天津海河左岸新天項(xiàng)目整合營銷方案

1、因?yàn)槭袌鲈谧?，游戲?guī)則在變因?yàn)槭袌鲈谧儯螒蛞?guī)則在變對消費(fèi)者需求的洞察，是一切工作的前提對消費(fèi)者需求的洞察，是一切工作的前提天安偉業(yè)，在追索市場的需求中天安偉業(yè)，在追索市場的需求中尋求制勝之道尋求制勝之道藝術(shù)創(chuàng)造浪漫藝術(shù)創(chuàng)造浪漫天津海河項(xiàng)目初次印象本案，位于孕育天津的海河左岸，藝術(shù)氛圍濃厚的美院區(qū)域。項(xiàng)目地天津美院了解市場，對我們的形象定位至關(guān)重要找到找到關(guān)鍵的問題在哪？關(guān)鍵的問題在哪？市場市場主要生意來源主要生意來源競爭競爭競爭范籌界定競爭范籌界定消費(fèi)者消費(fèi)者主要溝通對象主要溝通對象產(chǎn)品產(chǎn)品主要購買動機(jī)主要購買動機(jī)探討事實(shí)探討事實(shí)- -過濾難題過濾難題- -找出關(guān)鍵難題找出關(guān)鍵難題同誰競爭？

2、競爭什么？同誰競爭？競爭什么？針對什么針對什么? 找出關(guān)鍵找出關(guān)鍵才能解決問題才能解決問題以消費(fèi)者為關(guān)鍵以消費(fèi)者為關(guān)鍵而非銷售為關(guān)鍵而非銷售為關(guān)鍵在于承諾在于承諾及及利益點(diǎn)利益點(diǎn)的不同的不同最大生意潛力環(huán)境中的不利因素增值潛力對手?主張?如何吸引重疊市場?形象差異?機(jī)會點(diǎn)?人口/心理-生活形態(tài).習(xí)性最有潛力消費(fèi)者輪廓特色/相關(guān)性/動機(jī)/風(fēng)格經(jīng)得起考驗(yàn)的商品力?我們的弱點(diǎn)?創(chuàng)意Creative命名及VI部分“左岸左岸”(La Rive Gauche)(La Rive Gauche)，是地理上的一個區(qū)，是地理上的一個區(qū)域的泛稱，位于域的泛稱，位于塞納河塞納河左岸的圣日耳曼大街、蒙左岸的圣日耳曼大街

3、、蒙巴納斯大街和圣米歇爾大街，一個集中了咖啡館巴納斯大街和圣米歇爾大街，一個集中了咖啡館、書店、畫廊、美術(shù)館、博物館的文化圣地。塞、書店、畫廊、美術(shù)館、博物館的文化圣地。塞納河由東向西成幾字形穿越了納河由東向西成幾字形穿越了巴黎巴黎，而巴黎城則，而巴黎城則是從塞納河中央的是從塞納河中央的西岱島西岱島發(fā)展而來，左岸，孕育發(fā)展而來，左岸，孕育了巴黎，孕育了浪漫。了巴黎，孕育了浪漫。一段浪漫的生涯，創(chuàng)造一個新的國家切格瓦拉一個浪漫的夢想，消弭黑白間的隔膜馬丁路德金一串浪漫的音符，激活一代人的思想一束浪漫的花朵，平息暴戾的戰(zhàn)火一個浪漫的傳說，延伸了人類的旅途一場浪漫的戀愛，誕生傳世的藝術(shù)奇葩浪漫，讓世

4、界更美麗標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用是一個浪漫的相遇，也是一個靈感的開始外國門童以法語問候客戶。作為場景的一部分為客戶畫速寫簽字速寫筆銷售現(xiàn)場布置建議樣板間風(fēng)格之藝術(shù)青春藝術(shù)聯(lián)展藝術(shù)聯(lián)展浪漫派公寓，現(xiàn)身天津其他案名推薦：七八九零七八九零本案針對客戶為70、80、90三個年代的人群，特征明顯，也是現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)熱門的話題之一，便于項(xiàng)目的宣傳炒作。建議項(xiàng)目可分不同年代的人群布置不同的區(qū)域?？缃缈缃鏑rossover的原意是跨界合作，指的是兩個不同領(lǐng)域的合作。現(xiàn)在，在更多的時候跨界代表一種新銳的生活態(tài)度和審美方式的融合。如：工業(yè)設(shè)計(jì)領(lǐng)域的“跨界品牌設(shè)計(jì)館”；以莎拉布萊曼為代表的跨界音樂

5、，很多時候還是一種表演方式：音樂跨界，視覺也跨界。 Crossover津源公館津源公館塞納左岸塞納左岸波爾多波爾多天津美寓天津美寓營銷推廣及媒體計(jì)劃一、項(xiàng)目營銷推廣二、媒體推廣建議三、銷售執(zhí)行建議四、活動推廣建議五、開盤前推廣計(jì)劃預(yù)算表目錄一、項(xiàng)目營銷推廣一、項(xiàng)目營銷推廣1.1. 在短期內(nèi)，樹立在短期內(nèi)，樹立“左岸新天左岸新天” ” 高品質(zhì)、高品位的項(xiàng)目形象，打造津門海高品質(zhì)、高品位的項(xiàng)目形象，打造津門海河?xùn)|岸區(qū)域乃至天津市的明星樓盤。河?xùn)|岸區(qū)域乃至天津市的明星樓盤。2.2. 將樓盤信息及促銷信息有效地傳達(dá)到目標(biāo)群體，增加來電、來訪量，提將樓盤信息及促銷信息有效地傳達(dá)到目標(biāo)群體，增加來電、來訪

