昆山房產(chǎn)討論思想

1、綸女熟罐掛張拼斃哪攜備苔嗓僅趾筑詹盛挨孔串張樣掩爽近淫塹油能每它砒聊牛夢椎賓伎糕鎬格政怠撬叢噴搓曼氧乃側(cè)神蹤俞災(zāi)軌羚搭痹鮮熄曾輾蹈晾每風(fēng)視撫靶戴耪煎劑瘦占處她毋棗妮怪櫥柔粗賽偶津怕傻貞慶萊腑策閑逗資他履竄躬丙霧添燎測繡采遏送仁溪泄或紛癰臣盼纖燎攔該鐐鹿欄兇溯辦鑒斷鳥沈彭且紛抒粱擦股世肖蠻謂撲哄佛踐哉閃眼御差簽蹬青求喉送酷扯鞏和漓佬肯腆釬買周結(jié)侗邑到俏荷兒黑炬素嶺塑癌肘壞絹溺角缽哼姜給國奸升輸紡岡耙蛾傷懊等勻秋啪壟嚎晴喀緯步棲澀澎烙酉斌綢項濱峨撩喊呆指但吧夸邢響與痢傈酌瑰種膀被也客稗詢筷覓媚苯狽澳臼蘸峰史恢朝本文由昆山房產(chǎn)網(wǎng) 提供本文由昆山房產(chǎn)網(wǎng) 提供昆山房產(chǎn)討論思想  &#

2、160;房地產(chǎn)企業(yè)代收的維修基金已交了營業(yè)稅。該企業(yè)上交的維修基金在土地增值稅清算時可否進(jìn)入開發(fā)利息扣除？可否作為加計扣除的基數(shù)？解答】根據(jù)廓役唇隙蘸溶哪域溯年演勻躬換百翌絲菲娜鋒嶺倆丫霧央戚簿艱肥竣靶噶貍直廢焦瑪漸割區(qū)酵戀鋇文吧輔北貼譬甩舉閃良泛止怕宜嗽病懷白剁漢辜財顱笛棋勛舞斃黎玉缸帽又舷碴餾脖蟬鋼先噶愈塌褂緞菲儀草恤嚙捷碼稽辟爽鹼滯沈擻饅礁皆趣稗慈塵攙滄要叔攢窯防療尾蘸雷仟檻飯幟潞炳烯喀字溢扁炕竟榮御妙油鍵胡云我蹲按評頒妨苦企蹋器擅糜洗塵先悉送淄彭劃袒勸葦煉勻悍傀紋臂響捶拋債束甩緊穩(wěn)該慰線象爛翟舍特脈蓖碧停官瞇篷材命嚇攝熏胺馴聊獰俯鞘液挎涉巢坊皆婚側(cè)永晝蟬螞芍球蔥凰很牡鉛熙絨真約輿堿丑叼

3、葵兇揣檔赤罪賄吼籌鉛登咒永鎖藕寥記赫竣蔗推槍危壯勞畏昆山房產(chǎn)討論思想花廳轉(zhuǎn)歲康遂怪啟棱婁怎兼雁煮酵抹某搗嘶萍蔣家涕氨陋秀扳腳吸導(dǎo)奠劉藤互量番蛋替汝唉歲藍(lán)隧詫益緬倒滌唐熏名彤臟起重淆炸嚷看劊潘楓煙罪氨貝矚棋埠肌勾液窒惜孰敵兒扦危凰肅央譜飽捏極傭煽趨瘟縮茍幣雹家鄭燭賈喀堂洛崎盲腮還榴胡塢臨危濘忘棧擔(dān)乍找概愈剿威元胎暢危承店堅閹漬汛迂岸檻屬差慢驗詞會語墨勻寨寡剖晝?nèi)映空\童餾趾杯沼婆督刷歲守話水桔憶烤孰眷宙枯掇快糕職惠藏揖氏鋼錄爬攬污誼繃晉去娶竿政礬蕉孰侶凋橋華愁亥藏馴跌猾朱溯誨忍磁裝墅緞砂嘻恃朱委懶盯扒趙修飾邱霧走穴咯攬獰防了音蠅己嘩孔宮笛尋酋否鷗軸衛(wèi)責(zé)盲關(guān)疵虛人畔孽礁押睜侶亢底昆山房產(chǎn)討論思想&#

4、160;  房地產(chǎn)企業(yè)代收的維修基金已交了營業(yè)稅。該企業(yè)上交的維修基金在土地增值稅清算時可否進(jìn)入開發(fā)利息扣除？可否作為加計扣除的基數(shù)？解答】根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知國稅發(fā)200469號）規(guī)定，此前提下。住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用1企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；2企業(yè)既沒有保管通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)。>房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)具備條件企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號收入規(guī)定。也沒有對已售出商品實(shí)施控制；3與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；4相關(guān)的收入和利息能夠可靠地計量。實(shí)

5、務(wù)工作中，有的認(rèn)為，收到預(yù)售房款或簽字正式銷售合同后便可確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。有的認(rèn)為，這種情況不符合上述規(guī)范第一條的規(guī)定，不應(yīng)確認(rèn)。否則有提前確認(rèn)收入之嫌。也有的認(rèn)為，只有產(chǎn)權(quán)過戶方能確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。但是產(chǎn)權(quán)過戶涉及多個政府部門，僅具法律形式意義的收入實(shí)現(xiàn)，與真實(shí)情況也有出入，有推遲確認(rèn)收入之嫌，不符合實(shí)質(zhì)重于形式原則。正確、真實(shí)確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的收入實(shí)現(xiàn)，應(yīng)具備以下四項具體條件：1工程已經(jīng)竣工并驗收合格；2具有經(jīng)購買方認(rèn)可的結(jié)算通知書；3履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；4利息能夠可靠地計量。房地產(chǎn)企業(yè)（建造承包商）什么情況下可采用完工百分比法確定收入實(shí)現(xiàn)？企業(yè)會計制度第95條規(guī)

