血淋淋的廣州買(mǎi)房日記(8)

1、血淋淋的廣州買(mǎi)房日記（8）想查看往期故事內(nèi)容，歡迎關(guān)注微信公眾號(hào)“干了這碗開(kāi)水”上一集講到開(kāi)水菌跟業(yè)主成功以450簽約后喘口粗氣把家還的故事。 其實(shí)買(mǎi)房子的事情到目前為止基本可以算是完成大半了，后面剩下的就是中介和按揭公司走的各種流程：網(wǎng)簽，辦按揭，放同貸書(shū)，遞件過(guò)戶(hù)，然后就是無(wú)窮無(wú)盡地努力工作償還貸款 簽約的時(shí)候，務(wù)必要讓中介幫你確認(rèn)清楚，房產(chǎn)證所有人的名字和身份證是否對(duì)的上（有人改了名，有人出國(guó)改了名，有人結(jié)婚證名字對(duì)不上，這些都會(huì)影響過(guò)戶(hù)的），買(mǎi)家賣(mài)家各自名下都有幾套住房（這個(gè)和契稅個(gè)稅有關(guān)，不懂的可以參考血淋淋的廣州買(mǎi)房日記（5），賣(mài)家的房產(chǎn)是否在銀行有抵押（在遞件

2、之前務(wù)必讓中介再去查冊(cè)一次，確保房產(chǎn)無(wú)抵押，能正常過(guò)戶(hù)，房產(chǎn)在哪幾個(gè)人名下，這幾個(gè)人都在不在） 中介方的買(mǎi)賣(mài)合同都是一份統(tǒng)一的網(wǎng)簽修改版本，其實(shí)是相當(dāng)粗暴的，很多細(xì)節(jié)都沒(méi)有具體規(guī)定，這里就需要買(mǎi)賣(mài)雙方坐下來(lái)慢慢談，開(kāi)水菌在這里給大家詳細(xì)地說(shuō)說(shuō)注意事項(xiàng)，以免房子買(mǎi)下來(lái)了才落坑里：1. 房子的價(jià)格：這里指的是總價(jià)，這個(gè)沒(méi)什么好說(shuō)的2. 過(guò)戶(hù)稅費(fèi)：現(xiàn)在廣州都是賣(mài)家實(shí)收總價(jià)，雙方稅費(fèi)都是買(mǎi)家出的，這個(gè)沒(méi)有什么好覺(jué)得義憤填膺的，畢竟賣(mài)方市場(chǎng)，這家不買(mǎi)下家搶著要，一天一個(gè)家，坐下來(lái)就反你10%都是喜聞樂(lè)見(jiàn)的，所以沒(méi)必要為了實(shí)收還是各付個(gè)稅跟賣(mài)家爭(zhēng)辯。3. 屋內(nèi)設(shè)施處置：房子里面的家具、電器、廚衛(wèi)

3、設(shè)施等等，這些東西是要跟賣(mài)家另外約定的，一般賣(mài)家能搬走的都會(huì)搬走，搬不走的浴缸、灶臺(tái)、空調(diào)什么的都會(huì)留給買(mǎi)家，如果你真的看上了賣(mài)家全套的海黃沙發(fā)，這個(gè)需要雙方約定個(gè)價(jià)錢(qián)，家具一般是不包在房?jī)r(jià)的總價(jià)內(nèi)的。4. 物業(yè)項(xiàng)目費(fèi)用的處理手法：包括物業(yè)維修基金、水電煤氣、無(wú)線電視費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)用要寫(xiě)物業(yè)結(jié)清單，是免費(fèi)給你還是要給錢(qián)的，這點(diǎn)要在合同里面約定好。5. 賣(mài)家戶(hù)口問(wèn)題：房子是否掛了賣(mài)家戶(hù)口？戶(hù)口能不能遷走？什么時(shí)候能遷走？遷去哪里？能遷走要約定好什么時(shí)間遷走，并且最好在戶(hù)口遷走之前留下一部分尾款作為牽制作用，防止賴(lài)著不走，影響學(xué)位等問(wèn)題。如果不能遷走，或者短時(shí)間內(nèi)不能遷走，要在合同中約定留下相對(duì)較多一點(diǎn)

