華僑城土地利用規(guī)劃專題

1、 構筑和諧精致的空間結構華僑城土地利用與功能布局研究第一章 現(xiàn)狀土地利用與功能布局一現(xiàn)狀功能布局結構特征自1985年11月11日華僑城成立以來，經過19年的開發(fā)建設，華僑城的空間格局已基本形成，華僑城發(fā)展經歷了三個階段：由“飛地”型獨立開發(fā)區(qū)模式起步多業(yè)并舉、功能復合的方式融入城市高品味、多元化的綜合性城區(qū)，三個階段的發(fā)展對空間的演變造成了根本影響。由于深南大道的阻隔作用，華僑城被分為相對獨立的南北兩片。北片區(qū)已經發(fā)展成為綜合性的城區(qū)，包括旅游、居住、休閑、商務、工業(yè)等多種功能，南片區(qū)則以三大主題公園為主，形成華僑城的旅游板塊。1、北片區(qū)：多元化綜合型城區(qū)由于華僑城最初的定位以“工業(yè)”為主，由

2、“飛地”型的獨立開發(fā)區(qū)模式起步，工業(yè)區(qū)基本集中在城區(qū)東部、深南大道北側，康佳、華力、華盛、興華拉鏈、金利絲綢、大通等工業(yè)發(fā)展迅速。隨著第四個主題公園歡樂谷取得了巨大成功，在華僑城旅游品牌的帶動和號召下，華僑城的旅游主題地產概念逐漸形成，波托菲諾、錦繡花園等高檔房地產依托城區(qū)的環(huán)境和文化理念的資源優(yōu)勢，逐漸成為深圳高檔房地產開發(fā)的代表。北片區(qū)也逐漸發(fā)展成為綜合型的城區(qū)，基本分為四大組團：燕晗山組團、東部組團、南部組團及西北組團。燕晗山組團由歡樂谷、生態(tài)廣場、中旅學院、僑城中學及東部住宅區(qū)組成，圍繞燕晗山形成華僑城的公共服務中心和開敞空間，成為具有獨特吸引力的公共空間；東部組團主要由東部工業(yè)區(qū)、錦

3、繡花園、康佳集團等組成，除錦繡花園外大部分面臨著舊城改造和更新；南部組團主要由光華、光僑居住區(qū)、西部住宅區(qū)及沿深南大道商務區(qū)構成，作為華僑城早期的開發(fā)區(qū)域，南部組團功能最綜合、建設質量差異最大，改造和更新的程度最復雜；西北組團作為華僑城新開發(fā)的房地產項目，包括純水岸一期、天鵝堡一、二期等，逐漸形成高檔次的房地產聚集區(qū)。2、南片區(qū)：三大主題公園為主導的旅游基地主題公園是華僑城的重要特色，成為華僑城的標志。主題公園既與環(huán)境相輔相成，又具有旅游自身的特色和魅力，給城區(qū)增添了別樣的氛圍和滋味，華僑城區(qū)內主題公園的成功，是在當時條件下企業(yè)的主觀選擇與市場需求的偶合，具有明顯的偶然性特征，卻對于華僑城區(qū)的

4、發(fā)展方向產生了決定性的影響，成為華僑城發(fā)展過程中的關鍵推動因素。相對于北片區(qū)綜合型的功能，南片區(qū)功能相對單純，以三大主題公園為主形成旅游組團。世界之窗、東方花園、民俗文化村、深圳灣大酒店、錦繡中華沿深南大道依次排開，成為深圳最重要的旅游服務基地，演繹著中國旅游業(yè)的輝煌篇章。3、南北片區(qū)形成相對獨立的空間格局受深南大道的交通阻隔，南北片區(qū)發(fā)展相對獨立，片區(qū)間的聯(lián)系較弱，功能關系和互動作用不明顯。目前城區(qū)南北片之間隔深南路的人行通道有4處，全方位信號交叉口1處，聯(lián)系非常不便。對于旅游功能來說，四大主題公園、美術館、藝術中心和酒店、商業(yè)設施基本沿深南路兩側布置，功能間存在相互依托和聯(lián)系的需要。此外，

5、南片區(qū)的東方花園和桂花苑居住組團的生活配套也需要在北片區(qū)解決。這些聯(lián)系因為深南路阻隔而存在一定的障礙，隨著城區(qū)功能的進一步南拓，從城區(qū)管理和運營的角度出發(fā)，必須一體化考慮整個城區(qū)發(fā)展，加強南北片區(qū)的聯(lián)系成為必然。二土地利用現(xiàn)狀特征華僑城現(xiàn)狀建設用地499.73公頃，其中，北片區(qū)占地322.37公頃，南片區(qū)占地177.36公頃?，F(xiàn)狀土地利用中比重較大的幾項：現(xiàn)狀游樂設施用地128.58公頃，占總用地的28.7%；現(xiàn)狀居住用地99.7公頃，占總用地的22%；現(xiàn)狀道路廣場用地35.2公頃，占總用地的8.0%；現(xiàn)狀綠地77.77公頃，占總用地的18.0%；現(xiàn)狀政府社團用地21.37公頃，占總用地的5.

6、0%；現(xiàn)狀工業(yè)用地23.96公頃，占總用地的5.0%。華僑城片區(qū)現(xiàn)狀用地匯總表序號用地項目代碼用地面積(公頃) 人均(/人) 比例 (%) 1居住用地R99. 7019.420.00其中一類居住用地R120.62二類居住用地R273.57R220.45三類居住用地R35.06 2商業(yè)服務業(yè)設施用地C143.6527.9529.00其中商業(yè)用地C14.12商業(yè)性辦公用地C21.70服務業(yè)用地C32.05旅館業(yè)用地C47.20游樂設施用地C5128.58 3政府社團用地GIC21.374.164.00其中行政辦公用地GIC10.9文化設施用地GIC21.72體育用地GIC33.80醫(yī)療衛(wèi)生用地GI

7、C40.77教育科研用地GIC514.18 4工業(yè)用地M23.964.665.00其中一類工業(yè)用地M123.96 5倉儲用地W4.200.821.00其中普通倉庫用地W13.85堆場用地W30.35 6道路廣場用地S35.206.857.00其中道路用地S126.335.12廣場用地S24.41社會停車場庫用地S34.46 7市政公用設施用地U3.870.751.00其中供應設施用地U11.84交通設施用地U21.01郵政設施用地U30.42電信設施用地U40.45環(huán)境衛(wèi)生設施用地U50.15 8綠地G77.7715.1316.00其中公共綠地G169.63高爾夫球場綠地G38.14 城市建設

