湛江市金輝煌海昌路住宅及綜合樓項目申請報告

1、金輝煌海昌路住宅及綜合樓項目申請報告委托單位：湛江市金輝煌房地產(chǎn)有限公司咨詢機構(gòu)：中國市政工程東北設(shè)計研究院編制日期：二零零七年十二月金輝煌海昌路住宅及綜合樓項目申請報告 編制單位：中國市政工程東北設(shè)計研究院院 長：卜義惠 教授級高工 注冊咨詢師總 工：歷顏松 教授級高工 注冊咨詢師 姜云海 教授級高工 注冊咨詢師編制人員：竇英杰 高級工程師 注冊會計師 崔占成 高級工程師 注冊造價師 王洪偉 工程師 孫 合 工程師目 錄 第一章 申報單位及項目概況············&

2、#183;·················································&

3、#183;········1 11項目申報單位概況·······································&

4、#183;·····································1 12項目概況···········

5、;··················································

6、;································2 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和和行業(yè)準(zhǔn)入分析··············

7、························11 21發(fā)展規(guī)劃分析························&

8、#183;·················································&

9、#183;·········11 22產(chǎn)業(yè)政策分析······································&#

10、183;·············································1523行業(yè)準(zhǔn)入分析··

11、3;·················································

12、3;·······························18第三章 資源開發(fā)和綜合利用分析················

13、;··············································2131資源開發(fā)方案··&

14、#183;·················································&

15、#183;·······························2132資源利用方案················

16、83;·················································

17、83;·················2133資源節(jié)約措施·······························

18、;··················································

19、;···23第四章 節(jié)能方案分析·············································

20、;·····································2941用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范··········

21、3;·················································

22、3;···········2942能耗狀況和能耗指標(biāo)分析····································&

23、#183;···························2943節(jié)能措施和節(jié)能效果分析···················

24、3;············································30第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析··

25、········································3751項目選址及用地方案········

26、;··················································

27、;··············3752土地利用合理性分析·································

28、3;······································3853征地拆遷及移民安置規(guī)劃方案·········

29、;···············································40第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析&#

30、183;·················································&#

31、183;···················4161環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀····························

32、83;·················································

33、83;·4162 生態(tài)環(huán)境影響分析··············································&#

34、183;···························4463 生態(tài)環(huán)境保護措施····················&

35、#183;·················································&

36、#183;···4764 地質(zhì)災(zāi)害影響分析············································

37、······························5465 特殊環(huán)境影響··················&

38、#183;·················································&

39、#183;·············59第七章 經(jīng)濟影響分析··································&

40、#183;···············································6171 經(jīng)濟費用效益分析

41、··················································

42、························6172 行業(yè)影響分析························&

43、#183;·················································&

44、#183;·······6673 區(qū)域經(jīng)濟影響分析········································

45、··································6874 宏觀經(jīng)濟影響分析··············

46、;··················································

47、;···········70第八章 社會影響分析·····································

48、;··············································7181 社會影響效果分析·

49、3;·················································

50、3;·······················718、2 社會適應(yīng)性分析························

51、83;·················································

52、83;····728、3 社會風(fēng)險及對策分析···········································

53、····························72第九章 建設(shè)與實施 ····················

54、··················································

55、···············7491 項目建設(shè)實施的安全、消防、衛(wèi)生等措施 ·······························

56、··7492 工程質(zhì)量要求··············································&

57、#183;····································7593 項目招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式··········&

58、#183;············································75金輝煌海昌路住宅及綜合樓項目申請報告第一章 申報單位及項目

59、概況11 項目申報單位概況 1.1.1 單位名稱：湛江市金輝煌房地產(chǎn)有限公司1.1.2 單位地址：湛江市人民大道中11號a幢201204房1.1.3企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司1.1.4注冊資金：人民幣叁佰萬元1.1.5成立時間及經(jīng)營年限：成立于2004年9月2日；根據(jù)湛江市工商行政管理局頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，無經(jīng)營年限。1.1.6 法人代表：韋洪文1.1.7股東成員情況：股東成員2人（韋洪、韋洪文）1.1.8 單位概況：湛江市金輝煌房地產(chǎn)有限公司成立于2004年9月2日，是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的民營企業(yè)，公司秉承現(xiàn)代企業(yè)的管理模式，建立了完善的內(nèi)部管理機制，擁有一支作風(fēng)扎實、務(wù)實進取、知識結(jié)構(gòu)配置

