關(guān)于辦理銀行按揭及抵押登記過(guò)程中存在的問(wèn)題及總結(jié)

1、百度文庫(kù)-讓每個(gè)人平等地提升自我關(guān)于辦理銀行按揭及抵押登記過(guò)程中存在的問(wèn)題及總結(jié)報(bào)告*項(xiàng)目部作為*/房地產(chǎn)開發(fā)公司第一個(gè)走向市場(chǎng)，按照市場(chǎng) 運(yùn)作模式經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，在人員操作及管理過(guò)程中存在一些問(wèn)題。目前，*小區(qū)多層房屋已交予住戶，由于工程管理經(jīng)驗(yàn)不足及 公司體制等原因，造成多層交房后衍生出一系列問(wèn)題，'就拿辦理銀行 按揭及抵押登記工作方面說(shuō)：按照市場(chǎng)上其他房地產(chǎn)開發(fā)公司的運(yùn)作模式， 都是在開發(fā)商交房 前為客戶辦理個(gè)人住房按揭貸款手續(xù)的，由于我們體制的原因，造成我們遲遲沒(méi)能與銀行合作辦理銀行按揭準(zhǔn)入手續(xù)。 等到我們與客戶簽 訂的商品房買賣合同上約定的交房日期，我們只有先給客戶交房再辦 按揭

2、手續(xù)，否則，公司的信譽(yù)就會(huì)受到影響，對(duì)我們樓盤有意向的潛 在客戶也會(huì)大量流失。但是，交房后給我們的按揭回款造成的難度很 大，我們處于被動(dòng)地位，客戶會(huì)想反正我的鑰匙已經(jīng)領(lǐng)了，你急我不 急。再加上交房后工程上出現(xiàn)的一些維修不及時(shí)等問(wèn)題，客戶也會(huì)拿這些問(wèn)題作為不予配合做按揭的理由， 這就要求我們給客戶做好多工 作。辦理銀行按揭需要客戶提交身份證、戶口本、結(jié)婚證、收入證明 等資料，還得依據(jù)客戶提供的資料幫客戶填寫銀行提供的大量的審批 表格，每組客戶資料及審批表格填寫下來(lái)至少得十多分鐘，客戶資料的初步審查及整理是按揭手續(xù)的第一步，這些工作都得由我們專人 做，整理完這些資料后，拿著資料領(lǐng)著著客戶去銀行，由

3、銀行負(fù)責(zé)按 揭業(yè)務(wù)的信貸員復(fù)審，復(fù)審?fù)ㄟ^(guò)后必須當(dāng)他們面簽字握手印， 這是第二步，銀行信貸員根據(jù)客戶情況填寫復(fù)審意見(jiàn)，報(bào)上級(jí)銀行單位終審， 這是第三步。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，對(duì)客戶貸款資格的審查越來(lái) 越嚴(yán)，有時(shí)客戶資料不符合要求被打回來(lái)還得重新整里。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在是為是一個(gè)個(gè)已交房客戶辦理按揭貸款，每個(gè)客戶的情況不一樣， 有的是在外地，暫時(shí)回不來(lái)，有的是收入達(dá)不到貸款條件，由于貸款 資格的問(wèn)題辦不了按揭，一方面得給客戶做工作，讓他們?cè)黾邮赘痘?著轉(zhuǎn)為一次付清，一方面得跟銀行方面做工作，讓他們的貸款條件盡 量放寬一點(diǎn)，由于我們跟銀行的準(zhǔn)入時(shí)間太晚的原因， 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn) 接二連三的打壓調(diào)控，本來(lái)符合

4、貸款條件的客戶現(xiàn)在也變得不符合貸鼠 款條件了，本來(lái)可以購(gòu)第三套房可以申請(qǐng)貸款的， 現(xiàn)在也申請(qǐng)不下來(lái) 了。從而造成一部分客戶貸款不符合條件， 轉(zhuǎn)為一次性付清余款又拿 不出錢來(lái)的矛盾境地，有些客戶還把房子裝修過(guò)了，客戶對(duì)造成此種 情況也是怨聲載道。房屋貸款利率由最開始購(gòu)房簽約時(shí)的七折到八折，再到目前的八五折，客戶會(huì)因?yàn)樵蹅兊脑驌p失好幾千，這方面 我們也得給客戶做工作。（從11月份開始，利率再次調(diào)高，并且不再 打折。）銀行按揭手續(xù)走完，銀行終審?fù)ㄟ^(guò)后放貸之前需要領(lǐng)著客戶做房 屋抵押登記手續(xù),就是把客戶所購(gòu)房屋抵押給銀行， 這個(gè)環(huán)節(jié)涉及三 個(gè)部門：房管所，交易所，銀行。這三個(gè)機(jī)構(gòu)位置都不在一塊，每個(gè)

