房地產估價師考試筆記

1、、問答題1. 估價工作程序（步驟）的確定1)2)3)要具體化展開來說明選擇用什么方法使用所選方法的主要步驟確定最終估價額a）市場法估價的基本步驟：搜集交易實例；選取可比實例；建立價格可比基礎；交易 情況修正；交易日期修正；房地產狀況修正（區(qū)位、權益、實物）求取比準價格b）收益法估價估價的基本步驟：搜集有關收入和費用的資料；估算潛在毛收入；估算有 效毛收入；估算運營費用；估算凈收益；選用適當報酬率；選用適宜的計算公式求 出收益價格。c）成本法估價的基本步驟： 土地取得費用；土地開發(fā)費用和建筑物建設費用；管理費用;投資利息；銷售稅費；開發(fā)利潤d）假設開發(fā)法估價的基本步驟：調查待開發(fā)房地產的基本情況

2、；選擇最佳的開發(fā)利用方式；估計開發(fā)建設期；預測開發(fā)完成后的房地產價值；估算開發(fā)成本、管理費用、投資利 息、銷售稅費、開發(fā)利潤、購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費；進行具體計算。2. 幾種特殊交易估價對象的價格內涵1）劃撥房地產：完全產權價格與需要補交土地出讓金之差2）保險損失評估：價值的損失（損失前價值-損失后的價值）或修復所需的費用3）按揭房地產轉讓：轉讓之日無債務情況下正常市場價格減每月還款折現(xiàn)到轉讓之日的現(xiàn)值之和4）投保價值評估：建筑物的現(xiàn)值5）地役權的價格評估：供役前的總價值-供役后的總價值6）部分房地產的價值：完全房地產價格-所缺部分房地產價格3. 確定估價技術路線1）確定估價的基本事項（

3、對象、目的、時點）；規(guī)范4.0.2條2）確定價格內涵（一定要先說清楚）；3）選擇適宜的方法4）求取結果的途徑5）估價方法應用要點或者需要特殊處理的地方例子：a）分別估算商業(yè)裙樓和住宅開發(fā)完成以后的（完全產權）價值，可分別選用收益法和市場法來 估算。b）根據(jù)測算的開發(fā)完成后的價值扣除有關的續(xù)建費用、管理費、利息、稅金等c）確定該物業(yè)假設開發(fā)法的（完全產權下）測算價格d）選用恰當?shù)姆椒ㄔu估出該在建工程所占土地的價格和建筑物的價格，評估出估價對象的（完 全產權）積算價格。e）將上述兩種方法的測算結果綜合成一個測算結果（從測算結果中扣除應補繳的土地出讓金） 并結合估價人員的經驗確定估價對象最終的估價值

4、。f）在運用假設開發(fā)法和成本法估算在建工程價值時要充分考慮到已停工5年所產生的物質折舊和功能折舊。g）收益法：調查市場上類似物業(yè)的正常收益情況下的有效毛收入和運營費用情況確定估價對象 的凈收益，選用恰當?shù)姆椒▓蟪曷试u估出估價對象的收益價格h）市場法：調查近期成交的類似物業(yè)的房地產狀況和價格，選取三個以上的可比實例，并進行 有關修正，評估出估價對象的比準價格。4. 價格解釋對價格有爭議、疑惑1）（對兩種正確結果分別解釋）哪些是影響價格的因素？2）從合法原則、最高最佳原則、估價時點原則來考慮3）房地產狀況變化。如物質折舊、功能折舊、權益折舊、經濟位置變化等4）估價目的不同，導致估價的依據(jù)、價值標準

5、、估價對象的范圍等不同5）價格實現(xiàn)的方式不同即價值標準不同。如公開市場價值與強制拍賣的價格6）時點不同，價格不同。 （動態(tài)價格） <市場環(huán)境、供求狀況均要變；估價對象也會變化>< 期限、成新、房地產狀況 > ；7）交易狀況是否變化 < 權力束在限制約束下，交易狀況不同 > ；8）估價原則 <是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時建筑；9）評估價格與實際成交價格不一樣，成交價是特定的買者與賣著在特定情況下的交易價格10）供求狀況變化決定價格也發(fā)生變化，而且估價以時點的社會平均成本計算11）只有客觀收益和正常費用才能作為價格評估的依據(jù)。5. 資料的搜集

6、 資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關系不 同，要有針對性）（ 1） 估價對象的實物、 權益和區(qū)位三方面的資料。 如土地和房屋的產權狀況資料、 建筑物的結構、 位置、 建成年月、層數(shù)、朝向、交通條件、繁華程度等方面的資料。（ 2） 在估價時點的房地產市場狀況的資料，特別是本地區(qū)和本類房地產的市場狀況資料。如供求狀況、 價格狀況、銷售（租賃）狀況、價格走勢狀況等方面的資料。（ 3） 不同估價方法應收集的主要資料a）市場法：搜集三個以上近期類似房地產的狀況（包括交易情況和房地產狀況）和價格資料。本地區(qū)本類房地產價格變化規(guī)律資料。不同交易情況價格差異的