60、合理的職工隊伍，既有資深的管理人才，又有經(jīng)驗豐富的工程技術(shù)、計算機應(yīng)用技術(shù)、經(jīng)濟及法律人才，現(xiàn)有員工20多人，全部都具有大?；蛞陨蠈W(xué)歷，其中工程師3人，經(jīng)濟師2人，會計師1人。公司辦公設(shè)備先進，運作管理規(guī)范，具有較雄厚的開發(fā)實力和先進的建設(shè)、管理、營銷及售后服務(wù)理念。 1.1.9 資產(chǎn)負(fù)債情況：詳見資產(chǎn)負(fù)債表（表1-2-1）1.1.10主要投資項目 湛江市金輝煌房地產(chǎn)有限公司現(xiàn)在主要的投資項目有“金輝煌商務(wù)大廈”及本項目等。 表121 資 產(chǎn) 負(fù) 債 表 單位：元資 產(chǎn)行 次年 初 數(shù)期 末 數(shù)負(fù) 債 及 所 有 者 權(quán) 益行 次年 初 數(shù)期 末 數(shù) 流動資產(chǎn)：1流動負(fù)債：45 貨幣資金219

61、10035529500810.6短期借款46 短期投資3應(yīng)付票據(jù)47 應(yīng)收票據(jù)4應(yīng)付帳款4818503411760341 應(yīng)收帳款5預(yù)收帳款49 減：壞帳準(zhǔn)備6其他應(yīng)付款50 應(yīng)收帳款凈額7應(yīng)付工資51 預(yù)付帳款84050540102應(yīng)付福利費52 其他應(yīng)收款91110014000未交稅金532156032310 存貨10未付利潤54 待轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)支出11其他未交款55 待攤費用12預(yù)提費用56其中：期初庫存已征稅款13待扣稅金57待處理流動資產(chǎn)凈損失14一年內(nèi)到期的長期負(fù)債58一年內(nèi)到期的長期債券投資15其他流動負(fù)債59 其它流動資產(chǎn)166017611862流動資產(chǎn)合計19191519592

62、9554912.6流動負(fù)債合計6318719031792651 長期投資：20長期負(fù)債：64 長期投資21長期借款652090005510000 固定資產(chǎn)：22應(yīng)付債券66 固定資產(chǎn)原價232535929.425395191.43長期應(yīng)付款67 減：累計折舊242514037140其他長期負(fù)債68 固定資產(chǎn)凈值252533415125358051.4369 固定資產(chǎn)清理26長期負(fù)債合計702090005510000 在建工程27所有者權(quán)益：71待處理固定資產(chǎn)凈損失28實收資本72400000004000000029其中：國家資本金73 固定資產(chǎn)合計30法人資本金74 無形及遞延資產(chǎn)31個人資本

63、金75 無形資產(chǎn)32外商資本金76 遞延資產(chǎn)33資本公積7734盈余公積78251598310941 無形及遞延資產(chǎn)合計35未分配利潤7921536127299378 其他長期資產(chǎn)36其中：上年未分配利潤80 臨時設(shè)施3781 減：臨時設(shè)施攤銷38所有者權(quán)益合計824240521047610319 臨時設(shè)施凈值3983 臨時設(shè)施清理4084 其他長期資產(chǎn)41854286 其他長期資產(chǎn)合計4387 資產(chǎn)合計444448611154912970.03負(fù)債及所有者權(quán)益合計884448611154912970 補 充 資 料 ：1、已貼現(xiàn)的商業(yè)承兌匯票 元 3、商品削價準(zhǔn)備期末余額 元 2、融資租入固

64、定資產(chǎn)原值 元1.1.11現(xiàn)有生產(chǎn)能力湛江市金輝煌房地產(chǎn)有限公司具有雄厚的資金實力、人才儲備和開發(fā)商品住宅小區(qū)的營運能力。12 項目概況 121項目的建設(shè)背景 1、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)隨著房價的持續(xù)高漲呈現(xiàn)走高的趨勢。雖然在國家宏觀調(diào)控下，竣工面積、土地開發(fā)面積、新開工面積等指標(biāo)的增幅有所回落，但據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2006年前三季度我國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.6%，漲幅回落2.4個百分點。其中，9月份房價與2005年同期相比上漲5.3%；從分季走勢看，經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)市場，房價走勢開始實現(xiàn)穩(wěn)步下調(diào)。70個大中城市的銷售價格指標(biāo)，今年一季度漲幅為

