“金橋?yàn)?rdquo;年度執(zhí)行策劃案

1、第一篇項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目基本情況及主要技術(shù)指標(biāo)：1、本案坐落：“金橋?yàn)场蔽挥诤戏市抡緟^(qū)臨泉路和張洼路交界處，距離市中心約3公 里，總規(guī)劃用地面積1385頃，規(guī)劃總建筑面積40853m2o該地塊地形平坦 屬組團(tuán)級居住區(qū)，規(guī)劃共建一幢多層住宅，三幢小高層住宅及一幢18層高 層組成。小區(qū)主入口設(shè)于臨泉路，在西側(cè)設(shè)一次入口，由于地塊較小，小區(qū) 車行，人行均從主入口出入，但劃分人行和車行分隔。2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：1）規(guī)劃情況建筑用地面積13850m2總建筑面積40853.40m2住宅建筑面積38227m2公建及綜合樓：5800 m2容積率2.95建筑密度：22.81 %綠地率32.81%總居住戶數(shù)370

2、戶停車位145個（其中地下停車位122）,小區(qū)基本呈倒三角布局，地下車庫集中設(shè)置于中央花園廣場之下2）建筑分期 地塊分基本二期建設(shè)，南部1、2、3、4號樓為一期，5號樓為二 期，會所設(shè)于二期。全期預(yù)計(jì)于2005年年底交房。期住宅由一幢多層、三幢小高層建筑組成，層數(shù)由6、11層不等, 總建筑面積17698.14m2 （不含頂層復(fù)式上層），共有178個住宅單 位（含頂層復(fù)式），詳細(xì)情況見表1。>開發(fā)一期中2房套型比例占、3房在套型比例中占, 4房比例也相 當(dāng)大，占總戶數(shù)的24.1%以上，但4居面積偏大。> 2房面積范圍7595.5m2; 3房室面積范圍106 - 120m2;四房室 面

3、積 149.07m2o棟號項(xiàng)目二房三房四房合計(jì)建面1#樓套數(shù)3612483972面積范圍751062#樓套數(shù)22223279.5面積范圍149.073#樓套數(shù)2222444672.8面積范圍92.41204#樓套數(shù)64645773.84面積范圍87.34-95.5總計(jì)套數(shù)122342217817698.14面積范圍75-95.5106-120149.07套數(shù)比例68.5%19.1%12.4%號樓戶型分析表1 一1金橋?yàn)?、2、3、4二期住宅為一座高層建筑，總建筑面積82314m2,約有192個單位。 全部為2房，共計(jì)192套。> 開發(fā)二期基本是2房和3房。> 2房面積為93m2o棟

4、號項(xiàng)目二房三房四房合計(jì)建面5#樓套數(shù)19219217856面積范圍93總計(jì)套數(shù)19219217856面積范圍93套數(shù)比例100%表1-2 金橋?yàn)?號樓戶型 分析商業(yè)配套用房面積5800m2,其中綜合樓3174m2,公建2626m2。二、優(yōu)劣勢分析:1、市場層面：大環(huán)境分析（優(yōu)勢、劣勢） 優(yōu)勢:1. 新站區(qū)為合肥的房產(chǎn)熱點(diǎn)新興區(qū)域，市民對于區(qū)位的認(rèn)知度和接受度較高； 2地處合肥市新站綜合試驗(yàn)開發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰臨泉路，東接張洼路，距合肥新火 車站僅3公里之遙；3. 小區(qū)周邊居住環(huán)境良好，基本上無污染環(huán)境；4. 小區(qū)附近臨泉路中段新站管委會新建的人民公園及地標(biāo)性建筑物勝利廣場”，無形當(dāng)中增加了小區(qū)外圍的

5、自然景觀，提交人均綠化擁有率；5. 本案距離火車站、汽車站較近，出行方便。人流量較大的地方必然會帶動整 個市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各種大中型批發(fā)市場相繼登陸，形成了成熟的商貿(mào) 集散地；6. 小區(qū)周邊道路情況良好，主干道臨泉路正在擴(kuò)建中，對未來城市交通暢流預(yù) 留了空間；臨泉路打通后商業(yè)價值的構(gòu)造將成為項(xiàng)目利潤增長點(diǎn)；7. 新站綜合試驗(yàn)開發(fā)區(qū)是縣市政形象發(fā)展區(qū)域，不久的將來即成為城市化交流 的樞紐。劣勢:2.1. 合肥市目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，人均收入偏低;今年整個市場經(jīng)濟(jì)蕭條，導(dǎo)致小半年糧食、蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品價格上升，必須增加家庭額外支出，影響其他項(xiàng)目的消費(fèi)量;3. 地塊位于新站試驗(yàn)開發(fā)區(qū)，屬于熱點(diǎn)新興區(qū)