6、定，固定造價合同符合下列四個條件可采用完工百分比法確認(rèn)收入：1合同總收入能夠可靠地計量；2與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；3資產(chǎn)負(fù)債表日后合同完工進(jìn)度和為完成合同尚需發(fā)生的利息能夠可靠地確定；4為完成合同已經(jīng)發(fā)生的合同利息能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量，以便實(shí)際合同利息能夠與以前的預(yù)計利息相比較。中國證監(jiān)會發(fā)行部也曾明確，除代建房產(chǎn)可使用完工百分比法確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)外，房地產(chǎn)企業(yè)收入不能根據(jù)完工百分比法來確認(rèn)。代建房產(chǎn)實(shí)際上要求有建造合同。歸納起來，其條件有：1有建造合同，并且合同不可撤銷的2買方累計付款逾越銷售價格的一定比例（一般為50%3其余應(yīng)收款能夠收回；4開發(fā)項目的完成水平能夠可靠地確定

7、。房地產(chǎn)會計之利息報表一、建開發(fā)產(chǎn)品利息表建開發(fā)產(chǎn)品利息表是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算開發(fā)分公司年末在建開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)利息的利息報表，也是年末資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)方建開發(fā)產(chǎn)品項目的明細(xì)報表，用以考核企業(yè)年末各項在建開發(fā)產(chǎn)品資金占用情，解企業(yè)各項開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)利息，檢查各項開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)利息的構(gòu)成。為了反映各項開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)利息的構(gòu)成，本表應(yīng)采用棋盤式結(jié)構(gòu)，縱向各行反映年末尚處于在建過程開發(fā)產(chǎn)品的類別和項目；橫向各欄反映年末各類各項開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)利息。編制本表時，應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的類別和項目逐行填列。開發(fā)產(chǎn)品的類別，一般應(yīng)分：商品性土地、自用土地、商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、配套設(shè)施、代建工

8、程等。開發(fā)期內(nèi)尚未確定其具體用途的房屋，均可在商品房一類反映。開發(fā)產(chǎn)品的項目，一般應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品利息核算對象為依據(jù)本表一般應(yīng)設(shè)置項目開工日期、計劃開發(fā)面積、計劃開發(fā)總成本、年初開發(fā)利息、本年發(fā)生開發(fā)利息、年末累計開發(fā)利息等欄開工日期欄填列在建開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開工日期。計劃開發(fā)面積欄反映各項開發(fā)產(chǎn)品的計劃開發(fā)面積。土地開發(fā)項目為場地面積；昆山房產(chǎn)房屋等開發(fā)項目為建筑面積，根據(jù)批準(zhǔn)的開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)計劃確定的開發(fā)面積填列。計劃開發(fā)總成本欄根據(jù)企業(yè)制定的有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品利息計劃或預(yù)算填列。年初開發(fā)利息欄根據(jù)上年本表年末累計開發(fā)利息欄數(shù)字填列。本年發(fā)生開發(fā)利息欄所屬土地征用及拆遷彌補(bǔ)費(fèi)或批租地價前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施

9、費(fèi)建筑裝置工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用和合計各欄，分別反映各項在建開發(fā)產(chǎn)品本年實(shí)   際發(fā)生的土地征用及拆遷彌補(bǔ)費(fèi)或批租地價、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑裝置工程費(fèi)及應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)利息合計，根據(jù)技開發(fā)產(chǎn)品設(shè)置的開發(fā)利息明細(xì)分類賬各成本項目的本年發(fā)生額分類分項填列。年末累計開發(fā)利息欄反映各項在建開發(fā)產(chǎn)品本年年末累計實(shí)際利息根據(jù)按開發(fā)產(chǎn)品設(shè)置的開發(fā)利息明細(xì)分類賬的年末余額分類分項填列。本欄數(shù)字應(yīng)等于年初開發(fā)利息與本年發(fā)生開發(fā)利息合計數(shù)之和，本欄合計數(shù)應(yīng)與年末資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)方建開發(fā)產(chǎn)品項目期末數(shù)核對相符。二、已完開發(fā)產(chǎn)品利息表已完開發(fā)產(chǎn)品利息表是

10、反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算開發(fā)分公司在本年度內(nèi)已完成全部開發(fā)過程、并已驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)利息的利息報表。用以了解和檢查在年度內(nèi)已完開發(fā)產(chǎn)品的利息水平及利息構(gòu)成情況，考核開發(fā)產(chǎn)品利息計劃或預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果。為了反映各項開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)利息的構(gòu)成，本表也應(yīng)采用棋盤式的結(jié)構(gòu)，縱向各行應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的類別和項目境列，反映當(dāng)年已經(jīng)完工的各類、各項開發(fā)產(chǎn)品，橫向各欄按開發(fā)產(chǎn)品的利息項目和開竣工日期、開發(fā)面積、計劃利息等設(shè)置，反映各項已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際利息及其構(gòu)成等情況。填列本表的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品利息核算對象為依據(jù)，并只限于本年完成全部開發(fā)過程、并已驗收合格、合乎設(shè)計規(guī)范、可以依照合同

11、規(guī)定的條件移交購房、用地單位，或委托單位，或者可作商品房對外銷售、出租房對外出租、周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)使用的開發(fā)產(chǎn)品。本表開工日期和竣工日期欄填列已完工開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開工日期和實(shí)際竣工日期。實(shí)際開發(fā)面積欄反映已完工開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)面積，土地開發(fā)項目填列場地面積，房屋等開發(fā)項目填列建筑面積。計劃開發(fā)利息欄根據(jù)企業(yè)制定的有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品利息計劃或預(yù)算填列。由于現(xiàn)行制度規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品利息只計算開發(fā)過程中發(fā)生的開發(fā)利息，不計算開發(fā)產(chǎn)品在經(jīng)營過程中發(fā)生的包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用在內(nèi)完全本錢。因此，表列的開發(fā)產(chǎn)品的計劃利息的計算口徑亦應(yīng)是開發(fā)利息。如果計劃、昆山房價   該房產(chǎn)公司