65、5.5%，二季度漲幅5.7%。6月至9月的月度漲幅則分別為5.5%、5.7%、5.5%和5.3%。商用物業(yè)近年來需求呈現(xiàn)強勁的發(fā)展勢頭，越來越受關(guān)注，國內(nèi)投資者和海外基金紛紛投資商用物業(yè)。隨著以美式摩爾為代表的大型綜合購物中心落戶北京、深圳等大中城市，一種不同于傳統(tǒng)的商鋪租賃形式，以全面融合房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的商用物業(yè)（商業(yè)房地產(chǎn)）有望成為引領(lǐng)我國房地產(chǎn)的新增長點；而我國零售業(yè)的全面對外開放，將掀起新一輪商用物業(yè)的投資熱潮。商貿(mào)服務(wù)業(yè)的高速發(fā)展將要求城市加快調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)模式，合理分布商業(yè)網(wǎng)點，以大型百貨商場為主導(dǎo)，以各種超市為基礎(chǔ)，發(fā)展專門店、專業(yè)店、便利店。因此，也就需要城市擁有更多分布合

66、理的商用物業(yè)。2、項目所在地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況目前，湛江市房地產(chǎn)銷售狀況處于全省中等水平，商品房空置率低，房地產(chǎn)市場的消費對象主要以本土和周邊各縣區(qū)城市化人員為主。湛江市房地產(chǎn)市場的發(fā)展相對平穩(wěn)，沒有特別的高潮與衰落時期，即使是在國家宏觀調(diào)控緊縮時期也是如此；根據(jù)湛江市房管局多年來的房屋成交量的分析統(tǒng)計，市區(qū)年新建商品房交易量在60萬左右。 根據(jù)湛江市中長期規(guī)劃，到 2010 年市區(qū)建成面積達(dá) 110 平方公里，城市非農(nóng)業(yè)人口規(guī)模為 110 萬，年平均增加近 5 萬人。按人均居住面積 20 平方米計算，還需要建設(shè) 956 萬平方米房屋，平均每年新增 95 萬平方米。 而湛江市目前房屋年竣工面積僅

67、 50-70 萬平方米，僅能滿足市區(qū)新增人口住房需求的 55%，市場空間還很大。此外，湛江市及所轄的五縣市目前的城市代水平僅為 24%，2005 年城市化水平達(dá)至 35%以上，新增城市人口 73 萬以上，年均增加近 15 萬人。湛江作為粵西地區(qū)城鎮(zhèn)群的中心城市，其優(yōu)美的環(huán)境、良好的居住條件、優(yōu)質(zhì)的教育條件及、醫(yī)療條件等等是周邊市縣無法相比的，必將吸引周邊縣市部分居民進入湛江市區(qū)投資置業(yè)居住，從而加大對湛江房地產(chǎn)市場的需求。 湛江市的商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛，商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展增加了對商用物業(yè)的需求，加速了湛江市的商用物業(yè)建設(shè)的發(fā)展。近幾年，相繼建設(shè)有國貿(mào)a、b、c座和世貿(mào)大廈、怡福國際等；零售業(yè)巨頭沃

68、爾瑪也已落戶湛江；市區(qū)內(nèi)的各已開發(fā)房地產(chǎn)樓盆和正在開發(fā)的房地產(chǎn)樓盆的地上一、二層一般都是商用物業(yè)（商鋪位），但商業(yè)營業(yè)用房價格不高，商業(yè)公寓、寫字樓在數(shù)量、規(guī)模、價格上都存在著教大的潛力和發(fā)展空間。3、項目所在地城市基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 近年來，湛江市緊緊圍繞創(chuàng)建“國家園林城市”、“全國衛(wèi)生城市”、“國家環(huán)保模范城市”和建設(shè)生態(tài)型城市的目標(biāo)，充分發(fā)揮港口城市的優(yōu)勢，積極整合資源，建成南國熱帶花園、中澳友誼花園、綠塘河濕地公園、濱湖公園、金沙灣觀海長廊二期工程等大型景觀，努力把湛江打造成集飲食、娛樂、購物、觀光、休閑、度假、商務(wù)、會議等諸多功能于一體的現(xiàn)代化濱海城市，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，城市環(huán)境、居