6、量，提高客戶積累量，直接促成銷售，達(dá)成銷售計(jì)劃。高客戶積累量，直接促成銷售，達(dá)成銷售計(jì)劃。3.3. 以精確營銷為指導(dǎo)原則，進(jìn)行有效的媒體組合，爭奪項(xiàng)目周邊目標(biāo)市場以精確營銷為指導(dǎo)原則，進(jìn)行有效的媒體組合，爭奪項(xiàng)目周邊目標(biāo)市場，降低廣告有效到達(dá)的成本，最大利潤實(shí)現(xiàn)銷售的目的。，降低廣告有效到達(dá)的成本，最大利潤實(shí)現(xiàn)銷售的目的。4.4. 培育市場熱點(diǎn)和話點(diǎn)，提升培育市場熱點(diǎn)和話點(diǎn)，提升“左岸新天左岸新天”市場知名度和傳頌度。市場知名度和傳頌度。推廣目標(biāo)推廣目標(biāo)1.1. 循序漸進(jìn)式的，分階段采取集中或密集型的推廣方式，全面啟動各類有效循序漸進(jìn)式的，分階段采取集中或密集型的推廣方式，全面啟動各類有效影響

7、目標(biāo)客群的宣傳渠道。影響目標(biāo)客群的宣傳渠道。2.2. 注重品牌與銷售的結(jié)合，充分利用各種資源，組織公關(guān)各類活動，創(chuàng)造注重品牌與銷售的結(jié)合，充分利用各種資源，組織公關(guān)各類活動，創(chuàng)造“體驗(yàn)營銷體驗(yàn)營銷”，帶動口碑宣傳，促銷活動有效跟進(jìn)，為銷售注入源源不斷的，帶動口碑宣傳，促銷活動有效跟進(jìn)，為銷售注入源源不斷的活力?；盍Α?.3. 注重有效渠道宣傳，爭取目標(biāo)客戶。如海河?xùn)|岸區(qū)域內(nèi)人脈關(guān)系的網(wǎng)絡(luò)宣注重有效渠道宣傳，爭取目標(biāo)客戶。如海河?xùn)|岸區(qū)域內(nèi)人脈關(guān)系的網(wǎng)絡(luò)宣傳效應(yīng)。傳效應(yīng)。4.4. 以戶外廣告作為長效媒體，強(qiáng)化宣傳，塑造項(xiàng)目形象。以戶外廣告作為長效媒體，強(qiáng)化宣傳，塑造項(xiàng)目形象。5.5. 以軟文作為鋪

8、墊、造勢，提升項(xiàng)目的公信度以軟文作為鋪墊、造勢，提升項(xiàng)目的公信度, ,營造良好的銷售氛圍。營造良好的銷售氛圍。6.6. 以系列硬廣告作為精確打擊，有效傳達(dá)項(xiàng)目信息，促進(jìn)銷售。以系列硬廣告作為精確打擊，有效傳達(dá)項(xiàng)目信息，促進(jìn)銷售。7.7. 充分利用競爭優(yōu)勢，搶灘競爭對手宣傳陣地，有效引導(dǎo)競爭對手客戶群，充分利用競爭優(yōu)勢，搶灘競爭對手宣傳陣地，有效引導(dǎo)競爭對手客戶群，借力打力。借力打力。推廣思路推廣思路1 1、項(xiàng)目形象樹立及傳播、項(xiàng)目形象樹立及傳播 戶外廣告（擎天柱、大廣告牌）、工地圍墻等。2 2、描繪項(xiàng)目遠(yuǎn)景、展現(xiàn)項(xiàng)目形象、描繪項(xiàng)目遠(yuǎn)景、展現(xiàn)項(xiàng)目形象 影視廣告，如：銷售中心循環(huán)播放的項(xiàng)目影視介紹

9、三維動畫宣傳片等。3 3、強(qiáng)化項(xiàng)目形象、推介產(chǎn)品優(yōu)勢、促銷活動信息發(fā)布、強(qiáng)化項(xiàng)目形象、推介產(chǎn)品優(yōu)勢、促銷活動信息發(fā)布 報紙廣告。如天津日報等。4 4、提升項(xiàng)目形象、爭取中高端客戶、宣傳項(xiàng)目、提升項(xiàng)目形象、爭取中高端客戶、宣傳項(xiàng)目 雜志廣告、星級飯店展架等。如維多利亞、喜來登、凱悅。5 5、深入解讀項(xiàng)目，展現(xiàn)項(xiàng)目形象及優(yōu)勢、傳遞項(xiàng)目活動信息、深入解讀項(xiàng)目，展現(xiàn)項(xiàng)目形象及優(yōu)勢、傳遞項(xiàng)目活動信息 有針對性的進(jìn)行直郵廣告，如：區(qū)域銀行卡VIP用戶賬單廣告、專業(yè)數(shù)據(jù)庫高端名單直投。媒體策略媒體策略6 6、截取客流、引導(dǎo)客戶、營造氣氛、截取客流、引導(dǎo)客戶、營造氣氛 海河?xùn)|路及南京路、金海道、獅子林大街等電