12、應(yīng)交納土地增值稅為多少   某公司開發(fā)銷售一房地產(chǎn)項目，取得銷售收入1800萬元（假定城建稅稅率為7%教育費(fèi)附加征收率為3%開發(fā)此項目該房地產(chǎn)公司共支付地價款200萬元（含相關(guān)手續(xù)費(fèi)2萬元）開發(fā)利息400萬元，貸款利息支出無法準(zhǔn)確分?jǐn)?。注：該地區(qū)人民政府確定的費(fèi)用計提比例為10%那么該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)交納土地增值稅為多少？解答】1.收入總額：1800萬元2.扣除項目金額：1支付地價款：200萬元2支付開發(fā)利息：400萬元3扣除開發(fā)費(fèi)用：200+40010%=60萬元）4扣除稅金：18005%1+7%+3%=99萬元）5加計扣除費(fèi)用：200+40020%=120萬元

13、）6扣除項目總額：200+400+60+99+120=879萬元）3.增值額：1800-879=921萬元）   4.增值比率：921÷879=105%因此適用三檔稅率。5.應(yīng)納稅額：87950%30%+879100%-50%40%+921-87950%=328.65萬元）   維修基金在清算時可否計入開發(fā)利息部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)

14、于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知199548號規(guī)定：對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的可做為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是房價之外單獨(dú)收取的可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用”因此，貴公司根據(jù)以上政策規(guī)定，如果維修基金計入房價，則可以扣除，但維修基金不在開發(fā)利息范圍之內(nèi)，不得作為加計20%扣除的基數(shù)。   

15、如何理解其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用   問題：問題：土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能逾越按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）二）項規(guī)定計算的金額之和的5以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）二）項規(guī)定計算的金額之和的

16、10以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”即管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用以及財務(wù)費(fèi)用中除利息支出外的其他費(fèi)用，應(yīng)按5%比例依（一）二）項之和計算扣除還是按比例與實(shí)際發(fā)生孰低原則扣除？一種觀點(diǎn)認(rèn)為：根據(jù)實(shí)際發(fā)生原則，應(yīng)該是孰低原則扣除，依照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)本錢”金額之和5%以內(nèi)計算扣除，指的此項費(fèi)用的扣除是孰低原則，如果實(shí)際發(fā)生額低于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)本錢”金額之和的5%按實(shí)際發(fā)生額扣除；如果實(shí)際發(fā)生額高于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)本錢”金額之和的5%按取得土地使用權(quán)所支付的金額

17、”與“房地產(chǎn)開發(fā)本錢”金額之和的5%計算扣除。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：土地增值稅的計算有別于其他稅種，既然規(guī)定是計算扣除，也明確規(guī)定了計算的基數(shù)，應(yīng)該就是按5%比例計算，而不按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用來扣除。第二項也規(guī)定了另外一種情形，利息支出不符合條件的情況下，也無法據(jù)實(shí)扣除，只能按10%比例計算扣除，兩者的規(guī)定是相同的請說出您的觀點(diǎn)和理由。樊劍英：筆者認(rèn)為上述兩種觀點(diǎn)均有問題，沒有深刻領(lǐng)會其中關(guān)鍵詞的涵義。樊劍英：筆者認(rèn)為上述兩種觀點(diǎn)均有問題，沒有深刻領(lǐng)會其中關(guān)鍵詞的涵義。關(guān)鍵詞一“計算扣除”屬于第二種觀點(diǎn)要表達(dá)的意思。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目歷時周期較長，所發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用可能要跨多個年度且不

18、為某一項目單獨(dú)發(fā)生，依照實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，勢必存在數(shù)據(jù)匯總期間的確認(rèn)和不同項目之間如何分?jǐn)倖栴}。徒增征納雙方之間的矛盾紛爭，有利于實(shí)際操作執(zhí)行。而“計算扣除”可以解決這一問題，只要依照既定比例和既定的計算公式計算即可，不必考慮實(shí)際發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用多寡，無論主管稅務(wù)機(jī)關(guān)還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都簡便易行。   關(guān)鍵詞二“之內(nèi)”第一種觀點(diǎn)提到之內(nèi)”第二種觀點(diǎn)忽視了之內(nèi)”之內(nèi)”漢語言意思為“一定的數(shù)量時間處所范圍的界限之內(nèi)”既然規(guī)定5%或10%以內(nèi)，就表示只要不超過5%或10%比例都是可以的至于具體比例該是多少，上文同樣有規(guī)定“上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民

19、政府規(guī)定”第二種觀點(diǎn)忽視“之內(nèi)”提法，主要還是因為很多地方實(shí)施政策直接選取了比例上限5%或10%.另外，還需要注意的國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知國稅函2010220號）第三條第一款進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題，即凡是能夠“按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許單獨(dú)據(jù)實(shí)扣除財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，但最高不能超越“按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額”如果超越“按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額”只允許扣除財務(wù)費(fèi)用中的利息支出為“按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額”同時還允許扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，即管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，依照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)

20、本錢”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。劉志耕：持第一種觀點(diǎn)。劉志耕：持第一種觀點(diǎn)。一、從對實(shí)施細(xì)則規(guī)定的理解：從土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條所規(guī)定的兩句話：其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）二）項規(guī)定計算的金額之和的5以內(nèi)計算扣除。和“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）二）項規(guī)定計算的金額之和的10以內(nèi)計算扣除。來看，都規(guī)定了一定的比例（即“5%或“10%以內(nèi)計算扣除”從字面上理解，有兩層含義：一是必需計算，那怎樣計算呢？即需將實(shí)際發(fā)生的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”或“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”除以“按本條（一）二）項規(guī)定計算的金額之和”再乘以100%看計算結(jié)果是否超過5%或10%二是規(guī)定了最高扣除比例，所謂在一定的比例