69、住質(zhì)量大大改善，將刺激居民對住房的投資熱情，帶動住宅產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。本項目建設(shè)正是處于這樣一個大環(huán)境中，項目開發(fā)投資前景樂觀。122 建設(shè)地點 本擬建設(shè)項目用地位于湛江市霞山濱海居住區(qū)海昌路29號，綜合樓東鄰市審計局綜合樓，南臨海昌路，西面是中國人壽保險公司大樓；住宅樓北面是湛江市第二十五小，南鄰市審計局綜合樓；項目建設(shè)所在地向東延伸即臨觀海長廊，是不可多得的商住地塊。其綜合樓用地界址點坐標(biāo)分別為：東南角：x 46131.140，y 38842.990，西南角：x 46131.140，y 38803.350 ，西北角：x 46166.140，y 38803.350，東北角：x 46166.140，

70、y38842.990 ； 其住宅樓用地地形不規(guī)則，主要的界址點坐標(biāo)分別為：東南頂角：x46171.990，y 38870.650，西南頂角：x 46166.140，y 38842.990 ，西北頂角：x 46221.340，y 38812.466，東北頂角：x46221.340 ，y 38838.260 。擬建用地具體地理位置詳見圖2-1。123 項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模本項目規(guī)劃總用地面積3057 m2（其中住宅樓規(guī)劃用地面積1669.6 m2，綜合樓規(guī)劃用地面積1387.4 m2），總建筑面積約 11806.9m2（其中住宅樓為5187.7 m2，架空層未計算在內(nèi)；綜合樓為6619.2 m2），

71、其中地上建筑面積約為 9512 m2（住宅樓為4007 m2，綜合樓為5505 m2），地下室建筑面積為2294.9 m2（住宅樓地下室為 1180.7 m2，綜合樓 地下室1114.2 m2），具體如表1-2-1。 圖2-1 擬 建 項 目 地 理 位 置 圖表1-2-1 項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模表序號項 目單 位數(shù) 量備注1項目規(guī)劃總用地面積m23057項目總占地面積3057 m2其中住宅樓m21669.6綜合樓m21387.42總建筑面積m211806.9住宅樓架空層未計算在內(nèi)其中住宅樓m25187.7綜合樓m26619.23地上建筑面積m29512住宅樓架空層未計算在內(nèi)其中住宅樓m24007

72、綜合樓m255054地下室建筑面積m22294.9地下停車位40個其中住宅樓m21180.7其中住宅樓20個綜合樓m21114.2綜合樓20個124 產(chǎn)品和工程技術(shù)方案 1、項目建、構(gòu)筑物方案依據(jù)項目用地、建設(shè)資金和項目建設(shè)環(huán)境等建設(shè)條件，本項目擬按表1-2-2所列規(guī)模進行建設(shè)，建成后，將推出商業(yè)辦公面積5505平方米，住宅面積4007平方米的房產(chǎn)產(chǎn)品。項目規(guī)劃要求建筑色彩造型新穎大方，與周邊建筑和濱海環(huán)境相協(xié)調(diào)，尊重自然生態(tài)環(huán)境，結(jié)合地域、地區(qū)特點，采用高起點的環(huán)境藝術(shù)及景觀設(shè)計。表1-2-2 項目建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案表序號項目名稱建設(shè)規(guī)模（）用途備注1住宅樓4007商住架空層未計算在內(nèi)2綜合

73、樓5505商業(yè)、辦公3地下室2294.9停車等地下停車位40個其中住宅樓1180.7其中住宅樓地下停車位20個綜合樓1114.2綜合樓地下停車位20個4合 計11806.9住宅樓架空層未計算在內(nèi)2、總平面布置本項目為新建工程，建筑平面擬設(shè)計綜合樓主要入口向南面海昌路，住宅樓主要入口向東面的小區(qū)內(nèi)道路；綜合樓主要入口前方退縮10米，設(shè)置綠化場地，住宅樓也因地制宜設(shè)置綠化場地；兩建筑物周圍均設(shè)有環(huán)行消防車道；主要利用地下車庫解決車的停放。綠化設(shè)計：主要由建筑物周邊綠化，屋頂花園綠化組成，屋頂花園為垂直綠化，營造不同層次的環(huán)境空間。3、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（見表1-2-3）表2-3-1 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

74、一覽表序號項目單位指標(biāo)備注1總用地面積m23057 其中住宅樓地塊1669.6綜合樓地塊1387.42規(guī)劃用地面積m23057其中住宅樓1669.6綜合樓1387.43建筑基底面積m21039.2其中住宅樓501綜合樓538.24總建筑面積m211806.9其中住宅樓5187.7架空層未計算在內(nèi)綜合樓6619.25建筑密度住宅樓地塊30.0綜合樓地塊38.86容積率住宅樓地塊2.4綜合樓地塊3.977綠地率住宅樓地塊26.0綜合樓地塊25.025.04、項目建筑設(shè)計方案（1） 平面功能布局綜合樓用于商務(wù)及辦公；住宅樓首層部分作商務(wù)用途，二至八層為住宅。（2）豎向設(shè)計、交通及流線綜合樓九層，地下