6、域的不成熟地塊。4. 目前臨泉路尚未打通，同時項(xiàng)目沿臨泉路橫向公交網(wǎng)絡(luò)缺乏;5. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀環(huán)境較差，商業(yè)及生活配套檔次不高且相對缺乏；6. 小區(qū)周邊攤點(diǎn)小販、修理廠繁多，會有噪音、垃圾、閑雜人員等對小區(qū)不利的因素;7. 小區(qū)離火車站、汽車站距離較近，外來人員與車輛比較混雜;8. 本地塊處于張洼路附近，其周邊生活配套尚不完善，且短時間不會全部到位;9. 周邊有尚未確定規(guī)劃用途的土地，有可能會有不利的生活機(jī)能出現(xiàn)；10市區(qū)內(nèi)樓盤平均價格普遍不高，（單價2100-2600元/m2）易分流本項(xiàng)目的客源；11今年下半年待建樓盤較多，會分流大量本案的客源，同時新站區(qū)中心完善的 生活配套對新購房產(chǎn)吸引力

7、較大；12.合肥市房地產(chǎn)消費(fèi)目前處于基本飽和的狀態(tài)，商品房空置率比去年同期增高；13本地居民與發(fā)達(dá)地區(qū)交流較少，對房地產(chǎn)市場的去勢及變化不了解，接受新 興事務(wù)的時間較長；14.銀行對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的發(fā)放開始嚴(yán)格管理，容易造成前期項(xiàng)目外來人口購 房不便。產(chǎn)品層面（優(yōu)勢、劣勢）優(yōu)勢1. 本案目前是新站區(qū)西區(qū)住宅社區(qū)中獨(dú)樹一幟的高層住宅，其市場效應(yīng)不可忽 視；2. 小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施會所，娛樂設(shè)施、購物等基本生活配套可滿足生活需要；3. 綠化園林景觀設(shè)計(jì)精致，綠化率33%;4. 商住分開，可以保證居住環(huán)境的舒適性，減少空氣噪音的影響；5. 戶型居多，面積在75-149m2之間，選擇余地廣；6. 小區(qū)內(nèi)

8、基本上人車分流、保證小區(qū)人員安全，、避免汽車尾氣污染；7. 開發(fā)商實(shí)力雄厚，產(chǎn)品質(zhì)量可以保證；8. 獨(dú)特的凸窗設(shè)計(jì)新穎，吸引眼球；9. 戶戶觀景，坐北朝南采光通風(fēng)效果好;劣勢1. 2005年底才可入住，屬于遠(yuǎn)期樓花，會影響買家信心。2. 小區(qū)規(guī)模小且分二期完成，給客戶造成公司資金薄弱的思想，易產(chǎn)生觀望心 里；3. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀環(huán)境較差，影響項(xiàng)目形象，商業(yè)及生活配套檔次不高且相對缺 乏；4. 地塊的不規(guī)則性為項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和地塊資源的充分利用構(gòu)成難點(diǎn)；5. 地塊規(guī)模較小，小區(qū)內(nèi)部配套局限，生活配套不齊全；6. 周邊居民對高層建筑不敏感，接受能力有限；7. 對未來物業(yè)所產(chǎn)生一系列費(fèi)用產(chǎn)生質(zhì)疑；8.

