房地產項目決策階段的成本控制

1、房地產項目決策階段的成木控制2010 年 08 月 22 日 08:51目前，房地產行業(yè)逐漸整體進人調整階段，房地產開發(fā)項目的風險也隨z增大。 “正確的決策是成功的開始”，因此，本文針對房地產開發(fā)項目的源頭決策 階段，來分析這一環(huán)節(jié)的成本控制問題。一、建立科學的評價指標體系第一，規(guī)劃評價指標主要考慮可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、 停車泊位、市政配套、公共設施配套、交通等因素。第二，設計方案評價指標要考慮性價比、產業(yè)化、經濟性、采光、通風、環(huán) 保、格調、品位、與周圍環(huán)境的協(xié)調、使用功能等因素。第三，市場定位評價指標是以房地產市場調查資料和市場預測結果為基礎， 就租售價格、租售率、租售

2、對象、物業(yè)管理費等建立評價指標。第四，經濟評價指標需要考慮財務評價和綜合評價。財務評價根據(jù)現(xiàn)行財稅 制度和價格體系，計算房地產項n財務收入和財務支出，分析項口的財務盈利能 力、清償能力以及資金平衡情況，判斷項目的財務可行性，風險預測等：綜合評 價是從區(qū)域社會經濟發(fā)展的角度，分析和計算房地產項目對區(qū)域社會經濟的效益 和費用，考察項目對社會經濟的凈貢獻，判斷項目的經濟合理性。以上每個評價指標所包含的因素，對房地產開發(fā)項目的成木都有直接或間接 的影響。比如建筑密度是指建筑基底而積山總用地而積的百分比，它反映用地合 理性情況，是城市管理的控制性指標。容積率是反映地塊開發(fā)強度的重要指標， 無綱量，其內涵

3、與“建筑密度” 一致，但表述形式不同，容積率二總建筑面積/ 地塊面積。適當提高建筑平均層數(shù)和建筑密度，控制適當?shù)慕ㄖ莘e率，可以減 少房地產開發(fā)項口的單位造價。同時節(jié)約用地，從而能有效降低整個項目的建設 資金。二、技術與經濟相結合，做好規(guī)劃方案的優(yōu)選要真止有效的控制工程造價，在完成市場調查研究后，必須結合項目的實際 情況，在滿足使用功能和生產耍求的前提下，將技術和經濟有機結合，進行設計 多方案比較，力求在技術先進條件下的經濟合理，在經濟合理基礎上的技術先進。房地產項目方案優(yōu)選，是尋求合理的房地產開發(fā)方案的必要手段。對丁房地 產項目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經營方案，都要進行經濟分析和計算，

4、 從屮篩選出滿足最低可接受收益率要求的可供比較方案，并對這些方案進行比 選。在進行可供比較方案，優(yōu)選時，應注意各方案之間的町比性，遵循費用與效 益計算】i徑對應一致的原則，并根據(jù)項h實際情況，選擇適當?shù)慕洕u價指標作 為比選指標。房地產項目通常采用的方案優(yōu)選指標有：并額投資內部收益率和凈現(xiàn)值(xpv),在進行方案優(yōu)選吋，以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案；等額年值，在進行 方案優(yōu)選時，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。當可供比較方案的開發(fā)經營期相 同時，可直接選用差額投資內部收益率、凈現(xiàn)值或等額年值指標進行方案比選。 當開發(fā)經營期不同時，一般宜釆用等額年值指標進行優(yōu)選，如果要采用差額投資 內部收益率指標或

5、凈現(xiàn)值指標進行方案優(yōu)選，須對各可供比較方案的開發(fā)經營期 和計算方法按有關規(guī)定作適當處理，然后再進行優(yōu)選。對于開發(fā)經營期較短的出售型房地產項目，也可直接采用利潤總額、投資利 潤率等表態(tài)指標進行方案優(yōu)選。對效益相同或基本相同的房地產項口方案進行優(yōu) 選時，為簡化計算，可采用費用現(xiàn)值指標和等額年費用指標，直接進行項目方案 費用部分的優(yōu)選。三、提高項目抵御風險的能力房地產市場是資金密集性行業(yè)、資金使用量大，市場的任何波動和國家宏觀 政策的調整都會影響到項口的收益，嚴重的可能會使企業(yè)的資金鏈條斷裂，整個 項目陷入癱瘓。這就耍求開發(fā)商在投資決策階段通過對影響項目投資效果的社 會、經濟、環(huán)境、政策和市場等因素