75、層層高3.5m，一層層高4.5m，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.2m；住宅樓八層，地下層層高3.5m，一層層高4.5m，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.0m。綜合樓、住宅樓均設(shè)電梯二部；兩建筑物周圍均設(shè)有環(huán)行通道，兼作消防車道。（3）建筑造型和空間設(shè)計分別按綜合樓、住宅樓建筑的具體功能進行功能分區(qū)，運用幾何形體產(chǎn)生豐富平面組合空間，建筑立面色彩造型新穎大方、簡約、明塊，與周邊建筑和濱海環(huán)境相協(xié)調(diào)。綜合樓室內(nèi)空間主要表現(xiàn)公共性與開放性，明確，合理；住宅樓室內(nèi)空間設(shè)計以舒適、美觀為宗旨。5、結(jié)構(gòu)設(shè)計（1）上部結(jié)構(gòu)采用框架一剪力墻結(jié)構(gòu)。底層地下室結(jié)構(gòu)采用框一剪結(jié)構(gòu)。（2）基礎(chǔ)根據(jù)荷載估算，基礎(chǔ)需要采用樁基礎(chǔ)。6、其它工程設(shè)計（略）1

76、25 投資規(guī)模和資金籌措1、投資規(guī)模： （1）項目總投資約2184萬元（其中土地費用500萬元），其中固定資產(chǎn)投資總額1552.80萬元，建設(shè)期貸款利息99.65萬元，基本預(yù)備費73.94萬元；（2）投資人：湛江市金輝煌房地產(chǎn)有限公司；（3）出資方式：資金投入。2、資金籌措：項目所需資金（總投資）的 36.63 ，即800萬元為湛江市金輝煌房地產(chǎn)有限公司自有資金，其余 1384萬元，即項目總投資的63.37通過向湛江市霞山區(qū)金輝煌酒店借款解決。3、資金運用：總投資2184.00萬元中，除土地費用500萬元、基本預(yù)備費73.94萬元及建設(shè)期利息99.65萬元外，約1478.86萬元用于建設(shè)投資（

77、建設(shè)投資1478.86萬元中包括建筑工程費1081.04萬元、安裝工程費260.94萬元、工程建設(shè)其他費用136.88萬元）。第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析21 發(fā)展規(guī)劃分析 211 項目建設(shè)符合國家房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃1、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃概況房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值在gdp中的比重逐步提高，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的作用不斷增大。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1953-1978年，我國gdp年均增長6.1%，其中房地產(chǎn)業(yè)年均增長5%，對經(jīng)濟增長的貢獻率為1.83%。1978-2005年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占gdp的比重平均為4.1%，比改革開放前提高了

78、2.1個百分點，期間我國gdp年均增長9.6%，房地產(chǎn)業(yè)年均增長11.4%，對經(jīng)濟增長的貢獻率為2.39%。     房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，波及面廣，國民經(jīng)濟中絕大部分產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系，在投入產(chǎn)出表的40個部門中，有38個部門與房地產(chǎn)業(yè)存在后向直接關(guān)聯(lián)或前向直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，從房地產(chǎn)業(yè)的直接帶動系數(shù)看，總的帶動系數(shù)為0.5435，其中帶動系數(shù)高于平均水平的產(chǎn)業(yè)有金融保險業(yè)、商業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、建筑業(yè)等7個行業(yè)。從房地產(chǎn)業(yè)的完全帶動系數(shù)看，總的帶動系數(shù)為1.4161，其中帶動系數(shù)高于平均水平的產(chǎn)業(yè)有金融保險業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、非金屬礦物制

79、品業(yè)、化學(xué)工業(yè)、社會服務(wù)業(yè)等16個行業(yè)。 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法頒發(fā)施行后，經(jīng)過20 多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年規(guī)劃綱要以及中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要都肯定的提及。2、我國房商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃隨著經(jīng)濟全球化進程的加快，全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，在知識技術(shù)和全球化力量的推動下，商貿(mào)服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為越來越多國家新的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為促進經(jīng)濟增長、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、緩解就業(yè)壓力、改善市民生活質(zhì)量的有效渠道。因此，提升和大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展工作的重點