7、資料。房地產狀況修正的有關技術資料。b）成本法： 類似物業(yè)的土地取得正常成本方面的資料。類似物業(yè)的土地開發(fā)、房屋建設費用、管理費用、利息率、利潤率、稅費等方面的資料。建筑物成新度或折舊方面的資料。c）收益法：類似房地產經營收益或租賃收益的資料。類似房地產的經營費用、空置率等方面的資料。剩余收益年限等資料。類似物業(yè)的重置價格的情況及各種稅率。調查三個以上的類似物業(yè)的年凈收益和售價。d）假設開發(fā)法：同類房地產市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。同類房地產市場售價。同類項目開發(fā)周期、開發(fā)費用。同類項目開發(fā)利潤或收益資料。折現(xiàn)率確定的有關資料。（ 4）貫徹估價原則所需要的資料。如合法原則需要的資料，如在建工程

8、需要的四證等。（ 5）明確估價基本事項所需要的資料。如估價委托書（6）特殊目的估價所持有的資料。如保險合同。二、問答舉例1. 某公司有一商場，該公司擁有該商場的劃撥土地使用權和房屋所有權，并且此商場處于一棟18層高建筑中的第1 4層，1997年進行了一次重新裝修， 但由于經營管理不善， 商場自1997年一直處于虧損狀態(tài) 因此欲出售該商場，現(xiàn)假設某集團公司欲購買該商場，并委托你評估其客觀合理價格，請寫出你評估的技術路線。答案：1、用收益法和市場比較法評估出商場的完全產權售價2、用地價分攤方法測算出商場應分攤的地價，然后根據(jù)當?shù)卣P于劃拔土地使用權轉為出讓土 地使用權補交出讓金的規(guī)定乘上一定的比

9、例，得出商場需要補交的土地使用權出讓金。3、測算商場裝修因轉讓所造成的價值損失4、 由完全產權的售價，減去需要補交的土地使用權出讓金，再減去原裝修因轉讓所造成的價值損失， 得出商場的轉讓測算價5、根據(jù)測算出的轉讓價，結合評估人員的經驗，確定最終的轉讓評估價。2. 張某在1998年7月以按揭方式購買了一套住宅，現(xiàn)在（2003年7月）因資金緊張要出售該套住宅，同時李某打算購買該套住宅，但雙方均不知道如何確定該套住宅的售價，為此委托評估機構進行評估，請你作為一名房地產估價師寫出評估該套住宅轉讓價格的技術路線。答案：1、用市場比較法或成本法評估出該套住宅的完全產權在轉讓之日的售價2、根據(jù)按揭合同中的約

10、定，確定李某在轉讓之日的購買該套住宅轉讓后需要繼續(xù)向銀行支付的本 息值在轉讓之日的現(xiàn)值。3、由完全產權的售價減去需要繼續(xù)向銀行支付的本息值在轉讓之日的現(xiàn)值，得出該套住宅的轉讓 測算價4、根據(jù)測算出的轉讓價，結合評估人員的經驗，確定最終的轉讓評估價。3. 甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經營，租期5年。估價機構現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價，酒 樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產權清晰， 權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。請問：1、針對該類拆遷估價，在估價程序上應特殊注意哪些環(huán)節(jié)？2、裝修補償應如何確定？3、對已存在的租賃關系，估價時應如何處理？

11、【答】1、在估價程序上應特殊注意：被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應做好無利害關系第三人見證工作（2分）并在報告中作出相應說明估價機構應將初步估價結果向被拆遷人公示7日（1分）并進行現(xiàn)場說明（1分） 公示期滿后，估價機構將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人。（1分）并由委托人向被拆遷人轉交分戶估價報告。（1分）2、 被拆遷房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；（1分）協(xié)商不成的，可以 通過委托評估機構確定 （1分）3、 拆遷估價不考慮的房屋租賃因素的影響。（或：按完全產權評估）（1分）4. 法院委托估價機構對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經調查，該辦公樓是甲企業(yè)

12、因無力償還銀行貸款而 被依法處置的，該辦公樓的土地使用權為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價款處法律 規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝猓坑糜趦斶€銀行貸款，買受人承擔全過程相關稅費。請問:1、估價機構是否有義務將估價結果告知借款企業(yè)？為什么？2、拍賣保留價應由誰確定？如何確定？3、乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價機構咨詢競買價格。估價機構應提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費？【答】1、估價機構沒有義務將估價結果告知借款企業(yè)；（1分）估價機構應將評估結果提交法院，由法院將評估結果告知債權債務執(zhí)行雙方當事人。（或：估價機構不需要向委托方外的第三方提供估價結果 估價機構僅對委托人負責法院是

13、委托人，借款企業(yè)不是委托人）（2分）（共3分）2、 拍賣保留價由法院確定，（1分）應以評估價格為基礎確定。（2分）3、 應注意以下費用：拍賣機構傭金（1分）補繳土地使用權出讓金 （1分）房地產交易相關交易稅費（1分）（應有具體項目，籠統(tǒng)回答不給分估價機構的評估費用（1分）5. 某新建商業(yè)房地產出租經營，欲評估其轉讓價格?，F(xiàn)選擇了三個經營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。請問：1、這樣的做法有哪些錯誤？2

14、、若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益？【答】1、錯誤。由于三個交易實例經營規(guī)模不同，其中估價對象房地產經營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例；（1分）【只籠統(tǒng)說可比實例狀況相同或相似，不給分】未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益 （2分）不應采用年總收益，而應采用單位面積的年凈收益；（2分）不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益；【或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益】（2分）【說明：僅說明最高最佳使用原則適用錯誤或曲解最高最佳使用原則給1分】2、具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法、未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定6.

