第七講成本的測(cè)算和資金計(jì)劃編制

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的測(cè)算和資金計(jì)劃編制高高承承：工工 民民 建建 高高 級(jí)級(jí) 工工 程程 師師 國(guó)國(guó) 家家 一一 級(jí)級(jí) 建建 造造 師師 房地產(chǎn)業(yè)職業(yè)經(jīng)理人房地產(chǎn)業(yè)職業(yè)經(jīng)理人一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成1、綜合地價(jià) 7、設(shè)計(jì)費(fèi)2、配套用房建安費(fèi) 8、營(yíng)銷費(fèi)3、社區(qū)配套建安費(fèi) 9、管理費(fèi) 4、園林景觀建安費(fèi) 10、財(cái)務(wù)費(fèi)5、商品房建安費(fèi) 11、各項(xiàng)稅款 6、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用報(bào)批報(bào)建費(fèi)用 12、不可預(yù)見費(fèi) 二、成本測(cè)算和資金計(jì)劃編制 1、綜合地價(jià) 序序號(hào)號(hào). 時(shí)間時(shí)間項(xiàng)目項(xiàng)目占地占地面積面積單位單位價(jià)格價(jià)格總款總款已付已付款款本年（從首次付款月起）本年（從首次付款月起）次年次年m2元/m2萬元萬元 萬元萬元

2、4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 一季二季二季三季三季四季四季1土地地土地地價(jià)價(jià) 2補(bǔ)交地價(jià)補(bǔ)交地價(jià)3傭金及契稅傭金及契稅 4辦證登報(bào)費(fèi)辦證登報(bào)費(fèi) 5拆遷費(fèi)用拆遷費(fèi)用 6紅線外市紅線外市政設(shè)施費(fèi)政設(shè)施費(fèi)m 元/m 給水 排水 燃?xì)?電話、寬帶紅線圍擋 合計(jì)紅線外市紅線外市政設(shè)施費(fèi)政設(shè)施費(fèi)二、成本測(cè)算和資金計(jì)劃編制 2、配套用房建安費(fèi) 序序號(hào)號(hào) 時(shí)間時(shí)間 項(xiàng)項(xiàng)目目類類別別樓樓號(hào)號(hào)建筑建筑面積面積單位單位造價(jià)造價(jià)總工總工程款程款已付已付款款本年（從首次付款月起）本年（從首次付款月起）次年次年m2元/m2萬元萬元萬元萬元

3、 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月1212月月一季一季二季二季三季三季四季四季1衛(wèi)生中心（社區(qū)）公建2人防建設(shè)費(fèi)地下3地下大車庫地下4半地下車庫局部地下5物業(yè)用房多層 6社區(qū)用房公建 7變電室（地上）多層 8備用房地上 地下9學(xué)校幼兒園公建 合計(jì)按造 價(jià)不同進(jìn)行合并分類二、成本測(cè)算和資金計(jì)劃編制 3、社區(qū)配套建安費(fèi) 序序號(hào)號(hào) 時(shí)間時(shí)間 項(xiàng)項(xiàng)目目工程工程量量單位單位造價(jià)造價(jià)總工總工程款程款已付已付款款本年本年次年次年元/m2萬元萬元萬元萬元 三季三季四季四季 1 1月月 2 2月月3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7

4、 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月1212月月1 1給給排排水水 室內(nèi)給水 室外給水給水泵站 雨、污水2 2 室外采室外采暖暖 管道系統(tǒng) 熱交換站 3 3 燃?xì)庀到y(tǒng)燃?xì)庀到y(tǒng) 室內(nèi)管道 室外管道 調(diào)壓站4 4室外電室外電氣氣接續(xù)箱到表后合計(jì)二、成本測(cè)算和資金計(jì)劃編制 3、社區(qū)配套建安費(fèi) 序序號(hào)號(hào) 時(shí)間時(shí)間 項(xiàng)項(xiàng)目目總工總工程量程量單位單位造價(jià)造價(jià)總工總工程款程款已付已付款款本年本年次年次年元/m2萬元萬元萬元萬元 三季三季四季四季 1 1月月 2 2月月3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月1212