80、之一。中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要中就明確提出“鼓勵發(fā)展所有制形式和營業(yè)態(tài)多樣化，誠信便民的零售、餐飲等商貿(mào)服務(wù)。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、物流配道等現(xiàn)代化流通方式和組織形式。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和布局”。近年來，一些外資大型綜合購物中心紛紛到我國各大中城市落戶，一種不同于傳統(tǒng)的商鋪租賃形式，以全面融合房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的商用物業(yè)有望成為引領(lǐng)我國房地產(chǎn)的新增長點；隨著我國零售業(yè)的全面對外開放，商用物業(yè)也將掀起新一輪的投資熱潮。本項目的建設(shè)將為社會提供較高質(zhì)量和較高層次的商務(wù)辦公樓和商住樓產(chǎn)品，對項目所在城市商務(wù)網(wǎng)點的合理分布、城

81、市功能的提升和優(yōu)化都將產(chǎn)生積極的影響和促進作用，是符合國家擴大國內(nèi)需求的宏觀經(jīng)濟政策的，也是符合國家房地產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的。212 項目建設(shè)符合湛江市發(fā)展規(guī)劃1、湛江市城市發(fā)展和規(guī)劃概況 湛江市近年來加快實施“工業(yè)立市、以港興市”發(fā)展戰(zhàn)略，綜合經(jīng)濟實力躍上新臺階。2006年全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（gdp）770.18億元，固定資產(chǎn)投資206.53億元，增長14.5%。其中，基本建設(shè)投資完成 109.11 億元，增長 17.2%；更新改造投資完成 38.43億地，增長 4.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 23.93 億元，增長 65.5%。 湛江市十一五規(guī)劃提出，到 2010 年，湛江市綜合經(jīng)濟實力

82、要上新臺階。經(jīng)濟增長質(zhì)量明顯提高，增長方式進一步轉(zhuǎn)變。全市生產(chǎn)總值增長10%，到2010 年達(dá)到1200 億元，固定資產(chǎn)投資年均增長12.5%，累計1300 億元。 根據(jù)湛江市中長期規(guī)劃，到 2010 年市區(qū)建成面積達(dá) 110 平方公里，城市非農(nóng)業(yè)人口規(guī)模為 110 萬，年平均增加近 5 萬人；湛江市及所轄的五縣市目前的城市化水平達(dá)至 35%以上，新增城市人口 73 萬以上，年均增加近 15 萬人；2010 年市域總?cè)丝谶_(dá)到700750 萬人，城市化水平為55%，2020年市域人口達(dá)到870920萬元，城市化水平提升至65%，逐步提速的城市化進程。這必將帶來對住宅和各類商業(yè)物業(yè)的旺盛需求，為房

83、地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 2、湛江市房地產(chǎn)行業(yè)簡況據(jù)湛江房產(chǎn)管理局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2006 年湛江市批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項目共50 個，可預(yù)售商品房面積為 74.46 萬平方米，其中可預(yù)售商品住宅65.79萬平方米；可預(yù)售住宅套數(shù)為 5068 套。商品房銷售額 19.04 億元，商品房面積 80.83 萬平方米，其中住宅商品房銷售額 17.53 億元，住宅商品房銷售面積 76.53萬平方米，住宅商品房平均均價是2268 元/ 平方米。 據(jù)此分析，湛江市今后一段時間內(nèi)房地產(chǎn)銷售逐步增長，價格仍將有所上升。 3、項目與城市總體規(guī)劃的銜接（1）該擬建項目布局符合土地使用功能的規(guī)劃，該地塊的使用功能是作為

84、商業(yè)、住宅用途的；（2）該項目的規(guī)劃布局符合城市公共建筑的設(shè)置規(guī)劃，符合商業(yè)網(wǎng)的規(guī)劃分布；（3）項目建設(shè)選址符合湛江市城市總體規(guī)劃。湛江市湛江市金輝煌房地產(chǎn)有限公司已就有關(guān)方案向湛江市城市規(guī)劃局提出申報，湛江市城市規(guī)劃局對此以湛城規(guī)（規(guī)劃）2007665號文作出批復(fù)。4、項目的建設(shè)符合房產(chǎn)市場和商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的需求當(dāng)前，全國寫字樓（商用物業(yè)）市場的需求和供應(yīng)呈現(xiàn)強勁勢頭，越來越多的國內(nèi)投資者和海外基金關(guān)注商用物業(yè)的投資。湛江市的商用物業(yè)十分搶手。國際零售業(yè)巨頭沃爾瑪置地落戶湛江；位于開發(fā)區(qū)龍潮東路與海濱路交匯處東南側(cè)的湛江美食廣場正在興建；包括國貿(mào)c座在內(nèi)的各已開發(fā)房地產(chǎn)樓盆和正在開發(fā)的房地產(chǎn)