8、用地409.7283.00 9水域和其它非城市建設用地E90.0117.00發(fā)展備用地E990.01 10合計499.73注：其中D02和C06已有規(guī)劃意向，面積共為34.52公頃。其中，D02地塊面積為10.49公頃（包括5.01公頃水面）；C06地塊面積為24.03公頃（包括7.22公頃水面）。歡樂海岸用地面積為52.19公頃（包括17.51公頃水面）?，F(xiàn)狀土地利用面臨的問題：1、土地開發(fā)趨近飽和、剩余土地有限經過近20年的開發(fā)建設，華僑城城區(qū)土地開發(fā)趨近飽和，剩余尚未開發(fā)建設的用地約90.01公頃，其中已明確作為歡樂海岸旅游項目開發(fā)的用地為52.19公頃，其中包括17.51公頃的水面。除

9、此之外，有34.52公頃的建設用地已經有明確的規(guī)劃建設設想，主要是西北片在建的波托菲諾項目的未開發(fā)用地；另外面積約37.82公頃的發(fā)展備用地，主要分布在僑香以北的城區(qū)西北片。2、游樂設施用地占最大比重，但存在較大的整合空間華僑城內主題公園占地150公頃，約占整個華僑城面積的33.5。主題公園主要沿深南路兩側布置，其中116.7公頃位于華僑城南片區(qū)，包括錦繡中華、民俗文化村、世界之窗。歡樂谷是唯一位于華僑城北片區(qū)的主題公園，被西組團、生態(tài)廣場和天鵝堡從南、東、西包圍，其西側緊鄰沙河組團。其對外連接的主要道路是僑城西街、僑城東街。四大主題公園概況一覽表主題公園錦繡中華民俗文化村世界之窗歡樂谷占地面

10、積公頃34.1428.3247.9430.07入園人數(shù)2001年萬人2032451082002年1632482292003年93185201營業(yè)收入2001年萬元1715029073102002002年1427829024229822003年1052521201214633、居住用增長較快，但層次不一且布局分散華僑城居住用地99.7公頃，其中，一類居住20.62公頃，二類居住74.02公頃，三類居住5.06公頃。住宅建筑以高層為主，主要分布在香山西街，僑城西街，汕頭街和僑城東街。主要有天鵝堡、波托菲諾、中旅廣場、錦繡花園等大型樓盤。房地產作為華僑城集團核心業(yè)務之一，在城區(qū)的用地比重逐漸增加。華

11、僑城居住用地比重增加的同時，地產開發(fā)的理念也逐步更新，旅游與地產結合理念也被逐步賦予新的內涵。由早期的東部住宅區(qū)、光華光僑住宅區(qū)到海景花園、湖濱花園、中旅廣場、錦繡花園直到波托菲諾、純水岸，居住環(huán)境與品質得到較大提升。但隨著居住人口的增加，居住功能與旅游功能的相互干擾逐漸顯現(xiàn)，居住配套的壓力也逐步增加。4、工業(yè)用地改造的空間較大華僑城在成立之初提出參照蛇口模式，以發(fā)展工業(yè)為主，工業(yè)作為華僑城的起步產業(yè)，對華僑城的初步成長發(fā)揮了重要作用，但隨著深圳產業(yè)結構的變化以及深圳城市重心的西移，使得華僑城內的工業(yè)逐漸外遷，區(qū)內工業(yè)用地以租用給小的生產型企業(yè)為主。目前，華僑城的工業(yè)主要集中在東部和北部，包括

12、東部工業(yè)區(qū)、北部埃迪蒙托公司生產和銷售的工業(yè)用地及電廠等。其中，東部工業(yè)區(qū)作為片區(qū)內規(guī)模最大、布局最集中的工業(yè)區(qū)，用地面積29.3公頃，包括康佳集團電子類工業(yè)用地、華力紙箱廠和興華拉鏈廠工業(yè)用地、被零星租用的普通廠房以及幾棟配套單身宿舍。隨著工業(yè)慢慢淡出，原有工業(yè)用地的價值將得到很大提升，工業(yè)用地改造的空間巨大。如何有效地進行工業(yè)區(qū)的改造將是本次規(guī)劃的一個重要課題。5、公共綠地已經成為華僑城最具活力與吸引力的場所華僑城開發(fā)伊始就十分注重公共綠地的建設，投入了很大的物力和財力，取得了突出的成效?，F(xiàn)狀公共綠地77.77公頃，占總用地的18%。形成燕晗山、燕棲湖、清花池、中心花園、湖濱花園、雕塑廣場

13、等公共綠地，南北貫通的步行系統(tǒng)與公共綠地緊密結合，共同組成華僑城的公共活動空間，成為華僑城最具活力與吸引力的場所。但由于華僑城土地資源的日益緊張，建設密度和建設強度逐漸增加，對現(xiàn)有公共綠地形成“擠壓”態(tài)勢，如何保持“綠色華僑城”的環(huán)境品質將是規(guī)劃面臨的另一重要課題。 三現(xiàn)狀建筑類型和形態(tài)華僑城的建筑具有獨特的魅力，對每一棟建筑都精心規(guī)劃、精心設計、精心施工，“單體建筑富有特色，整體建筑和諧協(xié)調”，富有創(chuàng)意的建筑與良好的街道尺度、宜人的環(huán)境打造了華僑城獨特的景觀?，F(xiàn)狀華僑城的建筑主要由游樂設施、住宅建筑、商業(yè)辦公建筑、文化建筑、工業(yè)建筑構成?？偨ㄖ?47.64萬平方米，居住建筑面積159.56

14、萬平方米，其中，商用住宅建筑面積107.45萬平方米，自用住宅52.11萬平方米；商業(yè)建筑面積26.95萬平方米；配套建筑面積24.24萬平方米；辦公建筑面積1.09萬平方米；工業(yè)建筑面積35.80萬平方米，其中，商用廠房建筑面積26.81萬平方米，自用廠房建筑面積8.99萬平方米。華僑城主要用途建筑面積及分配比例一覽表用途住宅商業(yè)配套廠房辦公合計建筑面積（萬米2）159.5626.9524.2435.801.09247.64比例64.43%10.88%9.79%14.46%0.44%100.00%通過對華僑城現(xiàn)狀建筑年代的統(tǒng)計分析，1981年至1985年期間的建設基本集中在光華、光僑、西部住

