血淋淋的廣州買房日記(8)

1、血淋淋的廣州買房日記（8）想查看往期故事內(nèi)容，歡迎關(guān)注微信公眾號“干了這碗開水”上一集講到開水菌跟業(yè)主成功以450簽約后喘口粗氣把家還的故事。 其實買房子的事情到目前為止基本可以算是完成大半了，后面剩下的就是中介和按揭公司走的各種流程：網(wǎng)簽，辦按揭，放同貸書，遞件過戶，然后就是無窮無盡地努力工作償還貸款 簽約的時候，務(wù)必要讓中介幫你確認(rèn)清楚，房產(chǎn)證所有人的名字和身份證是否對的上（有人改了名，有人出國改了名，有人結(jié)婚證名字對不上，這些都會影響過戶的），買家賣家各自名下都有幾套住房（這個和契稅個稅有關(guān)，不懂的可以參考血淋淋的廣州買房日記（5），賣家的房產(chǎn)是否在銀行有抵押（在遞件

2、之前務(wù)必讓中介再去查冊一次，確保房產(chǎn)無抵押，能正常過戶，房產(chǎn)在哪幾個人名下，這幾個人都在不在） 中介方的買賣合同都是一份統(tǒng)一的網(wǎng)簽修改版本，其實是相當(dāng)粗暴的，很多細(xì)節(jié)都沒有具體規(guī)定，這里就需要買賣雙方坐下來慢慢談，開水菌在這里給大家詳細(xì)地說說注意事項，以免房子買下來了才落坑里：1. 房子的價格：這里指的是總價，這個沒什么好說的2. 過戶稅費：現(xiàn)在廣州都是賣家實收總價，雙方稅費都是買家出的，這個沒有什么好覺得義憤填膺的，畢竟賣方市場，這家不買下家搶著要，一天一個家，坐下來就反你10%都是喜聞樂見的，所以沒必要為了實收還是各付個稅跟賣家爭辯。3. 屋內(nèi)設(shè)施處置：房子里面的家具、電器、廚衛(wèi)

3、設(shè)施等等，這些東西是要跟賣家另外約定的，一般賣家能搬走的都會搬走，搬不走的浴缸、灶臺、空調(diào)什么的都會留給買家，如果你真的看上了賣家全套的海黃沙發(fā)，這個需要雙方約定個價錢，家具一般是不包在房價的總價內(nèi)的。4. 物業(yè)項目費用的處理手法：包括物業(yè)維修基金、水電煤氣、無線電視費、網(wǎng)費用要寫物業(yè)結(jié)清單，是免費給你還是要給錢的，這點要在合同里面約定好。5. 賣家戶口問題：房子是否掛了賣家戶口？戶口能不能遷走？什么時候能遷走？遷去哪里？能遷走要約定好什么時間遷走，并且最好在戶口遷走之前留下一部分尾款作為牽制作用，防止賴著不走，影響學(xué)位等問題。如果不能遷走，或者短時間內(nèi)不能遷走，要在合同中約定留下相對較多一點

4、的尾款作為牽制，并且約定最后遷移時間，如果不遷走尾款將不予返還（賣方市場其實合同很難約定到對買方那么有利）6. 首付款、尾款：合同中需要約定清楚買家首付款比例要多少，尾款比例留多少，畢竟有的賣家著急用錢，雖然房子總價可能會低一些，但是首付比例可能會要很多，有的要5成，有的甚至?xí)笕?，這個需要買家自己權(quán)衡手中的現(xiàn)金來做出決定。7. 定金及違約責(zé)任：一般定金是簽約當(dāng)天給的，廣州一般為10w，如果違約應(yīng)當(dāng)雙倍賠償定金及10%的房款總價，當(dāng)然也會有其他責(zé)任，如果賣家涂銷抵押權(quán)后買家不買了或者某些原因（貸款下不來）買不了，可以適當(dāng)另外約定違約金比例。8. 中介費：中介費這塊最好看房之前就談好，如果是