85、樓盆的商用物業(yè)（商鋪位）均已被預(yù)售、預(yù)定一空，售價和租金十分可觀。據(jù)湛江市統(tǒng)計局統(tǒng)計資料，2005年湛江市全年批發(fā)零售業(yè)發(fā)展迅猛，全年社會消費品零售總額達(dá)到269.25億元，增長17.8，扣除物價因素，實際增長16.4；全年外貿(mào)進出口總額18.27億美元（其中：進口總額8.70億美元，下降3.4；出口總額9.57億美元，增長1.5）。商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展神速，對商用物業(yè)的需求也大大增加。隨著大批中小型公司完成原始積累，不愿再躋身于混雜著自住戶的住宅和公寓中辦公，開始尋找真正意義上的辦公場所；湛江招商引資工作開展及珠三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，眾多國內(nèi)外知名的制造業(yè)廠商及房地產(chǎn)商紛紛進駐湛江發(fā)展，這也增加了對商用

86、物業(yè)的需求。 可見，項目的建設(shè)符合房產(chǎn)市場和商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的需求從以上分析來看，由于湛江市城市經(jīng)濟的發(fā)展，湛江市區(qū)域內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢，當(dāng)?shù)刭彿空吆驮絹碓蕉嗟耐鈦碣彿空邔Ψ课莸男枨髸饾u增加；湛江企業(yè)購置寫字樓的需求也會逐步增加，而湛江市近年逐漸減少土地供應(yīng)量，房地產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門檻逐漸提高，也使湛江房市身價倍增。因此，本項目的建設(shè)所推出的房產(chǎn)商品前景可觀，項目的建設(shè)是適時的，并極具市場賣點，符合房地產(chǎn)業(yè)（商用物業(yè)）市場和商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的需求，也符合湛江的城市發(fā)展規(guī)劃和湛江的發(fā)展目標(biāo)。22 產(chǎn)業(yè)政策分析 221 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的沿革 我國房地產(chǎn)政策變化，主要發(fā)生在20世紀(jì)90 年代初。隨著住房制度改革

87、的開展和深入，我國對房地產(chǎn)市場有了一定的長足發(fā)展?？捎捎?993年、1994年房地產(chǎn)投資的失控，出現(xiàn)了局部城市的房地產(chǎn)泡沫，引發(fā)一輪經(jīng)濟過熱。于是，從1994 年6 月后至1998 年之前的宏觀調(diào)控都將房地產(chǎn)列為重點，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款受到嚴(yán)格的限制，房地產(chǎn)公司的上市基本上被禁止。 在1997 年亞洲金融危機的沖擊下，我國的出口受到了沉重的打擊，經(jīng)濟增長遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。為了擴大內(nèi)需，政府采取了一系列手段刺激住宅需求，房地產(chǎn)的政策發(fā)生了很大變化，出臺了23 號文件，以前所未有的速度推進住房制度改革，對住房消費進行金融支持（鼓勵住房消費貸款并實行利率優(yōu)惠）和稅收政策優(yōu)惠（住宅的轉(zhuǎn)讓暫免營業(yè)

88、稅和所得稅）。 2003 年6 月份以后，宏觀經(jīng)濟發(fā)生了變化，由通貨緊縮變?yōu)橛型ㄘ浥蛎浀内厔?。因此，房地產(chǎn)政策也開始發(fā)生變化，由鼓勵房地產(chǎn)投資變?yōu)榭刂品康禺a(chǎn)投資。2003 年6 月人民銀行出臺了121 號文件，開始對房地產(chǎn)投資進行控制，其手段是收縮銀行對房地產(chǎn)公司的開發(fā)貸款。但此文件遭到了市場的強烈反對，為此，國務(wù)院在當(dāng)年的8 月出臺了 18 號文件，重申房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的重要性?？梢娭醒雽Ψ康禺a(chǎn)市場是否過熱的判斷還是不十分肯定。 2004 年，投資增長一直在高位運行，但國家并沒有對房地產(chǎn)行業(yè)采取進一步的調(diào)控措施，只是采取了提高銀行存款準(zhǔn)備金率等金融緊縮措施。 2005年3月政府工作報告中

