房地產(chǎn)投資分析小組作業(yè)-地塊項(xiàng)目SWOT分析及區(qū)位分析

1、地塊項(xiàng)目地塊項(xiàng)目SWOTSWOT分析與區(qū)位分析分析與區(qū)位分析開(kāi)發(fā)地塊的基本資料介紹開(kāi)發(fā)地塊的基本資料介紹基本參數(shù)基本參數(shù)：該地塊面積大約3700m,東面臨近華南農(nóng)業(yè)大學(xué)啟林南宿舍區(qū)，南面倚靠廣東省農(nóng)科院的動(dòng)物科學(xué)研究所和畜牧研究所農(nóng)科院研究所住宅樓，西邊靠近華南快速及華南輔道，背朝華南農(nóng)業(yè)大學(xué)第五教學(xué)樓。可以認(rèn)為地塊被華南農(nóng)業(yè)大學(xué)包圍。地表沒(méi)有附著建筑物，被大量植被覆蓋，處于空置狀態(tài)。四至景觀：四至景觀：北面北面華南農(nóng)業(yè)大學(xué)第五教學(xué)樓東面東面啟林南宿舍區(qū)西面西面華南快速及華南輔道南面南面廣東省農(nóng)科院的動(dòng)物科學(xué)研究所和畜 牧研究所地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：包括商業(yè)地鋪、娛樂(lè)KTV、酒店式

2、公寓的綜合性項(xiàng)目計(jì)劃：建設(shè)地下一層以及地面8-9層，其中地下一層作為停車場(chǎng)使用，1、2層為商業(yè)地鋪，3、4層為娛樂(lè)KTV，5層以上為酒店式公寓主要面向人群：學(xué)生以及城中村居民等中低收入人群項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析以及應(yīng)對(duì)策略分析分析以及應(yīng)對(duì)策略分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) S區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊位于廣東省廣州市天河區(qū)五山華南農(nóng)業(yè)大學(xué)第五教學(xué)樓A座斜對(duì)面。東面臨近華南農(nóng)業(yè)大學(xué)啟林南宿舍區(qū)，南面倚靠農(nóng)科院研究所的住宅樓，西邊靠近華南快速及華南輔道，北朝華南農(nóng)業(yè)大學(xué)第五教學(xué)樓，可以發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建立一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等功能于一身的綜合樓。交通優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊靠近岑村公交站和五山學(xué)生公寓公交站

3、（有B10、高峰32、20路、78路，78A、夜53、218路等巴士站），距離地鐵3號(hào)線五山站約1.6km，西邊為華南快速。出行可選擇地鐵和公交、私家車出行，交通通達(dá)度高。消費(fèi)者群體和水平消費(fèi)者群體和水平消費(fèi)對(duì)象主要為華南農(nóng)業(yè)大學(xué)和華南理工大學(xué)的師生群體，以及附近的長(zhǎng)湴村和岑村的居民，具有龐大的需求。項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體主要為中低收入人群。市場(chǎng)市場(chǎng)空白點(diǎn)空白點(diǎn)面對(duì)龐大的消費(fèi)人群，目前該區(qū)域附近暫時(shí)缺少電影院、KTV等市場(chǎng)需求大的娛樂(lè)場(chǎng)所，可作為一個(gè)巨大商機(jī)來(lái)吸引消費(fèi)者。周圍周圍自然環(huán)境自然環(huán)境地塊周邊的主要景觀資源為旁邊的湖泊以及華南農(nóng)業(yè)學(xué)校里面的自然景觀，環(huán)境優(yōu)美。二、項(xiàng)目劣勢(shì)二、項(xiàng)目劣勢(shì) W

4、基礎(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度較差設(shè)施完備程度較差公共配套設(shè)施完備程度較低，醫(yī)院、菜市場(chǎng)、銀行、餐飲、郵局、休閑娛樂(lè)等距離項(xiàng)目地塊約1.5km，附近主要為住宅區(qū)和教學(xué)樓?，F(xiàn)時(shí)現(xiàn)時(shí)消費(fèi)能力不足消費(fèi)能力不足目前，在本項(xiàng)目附近居住的人群，主要由兩部分人群組成。一個(gè)是華南農(nóng)業(yè)大學(xué)的師生以及附近的居民，另外一個(gè)是岑村和長(zhǎng)湴村附近的居民。在這兩部分人當(dāng)中，學(xué)生基本上沒(méi)有收入來(lái)源，而城中村居民收入水平一般，消費(fèi)能力也較低。同時(shí)，消費(fèi)能力有周期性波動(dòng)，在學(xué)生寒暑假期間，人流量會(huì)明顯的減少。總體上來(lái)說(shuō)，他們的消費(fèi)能力都不是很高。地理位置地理位置偏僻偏僻該地塊不位于片區(qū)中心繁華地帶，周圍環(huán)境不偏向商業(yè)化，較難為人們所知，前