15、宅組團及東部工業(yè)區(qū)；1986年至1990年期間的建設除上述片區(qū)外還有東部住宅組團；1991年至1995年期間的建設基本包括歡樂谷一期、海景花園、華夏藝術中心等建筑；1996年以后的建設包括歡樂谷二期、天鵝堡、純水岸、中旅廣場、錦繡花園等。華僑城的建筑質量整體較好，但早期建設的光華、光僑、西部住宅組團及東部工業(yè)區(qū)建筑質量相對較差。然而隨著華僑城建設量的逐年增加，建設密度與開發(fā)強度相應增加，對環(huán)境景觀及交通造成較大壓力，由于新建樓盤的高度普遍較高，對原有宜人的空間尺度造成一定程度的影響。早期建設的光華、光僑、西部住宅組團及東部工業(yè)區(qū)建筑質量較差，存在較大的改造空間。四用地和建筑產權狀況在多年的建設

16、發(fā)展期中，由于國家土地管理政策的調整、華僑城集團的土地管理思路的變化、華僑城區(qū)土地管理主體和權限的變更、華僑城集團企業(yè)結構的調整等多種原因，造成多種劃撥方式并存，使華僑城區(qū)內房地產權屬情況十分復雜。華僑城集團在1998年以前具有政府行政功能，對城區(qū)內土地可以獨立行使土地劃拔、出讓和管理等多種職權。在城區(qū)建設初期，對于定位于工業(yè)開發(fā)區(qū)且學習“蛇口”建設模式和經驗的華僑城集團，為了吸引投資在城區(qū)東部進行了工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設。在此期間，集團采取了將土地劃撥給下屬企業(yè)、出讓給外來企業(yè)以及建設標準工業(yè)廠房進行出租等多種方式，進行工業(yè)招商和工業(yè)區(qū)建設。隨后進行的職工住宅建設、住宅的商品化開發(fā)、旅游景區(qū)的建設

17、，在投資渠道多元化的影響下，在城區(qū)內部的房地產形成了多種產權形式，也增加了許多使用權或產權的權屬所有者，如商品住宅的開發(fā)為城區(qū)帶來了大量個人業(yè)主。因此，目前華僑城區(qū)內的土地權屬狀態(tài)十分復雜，主要有紅線、宗地、臨時用地等類型，除少量政府用地（郵電局、街道辦）外，多為自行開發(fā)建設。以下著重介紹對城區(qū)未來開發(fā)和改造關系密切的“關于17.7億協(xié)議并已補繳地價的可建設規(guī)模”和面臨改造的東部工業(yè)區(qū)的產權狀況。1、協(xié)議并已補繳地價的可建設規(guī)模1998年在華僑城規(guī)劃建設管理權上交時，曾經對城區(qū)建設情況進行統(tǒng)計，通過補交17.7億的地價，與政府協(xié)議確定城區(qū)可建設的建筑面積，包括2004年以前已建的和可繼續(xù)開發(fā)的

18、兩部分。其中，協(xié)議確定的商品房包括：住宅建筑面積234.99萬平方米；小區(qū)商業(yè)性服務設施建筑面積6.31萬平方米；商業(yè)建筑面積41.71萬平方米；別墅建筑面積3.18萬平方米；協(xié)議確定的非商品房包括：自用住宅14.06萬平方米；小區(qū)商業(yè)性服務設施建筑面積12.83萬平方米；工業(yè)建筑面積25.26萬平方米；2、東部工業(yè)區(qū)的產權特征東部工業(yè)區(qū)是華僑城迫切需要改造的地區(qū)，產權狀況比較復雜，因此對東部工業(yè)區(qū)用地產權做了分析：東部工業(yè)區(qū)內現(xiàn)有宗地19宗，紅線用地8宗。工業(yè)區(qū)內宗地和紅線用地的土地使用權歸屬對象可分為以下三種情況：（1）屬于華僑城集團公司及其下屬企業(yè)。片區(qū)內大部分宗地和紅線用地的土地使用權

19、歸屬于華僑城集團及其下屬企業(yè)。（2）屬于華僑城集團以外的其它單一主體。此種情況主要有三宗地，這三宗地分布在南部，其使用權分別歸屬于中旅保稅倉、大通實業(yè)有限公司和深圳市第五建筑工程公司。五商業(yè)和公共服務設施1、商業(yè)設施華僑城組團內的商業(yè)比較齊全，主要可分為酒店、大型商場、餐飲設施、市場和商業(yè)街五種類型。在空間上形成了以中旅廣場購物中心為核心，分別向OCT廣場和海景步行街延伸的商業(yè)帶。中旅廣場是華僑城組團的主要商業(yè)中心，其它商業(yè)設施相對分散布置。華僑城主要商業(yè)設施概況主要商業(yè)設施類型商業(yè)面積（M2)集團辦公樓商務辦公10853漢唐大廈商務辦公36143購物中心大型商場39145海景群樓大型商場11

20、389OCT廣場酒吧街餐飲10000海景步行街餐飲2385蘇州街餐飲7653歐風街餐飲4012歡樂商業(yè)街餐飲4956西部市場市場7776東部市場市場9606湖濱花園商業(yè)街3988波托菲諾純水岸商業(yè)街（含丹桂軒）商業(yè)街、餐飲9093酒店及賓館。華僑城內現(xiàn)有三個酒店和三個賓館：威尼斯酒店、深圳灣大酒店、海景酒店、新僑賓館、燕晗山賓館和鴻波賓館。其中屬于華僑城集團的包括威尼斯酒店、深圳灣大酒店、海景酒店和新僑賓館，均沿深南大道兩側布置。威尼斯酒店、深圳灣大酒店、海景酒店均為高級商務酒店，入住旅客以商務人士為主。燕晗山賓館和鴻波賓館均不是獨立占地，面積較小。華僑城集團所轄酒店一覽表單位威尼斯酒店深圳灣

21、大酒店海景酒店新僑賓館等級5星級4星級（5星級）4星級2星級客房數(shù)間437（其中套房70）30842936占地面積M2122096271757232477建筑面積M259000重建中大型商場：華僑城內的大型商場主要集中在中旅廣場一期和二期的購物中心和海景群樓,這里也是華僑城最核心的商業(yè)區(qū)。大型購物中心包括沃爾瑪購物廣場、銅鑼灣百貨、順電家電商場和易家儂家具廣場等。中旅廣場的商業(yè)設施總占地面積29150M2，營業(yè)面積達39145 M2。海景群樓內主要集中有同仁堂和海王星辰等大型藥房。市場：華僑城有兩大市場，分別是中旅廣場一期東側的西部市場和東組團住宅區(qū)東側的東部市場，主要服務于城區(qū)居民。商業(yè)街：