89、明確提出“2005年物價工作重點之一是抑制房價的過快上漲”；2005 年3 月17 日，人民銀行宣布取消住房抵押貸款的優(yōu)惠利率；2005年 5 月初國務(wù)院出臺了“國八條”。 2006年以來，由于我國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱的情況，國家根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢進一步作出了宏觀調(diào)控，先后采取了多項措施。2006年5月17日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的“國六條”，首次明確“切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房；5月24日，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部委聯(lián)合制定的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見（“國十五條”）對此細(xì)化，深度關(guān)懷低收入人

90、群的住房問題，明確解決低收入家庭的住房困難的3條路徑：加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)、規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房、積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。國家在房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略上顯露出調(diào)整姿態(tài)，從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸，房地產(chǎn)開始從過度市場化向社會保障屬性傾斜。2006年5月31日，中國人民銀行發(fā)布了關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知。繼7月24日建設(shè)部、商務(wù)部、國家發(fā)改委、中國人民銀行等六部委下發(fā)的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見后，9月4日，被稱為限制外資炒樓的細(xì)則關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知又由中國國家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合推出。為嚴(yán)把土地“閘門”，9月5日國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題

91、的通知公布，對各地和各部委提出了八方面的要求。國家稅務(wù)總局也出臺新規(guī)加強房地產(chǎn)業(yè)征稅管理。這一系列調(diào)控舉措的出臺不僅基于房地產(chǎn)市場不同尋常的治理難度，也表明房地產(chǎn)市場能否穩(wěn)定健康發(fā)展對國民經(jīng)濟全局的舉足輕重。2007年以來的重要調(diào)控政策就是1月16日國稅總局發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知。該通知的出臺意味著拖延14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將開始嚴(yán)格執(zhí)行。通知明確了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由原來的以預(yù)征為主的繳納方式改為清算式繳納，標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)迎來土地增值稅清算時代。2007年11月30日，建設(shè)部、國家發(fā)改委、財政部、國土資源部等七部門聯(lián)合發(fā)布了新的經(jīng)濟適用住房管

92、理辦法（以下簡稱辦法），對廣大老百姓所關(guān)心的經(jīng)濟適用住房的功能定位、開發(fā)建設(shè)、銷售管理等進行了細(xì)致規(guī)范。此次新的辦法規(guī)定，經(jīng)濟適用房是面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房，一方面極力淡化經(jīng)濟適用房的“商品性”而強調(diào)突出“保障”二字，一方面縮小供應(yīng)對象為城市低收入家庭，經(jīng)濟適用房的保障性職能已經(jīng)非常明確；導(dǎo)致"辦法"再次被"修正"的，是國務(wù)院希望實現(xiàn)"經(jīng)濟適用房與雙限商品房實現(xiàn)'無縫對接'"的政策意愿。如今，相關(guān)主管部門希望能夠通過廉租房、經(jīng)濟適用房與雙限商品房構(gòu)建一個"全覆蓋"的

93、住房保障體系。對高收入者供應(yīng)商品房，對中低收入者供應(yīng)含有一定住房社會保障的經(jīng)濟適用住房，對最低收入者供應(yīng)含有較多住房社會保障的廉租屋，這是適合我國國情的正確選擇?？傮w上看，2007年以既往政策的貫徹落實為主，但如果房地產(chǎn)市場沒有朝著預(yù)期目標(biāo)發(fā)展的話，不排除在接下來的時間出臺新的更嚴(yán)厲的政策。權(quán)威部門人士表示，2007年樓市調(diào)控政策的執(zhí)行力度將加大，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)將增多。不僅低收入者將直接受惠于此，中等收入人群也將從住房保障制度建設(shè)中有所得益。222 擬建項目符合產(chǎn)業(yè)政策要求 “國六條”的實施細(xì)則中對于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)有大量的量化指標(biāo)，強調(diào)重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，并把該原則落實在政府編制住房建設(shè)規(guī)劃中，同時規(guī)定，自2006 年6 月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70以上。 擬建項目依據(jù)“國六條”的實施細(xì)則中對于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的量化指標(biāo)，在規(guī)劃建筑上嚴(yán)格按國家的有關(guān)政策，建筑中小套型住宅，住宅中套型面積90平方米的占開發(fā)面積不足30%，套型面積90 的占住宅面積70%以上；綜合