6、的分析，了解各因素對項目的影響性質和程 度，幫助投資者根據(jù)房地產項口風險的大小和特點，確定合理的投資收益水平， 提出控制風險的方案，冇重點地加強對投資風險的防范和控制。房地產項目面臨 的風險有政策風險、財務風險、購買力風險等。第一，政策風險近年來，為了規(guī)范房地產市場、有效控制房價，采取一系列宏觀調控政策， 雖然效果不明顯，但是政府調控的決心并沒有改變。房地產政策的改變，尤其是 調整性政策的出臺，必然導致某些房地產成為犧牲品，結果導致房地產項目的商 業(yè)風險加大。應對國家宏觀政策的措施主要是縮短項fi的建設周期，加快項fi的 銷售進度，即使回籠資金。第二，財務風險財務風險主耍由利率、資本金充足率兩

7、個方面。特別是2007年以來，國家加 大宏觀調控力度，幾次提高銀行利率，緊縮銀根。這些金融政策的調整，使得一 線城市房地產價格開始下降，投資速度減慢。房地產公司由于貸款利率增加，導 致收入減少，支出增加，投資成本增大，形成房地產投資財務風險。應對利率風 險的措施，主要是預期銀行貸款利率的變化。為了降低由此帶來的房地產投資金 融風險，一是在簽訂銀行貸款合同吋，選擇固定利率；二是在評價投資方案吋, 按可能升高的銀行貸款利率進行，預先就對銀行貸款利率的提高作出防范措施： 三是在進行投資方案評價時，對銀行貸款利率進行不確定性分析。充分考慮貸款 利率可能帶來的金融風險。第三，購買力風險購買力風險主要是指

8、市場屮因消費者購買能力變化，導致房地產商品不能按 市場消化而造成經濟上的損失。購買力風險是一 種需求風險。在市場經濟體制屮, 需求是一個非常不穩(wěn)定的因索。出于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作 環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結構等影響，如杲整體市場上需求下降，將會 給項目帶來損失。應對措施主耍是在房屋的建筑設計屮豐富產品的類型，對大、 中、小戶型進行優(yōu)化組合，適當加大可以組合型住宅的所占比例。四、控制土地競拍價格土地成木(約占項目總成木的30% 35%左右),主耍指土地獲得階段形成的 各種費用支出，包括地價、土地動拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。在房 地產整個開發(fā)過程屮，土地-旦到手，

9、其成本即基本確定，直至項口開發(fā)完成， 該成本一般也不會有較大變化。因此，控制土地成本的關鍵在于拿地時的成本分 析要準確，在土地招投標中制定競買策略與技巧，做到以最小的代價和風險獲取 最大的收益、來打敗競爭對手。第一，要注重土地費用可承受的最高限額測算在參與土地競拍之前，首先必須算好帳，擬建設的初步方案，即以什么的產 品面市，并預測明后年的各種品類物業(yè)的銷售價格。然后計算建造的成木，以銷 售價格最低的物業(yè)形態(tài)作為假定方案，假定為零利潤的情況下，計算出土地成本 限額，這就是參與拍賣所能承受的價格底線，能夠基本保證土地成本在可控制范 嗣內，不會出現(xiàn)盲口舉牌，造成不可控制的局面。第二，土地競買報價策略

10、選擇的具體方案如下：(1) 不平衡報價策略。當采用評分的方法進行招標時，房地產開發(fā)商可通過認 真分析評分方法，結合企業(yè)自身的優(yōu)勢，揚長避短，使木企業(yè)的綜合評分達到最 高。如發(fā)展商本身的建筑實力較強，對招標工程造價有較大的把握，可報以最短 的建筑周期，較高的土地出讓金，以獲取高分。壓倒競爭對手。(2) 高、低報價策略。若項目所要求的專業(yè)性和管理水平較高，潛在的競爭對 手較少，可使用低報價策略；若項目的發(fā)展前景看好，競爭對手較多，則可使用 高報價策略。(3) 合縱連橫策略。為了避免行業(yè)內部惡性競爭，抬高土地的競拍價格，房地 產開發(fā)商應該采用合縱連橫進行聯(lián)合投標。(4) 志在必得策略。房地產開發(fā)商出于發(fā)展需要不惜采取微利其至微虧的策略 進行高報價，以期志在必得。房地產企業(yè)在土地競買時，通過對出讓土地進行認 真分析、做出詳細策劃，根據(jù)市場競爭的情況和本企業(yè)需要的迫切