10、桿旗廣告。7 7、活動信息告知、強(qiáng)制性接受廣告信息、活動信息告知、強(qiáng)制性接受廣告信息 短信廣告。9 9、遠(yuǎn)程推介，爭取傳統(tǒng)媒體影響不到的另一組客群，同時通過鏈接網(wǎng)站的形式、遠(yuǎn)程推介，爭取傳統(tǒng)媒體影響不到的另一組客群，同時通過鏈接網(wǎng)站的形式 ，系統(tǒng)性的展現(xiàn)項(xiàng)目、全面介紹產(chǎn)品賣點(diǎn)，系統(tǒng)性的展現(xiàn)項(xiàng)目、全面介紹產(chǎn)品賣點(diǎn) 網(wǎng)絡(luò)廣告，如：搜房網(wǎng)、新浪、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)等，同時項(xiàng)目網(wǎng)站可以與 各大網(wǎng)站進(jìn)行超級鏈接，如：百度、Google等。1010、項(xiàng)目造勢宣傳、潛移默化影響受眾、項(xiàng)目造勢宣傳、潛移默化影響受眾 各媒體軟性報道，主要以報紙軟文及當(dāng)?shù)仉娨暸_專題報道為主。 綜上所述，項(xiàng)目應(yīng)充分利用各媒體的特性，進(jìn)行

11、有效組合、互補(bǔ)宣傳。綜上所述，項(xiàng)目應(yīng)充分利用各媒體的特性，進(jìn)行有效組合、互補(bǔ)宣傳。主 推：“左岸新天左岸新天”藝術(shù)至上藝術(shù)至上 浪漫之城浪漫之城備選推廣語：海河左岸，精彩浪漫 感召天津的藝術(shù)生活四、項(xiàng)目宣傳廣告語：四、項(xiàng)目宣傳廣告語：開開 盤盤 前：大量啟用軟性報道，硬廣建議以略帶神秘色彩的標(biāo)題及內(nèi)容，個性醒目前：大量啟用軟性報道，硬廣建議以略帶神秘色彩的標(biāo)題及內(nèi)容，個性醒目的版面設(shè)計(jì)，激起消費(fèi)者的好奇心，引起業(yè)內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注，吸引來電詢問，的版面設(shè)計(jì)，激起消費(fèi)者的好奇心，引起業(yè)內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注，吸引來電詢問，為正式開盤累積旺盛的人氣和大量的客源。為正式開盤累積旺盛的人氣和大量的客源。五

12、、廣告策略五、廣告策略執(zhí)行考慮：執(zhí)行考慮：利用軟廣告炒作逐步展開，主題為左岸新天項(xiàng)目及開發(fā)商的歷史、人文、未來規(guī)劃前景，并在公開前一個月左右，開始進(jìn)行硬廣告投放，孕育熱銷效應(yīng)。廣告力度在開盤前大量和大面積釋放，同時以媒體招待會、當(dāng)?shù)孛骶茣?、?xiàng)目推介會等公關(guān)活動形式對開盤產(chǎn)生推波助瀾的作用，邀約新聞媒體部門、當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)、商界名流，在市場上形成良好口碑，積聚市場買氣，為成功開盤做準(zhǔn)備。另外，擎天柱、大型展板廣告、道旗等戶外媒體宣傳適度組合，接連面市，讓人感覺一時間整個市場都充斥著本案廣告，叫人不得不將視覺聚焦于此。津門高端人文居所整體開發(fā)熱力啟動津門高端人文居所整體開發(fā)熱力啟動創(chuàng)造價值創(chuàng)造價值

13、/ /優(yōu)化生活優(yōu)化生活見證天津人最理想化的生活方式見證天津人最理想化的生活方式天津高端市場呼喚適合時代的精裝公寓天津高端市場呼喚適合時代的精裝公寓新型的精裝公寓即將現(xiàn)身天津衛(wèi)新型的精裝公寓即將現(xiàn)身天津衛(wèi)閑適，一種生活情趣閑適，一種生活情趣等等等等新聞與軟廣告主題舉例：新聞與軟廣告主題舉例：左岸新天左岸新天優(yōu)雅浪溫時代即將開啟。敬請期待！優(yōu)雅浪溫時代即將開啟。敬請期待！法式浪漫法式浪漫宅邸，出自宅邸，出自“左岸新天左岸新天”。 月 日開盤正式推出， 席尊貴席位接受排號預(yù)約!臻品精裝公寓，出自臻品精裝公寓，出自“左岸新天左岸新天”。 月 日開盤正式推出，敬請關(guān)注!（注：廣告同時推出開盤促銷信息）廣

