婚前婚后房屋所有權(quán)歸屬探析

1、婚前婚后房屋所有權(quán)歸屬探析作者：萬(wàn)菌 單位：青海民族大學(xué)一、按揭貸款購(gòu)買房屋的不同情形按揭貸款購(gòu)買房屋就是消費(fèi)者將所購(gòu)買的房屋作為抵 押物與銀行簽訂貸款協(xié)議并從銀行獲得貸款，購(gòu)房者按照按 揭合同中規(guī)定的還款方式和期限分期給銀行還款，銀行按一 定的利率收取利息。如果貸款方違約，銀行有權(quán)通過(guò)訴訟拍 賣抵押房屋并從拍賣所得款項(xiàng)中優(yōu)先受償。在實(shí)際生活中， 按照借款人取得房屋所有權(quán)時(shí)間的不同，依照按揭貸款的方 式購(gòu)買房屋的情形有以下五種：第一種是夫妻一方在結(jié)婚之 前已經(jīng)以自己的名義貸款購(gòu)買了房屋，并且即時(shí)辦理了房屋 產(chǎn)權(quán)證書，結(jié)婚之后仍由購(gòu)房者償還貸款;這種情形下的房 屋所有權(quán)屬于購(gòu)房一方的婚前財(cái)產(chǎn)。第

2、二種是夫妻一方在結(jié)婚之前向銀行簽訂貸款協(xié)議并 購(gòu)買了房屋，但是一直到結(jié)婚之后都沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。第三種是兩人結(jié)婚之后，以夫妻一方或雙方的名義貸款 購(gòu)買房屋，直到離婚時(shí)仍沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。對(duì)于以上 第二、三種情形下的房屋的處理，依據(jù)婚姻法司法解釋二 第二"一條的規(guī)定，雙方可以協(xié)商，協(xié)商不成的由法院依法 判決。第四種是在第三種情形的前提下，離婚之前就已經(jīng)取得 房屋產(chǎn)權(quán)，若雙方?jīng)]有約定，該房屋理應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。第五種是夫妻一方在結(jié)婚之前以自己的名義貸款購(gòu)買 了房屋，全額支付了首付款或者已經(jīng)償還了部分貸款，結(jié)婚 后辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，且夫妻雙方共同償還剩余借款。此種 情形下的房屋歸屬

3、有較大爭(zhēng)議，婚姻法司法解釋三的規(guī) 定也讓人們產(chǎn)生很多疑問(wèn)。下文的討論就圍繞此種情形展 開。二、婚前一方按揭貸款、婚后共同還貸房屋所有權(quán)的性 質(zhì)對(duì)于婚姻法司法解釋三第十條規(guī)定的房屋所有權(quán)的 性質(zhì)有不同的認(rèn)識(shí)。對(duì)于結(jié)婚前按揭貸款購(gòu)買房屋、結(jié)婚之 后取得該房屋所有權(quán)的歸屬問(wèn)題，若夫妻雙方有約定的按約 定處理;若沒(méi)有對(duì)此項(xiàng)房屋財(cái)產(chǎn)達(dá)成共識(shí)，則是夫妻共有財(cái) 產(chǎn)還是夫妻一方個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，在理論上和實(shí)踐中存有較大的 爭(zhēng)議，并出現(xiàn)了以下幾種觀點(diǎn)。（一）物權(quán)登記說(shuō)該觀點(diǎn)以當(dāng)事人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證登記的時(shí)間來(lái)分析該 房屋所有權(quán)的歸屬。我國(guó)物權(quán)法采取登記生效主義， 嚴(yán)格按照法律規(guī)定推導(dǎo)出的以權(quán)屬登記的取得時(shí)間作為區(qū) 分按

4、揭房產(chǎn)是婚前所得還是婚后所得的時(shí)間點(diǎn)，可以說(shuō)這種 推導(dǎo)在邏輯上無(wú)懈可擊，在適用上也十分簡(jiǎn)潔明快。如果購(gòu) 房者在婚前已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，則該房屋屬于購(gòu)房者的個(gè)人 婚前財(cái)產(chǎn)。如果房產(chǎn)證是在雙方登記結(jié)婚后取得，既然我國(guó) 婚姻法規(guī)定的夫妻財(cái)產(chǎn)制為婚后所得共同制，那么，除非雙 方另有約定，房屋應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。購(gòu)房者于婚前所 支付的購(gòu)房首付款和婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)歸還貸款部分則視為 債務(wù)，由夫妻共同財(cái)產(chǎn)中償還。筆者認(rèn)為不能以取得房產(chǎn)證 的時(shí)間作為判斷此類房屋性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)楫?dāng)事人于婚前簽 訂房屋買賣合同，并支付該房屋首付款的行為是明確的，與 銀行簽訂按揭貸款合同的時(shí)間是確定的，還貸義務(wù)人是確定 的，而取得房

