方米出租率70%主力面積3060平方米客戶群3550歲經(jīng)營日期2012年1月12日經(jīng)營情況目前處于試營業(yè)期，招商還未招滿，有較大空置率，商家品牌吸引力一般良性分析面向滇池路，以金鷹的高端商業(yè)品牌為吸引點打造項目最高端的商業(yè)形象店，增強商業(yè)號召力

19、抗性分析新店開業(yè)，商場內(nèi)部仍有空置鋪面，離開市中心區(qū)位，暫時只能依托區(qū)域內(nèi)人群消費支持經(jīng)營南亞金鷹百貨主力店為金鷹國際商貿(mào)集團入駐昆明的第三家連鎖店，作為南亞第一城主力百貨商場，金鷹南亞購物中心總面積約4萬平方米，總共5層，近350多個知名品牌分布其中，定位中高端綜合性百貨商場南亞第壹城各主力店基本情況金鷹百貨樓層品類品牌b-1生活家居gmart超市、廚具電器、家居家紡、煙酒滋補、餐飲、休閑食品、藥妝1f精品妝飾黃金珠寶、國際名品、化妝品、國際名表、精品配飾歐詩漫、富隆、薇黛、亨吉利、玉蘭油、金至尊、嬌韻詩、歐惠、愛迪爾、cpb、中鈔國鼎、大漢玉庫2f優(yōu)雅名媛精品女裝、皮具箱包、名品女鞋、vi

20、p室、美容坊雙魚、丹尼愛特、卡斯比亞、aaa、太陽舞、百麗、百思圖、哈森、慕托麗、千百度、圣軒尼、斯可菲得、康莉、卡迪娜、玖熙cara、tata、姬龍雪、伊芙心悅、歐柏闌奴、stella luna、eq:iq、est+、伊美夏、紛麗、度嘉班尼、我形我素、酈妮、米薩克、必梵瓏3f時尚女裝童裝玩具、少淑女裝、彩妝配飾、女士內(nèi)衣、箱包配件、精品羊絨、美發(fā)沙龍4f俊朗紳士男士正裝、名品配件、皮具箱包、名品男鞋、男士休閑、多功能廳l.l.bean、萊克斯頓、dni、路易仕達、波頓、哈雷納金狐貍、卡拉里尼、登路普、老船長、愛慕、百麗、法蘭詩頓、哈森、虎都、九牧王、老人頭、沙馳、斯卡圖、希伯萊、新秀麗、雅戈

21、爾、亞加斯、爵士丹尼、爵士丹尼、u.s.polo、zippo、羅蒙、jeep、tata、歌帝、諾貝達、探路者、度嘉班尼、hunt、名仕、歐林浦、24hrs、卡洛奇、伊夫雷亞、圣弗萊、狼爪、e人e本南亞第壹城各主力店基本情況第壹mall經(jīng)營管理昆明諾仕達企業(yè)（集團）有限公司經(jīng)營面積98000樓層形態(tài)7層車位數(shù)量合作方式租賃方式面積范圍30300出租率70%客戶群30歲以下經(jīng)營日期 2012年3月23日經(jīng)營情況經(jīng)營效果較號主力面積1至5層3090平方米,5至7層經(jīng)營業(yè)態(tài)單個需求面積較大，其中保利電影院總面積6300，設(shè)有6個放映廳，1900個座位。項目分析大型集中式商業(yè)，引進了大型聚集人氣的項目如

22、家樂福、保利影院，定位精準(zhǔn)，未來將成為南市區(qū)市民生活、休閑的最佳場所南亞第壹mall為全業(yè)態(tài)格局打造的昆明最具規(guī)模的shopping mall，24小時的全時購物休閑之都。匯聚超市、國際國內(nèi)時尚品牌、餐飲美食、影院、健身、ktv，以全方位業(yè)態(tài)打造屬于南市區(qū)居民的一站式配套商業(yè)消費中心南亞第壹城各主力店基本情況第壹mall樓層品類品牌b-1超市家樂福1f國內(nèi)一線品牌國際流行品牌hm、蘋果、esprit、面包新語、how club、籽福工坊、e-worid、江南布衣、remo、速寫、紅袖、ein、伊芙麗、wsm、芭蒂娜、d.dot、生活方式、egou、賓寶、卡賓、24hrs、columbia sa

23、tchi comico、愛美菲露、shinfood honges、拉夏貝爾、謎底2f3f4f兒童天地天空之城、美吉姆、千童禧、創(chuàng)藝寶貝、愛寶貝、麥幼優(yōu)、天使家園、寶貝有約、啟路、思密客、快樂寶貝、麗嬰房、阿迪達斯、安踏、美育奧福6f娛樂、健身堡利萬和電影院線、top one ktv 南亞健身、胡潤造型7f南亞第壹城城中央商業(yè)廣場基本情況經(jīng)營管理昆明諾仕達企業(yè)（集團）有限公司經(jīng)營面積24000平方米車位數(shù)量合作方式租賃面積范圍20300平方米主力面積50100平方米出租率：40%客戶群：45歲以下經(jīng)營情況一般經(jīng)營日期2012年4月26日南亞中央商業(yè)廣場處于南亞風(fēng)情第一城項目的核心位置，30000