22、華僑城的商業(yè)街有五處：波托菲諾純水岸商業(yè)街、威尼斯酒店精品街、購物中心一樓、湖濱花園和海景步行街。餐飲設施：華僑城內的餐飲設施分為兩類，一類是服務于城區(qū)居民的，分別布置于波托菲諾純水岸會所一樓（丹桂軒）、OCT廣場酒吧街、中旅廣場一期群樓、海景步行街；一類是與主題公園配套服務于游客的，包括錦繡中華的蘇州街、世界之窗的歐風街和歡樂商業(yè)街。2、商務辦公目前華僑城區(qū)內的商務功能較弱，商業(yè)性辦公用地共占華僑城總用地（不包括歡樂海岸）的0.68，比例較低。但從寫字樓的出租情況看，華僑城發(fā)展商務功能具有非常好的前景。華僑城商務辦公設施主要有華僑城集團辦公樓和漢唐大廈，新僑大廈也有部分辦公功能。華僑城集團辦

23、公樓位于華僑城北片區(qū)沿深南大道的中心位置，深圳灣大酒店對面，占地7689平方米，建筑面積10858平方米。漢唐大廈是華僑城區(qū)內首個商務型房地產項目。它位于華僑城集團辦公樓北側，是華僑城唯一的5A智能化甲級寫字樓，2002年投入使用，己有華為技術、漢唐證券、農業(yè)銀行、華僑城地產等著名企業(yè)入駐辦公，目前出租率達93。漢唐大廈總高27層，標準層面積1400平方米。大廈下設兩層地下停車庫，771充足停車位。六處步行樓梯可到達大廈一樓大堂和大廈花園廣場。東西出入口，可自由便利地到達深南大道和華僑城區(qū)內環(huán)線。3、教育設施目前該片區(qū)有九年一貫制學校一所，位于香山西街北面，高爾夫綠地旁，即中央教育科學研究所南

24、山附屬學校（17班），學生750人，教職員工73人；其它教育設施主要繞燕晗山公園分布，環(huán)境較優(yōu)美，有高等院校一所，即中旅學院，占地約4.4公頃；小學一所，即華僑城小學（36 班），學生1693人，教職員工130人；中學一所，即僑城中學（32班），明年將會擴大規(guī)模，增至42班；幼托七所，其中兩所在僑城具有一定規(guī)模，即第一幼兒園（9班）和國際幼教中心（10班），其余的主要為私立幼托，無單獨用地。3、醫(yī)療衛(wèi)生設施華僑城有一街道級醫(yī)院，位于燕晗山東北面，即華僑城醫(yī)院，90床位，占地約0.7公頃，交通方便，環(huán)境安靜，主要為僑城居民服務；有一小型門診部位于僑城北的南片光華街住宅區(qū)內，建筑面積約200平方米

25、，方便周圍居民的使用；有一健康咨詢中心位于海景花園的群樓內，為居民開展健康促進、衛(wèi)生防病、婦幼保健和老年保健等咨詢工作。4、文體設施華僑城擁有康佳俱樂部、保齡球館、體育中心和老年人活動中心等文體設施，主要分布在僑城北的中部、南部和東部，是僑城北交通便利的中心地段，其中康佳俱樂部內有一籃球場，體育中心布置有網球場，人均使用文體設施用地面積約為1平方米。5、行政管理設施華僑城內有沙河街道辦事處、沙河派出所、稅務所、儲蓄所和電話機樓等行政管理設施。沙河街道辦事處、派出所、稅務所、儲蓄所和電話機樓分布在僑城南片區(qū)；郵電局一個，位于燕晗山片區(qū)內。第二章 規(guī)劃結構與用地布局一空間結構的總體思路適應華僑城“

26、上山下海，西通東聯(lián)”的對外拓展策略，需要對內部的空間結構進行相應的調整和優(yōu)化，對外部整體空間體系的構筑予以支持和配合。本次規(guī)劃提出“強邊活心、動靜分離”的空間策略，作為重構華僑城區(qū)內部空間結構布局的指導性思路。1 “強邊活心”的規(guī)劃理念強邊：延續(xù)原有的空間結構，周邊地塊開發(fā)遵循“高強度、高密度”的原則，將開發(fā)增量布置在外圍，強化直接利用外圍交通的機會，盡量利用外圍資源，阻止自身外部正效應“溢出”；發(fā)展重心及改造的重點放到外圍，強調周邊緊湊的空間肌理與一定的高度，形成向中心圍合的空間形態(tài)?；钚模罕３趾诵纳鷳B(tài)景觀區(qū)的低開發(fā)密度，引入更具特色的活動，提升華僑城的高尚品質。以燕晗山為中心的中央地帶，是

27、華僑城最具價值的生態(tài)景觀區(qū)，保持相對低的開發(fā)密度，進行高品質的特色改造，以提升華僑城的持續(xù)競爭力。2 “動靜分離”的空間策略針對目前華僑城功能日益多元化與綜合化的發(fā)展趨勢，避免居住功能與公共功能的相互影響，結合“強邊活心”的空間策略，由北至南形成“動靜分離”的功能格局，城區(qū)北側沿僑香路主要以居住功能為主，形成“私密性”的空間；環(huán)燕晗山作為城區(qū)公共服務的中心，為居民和外來人員同時提供配套服務，形成“半私密性”的空間；深南大道北側主要為商務辦公及商業(yè)設施，形成“公共開放”空間，服務市區(qū)及外部對象；南片區(qū)作為旅游組團是完全“公共開放”空間，深南大道南側結合三大主題公園形成旅游組團，主要面向深圳及外地

28、游客；歡樂海岸作為未來華僑城開發(fā)的項目，以休閑旅游為主題，面向深圳及外地游客。按照這一空間布局策略，由北向南基本由私密性半私密性公共開放的過渡。二“一軸五帶”的布局結構1“上山下?！钡哪媳陛S線深圳市城市級南北向生態(tài)、景觀、文化走廊，簡稱“上山下海”。具體描述以塘朗山為背景山體，沿安托山至華僑城北部，經過華僑城的中心地區(qū)歡樂谷和生態(tài)廣場，連接僑城指揮部、跨深南路經過南部人文景觀區(qū)至填海區(qū)中心綠地，到達深圳灣。規(guī)劃片區(qū)作為此軸上最重要的節(jié)點，整體規(guī)劃及建設開發(fā)均應重點考慮與此軸線的協(xié)調關系。 “上山下海”的空間軸線將帶動安托山片區(qū)改造、燕晗山周邊提升、深南大道南北聯(lián)系、深圳灣內灣開發(fā)等項目，“上山

