新租賃準(zhǔn)則下房屋租賃關(guān)聯(lián)交易相關(guān)問(wèn)題探討

1、    新租賃準(zhǔn)則下房屋租賃關(guān)聯(lián)交易相關(guān)問(wèn)題探討    摘 要：現(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，城市化建設(shè)的發(fā)展也有了進(jìn)展。房屋租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)中一個(gè)非常重要的因素，是交易的一種形式。改革開(kāi)放以來(lái)，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，越來(lái)越多的出租房出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上。房屋租賃將在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮關(guān)鍵作用。房屋租賃在轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)機(jī)制、發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、改善民生等方面發(fā)揮了積極作用。但在不保護(hù)其合法權(quán)益的情況下，無(wú)論是出租方還是承租方，都會(huì)產(chǎn)生一系列與法律沖突相關(guān)的問(wèn)題。因此，本文對(duì)租房存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出了可供參考的對(duì)策。關(guān)鍵詞：新租賃準(zhǔn)則;房屋租賃關(guān)聯(lián)交易;相關(guān)問(wèn)題

2、探討0引言房屋租賃幾乎是所有企業(yè)、所有行業(yè)都可能涉及到的日常事務(wù)，新租賃準(zhǔn)則對(duì)房屋租賃的會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生了巨大的變化，通過(guò)房屋租賃等事項(xiàng)將影響到各行各業(yè)。作為規(guī)則的一個(gè)例外，短期租賃可以按照原來(lái)的經(jīng)營(yíng)租賃進(jìn)行簡(jiǎn)化。與一般市場(chǎng)租賃相比，關(guān)聯(lián)方房屋租賃有更大的空間，可以通過(guò)改變合同的租期等方式滿足短期租賃的條件，選擇簡(jiǎn)化的處理方式，不受新租賃準(zhǔn)則對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的影響。這將導(dǎo)致與租賃相關(guān)的會(huì)計(jì)信息失真，降低報(bào)表的可比性，不利于報(bào)表使用者的理解。本文通過(guò)分析關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)租賃是否符合短期租賃金額的定義本質(zhì)上，建立“時(shí)間水平分析矩陣”和分類(lèi)討論，為了提供有用的建議標(biāo)準(zhǔn)制定機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步指導(dǎo)的應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)企業(yè)確定

3、租賃的類(lèi)型和選擇會(huì)計(jì)方法。1房屋租賃管理中問(wèn)題的成因1.1管理制度的更新趕不上社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展隨著住宅租賃市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房屋管理部門(mén)管理制度的更新跟不上社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)住宅租賃市場(chǎng)管理的監(jiān)管也不到位。執(zhí)法不嚴(yán)、檢查不嚴(yán)、租賃合同登記率低。目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的“約房網(wǎng)”等新型租賃合同都沒(méi)有相關(guān)規(guī)定。盡管管理層已經(jīng)收緊了租賃規(guī)則，但現(xiàn)在明顯是不完整的。1.2房屋租賃管理方式落后現(xiàn)階段，我國(guó)在很大程度上依賴于對(duì)租賃管理的驗(yàn)證，由于其效率相對(duì)較低，無(wú)法滿足管理的實(shí)際需要，這是租賃房屋存在“黑市”的重要因素?？紤]到發(fā)達(dá)國(guó)家的租賃管理模式，多租戶管理的協(xié)調(diào)將提高租賃業(yè)務(wù)的管理效率。信息技術(shù)的發(fā)展為租賃業(yè)