15、某房地產開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產估價機構評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標價格時參考。作為房地產估價人員，在全面了解地塊的基本情況（包 括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區(qū)域基本情況（包括市政基礎設施和公共配套設施狀 況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作？1、 選用假設開發(fā)法和市場法進行估價（1分）；2、 了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產狀況（1分）；3、 了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租售成本（1分）；4、分析確定土地的最佳開發(fā)方案（1分）；5、 及開發(fā)完

16、成后的市場經營模式（租或售）運用市場法（0.5分）和收益法等（0.5分），預測建成后房地產總價值（1分），調查了解類似房地產的開發(fā)成本費用等；如前期費用、建安工程費用、專業(yè)費等，測算土地價格（1分）；6、 選取可比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格（1分）；7、 綜合二種方法的結果，確定最終估價結果（1分）；8、 根據(jù)房地產估價規(guī)范的要求，撰寫并岀具估價報告（1分）。7. 某房地產估價機構接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告后，委托人發(fā) 現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委

17、托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收 益年限也與該商場建筑物的剩余經濟壽命不同；成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請 你分析說明房地產估價師這樣做的理由。1、（ 1）估價中的房地產年凈收益與財務報表中的凈利潤含義不同（1 分）；（ 2）、凈收益指房地產對應凈收益，即房地產對商場出租或經營收益的貢獻部分（ 1 分）；（ 3）、凈利潤已扣除了房地產的折舊攤銷（ 1 分）、財務費用（含 利息收益）（ 1 分）及所得稅等（ 1 分），包含了正常的（商為利潤）等（ 1 分）；2、收益年限既要考慮建筑物剩余經濟壽命還要考慮土地使用年限（2 分）（或者：土地使用終止年短于建筑

18、物壽命終止年 -2 分）；3、估價采用的成本應為估價時點的（ 1 分）社會平均（客觀）成本（ 1 分）（或者：實際成本是歷史（ 1 分）也不一定 是社會平均（客觀）成本（ 1 分）。8. 某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區(qū)中一個有沿街二層標準工業(yè)廠房的工廠，兼并后自 行將工廠改造、重新裝修為辦公樓用于出租?，F(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務區(qū)，上述房屋需拆遷。 甲公司為獲得最有利的拆遷補償， 向房地產估價機構進行專業(yè)咨詢。 根據(jù)城市房屋拆遷管理條例 和城 市房屋拆遷估價指導意見 ，甲公司可能提出哪些評估要求？對甲公司可能提出的評估要求，房地產估價 機構該如何解答？甲公司可能提出的要求：

19、1、按改造后的辦公用途市場價值進行評估（ 1 分）；2、對辦公樓承租人損失進行評估（ 1 分）；3、對裝修、改造費用進行評估（ 1 分）。房地產估價機構可做的答復：1、 應按改造前的工業(yè)用途評估（筆者注：按法定用途），評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失（2 分）；按 工業(yè)用途評估時可以另行委托評估停產停業(yè)損失補償（ 2 分）。2、經拆遷當事人協(xié)調同意或者經城市規(guī)劃行政管理部門確認，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租 人的損失（ 2 分）。3、對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。三、報告書對照查錯1. 閱讀報告：、先了解估價基本事項。、了解價值定義。、了解方法技術思路。、

20、看估價依據(jù)全不全，假設限制條件，特殊說明。、測算過程。、估價結果2. 錯誤類型、不全面。缺有效期、價格內涵、資質等；假設限制條件；估價依據(jù)、基準地價、估價人員現(xiàn)場 調查；估價結果。、不規(guī)范。術語不規(guī)范，如：今年書中新修改的部分用詞，資本化率（報酬率（V）；純收益（X）t凈收益（V）;市場比較法或比較法（市場法（V）:表達方式不規(guī)范：a、要選用最確切的詞語表現(xiàn)事物的特征和作者要表達的意圖。b、表達分寸的詞語要有客觀恰當?shù)陌盐?，不能使用“大概”、“可能”等字樣。c、估價報告用戶的褒貶要盡是使用中性的詞匯。d、用戶要簡練、標準、不堆砌、不生造；錯別字。、不充分。取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、報酬率取值）

21、；推理說明不充分。 a、時間修正未說明市場狀況分析。 b、 比準價格的未說明理由。如加權、平均。 c、 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。、不一致。結果報告與技術報告不一致；兩種方法之間參數(shù)不一致（基準地價、比較法中的年期修 正、資本化率）；報告中有兩個估價對象，分開評時參數(shù)不對應；前面的因素分析和后而后面的取值 計算不一致；推理說明與結論不一致。、 不正確。每一項描述不正確（評估目的） ；推理分析不正確（與常理相悖）；方法選用不正確； 技術路線不正確（公式、價值內涵、時點、形成過程）四、估價報告內容全名剖析報告書漏項（如：缺少估價時點、法人代表簽字、估價原則、評估依據(jù)、報告有效期、缺附件等）。