5、獨家的房源更為重要，目前中原鏈家合富最低可以1%總價高的話（一般最低1.5%），裕豐德誠行可能相對可以1%比較穩(wěn)，看房之前簽一份“如果在X中介成交，中介傭金約定為X%”目前國家規(guī)定買賣雙方最高收雙方傭各2%,所以最好看房之前就談好傭，談不好就換一家中介（前提房源非獨家），還有一點，傭金都是買家出的，賣家實收的（賣方市場）9. 收款批次和數(shù)額：合同中需要約定好定金什么時候交，首付什么時候交，貸款什么時候下來，尾款什么時候給，并且每次給錢的時候雙方都要簽訂一份收條給出錢方，以示受到錢的憑證。（每次簽約的時候中介都最好在場看著，或者買家拍視頻證明）一般簽約的時候給定金，遞件過戶當(dāng)天給首付，新產(chǎn)證出來

6、給銀行放貸，尾款一般是在賣家交樓驗房后給（如果有戶口遷移問題可以遷了之后再給）10. 網(wǎng)簽日期：就是正式的房屋買賣合同11. 核實信息：務(wù)必核實好買賣雙方的所有的身份證、房產(chǎn)證、結(jié)婚證、戶口本、中介身份證，一定要看到全部證件才能簽字，說證件在老家的一定要當(dāng)面見到才能簽字。12. 簽字人：房產(chǎn)證名下的所有人都要在現(xiàn)場，如果是代理簽字的一定要做公證。 最后開水菌多啰嗦一句：以上所有事項，都必須落實到紙面上，所有口頭的承諾都等于沒有承諾。不寫進(jìn)合同里面，那么給不給家具，遷不遷戶口，啥時候交樓到時候都只能全憑業(yè)主開心。 其實后面還有一部分關(guān)于去房管局簽字過戶的內(nèi)容，不過中介和按揭都

7、會幫你折騰清楚的，中介費最大的作用也就在此了，開水菌也沒必要在這里多說。 雖然買房子的事情到這里就算是暫時告一段落，但是這里面還是有很多細(xì)分的事項需要展開說明：比如買一手還是二手房，買多少年樓齡的房子合適，選擇什么樓層和朝向會比較好，如何挑選出性價比高的房子，為什么同地段的一手樓有的差距會這么大，買郊區(qū)還是市中心，投資應(yīng)該選擇什么類型的物業(yè)和區(qū)域等等等等，二手房的桃花潭水深千尺，其中的細(xì)分領(lǐng)域足夠給大家展開來講好多年（以目前低效的更新速度來說，哈哈哈哈）當(dāng)然也歡迎大家在公眾號中留言提問，開水菌每次會精選出大家最關(guān)心的一些問題來給大家做出回答。 這一集開水菌回應(yīng)一下最近大家比

8、較關(guān)心的南沙片區(qū)： 開水菌身邊有不少小伙伴感嘆道：南沙自貿(mào)區(qū)??！自貿(mào)區(qū)比深圳要牛逼啊！南沙房價那個漲啊！后悔2010年沒入手??！現(xiàn)在都要1.5??！現(xiàn)在適不適合入手啊！規(guī)劃好啊！要入手啊!入手啊！手??！??！ 額，事實上南沙的樓市是不是真的這么狂熱呢，規(guī)劃是不是真的那么牛逼呢，咱們不能只看公眾號上面幾篇文章或者開發(fā)商的幾個銷售價格就貿(mào)然做出結(jié)論，下面開水菌較為粗略地給各位看官介紹一下南沙的基本情況： 首先介紹一下南沙的基本情況：南沙區(qū)，廣東省廣州市市轄區(qū)。位于廣州市最南端、珠江虎門水道西岸，是西江、北江、東江三江匯集之處；東與東莞市隔江相望；西與中山市、佛山市順德區(qū)接

9、壤；北以沙灣水道為界與廣州市番禺區(qū)隔水相連；南瀕珠江出?？诹尕暄?。地處珠江出?？诤痛笾榻侵薜乩韼缀沃行?，是珠江流域通向海洋的通道，連接珠江口岸城市群的樞紐，廣州市唯一的出海通道，距離廣州市中心約40KM，現(xiàn)有面積為783.86平方公里，2013年常住人口為62.5w（全廣州1350w），2015年地區(qū)生產(chǎn)總值1133億元（全廣州18100億元）。 簡單來說，南沙目前人口不多，產(chǎn)值不高，產(chǎn)業(yè)主要以二產(chǎn)及港口物流業(yè)為主（工廠生產(chǎn)了產(chǎn)品就在港口出口到世界各地） 那么政府方面的發(fā)展戰(zhàn)略是如何定義南沙的呢？簡單來說，就是預(yù)計到2051年，南沙人口達(dá)到240w，產(chǎn)值達(dá)到目前廣州全市