9、 小區(qū)主入口門前修建鐵路橋，對物業(yè)升值造成不利影響；9. 臨泉路完工期限不確定；10. 市政工程迫使小區(qū)退讓，造成容積率高，樓間距窄，影響日照。機(jī)會:1.房市整體火爆，市場需求較為旺盛，中價房供應(yīng)嚴(yán)重不足;2. 周邊項(xiàng)目供給量極為有限，運(yùn)作得好有機(jī)會形成銷售火爆局面;3. 與新火車站近距離有可能形成外源性輸入需求；4. 產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)和突破性營銷手段的運(yùn)用都可能成為項(xiàng)目機(jī)會;5. 從市場角度上講，由于項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的住宅供給相當(dāng)有限，再加上本地塊距離新火車站的距離適中，因此只要尋找好市場的切入點(diǎn)，項(xiàng)目的前景看好。威脅:1. 在尚未打通的“處女地”進(jìn)行開發(fā)，市場的接受度需要市場的考證；2. 若不能

10、與周邊樓盤形成產(chǎn)品區(qū)隔塑造區(qū)域亮點(diǎn)，難以實(shí)現(xiàn)較高利潤；3. 城市發(fā)展格局和城市道路/市政工程的不確定性將可能對項(xiàng)目構(gòu)成威脅。5. 目前臨泉路尚未打通，張洼路的道路和環(huán)境狀況欠佳，因此存在一定的開發(fā) 和定位難度。如何尋找適當(dāng)?shù)氖袌鐾黄瓶诔蔀轫?xiàng)目前期考慮的難點(diǎn)和重點(diǎn)。6. 地塊的形狀不規(guī)則，亦為項(xiàng)目的合理規(guī)劃留下了不小的難度。如何合理利 用好地塊的每一點(diǎn)資源是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目較高利潤的重要保證。第二篇項(xiàng)目背景一、市場背景：1、合肥市場綜述：合肥，作為安徽省省會城市，是安徽省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化活動中心，近 幾年，隨著改革進(jìn)程的加快和對外交流的深入，以及受沿海城市的影響，有了長 足的發(fā)展和提高。隨著經(jīng)濟(jì)的升溫

11、，合肥的房地產(chǎn)行業(yè)和其它地方一樣迅速升溫，合肥房地 產(chǎn)市場的繁榮不爭的事實(shí)。這兩年，合肥已推、在推和即將推出的住宅小區(qū)和商 用寫字樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了已住的開發(fā)量，有三十多個具有一定規(guī)模的在銷樓盤。其中 規(guī)模較大的夢園小區(qū)、世紀(jì)陽光花園、太寧花園、百盛苑、華府嘉園、長春都市 花園、萬綠園、奧林花園、華源國際城、楓丹城市花園、康居時代花園、柏景灣、 新華學(xué)府、玉蘭苑，其中以小高層為主的有元一時代花園、吟春園、景色家園、 紫荊閣、東?；▓@、國軒苑等。新近開盤的有萬豪花園、瑞景家園、黃金廣場、 淺水灣、鼎好家、金星花園等。即將開盤的有桂花園、新加坡花園城、香格里拉 廣場（花園）頤和花園、和莊、金色池塘、cb

12、d世貿(mào)廣場等。改革開放三十年來，具有2000多年歷史的古城合肥發(fā)生了天翻地覆的變化, 城市建設(shè)綜合開發(fā)超常發(fā)展，形成了多層次開發(fā)、多元化投資的態(tài)勢。開發(fā)企業(yè) 迅速增加，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。開發(fā)企業(yè)由1992年的31家，發(fā)展到目前將近 400家（其中三資企業(yè)50余家）；注冊資金由13億元人民幣、500萬美元發(fā)展 到目前30.37億元人民幣、9761萬美元、5100萬港元，從業(yè)人員由百余人發(fā)展 到現(xiàn)在12000多人。1992年至2001年，房地產(chǎn)綜合開發(fā)累計(jì)完成投資130億 元，商品房竣工面積1019萬平方米，其中住宅竣工面積780萬平方米，累計(jì)實(shí) 現(xiàn)銷售近百億元人民幣，先后建成風(fēng)格迥異的住宅小區(qū)1

13、00多個。全市人均居 住面積由1978年的5.5平方米增加到2001年的11.9平方米，住房成套率達(dá)85% 以上。2003年合肥新開住宅面積近350萬平方米，而且規(guī)模較以往有了較大變化, 新開和即將開發(fā)的樓盤基本上都在10萬平方米以上，其中超過20萬平方米的 小區(qū)也是比比皆是，住宅的規(guī)模化已是房地產(chǎn)開發(fā)的一個大的趨勢。隨著合肥市 十年規(guī)劃的岀臺，到2010年合肥市區(qū)人口將達(dá)到300萬，隨著城市人口的翻番, 城市的市政建設(shè)與住宅的開發(fā)也將大幅度的提升。此外，隨著外地開發(fā)公司的進(jìn) 入，規(guī)模化、規(guī)范化、高檔化的大盤時代正提前到來，逐步提高了合肥的樓市價 格，現(xiàn)在已在合肥掀起了新一輪的深層次市場競爭。