5、期宣傳力度投入較大。三、項(xiàng)目機(jī)遇三、項(xiàng)目機(jī)遇 O天河天河區(qū)規(guī)劃建設(shè)區(qū)規(guī)劃建設(shè)根據(jù)廣州市天河區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，天河區(qū)商業(yè)空間布局構(gòu)筑“一一軸集聚、兩圈協(xié)同、三帶輻射、多點(diǎn)多特色軸集聚、兩圈協(xié)同、三帶輻射、多點(diǎn)多特色”的商業(yè)總體空間格局。其中“多點(diǎn)多特色多點(diǎn)多特色”是指以地鐵沿線和出入口樞紐站為節(jié)點(diǎn)的各級(jí)商業(yè)中心，以及由零售、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、商品交易市場(chǎng)、商業(yè)街、物流中心和酒店會(huì)展設(shè)施構(gòu)成的等級(jí)分明、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理的天河區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系，體現(xiàn)天河區(qū)商業(yè)多特色。本項(xiàng)目屬于“多點(diǎn)多特色”類型，順應(yīng)規(guī)劃發(fā)展，項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿O大，發(fā)展前景一片光明。限限購(gòu)政策對(duì)投資者的刺激購(gòu)政策對(duì)投資者的刺激住宅限購(gòu)政策的出臺(tái)，對(duì)

6、住宅市場(chǎng)打擊甚大，住宅市場(chǎng)相對(duì)低迷，會(huì)有不少投資者把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)（如項(xiàng)目中的地鋪），有利于本項(xiàng)目投資回報(bào)的增加。同類同類物業(yè)發(fā)展情況物業(yè)發(fā)展情況隨著廣州旅游業(yè)，會(huì)展經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，零售業(yè)整體維持迅速增長(zhǎng)勢(shì)頭，餐飲業(yè)、快捷酒店需求將持續(xù)旺盛。市場(chǎng)市場(chǎng)空白空白本項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)簡(jiǎn)單，餐飲業(yè)、商業(yè)無(wú)法滿足需求、缺少娛樂(lè)項(xiàng)目。加上本地塊緊鄰華南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)生宿舍區(qū)與城鄉(xiāng)結(jié)合部岑村，改物業(yè)形態(tài)正是所在片區(qū)物業(yè)發(fā)展的缺口所在。四、項(xiàng)目威脅四、項(xiàng)目威脅 T市場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)威脅威脅來(lái)自華南農(nóng)業(yè)大學(xué)躍進(jìn)南超市、岑村萬(wàn)佳商場(chǎng)等眾多超市的競(jìng)爭(zhēng)壓力，對(duì)學(xué)生消費(fèi)群體而言，校內(nèi)超購(gòu)物市比本項(xiàng)目更加方便。對(duì)

7、岑村租客而言，住處附近超市購(gòu)物也更加便捷。來(lái)自學(xué)生飯?zhí)玫暮歪屣嬍车陮?duì)本項(xiàng)目餐飲業(yè)的挑戰(zhàn)，校內(nèi)飯?zhí)迷趦r(jià)格上有著明顯優(yōu)勢(shì)，雖然項(xiàng)目是岑村上班族的必經(jīng)之地，但相對(duì)村內(nèi)的飲食店，我們?cè)诳拷M(fèi)者住處上處于劣勢(shì)。地理位置地理位置的限制的限制本項(xiàng)目距離地鐵站1.6公里，人流量相對(duì)較小，距離岑村也有一定距離，臨近路段屬于過(guò)路區(qū)域，會(huì)有一部分人只是經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目，而不在此區(qū)域消費(fèi)。五、應(yīng)對(duì)策略五、應(yīng)對(duì)策略加大宣傳推廣力度，在華南農(nóng)業(yè)大學(xué)和華南理工大學(xué)里面大力宣傳，形成良好的口碑。同時(shí)綜合樓應(yīng)建有醒目的標(biāo)志，可使路人了解到此項(xiàng)目的用途并留下深刻印象。在城中村里派發(fā)傳單，宣傳本項(xiàng)目；對(duì)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合進(jìn)行創(chuàng)新，引進(jìn)專