5、產(chǎn)證的時(shí)間恰恰是不確定的。通常情況下房產(chǎn) 證的取得時(shí)間常常不是購(gòu)房者自己可以控制的，當(dāng)事人可能 因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商未繳納或者未足額交納土地出讓金等原 因，開發(fā)商因多種理由拖延為購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間， 有的購(gòu)房者甚至已經(jīng)入住房屋多年也拿不到房產(chǎn)證。（二）夫妻共同財(cái)產(chǎn)說(shuō)此說(shuō)主要認(rèn)為即使一方結(jié)婚之前辦理按揭貸款并購(gòu)買 了房屋，其所享有的只是買賣合同的債權(quán)，并沒(méi)有取得房屋 的所有權(quán)，婚后辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記之后應(yīng)屬于夫妻共同財(cái) 產(chǎn)。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，結(jié)婚之后沒(méi)有參與購(gòu)買該房屋的一 方都會(huì)和購(gòu)買一方共同償還銀行貸款，婚后能夠取得房屋所 有權(quán)是夫妻雙方共同努力的結(jié)果，此類房屋應(yīng)該屬于夫妻共 同財(cái)產(chǎn)。在司法實(shí)

6、踐中，如江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于婚姻法 及司法解釋的一個(gè)征求意見(jiàn)稿，第十三條就支持共同財(cái)產(chǎn) 說(shuō)，認(rèn)為：夫妻一方婚前以個(gè)人名義辦理房貸，且用個(gè)人財(cái) 產(chǎn)支付首期房款，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還 貸，如果婚后取得房屋所有權(quán)的，無(wú)論登記于一方還是雙方 名下，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)作為夫妻共同財(cái) 產(chǎn)進(jìn)行分割。（三）個(gè)人財(cái)產(chǎn)說(shuō)根據(jù)物權(quán)法第六條之規(guī)定，取得房屋所有權(quán)以登記 為要件，產(chǎn)權(quán)證上寫明的人就是該房屋所有權(quán)人，在結(jié)婚之 前基于登記人支付了房屋首付款并簽訂貸款合同，合同產(chǎn)生 的債權(quán)已經(jīng)擁有，即使結(jié)婚后登記取得房屋所有權(quán)，也是婚 前一方已經(jīng)取得的債權(quán)的轉(zhuǎn)化形式，該房屋即為登記權(quán)利人 的個(gè)人

7、財(cái)產(chǎn)。在實(shí)踐中，上海市高院出臺(tái)的滬高法民一2004 25號(hào)文件的規(guī)定也傾向此學(xué)說(shuō)。（四）個(gè)人財(cái)產(chǎn)與共同財(cái)產(chǎn)混合說(shuō)持此種觀點(diǎn)學(xué)者又有不同的認(rèn)識(shí)：一是夫妻一方在結(jié)婚 之前已經(jīng)支付了首付款甚至償還了一些貸款時(shí)，此部分的財(cái) 產(chǎn)是屬于這一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)；結(jié)婚之后夫妻雙方共同生活， 另一方把這份房屋債務(wù)歸于夫妻的共同債務(wù)，并且參與共同 償還銀行貸款，且婚前購(gòu)房者對(duì)此也毫無(wú)異議，可以認(rèn)為購(gòu) 房者以不明示的行為表示同意與其分享房屋財(cái)產(chǎn)。所以，此類按揭房屋應(yīng)該區(qū)分為婚前還款與婚后還款兩 部分，婚前還款部分屬于購(gòu)房者婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后還款部 分作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)平均分割。二是根據(jù)房屋的原有價(jià)值和 后增長(zhǎng)價(jià)值劃分個(gè)人財(cái)產(chǎn)和共同財(cái)產(chǎn)。對(duì)于一方結(jié)婚之前按 揭貸款購(gòu)買房屋，支付了首付款并償還一部分貸款之后，與 他人結(jié)婚，為了獲得房屋完整的所有權(quán)，用夫妻的共同財(cái)產(chǎn) 償還了剩余貸款，根據(jù)對(duì)法律條文的理解原則上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其 為一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)于婚后共同還貸這一行為看作是把 后支付的貸款轉(zhuǎn)化為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)益，是對(duì)房屋的一種投資， 類似于婚姻法第十七條