4、的尾款作為牽制，并且約定最后遷移時(shí)間，如果不遷走尾款將不予返還（賣(mài)方市場(chǎng)其實(shí)合同很難約定到對(duì)買(mǎi)方那么有利）6. 首付款、尾款：合同中需要約定清楚買(mǎi)家首付款比例要多少，尾款比例留多少，畢竟有的賣(mài)家著急用錢(qián)，雖然房子總價(jià)可能會(huì)低一些，但是首付比例可能會(huì)要很多，有的要5成，有的甚至?xí)笕睿@個(gè)需要買(mǎi)家自己權(quán)衡手中的現(xiàn)金來(lái)做出決定。7. 定金及違約責(zé)任：一般定金是簽約當(dāng)天給的，廣州一般為10w，如果違約應(yīng)當(dāng)雙倍賠償定金及10%的房款總價(jià)，當(dāng)然也會(huì)有其他責(zé)任，如果賣(mài)家涂銷(xiāo)抵押權(quán)后買(mǎi)家不買(mǎi)了或者某些原因（貸款下不來(lái)）買(mǎi)不了，可以適當(dāng)另外約定違約金比例。8. 中介費(fèi)：中介費(fèi)這塊最好看房之前就談好，如果是

5、獨(dú)家的房源更為重要，目前中原鏈家合富最低可以1%總價(jià)高的話（一般最低1.5%），裕豐德誠(chéng)行可能相對(duì)可以1%比較穩(wěn)，看房之前簽一份“如果在X中介成交，中介傭金約定為X%”目前國(guó)家規(guī)定買(mǎi)賣(mài)雙方最高收雙方傭各2%,所以最好看房之前就談好傭，談不好就換一家中介（前提房源非獨(dú)家），還有一點(diǎn)，傭金都是買(mǎi)家出的，賣(mài)家實(shí)收的（賣(mài)方市場(chǎng)）9. 收款批次和數(shù)額：合同中需要約定好定金什么時(shí)候交，首付什么時(shí)候交，貸款什么時(shí)候下來(lái)，尾款什么時(shí)候給，并且每次給錢(qián)的時(shí)候雙方都要簽訂一份收條給出錢(qián)方，以示受到錢(qián)的憑證。（每次簽約的時(shí)候中介都最好在場(chǎng)看著，或者買(mǎi)家拍視頻證明）一般簽約的時(shí)候給定金，遞件過(guò)戶(hù)當(dāng)天給首付，新產(chǎn)證出來(lái)

6、給銀行放貸，尾款一般是在賣(mài)家交樓驗(yàn)房后給（如果有戶(hù)口遷移問(wèn)題可以遷了之后再給）10. 網(wǎng)簽日期：就是正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同11. 核實(shí)信息：務(wù)必核實(shí)好買(mǎi)賣(mài)雙方的所有的身份證、房產(chǎn)證、結(jié)婚證、戶(hù)口本、中介身份證，一定要看到全部證件才能簽字，說(shuō)證件在老家的一定要當(dāng)面見(jiàn)到才能簽字。12. 簽字人：房產(chǎn)證名下的所有人都要在現(xiàn)場(chǎng)，如果是代理簽字的一定要做公證。 最后開(kāi)水菌多啰嗦一句：以上所有事項(xiàng)，都必須落實(shí)到紙面上，所有口頭的承諾都等于沒(méi)有承諾。不寫(xiě)進(jìn)合同里面，那么給不給家具，遷不遷戶(hù)口，啥時(shí)候交樓到時(shí)候都只能全憑業(yè)主開(kāi)心。 其實(shí)后面還有一部分關(guān)于去房管局簽字過(guò)戶(hù)的內(nèi)容，不過(guò)中介和按揭都

7、會(huì)幫你折騰清楚的，中介費(fèi)最大的作用也就在此了，開(kāi)水菌也沒(méi)必要在這里多說(shuō)。 雖然買(mǎi)房子的事情到這里就算是暫時(shí)告一段落，但是這里面還是有很多細(xì)分的事項(xiàng)需要展開(kāi)說(shuō)明：比如買(mǎi)一手還是二手房，買(mǎi)多少年樓齡的房子合適，選擇什么樓層和朝向會(huì)比較好，如何挑選出性?xún)r(jià)比高的房子，為什么同地段的一手樓有的差距會(huì)這么大，買(mǎi)郊區(qū)還是市中心，投資應(yīng)該選擇什么類(lèi)型的物業(yè)和區(qū)域等等等等，二手房的桃花潭水深千尺，其中的細(xì)分領(lǐng)域足夠給大家展開(kāi)來(lái)講好多年（以目前低效的更新速度來(lái)說(shuō)，哈哈哈哈）當(dāng)然也歡迎大家在公眾號(hào)中留言提問(wèn)，開(kāi)水菌每次會(huì)精選出大家最關(guān)心的一些問(wèn)題來(lái)給大家做出回答。 這一集開(kāi)水菌回應(yīng)一下最近大家比