22、1. 封面1）估價報告的標題（樣式為：XX市XX區(qū)XX街XX號綜合樓估價報告）2）項目名稱（樣式為：XX市XX區(qū)XX街XX號綜合樓）3）委托方：（為委托方的全稱、個人委托的為個人的姓名）4）估價方：（為估價機構的全稱）5）估價人員：（參加本次估價的估價人員姓名）6）估價作業(yè)日期：（本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日，封面上日期要與估價結果報告中的估價作業(yè)日期一致）7）估價報告編號：（本估價報告在本估價機構內的編號）2. 目錄1）致委托方函2）估價師聲明3）估價假設和限制條件4）估價結果報告5）估價技術報告6）附件3. 致委托方函按照規(guī)定，致函落款應為估價機構

23、全稱，并加蓋機構公章；法定代表人應簽名、蓋章。相當一部分報告沒有機構蓋章，也沒有法定代表人簽名、蓋章。例：致委托方函A :我公司于 年月日接受貴方委托，對位于B的 C 進行評估，評估目的是D提供價值參考，到 年_月_日評估工作結束。根據(jù) E，確定估價對象F。我公司估價人員在現(xiàn)場查勘的基礎上，根據(jù)房地產估價規(guī)范、有關政策法規(guī)和我公司掌握的房地產市場資料和長期積累的房地產估價經驗，結合委托方提供的資料和本次評估的估價目的，遵循公正、公 開、公平的原則，按照估價程序；選取科學的估價方法，綜合分析影響房地產價格的各項因素，經過認真 分析計算，最終確定房地產價格在估價時點 年月_日、完整權利狀態(tài)及滿足各

24、項限制條件下的公開市場價值為人民幣：G （大寫：人民幣 。針對本次評估的具體情況，特對評估價值做以下說明: 特此函告評估機構（蓋章）法定代表人（蓋章或簽名）：年_月_日說明：A、致函對象委托方名稱或姓名；B、區(qū)、街道、門牌號或宗地號；C、應說明：1全部房地產；2、全部土地3、部分房地產及分攤土地4、其他情況，如是否包含裝修、構筑物、設備等。D評估目的；E、權屬證明文件，應列明具體種類、名稱；F、估價對象主要情況，包括建筑面積、棟數(shù)、土地面積或分攤土地面積、用途等；G應包括總價和單價；H、如有特殊要求應予以說明，如涉及補交土地出讓金、扣減交易稅費的金額等。1）委托方要寫全稱。2）致函正文主要說明

25、估價對象、估價目的、估價時點和估價結果。3）致函落款。為估價機構全稱，加蓋估價機構公章，并由法定代表人或負責該項目的專職注冊房地產估價師簽名。4）致函日期，一般為報告完成日期。4. 估價師聲明規(guī)范中要求，進行了實地查勘的估價人員應簽名、蓋章。有些報告無實地查勘的估價人員簽名、 蓋章。重要專業(yè)幫助應具體說明，不應籠統(tǒng)說明。規(guī)范中具體要求估價師聲明為：我們鄭重聲明：（1）我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。（2）本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中 已說明的假設和限制條件的限制。（3）我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關

26、系，也與有關當事人沒有（或有已載 明的）個人利害關系或偏見。（4）我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報 告。（5）我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些估價 人員對估價對象進行了實地查勘，哪些估價人員沒有對估價對象進行實地查勘）。（6）沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。（7）其他需要聲明的事項。1）如果考題中出現(xiàn)“估價師聲明”，要特別注意如果有 2位估價師簽字，則該地方是否分別注明誰 進行了實地查勘，誰沒查勘。2）說明是否對估價對象進行了實地勘察，勘察包括哪

27、些內容和未包括哪些內容。對未包括的部分, 說明評估依據(jù)。3）如果有例外，應說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名。4）說明某些評估資料的來源。5）說明評估報告的使用條件。6）依據(jù)本次估價目的，說明對估價報告使用的限制。7）依據(jù)本次估價目的其他有關需要聲明的事項。8）參加本次估價的注冊房地產估價師簽名、蓋章。6. 估價假設和限制條件估價的假設和限制條件應分為兩部分理解：估價的假設，即估價的前提。在估價過程中有未經調查確 認或無法調查確認的資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響等，應先進行假定； 限制條件則是指估價結果成立或估價報告可使用的條件。（1）估價假設前提：#通用條款：所有報告均應

28、有以下條款。（1）本次評估是以估價對象在估價時點時的狀況為依據(jù)進行的。（2）本報告以委托方提供的估價資料真實合法為前提。若提供資料失實或有任何隱匿，本公司不承擔責 任。#選用條款：根據(jù)估價的具體情況應作以下說明。（1）若估價對象土地為劃撥地，應說明本次評估以出讓地或者以劃撥地為前提；（2）若估價對象用途與法定用途不符，或擬改變用途，應說明本次評估以何種用途為前提；（3）若估價對象面積出現(xiàn)差異或無權威數(shù)據(jù)，應說明本次評估面積確認的方法，并以此作為前提；（4）必要時應設定土地開發(fā)程度，并以此為前提；（5）必要時應設定房地產所處狀態(tài)，如在建工程的施工進度，并以此為前提；（6）若估價對象已設定他項權利