5、 部門都需要客戶面簽，如果到哪個(gè)部門他們的業(yè)務(wù)較多時(shí)還得排隊(duì) 等，而且每個(gè)部門需要至少2個(gè)主管業(yè)務(wù)的部門領(lǐng)導(dǎo)簽字，環(huán)環(huán)相扣， 如果有一個(gè)人相關(guān)業(yè)務(wù)的人不在， 下一個(gè)環(huán)節(jié)就進(jìn)行不下去，而且也 得根據(jù)客戶的時(shí)間。辦理抵押登記流程如下：1.需要帶著客戶去房管 所辦理房屋預(yù)告登記，在這個(gè)環(huán)節(jié)需要向房管所提供主貸人的身份證 復(fù)印件，簽訂的商品房買賣合同原件一份，填寫預(yù)告登記申請(qǐng)表，主 貸人和開發(fā)商都要在房管所提供的預(yù)告登記表上面簽，面簽后經(jīng)房管 所專人審核簽字，隨后房管所給你出個(gè)蓋有房管所章的預(yù)告登記本， 上面顯示出權(quán)利人為主貸人名稱， 義務(wù)人為開發(fā)商名稱，同時(shí)主貸人 需交120元預(yù)告登記費(fèi)。預(yù)告登記中

6、的權(quán)利人和義務(wù)人的意思簡(jiǎn)單說(shuō) 就是不動(dòng)產(chǎn)屬于權(quán)利人，只要登記后義務(wù)人就無(wú)權(quán)對(duì)房屋再次交易。2.帶著客戶去交易所辦理預(yù)抵押登記，這個(gè)環(huán)節(jié)也需要提供房管所出 的預(yù)告登記本、銀行審批通過(guò)的借款合同、主貸人的身份證復(fù)印件、 簽訂的商品房買賣合同原件一份，填寫預(yù)抵押登記申請(qǐng)表，客戶需要 在交易所提供的抵押登記申請(qǐng)表上面簽， 面簽后需要交易所專人審核 簽字，同時(shí)需要客戶向交易所交貸款額的萬(wàn)分之八作為抵押登記手續(xù) 費(fèi)，隨后需要拿著這張抵押登記申請(qǐng)表去銀行蓋章。3.到銀行把這張抵押登記申請(qǐng)表交給負(fù)責(zé)該業(yè)務(wù)的信貸員，該信貸員根據(jù)這張表填寫 銀行內(nèi)部的使用公章審批單，拿著該審批單和抵押登記申請(qǐng)表找行長(zhǎng) 簽字，然后

7、到管章的人那蓋章。4.拿著銀行蓋過(guò)章后的抵押登記申請(qǐng) 表返回交易所，交易所相關(guān)人員審核后出審批表和預(yù)抵押登記本，交易所出的這個(gè)審批表中有初審、復(fù)審、終審三個(gè)位置，初審和復(fù)審需 要交易所兩個(gè)不同的人出意見(jiàn)簽字，出抵押登記本的又是一個(gè)人專門 負(fù)責(zé)，這里的抵押登記本上的權(quán)利人為銀行名稱，義務(wù)人為主貸人名稱，這表明主貸人把房屋抵押給銀行了。5.隨后拿著出過(guò)初審和復(fù)審 意見(jiàn)的審批表和抵押登記本去房管所進(jìn)行登錄，就是在審批表上讓房 管所的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出終審意見(jiàn)簽字，/簽字后再拿著這張審批表和抵押登 記本去找相關(guān)科室相關(guān)人員蓋登記薄章進(jìn)行登錄， 交易所要求當(dāng)天出 抵押登記本當(dāng)天去房管所登錄，否則出好的抵押登記本就作廢。一般 交易所下午5點(diǎn)以后不出抵押登記本。6.登錄完后把簽完意見(jiàn)的蓋過(guò) 登記薄章的審批表和蓋過(guò)登記薄章的抵押登記本拿回交易交給出抵 押登記本的人審核后憑客戶的交抵押手續(xù)的票到交易所所長(zhǎng)那蓋章。7,.蓋完章后我們就可以拿著該抵押登記本交給銀行信