10、的水平，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主。 而主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方面，南沙將主打高端服務(wù)業(yè)、科技智慧產(chǎn)業(yè)、臨港先進(jìn)制造業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)、旅游休閑健康產(chǎn)業(yè)等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群。 再看看南沙短期的空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃及現(xiàn)狀：短期看來，南沙重點發(fā)展的是港口貿(mào)易業(yè)，港口在上圖右下角黑圈圈的地方，畢竟這里有先天的港口優(yōu)勢（廣州的黃埔古港因為河床淺而窄，10w噸巨輪是開不進(jìn)去的）不難看出，南沙的發(fā)展與港口有著密不可分的聯(lián)系，煉鋼造船業(yè)都離不開港口，原材料從非洲南美運(yùn)來上岸之后，直接在港口附近的工廠生產(chǎn)加工，造好之后又馬上能夠運(yùn)出去，多方便，然而大家關(guān)心的奶粉以及進(jìn)口免稅商品，那些其實反而是其次。 如圖為2016年3月

11、分南沙自貿(mào)區(qū)明珠灣起步區(qū)的航拍圖（來自羊晚） 而在今年的市委10屆9次全會中通過的進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的實施意見中，廣州首次提出“要建設(shè)南沙為城市副中心”的說法（這個說法是其他區(qū)都沒有提到的）所以南沙要成為廣州唯一的副中心了（類似北京通州） 但是本來南沙定義的是濱海新城，跟蘿崗新城類似概念，但是距離廣州市區(qū)實在太遠(yuǎn)了，獨立發(fā)展新城可能性不大，所以只能委曲求全作為城市的副中心了。 市委文件中還強(qiáng)調(diào)，南沙未來要打造城市1小時都市生活圈，為落實南沙和主城區(qū)的溝通，領(lǐng)導(dǎo)們還強(qiáng)調(diào)了半小時直達(dá)主城區(qū)，所以規(guī)劃中的18號線就直接一路從廣州東站殺到南沙萬頃沙了（全場65

12、KM，投資511Y，然而至今仍然未開始動工）總的來說，廣州的發(fā)展重點是商貿(mào)啊，發(fā)展商貿(mào)重點重點在航運(yùn)啊（感覺要變成投資航運(yùn)貼了）所以南沙廣州發(fā)展的引擎和重心這點沒有跑了，但是發(fā)展是長期的，和南沙樓市又有什么聯(lián)系呢，下面開水菌給大家講講南沙樓市的那點來龍去脈： 記得在2010年的時候，南沙的房價是6000+，2012年的時候漲到了1w+，2014年的時候自貿(mào)區(qū)概念炒到了1w5/6，現(xiàn)在基本一手穩(wěn)定在1w2/3的樣子那么南沙的樓市到底是怎么炒起來的呢？ 記得那是1988年的一個春天（開水菌YY的），一個叫霍英東的男人，在廣州的南邊（現(xiàn)在的南沙）畫了一個圈 那時候的南沙

13、還是番禺的一個區(qū)，而作為番禺人的霍英東先生有著打造一個夢想城市的想法，于是霍先生拿醋60Y打算花25年來打造南沙，所以后來，南沙多了很多游艇會（航運(yùn)貼） 但是，要發(fā)展一個城市，僅僅依靠一個男人和他的集團(tuán)是不夠的，所以在發(fā)展的這20+年當(dāng)中，看起來發(fā)展都比較緩慢。 2010年的時候，房價6000，南沙初見雛形，越來越多的開發(fā)商看到了商機(jī)，加上房地產(chǎn)黃金時代的到來，2012年，南沙的一手樓被抬到了1w，一手樓被大量的投資客瘋搶，仿佛第一個吃螃蟹的都賺到了（開發(fā)商確實賺到了） 高潮在2012年的下半年，南沙被評級為第五個國家級新區(qū)（浦東是第一個，天津濱海新區(qū)是第二個）&