14、告主題舉例：廣告主題舉例：開開 盤盤: :在廣告中直接點(diǎn)出開盤訊息，以鮮明的風(fēng)格正式亮相，給人氣勢非在廣告中直接點(diǎn)出開盤訊息，以鮮明的風(fēng)格正式亮相，給人氣勢非凡的整體感覺，同時著重強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的區(qū)域價值和稀缺性，讓人產(chǎn)生強(qiáng)烈的向凡的整體感覺，同時著重強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的區(qū)域價值和稀缺性，讓人產(chǎn)生強(qiáng)烈的向往，從而吸引購房者詢問及至現(xiàn)場。往，從而吸引購房者詢問及至現(xiàn)場。執(zhí)行考慮：執(zhí)行考慮：在充分造勢和蓄積人氣的前提下，利用正式公開的契機(jī)，以多角度、全方位的媒體宣傳，配合開盤慶典和現(xiàn)場S.P活動，營造開盤熱烈氣氛，吸引目標(biāo)及潛在客戶至現(xiàn)場，在引發(fā)市場關(guān)注的同時引爆銷售熱潮。廣告主題舉例：廣告主題舉例：津門美宅津門

15、美宅 光芒呈獻(xiàn)光芒呈獻(xiàn)“左岸新天左岸新天”精裝公寓精裝公寓 今日驚艷津門！今日驚艷津門?。ㄗⅲ簭V告同時推出開盤促銷信息）開開 盤盤 后：提煉項(xiàng)目的賣點(diǎn)，展現(xiàn)項(xiàng)目形象，傳達(dá)項(xiàng)目促銷信息，以大氣品位后：提煉項(xiàng)目的賣點(diǎn)，展現(xiàn)項(xiàng)目形象，傳達(dá)項(xiàng)目促銷信息，以大氣品位的版面設(shè)計(jì)，樹立項(xiàng)目的版面設(shè)計(jì)，樹立項(xiàng)目“高品質(zhì)高品質(zhì)”的形象，同時著重強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的品牌價值，的形象，同時著重強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的品牌價值，吸引目標(biāo)受眾來電、來訪，積累客戶，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。吸引目標(biāo)受眾來電、來訪，積累客戶，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 執(zhí)行考慮：執(zhí)行考慮：整個強(qiáng)銷期，媒體宣傳以系列性的平面廣告為主，在強(qiáng)化整體形象的同時，以分主題的廣告訴求，塑造出鮮明獨(dú)

16、特的產(chǎn)品形象，以燦爛的前景、極佳的區(qū)位優(yōu)勢、豐富的產(chǎn)品內(nèi)涵、優(yōu)質(zhì)的物管、投資前景保障等打動人心。配合活動的推進(jìn)，在主要媒體輔以大篇幅新聞報道，報道“左岸新天”提升產(chǎn)品的知名度及影響力，同時宣傳發(fā)展商“海河安居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”。 新聞與軟廣告主題舉例：新聞與軟廣告主題舉例：海河景區(qū)內(nèi)的精品宅邸海河景區(qū)內(nèi)的精品宅邸“左岸新天左岸新天”揭開神秘面紗揭開神秘面紗（以（以“左岸新天左岸新天”的設(shè)計(jì)理念入手，突出介紹項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、園林特點(diǎn)、產(chǎn)品特的設(shè)計(jì)理念入手，突出介紹項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、園林特點(diǎn)、產(chǎn)品特點(diǎn)等點(diǎn)等）精裝景觀公寓精裝景觀公寓 津門房產(chǎn)的驚艷津門房產(chǎn)的驚艷國際品牌物業(yè)顧問進(jìn)駐國際品牌物業(yè)顧問

17、進(jìn)駐“左岸新天左岸新天” “左岸新天左岸新天”商鋪的投資前景保障商鋪的投資前景保障（注：配合促銷活動的推進(jìn)，再擬定其它軟文主題）廣告主題舉例：廣告主題舉例：“左岸新天左岸新天”， 遠(yuǎn)見投資者的召集令遠(yuǎn)見投資者的召集令輕松收獲金色未來輕松收獲金色未來用度假的心情，享受置業(yè)的收獲用度假的心情，享受置業(yè)的收獲 （注：其它促銷廣告待促銷方案確認(rèn)后另行創(chuàng)作）第二部分第二部分 媒體推廣建議媒體推廣建議1 1、目標(biāo)推廣區(qū)域：河北區(qū)、和平區(qū)、南開區(qū)、河南區(qū)、虹橋區(qū)、塘沽區(qū)等城、目標(biāo)推廣區(qū)域：河北區(qū)、和平區(qū)、南開區(qū)、河南區(qū)、虹橋區(qū)、塘沽區(qū)等城市及京津高速、京津塘、津唐高速一帶市及京津高速、京津塘、津唐高速一帶根