24、的體量對外銷售，由東南亞風(fēng)格的3層半獨立建筑和東南亞特色的大門、廣場組成，通過空中連廊和自動扶梯形成區(qū)域內(nèi)立體交通，下沉式商業(yè)街與家樂福超市連接。經(jīng)營業(yè)態(tài)以品牌旗艦店、旅游商品、特色情調(diào)餐廳為主，形成特色濃郁的核心商業(yè)街區(qū)。到目前為止入駐率已經(jīng)達到40%左右，部分商鋪空置南亞第壹城城中央商業(yè)廣場基本情況樓層品類品牌b-1美食、時尚精品、化妝品、藥品保健南亞陽光美食匯、快樂番薯、香港燜鍋、楊家醬面館、老東粥皇、找茶、一飲相思、橋香園、民間、三彩公主彩、佳麗彩妝、健之佳、美康匯、美爆潮品、奇居良品、銀時代、哎呀呀、鄉(xiāng)巴佬、莎蓮妮貓咪、一心堂、索尼、稻田美屋、西街往事、云南土特產(chǎn)煙酒禮品、伊蓮娜、澳

25、淇芬、lotionspa1f潮流服裝、黃金珠寶、精美配飾、美味輕食、美容美發(fā)、家居生活美致、以純、特百惠、堡獅龍、生活幾何、卡丹奴、班尼路、格度、佐丹奴、禧六福、沁源珠寶、美特斯邦威、百爵珠寶、七彩云南翡翠、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、面包工坊、我的面包、沁糖熙、貴園蛋撻、美善居、意大利生活館、胡潤造型、博士眼鏡、海豚灣美甲、apple、sweet、奧美煙酒行、優(yōu)味2f3f4f咖啡、西餐、套餐、清吧隔鍋香、碎碟音樂咖啡、青素私房菜、敖瑪西、城市花園咖啡、沙華多利、財富酒樓燕窩養(yǎng)生館南亞第壹城城中央商業(yè)廣場基本情況街區(qū)式商業(yè)廣場，通過空中連廊和自動扶梯形成區(qū)域內(nèi)立體交通，而下沉式商業(yè)街將家樂福超市和

26、金鷹國際百貨地下精品超市無縫連接，有效拉動客流聚集，形成人流互動，實現(xiàn)資源共享 銷售安排：原安排全部持有出租，后來進行調(diào)整，將四周形象點持有，其余出售，以保證整個商業(yè)中心的良好形象。推出169套克拉鉆鋪，商鋪戶型面積在12-180，主力戶型為30-70，皆為臨街商鋪，已售完 商業(yè)整體層高較低，空間感較為壓抑，店面形象及昭示性不好物業(yè)銷售后開發(fā)商沒有將經(jīng)營權(quán)控制，僅作為業(yè)主與商戶的中介方，導(dǎo)致此部分商業(yè)整體形象及業(yè)態(tài)格局混亂，業(yè)態(tài)檔次參差不齊南亞第壹城商業(yè)運營對銷售價格的提升均價80000元/一層均價50000元/負(fù)一層均價30000元/一層均價50000元/南亞第壹城項目借鑒點南亞第壹城充分的

27、站在了運營城市的高度，將地產(chǎn)開發(fā)與城市運營完美結(jié)合。白金五星級酒店，家樂福的旗艦店、保利影院旗艦店，包括4萬平米的百貨，眾多商家、商務(wù)、商業(yè)街等等這一系列的復(fù)合業(yè)態(tài)的城市綜合體，真正形成了一個區(qū)域新的配套中心，形成了城市的新發(fā)展爆發(fā)點 把一個區(qū)域性商業(yè)項目做成整個昆明的標(biāo)桿性商業(yè)項目，精準(zhǔn)的定位，恰當(dāng)?shù)臍v史時期占位昆明很多商業(yè)地產(chǎn)的第一標(biāo)準(zhǔn)，成功的成為了云南商業(yè)地產(chǎn)史上的一次突破。 南亞第壹城的商業(yè)幾乎包括市場上所有存在的商業(yè)形態(tài)、主流的商業(yè)主題、同時分區(qū)分樓層配比不同比例業(yè)態(tài)，適合不同檔次，不同年齡結(jié)構(gòu)的消費人群。 項目功能分區(qū)明確、自持物業(yè)不受銷售物業(yè)業(yè)態(tài)的影響，且通過品牌招商拉高了銷售物

28、業(yè)的價格項目定位突破城市發(fā)展中樞區(qū)位優(yōu)勢城市發(fā)展中樞區(qū)位優(yōu)勢高檔先進樓盤比較優(yōu)勢高檔先進樓盤比較優(yōu)勢產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新最有效資源最有效資源核心提煉核心提煉方向突破方向突破當(dāng)?shù)匚ㄒ划?dāng)?shù)匚ㄒ桓邫n時尚綜合體高檔時尚綜合體未來城市核心未來城市核心升值升值高端、現(xiàn)代高端、現(xiàn)代賓川首座賓川首座項目定位突破核心要點打造城市中心功能資源整合區(qū)滿足城市發(fā)展的引領(lǐng)帶動型需求與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)合創(chuàng)造城市財富機會由于本案是一個城市新中心區(qū)的區(qū)域性規(guī)劃項目，其發(fā)展規(guī)劃由于本案是一個城市新中心區(qū)的區(qū)域性規(guī)劃項目，其發(fā)展規(guī)劃會在今后較長的時間內(nèi)直接影響賓川的城市形象及賓川城市發(fā)會在今后較長的時間內(nèi)直接影響賓川的城市形象