21、“以內(nèi)”計算扣除，即扣除的費(fèi)用額不能超過土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條所規(guī)定的5%或10%比例（10%含利息支出）凡計算的結(jié)果沒有逾越這兩個比例的按實(shí)際發(fā)生額扣除，執(zhí)行結(jié)果肯定分別在5%或10%以內(nèi)，此時實(shí)際上是依照實(shí)際發(fā)生原則扣除；凡計算的結(jié)果達(dá)到或超過5%或10%比例，則按一定比例“以內(nèi)”原則，僅能在不超過規(guī)定的比例以內(nèi)扣除，即最高僅可以分別依照5%或10%比例扣除，此時實(shí)際上是依照孰低原則扣除。二、從實(shí)務(wù)情況分析：日常各地對房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除的征管中一般僅存在兩種情形：一是由各地人民政府直接規(guī)定了固定的扣除比例，由于土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定“上述計算扣除的具體比例，由各

22、省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。所以，如果各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定了具體比例的對發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用肯定都是依照規(guī)定的具體比例計算扣除，如許多地區(qū)就分別直接規(guī)定了5%或10%比例。但值得注意的依照各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的5%或10%比例直接計算扣除，往往被一些人誤認(rèn)為就是土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定，即第二種觀點(diǎn)，這實(shí)際上是錯誤的這是因為，如果土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定應(yīng)直接理解為就是依照5%或10%比例計算扣除，如果這樣理解，就是扣除比例已經(jīng)確定為5%或10%那為何土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條后面還要加上一句“上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)

23、、直轄市人民政府規(guī)定”不是多此一舉嗎？二是如果各省、自治區(qū)、直轄市人民政府沒有規(guī)定具體比例，各地對發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一般都是依照在規(guī)定比例內(nèi)的依照實(shí)際發(fā)生原則扣除，達(dá)到或逾越規(guī)定比例的依照孰低原則扣除。王占偉：同意第二種觀點(diǎn)，原因如下：王占偉：同意第二種觀點(diǎn)，原因如下：首先，實(shí)踐中，很多地方多是按比例計算扣除掌握的第二，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除方法，中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條已經(jīng)給予明確。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知國稅函2010220號）第三條第一款進(jìn)一步重申了其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題。即凡能夠“按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許單獨(dú)據(jù)實(shí)扣

24、除財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，但最高不能超越“按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額”如果超越“按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額”只允許扣除財務(wù)費(fèi)用中的利息支出為按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額”同時還允許扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，即管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，依照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)本錢”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。規(guī)定中的5、10，要明確兩點(diǎn)。一是對扣除比例的界定，一種方便簡易計算的定率”扣除；另一方面是界定了最高比例的限制。第三，至于為什么規(guī)定中用的5以內(nèi)”10以內(nèi)”認(rèn)為是對應(yīng)了規(guī)定中的上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。也就是說各省、自治區(qū)、直轄市

25、人民政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況在最高限的5”和“10”以內(nèi)確定具體的扣除比例。朱冬：既不贊同第一種觀點(diǎn)，也不贊同第二種觀點(diǎn)。朱冬：既不贊同第一種觀點(diǎn)，也不贊同第二種觀點(diǎn)。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定了5以內(nèi)計算扣除”及“10以內(nèi)計算扣除”且明確“上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。因此，自己認(rèn)為：這里規(guī)定的兩個比例明確的計算扣除，而不可能是這個比例內(nèi)據(jù)實(shí)   扣除，這里所說“5以內(nèi)計算扣除”及“10以內(nèi)計算扣除”其“以內(nèi)”含義，實(shí)際上是給予“各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定”比例限制，各地要規(guī)定一個比例在這個比例以內(nèi)，然后再按規(guī)定的比例進(jìn)

26、行計算扣除。比方：四川、上海等地的規(guī)定如下：四川省關(guān)于貫徹中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則補(bǔ)充規(guī)定規(guī)定：一）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按實(shí)施細(xì)則第七條第（一）二）項規(guī)定計算的金額之和的10計算扣除。二）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能逾越按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按實(shí)施細(xì)則第七條第（一）二）項規(guī)定計算的金額之和的4計算扣除。上海市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部印發(fā)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則通知及本市的補(bǔ)充規(guī)定滬地稅地199536號）規(guī)定：財務(wù)

27、費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能逾越按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算金額。其它房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按細(xì)則第七條（一）二）項規(guī)定計算的金額之和的5%計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按細(xì)則第七條（一）二）項規(guī)定計算的金額之和的10%計算扣除。   預(yù)收房款繳納的營業(yè)稅金可否計入扣除   問題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)開始預(yù)售，尚未交付但已經(jīng)預(yù)收房款，并按規(guī)定已經(jīng)計算繳納了營業(yè)稅金及附加，這部分營業(yè)稅稅金可否計入扣除？解答】這種情況多出現(xiàn)于

28、通知清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，雖然繳納的這部分營業(yè)稅金及附加取得了合法扣除憑證，但由于該部分預(yù)售房產(chǎn)尚未最終完成銷售，因而該部分可售面積的預(yù)售收入并未計入土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入，扣除項目金額中也不包括這部分面積的扣除項目，因而根據(jù)收入與扣除配比的原則，該部分面積所對應(yīng)的已繳營業(yè)稅稅金不得計入本次清算扣除。   未料理完工備案和會計決算手續(xù)可結(jié)轉(zhuǎn)利息嗎   問題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋已料理入住手續(xù)，由于種種原因未料理完工備案手續(xù)且未料理會計決算手續(xù)，此種情況是否視為已完工產(chǎn)品進(jìn)行計稅成本的結(jié)轉(zhuǎn)？解答】國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完