5、月月5 5 智智能能化化 監(jiān)控對(duì)講系統(tǒng) 巡更和一卡通 廣播及背景音樂 停車場(chǎng)管理 周界防翻越 6 6有線電視有線電視 7 7電電話、寬帶話、寬帶 8 8 消防系統(tǒng)消防系統(tǒng) 9 9 施工補(bǔ)償費(fèi)施工補(bǔ)償費(fèi) 道路開口費(fèi) 公共設(shè)施賠償1010箱報(bào)箱合計(jì)二、成本測(cè)算和資金計(jì)劃編制 4、園林景觀建安費(fèi) 序序號(hào)號(hào) 時(shí)間時(shí)間 項(xiàng)項(xiàng)目目總工總工程量程量單位單位造價(jià)造價(jià)總工總工程款程款已付已付款款本年本年次年次年m2 元/m2萬元萬元萬元萬元 三季三季四季四季 1 1月月 2 2月月3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月1212月月1 1前期

6、補(bǔ)償費(fèi)前期補(bǔ)償費(fèi) 拆人行道補(bǔ)償 樹木遷移補(bǔ)償 2 2 綠化建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi) 草坪灌木植樹 3 3 建筑小品建筑小品 標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 水景 小品 4 4 道路廣場(chǎng)建道路廣場(chǎng)建造造車行道宅間路硬覆蓋合計(jì)二、成本測(cè)算和資金計(jì)劃編制 4、園林景觀建安費(fèi) 序序號(hào)號(hào) 時(shí)間時(shí)間 項(xiàng)項(xiàng)目目總工總工程量程量單位單位造價(jià)造價(jià)總工總工程款程款已付已付款款本年本年次年次年m2元/m2萬元萬元萬元萬元三三季季四四季季1 1月月 2 2月月3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月1111月月1212月月5 5 圍墻建造費(fèi)圍墻建造費(fèi) 永久圍墻建造 擋土墻 大門建造費(fèi) 6 6

7、 室外照明室外照明 7 7 室外零星設(shè)施室外零星設(shè)施 8 8 泄洪渠泄洪渠 9 9 三通一平費(fèi)三通一平費(fèi) 臨時(shí)道路 場(chǎng)地平整造型10 10 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 臨時(shí)辦公室 臨時(shí)圍板合計(jì)二、成本測(cè)算和資金計(jì)劃編制 5、商品房（可售）建安費(fèi) 序序號(hào)號(hào) 時(shí)間時(shí)間 項(xiàng)項(xiàng)目目樓樓號(hào)號(hào)建筑建筑面積面積單位單位造價(jià)造價(jià)總工總工程款程款已付已付款款本年本年次年次年m2 元/m2萬元萬元萬元萬元 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月1212月月一季一季二季二季三季三季四季四季1 1 多層多層 2 2小高層小高層 3 3 高層高層 4 4 半地下車庫

8、半地下車庫 5 5 公建公建 6 6甲方分包項(xiàng)甲方分包項(xiàng)電梯配電箱 窗 門 其它甲供甲包合計(jì)二、成本測(cè)算和資金計(jì)劃編制序序號(hào)號(hào) 時(shí)間時(shí)間 項(xiàng)目項(xiàng)目總款總款已已付款付款本年本年次年次年萬元萬元萬元萬元4 4月月5 5月月6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 一季一季 二季二季 三季三季 四季四季1 1勘查丈量費(fèi) 2 2測(cè)地形圖 3 3巖土工程勘查報(bào)告 4 4勘查報(bào)告審圖費(fèi) 5 5測(cè)方格網(wǎng) 6 6規(guī)劃定位放線費(fèi) 7 7竣工核實(shí)測(cè)量費(fèi) 8 8詳規(guī)專家評(píng)審費(fèi) 9 9詳規(guī)公示登報(bào)費(fèi)1010建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)費(fèi)1111防雷電審查費(fèi)1212古樹遷移費(fèi)1313施工

9、圖設(shè)計(jì)審圖費(fèi)1414招標(biāo)委托代理費(fèi)1515勞保統(tǒng)籌費(fèi)合計(jì) 6、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用（以項(xiàng)目地要求為準(zhǔn)）報(bào)批報(bào)建費(fèi)用（以項(xiàng)目地要求為準(zhǔn)） 二、成本測(cè)算和資金計(jì)劃編制 6、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用報(bào)批報(bào)建費(fèi)用 序序號(hào)號(hào) 時(shí)間時(shí)間 項(xiàng)目項(xiàng)目總款總款已已付款付款本年本年次年次年萬元萬元萬元萬元4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 一季一季 二季二季 三季三季 四季四季1616建筑市場(chǎng)交易費(fèi) 1717價(jià)調(diào)基金 1818施工合同公證費(fèi) 1919城建檔案整理費(fèi) 2020文物勘探費(fèi) 2121白蟻防治費(fèi) 2222工程安全保證金 2323民工工資保證金 24