29、及賓川城市發(fā)展格局，其影響是較為深遠(yuǎn)的，所以在考慮本項目的發(fā)展定位展格局，其影響是較為深遠(yuǎn)的，所以在考慮本項目的發(fā)展定位時必須強調(diào)定位的戰(zhàn)略前瞻性及引領(lǐng)性時必須強調(diào)定位的戰(zhàn)略前瞻性及引領(lǐng)性項目整體發(fā)展定位賓川居住、消費、旅游接待的活力新一極：對城市而言是更好的，對消費者而言也是更好的，集中提供舒適的居所、誘人的商品廊、精品店、喧鬧的pub、震撼視聽的品牌院線、輕松開放的自由空間、品種齊全的購物大賣場、口味不一的美食天地項目發(fā)展定位目標(biāo) 內(nèi)涵升級：從目前簡單的零售商品粗放型商業(yè)向以主題特色經(jīng)營的綜合型商業(yè)升級； 形式升級：從簡單的臨街商業(yè)形式向多種商業(yè)形式發(fā)展，融入商業(yè)街、集中式商業(yè)等多種商業(yè)形

30、式； 業(yè)態(tài)升級：從目前零散的商業(yè)業(yè)態(tài)簡單分布升級至多種業(yè)態(tài)集中綜合性布局； 輻射升級：商業(yè)輻射力覆蓋賓川主城區(qū)乃至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，全面拉動賓川商業(yè)消費能力； 形象升級：商業(yè)配套升級后具有新的形象，引領(lǐng)賓川新核心商圈的發(fā)展，代表城市新都會形象； 產(chǎn)品升級：從普通的居民小區(qū)升級為高品質(zhì)生態(tài)社區(qū)； 功能升級：從簡單的居住向衍生功能升級，包括投資、商居轉(zhuǎn)換等功能； 主題升級：從普通商品房小區(qū)，升級為城市核心健康生態(tài)主題社區(qū)； 生活升級：打造一站式的快捷生活方式，創(chuàng)造5分鐘便捷生活圈； 形象升級：打造城市住宅精品示范社區(qū)，是展示城市發(fā)展新形象的重要環(huán)節(jié)；項目核心發(fā)展策略項目核心發(fā)展模型一個中心一個中心賓川

31、首個一站式賓川首個一站式城市新生活中心城市新生活中心兩大輻射區(qū)域兩大輻射區(qū)域核心輻射區(qū)域：核心輻射區(qū)域：賓川主城區(qū)賓川主城區(qū)次級輻射區(qū)域：次級輻射區(qū)域：賓川下轄各鄉(xiāng)鎮(zhèn)賓川下轄各鄉(xiāng)鎮(zhèn)三大板塊三大板塊生態(tài)居住生態(tài)居住商業(yè)服務(wù)商業(yè)服務(wù)商務(wù)服務(wù)商務(wù)服務(wù)六項功能六項功能城市形象展示城市形象展示城市配套完善城市配套完善城市產(chǎn)業(yè)升級城市產(chǎn)業(yè)升級城市輻射擴張城市輻射擴張商業(yè)活動推廣商業(yè)活動推廣休閑娛樂集散休閑娛樂集散項目核心發(fā)展策略金融配套商品零售休閑娛樂延延伸伸產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)主主體體產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)居住購物休閑城城市市核核心心綜綜合合體體星級酒店文化休閑廣場美食娛樂城豪華住宅區(qū)商旅服務(wù)商務(wù)公寓品牌購物街以

32、市場需求為主體產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的縱深帶動發(fā)展項目發(fā)展功能組合城市新核心城市新核心文化交流文化交流時尚購物時尚購物餐飲美食餐飲美食健康居住健康居住商旅接待商旅接待休閑娛樂休閑娛樂項目發(fā)展物業(yè)組合居住商業(yè)商務(wù)休閑墅質(zhì)洋房（多層）城市峰景公館（高層）中央景觀洋房（小高層）城市風(fēng)情商業(yè)街（商墅）城市時尚步行街（街區(qū)商業(yè)）體驗式購物中心（集中商業(yè)）五星級酒店精品城市廣場高端商務(wù)酒店品質(zhì)商務(wù)公寓商業(yè)景觀休息帶區(qū)域配套商業(yè)中心（住宅底商）項目整體發(fā)展形象定位一個多元化產(chǎn)品發(fā)展、充滿與健康活力的泛休閑居住空間泛休閑居住空間一個集合商品消費、休閑娛樂、生活交流的商業(yè)服務(wù)平臺商業(yè)服務(wù)平臺一個海納百川、繽紛多彩且充滿

33、了時尚氣息的文化薈萃地文化薈萃地一個區(qū)域聯(lián)動，產(chǎn)業(yè)整合、引領(lǐng)市場需求的商旅服務(wù)平臺商旅服務(wù)平臺項目案名建議參考案名項目整體發(fā)展定位下項目整體規(guī)劃建議項目整體開發(fā)規(guī)模初步概算分析商業(yè)金融用地38014容積率4.5171063總建筑面積建筑密度40%15205.6基底面積住宅用地88699容積率4.0399145.5總建筑面積建筑密度30%35479.6基底面積由于賓川屬于四、五線城市，因此從城市的商業(yè)經(jīng)營及投資習(xí)慣來判斷，二層以上較難銷售及經(jīng)營，因此為了規(guī)避后期資產(chǎn)沉淀的風(fēng)險，建議商業(yè)整體平均為三層，利于銷售，局部45層，利于豐富商業(yè)業(yè)態(tài)及品牌商家的引入，同時實現(xiàn)商業(yè)容積率利用達到上限的目標(biāo)，實