14、面對目前的市場狀況，合肥的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，面臨著巨大的市場壓力。要 適應(yīng)當(dāng)前的市場形勢，必須找準(zhǔn)自己的市場定位，尋求市場機(jī)會點(diǎn)，同時，對于 所開發(fā)的樓盤，必須審時度勢，一方面完善自己樓盤的整體設(shè)計(jì)和包裝，另一方 面必須以有效的、科學(xué)的推廣思路，盡快完成銷售，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的資金積累和規(guī)模 的擴(kuò)大，以適應(yīng)新一輪房地產(chǎn)市場競爭。2、區(qū)域樓市狀況合肥新站開發(fā)區(qū)區(qū)作為合肥市的交通樞紐，已形成了較為開放的交通網(wǎng)絡(luò)。 經(jīng)過八年的規(guī)劃建設(shè)，目前的新站區(qū)已形成了以商貿(mào)為主的大型綜合區(qū)。五州商 城、中州農(nóng)資市場、中州家具廣場、瑤海家具城、天香電子城、瑤海裝飾建材城、 輕工商城、安徽大市場、瑤海摩托車大市場等大型專業(yè)市

15、場已經(jīng)構(gòu)建新站的商業(yè) 流通業(yè)的地位。合肥新站優(yōu)越的地理位置、便捷的交通環(huán)境以及較為完善的區(qū)域配套，加上 近幾年的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，也已形成了一個大型住宅區(qū)域，目前在新站區(qū)已在建 和已經(jīng)形成的住宅小區(qū)有：元一時代花園、吟春園、長春都市花園、華府嘉園、 寶文時代廣場、羅馬花園一、二期、橘郡萬綠園、風(fēng)景苑、新安園、香格里拉花 園以及即將開發(fā)的瑞祺房產(chǎn)項(xiàng)目等二十余個住宅社區(qū)。新站區(qū)的樓盤開始皆以低價位入市，以中低檔樓盤為主，逐步掀起新站區(qū)房 地產(chǎn)的產(chǎn)銷熱潮。目前已基本形成高、中、低檔樓盤共存，以中高檔樓盤為主的 開發(fā)格局。隨著元一時代花園、吟春園、長春園、橘郡萬綠園、長春都市花園、 豪庭的開盤入市，中、

16、高檔樓盤定位也已基本為合肥市民所接受。合肥新站區(qū)住 宅項(xiàng)目產(chǎn)銷狀況處于合肥市的領(lǐng)先地位。以其優(yōu)越的地理位置、便捷的交通，以 及較為經(jīng)濟(jì)的價格，吸引了大批消費(fèi)者的入住，目前新站區(qū)已成為合肥較大的住 宅區(qū)域，其整體綜合配套也日趨完善。在售的元一時代花園、長春豪庭、中州世紀(jì)廣場也有一部分被作為辦公購置。3、主要競爭個案分析:案名基地位置物業(yè)形態(tài)總建（米2）價格（元/米今主力房型銷售率備注小高層一期四多層立臨泉路多層、小70000平均價：開幢多層、面完惠園站西路高層米盤2400三房三幢小成，小交界處尾盤高層基高層結(jié)2700本售罄構(gòu)封頂臨泉_期銀都路、張6層多層30358平一期均二房、100%結(jié)構(gòu)封苑洼

17、路交米價2350三房銷售頂界處臨泉興業(yè)路、張25862平一期均二房、一期預(yù)2、7號tlju 曰 工而示洼路交6層多層米價2300頂層復(fù)約樓一層苑界處式90%11層小景榮站西咼層、70000平均價三房、一期預(yù)基礎(chǔ)完城市路、全15層、米3000四房約成之光椒路口26層高40%層森海豪庭臨泉路、 當(dāng)涂路口多層、小高層一期均價2500三房、四房一期銷 售40%江晨園臨泉路、 當(dāng)涂路口多層、小高層80000平米2480二房、三房、四房一期銷 售90%余房頂層銷售香格里拉花園臨泉路、 當(dāng)涂路口多層、小高層期均2100二期2400期多層全部售完第三篇aya價格策略1、定價原則和開盤均價測算在房地產(chǎn)營銷過程中