29、下海”的南北軸線不僅是華僑城空間拓展策略，也是完善城市軸線帶動“大華僑城”地區(qū)環(huán)境品質的行動，體現(xiàn)了華僑城融入城市和打造更高品質的決心。2 “彩虹結構”五條功能帶依據(jù)“動靜分離”的空間策略，由南向北依次排列為五條東西向功能帶，根據(jù)不同的性質和功能在空間上有所分離：（1）濱海休閑功能帶：歡樂海岸和深圳灣內湖構成的濱海休閑功能帶，成為華僑城未來旅游開發(fā)的重點，形成新的旅游經濟增長點，與三大主題公園共同構成華僑城的旅游基地。（2）旅游娛樂功能帶：三大主題公園、深圳灣酒店、東方花園組成的旅游、度假、娛樂功能帶，繼續(xù)發(fā)揮主題公園的帶動作用，并不斷創(chuàng)新旅游項目，遠期考慮三大主題公園在空間及管理體制上的整合

30、，形成更強大的旅游、度假、娛樂功能組團。（3）居住商務辦公功能帶：沿深南路的錦繡花園、改造后的康佳廣場、華僑城辦公樓、漢唐大廈、中旅廣場、華夏藝術中心、威尼斯酒店及規(guī)劃改造后的商務公寓區(qū)，共同組成華僑城最具活力的商業(yè)空間。（4）燕晗山公共設施帶：城區(qū)內已經形成的生態(tài)綠化景觀帶，由燕晗山經過OCT廣場至歡樂谷、棲湖以及東西向延伸地帶，將與東面的園博園和西面沙河高爾夫構成綠色通廊，結合現(xiàn)有的公共設施，建設高品質的公共開敞空間，形成濃郁的人文氣息，營造充滿魅力的“綠色”中心區(qū)。（5）北部居住功能帶：依托天鵝堡、波托菲諾等高檔居住區(qū)建設北部居住功能帶，充分利用僑香路疏解交通，形成房地產開發(fā)的規(guī)模聚集區(qū)

31、。3兩大片區(qū)六個組團南片區(qū)：深南大道以南作為濱海休閑旅游片區(qū)，分為兩個組團，由歡樂海岸和深圳灣內湖構成的濱海功能組團，由三大主題公園、深圳灣酒店、東方花園組成的旅游功能組團。北片區(qū)：深南大道以北作為北片區(qū)，共分為四個組團：深南路沿線的南部組團；現(xiàn)狀為工業(yè)區(qū)的東部工業(yè)組團；以燕晗山為中心，由燕晗山、歡樂谷和OCT廣場以及東組團組成的燕晗山組團；由天鵝堡、波托菲諾和部分未建設用地組成的西北居住組團。三各類用地布局與開發(fā)利用華僑城總的建設用地面積為505.38公頃，根據(jù)總體空間布局結構，華僑城未來發(fā)展的用地功能包括：居住用地、商業(yè)服務設施用地、政府社團用地、道路廣場用地、市政公用設施用地、綠地等六大

32、類： 1居住用地（R）規(guī)劃的居住用地共164.77公頃，占總用地面積的32.31%，其中，一類居住用地29.17公頃，占總用地的5.76%，二類居住用地135.60公頃，占總用地的26.83%。規(guī)劃的居住用地主要包括兩部分：沿僑香路及深南路北側的住宅區(qū)。分別制定發(fā)展策略：天鵝堡、波托菲諾等高檔居住區(qū)的成功開發(fā)，將很好地帶動周邊的房地產開發(fā)，形成聚集效應。貫徹“強邊活心”的空間策略，沿僑香路的住宅以中、高層為主，定位為高檔居住區(qū)，繼續(xù)保持華僑城良好的開發(fā)理念與創(chuàng)新意識，打造新的房地產品牌。對深南路北側的光華、光僑及東、西部住宅組團進行梳理，改造與拆遷相結合，形成以租賃物業(yè)為主的公寓區(qū)，以保證長期

33、的收益。2商業(yè)服務設施用地（C）規(guī)劃商業(yè)服務設施用地209.64公頃，占總用地面積的41.11%，其中，商業(yè)用地8.03公頃，占總用地的1.59%，商業(yè)性辦公用地19.87公頃，占總用地的3.93%，服務業(yè)用地1.59公頃，占總用地的0.31%，旅館業(yè)用地8.27公頃，占總用地的1.64%，游樂設施用地173.21公頃，占總用地的33.90%。規(guī)劃的商業(yè)用地包括酒店、大型商場、餐飲設施、市場和商業(yè)街五種類型。在空間上形成了以中旅廣場購物中心為核心，分別向OCT廣場和海景步行街延伸的商業(yè)帶，改造后的深圳灣大酒店與威尼斯酒店、海景酒店等構成高級商務酒店帶；大型購物中心包括沃爾瑪購物廣場、銅鑼灣百貨

34、、順電家電商場和易家儂家具廣場等，形成以中旅廣場為核心的商業(yè)購物區(qū)，形成對外的商業(yè)輻射；華僑城商務辦公設施主要有華僑城集團辦公樓和漢唐大廈，考慮華僑城商務辦公的發(fā)展?jié)摿薮?，通過對東部工業(yè)區(qū)的LOFT改造提供特色的商務辦公用地；規(guī)劃游樂設施用地包括錦繡中華、民俗文化村、世界之窗、歡樂谷四大主題公園及歡樂海岸項目，位于北片區(qū)的歡樂谷應解決交通疏解問題，3政府社團用地（GIC）規(guī)劃政府社團用地18.64公頃，占總用地面積的3.69%，其中，文化設施用地1.29公頃，占總用地的0.26%，體育設施用地2.50公頃，占總用地的0.49%，醫(yī)療衛(wèi)生設施用地0.87公頃，占總用地的0.17%，教育科研用地

35、13.98公頃，占總用地的2.77%。文化設施、體育設施與教育科研用地基本保持現(xiàn)狀，由于醫(yī)療衛(wèi)生設施不足，規(guī)劃建議在原址進行擴建，增加接待能力和服務水平。4道路廣場用地（S）規(guī)劃道路廣場用地54.16公頃，占總用地面積的10.73%，其中，道路用地44.5公頃，占總用地的8.81%，廣場用地7.56公頃，占總用地的1.50%，社會停車場庫用地2.10公頃，占總用地的0.42%。增加廣場和社會停車場庫用地，建設四個廣場：深南大道南北廣場、威尼斯酒店東側綠地、華僑城東入口廣場，提升華僑城環(huán)境品質。完善社會停車場庫建設，聯(lián)通地下停車場，充分利用地下停車空間，減輕地面停車的壓力。5市政公用設施用地（U