34、現(xiàn)利潤最大化；賓川屬于四、五線城市，由于整體城市人口基數(shù)有限，如按照容積率上限進行規(guī)劃布局，整體住宅開發(fā)體量過大，而且產(chǎn)品形態(tài)較為單一，不利于銷售的快速推進，因此建議適當(dāng)?shù)慕档腿莘e率指標(biāo)的利用，以此針對不同客戶需求群體打造豐富產(chǎn)品線，實現(xiàn)快速銷售回款。項目各物業(yè)開發(fā)規(guī)模概算分析就商業(yè)來看，整體53000的商業(yè)開發(fā)總量，已超出目前賓川整體城市主要商業(yè)街道商業(yè)經(jīng)營的總量，也達到了市場新建商業(yè)供應(yīng)總量的66%，且商業(yè)集中開發(fā)建設(shè)，因此項目的商業(yè)規(guī)模未來將極具引領(lǐng)性，市場吸引力及商業(yè)輻射力較強；由于商用及住宅物業(yè)整體開發(fā)量較大，因此車位配比總量偏高，項目需要挖掘更多的空間進行車位配置，尤其是地下空間，

35、但對項目而言，成本投入偏高，后期有可能造成大量資金沉淀的風(fēng)險。項目建設(shè)規(guī)劃的關(guān)鍵核心項目整體規(guī)劃限制條件相對利于追求高容積率開發(fā)，但是需要與賓川市場的承載能力進行結(jié)合考慮，從利于銷售推進的角度，考慮項目的物業(yè)搭配總量及產(chǎn)品組合；如要實現(xiàn)住宅產(chǎn)品線的豐富搭配，在進行大規(guī)模的住宅開發(fā)的同時通過，通過犧牲容積率指標(biāo)換取快速銷售的推進，并實現(xiàn)產(chǎn)品推售的市場漸進策略，確保每期產(chǎn)品均有獨立充分的銷售賣點，避免項目內(nèi)部出現(xiàn)同質(zhì)化競爭；結(jié)合整體開發(fā)總量，按規(guī)劃技術(shù)規(guī)范，項目的停車配套需求量極大，因此，單純的通過地上空間的利用無法滿足需求，需要通過地下空間的開發(fā)尋求平衡，但地下空間的資金成本投入較大，且后期變現(xiàn)

36、能力較差，因此如何盡量在滿足規(guī)范要求的前提下縮減地下空間的開發(fā)量及如何控制開發(fā)時序，地下空間開發(fā)大量的資金投入集中投放時間控制尤其關(guān)鍵。項目規(guī)劃地塊分析地塊四至項目地塊北側(cè)：沿金葉路，臨街面較長，金葉路北側(cè)為新建賓川縣政府辦公大樓，在項目地塊西北角對面，同時金葉路是未來城市入城的主干道，對于本項目來說，整體形象展示性較好；項目地塊西側(cè)：緊鄰城市綠化用地，未來將作為城市集中綠地建設(shè)，將與項目a地塊形成呼應(yīng)，整體環(huán)境較好，同時緊鄰白羊路，也是40m寬的城市主干道，整體形象展示性較好；項目地塊西南側(cè)：緊鄰爛泥溝路，對面為農(nóng)村居民自建房，居住環(huán)境較差，同時商業(yè)氛圍較差；項目地塊東側(cè)：為政府保障房建設(shè)小

37、區(qū)及部分農(nóng)村居民自建房，整體地塊對外聯(lián)系性較差，不利于商業(yè)發(fā)展；地塊中部規(guī)劃一路貫通金葉路與金牛路兩大城市主干道，對兩條城市主干道的人流車流交叉拉動力較強，因此地塊中部規(guī)劃一路兩側(cè)商業(yè)可挖掘價值較高。項目規(guī)劃地塊分析退距后用地分析土地利用率較低土地利用率較低土地利用土地利用率較低率較低爛泥溝景觀路與規(guī)劃一路、規(guī)劃一路與規(guī)劃二路之間部分由于相關(guān)建筑退距規(guī)定進行退讓后，局部土地規(guī)劃利用率較低；白羊路、規(guī)劃一路、規(guī)劃二路、爛泥溝景觀路在地塊縱深內(nèi)部形成較好的商業(yè)臨街面，能形成較好的內(nèi)部商業(yè)街氛圍。地塊北面沿金葉路一側(cè)臨街面較長，達到500米左右，商業(yè)展示面極佳，整體商業(yè)可挖掘價值較高。項目規(guī)劃地塊分

38、析項目交通關(guān)系分析項目地塊緊臨城市快速主干道金葉路，地塊城市交通通達性極佳，利于商業(yè)的開發(fā)，但也由于金葉路為城市快速交通干道，很難形成人流聚集，因此此區(qū)域商業(yè)價值的體現(xiàn)需要通過后天的改造得以實現(xiàn)；未來共有四條城市規(guī)劃道路，與項目地塊相銜接，使項目地塊縱深與外圍城市主干道有較好的連接，同時內(nèi)部形成循環(huán)道路交通系統(tǒng)，整體交通聯(lián)系性較好，同時也較大程度提升了地塊內(nèi)部縱深內(nèi)部的商業(yè)價值；規(guī)劃一路將金牛路與金葉路兩大城市主干道貫通，因此規(guī)劃一路臨兩條城市主干道的端頭需要較強的形象展示性，以實現(xiàn)對兩條城市主干道的人流車流拉動。項目地塊居住價值分析a區(qū)域：項目北側(cè)臨金葉路區(qū)域受城市主干道噪音及揚塵影響嚴(yán)重，