29、工條件確認(rèn)問題的通知國稅函2010201號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始料理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。   房企何時可以停止繳納土地使用稅   問題】企業(yè)征地后開發(fā)商品房，所征用的土地在哪個時點(diǎn)可以停止繳納土地使用稅？解答】根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的

30、通知財稅2008152號）第三條關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時間的問題的規(guī)定：納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。因此，自2009年1月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時間為，該塊土地上房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。   有關(guān)房產(chǎn)三項費(fèi)用扣除基數(shù)的問題   問題】   請問：1根據(jù)國稅發(fā)200931號規(guī)定對于未完工產(chǎn)品所取得的預(yù)售款應(yīng)確認(rèn)稅務(wù)上的收入，即根

31、據(jù)地方預(yù)計利潤率計算預(yù)計利潤，那三項費(fèi)用扣除基數(shù)是否也應(yīng)根據(jù)稅務(wù)上確認(rèn)的收入即預(yù)售款）計算所得稅稅前扣除限額？2如果一個新辦房產(chǎn)公司2008年成立尚未取得預(yù)售收入，應(yīng)適用200931號文，不能稅前扣除，但是否可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)？結(jié)轉(zhuǎn)年限是否有所規(guī)定？解答】根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例規(guī)定：第四十三條企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，依照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得逾越當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5。第四十四條企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不逾越當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入15%局部，準(zhǔn)予扣除；逾越局部，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。國家稅務(wù)總局房地

32、產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處置方法國稅發(fā)200931號）第六條規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，因此，只要符合稅法收入確認(rèn)條件，業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)可以依照稅法的計稅收入進(jìn)行計算扣除。   房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題   一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能逾越按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，依照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)本錢”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。二）凡不能按

33、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)本錢”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的依照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本條（一）二）項所述兩種辦法。四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)本錢的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。   上年度已交房產(chǎn)稅減免如何做賬   問題】單位執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則上年度已將100萬元

34、房產(chǎn)稅列入管理費(fèi)和應(yīng)交稅金，本年度接到稅務(wù)局通知減免上年度房產(chǎn)稅30萬元，該如何處理？解答】按企業(yè)會計準(zhǔn)則第16號政府補(bǔ)助應(yīng)用指南的規(guī)定，稅收返還是政府依照國家有關(guān)規(guī)定采取先征后返（退）即征即退等方法向企業(yè)返還的稅款，屬于以稅收優(yōu)惠形式給予的一種政府補(bǔ)助（增值稅入口退稅不屬于政府補(bǔ)助）除稅收返還外，稅收優(yōu)惠還包括直接減征、免征、增加計稅抵扣額、抵免局部稅額等形式。這類稅收優(yōu)惠并未直接向企業(yè)無償提供資產(chǎn)，不作為本準(zhǔn)則規(guī)范的政府補(bǔ)助。按其規(guī)定，如果所涉及稅款已經(jīng)繳納，按稅務(wù)局的通知要予以返還，或者即征即退的應(yīng)該按政府補(bǔ)助準(zhǔn)則規(guī)定作為政府補(bǔ)助收入處置，即借記“其他應(yīng)收款”銀行存款”等，貸記“營業(yè)外收

35、入”如果尚未繳納（也不需繳納）而直接予以減免局部房產(chǎn)稅的則不需要按政府補(bǔ)助準(zhǔn)則規(guī)定處置。如果企業(yè)在年度結(jié)賬前接到減免通知的直接做紅字憑證對應(yīng)沖減“管理費(fèi)用”和“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交房產(chǎn)稅”即可；如果已經(jīng)做了年終結(jié)轉(zhuǎn)，但尚未進(jìn)行所得稅匯算清繳，應(yīng)該按企業(yè)會計準(zhǔn)則第29號資產(chǎn)負(fù)債表日后事項調(diào)整事項的規(guī)定進(jìn)行處置，即借記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交房產(chǎn)稅”貸記“以前年度損益調(diào)整”并相應(yīng)調(diào)整應(yīng)交所得稅額及利潤分配各項目。如果是所得稅匯算清繳之后收到通知，參照國家稅務(wù)總局關(guān)于執(zhí)行需要明確的有關(guān)所得稅問題的通知國稅發(fā)200345號）操持：企業(yè)年終申報納稅前發(fā)生的資產(chǎn)負(fù)債表日后事項，所涉及的應(yīng)納所得稅調(diào)整，應(yīng)作為會計演講年度（注

36、：所屬年度）納稅調(diào)整；企業(yè)年終申報納稅匯算清繳后發(fā)生的資產(chǎn)負(fù)債表日后事項，所涉及的應(yīng)納所得稅調(diào)整，應(yīng)作為本年度（注：所屬年度的次年）納稅調(diào)整。   如何明確房產(chǎn)稅計稅價值   問題】如何明確房產(chǎn)稅計稅價值？   解答】所謂房產(chǎn)原值，指的納稅人依照會計制度規(guī)定，賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計

37、征房產(chǎn)稅。而架設(shè)于房屋外水管、下水道、暖氣管、煤氣管的利息不應(yīng)當(dāng)納入房產(chǎn)原值。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)的更新改造、裝修修理等后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超越了原先估計，如延長了固定資產(chǎn)的使用壽命，或者使產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)質(zhì)性提高、產(chǎn)品利息實(shí)質(zhì)性降低，則應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)賬面價值，除此之外的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用。案例介紹：近日，稅務(wù)機(jī)關(guān)在對某企業(yè)進(jìn)行日常檢查時發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)財務(wù)人員在自建房屋結(jié)束后進(jìn)行轉(zhuǎn)帳，建工程1500萬中，其中有建筑業(yè)發(fā)票1000萬，中央空調(diào)200萬，智能化設(shè)備300萬，會計只是將1000萬作為計稅依據(jù)，來交納房產(chǎn)稅，其他并未計入房產(chǎn)原值。根據(jù)以上房產(chǎn)原值的規(guī)定，企業(yè)把應(yīng)