29、，應說明本次評估是否假設房地產處于完整權利狀態(tài)；（7）對綜合用途類估價對象，應說明是按整體使用，持續(xù)使用，還是拆零使用為前提。*說明：報告中應選用條款序號在前，通用條款序號在后（2）限制條件：限制條件應該是估價結論成立的限制和估價結果應用的限制。前述七種選用條款所述情況，在本部分 應有相應限制。如：估價對象房產規(guī)劃用途為住宅，現(xiàn)時用途為辦公。因規(guī)劃用途與現(xiàn)時用途不符對房地產價值產生的影 響，委托方應給予以充分的考慮與重視。估價對象所屬土地為劃撥用地。本次評估未考慮補交土地出讓金及相關稅費對房地產價值產生的影 響，對此委托方應給予充分的考慮及重視。其他情況參照以上表述。抵押貸款、房地產處分必須寫

30、明本條：本次評估報告所確定的房地產價格是在本次評估特定目的及限制條件下的公開市場價格，未考慮強制 處分、快速變現(xiàn)、處置費用，交易稅費等因素的影響，委托方在利用本報告結果時，應予以充分的考慮及 重視。1）說明不全（評估時，工業(yè)房地產作商業(yè)用途，假設）；2）他項權利（抵押權對資產的影響）；3）特殊處理（無法確認的數(shù)據(jù)特殊處理） ；4）權證說明（證與用途不一致，產權問題，他項權利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如： 商地本應 40 年，證載 70 年，要按 40 年處理，劃撥土地轉讓的說明） 。5）注意估價的假設、估價限制條件的區(qū)別：估價假設是對估價時已發(fā)生的無法調查核實的假設；限 制條件是對估

31、價時點未發(fā)生的，但其發(fā)生可能影響估價的一些條件限制。6）說明本次估價的假設前提，以及未經調查確認或無法調查確認的資料數(shù)據(jù)使用的假設條件。說明 估價報告使用的限制條件、以及估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響。7）如果考題中出現(xiàn)“假設和限制條件” ，要注意不能假設估價對象報經規(guī)范批準改變了用途，或者 假設有合法產權。6. 估價結果報告（共 13 項內容）1）委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所）2）估價方（估價機構全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）3）估價對象（概要說明估價對象的實物狀況、區(qū)位狀況和權益狀況） 土地a）區(qū)位狀況：坐落；周圍環(huán)境、景觀；基

32、礎設施完備程度；交通狀況。b）實物狀況：面積；形狀；四至；地勢；地質；水文狀況；土地平整開發(fā)利用程度；土地 生熟情況。c）權益狀況：土地使用權人不清；土地使用性質不清，如出讓 or 劃撥、集體 or 國有；土 地使用年限不清， 如起止年月日、 剩余年限等， 劃撥無需交待； 是否具有土地使用權證； 土地規(guī)劃用途不清， 不能假設， 以審批文件為準， 如土地使用用途、 容積率、 建筑密度、 綠化率等。 建筑物a）區(qū)位狀況：坐落；交通；周圍環(huán)境；公共配套設施完備程度。b）實物狀況：房屋用途不清，如現(xiàn)實用途和法定用途；建筑結構不清；建成年月不清；房 屋狀態(tài)不清，如完工 or 在建，在建的工程投入量是多少

33、；建筑物裝修情況不清，特別 是商業(yè)、辦公樓要詳細交待，住宅不用；建筑物的面積、層數(shù)不清；分棟建筑面積、規(guī) 劃條件不清；建筑物現(xiàn)狀、維護、保養(yǎng)、使用情況等。c）權益狀況：權屬交待不清，如委托方是否估價對象的土地使用權和房屋所有權；是否具 有房屋所有權證；是否共有產權；產權有無爭議。 特別注意（ 1）估價對象的權利主體未說明，或說明不清，如：沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權和 房屋所有權；土地使用權人交代不清等。（2）土地使用權性質未說明，或說明不清。如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等。（ 3）土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）。（4）是否具有土地使用權證未

34、說明，或說明不清。（5）對估價對象的性質未說明，或說明不清。（6）是否具有房屋所有權證未說明，或說明不清。（7）房屋用途未說明，或說明不清。（8）對估價對象的物質實體狀況描述不清楚（9）建筑物結構未說明，或說明不清。（10 ）房屋建成年代未說明。（11 ）房屋的權屬未說明，或說明不清（特別是抵押的情況）。（12）房屋的現(xiàn)狀、現(xiàn)實用途與法定用途是否相符（如在建工程的投入數(shù)量）等未說明，或說明不清。（13）位于一棟建筑物的某一套待估房產的區(qū)位狀況中要說明其樓層和朝向。（14）實房屋有租賃情況時是否交待清楚，如租金、租期等。4）估價目的（說明本次估價的目的和應用方向） 著重察看估價方法是否與估價目的