39、屬于居住價值最低區(qū)域，c區(qū)域：地塊緊靠未來市政規(guī)劃道路，西側(cè)與公檢法機關(guān)相鄰，存在少量自建房，東側(cè)緊鄰保障房小區(qū)，整體居住居住價值次之d區(qū)域：南側(cè)緊鄰大量居民自建房，整體居住環(huán)境品質(zhì)受到一定程度影響，居住價值較低abbcccdb區(qū)域：地塊中部完全規(guī)避了城市主干道的影響，屬于居住價值最高區(qū)域。項目地塊商業(yè)價值分析a區(qū)域：項目北側(cè)臨金葉路區(qū)域沿街面較長，商業(yè)昭示性極佳，商業(yè)價值最高c區(qū)：由于地塊整體進深較長，未來有4條市政規(guī)劃道路要向內(nèi)開拓，因此可實現(xiàn)項目商業(yè)向地塊內(nèi)部形成內(nèi)街延伸，商業(yè)價值次之b區(qū)域：由于地塊整體進深較長，內(nèi)部無規(guī)劃路通過區(qū)域，商業(yè)價值最低abcbcc項目地塊規(guī)劃要點分析項目地塊

40、規(guī)劃功能分區(qū)項目規(guī)劃布局設(shè)想項目規(guī)劃布局設(shè)想項目整體規(guī)劃布局設(shè)想說明金葉路一側(cè)，利用500米城市主干道臨街面，布局項目主力商業(yè)物業(yè)，對外形成整體商業(yè)的最佳形象展示面以吸引消費人流；充分利用項目地塊四至均有較長沿街面的優(yōu)勢，最大限度挖掘項目地塊商業(yè)價值，尋求開發(fā)利潤最大化；內(nèi)部通過規(guī)劃實現(xiàn)產(chǎn)品的遞進關(guān)系，確保后期利于銷售的同時，也讓整體建筑規(guī)劃布局層次性更為合理；整體規(guī)劃布局中慎重考慮了酒店、公寓的布局位置，確保不會切斷商業(yè)流線的同時，利用其地標(biāo)特質(zhì)，實現(xiàn)外部區(qū)域與地塊內(nèi)部區(qū)域的銜接。項目規(guī)劃布局設(shè)想下的整體規(guī)劃經(jīng)濟指標(biāo)項目商業(yè)發(fā)展定位城市風(fēng)情商業(yè)區(qū)城市時尚商業(yè)區(qū)體驗式商業(yè)消費區(qū)區(qū)域配套商業(yè)中心

41、具有一定的城市風(fēng)光具有一定的城市風(fēng)光展示功能，整體定位展示功能，整體定位休閑、輕松，成為賓休閑、輕松，成為賓川當(dāng)?shù)匦蓍e消費的集川當(dāng)?shù)匦蓍e消費的集中區(qū)，形成商業(yè)定向中區(qū)，形成商業(yè)定向消費拉動消費拉動主要的品牌購物集中主要的品牌購物集中區(qū)，將成為賓川未來區(qū)，將成為賓川未來時尚購物的集中地，時尚購物的集中地，成為賓川城市時尚潮成為賓川城市時尚潮流的的風(fēng)向標(biāo)與時尚流的的風(fēng)向標(biāo)與時尚展示中心展示中心賓川目前最為缺乏的賓川目前最為缺乏的大型主力店將匯集于大型主力店將匯集于此，將成為家庭購物，此，將成為家庭購物，專業(yè)性購物的首選，專業(yè)性購物的首選，同時消費過程中能有同時消費過程中能有同步的感官享受同步的感官

42、享受圍繞本項目，未來周圍繞本項目，未來周邊將形成賓川新的生邊將形成賓川新的生活中心區(qū)，居民日常活中心區(qū)，居民日常生活商業(yè)配套服務(wù)設(shè)生活商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施將在此得以延展，施將在此得以延展，將形成區(qū)域聚集消費將形成區(qū)域聚集消費項目商業(yè)發(fā)展功能分區(qū)項目商業(yè)發(fā)展定位對城市常規(guī)消費人群有著規(guī)模擴大、檔次提升，品牌升級的消對城市常規(guī)消費人群有著規(guī)模擴大、檔次提升，品牌升級的消費吸引力；有著特色化、主題化的定向消費拉動力；自身具有費吸引力；有著特色化、主題化的定向消費拉動力；自身具有新消費客源的制造能力。新消費客源的制造能力。項目整體商業(yè)業(yè)態(tài)定位 以時尚為特色的lifestyle center體驗式休閑區(qū) 集