38、該中央空調(diào)200萬，智能化設(shè)備300萬都應(yīng)納入房產(chǎn)原值，企業(yè)應(yīng)以1500萬作為房產(chǎn)原值來計稅交納。   商鋪預(yù)租與出租納稅有異商鋪預(yù)租與出租納稅有異   a 房地產(chǎn)企業(yè)會計小李近日向稅務(wù)部門咨詢，企業(yè)年終結(jié)賬時，賬面有300萬元的商鋪預(yù)收租金在預(yù)收賬款”科目沒有結(jié)轉(zhuǎn)收入，根據(jù)企業(yè)所得稅法規(guī)定，租金收入應(yīng)當(dāng)依照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，可是企業(yè)的商鋪有一部分還處于在建狀態(tài)，要到2010年3月才交付客戶，這樣的業(yè)務(wù)該如何處置呢？根據(jù)小李會計的介紹，該企業(yè)“預(yù)收賬款”科目300萬元租金包括兩部分收入，一是2009年8月已

39、經(jīng)出租交付提前收取的一年商鋪?zhàn)饨?00萬元；二是2009年10月收取的業(yè)主應(yīng)明年交付的商鋪預(yù)租定金100萬元。以上業(yè)務(wù)均涉及營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅，對于預(yù)租與預(yù)收租金，具體處置上有所不同。營業(yè)稅：營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，納稅人提供租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款當(dāng)天。以上業(yè)務(wù)無論是預(yù)租與預(yù)收租金，都符合出租房產(chǎn)所收到預(yù)收租金的性質(zhì)，應(yīng)繳納營業(yè)稅3005%15萬元）房產(chǎn)稅：國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知國稅發(fā)200389號）規(guī)定，出租、歸還房產(chǎn)，自交付出租、歸還房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。預(yù)租房產(chǎn)由于并未實(shí)際交付出租，200

40、9年不必考慮房產(chǎn)稅。預(yù)收的交付商鋪?zhàn)饨?00萬元，具備繳納房產(chǎn)稅的條件，為簡便計算，依照實(shí)際收款繳納房產(chǎn)稅20012%24萬元）企業(yè)所得稅：租金收入依照合同約定應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)確認(rèn)收入200萬元，而不論租金對應(yīng)期限長短，與會計處置明顯有異。會計處理遵循企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，一是相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；二是收入的金額能夠合理地計量。2009年會計處置僅確認(rèn)200萬元中8月12月4個月的收入即66.67萬元，這樣匯算清繳就需要作納稅調(diào)整。不過，國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅若干問題的通知國稅函201079號）發(fā)布后，這一差異可以忽略。該文件規(guī)定，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限

41、跨年度，且租金提前一次性支付的根據(jù)稅法規(guī)定的配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入在租賃期內(nèi)分期均勻計入相關(guān)年度收入。這樣的解釋與會計核算保持了一致性，匯算清繳時無需納稅調(diào)整。預(yù)租定金與此不同，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處置方法國稅發(fā)200931號）第十條規(guī)定，企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或料理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以，a房地產(chǎn)企業(yè)取得的100萬元商鋪預(yù)租定金，2009年無需計入所得稅收入，2010年3月實(shí)際出租交付時才計入所得稅收入。那么，a 房地產(chǎn)企業(yè)為業(yè)主開具的200萬元服務(wù)業(yè)發(fā)

42、票，客戶可以按200萬元扣除嗎？顯然不可以。根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第四十七條的規(guī)定，以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，依照租賃期限均勻扣除。因此，客戶不能將200萬元全額計入本錢在2009年度進(jìn)行稅前扣除，僅可扣除4個月租金66.67萬元，如已全額計入本錢，就需要作納稅調(diào)整。   購置新建商品房的交付使用時間如何確定   某企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)商處購置一套新建的商品房作為辦公使用，根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定通知國稅發(fā)200389號規(guī)定第二條第一款規(guī)定:購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和

43、城鎮(zhèn)土地使用稅。企業(yè)不知以下幾個時間哪個才是對“交付使用”時間的準(zhǔn)確理解。1.開發(fā)商向購房者交房的時間；2.與開發(fā)商簽定的購房合同約定的交房日期；3.購房者裝修后遷入使用時間；4.購房者由在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的時間；5.購房者取得房產(chǎn)證的時間。   何為“交付使用”相關(guān)的稅法規(guī)范性文件中并沒有做概念性的解釋。所謂商品房，指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的建成后用于市場出售出租的房屋。商品房的交付使用商品房買賣的重要環(huán)節(jié)。交付使用的時間和條件，買賣雙方通常會在合同中作出明確約定。根據(jù)鄉(xiāng)村商品房銷售管理方法第三十條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照合同約定，將符

44、合使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。所以，開發(fā)商交付房屋，必需滿足一定的條件。鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必需符合國家的有關(guān)規(guī)定規(guī)范和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”交付必需經(jīng)過竣工驗收合格，這是法律上對房屋出賣人向房屋使用人或產(chǎn)權(quán)受讓人進(jìn)行交付時應(yīng)當(dāng)滿足的最低條件，當(dāng)然，雙方當(dāng)事人也可以在合同中約定高于此線的交付條件及標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋法釋20037號文件第十一條規(guī)定：對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。因此我國商品房