36、）規(guī)劃市政公用設施用地1.02公頃，占總用地面積的0.21%，其中，供應設施用地0.20公頃，占總用地的0.04%，交通設施用地0.39公頃，占總用地的0.08%，郵政設施用地0.43公頃，占總用地的0.09%。6綠地（G）規(guī)劃綠地57.15公頃，占總用地面積的11.41%，其中，公共綠地51.98公頃，占總用地的10.29%，高爾夫球場綠地5.67公頃，占總用地的1.12%。公共綠地是華僑城最具吸引力的場所，規(guī)劃將加強公共綠地的建設，充分利用燕晗山的綠化景觀價值，做好山體的保護與合理開發(fā)，形成華僑城的綠化中心，并加以延伸與北部安托山相銜接。加強東部工業(yè)區(qū)內部的公共綠地建設，形成與園博園相呼應

37、的綠化體系。加強環(huán)深圳灣公共綠地的建設，形成華僑城未來的旅游休閑空間。華僑城區(qū)規(guī)劃建設用地匯總表用地代碼用地性質用地面積（公頃）百分比（%）大類中類RR1一類居住用地29.175.76RR2二類居住用地135.6026.83CC1商業(yè)用地8.031.59CC2商業(yè)性辦公用地19.873.93CC3服務業(yè)用地1.590.31CC4旅館業(yè)用地8.271.64CC5游樂設施用地171.8833.9GICGIC2文化設施用地1.290.26GICGIC3體育用地2.500.49GICGIC4醫(yī)療衛(wèi)生用地0.870.17GICGIC5教育科研用地13.982.77SS1道路用地44.58.81SS2廣場

38、用地7.561.50SS3社會停車場庫用地2.100.42UU1供應設施用地0.200.04UU2交通設施用地0.390.08UU3郵政設施用地0.430.09GG1公共綠地51.9810.29GG3高爾夫球場綠地5.671.12合計城市建設用地505.38100.00EE1水域（非城市建設用地64.40四綠化景觀系統(tǒng) 華僑城經過多年的建設開發(fā)，已經形成體系化的環(huán)境景觀系統(tǒng)，成為華僑城最富有特色的亮點。規(guī)劃充分延續(xù)原有的設計理念，并構筑更完整豐富的綠化景觀體系，不斷提升華僑城的環(huán)境品質：1“上山下?！钡木坝^結構從更大范圍建構景觀體系，結合華僑城北片區(qū)的開發(fā)，打開城區(qū)北部空間通道，將燕晗山的“綠

39、色”展露出來，并與北部安托山等山系連通，形成相互溝通的綠色廊道。結合深南大道兩側的廣場及人行通道建設，加強南北綠色空間的貫穿。結合歡樂海岸及環(huán)深圳灣內湖的建設，使綠色繼續(xù)向南延伸，形成以水為主題的景觀特色，并最終實現(xiàn)“上山下?！钡恼w構想。重點建設景點包括安托山綠化景觀的恢復、燕晗山的開發(fā)利用、生態(tài)廣場的完善、深南大道兩側廣場建設、南北人行聯(lián)系、深圳灣環(huán)境治理及歡樂海岸的開發(fā)建設等項目，在建設中應充分注重環(huán)境保護與人文價值的體現(xiàn)。2立體的綠化系統(tǒng)充分利用華僑城地形起伏的特點，加強人工綠化的層次，以燕晗山、生態(tài)廣場、燕棲湖、深圳灣為主要節(jié)點，結合多層次屋頂平臺綠化及小型的綠化節(jié)點，形成點、線、面

40、相結合的綠化景觀系統(tǒng)，以豐富華僑城的空間特色。3自然與人文交融繼續(xù)加強自然環(huán)境的保護與人文環(huán)境的塑造，完善四大主題公園、雕塑廣場、生態(tài)廣場、酒吧一條街、華夏藝術中心、何香凝美術館、深圳灣大酒店等公共開敞空間，建設沿深南大道廣場及環(huán)深圳灣的公共空間、增加LOFT內部的空間節(jié)點，賦予更多的人文色彩，提升華僑城的環(huán)境品質。五公共配套設施布局華僑城的公共配套設施整體而言較為完善，但近幾年來居住人口增長迅速，并且伴隨著公共服務設施使用的外部化，華僑城內部的配套面臨巨大壓力，面臨的最主要矛盾：教育設施的規(guī)模不足和檔次不高、醫(yī)療衛(wèi)生設施緊張、商業(yè)設施分布集中在深南大道。按照前期研究的結論，確定居住人口控制規(guī)

41、模為68.5萬人，考慮公共設施的開放性，按10萬人規(guī)模進行設施配套。規(guī)劃按照深圳市城市規(guī)劃標準與準則的要求，參照已編制的福田區(qū)分區(qū)規(guī)劃、南山區(qū)分區(qū)規(guī)劃等上層次規(guī)劃，結合現(xiàn)狀公共設施，對教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、行政管理、公安消防、商業(yè)、道路交通、給排水、電力、郵電、燃氣、環(huán)衛(wèi)等設施進行統(tǒng)一規(guī)劃。華僑城區(qū)擁有小學和初中學段的學校一共有三所：華僑城小學、華僑城中學和中央教育科研實驗學校南山分校（以下簡稱央校）。根據(jù)分析，華僑城區(qū)未來2年小學和初中學段的學位規(guī)模將分別達到3600座和1500座，針對目前教育設施不足而用地很難拓展的矛盾，應充分利用目前的教育設施進行擴建，增加學位。深標確定了深圳現(xiàn)階段

42、小學學位和初中學位的千人指標分別是58座/千人和23座/千人。按照華僑城區(qū)未來的規(guī)劃學位規(guī)模，即小學學段的3600座和初中學段的1500座來考慮，華僑城區(qū)的小學學位和初中學位可支持的人口規(guī)模分別是6.2萬人和6.5萬人。華僑城醫(yī)院目前90個床位，遠達不到深標綜合醫(yī)院的最低要求（200床），由于大規(guī)模擴大醫(yī)院用地的可能行不大，因此應在原址擴建，增加床位數(shù)。同時增加社區(qū)醫(yī)療服務中心，提高醫(yī)療設施配套水平。六 城市設計指引保持華僑城組團“以人為本”的獨特生態(tài)、居住環(huán)境，并將之滲透到整個規(guī)劃片區(qū)，構成富有亞熱帶地域特色，和諧而又充滿生機的綜合社區(qū)。1步行系統(tǒng)在華僑城組團已形成的步行系統(tǒng)基礎上，在“上山