43、合時尚購物、休閑娛樂、美食餐飲、美容養(yǎng)生、文化藝術(shù)、書屋網(wǎng)吧、街頭游戲等多元化元素 打造賓川最個性時尚的都市新休閑勝地，成為一個休閑消費、娛樂社交等需求的休閑綜合體 休閑餐飲娛樂是最活躍的商業(yè)內(nèi)容， 對距離的依賴性不高，容易吸引商家和消費的聚集，啟動商業(yè)氛圍； 賓川的主要商圈以金牛路上段與青年路區(qū)域商圈為重心，但環(huán)境太差，而金葉路片區(qū)的商業(yè)已形成一定氛圍，有逐步形成新商圈的趨勢，一個新品牌購物餐飲休閑娛樂型商業(yè)有利于項目開拓市場，并實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營。項目整體商業(yè)經(jīng)營主題設(shè)定風(fēng)尚品牌匯風(fēng)尚品牌匯個性創(chuàng)意集個性創(chuàng)意集學(xué)子文化街學(xué)子文化街都市生活館都市生活館主題美食城主題美食城精英俱樂部精英俱樂部利用

44、明確的業(yè)態(tài)主題定位帶動零售業(yè)態(tài)經(jīng)營，利用時利用明確的業(yè)態(tài)主題定位帶動零售業(yè)態(tài)經(jīng)營，利用時尚品牌文化與城市精英文化，形成定向消費，盤活整尚品牌文化與城市精英文化，形成定向消費，盤活整體商業(yè)，吸引中高端消費人群關(guān)注體商業(yè)，吸引中高端消費人群關(guān)注目標(biāo)：成為賓川中端、中高端消費人群定向聚集消費的場所項目體驗式商業(yè)消費區(qū)業(yè)態(tài)定位1區(qū)2區(qū)1區(qū)都市生活館品牌專賣、主題商場、品牌餐飲2區(qū)娛樂新天地品牌專賣、主題商場、影院、娛樂、康體休閑項目體驗式商業(yè)消費區(qū)物業(yè)發(fā)展建議考慮到賓川作為三、四線城市的市場特殊性，臨城市主干道金葉路一側(cè)，整體形象以大型集中式商業(yè)為主，整體形象要求大氣、時尚，有充足的商業(yè)廣告展示空間，

45、與城市時尚商業(yè)區(qū)共同形成的內(nèi)街一側(cè)，則在內(nèi)部形成步行街臨街商鋪的物業(yè)形式，以利于銷售項目體驗式商業(yè)消費區(qū)物業(yè)銷售初步思路4f3f2f1f體驗式商業(yè)消費區(qū)后期銷售考慮1f與2f采用一拖二連體銷售的形式進行銷售，3f帶租約或返租銷售，因此，根據(jù)體驗式商業(yè)消費區(qū)類似集中式商場的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，在1f與2f考慮進行連體銷售的前提下，須盡量縮短物業(yè)進深，能確保實現(xiàn)兩面銷售分割。同時如1f與2f考慮進行連體銷售，則還需考慮如何解決3f與4f的商業(yè)豎向交通動線規(guī)劃，建議通過外部連廊安置自動扶梯進行布局，不占用商業(yè)內(nèi)部空間，盡量減少公攤，同時還可考慮在商業(yè)局部區(qū)域安裝豎向電梯，與自動扶梯構(gòu)成立體交通動線項目體驗

46、式商業(yè)消費區(qū)商業(yè)交通動線建議在1f與2f考慮進行連體銷售的前提下，如通過扶梯與連廊對接，解決3f與4f的豎向交通問題，則建議在內(nèi)街2f設(shè)置外走廊，同時一拖二銷售部分的鋪面內(nèi)街2f同樣打開門面，以增強2f商業(yè)的可逗留性，提升商業(yè)經(jīng)營，并實現(xiàn)人流向高區(qū)的自然引導(dǎo)扶梯安置區(qū)域扶梯安置區(qū)域扶梯安置區(qū)域扶梯安置區(qū)域如果1f以上均有外走廊形成街區(qū)式設(shè)計，則建議自動扶梯的安置區(qū)域設(shè)在商業(yè)街的頭與尾，通過在此節(jié)點控制引導(dǎo)人流向高區(qū)運動，并在高區(qū)與城市時尚商業(yè)區(qū)的高區(qū)商業(yè)物業(yè)形成閉路循環(huán)，形成人流的互補及共享，并且規(guī)避商業(yè)死角的出現(xiàn)項目體驗式商業(yè)消費區(qū)業(yè)態(tài)對物業(yè)的需求4f主題商場、餐飲、影院、娛樂、康體休閑3f

47、2f品牌專賣1f品牌專賣由于要考慮商業(yè)高區(qū)樓層后期的經(jīng)營問題，因此未來高區(qū)樓層的商業(yè)將多以定向消費型或主題型的業(yè)態(tài)為主，此部分業(yè)態(tài)將會對物業(yè)結(jié)構(gòu)有一定特殊要求，因此，建筑設(shè)計須根據(jù)最終商業(yè)業(yè)態(tài)布局方案進行最終的建筑單體設(shè)計，以滿足后期招商商家對物業(yè)硬件條件的需求。項目城市時尚商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)定位1區(qū)2區(qū)1區(qū)潮流特區(qū)時尚服裝、鞋帽、箱包專賣，品牌餐飲、大型賣場2區(qū)數(shù)碼家電、運動健身、時尚家居、教育培訓(xùn)、工藝精品項目城市時尚商業(yè)區(qū)物業(yè)發(fā)展建議城市時尚商業(yè)區(qū)將與體驗式商業(yè)消費區(qū)的內(nèi)側(cè)商業(yè)物業(yè)，共同形成內(nèi)街商業(yè)，以此打造賓川的首條商業(yè)步行街。由于要兼顧項目規(guī)劃土地利用率的問題，因此，此部分商業(yè)物業(yè)將以住宅底