8、較關(guān)心的南沙片區(qū)： 開(kāi)水菌身邊有不少小伙伴感嘆道：南沙自貿(mào)區(qū)?。∽再Q(mào)區(qū)比深圳要牛逼?。∧仙撤?jī)r(jià)那個(gè)漲?。『蠡?010年沒(méi)入手?。‖F(xiàn)在都要1.5?。‖F(xiàn)在適不適合入手??！規(guī)劃好??！要入手啊!入手啊！手啊！??！ 額，事實(shí)上南沙的樓市是不是真的這么狂熱呢，規(guī)劃是不是真的那么牛逼呢，咱們不能只看公眾號(hào)上面幾篇文章或者開(kāi)發(fā)商的幾個(gè)銷(xiāo)售價(jià)格就貿(mào)然做出結(jié)論，下面開(kāi)水菌較為粗略地給各位看官介紹一下南沙的基本情況： 首先介紹一下南沙的基本情況：南沙區(qū)，廣東省廣州市市轄區(qū)。位于廣州市最南端、珠江虎門(mén)水道西岸，是西江、北江、東江三江匯集之處；東與東莞市隔江相望；西與中山市、佛山市順德區(qū)接

9、壤；北以沙灣水道為界與廣州市番禺區(qū)隔水相連；南瀕珠江出?？诹尕暄?。地處珠江出?？诤痛笾榻侵薜乩韼缀沃行模侵榻饔蛲ㄏ蚝Ｑ蟮耐ǖ?，連接珠江口岸城市群的樞紐，廣州市唯一的出海通道，距離廣州市中心約40KM，現(xiàn)有面積為783.86平方公里，2013年常住人口為62.5w（全廣州1350w），2015年地區(qū)生產(chǎn)總值1133億元（全廣州18100億元）。 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，南沙目前人口不多，產(chǎn)值不高，產(chǎn)業(yè)主要以二產(chǎn)及港口物流業(yè)為主（工廠生產(chǎn)了產(chǎn)品就在港口出口到世界各地） 那么政府方面的發(fā)展戰(zhàn)略是如何定義南沙的呢？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是預(yù)計(jì)到2051年，南沙人口達(dá)到240w，產(chǎn)值達(dá)到目前廣州全市

10、的水平，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主。 而主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方面，南沙將主打高端服務(wù)業(yè)、科技智慧產(chǎn)業(yè)、臨港先進(jìn)制造業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)、旅游休閑健康產(chǎn)業(yè)等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群。 再看看南沙短期的空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃及現(xiàn)狀：短期看來(lái)，南沙重點(diǎn)發(fā)展的是港口貿(mào)易業(yè)，港口在上圖右下角黑圈圈的地方，畢竟這里有先天的港口優(yōu)勢(shì)（廣州的黃埔古港因?yàn)楹哟矞\而窄，10w噸巨輪是開(kāi)不進(jìn)去的）不難看出，南沙的發(fā)展與港口有著密不可分的聯(lián)系，煉鋼造船業(yè)都離不開(kāi)港口，原材料從非洲南美運(yùn)來(lái)上岸之后，直接在港口附近的工廠生產(chǎn)加工，造好之后又馬上能夠運(yùn)出去，多方便，然而大家關(guān)心的奶粉以及進(jìn)口免稅商品，那些其實(shí)反而是其次。 如圖為2016年3月