35、，估價對象適用，估價技術路線是否正確 何種條件狀態(tài)下的價格。如熟地、毛地；開發(fā)場地還是項目完成時的土地；已完工建筑還是 在建工程；期地、期房現(xiàn)房等。5）估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日） 估價時點是否準確（注意各種估價目的房地產估價的估價時點） 與后面引用的時間數(shù)據(jù)是否吻合。（交易時間修正、匯率） 估價時點設定不正確。如：拆遷評估應當設定在拆遷許可證頒布之日，而不是實地查勘之日。 對原估價結論有異議的評估，時點應為原報告書時點。期房價值時點是現(xiàn)在。6）價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內涵）采用公開市場價值標準，還是特殊估價價值定義的要素：（1）完整權利狀態(tài)：防止估

36、價對象已設置抵押等他項權利；（2） 必要時以價值定義中應加整體使用”，區(qū)別于零星處分房地產，對單棟建筑物一般可不作界一般情況下價值定義應表述為：公開市場價值，即估價對象在估價時點，完整權利狀態(tài)及滿足各項限制條件下的公開市場價值。有些估價報告對價值定義的界定不準確、不清楚。如：價值定義描述為：本報告書所確定的房地產價值，即該房地產客觀合理價格，是指對應于房地產抵押款提供價值依據(jù)”。7）估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有 關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料）估價依據(jù)應寫明估價所依據(jù)的估價規(guī)范（即國標房地產估價規(guī)范GB/T50291-19

37、99 ）；國家和地方的法律、法規(guī)；委托方提供的有關資料；估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料；估價 方法及操作的主要依據(jù)；與估價目的相配合的合法性依據(jù)等。 提供與估價目的、估價對象類型及數(shù)據(jù)有關 缺少重要法規(guī)、估價規(guī)范、委托書8）估價原則（說明本次估價遵循的房地產估價原則）估價原則包括四項：合法原則、最高最佳原則、替代原則、估價時點原則。有的估價報告此項空缺，有的則對估價原則理解有誤，如某報告中估價原則寫為“評估人員現(xiàn)場 查勘原則”、“抵押評估中的保守原則”等。9）估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）只使用了一種估價方法 可比實例比較多，能用市場比較法的沒有用。也

38、沒有充分說明不選用的理由（如交易案例極 少等原因）。 收益性房地產的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，未選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。 適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用 沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定 缺少估價方法定義 拆遷用市場法、抵押的優(yōu)先用成本法 察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術路線是否正確 對采用的方法是否有合理的說明和理由10）估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示， 應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市

39、場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格） 評估結果中沒有說明幣種，沒有寫成大寫。 對外幣表達的結果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。 缺少單價或總價11）估價人員（估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）12）估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日，要與封面上的日期一致）13）估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為 多長年限，如一年）以估價報告完成時間開始報告有效期除說明一年外，還要說明從何時計算，或者有效的時間段。7. 估價技術報告（共 7項內容）1）實物狀況分析a）商業(yè)：臨街狀況、內部格局、樓層、面積、裝修b）住宅：建筑物結構、類型、式

40、樣，設施、設備，質量。c）工業(yè)：用地面積、地質水文條件d）旅館房地產：設備設施和用具；經營管理2）區(qū)位狀況分析a）商業(yè)：繁華程度、交通條件b）住宅：交通條件、生活服務設施、公用設施、環(huán)境狀況、朝向、樓層。c）工業(yè)：區(qū)域：交通、基礎、地理位置d）旅館房地產：交通條件；周圍環(huán)境3）市場背景分析詳細說明分析與估價對象類似房地產的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來4）最高最佳使用分析詳細分析、說明估價對象最高最佳使用5）估價方法選用同上6）估價測算過程I.市場法市場法應用過程中容易出現(xiàn)的問題 ：可比實例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當，權利性 質類型，估價目的是否吻合，結構是否一致，面積是否相當?shù)龋?/p>

41、距待估房地產估價時點是否 長于1年，長于1年的說明理由；基礎數(shù)據(jù)是否有誤，搜集的數(shù)據(jù)是否有可比性（建立價 格可比基礎），是否剔除了交易稅費的非正常負擔。影響因素的選擇是否合適；注意修正 的方法是用直接比較還是間接比較；各因素的修正方向是否有誤。因素說明表中的因素與 描述中因素是否一致。各單項修正和綜合修正是否超出了修正幅度。最終比準價格是否進行 了綜合和說明。1. 可比實例選擇不當，根據(jù)房地產估價規(guī)范 ，可比實例數(shù)量要在 3 個以上。選取的可比實例不 符合要求1）所處地區(qū)不相同或不類似，應在同一供求范圍內2）結構不相同3）規(guī)模不相當， （規(guī)模應當在估價對象規(guī)模的 0.52 范圍內）4）權利性質

42、不相同5）交易類型與估價目的不一致6）成交日期與估價時點不相近，不能相隔過長（如超過 1 年）7）成交價格不是正常價格或不可修正為正常價格8）用途不相同9）檔次不相當，主要是針對酒店、賓館、寫字樓劃分的甲乙級等2. 選擇的可比實例描述不清1）交易日期描述不清2）交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關系人交易等）3）交易的價格描述不清（單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位）4）交易房地產狀況不清（現(xiàn)房、期房、結構、裝修等）5）付款方式（一次性、分期）6）交易時可比實例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）3. 可比實例的幣種未說明，或未化成同一幣種；可比實例描述不清，報告不描述實例的位置、坐落 等，只用