10、24工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)2525墻改專項(xiàng)基金2626散裝水泥押金2727工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)2828人防易地建設(shè)費(fèi)2929人防質(zhì)量監(jiān)督審圖費(fèi)3030施工許可工證本費(fèi)合計(jì)二、成本測(cè)算和資金計(jì)劃編制 6、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用報(bào)批報(bào)建費(fèi)用 序序號(hào)號(hào) 時(shí)間時(shí)間 項(xiàng)目項(xiàng)目總款總款已已付款付款本年本年次年次年萬元萬元萬元萬元4 4月月5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 一季一季 二季二季 三季三季 四季四季3131超環(huán)境噪音排污費(fèi) 3232垃圾排放管理費(fèi) 3333土壤氡濃度檢測(cè) 3434 樁、強(qiáng)夯、換填檢測(cè)費(fèi) 3535室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)費(fèi) 3636環(huán)保檢測(cè)費(fèi) 373

11、7節(jié)能檢測(cè)費(fèi) 3838智能檢測(cè) 3939基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)4040 戶、單元、樓牌工本費(fèi)4141房產(chǎn)檔案?jìng)浒纲M(fèi)4242產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪費(fèi)4343物業(yè)維修基金4444生活垃圾清運(yùn)費(fèi)4545供熱配套費(fèi)合計(jì)二、成本測(cè)算和資金計(jì)劃編制 6、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用報(bào)批報(bào)建費(fèi)用序序號(hào)號(hào) 時(shí)間時(shí)間 項(xiàng)目項(xiàng)目總款總款已已付款付款本年本年次年次年萬元萬元萬元萬元4 4月月5 5月月6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月1212月月 一季一季 二季二季 三季三季 四季四季4646自來水測(cè)壓費(fèi) 4747自來水施工保證金 4848水土流失補(bǔ)償費(fèi) 4949水資源費(fèi) 5050砂石管理費(fèi) 5

12、151水表強(qiáng)檢費(fèi) 5252水表鎖閉閥、防盜閥、手抄器 5353給水監(jiān)理費(fèi) 5454水質(zhì)分析化驗(yàn)費(fèi)5555購(gòu)買水表5656停水損失費(fèi)5757市政工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)5858排水碰頭費(fèi)合計(jì)二、成本測(cè)算和資金計(jì)劃編制 6、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用報(bào)批報(bào)建費(fèi)用 序序號(hào)號(hào) 時(shí)間時(shí)間 項(xiàng)目項(xiàng)目總款總款已已付款付款本年本年次年次年萬元萬元萬元萬元4 4月月5 5月月6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月1212月月 一季一季 二季二季 三季三季 四季四季5959煤氣瑣閉閥、報(bào)警閥系統(tǒng)費(fèi) 6060煤氣掛表費(fèi) 6161煤氣保險(xiǎn)費(fèi) 6262煤氣內(nèi)外線監(jiān)理費(fèi) 6363臨時(shí)電變壓器租金 6464臨時(shí)

13、電安裝費(fèi).電費(fèi) 6565電力建設(shè)配套費(fèi) 6666電力勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 6767電力電表費(fèi)6868電力電表安裝費(fèi)合計(jì)二、成本測(cè)算和資金計(jì)劃編制 7、設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi) 序序號(hào)號(hào) 時(shí)間時(shí)間 項(xiàng)目項(xiàng)目總款總款已已付款付款本年（從首次付款月起）本年（從首次付款月起）次年次年萬元萬元萬元萬元4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 一季一季 二季二季 三季三季 四季四季1 1概念方案 2 2詳規(guī)、建筑方案 3 3綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 4 4施工圖設(shè)計(jì) 5 5景觀設(shè)計(jì) 6 6排水設(shè)計(jì)費(fèi) 7 7燃?xì)庠O(shè)計(jì)費(fèi) 8 8給水設(shè)計(jì)費(fèi) 9 9供暖設(shè)計(jì)1010曬圖費(fèi)合計(jì)