11、分南沙自貿(mào)區(qū)明珠灣起步區(qū)的航拍圖（來(lái)自羊晚） 而在今年的市委10屆9次全會(huì)中通過(guò)的進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)中，廣州首次提出“要建設(shè)南沙為城市副中心”的說(shuō)法（這個(gè)說(shuō)法是其他區(qū)都沒(méi)有提到的）所以南沙要成為廣州唯一的副中心了（類(lèi)似北京通州） 但是本來(lái)南沙定義的是濱海新城，跟蘿崗新城類(lèi)似概念，但是距離廣州市區(qū)實(shí)在太遠(yuǎn)了，獨(dú)立發(fā)展新城可能性不大，所以只能委曲求全作為城市的副中心了。 市委文件中還強(qiáng)調(diào)，南沙未來(lái)要打造城市1小時(shí)都市生活圈，為落實(shí)南沙和主城區(qū)的溝通，領(lǐng)導(dǎo)們還強(qiáng)調(diào)了半小時(shí)直達(dá)主城區(qū)，所以規(guī)劃中的18號(hào)線就直接一路從廣州東站殺到南沙萬(wàn)頃沙了（全場(chǎng)65

12、KM，投資511Y，然而至今仍然未開(kāi)始動(dòng)工）總的來(lái)說(shuō)，廣州的發(fā)展重點(diǎn)是商貿(mào)啊，發(fā)展商貿(mào)重點(diǎn)重點(diǎn)在航運(yùn)啊（感覺(jué)要變成投資航運(yùn)貼了）所以南沙廣州發(fā)展的引擎和重心這點(diǎn)沒(méi)有跑了，但是發(fā)展是長(zhǎng)期的，和南沙樓市又有什么聯(lián)系呢，下面開(kāi)水菌給大家講講南沙樓市的那點(diǎn)來(lái)龍去脈： 記得在2010年的時(shí)候，南沙的房?jī)r(jià)是6000+，2012年的時(shí)候漲到了1w+，2014年的時(shí)候自貿(mào)區(qū)概念炒到了1w5/6，現(xiàn)在基本一手穩(wěn)定在1w2/3的樣子那么南沙的樓市到底是怎么炒起來(lái)的呢？ 記得那是1988年的一個(gè)春天（開(kāi)水菌YY的），一個(gè)叫霍英東的男人，在廣州的南邊（現(xiàn)在的南沙）畫(huà)了一個(gè)圈 那時(shí)候的南沙

13、還是番禺的一個(gè)區(qū)，而作為番禺人的霍英東先生有著打造一個(gè)夢(mèng)想城市的想法，于是霍先生拿醋60Y打算花25年來(lái)打造南沙，所以后來(lái)，南沙多了很多游艇會(huì)（航運(yùn)貼） 但是，要發(fā)展一個(gè)城市，僅僅依靠一個(gè)男人和他的集團(tuán)是不夠的，所以在發(fā)展的這20+年當(dāng)中，看起來(lái)發(fā)展都比較緩慢。 2010年的時(shí)候，房?jī)r(jià)6000，南沙初見(jiàn)雛形，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商看到了商機(jī)，加上房地產(chǎn)黃金時(shí)代的到來(lái)，2012年，南沙的一手樓被抬到了1w，一手樓被大量的投資客瘋搶?zhuān)路鸬谝粋€(gè)吃螃蟹的都賺到了（開(kāi)發(fā)商確實(shí)賺到了） 高潮在2012年的下半年，南沙被評(píng)級(jí)為第五個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)（浦東是第一個(gè)，天津?yàn)I海新區(qū)是第二個(gè)）&

14、#160;然后各種的政策利好，國(guó)家支持在媒體上漫天飛舞，各種發(fā)展前景無(wú)限，趕緊買(mǎi)地，趕緊蓋樓！ 似乎所有的暴漲都是以國(guó)家級(jí)的美好預(yù)期作為啟動(dòng)的。 于是短短兩年時(shí)間，南沙的房?jī)r(jià)從1w飆升到了1.5w，新樓蓋了一棟又一棟，投資客來(lái)了一批又一批。 然后呢？南沙2016年9月一手均價(jià)1.2w 其實(shí)開(kāi)水菌一開(kāi)始也是充滿疑問(wèn)的，前景不是很好嘛，這個(gè)餅不是畫(huà)得很圓嗎，為什么暴漲不能持續(xù)呢？ 開(kāi)水菌給各位看官高歌一曲：全都是泡沫 說(shuō)實(shí)際點(diǎn)，就是有價(jià)無(wú)市，供求影響價(jià)格，供大于求，價(jià)格必然下降。 而且所謂的需求從一開(kāi)始來(lái)說(shuō)，就是虛的。 