43、下?！钡目臻g軸的指引下，結合用地規(guī)劃和景觀軸線，將錦繡中華、民俗村、中旅廣場、沃爾瑪、銅鑼灣廣場、OCT廣場和燕含山公園聯(lián)系起來并向南北延伸，形成華僑城地區(qū)南北休閑生活主軸。設置上跨深南路的步行廣場（玫瑰廣場），結合深南大道上原有的天橋，解決深南路南北兩片的二層步行系統(tǒng)聯(lián)接，可作為旅游專用通道。在此基礎上完善主軸兩側的副軸，保證人行系統(tǒng)的完整性和連續(xù)性。規(guī)劃沿杜鵑山西街僑城西街世界之窗的步行軸，該軸線主要將南北景區(qū)串聯(lián)起來，方便游人轉換景點。2建筑高度和體量的設計控制規(guī)劃區(qū)內的新開發(fā)項目多為商品房，無論從住宅的外觀、建筑質量和內部環(huán)境都有了較大的提高，但另一方面，如果對住宅的外觀沒有統(tǒng)一的控制

44、，難免出現(xiàn)社區(qū)環(huán)境零散、不和諧等問題，本圖則對規(guī)劃區(qū)內的建筑高度與體量有如下規(guī)定：（1）臨近深南路的建筑配合深南路街景城市設計，在華廈藝術中心至威尼斯酒店一段形成沿街的城市高潮建筑群。建筑體量可適當加大，高度控制在50米以內，避免形成對深南大道的壓迫感，其余沿深南路地段以商住用地為主，避免玻璃幕墻出現(xiàn)，建筑的表面肌理應盡量簡潔明快；（2）規(guī)劃區(qū)中央的公共建筑走廊應盡量和周邊的綠色空間配合，建筑高度控制在30米以內，體量宜靈活輕巧，可以多增加建筑色彩，有利于形成社區(qū)具有活力的開敞空間；（3）沿僑香路的建筑應兼顧內外的景觀效果，按照“強邊活心”理念，僑香路沿線應成為重要的城市界面，形成連續(xù)統(tǒng)一、富

45、有節(jié)奏的建筑輪廓線，并注重與北片區(qū)改造開發(fā)的充分協(xié)調，打開一些界面“開口”，形成可以“透氣”的空間廊道。3重要界面控制華僑城作為深圳最具特色的片區(qū)之一，對于展示城市形象起著非常重要的作用。本次規(guī)劃確定了三個主要界面：深南大道、僑城東路、僑香路。其中，深南大道作為最重要的景觀軸線，結合目前的設施，形成現(xiàn)代化高品位的城市形象，應注重界面的收放、空間的開放性及綠色的連續(xù)性；僑城東路作為聯(lián)系南北交通的主干道，起著重要的對外聯(lián)系的作用，結合Loft改造形成濃郁的人文氣息和良好的尺度；僑香路主要是生活性干道，以較高的體量形成對內的圍合效果，同時應注意向外的界面并留有通廊，形成與背景山體呼應的效果。4建筑形

46、式指引華僑城的建筑具有獨特魅力，但隨著建設量的增加整體環(huán)境品質有些下降，在舊區(qū)改造和新區(qū)建設中應保持精益求精的追求，對每一棟建筑都精心規(guī)劃、精心設計、精心施工。其中，舊區(qū)改建（Loft）必須注重品位的提升和統(tǒng)一的風格，避免因為各自改建形成混亂的形式；新區(qū)建設則應體現(xiàn)華僑城一貫的建筑風格，體現(xiàn)現(xiàn)代化、生態(tài)型、創(chuàng)新型的建筑理念，并充分注重建筑與環(huán)境的協(xié)調和交融。5景觀小品的規(guī)劃景觀小品包括指示牌、路燈、座椅、雕塑、花壇、環(huán)衛(wèi)小設施等一系列內容。華僑城組團內已形成以OCT廣場為中心的城市小品設施系列，規(guī)劃應在燕棲湖名商高爾夫，燕晗山竹子林綠化隔離帶形成的帶狀綠地公共空間內，延續(xù)設置城市小品設施，特別

47、是在外圍道路(深南路、僑香路、僑城東路、沙河東路)進入社區(qū)的主入口設置社區(qū)簡介和平面圖，必要時還應提供免費觀光資料，增加社區(qū)內居民的歸屬感，提升社區(qū)知名度。第三章 分區(qū)發(fā)展策略與近期行動計劃一分區(qū)發(fā)展策略1南部組團南部組團緊鄰深圳的生活性主干道深南大道，交通可達性強，具有很高的區(qū)位價值。周邊配套良好，接近四大主題公園，靠近生態(tài)廣場及沃爾瑪商業(yè)區(qū)，高品質的環(huán)境景觀和成熟的配套設施為房地產開發(fā)提供了有利條件。南部組團是華僑城最早開發(fā)的地區(qū)，現(xiàn)狀只余中旅廣場三期用地一塊未建設用地。中旅廣場三期用地目前的臨時功能是雕塑公園，位于華僑城集團辦公樓西側，占地19622 m2。但部分早期開發(fā)的住宅區(qū)的建筑質

48、量較差，需要進行改造。需要改造的住宅區(qū)包括中新街（33551m2）、光僑街（24904 m2）和光華街（32075 m2）。南部組團緊鄰深南路，是華僑城對外交通聯(lián)系最方便的地區(qū)，同時是華僑城交通壓力最大的地區(qū)。其北部的高層住宅和南部已有的商務建筑已經初步顯示出南部組團南北的功能差異。發(fā)展目標和策略為：（1）商務區(qū)由于交通方便并且受中心區(qū)的輻射，南部組團南區(qū)非常適宜發(fā)展商務辦公功能。南區(qū)現(xiàn)有的商務建筑包括三所酒店：威尼斯酒店、海景酒店和新僑賓館與兩幢辦公樓：華僑城集團辦公樓和漢唐大廈。漢唐大廈是華僑城目前唯一對外出租的辦公樓。南區(qū)可利用的建設用地有目前的雕塑公園和可重建的中新街與光華小區(qū)南。新項

49、目應保持和提升開放的特色，結合與深南路對面的開放空間的聯(lián)系，通過建筑后退，架空等方式保留一定的開放公共空間。（2）高級白領公寓區(qū)南部組團北區(qū)現(xiàn)有三個高層住宅小區(qū)：中旅廣場一期、湖濱花園和海景花園，均為商品房。建議光僑小區(qū)和光華小區(qū)改建，荔枝苑住宅區(qū)的改造增加此區(qū)域的高級公寓功能。由于高級公寓居住對象和住宅的差異，建成的公寓不會對小區(qū)的公共設施造成過大壓力。而且由于公寓是以出租形式提供給居住者的，華僑城集團對其擁有產權，項目既有靈活性又保證了集團在城區(qū)范圍所占的地位。2 燕晗山組團該組團目前存在的問題是：用地包圍燕晗山山體綠地，山體綠地共享程度較低；公共休閑用地不能直接聯(lián)系山體公共綠地，綠地休閑