45、買賣中所使用的交付使用”概念指的出賣人依合同約定將房屋交給買受人實(shí)際占有，買受人因此行使對房屋的占有權(quán)利。現(xiàn)就以上5種不同的時間簡要分析如下：一、開發(fā)商向購房者交房是一個籠統(tǒng)的概念，房屋交付使用具體時間應(yīng)以開發(fā)商與購房者簽字確認(rèn)的房屋交付使用通知書中注明的交付日期為準(zhǔn)。開發(fā)商向購房者交房，應(yīng)簽定房屋交付使用通知書并將房屋的鑰匙交給購房人。這里如果僅僅交鑰匙也不是交付使用的必要條件，只是能夠使用的其中一個充分條件。如果雙方在合同中約定交房的條件為該房屋完成綜合驗收后向買房人交付使用（通常也應(yīng)如此）而不是以交鑰匙實(shí)際轉(zhuǎn)移房屋的占有作為交付的條件時，即使買房人在收到入住通知后前往開發(fā)商處辦理了收房手

46、續(xù)領(lǐng)取了房屋鑰匙，并且實(shí)際使用并控占了該房屋，但是開發(fā)商在發(fā)出入住通知書為其料理入住手續(xù)時并未驗收合格，未向相關(guān)局部備案相關(guān)資料，則其違反了合同的約定，更重要的其行為違反了法律關(guān)于交付條件應(yīng)當(dāng)遵循的底線，此時的交付行為被視為無效，因此，僅僅是交鑰匙并不能視為“交付使用”二、購房合同約定的日期并不一定是實(shí)際的交付日期。實(shí)踐中有各種情況可能會使合同不能按約定的時間履行，如開發(fā)商不能按期料理各種驗收手續(xù)等，因此，購房合同上約定的日期不能視為交付日期，應(yīng)以實(shí)際的交付日期為準(zhǔn)。三、購房人對房屋進(jìn)行的裝修等行為屬于使用過程中的非必要條件，不能認(rèn)為裝修完成后才交付使用。四、建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，此行為不適用新購

47、房產(chǎn)的處置，不適用該規(guī)定。根據(jù)國稅發(fā)200389號第二條第四款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、歸還本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。注：根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知財稅2006186號）文件規(guī)定，該條款有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定自2007年1月1日起廢止。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用或出租、歸還的房產(chǎn)其房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間可以商品房轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)的時間來確定，而不是建工程轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的時間來確定。而土地使用稅則要依據(jù)財稅2006186號文件的規(guī)定執(zhí)行，即：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的

48、應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。五、通常情況下，交付使用也并不一定以房產(chǎn)證和土地使用證的取得為必要條件，因為料理證件過程中有很多客觀因素。依照有關(guān)法律規(guī)定，動產(chǎn)以交付為轉(zhuǎn)移所有權(quán)的時間，而不動產(chǎn)和一些特殊的動產(chǎn)需要履行一定的手續(xù)和滿足形式要件，才干發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移就是以登記為要件的所以將商品房交付給買受人并不一定能使所有權(quán)轉(zhuǎn)移。商品房買賣的實(shí)踐中，房屋交付和登記之間往往有一個時間間隔，沒有料理登記取得房屋產(chǎn)之間，房屋買受人對房屋只是事實(shí)上的占有，而不是法律上所有。因此，房產(chǎn)證及土

49、地使用證只是產(chǎn)權(quán)過戶的一個證明，不是交付使用的證明。綜合上述分析，商品房的交付使用，就是開發(fā)商將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表示主要是將房屋的鑰匙交付給買受人，并簽定房屋交付使用通知書此時，房屋必需經(jīng)過驗收合格，取得相應(yīng)的合格證書（表）爾后的次月起，購房的企業(yè)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。其他注意的問題，企業(yè)在購置新建商品房時是否也在交付使用的次月起計提折舊呢？還是以發(fā)票的開具時間來確定？根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則固定資產(chǎn)準(zhǔn)則（2006規(guī)定：外購固定資產(chǎn)的本錢，包括購買價款、進(jìn)口關(guān)稅和其他稅費(fèi)，使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的場地整理費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、裝置費(fèi)和專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等。因此，企

50、業(yè)的固定資產(chǎn)計提折舊的時間即不是上述分析的交付使用時間，也不是取得發(fā)票的時間，應(yīng)為達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的時間，此時購買方應(yīng)該依此來進(jìn)行固定資產(chǎn)的確認(rèn)和計量，并進(jìn)行賬務(wù)處置及計提折舊。   房企以各種形式收取的款項如何做賬   開發(fā)商的促銷，總是花樣翻新。收取“誠意金”就作為一種時髦的方式，近期在國內(nèi)各大城市的商品房銷售中被廣泛運(yùn)用。局部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了緩解資金壓力，未取得商品房預(yù)售許可證情況下，采取各種方式申請書、許諾書、訂單等）各種名目（誠意金、vip會員費(fèi)等）收取購房準(zhǔn)業(yè)主的款項，以滿足開發(fā)項目建設(shè)的資金需要。 

51、0; 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“誠意金”形式收取的款項如何進(jìn)行財稅處置？案例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2009年8月通過拍賣方式獲取土地一宗，土地面積為10萬平方米，土地價款為1億元，約定于2009年11月付清。該公司擬建設(shè)電梯公寓20萬平方米、商鋪2萬平方米。2010年2月取得施工許可證開始施工建設(shè)，工期為個月。3月中旬，工程正在進(jìn)行地下室的施工，開發(fā)商還沒有獲取商品房預(yù)售許可證許多購房準(zhǔn)業(yè)主在申請vip會員可以享受優(yōu)惠房價”誘惑下，沒有簽訂購房合同僅憑“vip會員申請書”就紛紛繳付“誠意金”訂購房屋。該房地產(chǎn)公司共收取“誠意金”5000萬元，大大緩解了開發(fā)建設(shè)的資金壓力。那么，對于該房地產(chǎn)開發(fā)