18、，價格因素起著重要的作用。定價的高低關(guān)系到房地產(chǎn)利潤的多少，以及銷售成功與否，所謂一分價格一分貨，按質(zhì)論價，正確的房地產(chǎn)營銷策略就是要如實(shí)地體現(xiàn)房地產(chǎn)本身的價格規(guī)律，反映岀項(xiàng)目的合理價值，做到精確定價。根據(jù)“金橋?yàn)场钡奶卣?，結(jié)合周邊樓盤的情況，作如下定價:金橋?yàn)场迸R泉路周邊競爭個案分析:“金橋?yàn)场蓖瞥鍪袌龈偁幍哪康氖菫榱巳〉米罴唁N售業(yè)績而創(chuàng)造最高的經(jīng) 濟(jì)收益，在附近競爭樓盤中，唯有惠園”的素質(zhì)及檔次最接近本"金橋?yàn)场表?xiàng) 目。現(xiàn)在把 憶園”作為最大假想競爭對手，以樓盤的各項(xiàng)綜合素質(zhì)作比較，按銷售過程中買家的承受心理尺度為依據(jù)而制定出“金橋?yàn)场钡膬r格，現(xiàn)列表如下:比較素質(zhì)金橋?yàn)撑c惠園的比

19、較差價（元/平米）地理位置-50規(guī)模-50工程形象-50交通方便程度-50生活方便程度-50戶型面積0間隔設(shè)計(jì)0裝修標(biāo)準(zhǔn)0綜合差價-250由各單項(xiàng)比較綜合得出“金橋?yàn)场钡膬r格可比現(xiàn)階段“惠園”低出250元/米2,即開盤預(yù)約均價定為2450元/米22、價格策略價格策略的制定是一個動態(tài)的過程，應(yīng)體現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的趨勢。項(xiàng)目的 工程進(jìn)度、成交量、銷售季節(jié)等因素均是價格調(diào)整的參考因素。調(diào)價的關(guān) 鍵在于控制漲幅和頻率，要做到既可以刺激銷售，又能夠減少漲價的負(fù)面 效應(yīng)。建議本項(xiàng)目土建出地面之前價格基本保持不動，工程形象進(jìn)度改變 后相應(yīng)上調(diào)。其出發(fā)點(diǎn)一是利于談判，避免在談判過程中出現(xiàn)漲價的情況; 二是利于前

20、期大型客戶介入；當(dāng)然這還需要根據(jù)市場反饋才能最終決定。朝向差：1%-2%1）因?yàn)槭前迨綐?，朝向均好性佳，戶型的朝向值相距較小;2）在戶型不同的面積、功能、布局、景觀等因素也做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整；3）對東西向的單元建議朝向差為3%左右。樓層差：1%-15%1）一般樓層差為1%2）對買家而言，當(dāng)然是越高層視野越開闊，高個樓層多付幾千元是值得的。3）對于比較高的樓層如6層、8層、9層，層數(shù)比較吉利，復(fù)樓層可考慮樓層差為 2%-2.5%。4）由于社區(qū)內(nèi)比較重視綠化，低層的景觀也不錯，售價也比較便宜，相信中低層會賣得比較快。3、價格參考（初）樓號均價（元/銷售面積（米銷售額（元）價格范圍備注1號樓2450397

21、2973140022002號樓25003279.5819875022003號樓25504672.81191564023004號樓26505773.841530067623505號樓270017856.41482112002350合計(jì)262535554.55933576662200注：以上面積不含頂層閣樓面積4、價目表（略）第四篇推案策略營銷推廣階段劃分金橋?yàn)碃I銷企劃推廣計(jì)劃表（2004/9-2005/1五個月）金橋?yàn)澈戏蕰r尚生活新特區(qū)第一階段（前置+蓄水期）第二階段（預(yù)約+認(rèn)購期）第一成長期第二成長鳶登場亮相正式蓄水預(yù)熱宣傳預(yù)約+開盤9/20 - 9/3010/1-10/2710/28-11/