4、務(wù)的管理提供了新的途徑，從而避免了管理上的漏洞。然而，傳統(tǒng)的租賃管理方法一直被人們所使用，這是一種不發(fā)達(dá)的管理方法，是導(dǎo)致租賃問(wèn)題的重要原因。2新租賃準(zhǔn)則對(duì)關(guān)聯(lián)方房屋租賃的影響新租賃準(zhǔn)則發(fā)布于2018年12月，2019年7月，新租賃準(zhǔn)則的適用指南已經(jīng)發(fā)布，與原租賃準(zhǔn)則最大的區(qū)別在于，新準(zhǔn)則將屬于表外融資經(jīng)營(yíng)租賃，采用單一的會(huì)計(jì)模式，不再區(qū)分經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃，承租人報(bào)表可以更加真實(shí)完整地披露租賃相關(guān)信息和數(shù)據(jù)。新標(biāo)準(zhǔn)特別考慮了短期租賃和低價(jià)值租賃的特點(diǎn)，影響小，發(fā)生頻繁。在成本效益原則下，給出了簡(jiǎn)化的處理方法，可以保留原有的經(jīng)營(yíng)租賃會(huì)計(jì)模型進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。為了防止關(guān)聯(lián)方”沿邊擦過(guò)“低價(jià)值租賃、新

5、標(biāo)準(zhǔn)具體明確：企業(yè)和關(guān)聯(lián)方在同一時(shí)間或類(lèi)似的結(jié)論包含租賃兩個(gè)或兩個(gè)以上的合同，按照條件，應(yīng)合并為一個(gè)合同進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。然而，新準(zhǔn)則并沒(méi)有詳細(xì)解釋當(dāng)短期租賃涉及相關(guān)方時(shí)應(yīng)考慮哪些額外因素。在新標(biāo)準(zhǔn)中，短期租賃被定義為租期不超過(guò)12個(gè)月且沒(méi)有看漲期權(quán)的租賃。對(duì)于關(guān)聯(lián)方的房屋租賃，通過(guò)改變租賃期限和合同的相關(guān)條款，很容易規(guī)避或操縱，選擇對(duì)關(guān)聯(lián)方或集團(tuán)更有利的核算方法。由于短期租賃與原有經(jīng)營(yíng)租賃的會(huì)計(jì)核算方法相一致，報(bào)告披露較少，且影響較小，容易被視為更符合自身利益的會(huì)計(jì)核算模式。會(huì)應(yīng)該屬于確認(rèn)正確的使用長(zhǎng)期租賃資產(chǎn)和租賃負(fù)債可以選擇簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)處理在短期租賃，可能導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表，損益表，現(xiàn)金流量表的多個(gè)

6、項(xiàng)目，關(guān)鍵指標(biāo)的影響，相應(yīng)的簡(jiǎn)化披露租賃，承租人財(cái)務(wù)報(bào)表的可比性，會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性。尤其是人才密集行業(yè)，企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模較小，是否將房屋租賃納入表中會(huì)對(duì)報(bào)告的數(shù)據(jù)和指標(biāo)產(chǎn)生顯著影響，報(bào)告與行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)的可比性明顯降低。3問(wèn)題分析3.1合同管理方式存在盲區(qū)物業(yè)管理，租住房屋管理行業(yè)在中國(guó)才剛剛起步。與西方國(guó)家完善的管理制度相比，存在一定的差距，尤其是在合同管理方面存在一定的問(wèn)題。如果一些企業(yè)經(jīng)營(yíng)的出租房較多，區(qū)域比較分散，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)和簽訂合同存在一定的違規(guī)行為。由于不同的商業(yè)租賃合同期限和終止日期各不相同，不同的行動(dòng)性租賃合同開(kāi)始日期，合同期間和合同終止日期還強(qiáng)的特點(diǎn)，管理人員花大量的精力去完成梳