8、業(yè)的商業(yè)綜合物業(yè)管理，不斷進(jìn)行整合，做到設(shè)計(jì)新穎、人性化，以此吸引更多的投資者和顧客，以更優(yōu)的服務(wù)對(duì)抗競(jìng)爭(zhēng)。利用便捷的交通、獨(dú)特的地理位置與片區(qū)內(nèi)的物業(yè)類型缺口，將本項(xiàng)目打造成一個(gè)面向?qū)W生群體與城中村租客人群的綜合商業(yè)項(xiàng)目。同時(shí)抓住政策對(duì)投資者帶來(lái)的影響，在招投中吸引投資。降低門檻，綜合樓的消費(fèi)項(xiàng)目主要面向中低端收入人群，不走高端路線，應(yīng)詳細(xì)告知進(jìn)駐的商家；推行會(huì)員制度和消費(fèi)滿50元可免費(fèi)停車2小時(shí)等吸引消費(fèi)者來(lái)光顧。多業(yè)態(tài)齊下，抓緊市場(chǎng)機(jī)遇。針對(duì)本片區(qū)內(nèi)學(xué)生人群娛樂(lè)需求和飲食需求，挖掘本項(xiàng)目潛在市場(chǎng)。項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位分析分析一、地域因素的區(qū)位條件分析一、地域因素的區(qū)位條件分析1.宏觀分析宏觀

9、分析（廣州市宏觀分析從略）2.中觀分析中觀分析（天河區(qū)人口經(jīng)濟(jì)狀況分析）人口人口狀況狀況：天河區(qū)2011年末全區(qū)常住人口人口143.65萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.2%。戶籍人口78.48萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.9%；戶籍人口戶數(shù)22.78萬(wàn)戶，增長(zhǎng)5.6%。年度出生人數(shù)9148人，人口出生率11.88；人口死亡率2.74；人口自然增長(zhǎng)率9.14；人口計(jì)劃生育率95.69%經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)狀況狀況2012年，天河區(qū)GDP總量突破2400億元，同比增長(zhǎng)達(dá)到11.5%左右。固定資產(chǎn)投資額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均居全市首位。預(yù)計(jì)城市居民人均可支配收入達(dá)3.97萬(wàn)元，增長(zhǎng)12.5%，增速快過(guò)GDP。3.微觀分析微觀分析（

10、對(duì)開(kāi)發(fā)地塊進(jìn)行分析）該地塊屬于五山街道五山街道，而由于該地塊臨近華南農(nóng)業(yè)大學(xué)臨近華南農(nóng)業(yè)大學(xué)以及廣東省農(nóng)科院的動(dòng)物科學(xué)研究所和畜牧研究所，可以認(rèn)為地塊被華南農(nóng)業(yè)大學(xué)包圍。地塊所在的岑村橋地區(qū)，住宅開(kāi)發(fā)較為落后，且多為提供給華南農(nóng)業(yè)大學(xué)教師使用及研究所的科研人員所使用，所以其附近的的人口類型主要為在校的學(xué)生，教工和科研人員及人口類型主要為在校的學(xué)生，教工和科研人員及其家屬等其家屬等。同時(shí)，雖與中心市區(qū)的絕對(duì)距離不遠(yuǎn)，但由于地塊獨(dú)特的情況使之難以與中心市區(qū)形成聯(lián)動(dòng)，故發(fā)展稍落后。土地目前閑置，長(zhǎng)滿雜草，并沒(méi)有任何建筑。再加上，在該地塊鄰近都為住宅，且商業(yè)及公共設(shè)施缺乏。二、具體地點(diǎn)的區(qū)位條件及具體

11、影響因素分析二、具體地點(diǎn)的區(qū)位條件及具體影響因素分析1、地塊的自然特征、地塊的自然特征臨街情況：該地塊位于廣州市大豐路與岑村橋交界，屬于天河區(qū)，北面華南農(nóng)業(yè)大學(xué)第五教學(xué)樓對(duì)面，南依廣東省農(nóng)科院的動(dòng)物科學(xué)研究所和畜牧研究所，東臨啟林南宿舍區(qū)，西靠華南快速及華南輔道。形狀面積：形狀為邊長(zhǎng)150米，100米和80米的近似三角形，其面積為3700平方米。利用現(xiàn)狀：雖與中心市區(qū)的絕對(duì)距離不遠(yuǎn)，但由于地塊獨(dú)特的情況使之難以與中心市區(qū)形成聯(lián)動(dòng)，故發(fā)展稍落后。土地目前閑置，長(zhǎng)滿雜草，并沒(méi)有任何建筑。2.交通交通交通方式交通方式具體內(nèi)容具體內(nèi)容公交汽車岑村橋站，并共有B10、高峰32、20路、78路，78A、夜