14、#160;然后各種的政策利好，國家支持在媒體上漫天飛舞，各種發(fā)展前景無限，趕緊買地，趕緊蓋樓！ 似乎所有的暴漲都是以國家級的美好預(yù)期作為啟動的。 于是短短兩年時間，南沙的房價從1w飆升到了1.5w，新樓蓋了一棟又一棟，投資客來了一批又一批。 然后呢？南沙2016年9月一手均價1.2w 其實開水菌一開始也是充滿疑問的，前景不是很好嘛，這個餅不是畫得很圓嗎，為什么暴漲不能持續(xù)呢？ 開水菌給各位看官高歌一曲：全都是泡沫 說實際點，就是有價無市，供求影響價格，供大于求，價格必然下降。 而且所謂的需求從一開始來說，就是虛的。 

15、;所有的大公司都還是會將辦公點設(shè)立在市中心的，開水菌在這里以體育中心商務(wù)圈和當(dāng)下熱賣的南沙碧桂園蜜柚為栗：單程上班需要2小時10分鐘，往返大約就是4.5小時，什么概念，也就是說，如果在體育中心上班，房子買在南沙，每天早上6點不到就要起床，下班之后立馬上車回家也要830才能到家做飯，吃完飯估計也就10點了，而且不敢加班，不敢應(yīng)酬，下班不敢逛街，不敢約會 所以上述南沙一手樓市一片繁榮的景象是由國家級的利好餅圖+開發(fā)商大力建設(shè)+一手投資客入市哄抬房價合力共同造成的，而房價下來的原因是缺乏真是自住需求，商業(yè)配套發(fā)展相對落后，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入緩慢，公司入駐少，人流量少，自然就成了一座鬼城，房價沒人接盤

16、，自然就下來了。 而且樓市一手投資客投資是為了什么？當(dāng)然為的是未來漲價轉(zhuǎn)手賣出去賺個差價?。】墒悄仙车姆孔蛹词故悄阍?010年6000塊錢買的，現(xiàn)在也不見得你就能賺錢。 這里就一定有朋友質(zhì)疑開水菌了，2010年6000，現(xiàn)在不是賣12000了嗎？為什么會不賺錢？ 這里提到的2016年9月均價是南沙的一手房均價，而投資客要賺錢應(yīng)該看的是二手樓的交易市場，下面是南沙二手樓數(shù)據(jù)：看到這個數(shù)據(jù)其實開水菌也是意外的，南沙的二手房均價才1w，而且全區(qū)月均成交量才100套，可能各位看官對成交套數(shù)沒什么概念，8月份全廣州市二手成交將近1w套，而南沙二手成交量僅僅占全市1%，這就是

17、所謂的有價無市。而且南沙二手市場月均能不能成交100套，能不能賣到1w的均價也是值得商榷的，畢竟郊區(qū)二手市場接盤少，真實自住需求買二手還不如花多一點點錢買一手（因為新增量太多，可選擇太多沒必要買二手） 而且中介方手上也是有網(wǎng)簽秘鑰的，中介拿著投資客放盤出來的出租房的證去私下辦個網(wǎng)簽價1.2或者1.3，反正成交那么少，掛幾個這樣的價錢，那么網(wǎng)簽數(shù)據(jù)就很容易上去了，那些不懂南沙樓市的小白羊看見南沙樓市蹭蹭漲，還真的以為投資機(jī)會那么大了就不管三七二十一一頭栽到坑里，然后就沒有然后了 而說句實話，南沙到底有沒有投資機(jī)會呢？有的，有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，人口導(dǎo)入就會有發(fā)展機(jī)會的。那么南沙為什么現(xiàn)在不導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)吸引就業(yè)呢？開水菌給大家舉個珠江新城的栗子：珠城從1992年開始規(guī)劃，一直到2016年東塔落成，足足花了25年時間才打造成目前繁榮的模樣，而且這是市中心，是形象工程，都花了那么多錢，那么久時間。至于南沙，25年？開水菌估計25年后南沙可能會變得很漂亮，房價也可能很高，但是這25年如果買南沙自住的年輕人，注定成為了南沙建設(shè)進(jìn)程中貢獻(xiàn)自己青春的一代，與其在路上這么熬著，還不如買一套市區(qū)的小戶型，上下班都方便，還能讓自己過得