7、理工作，因此，合同管理，尤其是資本支出和生效日期有一些盲點(diǎn)，影響公司利益，某些影響操作的住房管理。3.2日常管理工作不全面在各種原因的影響下，經(jīng)營(yíng)房屋租賃管理的預(yù)期要求與實(shí)際效果存在一定的差異，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)房屋管理存在一些不盡人意的地方。在本合同約定的期限內(nèi)，承租人的履約意識(shí)較弱，履約能力較差，未按合同規(guī)定開(kāi)展工作，在一定程度上影響了經(jīng)營(yíng)性租賃管理的質(zhì)量和效果。根據(jù)相關(guān)研究，部分承租人工作人員表示，部分承租人在簽訂合同時(shí)出現(xiàn)，而承租人在隨后的管理過(guò)程中很少出現(xiàn)，這嚴(yán)重影響了經(jīng)營(yíng)性租賃房屋的日常管理，導(dǎo)致管理水平難以有效提高。4新租賃準(zhǔn)則下房屋租賃關(guān)聯(lián)交易優(yōu)化4.1增強(qiáng)防范意識(shí)，自覺(jué)維護(hù)企業(yè)利益在實(shí)

8、際管理過(guò)程中，遇到的承租人大都可以按時(shí)足額繳納約定房租，和管理人員交往也比較和諧。但是，也存在態(tài)度惡劣、行為不舉甚至惡意拖欠合同約定租金的情況。針對(duì)一些惡劣情況，管理人員要積極主動(dòng)地和其溝通，向他們表明必須繳納房租的立場(chǎng)，如果還不改正，就應(yīng)該拿起法律武器，自覺(jué)維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。同時(shí)，還需要管理人員具有一定的超前防范意識(shí)，通過(guò)細(xì)節(jié)觀察承租人，判斷承租人的綜合素質(zhì)，預(yù)判承租人的性格，對(duì)一些具有不良舉動(dòng)、不良行為規(guī)范的承租人，做到早防范、盡早尋找良好的解決措施，盡可能維護(hù)企業(yè)利益不受損害。4.2房屋租賃市場(chǎng)培育一方面，支持國(guó)有房屋租賃企業(yè)發(fā)展，確立租賃住房融資的基本原則。國(guó)有房屋租賃企業(yè)處于領(lǐng)先地

9、位。二是對(duì)城中村農(nóng)民和村民的剩余住房進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，由社區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)對(duì)房屋租賃企業(yè)進(jìn)行登記;三是辦公安置用房由本單位清理，多余的辦公用房移交市住房保障部門(mén)進(jìn)行改造，以滿足住房需求，統(tǒng)一納入租賃企業(yè)的住房來(lái)源。增加住房租賃市場(chǎng)的強(qiáng)度發(fā)展，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和供求關(guān)系的指導(dǎo)下逐漸清晰的房屋租賃價(jià)格，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的定價(jià)機(jī)制來(lái)規(guī)避產(chǎn)業(yè)，在“關(guān)于加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作計(jì)劃”的指導(dǎo)下實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一高效的住房租賃合同模型，明確房屋租賃價(jià)格，城市房屋局，在市工商局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等職能部門(mén)的共同努力下，建立和完善租賃住房?jī)r(jià)格的確定機(jī)制，在宏觀和微觀保障的基礎(chǔ)上，在此機(jī)制下可以起到培育積極的公用住房租賃市場(chǎng)的作用。市物價(jià)

10、管理部門(mén)必須站在的角度支持培養(yǎng)房屋租賃企業(yè)，在租金的前提下價(jià)格低于市場(chǎng)對(duì)政府帳戶，稅收優(yōu)惠支持平臺(tái)建設(shè)等。4.3建立網(wǎng)格化城市房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展管理體系根據(jù)房屋租賃政策統(tǒng)籌本市房屋租賃資源，立足城市房屋租賃市場(chǎng)，將工商、衛(wèi)生計(jì)生、稅務(wù)、公安、教育、市規(guī)劃等部門(mén)納入到網(wǎng)格化市場(chǎng)管理體系內(nèi)，發(fā)揮各自職能，承擔(dān)管理責(zé)任。建立健全租戶信息管理體系，確保租戶信息精確、全面、實(shí)時(shí)，落實(shí)出租住房安全管理目標(biāo)，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)委員會(huì)及有關(guān)單位排查治安隱患。建立信息共享管理體系，確保各職能單位根據(jù)該體系內(nèi)數(shù)據(jù)信息做好日常管理工作。做好自律監(jiān)管工作，盡快推行市場(chǎng)信用等級(jí)評(píng)價(jià)管理制度，通過(guò)網(wǎng)格化管理應(yīng)對(duì)城市房屋