48、商的形式為主，局部搭配獨立的集中式商業(yè)。項目城市時尚商業(yè)區(qū)物業(yè)銷售初步思路3f2f1f項目城市時尚商業(yè)區(qū)后期銷售考慮1f與2f采用一拖二連體銷售的形式進行銷售，3f帶租約或返租銷售，如1f與2f考慮進行連體銷售，則還需考慮如何解決3f的商業(yè)豎向交通動線規(guī)劃，建議通過外部連廊安置自動扶梯進行布局，不占用商業(yè)內(nèi)部空間，盡量減少公攤。項目城市時尚商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)對物業(yè)的需求3f品牌餐飲、大型賣場、運動健身、教育培訓(xùn)2f時尚服裝、鞋帽、箱包專賣，品牌餐飲、大型賣場、數(shù)碼家電、時尚家居、工藝精品1f 由于此部分商業(yè)物業(yè)多為住宅底商，須重點考慮剪力墻對下部商業(yè)格局的影響，盡量優(yōu)化剪力墻格局； 局部有獨立集中式商

49、業(yè)，將用作品牌商家或主力店的引入，因此此部分物業(yè)進行建筑設(shè)計時須根據(jù)最終商業(yè)業(yè)態(tài)布局方案進行最終的建筑單體設(shè)計，以滿足后期招商商家對物業(yè)硬件條件的需求。市場在售商業(yè)產(chǎn)品情況對比目前賓川市場商業(yè)銷售產(chǎn)品面積趨勢偏大，主力面積區(qū)間集中于90150之間，此面積區(qū)間的商業(yè)在售物業(yè)多為一拖二銷售，整體銷售情況較差，目前市場銷售情況最好的商業(yè)物業(yè)為1060，面積小，總價低。市場客戶商業(yè)投資置業(yè)意向分析目前商業(yè)投資客戶的主力面積需求區(qū)間在90120之間占52%，但總價承受能力90120萬以上的占32%，結(jié)合商業(yè)投資意向客群以生意人群為主，投資目的主要為自營的市場情況來看，整體反饋客戶總價承受能力能與需求對接

50、項目商業(yè)銷售面積配比建議銷售形式面積（單位：）比例建議一拖二8010040%50%獨立銷售10503040%一拖二120以上10%考慮到快速銷售的原則結(jié)合初步商業(yè)銷售設(shè)想，一拖二的主力面積區(qū)間控制在80100之間，由于后期可通過連廊及外走廊解決交通流線問題，2f以上及局部二層建議劃做小鋪進行獨立銷售，局部少量考慮較大面積的一拖二銷售。項目城市風(fēng)情商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)定位1區(qū)項目城市風(fēng)情商業(yè)區(qū)物業(yè)發(fā)展建議成市風(fēng)情商業(yè)區(qū)物業(yè)規(guī)劃建議為聯(lián)排商墅，此類物業(yè)目前為投資置業(yè)人群中需求度較高的物業(yè)，1f2f為商鋪，可、作為商業(yè)經(jīng)營使用，2f以上為住宅，可以滿足居家使用，建議商業(yè)與住宅分離，互不干擾，住宅入戶從后部小區(qū)

51、內(nèi)單獨設(shè)置，以此保障商鋪部分的經(jīng)營格局及面積的實用性。市場各樓盤商住一體產(chǎn)品銷售情況統(tǒng)計項目戶型面積（單位：）戶型總數(shù)（單位：套）銷售套數(shù)（單位：套）銷售率大川盛世347383079%35910550%3763030100%福照坊294.1915960%2286467%222.096233%216.946467%225.1310440%21766100%351.048338%304.45360%301.556350%立人花園3678450%36866100%379300%市場在售商住一體產(chǎn)品情況對比市場客戶商住一體產(chǎn)品需求分析戶型面積區(qū)間（單位：）銷售單價預(yù)期（單位：元/）銷售總價控制（單位：

52、萬元）比例建議220800017620%240800019240%280800022430%320340800027210%項目商住一體物業(yè)戶型面積配比建議項目城市風(fēng)情商業(yè)區(qū)商墅戶型參考項目城市風(fēng)情商業(yè)區(qū)商墅戶型參考項目區(qū)域配套商業(yè)中心區(qū)業(yè)態(tài)定位1區(qū)2區(qū)3區(qū)項目商業(yè)交通節(jié)點分布及打造建議項目商業(yè)立面設(shè)計參考項目住宅發(fā)展定位園林景觀升級建筑品質(zhì)升級戶型設(shè)計升級產(chǎn)品細(xì)節(jié)升級由單純的小區(qū)栽植綠化向集中式、節(jié)點性的系統(tǒng)景觀綠化升級由粗糙的集資房、房改房向用材品質(zhì)突出而定高端商品房升級由中規(guī)中矩的戶型設(shè)計向注重空間尺度、高附加值的戶型升級戶型布局、細(xì)部結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施均注意細(xì)節(jié)，進行品質(zhì)提升項目住宅發(fā)展形

