房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》精選模擬試題及答案（五）

1、2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理精選模擬試題及答案（五）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、個人住房抵押貸款期限可長達(dá)()年。a10b20c30d502、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。a房地產(chǎn)平均價格b房地產(chǎn)中位數(shù)價格c房地產(chǎn)價格指數(shù)d房地產(chǎn)同質(zhì)價格3、剩余法確定項目最高開發(fā)費用是為了使開發(fā)利潤保持在()a.區(qū)域范圍b.規(guī)定范圍c.合理范圍d.期望范圍4、商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是()a.街角地b.多面臨街地c.一面臨街地d.畸零地5、運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)

2、法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是（）。a.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期b.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期c.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期d.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期6、房地產(chǎn)開發(fā)活動可從()兩個方面進行考察。a投資資金量和預(yù)期收益資金b資金流通方式和對策c出租、出售或經(jīng)營形態(tài)d物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)7、某地區(qū)商品住宅價格自19972002年分別為3100元m2、3260元m2、3440元m2、3620元m2、3800元m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2003年住宅價格為（）元m2。a4120b4149c4184d42168、某套住宅的套內(nèi)建筑面積價格為2600元/m2，

3、已知使用面積為58m2，套內(nèi)建筑面積為67m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為6m2。該套住宅的建筑面積價格為（）元/m2。a、2600.00b、2386.30c、2832.84d、3003.459、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的()。a銷售收b轉(zhuǎn)讓收c租金收入d利息收入10、同類房地產(chǎn)的市場價格之所以相互牽制，是因為相互間有一定的（）。a、互補性b、權(quán)益差別c、替代性d、外部環(huán)境差異11、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為()年。a063b163c225d125012、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)

4、的價格為4000/m2，對應(yīng)的報酬率為7?，F(xiàn)假定報酬率為9，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價格最接近于（）元/m2。（提供）a3275b3287c3402d437513、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。a37b40c60d6314、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計等項工作的，一般是（）。a建筑師b結(jié)構(gòu)工程師c設(shè)備工程師d監(jiān)理工程師15、市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平豹高低主要取決于（）。a經(jīng)營成本b物業(yè)檔次c業(yè)主目標(biāo)收益要求d同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系16、有一計算期為10年的

5、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10，銀行貸款利率為6，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是（）。a52b58c62d6817、某銀行存款的計息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率5%,為吸引5年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)大于()%。a、5.53b、5.0c、6.53d、4.5318、下列費用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費用的是（）。a審計費b利息c外匯、匯兌凈損失d融資代理費19、在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（）。a第一階段b第二階段c第三階段

6、d第四階段20、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為725，則名義年利率是()。a702b704c750d78521、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為07的還款方式，并在最后1個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了()元。a1375b4102c4322d452222、銀行為某家庭提供了年利率為6、按月等比遞增償還、期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個月

7、的還款額是（）元。a1843.86b1847.55c2279.87d2291.2723、在估價報告中應(yīng)包含一份由（）的估價師簽名、蓋章的聲明。（建設(shè)工程教育網(wǎng)整理）a本估價機構(gòu)所有b所有參加該估價項目c由引交估價項目負(fù)第一責(zé)任d任本估價機構(gòu)法定代表人24、商業(yè)中心往往位于地價高昂的()a.黃金地段b.邊緣地段c.落后地段d.一般地段25、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應(yīng)首先用于（）。a彌補企業(yè)以前年度的虧損b提取法定盈余公積金c提取公益金d向投資者分紅26、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的（）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。a有用性、稀缺性、有效需求b供給、需求、利用狀況c權(quán)利、租金、利率d價值、使用價值、供求27、基準(zhǔn)

8、地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地（）。a最低價格b最高價格c平均價格d成交價格28、估價報告有效期應(yīng)從（）起計。a估價時點b估價作業(yè)期c出具估價報告之目d簽訂估價委托合同之日29、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將空置率歸為（）。a時間類參數(shù)b融資類參數(shù)c評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)d收益類指標(biāo)30、在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是（）。a未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值b投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費c銷售費用和銷售稅費d開發(fā)成本和管理費用31、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的主要誘因是（）。a土地稀缺b城市化進程快c競爭充分性d交易復(fù)雜性32、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目

9、的不確定性因素不包括()。a購買價格b容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)c空置率d運營費用33、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。a出售b抵押c轉(zhuǎn)d經(jīng)營34、某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為（）。a.3b.3.5c.7d.435、隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體上呈（）波動的趨勢。a向下b平穩(wěn)c不穩(wěn)定d向上二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112

10、131415答案1、下列關(guān)于資金時間價值的表述中，正確的有（）。a資金時間價值是資金的增值特性使然b利率是資金時間價值的一種標(biāo)志提供c從消費者角度來看，資金時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費應(yīng)得到的補償d即使資金存在時間價值，也可以對不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量進行直接比較e資金時間價值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹率、風(fēng)險因素等2、從宏觀上說，在進行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時，通常應(yīng)分析()。a物理結(jié)構(gòu)b區(qū)域結(jié)構(gòu)c產(chǎn)品結(jié)構(gòu)d供求結(jié)構(gòu)e總量結(jié)構(gòu)3、下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（）。a基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的b基礎(chǔ)租金高于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降

11、低經(jīng)營費用c基礎(chǔ)資金低于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用d在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金e在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金4、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要工作內(nèi)容有（）。a開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇b評價方案構(gòu)造c區(qū)位分析與選擇d開發(fā)時機的分析與選擇e融資方式的分析與選擇5、房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括（）。a取得土地使用權(quán)時的出讓金或轉(zhuǎn)讓金b基礎(chǔ)設(shè)旌建設(shè)費c公共配套設(shè)施建設(shè)費d勘察設(shè)計和前期工程費e管理費6、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括（）。a開發(fā)項目的選址定點審批b規(guī)劃設(shè)計條件審批c規(guī)劃設(shè)計方案審批d核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證e核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書7、