11、租賃市場(chǎng)發(fā)展難題。4.4加強(qiáng)安全保障首先，搞好消防安全教育，提高安全意識(shí)和承租人的能力，以確保他們可以選擇正確的面對(duì)消防安全措施，積極指導(dǎo)從事商業(yè)活動(dòng)，以確保他們參與正常的，合法的，符合該行業(yè)。二是不斷提高消防安全監(jiān)管力度，依靠合法的驗(yàn)收程序，不斷提高消防監(jiān)管工作的科學(xué)性和有效性。如果發(fā)現(xiàn)出租房子重建、擴(kuò)建，第一次通知消防部門(mén)進(jìn)行檢查，嚴(yán)格限制承租人的私人擴(kuò)張行為，在租賃合同中標(biāo)明的消防設(shè)備，落實(shí)消防責(zé)任，不斷完善消防設(shè)施，嚴(yán)格落實(shí)消防責(zé)任體系。第三，作為承租方，還應(yīng)自覺(jué)承擔(dān)外立面房間周?chē)墓芾砉ぷ?，并認(rèn)真檢查相關(guān)的安全措施以及建筑結(jié)構(gòu)是否存在違法變更。鑒于存在的問(wèn)題，那些可以解決的問(wèn)題應(yīng)該當(dāng)

12、場(chǎng)解決。如果現(xiàn)場(chǎng)不能解決問(wèn)題，應(yīng)立即通知公司，協(xié)助公司解決問(wèn)題。5結(jié)語(yǔ)新準(zhǔn)則對(duì)短期租賃的定義較為簡(jiǎn)單，相關(guān)解釋較少。企業(yè)在使用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)，容易從表面上理解短期租賃，忽視會(huì)計(jì)的本質(zhì)。如果企業(yè)在市場(chǎng)上以較短的租期出租房屋，可能會(huì)面臨出租方拒絕出租或提高租金的壓力。但是，關(guān)聯(lián)方之間的房屋租賃不容易受到這種壓力的影響，所以關(guān)聯(lián)方有更多的空間來(lái)控制租賃合同和租賃期限協(xié)議。因此，建議標(biāo)準(zhǔn)制定機(jī)構(gòu)對(duì)短期租賃的本質(zhì)識(shí)別提供更多更清晰的解釋和指導(dǎo)，引導(dǎo)企業(yè)選擇更公平的租賃會(huì)計(jì)核算方式，以維護(hù)財(cái)務(wù)信息的真實(shí)完整性。關(guān)聯(lián)方租賃的集團(tuán)企業(yè)應(yīng)提前預(yù)見(jiàn)新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施的影響，對(duì)關(guān)聯(lián)方租賃的相關(guān)策略進(jìn)行審核和權(quán)衡，加強(qiáng)對(duì)關(guān)聯(lián)方租賃全過(guò)程的內(nèi)部控制。在新標(biāo)準(zhǔn)下，關(guān)聯(lián)方房屋租賃有了更多的判斷和評(píng)估空間。因此，企業(yè)需要謹(jǐn)慎行事，充分考慮各種因素。特別是在短期租賃的認(rèn)定上，要把握其本質(zhì)，保持公平。通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部控制，建立識(shí)別模型，可以防范關(guān)聯(lián)租賃中存在的會(huì)計(jì)信息失真和內(nèi)外部監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。參考文獻(xiàn)：1王德生.房屋租賃管理缺陷及應(yīng)對(duì)策略分析j.居舍，2017（35）：197.2魏靜.房屋租賃管理缺陷及應(yīng)對(duì)措施分析j.決策咨詢，2012（5）：72-74.3魏靜.關(guān)于提高房屋租賃管理水平的思考j.中國(guó)住宅設(shè)施，2011（8）：24-26.4李燕.房屋租賃管