14、二、成本測(cè)算和資金計(jì)劃編制 8、營(yíng)銷費(fèi) 序序號(hào)號(hào) .時(shí)時(shí)間間 項(xiàng)項(xiàng)目目總款總款已付已付款款本年本年次年次年萬元萬元萬元萬元4-124-12 1 1月月 2 2月月 3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月1 1媒介廣告費(fèi)媒介廣告費(fèi) 廣播 電視 互聯(lián)網(wǎng) 報(bào)紙 戶外廣告 電子屏幕 直郵/夾帶 公交廣告數(shù)據(jù)營(yíng)銷影視/平面廣告制作費(fèi)2推廣活動(dòng)費(fèi)推廣活動(dòng)費(fèi)銷售活動(dòng)費(fèi)業(yè)主服務(wù)活動(dòng)費(fèi)專項(xiàng)展覽場(chǎng)館費(fèi)合計(jì)二、成本測(cè)算和資金計(jì)劃編制 8、營(yíng)銷費(fèi) 序序號(hào)號(hào) 時(shí)間時(shí)間 項(xiàng)項(xiàng)目目總款總款已已付款付款本年本年次年次年萬元萬元萬元萬元4-124-

15、121 1月月 2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月 7 7月月8 8月月9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月3 3代理費(fèi)代理費(fèi) 企劃代理費(fèi) 銷售代理費(fèi)4 4銷售資料及禮品銷售資料及禮品 銷售資料制作費(fèi)用 禮品制作費(fèi)用銷售模型費(fèi) 5 5促銷費(fèi)用促銷費(fèi)用 促銷禮品費(fèi) 6 6現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)用 粉刷/噴繪費(fèi)用道旗費(fèi)用商業(yè)包裝售樓處包裝現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)識(shí)精神堡壘綠植鮮花費(fèi)用合計(jì)二、成本測(cè)算和資金計(jì)劃編制 8、營(yíng)銷費(fèi) 序序號(hào)號(hào) .時(shí)間時(shí)間 項(xiàng)目項(xiàng)目總款總款已已付款付款本年本年次年次年萬元萬元萬元萬元4-124-121 1月月 2 2月月 3 3月月4 4月月5 5月月6 6月

16、月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月7 7銷售中心費(fèi)用銷售中心費(fèi)用 裝修工程費(fèi) 4 4家具及配飾 租金 8樣板間費(fèi)用樣板間費(fèi)用裝修工程費(fèi) 5 5家具及配飾 租金 9 9銷售環(huán)境改造費(fèi)銷售環(huán)境改造費(fèi) 圍板費(fèi)用銷售通道合計(jì)二、成本測(cè)算和資金計(jì)劃編制 9、管理費(fèi) 序序號(hào)號(hào) 時(shí)間時(shí)間 項(xiàng)目項(xiàng)目本年本年次年次年1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 一季一季 二季二季 三季三季 四季四季1 1員工薪金及福利員工薪金及福利 工 資 薪 金年底獎(jiǎng)金五 險(xiǎn) 一 金

17、交通費(fèi)話費(fèi)補(bǔ)助員工取暖費(fèi)午 餐 補(bǔ) 助2 2辦公費(fèi)用辦公費(fèi)用辦公用品書報(bào)費(fèi)車輛使用維護(hù)費(fèi)水 電 費(fèi)取 暖 費(fèi)日 常 用 品差 旅 費(fèi)通 訊 費(fèi)企業(yè)年檢費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)固定資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)合計(jì)二、成本測(cè)算和資金計(jì)劃編制 10、財(cái)務(wù)費(fèi)用 序序號(hào)號(hào) . 時(shí)間時(shí)間 項(xiàng)項(xiàng)目目本年（從付息月起）本年（從付息月起）次年次年1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月一一季季二二季季三三季季四四季季1 1貸款額（銀行1） 2 2貸款額（銀行2） 3 3 貸款利息（銀行1）4 4 貸款利息（銀行2）5 5各月利息合計(jì)合計(jì)二、成本測(cè)算和資金計(jì)

18、劃編制 11、各項(xiàng)稅款 序序號(hào)號(hào) .時(shí)間時(shí)間 項(xiàng)項(xiàng)目目本年（繳納稅款月起）本年（繳納稅款月起）次年次年次次年次次年6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月一一季季二二季季三三季季四四季季1 1營(yíng)業(yè)稅 2 2 營(yíng)業(yè)稅附加 3 3 土地增值稅 4 4 企業(yè)所得稅 5 5 土地使用稅 6 6印花稅 7 7 河道維護(hù)費(fèi) 合計(jì) 注：稅款跟著收入走 滾動(dòng)資金計(jì)劃匯總表項(xiàng)目項(xiàng)目總費(fèi)用總費(fèi)用已付已付費(fèi)用費(fèi)用本年本年次年次年月 月 月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月 12月 一季 二季 三季 四季項(xiàng)目現(xiàn)金流出綜合地價(jià)配套用房社區(qū)管網(wǎng)園林建設(shè) 建安費(fèi) 設(shè)計(jì)