22、711/8-11/3012/1-12/312005/1/1-1/新站生活新坐標(biāo)r在手， 新巢時代精致生活，定義時尚已然輝煌，依然時尚將時尚生活進(jìn)行報(bào)紙 電視 戶外 現(xiàn)場戶外包裝市域戶外定點(diǎn) 報(bào)紙軟文 形象廣告報(bào)紙廣告 電視 樓書/海報(bào)/禮品戶外廣告報(bào)紙電視 樓書/海報(bào)戶外報(bào)紙 電視 單片/dm大眾宣傳 公司攔截品牌傳播vip概念傳播vip卡排隊(duì)認(rèn)購 客戶鎖定11/8第一批房源 選房,11/28后續(xù)房源公開定購選 房公關(guān)活動形象深化 系列賣點(diǎn)宣傳 所有已推房源清盤5號樓預(yù)約，產(chǎn)占 細(xì)化賣點(diǎn)宣f售樓中心、開工典禮售樓中心售樓中心售樓中心售樓中心工程形象動工典禮 輿論導(dǎo)向定向宣傳vip預(yù)約計(jì)劃11

23、/28開盤儀式現(xiàn)場sp節(jié)日促銷活壬第一階段：蓄水期積極有效的客戶積累、概念傳播、銷售準(zhǔn)備時間進(jìn)程：一個半月(9/20-11/7)前置作業(yè)(9/20-9/30)、正式蓄水(10/1-10/27)、vip預(yù)約(10/28-11/7) j登場計(jì)劃：“掘金”9/20-9/30:以9/30開工典禮為核卜 啟動首輪宣傳攻勢核心任務(wù)及目標(biāo)1借助開工典禮活動啟動首輪宣傳攻勢；2. 通過戶外、電視、報(bào)紙等形象廣告實(shí)施項(xiàng)目的整體概念告知，樹立樓盤的整體形象3. 以開工活動公開亮相、登記和銷售中心現(xiàn)場接待截留目標(biāo)客戶;4. 開展各項(xiàng)營銷推廣的籌備工作并迅速落實(shí)；5. 對產(chǎn)品進(jìn)行形象上的定位，力求提升產(chǎn)品品質(zhì)，為銷售

24、鋪墊；6. 全面分析意向客戶資料，制定本案營銷與媒體策略以及公關(guān)活動;7. 積極準(zhǔn)備銷售前期的所有相關(guān)工作；新站生活新坐標(biāo)一一合肥時尚生活新特區(qū)閃亮登場主要內(nèi)容1. 開工典禮準(zhǔn)備（邀請對象、現(xiàn)場道具、新聞統(tǒng)發(fā)稿、媒體選擇、戶外廣 告、引導(dǎo)旗等）2. 工地現(xiàn)場攔截，道旗、戶外看板制作，市內(nèi)戶外定點(diǎn)廣告選址/設(shè)計(jì)/制 作/投放；3. 實(shí)施報(bào)紙媒體軟文宣傳，重在企業(yè)形象推廣與產(chǎn)品實(shí)體概念宣傳。4. 銷售人員的組織和培訓(xùn)/熟練掌握系統(tǒng)銷售技巧/ 了解樓盤營銷細(xì)節(jié)/提 供多方面咨詢；5. 正式樓書、海報(bào)的設(shè)計(jì)制作；銷售模型的到位展示；其他銷售道具的到 位等；6. 制定一房一價表（底價表、銷售底價、銷售表

25、價）7. vip卡落實(shí)設(shè)計(jì)和制作事宜。銷售配合1. 甲方協(xié)助提供項(xiàng)目（本案）基本資料、案場辦公場地及硬件；2. 盡快確定物業(yè)管理公司、項(xiàng)目建材標(biāo)準(zhǔn)、5號樓調(diào)整方案；3. 廣告公司協(xié)助企劃制作、安裝；正式蓄水：“一卡在手，生活無憂”10/1-11/7:以“vip卡預(yù)約行動計(jì)劃”為核心正式啟動客戶鎖定 工作，嘗試攻擊，充分蓄勢，迎接開盤核心任務(wù)及目標(biāo)1. 10/28-11/7限期推岀金橋?yàn)硋ip卡預(yù)約活動，初步鎖定有效客戶；2. 配合uvip卡”的銷售行動啟動第二輪廣告宣傳，強(qiáng)化項(xiàng)目理念；3. 借助活動的效應(yīng)，鎖定首批忠實(shí)客戶，充實(shí)目標(biāo)意向客戶，積累盡可能 多的客源?！耙豢ㄔ谑?，新巢時代” 一一金