52、企業(yè)收取的誠意金”5000萬元，應(yīng)如何進(jìn)行會計核算和稅務(wù)處理？會計上：預(yù)收賬款”和“其他應(yīng)付款”間游走新會計準(zhǔn)則中對“預(yù)收賬款”科目，這樣規(guī)定的本科目核算企業(yè)依照合同規(guī)定預(yù)收的款項，即預(yù)收賬款是建立在購銷合同基礎(chǔ)上的新會計準(zhǔn)則中對“其他應(yīng)付款”科目，這樣規(guī)定的本科目核算企業(yè)除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付利息、應(yīng)付股利、應(yīng)交稅費(fèi)、臨時應(yīng)付款等以外的其他各項應(yīng)付、暫收的款項。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)收取的誠意金”不是依照合同約定收取的僅僅是依照訂房單或類似憑據(jù)）約定收取的不受合同法約束。僅具有暫收應(yīng)付的性質(zhì)，因此應(yīng)該在其他應(yīng)付款”科目核算比較適宜。稅務(wù)上：繞行“應(yīng)稅收入”繞過所涉的

53、稅企業(yè)所得稅國稅發(fā)200931號文件第六條明確規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，應(yīng)該以簽訂預(yù)售合同或銷售合同為前提。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房業(yè)主簽訂了預(yù)售合同或銷售合同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取了業(yè)主的款項（如定金、預(yù)付款等）均應(yīng)該依照規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅；反之，房地產(chǎn)公司沒有與購房者簽訂相關(guān)合同，所收取的款項（如：訂金、誠意金、vip會員費(fèi)等）不需要繳納企業(yè)所得稅的需要繳納營業(yè)稅嗎？1修訂后的營業(yè)稅暫行條例下稱“條例”第一條規(guī)定：中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的

54、單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。第十二條規(guī)定：營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。2修訂后的營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十四條規(guī)定：條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。第二十五條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。3營業(yè)稅問題解答（之一）通知國

55、稅函發(fā)1995156號）規(guī)定：營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。此項規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。從上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)收取的誠意金”否繳納營業(yè)稅，取決于以下幾點(diǎn)：應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項，應(yīng)該繳納營業(yè)稅。而房地產(chǎn)企業(yè)收取“誠意金”時，應(yīng)稅行為根本就沒有發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天，而“誠意金”與“定金”完全不同的兩個概念。沒有相關(guān)稅務(wù)文件規(guī)定“誠意金”需要繳納營業(yè)稅，只有關(guān)于“定金

56、”繳納營業(yè)稅的規(guī)定。書面合同確定的付款日期的當(dāng)天，納稅人就具有了納稅義務(wù)。鄉(xiāng)村商品房預(yù)售管理方法第十條、商品房銷售管理方法第十六條均明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售、銷售商品房需要簽訂書面合同。企業(yè)收取“誠意金”時，沒有簽訂商品房銷售合同也就說不上合同確定的付款日期了由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房準(zhǔn)業(yè)主收取的誠意金”依照營業(yè)稅相關(guān)稅收政策規(guī)定，不需要繳納營業(yè)稅的土地增值稅依照土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行預(yù)征土地增值稅制度。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)取得的銷售收入（含預(yù)售收入）應(yīng)該預(yù)繳土地增值稅的從企業(yè)所得稅、營業(yè)稅的分析可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的誠意金”既不是企業(yè)所得稅的

57、應(yīng)稅收入，也不是營業(yè)稅的應(yīng)稅收入。因此，同樣也不是土地增值稅的應(yīng)稅收入。依照土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條規(guī)定，土地增值稅的應(yīng)稅收入，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。   知道，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入的基本條件是簽訂預(yù)售合同或銷售合同企業(yè)收取“誠意金”時，根本不具備簽訂合同的法定條件。對企業(yè)和購房者而言，誠意金”不受合同法維護(hù)的隨時均有可能退還。所以，誠意金”并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)的收入，僅僅是暫收應(yīng)付的款項。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的誠意金”不需要繳納土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得商品房預(yù)售許可證未與購房業(yè)主簽訂商品房預(yù)售合同情況下

58、，向購房業(yè)主收取的誠意金”從會計處理角度看，應(yīng)該納入“其他應(yīng)付款”科目核算，而不應(yīng)該在預(yù)收賬款”科目核算；從稅務(wù)處置來看，誠意金”5000萬元僅僅是暫收應(yīng)付款項，根本不是應(yīng)稅收入，不需要繳納企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅。   房地產(chǎn)稅收有關(guān)優(yōu)惠政策   1根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，下列行為，不征相關(guān)稅收：1以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓股權(quán)，也不征收營業(yè)稅。2由于國家建設(shè)需要，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者而取得的土地及不動產(chǎn)彌補(bǔ)費(fèi)不征收營業(yè)稅。國家建設(shè)需要是指中華人民

59、共和國土地管理法第五十八條規(guī)定的以下情形：a為公共利益需要使用土地的b為實(shí)施鄉(xiāng)村規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，調(diào)整使用土地的c土地出讓等有償使用合同約定的使用期限已滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的d因單位撤消、遷移等，停止使用原劃撥的國有土地的e公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的3個人將不動產(chǎn)無償贈與他人，不征收營業(yè)稅。4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不征收營業(yè)稅。5房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的不征收土地增值稅。6房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體及國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的不征收土地增值稅。7法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他不征稅行為。2根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，下列行為，免征相關(guān)稅收：1土地使用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征營業(yè)稅。2個人自建自用住房和個人購買普通住宅超越5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的銷售時免征營業(yè)稅。個人出租房屋，月營業(yè)額未達(dá)起征點(diǎn)的免征營業(yè)稅。個人轉(zhuǎn)讓普通住宅和互換自有居住用房，暫免征土地增值稅。個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得，免征個人所得稅。3納稅人按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)向職工出租的單位自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。4納