15、;所有的大公司都還是會(huì)將辦公點(diǎn)設(shè)立在市中心的，開(kāi)水菌在這里以體育中心商務(wù)圈和當(dāng)下熱賣(mài)的南沙碧桂園蜜柚為栗：?jiǎn)纬躺习嘈枰?小時(shí)10分鐘，往返大約就是4.5小時(shí)，什么概念，也就是說(shuō)，如果在體育中心上班，房子買(mǎi)在南沙，每天早上6點(diǎn)不到就要起床，下班之后立馬上車(chē)回家也要830才能到家做飯，吃完飯估計(jì)也就10點(diǎn)了，而且不敢加班，不敢應(yīng)酬，下班不敢逛街，不敢約會(huì) 所以上述南沙一手樓市一片繁榮的景象是由國(guó)家級(jí)的利好餅圖+開(kāi)發(fā)商大力建設(shè)+一手投資客入市哄抬房?jī)r(jià)合力共同造成的，而房?jī)r(jià)下來(lái)的原因是缺乏真是自住需求，商業(yè)配套發(fā)展相對(duì)落后，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入緩慢，公司入駐少，人流量少，自然就成了一座鬼城，房?jī)r(jià)沒(méi)人接盤(pán)

16、，自然就下來(lái)了。 而且樓市一手投資客投資是為了什么？當(dāng)然為的是未來(lái)漲價(jià)轉(zhuǎn)手賣(mài)出去賺個(gè)差價(jià)??！可是南沙的房子即使是你在2010年6000塊錢(qián)買(mǎi)的，現(xiàn)在也不見(jiàn)得你就能賺錢(qián)。 這里就一定有朋友質(zhì)疑開(kāi)水菌了，2010年6000，現(xiàn)在不是賣(mài)12000了嗎？為什么會(huì)不賺錢(qián)？ 這里提到的2016年9月均價(jià)是南沙的一手房均價(jià)，而投資客要賺錢(qián)應(yīng)該看的是二手樓的交易市場(chǎng)，下面是南沙二手樓數(shù)據(jù)：看到這個(gè)數(shù)據(jù)其實(shí)開(kāi)水菌也是意外的，南沙的二手房均價(jià)才1w，而且全區(qū)月均成交量才100套，可能各位看官對(duì)成交套數(shù)沒(méi)什么概念，8月份全廣州市二手成交將近1w套，而南沙二手成交量?jī)H僅占全市1%，這就是

17、所謂的有價(jià)無(wú)市。而且南沙二手市場(chǎng)月均能不能成交100套，能不能賣(mài)到1w的均價(jià)也是值得商榷的，畢竟郊區(qū)二手市場(chǎng)接盤(pán)少，真實(shí)自住需求買(mǎi)二手還不如花多一點(diǎn)點(diǎn)錢(qián)買(mǎi)一手（因?yàn)樾略隽刻?，可選擇太多沒(méi)必要買(mǎi)二手） 而且中介方手上也是有網(wǎng)簽秘鑰的，中介拿著投資客放盤(pán)出來(lái)的出租房的證去私下辦個(gè)網(wǎng)簽價(jià)1.2或者1.3，反正成交那么少，掛幾個(gè)這樣的價(jià)錢(qián)，那么網(wǎng)簽數(shù)據(jù)就很容易上去了，那些不懂南沙樓市的小白羊看見(jiàn)南沙樓市蹭蹭漲，還真的以為投資機(jī)會(huì)那么大了就不管三七二十一一頭栽到坑里，然后就沒(méi)有然后了 而說(shuō)句實(shí)話，南沙到底有沒(méi)有投資機(jī)會(huì)呢？有的，有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，人口導(dǎo)入就會(huì)有發(fā)展機(jī)會(huì)的。那么南沙為什么現(xiàn)在不導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)吸引就業(yè)呢？開(kāi)水菌給大家舉個(gè)珠江新城的栗子：珠城從1992年開(kāi)始規(guī)劃，一直到2016年?yáng)|塔落成，足足花了25年時(shí)間才打造成目前繁榮的模樣，而且這是市中心，是形象工程，都花了那么多錢(qián)，那么久時(shí)間。至于南沙，25年？開(kāi)水菌估計(jì)25年后南沙可能會(huì)變得很漂亮，房?jī)r(jià)也可能很高，但是這25年如果買(mǎi)南沙自住的年輕人，注定成為了南沙建設(shè)進(jìn)程中貢獻(xiàn)自己青春的一代，與其在路上這么熬著，還不如買(mǎi)一套市區(qū)的小戶(hù)型，上下班都方便，還能讓自己過(guò)得