50、功能不連貫，影響公共綠地高效發(fā)揮作用；東部居住區(qū)老化、建筑陳舊，早期建設還安排了大量的單身公寓，另外，在燕晗山體西部安排的軌道車修理廠和配電所等設施占據(jù)較好的位置，表現(xiàn)出片區(qū)內部分地區(qū)自然環(huán)境最好但使用效率最低的現(xiàn)象，與最大限度發(fā)揮土地利用價值的理念存在矛盾；歡樂谷是為城市區(qū)域服務的設施，但位于華僑城核心地帶，造成內部道路承擔外部交通的功能的矛盾；各小區(qū)道路等級較低，道路停車相當普遍，阻礙交通。從華僑城各片區(qū)承擔的功能來看，燕晗山組團特有的地理位置條件和現(xiàn)狀的大規(guī)模休閑設施和生活配套設施有著其它片區(qū)不可替代的作用，華僑城地區(qū)要繼續(xù)發(fā)揮環(huán)境特色優(yōu)勢，必須進一步充分發(fā)揮燕晗山組團的環(huán)境優(yōu)勢和地理位

51、置優(yōu)勢，圍繞打造高尚環(huán)境品質這一中心，提升生活配套設施質量，進一步深化片區(qū)的規(guī)劃調整。結合燕晗山片區(qū)的地理位置、環(huán)境保護現(xiàn)狀和現(xiàn)狀建設條件確定，該組團功能定位為以休閑、生活配套和旅游為主要功能的區(qū)域。燕晗山、杜鵑山是華僑城主要的大面積山體綠地資源。該片區(qū)是安排休閑活動、體育鍛煉、生活配套等公共性活動設施的最佳場所?，F(xiàn)狀功能布局為公共綠地的落實留有發(fā)展余地。片區(qū)內，除了早期的居住區(qū)以外，后期安排休閑設施和生活配套設施符合片區(qū)發(fā)展趨勢的要求。東部居住區(qū)產權較為集中，有改造的條件。東部住宅區(qū)是安排華僑城內部職工的住房，小業(yè)主分散，但小業(yè)主類型單純，回購有一定的可操作性。發(fā)展目標與策略是：充分體現(xiàn)華僑

52、城的生態(tài)休閑功能的空間特色，突出主要功能，強化公共生活休閑功能和公共配套功能；改造舊居住區(qū)用地，提高土地利用價值；理順道路交通性質，化解旅游功能混雜引發(fā)的不利影響；調整道路等級，合理開通片區(qū)北部主要出入口；進一步開放燕晗山公共綠地，有效組織核心區(qū)域的步行系統(tǒng)。3西北居住組團該組團位于城區(qū)的西北角，由于組團內波托菲諾居住區(qū)開發(fā)項目正在進行中，而且規(guī)劃已定，未來發(fā)展主要考慮西北邊的發(fā)展備用地。西北片區(qū)臨近北環(huán)大道、僑香路和沙河東路，并且有全方位的出入口；北環(huán)快速路從北邊通過，經常有貨柜車和大貨車行駛，噪音比較嚴重。與沙河片區(qū)相鄰，在景觀環(huán)境上直接受到了沙河片區(qū)的影響。一輝花園這塊飛地位于發(fā)展備用地

53、的中間位置，地塊以居住功能為主，最終容積率達到4.0，目前已建一期，在建二期，北部是廠房，對發(fā)展備用地的成片開發(fā)構成嚴重影響。發(fā)展目標與策略是：利用區(qū)位、交通等優(yōu)勢，與波托非諾組成城區(qū)西北高檔居住片區(qū)。本片區(qū)由于受到周邊地區(qū)環(huán)境的影響較大，不適宜早于周邊地區(qū)開發(fā)。我們建議，在目前沒有發(fā)展的最佳選擇的條件下，應控制預留作為未來的長遠發(fā)展的儲備。先對保持片區(qū)目前的狀況，并同時對土地進行清理，預留作為發(fā)展備用地，結合周邊地區(qū)的改造進行開發(fā)，或者有較好的建設項目時再開發(fā)。4東部工業(yè)組團東部工業(yè)區(qū)內現(xiàn)工業(yè)倉儲用地共24.1公頃，廠房建筑以多層（5-6層）為主，大部分為框架結構；倉庫建筑一般是12層，為混

54、合結構。加快改造進程，進行功能置換以更好地發(fā)揮土地價值已是當務之急。該組團的改造，需要綜合考慮與錦繡花園的協(xié)調、與光僑街住宅的銜接以及今后僑城北工業(yè)區(qū)的改造意向等因素。目前已提出的OCT-LOFT改造設想是：利用華僑城東部工業(yè)區(qū)4萬平米的舊廠區(qū)進行改造，得到重新定義、設計和改造，從而營造出一個呈現(xiàn)出鮮明的后工業(yè)時代特色的新型工作、生活空間，使之得到充分的再利用，為活躍在珠江三角洲和港澳臺的文化人、設計師、先鋒藝術家提供一個創(chuàng)意工作場所。“OCTLOFT”將吸引深圳文化行業(yè)的進駐，使之逐漸發(fā)展成為畫廊、藝術中心、出版、演出、藝術家工作室、設計公司以及精品家居、時裝、餐飲酒吧的聚集地。發(fā)展目標和策

55、略：遠期改造以商務辦公、高檔居住功能為主，近期保留錦繡花園以北、鄰近僑城東路的一個工業(yè)區(qū)，以及康佳工業(yè)區(qū)；商務辦公結合廠房的改造，以LOFT為啟動，尋求工業(yè)廠房改造與新的商務辦公形式的碰撞。香山東街以北的工業(yè)廠房改造建設為居住，延續(xù)西部波托菲諾的建筑風格，更好地利用本組團臨近僑香路和僑城東路的交通優(yōu)勢，形成高端住宅組團，并在東部片區(qū)西北端與波托菲諾相鄰的高端居住組團下，設置居住配套設施，主要服務僑城西北部和東部片區(qū)的居住功能。南部臨近深南大道的康佳廠區(qū)近期予以保留，遠期結合僑城內深南大道沿線的商務功能改造，改造為商務辦公和公寓。5三大主題公園世界之窗、民俗文化村、錦繡中華三大主題公園沿深南大道依次排開，成為深圳最重要的旅游服務基地。三大主題公園占地116.7公頃，其中，錦繡中華占地34.14公頃、民俗文化村占地28.32公頃、世界之窗占地47.94公頃，目前三大主題公園相對獨立運營，經營效益存在差異，相互之間缺乏聯(lián)系，存在較大的整合空間。發(fā)展目標和策略：近期保持目前的發(fā)