43、A、B、C 代替4. 建立價格可比基礎時，匯率選擇錯誤（應按可比實例成交時的匯率） 。5. 非正常交易情況的要進行交易情況修正；修正時要注意：拍賣、招標的并不一定比協(xié)議價格高。 賣方將部分費用轉嫁的，要進行修正。6. 交易日期修正時，修正基數(shù)沒有采取交易當時的價格水平（主要是匯率選?。?. 區(qū)域因素修正時，可比實例應當是原成交日期的狀況，估計對象是估價時點的狀況。8. 因素修正時，將修正方向搞反了（如可比實例狀況比估價對象好，修正系數(shù)取值>1 不對，應該是取<1 ），分子分母顛倒，土地未作年期修正。9. 在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正；或情況說明表中無差異

44、，而計 算時卻修正了；10. 修正幅度過大，單項修正超過 20%，綜合修正超過了 30%。綜合修正 =各項修正幅度絕對值和11. 不同性質的房地產，其因素修正時選取的側重點和權重應不同。如居住房地產講求寧靜、安全、 舒適；商業(yè)房地產著重繁華程度、交通條件；工業(yè)房地產強調對外交通運輸和基礎設施條件；農 業(yè)房地產重視土壤、排水和灌溉條件等。12. 可比實例的交易日期應具體到某年某月某日。如果交易日期調整系數(shù)取100的時應說明該時間段內同一供求范圍房地產價格沒有明顯波動。13. 可比實例實物狀況調整時，區(qū)位調整時，應明確其調整的具體內容。14. 區(qū)域因素修正錯誤（應該是可比實例在成交日期的區(qū)域因素狀

45、況與估價對象在估價時點的區(qū)域因 素狀況相比。15. 可比實例的房地產狀況選擇錯誤：可比實例的房地產狀況，無論是區(qū)位狀況、權益狀況還是實物 狀況，均應是成效價格所對應或反映的房地產狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。16. 修正取值不規(guī)范：如規(guī)范的取值應為 100/（ ） * （ ）/100 * 100/（ ）17. 加權綜合處理確定估價結果時，前后矛盾。交易日期、交易情況接近估價時點，權數(shù)應大；區(qū)域 因素、個別因素較差，權數(shù)應小。18. 修正取值缺乏理由：如（a）對取值調整未給出任何理由；（b）對取值調整給出的理由不合理19. 以狀況差異的幅度直接作為價格差異的幅度：房地產狀況中，正（負）

46、值表示可比實例的房地產 狀況優(yōu)（劣）于估價對象的房地產狀況導致的價格差異幅度20. 間接比較與直接比較混淆不清21. 市場法中對 區(qū)位狀況修正、實物狀況、權益狀況修正等要 詳細分析 ，不能過于簡單的說明。22. 計算結果有錯；比如：只考慮了地上部分的價格，未計算出地下車庫的價格，遺漏了部分房地產 的價值。II. 成本法成本法應用過程中容易出現(xiàn)的問題：土地取得成本包括購地款和有關稅費；土地開發(fā)成本的計算依據(jù)及取值是否正確，注意客觀成本和實際成本的區(qū)別。利息計算是否正確，注意利息率、計息周 期，資金以何種方式投入，需要計息的項目（土地取得費，包括為購地而支付的稅費，開發(fā)成本、管 理費用）：利潤的計

47、算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據(jù)，利潤率的計算基數(shù)與利潤是否 對應。折舊方法的選用、折舊計算是否正確。注意經濟壽命和自然壽命、有效經過年數(shù)和實際經過 年數(shù)的區(qū)別，建筑物折舊年限的確定；銷售稅費的計算是否有誤，其計算基數(shù)應該是銷售收入；（7） 模型的選用是否正確，各種模型所對應的開發(fā)程度，以及考慮的項目是否齊全；計算是否有誤。1. 采用的是實際成本：估價對象的成本應選擇為 市場客觀成本2. 遺漏或多加了某個成本項目成本項目包括：土地取得成本和土地開發(fā)成本1 ）土地取得成本包括：A、通過重用農地取得的，土地取得成本包括農地征用中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。農地征用中發(fā)生的費用包括：征地

48、補償費（含土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費）、新菜地開發(fā)建設基金（征用城市郊區(qū)菜地的） 、耕地開墾費（占用耕地的） 、耕地占用稅（占用耕地的） 、 征地管理費、有關稅費。B、通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。城市房屋拆遷中發(fā)生的費用包括：房屋拆遷補償安置費（相當于被拆遷房屋的房地產市場 價格、被拆遷房屋內自行裝修裝飾的補償金額、各種補助費、補償費之和）、房屋拆遷服務費、房屋拆遷管理費（不超過拆遷補償安置費用的0.3%-0.5% 收取）、相關稅費。C、通過市場上購買取得的，（熟地的）土地取得成本包括購買土地的價款和在購買

49、時應由買方繳納的 稅費等。2）開發(fā)成本包括：土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。A 、勘察設計和前期工程費，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設計及“三通一平”等工程前期所發(fā)生 的費用。B、基礎設施建設費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、熱力等設施的建設費用。C、房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。D、公共配套設施建設費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設施的建設費用。E、開發(fā)建設過程中的稅費。3. 利息測算錯誤，具體分為：1）計息期確定錯誤， 是建設期，不是開發(fā)期 ；2）計算方法錯誤；3）有些項目沒有計算利息，投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費