12、在路線價法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是（）。a、求得的路線價已是正常價格b、在求取路線價時沒有搜集非正常交易實例c、該路線價所對應(yīng)的日期與待估宗地價格的日期一致d、該路線價與待估宗地價格都是現(xiàn)在的價格e、路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均水平價格8、政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控時，可選擇的手段主要有（）。a加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入b調(diào)整銀行貸款利率c調(diào)整公共住房政策d調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策e加快城市化進程9、下列屬于土地使用管制的事項有（）。a.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通b.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施c.某宗土地使用中，要求容積率為2.0d.甲乙兩

13、宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路e.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)10、市場主體通常包括（）。a買家b賣家c交易對象d交易價格e交易行為11、企業(yè)確定廣告預(yù)算的主要方法包括（）。a量力而行法b銷售百分比法c目標(biāo)任務(wù)法d競爭對等法e談判法12、房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查包括的類型有（）。a產(chǎn)品調(diào)查b價格調(diào)查c市場需求質(zhì)量調(diào)查d分銷渠道調(diào)查e促銷策略調(diào)查13、下列關(guān)于可比實例的說法中，正確的有（）。a可比實例一定是交易實例b可比實例不一定是交易實例c交易實例一定是可比實例d交易實例不定是可比實例e可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例14、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實物狀況都基本一樣。甲

14、地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為24，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8，則下列表述中正確的有（）。a乙地塊比甲地塊貴b甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價低于341.67元/m2c甲地塊與乙地塊的樓面地價相等d甲地塊比乙地塊貴e乙地塊的70年使用權(quán)樓面價高于340元/m215、估價中的最高最佳使用具體包括（）等。a最佳用途b最佳位置c最佳規(guī)模d最佳環(huán)境e最佳集約度三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、在城市房屋拆遷沽價中，當(dāng)拆遷補償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為

15、期房時，由于估價對象狀況為某個時點的狀況，因此估價時點應(yīng)為未來。（）2、一份完整的估價報告通常由以下幾部分組成：封面，目錄，致委托人函，估價結(jié)果報告，估價技術(shù)報告和附件。（）3、假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。4、在確定建筑物的重置價格或建筑安裝工程費時，都應(yīng)包含開發(fā)管理費用。（）5、開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)較小。（）6、假設(shè)開發(fā)法主要估價新建房地產(chǎn)的價值。7、在現(xiàn)金流量圖上。橫坐標(biāo)軸上“0”點所表示的只能是資金運動的時間始點，而不是當(dāng)前時點。（）8、我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計

16、中目前采用的銷售面積指標(biāo)，是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。()9、評估土地價格時，不應(yīng)包括建筑物地上部分的價值，但應(yīng)包含其地下部分的價值。（）10、在房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（）11、某建筑物建成于1996年10月1日，該建筑物所在地的土地使用權(quán)為1994年10月1日取得，土地使用權(quán)年期為40年；該類建筑物壽命為50年：殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線法計算的成新率為80。（）12、在某一時點，投資價值是唯一的，而市場價值因投資者的不同而不同。（）13、房地產(chǎn)市場上的投資周期

17、領(lǐng)先于自然周期的變化。（）14、名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小。（）15、在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產(chǎn)價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。（）四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某購物中心開發(fā)項目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預(yù)計項目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬元（不包括貸款利息）。項目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9.0，按年復(fù)利計

18、息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10。預(yù)計購物中心的出租率為95，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35。開發(fā)商于項目運營3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題：1、若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益

19、率為20，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元，m2（精確到個位）?2、在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項目全部投資的目標(biāo)收益率為13，求項目全部投資的內(nèi)部收益率是多少（精確到小數(shù)點后2位）?（12分）2、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該

20、類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，資本化率為10%。2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理精選模擬試題及答案（五）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、c2、c3、c4、c5、c6、d7、c8、b9、c10、c11、c12、c13、a14、a15、d16、a17、a18、a19、b20、c21、b22、a23、b24、a25、a26、a27、c28、c29、d30、c31、c32、b33、d34、b35、d二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、abce

21、2、bcde3、abcd4、abcd5、bcd6、abcd7、ac8、bcd9、ace10、ab11、abcd12、abde13、ad14、de15、ace三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、×2、×3、×4、×5、6、×7、×8、x9、×10、11、×12、×13、×14、×15、四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、1、解法一：敘述法一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x，求最低基礎(chǔ)租金（1）計算各年自有資金凈現(xiàn)金流量1）第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬元2）第2年年初：投

22、資=-5400萬元；甲銀行貸款5400萬元凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬元3）第3年年初：歸還甲銀行貸款=2700×（1+9）2+5400（1+9）=9093.87萬元乙銀行貸款=9093.87萬元凈現(xiàn)金流量=-9093.87+9093.87=0萬元4）第3、4年年末：還本付息=9093.87×7=636.57萬元營運成本=（1.5×70×95×x+10000×10）×35=（0.9975x+1000）×35萬元經(jīng)營收入=1.5×70×95×x+10000×10=（0.9975x+1000）萬元凈現(xiàn)金流量-（0.9975x+1000）×65萬元5）第5年年末：還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬元營運成本=（0.9975x+1000）×35萬元經(jīng)營收入=（0.9975x+1000）萬元轉(zhuǎn)售收入=（0.9975x+1000）×65×9.5萬元凈現(xiàn)金流量=（0.9975x+1000）×65+（0.9975x+1000×65×9.5-9730.44=（0.9975x+1000）×65×10.5-