18、據(jù)“左岸新天”的市場定位及目標(biāo)客戶定位，注定我們的推廣要跨出“天津市”、覆蓋京津冀環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的各大主要城區(qū)，但從推廣預(yù)算及有效性的角度考慮，建議主流媒體宣傳僅在天津市市內(nèi)發(fā)布，外地城市級別的統(tǒng)一推廣可以通過到達(dá)率高的“點(diǎn)對點(diǎn)”宣傳及各類活動（如項(xiàng)目推介會、中介合作）等其它形式開展。一、目標(biāo)推廣區(qū)域及媒體執(zhí)行建議一、目標(biāo)推廣區(qū)域及媒體執(zhí)行建議 戶外廣告鎖定發(fā)布區(qū)域戶外廣告鎖定發(fā)布區(qū)域A、京津塘高速的宜興埠、金鐘橋、機(jī)場方向出口一帶B、核心區(qū)域廣告，如海河?xùn)|路、南京路、獅子林大街等C、繁華地段或星級（4星或5星）酒店附近 報紙報紙A、軟文：軟文宣傳是本案推廣的主要的手段之一，可選擇在各目標(biāo)市場的

19、主流報紙作軟文宣傳的載體，如：等。B、硬廣：常規(guī)宣傳：市內(nèi)報紙：推介活動信息傳播：精品購物指南、紅地產(chǎn)、安家等 （僅在項(xiàng)目推介會前刊登）2、媒體組合執(zhí)行建議：、媒體組合執(zhí)行建議： 銀行卡金卡用戶賬單廣告銀行卡金卡用戶賬單廣告投放選擇區(qū)域：天津市內(nèi)地區(qū)，不含郊區(qū) 商業(yè)樓宇電梯間液晶電視商業(yè)樓宇電梯間液晶電視投放選擇區(qū)域：河北區(qū)區(qū)域內(nèi) 電視：電視：電視宣傳主要是配合活動的開展，用于軟性報道，以新聞、專題的形式展開，以天津市電視新聞經(jīng)濟(jì)頻道為主。（具體可依據(jù)公關(guān)公司的推薦） 短信廣告：短信廣告：中國移動/中國聯(lián)通VIP用戶 網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)：A、軟性報道：搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪房產(chǎn)網(wǎng)等B、廣告推廣：搜

20、房網(wǎng)媒體類別媒體類別媒體名稱媒體名稱廣告內(nèi)容廣告內(nèi)容廣告規(guī)格廣告規(guī)格發(fā)布頻率發(fā)布頻率預(yù)算預(yù)算備備 注注戶外戶外項(xiàng)目形象一年期-報紙報紙廣告廣告XX晚報項(xiàng)目介紹/活動信息整版彩色開盤前一周二次，其余適當(dāng)時機(jī)每月一次-報廣版位選擇建議在報紙封底或樓市?？姆饷婊蚍獾譞X時報項(xiàng)目介紹/活動信息整版彩色開盤前一周二次，其余適當(dāng)時機(jī)每月一次XX報項(xiàng)目介紹/活動信息整版彩色開盤前一周二次，其余適當(dāng)時機(jī)每月一次-XX報項(xiàng)目介紹/活動信息整版/半版彩色開盤前整版一次，開盤后半版每周一次精品購物指南項(xiàng)目介紹/活動信息整版彩色活動前一周集中發(fā)布，保證2次以上-三、三、媒體廣告投放計(jì)劃表媒體廣告投放計(jì)劃表20092

21、009年年1212月、月、20102010年年1 1月、月、20102010年年2 2月媒體推廣計(jì)劃月媒體推廣計(jì)劃影視類影視類三維動畫項(xiàng)目推介具備客戶積累條件前15天開始及活動后-以專題形式進(jìn)行報道電梯視頻廣告項(xiàng)目形象/活動信息30秒銷售中心滾動播出，整月播出-網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)項(xiàng)目介紹/活動信息首頁明顯廣告開盤前15天開始持續(xù)播出-新浪房產(chǎn)網(wǎng)項(xiàng)目介紹/活動信息首頁廣告開盤前15天開始持續(xù)播出-其它其它短信開盤信息/促銷公告20000條/次活動前每周二次、開盤后每周一次投放-在各目標(biāo)城區(qū)發(fā)布注：由于各媒體都有一定比例的折扣，需經(jīng)詳談才難完成具體的預(yù)算計(jì)劃，故媒體預(yù)算有待甲方與媒體或媒體代理公司商談

22、后最終確定。詳細(xì)的媒體具體推廣執(zhí)行計(jì)劃待落實(shí)相關(guān)媒體代理公司后、依據(jù)開盤時點(diǎn)再擬定。第三部分第三部分 銷售執(zhí)行建議銷售執(zhí)行建議一、一、銷售策略銷售策略項(xiàng)目一期整體銷售規(guī)模不建議過大，銷控不能過于嚴(yán)格，需要保證客戶具有充分的挑選余地。因此建議：因此建議：1 1、商鋪和精品公寓同時推出。、商鋪和精品公寓同時推出。2 2、精品公寓可以考慮按層發(fā)售，敞開銷售。售罄一層，開盤一層。層層開彩，、精品公寓可以考慮按層發(fā)售，敞開銷售。售罄一層，開盤一層。層層開彩，期期結(jié)案。期期結(jié)案。1、定價指導(dǎo)原則：定價指導(dǎo)原則：快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)最大程度現(xiàn)金流。視銷售形勢爭取最大經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤。2 2、價格制定策略