12、53、218路等共七條公交線路途經(jīng)該站地鐵（距離1.6公里）五山站（3號(hào)線）公路華南快速及華南輔道如上表，該地塊臨近岑村橋公交站，若需要搭乘地鐵或者出租車，則需要先乘坐公交到1.6km外的五山街才行。從嚴(yán)格意義上講，該區(qū)域?yàn)檫^(guò)路區(qū)域，而非規(guī)模性的傳統(tǒng)人口集聚區(qū)域。因此，以上的公交巴士交通系統(tǒng)足以應(yīng)付該區(qū)域的人流流通需求。此外該地臨近華南快速及華南輔道，出行的路面較為暢通，交通方便。比較便捷的交通，給項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)充足的人流量以提供需求，可以促進(jìn)該地塊的商業(yè)發(fā)展。而該地塊對(duì)出的路面人流及車流較多，特別是高峰期，交通較為混亂。地塊對(duì)出的路面情況，攝于中午時(shí)分4.市政市政基礎(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)施地塊所在地周邊

13、已有現(xiàn)存的建筑物，面臨公路街道，市政基礎(chǔ)設(shè)施條件（雨、污水排放管道，供水管道、電力、煤氣、通訊等）都比較完備，無(wú)需額外資金進(jìn)行建設(shè)。5.土地取得代價(jià)及征收安置土地取得代價(jià)及征收安置該地塊是國(guó)有土地，在用途上沒(méi)有特定的規(guī)劃且未被申請(qǐng)項(xiàng)目，加上該地塊處于閑置狀態(tài)，并沒(méi)有建筑物，節(jié)省部分征收安置的費(fèi)用及難度。3.城市城市規(guī)劃規(guī)劃廣州市國(guó)土資源和房屋管理局暫無(wú)對(duì)該地塊作出規(guī)劃，目前空置6.周邊環(huán)境周邊環(huán)境由于地塊臨近岑村立交、華南高速，汽車噪聲、空氣污染水平比較高，但由于處于高校校區(qū)，周邊的主要景觀資源旁邊的湖景以及學(xué)校的景觀，因此如果善加利用，與項(xiàng)目相結(jié)合，能使效應(yīng)更加明顯。7.停車條件停車條件在華

14、農(nóng)第五教學(xué)樓有停車場(chǎng)，但由于管理不方便，難以利用。同時(shí)自身地塊面積小，無(wú)法額外提供空間作為停車場(chǎng)用途。計(jì)劃擴(kuò)建地下一層作為停車用途，以緩解停車壓力。8.公共公共基礎(chǔ)設(shè)施完備基礎(chǔ)設(shè)施完備程度程度名稱名稱地址（或相對(duì)位置）地址（或相對(duì)位置）規(guī)模規(guī)模文化教育華南農(nóng)業(yè)大學(xué)華南農(nóng)業(yè)大學(xué)附屬幼兒園華南農(nóng)業(yè)大學(xué)附屬小學(xué)天河區(qū)五山大醫(yī)療衛(wèi)生華南農(nóng)業(yè)大學(xué)校醫(yī)院華南農(nóng)業(yè)大學(xué)主校區(qū)（相距1.5km）小金融服務(wù)中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)人民銀行五山街（相距1.5km）小郵政中國(guó)郵政五山郵政所五山街小治安五山派出所五山街小如上表，從實(shí)地調(diào)查的情況來(lái)看，該區(qū)域周邊的生活機(jī)能比較匱生活機(jī)能比較匱乏乏，整塊土地周邊只是農(nóng)科院研究所以及大學(xué)的教學(xué)樓宿舍區(qū)，配套設(shè)施匱乏，缺乏城市的感覺(jué)。周邊居民的生活的配套設(shè)施唯有依靠華農(nóng)宿舍區(qū)旁的場(chǎng)所，如運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、超市、小食店，且品種不多，選擇范圍小，若需要滿足需求，可能需要到更遠(yuǎn)的地方如五山街、天河區(qū)才行。最近的食品市場(chǎng)也距離該地塊一定的距離，從這些來(lái)看，難以支撐大量居民的生活需求，或者說(shuō)不方面滿足居民的生活需要。對(duì)于居民而言，該地塊目前僅尚且缺乏基礎(chǔ)的生活、商業(yè)配套設(shè)缺乏基礎(chǔ)的生活、商業(yè)配套設(shè)施施，例如醫(yī)院、幼兒園、郵局、銀行、市場(chǎng)、便利店等配套，這些公共設(shè)施需要到1.6km外才能