26、橋?yàn)硋ip卡盛情預(yù) 約主要內(nèi)容1、理念宣傳：(1) 報(bào)紙宣傳樓盤理念一一時尚生活新特區(qū)；(2) 戶外廣告、引導(dǎo)旗制作，市內(nèi)戶外定點(diǎn)廣告設(shè)計(jì)/制作；(3) 繼續(xù)報(bào)紙媒體系列軟文宣傳，重在生活理念推廣與產(chǎn)品實(shí)體概念宣 傳。2、vip卡預(yù)約銷售配合廣告：1) 一卡在手，新巢時代”，表達(dá)“新居時代到來”的核心概念；2) “新站生活新坐標(biāo)”一一時尚生活新特區(qū)；3、10/28銷售中心公開排隊(duì)銷售預(yù)約及相關(guān)客戶購房意向單的填寫；4、工程進(jìn)度的配合與保證。銷售配合1、銷售中心現(xiàn)場接待、咨詢及產(chǎn)品介紹；2、銷售員專業(yè)深化培訓(xùn)；3、vip名流卡/預(yù)約卡的正式發(fā)售和優(yōu)惠策略4、銷售價格的修正、一房一價表的調(diào)整、公開

27、價格范圍。第二階段：開盤期正式開盤引爆，集中銷售行動時間進(jìn)程：三星期(11/8-10/31)(分預(yù)訂和開盤動作兩大內(nèi)容)11/8-11/27:預(yù)熱宣傳核心任務(wù)友篩k樓盤形象公開，概念傳播，針對全市的開盤公告；2、11/8公開一房一價表，公開選房落單；3、后續(xù)房源(3、4號樓)的推廣和蓄水；4、開盤的現(xiàn)場準(zhǔn)備和銷售準(zhǔn)備；5、通知1、2號樓預(yù)定客戶的簽約工作(預(yù)售證岀來)。open!肥時尚生活新特區(qū)”驚爆開盤!主要內(nèi)容1、11/28h前后的密集媒體投放，形成開盤的立體宣傳攻勢；(1) 報(bào)紙廣告：主要集中在合肥晚報(bào)、新安晚報(bào)等主流媒體的直版/整版/跨版廣告；(2) 電視廣告：電視新聞專題片、形象廣告

28、的投放；(3) 戶外廣告：包括戶外引導(dǎo)旗、橫幅等的懸掛、引導(dǎo)。2、現(xiàn)場包裝到位，包括售樓處的布置、展示、開盤道具的完全準(zhǔn)備、工地 垂幅的懸掛等等。3、現(xiàn)場銷售準(zhǔn)備：(1) 銷售價格的修正、一房一價表的調(diào)整、開盤優(yōu)惠的幅度；(2) 3、4號樓開盤策略的確定、銷售人員的強(qiáng)化訓(xùn)練、開盤演練、銷售 流程的熟悉、開盤動作的安排；(3) 銷售資料的準(zhǔn)備、銷售說辭的統(tǒng)一。4、現(xiàn)場基地現(xiàn)場帶看線路的明確及施工單位的配合以及工地現(xiàn)場的包裝；5、開盤活動的禮品(如手提袋、太陽帽、鑰匙扣、手表、廣告筆、廣告?zhèn)?等)制作到位；6、開盤前的保安、保潔及其他工作人員的調(diào)配及安排；7、開盤前的簽約資料的準(zhǔn)備、簽約強(qiáng)化培訓(xùn)等。銷售配合1、開盤銷售策略的制定，包括定價、一房一價表、優(yōu)惠幅度、推岀房源、 銷控等方面；2、銷售布局的調(diào)整和銷售辦公資料的準(zhǔn)備；3、銷售系統(tǒng)的最后演練，銷售組織的強(qiáng)化培訓(xùn)，開盤動作人員的安排；4、客戶的通知和一房一價表的對外公開；11/28-11/30:閃亮登場核心任務(wù)及麗1、樓盤正式開盤動作，宣告“合肥時尚生活新特區(qū)”的到來；2、通過開盤動作強(qiáng)化金橋?yàn)匙鳛闀r尚樓盤形象代言品牌；2、通過強(qiáng)勢的開盤動作和客戶的鎖定，實(shí)現(xiàn)較好的銷售