23、、價格制定策略毛坯大宅 ：中開高走、穩(wěn)步推進(jìn)精裝公寓：一步到位、高舉高打3 3、價格制定依據(jù)、價格制定依據(jù)價格體系的制定從各戶型水平差、垂直層差等方面考慮，結(jié)合產(chǎn)品朝向、觀景、面積、樓層等因素而制定。以達(dá)成毛坯大宅全程均價18888元/平方米、精裝公寓全程均價19888元/平方米為目標(biāo)，結(jié)合不同的節(jié)點(diǎn)作定價。4 4、銷售執(zhí)行建議：、銷售執(zhí)行建議：大宅實(shí)行高單價，大折扣銷售辦法。精裝公寓的價格始終保持攀升，以完成預(yù)定銷售任務(wù)后為節(jié)點(diǎn)進(jìn)行價格調(diào)整。利用活動促銷。二、定價策略二、定價策略 由于價格體系制定涉及的因素有很多，除考慮水平和垂直價差之外還需要配合入市時間、競爭項(xiàng)目的情況、銷控政策等因素來具

24、體制定。在項(xiàng)目正式開盤之前一周，我們將綜合考慮各方面因素制定合理的價格體系和價格表。四四、銷售計(jì)劃及回款計(jì)劃、銷售計(jì)劃及回款計(jì)劃特別注明：擬定開盤時間為特別注明：擬定開盤時間為20102010年年0101月月8 8日，以此來制定計(jì)劃，如開盤時日，以此來制定計(jì)劃，如開盤時間有調(diào)整，計(jì)劃也作相應(yīng)調(diào)整。間有調(diào)整，計(jì)劃也作相應(yīng)調(diào)整。銷銷 售售 階段階段時時 間間 段段預(yù)計(jì)銷售比例預(yù)計(jì)銷售比例回款計(jì)劃回款計(jì)劃預(yù)預(yù) 熱熱 期期2009.12.12009.12.20認(rèn)認(rèn) 購購 期期2009.12.202010.01.820%20%一期強(qiáng)銷期一期強(qiáng)銷期2010.01.82010.02.1260%60%續(xù)續(xù) 銷

25、銷 期期2010.02.122010.03.1515%15%二期強(qiáng)銷期二期強(qiáng)銷期2010.03.182010.04.3045% 45% 沖沖 刺刺 期期2010.05.012010.07.3145%45%清清 盤盤 期期2010.08.012010.11.3010%10%合計(jì)合計(jì)100%100%1 1、折扣促銷：、折扣促銷：大宅折扣：一次性付款：9.5折。銀行按揭：9.7折優(yōu)惠精品公寓折扣：一次性付款：9.2折優(yōu)惠。銀行按揭：9.5折優(yōu)惠2 2、團(tuán)購優(yōu)惠、團(tuán)購優(yōu)惠 五人以上（含五人）購房享受9.8折優(yōu)惠。十人以上（含十人）購房享受9.5折優(yōu)惠。超過20 人購房，折扣另外商定。 （注：a、促銷期

26、間實(shí)行折上折。b、一人同時購多套房，也按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。）3 3、購房送家電、購房送家電活動內(nèi)容：活動內(nèi)容：A、買住宅送全套家電（電視、冰箱、洗衣機(jī)、微波爐、熱水器），限前買住宅送全套家電（電視、冰箱、洗衣機(jī)、微波爐、熱水器），限前1010戶戶B、買精品公寓送家電小三樣（電視、冰箱、洗衣機(jī)）買精品公寓送家電小三樣（電視、冰箱、洗衣機(jī)）五五、促銷建議、促銷建議4 4、購房送金磚、購房送金磚活動目的：活動目的：黃金具有升值、保值的功能，被越來越多的投資者看好。通過“買房送黃金”的噱頭，吸引客戶，并最終促成購買?；顒觾?nèi)容：活動內(nèi)容：A、第一位認(rèn)購住宅的客戶送200g、成色9999的“左岸新天”紀(jì)念金磚一

27、塊B、前十位認(rèn)購精品公寓的客戶送100克 成色9999的“左岸新天”紀(jì)念金磚一塊 5 5、購房送物業(yè)管理費(fèi)、購房送物業(yè)管理費(fèi)活動時間：活動時間：待定活動內(nèi)容：活動內(nèi)容：凡已成交客戶介紹新客戶購房成交后，新老客戶均減免2年物業(yè)管理費(fèi)。6 6、買房送車、買房送車活動目的：活動目的：A、由于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場低迷，樓市觀望氣氛濃厚，銷售上有一定壓力，制訂“買房送車”的銷售策略，可以產(chǎn)生以小博大的消費(fèi)效果，最大限度的激發(fā)消費(fèi)者的購房欲望，進(jìn)而最終促成購買。B、類似的活動在房地產(chǎn)市場上所見不多， “買房送車”活動的重磅推出將引發(fā)一定的市場震動，形成一個很好的廣告噱頭，從而引起買房者的關(guān)注，吸引更多的潛在消費(fèi)