53、象定位利用規(guī)模優(yōu)勢，與市場在售樓盤全面進行差異化競爭，在產(chǎn)品利用規(guī)模優(yōu)勢，與市場在售樓盤全面進行差異化競爭，在產(chǎn)品組合、規(guī)劃布局、園林景觀、戶型設(shè)計、產(chǎn)品細(xì)節(jié)等方面做到組合、規(guī)劃布局、園林景觀、戶型設(shè)計、產(chǎn)品細(xì)節(jié)等方面做到對市場現(xiàn)有產(chǎn)品的全面超越。對市場現(xiàn)有產(chǎn)品的全面超越。項目住宅整體發(fā)展策略追求追求享受享受生活的快感生活的快感針對不同的客戶需求，打造不同的產(chǎn)品，以拉長產(chǎn)品線的形式，擴大產(chǎn)品與客戶的切合面，通過產(chǎn)品與客戶需求的高度契合，實現(xiàn)快速銷售項目住宅發(fā)展功能分區(qū)項目住宅產(chǎn)品價值核心模型保持對同類產(chǎn)品的優(yōu)勢：保持對同類產(chǎn)品的優(yōu)勢：對社區(qū)環(huán)境的營造對產(chǎn)品細(xì)節(jié)的把握對產(chǎn)品創(chuàng)新的應(yīng)用比較優(yōu)勢突破

54、點比較優(yōu)勢突破點在產(chǎn)品品質(zhì)上的突破：在產(chǎn)品品質(zhì)上的突破：從產(chǎn)品發(fā)展的趨勢角度從產(chǎn)品類型的升級角度從產(chǎn)品細(xì)節(jié)的創(chuàng)新角度上升為引領(lǐng)上升為引領(lǐng)賓川人居水賓川人居水平的新標(biāo)準(zhǔn)平的新標(biāo)準(zhǔn)在價值屬性上的提升：在價值屬性上的提升：不降低單價，品質(zhì)提升類似總價的對手，保持產(chǎn)品優(yōu)勢類似產(chǎn)品性能的對手，保持總價優(yōu)勢項目要提供的是一種高性價比、高舒適度、高前瞻性和創(chuàng)新的居住產(chǎn)品，從而保持在市場上的比較競爭優(yōu)勢。從市場競爭、機會、趨勢等因素分析，本項目該類產(chǎn)品將主要集中在創(chuàng)新戶型和景觀營造等方面進行突破，從而拉近客戶的購買心理。最終上升為重新重新定義賓川居家生活的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)價值高度的突破定義賓川居家生活的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

55、，實現(xiàn)價值高度的突破項目啟動組團住宅物業(yè)發(fā)展建議項目住宅啟動組團物業(yè)組合：普通多層+板式小高層住宅住宅1 1期啟動組團以市場接受度最高，銷售抗性最小的多層、期啟動組團以市場接受度最高，銷售抗性最小的多層、小高層物業(yè)入市，確保銷售的安全性，實現(xiàn)資金回籠的目標(biāo)小高層物業(yè)入市，確保銷售的安全性，實現(xiàn)資金回籠的目標(biāo)項目快銷組團住宅物業(yè)發(fā)展建議項目住宅快銷組團物業(yè)組合：26f高層+33f高層主要針對市場中的中低端客戶，與其迫切的以滿足基本居住主要針對市場中的中低端客戶，與其迫切的以滿足基本居住需求為目標(biāo)的剛性需求契合，打造高層產(chǎn)品，推高開發(fā)總量需求為目標(biāo)的剛性需求契合，打造高層產(chǎn)品，推高開發(fā)總量的同時，

56、實現(xiàn)市場銷售抗性較大的高層產(chǎn)品的快速銷售的同時，實現(xiàn)市場銷售抗性較大的高層產(chǎn)品的快速銷售項目升級組團住宅物業(yè)發(fā)展建議項目住宅升級組團物業(yè)組合：退臺式花園洋房+退臺式電梯洋房賓川當(dāng)?shù)厥讋?chuàng)高品質(zhì)退臺洋房物業(yè)，契合中高端客戶追求居賓川當(dāng)?shù)厥讋?chuàng)高品質(zhì)退臺洋房物業(yè)，契合中高端客戶追求居住舒適度的需求，在二期住宅物業(yè)首批組團入市之際，及對住舒適度的需求，在二期住宅物業(yè)首批組團入市之際，及對賓川住宅的二次置業(yè)市場形成沖擊賓川住宅的二次置業(yè)市場形成沖擊項目中央景觀組團住宅物業(yè)發(fā)展建議項目住宅中央景觀組團物業(yè)組合：26f高層+33f高層對比一期的高層物業(yè)，二期高層物業(yè)主要有兩大賣點，即中對比一期的高層物業(yè)，二期高層物業(yè)主要有兩大賣點，即中央景觀區(qū)物業(yè)，居住環(huán)境品質(zhì)最佳的房源已經(jīng)戶型設(shè)計的創(chuàng)央景觀區(qū)物業(yè)，居住環(huán)境品質(zhì)最佳的房源已經(jīng)戶型設(shè)計的創(chuàng)新，戶型設(shè)計對比其他競爭樓盤，更多的是戶型附加值空間新，戶型設(shè)計對比其他競爭樓盤，更多的是戶型附加值空間的創(chuàng)造的創(chuàng)造市場在售住宅產(chǎn)品情況對比市場客戶住宅市場需求分析項目住宅戶型配比建議戶型面積區(qū)間（單位：