50、用的利息；4）利率選擇錯誤。4. 銷售稅費測算錯誤或銷售稅費的計算基礎錯誤：V=（ 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+利潤）+ V*銷售稅率5. 成本法中，如果 土地使用權是通過市場法測算 而得，即其價格為市場現(xiàn)值，在計算中 不再計算 管 理費用、投資利息、開發(fā)利潤。6. 成本法中，在對專業(yè)費、前期費、市政基礎設施建設配套費等 規(guī)費取費 以及開發(fā)周期的確定 的依 據(jù)、標準， 都要予以說明。7. 經濟壽命確定錯誤： （ C S） /N，其中N是經濟壽命，即建筑物從竣工驗收合格之日起預期產生的收入大于運營費用的持續(xù)年數(shù)。注意：有效經過年數(shù)+剩余經濟壽命=折舊年限8. 利潤測算錯

51、誤：分清題中給出的是什么利潤率1）開發(fā)利潤=（土地取得成本 +開發(fā)成本）*直接成本利潤率；2）開發(fā)利潤=（土地取得成本 +開發(fā)成本+管理費用）*投資利潤率；3）開發(fā)利潤=（土地取得成本 +開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用）*成本利潤率；4）開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產價值*銷售利潤率；5）開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產價值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用銷售稅費9. 運用成本法時，按照重新購建價格的成本構成逐項測算求取重建或重置價格時，應考慮土地年期 修正和建筑物綜合折舊，不考慮商業(yè)設備折舊和物業(yè)管理酬金。10. 要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經濟折舊的確

52、定上）。11. 成本法計算貸款利息時應用復利，不能用單利。（基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）。12. 計算折舊時不但考慮物質折舊還應考慮經濟和功能的折舊13. 分宗轉讓土地要考慮轉讓比例（應以凈地面積計算）凈地面積 =土地總面積 -道路 -綠地14. 長壽命的折舊為建筑物重置價格減去短壽命的重置價格15. 功能折舊=功能缺乏折舊+功能落后折舊+功能過剩折舊1）功能缺乏折舊a）可修復：折舊=估價對象上增加該缺乏功能所需費用-建筑物建造時就具有該功能花費的費用b）不可修復：折舊=采用“租金損失資本化法”求取缺乏該功能導致每年損失租金的現(xiàn)值 之和建筑物建造時就具有該功能花費的費用2）功能落后

53、折舊（以空調系統(tǒng)為例）a）可修復：折舊額=該落后空調系統(tǒng)的重新構建價格+拆除該落后空調所需費用+安裝新 功能先進空調所需費用該功能落后空調已提折舊該功能落后空調回收殘值新功 能空調在建筑物建造時就安裝所需費用b）不可修復：折舊額=該落后空調系統(tǒng)的重新構建價格+拆除該落后空調所需費用+采用“租金損失資本化法”求取該功能落后導致每年損失租金的現(xiàn)值之和該功能落后空調已提折舊該功能落后空調回收殘值新功能空調在建筑物建造時就安裝所需費用3）功能過剩折舊扣除功能過剩引起折舊后的成本=重置成本-超額持有成本=重建成本-無效成本-超額持有成本超額持有成本=功能過剩導致未來每年超額運營費用的現(xiàn)值之和III. 收

54、益法收益法應用過程中容易出現(xiàn)的問題：收益是否采用客觀收益，是否考慮租約限制、 空置率、損失率，對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，收益均應以年為單位，查看是否一致；運營成本考慮得是否 全面，是否剝離了其他資產的收益，是否漏項和重復計算問題；資本化率的確定理由是否充分，方 式是否正確。 選用的是綜合收益率， 還是土地收益率或建筑物收益率， 以及各種收益率所對應的收益； 收益年限的確定是否正確；模型的選用是否正確，對其前提條件是否作了說明等。1. 選用公式的錯誤1）如采用公式有一定條件，先開始要對這些條件進行說明2）計算公式錯誤，或計算過程錯誤或選用公式缺乏理由（如選用V = A/1 1/（ 1+

55、Y） 5,適用條件是收益期（收益年限有限）內年凈收益比較穩(wěn)定 或凈收益不變 ，若沒有穩(wěn)定收益 租金收益長期趨勢 分析,應算一個錯誤）2. 有效毛收入測算錯誤1）計算有效毛收入時未考慮 （或只有部分考慮了, 漏掉另一部分） 空置率（或入住率、 出租率）； 如果空置率為 0或者入住率為 100%就不合理,至少要說明原因。2）對單位面積的含義沒搞清,題中是說的用建筑面積、使用面積還是可出租面積；計算潛在毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減）；按使用面積計租的,要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計算租金。3）出租型房地產收入應包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入 （租金及保證金、押金利息收入均應考慮空置）4）經營型凈收益 =銷售收入 -銷售成本 -經營費用 -銷售稅金 -管理費用 -財務費用 -商業(yè)利潤5）生產型凈收益 =銷售收 -生產成本 -銷售費用 - 銷售稅金 -管理費用 -財務費用 -廠商利潤6）營業(yè)性房地產扣除設備帶來的收益,