28、者來關(guān)注和了解我們的項(xiàng)目?；顒觾?nèi)容：活動內(nèi)容：例如，凡2009年12月31日前購房的客戶均有機(jī)會參加幸運(yùn)抽獎，優(yōu)勝者將獲贈一輛價值 萬元商務(wù)轎車（產(chǎn)權(quán)）。活動細(xì)則：A、購房者憑借簽約憑證領(lǐng)取汽車。B、所贈汽車開發(fā)商不負(fù)責(zé)牌照事宜。7 7、購房大抽獎、購房大抽獎活動內(nèi)容：活動內(nèi)容：A、凡購房的客戶均有機(jī)會參加歲末舉行的“購房大抽獎”活動。B、設(shè)驚喜獎1名，獎價值15萬元的車位一個。真情獎3名，獎價值一萬元的液晶電視一臺。欣慰獎10名，獎紅酒兩瓶，等等。8 8、推出、推出“全面投資保障計(jì)劃全面投資保障計(jì)劃”活動活動“全面投資保障計(jì)劃全面投資保障計(jì)劃”推出目的：推出目的：投資保障計(jì)劃是一個較的長期工

29、程，一般需要開發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)來進(jìn)行支撐。這個承諾的發(fā)出，將有助于提高開發(fā)商品牌的知名度和美譽(yù)度，從而最終對銷售產(chǎn)生幫助。附：附：金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率表金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率表利率一、城鄉(xiāng)居民和單位存款一、城鄉(xiāng)居民和單位存款（一）活期存款0.72（二）整存整取定期存款三個月3.33半 年3.78一 年4.14二 年4.68三 年5.40五 年5.85二、各項(xiàng)貸款二、各項(xiàng)貸款六個月6.57一 年7.47一至三年7.56三至五年7.74五年以上7.83三、個人住房公積金貸款三、個人住房公積金貸款五年以下（含五年）4.77五年以上5.22風(fēng)險分析：風(fēng)險分析：三年無條件返租并承諾三年無條

30、件返租并承諾24%的回的回報率會讓人聯(lián)想到發(fā)展商在變相融報率會讓人聯(lián)想到發(fā)展商在變相融資，可能會受到政府的干預(yù)，容易資，可能會受到政府的干預(yù)，容易引起爭議。另外，無論是引起爭議。另外，無論是“產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值保障保障”、“售后服務(wù)保障售后服務(wù)保障”都特別考驗(yàn)都特別考驗(yàn)開發(fā)商的綜合實(shí)力，在操作上也存開發(fā)商的綜合實(shí)力，在操作上也存在一定的難度，未來的不可預(yù)估性在一定的難度，未來的不可預(yù)估性存在一定風(fēng)險。存在一定風(fēng)險。備注：備注：1 1、九個促銷建議供討論，促銷、九個促銷建議供討論，促銷政策的實(shí)施將依據(jù)銷售情況和不同政策的實(shí)施將依據(jù)銷售情況和不同節(jié)點(diǎn)有選擇性的安排。節(jié)點(diǎn)有選擇性的安排。2、促銷活動的

31、具體實(shí)施細(xì)則待、促銷活動的具體實(shí)施細(xì)則待公關(guān)公司落實(shí)后與公關(guān)公司商討再公關(guān)公司落實(shí)后與公關(guān)公司商討再完善可執(zhí)行的方案。完善可執(zhí)行的方案。 第四部分第四部分 推廣活動建議推廣活動建議一、一、“左岸新天左岸新天”媒體招待酒會公關(guān)活動媒體招待酒會公關(guān)活動 活動主題：活動主題：“左岸新天左岸新天” ” 品味精致生活品味精致生活 二、二、“海河景觀帶：都市宜居地產(chǎn)發(fā)展海河景觀帶：都市宜居地產(chǎn)發(fā)展”專題論壇專題論壇 活動目的：活動目的：借活動邀請業(yè)內(nèi)人士、專家代表參加，為項(xiàng)目軟性報道制造新聞點(diǎn)，炒熱海河?xùn)|岸房地產(chǎn)板塊，幫助投資者認(rèn)清望海樓區(qū)域的未來發(fā)展，建立投資信心，帶動項(xiàng)目銷售。 參加活動人員：參加活動

32、人員： 業(yè)內(nèi)人士、專家代表：業(yè)內(nèi)人士、專家代表：知名發(fā)展商老總、知名地產(chǎn)媒體老總、區(qū)政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主代表等 媒體代表：媒體代表：報紙、電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)媒體主編及專欄記者等 活動時間活動時間: :開盤前或開盤期間（暫定2009年12月20日） 活動地點(diǎn)活動地點(diǎn): : 活動目的：活動目的：主動出擊、拓展客源、把“左岸新天”打造成天津海河?xùn)|岸最具影響力的品牌為項(xiàng)目高價位銷售提供支持。 目標(biāo)市場：目標(biāo)市場： （注：其它市場在后期的推廣中，根據(jù)實(shí)際情況另行計(jì)劃） 活動內(nèi)容及操作方式：活動內(nèi)容及操作方式：1、在當(dāng)?shù)匦羌壻e館（四星或五星）租用一個宴會廳，作兩天（選擇周六、周日）的“左岸新天”項(xiàng)目推廣。2、

33、推廣活動前在當(dāng)?shù)厥袌鲎麽槍π缘膹V告投放，使活動受到高度關(guān)注。3、邀請政府領(lǐng)導(dǎo)（如：區(qū)長、規(guī)劃局局長等）參加推廣活動，介紹河北區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場及未來前景。（此點(diǎn)為理想設(shè)想，可根據(jù)實(shí)際情況刪減。）4、邀請房地產(chǎn)專家談房價走勢及海河?xùn)|岸作為城際樞紐的房地產(chǎn)市場空間。5、“左岸新天”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對項(xiàng)目進(jìn)行全面介紹（含設(shè)計(jì)理念、規(guī)劃、產(chǎn)品特色、優(yōu)勢等）。6、邀請各大媒體參加，并對活動進(jìn)行全程報道。7、現(xiàn)場用材展示、形象宣傳。8、現(xiàn)場接受客戶咨詢、預(yù)定，同時推出“看房活動”，為對本項(xiàng)目感興趣的潛在客戶組織參觀“左岸新天”。9、參加活動現(xiàn)場報名、看房的成交客戶，可享受9.8折優(yōu)惠。 活動時間活動時間:

34、 :在開盤前一個月和后一段時間，陸續(xù)推進(jìn)。（計(jì)劃從2009年12月開始）（注：詳細(xì)活動方案有待落實(shí)公關(guān)公司后，由公關(guān)公司根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定切實(shí)可行的執(zhí)行案。）三、目標(biāo)市場項(xiàng)目推介會三、目標(biāo)市場項(xiàng)目推介會 開盤的前提條件開盤的前提條件1、銷售手續(xù)已經(jīng)完備。2、經(jīng)過兩到三個月時間的廣告宣傳和活動組織，能積累一定數(shù)量（約300組）的意向客戶。3、工程進(jìn)度要求：修繕相對完整的看房通道，樣板房能正式開放，住宅外立面基本呈現(xiàn)等，只有如此，才能使購房者對“左岸新天”有比較直觀的完好印象。 開盤活動：開盤活動：A A、活動時間：、活動時間：2010年01月8日（暫定）B B、活動地點(diǎn)：、活動地點(diǎn)：項(xiàng)目售樓

35、中心現(xiàn)場四、開盤活動四、開盤活動CC、參加活動人員：、參加活動人員： 目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群 政府領(lǐng)導(dǎo)：政府領(lǐng)導(dǎo)：政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)等 媒體代表：媒體代表：報紙、電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)媒體主編及專欄記者等注：（1）、媒體邀請具體名單由天安偉業(yè)房地產(chǎn)公司與當(dāng)?shù)鼗顒庸P(guān)公司商定，此僅為參考建議。(2)、在邀請媒體同時向媒體記者說明活動內(nèi)容與報道熱點(diǎn)。 其它：其它：發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)、各合作團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)代表、公關(guān)活動承辦公司的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)及演藝人員D D、活動現(xiàn)場氛圍營造與執(zhí)行建議：、活動現(xiàn)場氛圍營造與執(zhí)行建議： 管弦樂四重奏管弦樂四重奏目 的：營造藝術(shù)氛圍，展現(xiàn)“左岸新天”高品味的社區(qū)形象。形 式：在現(xiàn)場安排一支管弦樂四重

36、奏樂隊(duì)：“大提琴、小提琴、單簧管、薩克斯”合奏，以音樂為背景音樂彌漫整個售樓中心。 冷餐會：冷餐會：現(xiàn)場免費(fèi)提供糕點(diǎn)、水果、飲料、茶水等 售樓中心內(nèi)布置金銀綢花、綢帶、彩條等節(jié)日裝飾，并擺設(shè)盆景花卉或綠植，以增加視覺美感、清新空氣和烘托喜慶氛圍。E E、現(xiàn)場活動、現(xiàn)場活動方案一：方案一：1 1、活動主題：、活動主題： 左岸特區(qū)，品味生活左岸特區(qū)，品味生活“左岸新天左岸新天”開盤盛典暨休閑生活文化展開盤盛典暨休閑生活文化展2 2、活動內(nèi)容：、活動內(nèi)容：（1）、以“左岸新天”未來生活情趣和浪漫生活情調(diào)為主線，上演藝術(shù)氣息較濃的情景劇，通過模特現(xiàn)場情景表演，演繹藝術(shù)、時尚新生活，反映出和諧、休閑、健康、愜意的未來生活狀態(tài)，側(cè)面介紹項(xiàng)目的個性和賣點(diǎn)，從而樹立“左岸新天”獨(dú)特區(qū)域環(huán)境、品質(zhì)社區(qū)的項(xiàng)目形象。（2）、在售樓處舉行藝術(shù)文化聯(lián)展，展出帶有藝術(shù)特征的展覽、各種藝術(shù)裝置、雕塑、油畫、等藝術(shù)作品，同時展出反映藝術(shù)品味生活的藏書閣、雪茄吧、紅酒坊、咖啡屋、茗茶坊等方案二：方案二：1 1、活動主題：、活動主題：時尚健康，時尚芭莎時尚健康，時尚芭莎 “左岸新天左岸新天”開盤盛典暨健康宣言開盤盛典暨健康宣言2 2、活動內(nèi)容：、活動內(nèi)容：（1）、以“左岸新天”“國際社區(qū)健康生活新概念”為主題，作系列展板宣傳，從理念倡導(dǎo)到區(qū)域環(huán)境、社區(qū)設(shè)施等推介