財(cái)務(wù)分析期末大作業(yè)

1、期末大作業(yè)題目： 萬科企業(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析院系： 南京師范大學(xué)會計(jì)專業(yè)班級： 11級24班姓名： 學(xué)號： 18112424教師： 趙自強(qiáng)日期： 2013年1月2日第一章 公司簡介第二章 公司經(jīng)營狀況及發(fā)展戰(zhàn)略一、公司經(jīng)營狀況二、發(fā)展戰(zhàn)略第三章 公司財(cái)務(wù)報(bào)表的財(cái)務(wù)分析一、財(cái)務(wù)報(bào)表中數(shù)據(jù)的解讀1、資產(chǎn)負(fù)債表的分析2、利潤表的分析3、現(xiàn)金流量表的分析二、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析1、償債能力分析2、營運(yùn)能力分析3、發(fā)展能力分析三、杜邦分析模型四、同行業(yè)的對比分析第四章 2012年公司的綜合分析評價第一章 公司簡介萬科企業(yè)股份有限公司（股票代碼：000002），英文名稱為：CHINA VANKE CO.,

2、LTD. 縮寫為“VANKE”，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股?？偛吭O(shè)在廣東深圳，至2009年，已在20多個城市設(shè)立分公司。萬科認(rèn)為，堅(jiān)守價值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報(bào)，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)六次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號，2008年入選華爾街日報(bào)（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業(yè)”。 萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為

3、公司核心業(yè)務(wù)。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個城市。萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。過去二十年，萬科營業(yè)收入復(fù)合增長率為31.4.%，凈利潤復(fù)合增長率為36.2%；公司在發(fā)展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得投資者關(guān)系等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎項(xiàng)。萬科2010年正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，多地成立商業(yè)管理公司，2011年正式宣布三大產(chǎn)品線，近兩年，萬科雖然一直強(qiáng)

4、調(diào)以住宅開發(fā)為主，但其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻是動作頻頻。截止目前，萬科已經(jīng)形成萬科廣場、萬科紅、萬科大廈、萬科2049四大商業(yè)產(chǎn)品線，在全國在建、規(guī)劃18個購物中心項(xiàng)目，商業(yè)面積達(dá)150 萬平方米。第二章 公司經(jīng)營狀況及發(fā)展戰(zhàn)略一、 主營業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況報(bào)告期內(nèi)，公司堅(jiān)持主流市場定位，積極促進(jìn)銷售，推盤節(jié)奏契合市場景氣變化，取得良好的銷售業(yè)績。 2012年，公司共實(shí)現(xiàn)銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，同比分別增長20.5%和16.2%，銷售金額再度刷新行業(yè)紀(jì)錄。 分區(qū)域看，公司在以珠三角為核心的廣深區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積412.8萬平方米，銷售金額468.2億元；在以長三角為核心的上海區(qū)

5、域?qū)崿F(xiàn)銷售面積255.7萬平方米，銷售金額329.7億元；在以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積346.0萬平方米，銷售金額369.9億元；在由中西部中心城市組成的成都區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積281.1萬平方米，銷售金額244.5億元。 公司所銷售的住宅產(chǎn)品仍然延續(xù)了以中小戶型普通商品房為主的特征，144平方米以下戶型占比達(dá)到90%。 報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積899.3萬平方米，結(jié)算收入1015.8億元，同比分別增長60.0%和43.8%。 2012年公司營業(yè)收入首次突破千億，達(dá)1031.2億元，同比增長43.7%，實(shí)現(xiàn)凈利潤125.5億元，同比增長30.4%。 公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價為11,29

6、5元/平方米，較2011年下降10.1%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為25.84%，較11年下降2.95個百分點(diǎn)；結(jié)算凈利率13.08%，較2011年下降1.93個百分點(diǎn)。盡管利潤率同比下降，但公司凈資產(chǎn)收益率有所上升。報(bào)告期內(nèi)，公司全面攤薄凈資產(chǎn)收益率為19.66%，較2011年提高1.49個百分點(diǎn)，為近十年來最高水平。 這一方面是因?yàn)楣窘?jīng)營效率的提升，一定程度上克服了2011年市場低谷時售價、利潤率下滑的影響；另一方面公司近年來全面推進(jìn)裝修房戰(zhàn)略，裝修業(yè)務(wù)的利潤率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。 截至2012年末，公司合并報(bào)表范圍內(nèi)已銷售未結(jié)算資源面積合計(jì)1354.9萬平方米，對應(yīng)合同金額14

7、36.5億元，較2011年末分別增長24.8%和17.6%，為未來的業(yè)績體現(xiàn)奠定了良好基礎(chǔ)。 公司保持著安全穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。雖然由于預(yù)收賬款由2011年底的1111.0億元增長至1310.2億元，公司的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到78.3%，較2011年的77.1%增加1.2個百分點(diǎn)，但預(yù)收賬款隨著項(xiàng)目結(jié)算將轉(zhuǎn)化為公司的營業(yè)收入，并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力。除預(yù)收帳款外，公司其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為43.7%。截至報(bào)告期末，公司的凈負(fù)債率為23.5%，仍然保持在行業(yè)較低的水平。 公司繼續(xù)貫徹現(xiàn)金為王的策略，保持良好的資金狀況。截至報(bào)告期末，公司持有貨幣資金522.9億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款總額

8、355.6億元。年內(nèi)，盡管加大了投資力度，公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流的流入和流出總體仍然保持平衡。相對充裕的資金狀況將使公司能夠更加靈活的應(yīng)對市場變化。 公司注重庫存去化。期末各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）159.9億元，占比6.27%；在建開發(fā)產(chǎn)品1622.2億元（其中包含已售出未結(jié)算產(chǎn)品），占比63.57%；擬開發(fā)產(chǎn)品（對應(yīng)規(guī)劃中項(xiàng)目）767.3億元，占比30.07%。存貨結(jié)構(gòu)保持在健康狀態(tài)。 2012年，公司實(shí)現(xiàn)新開工面積1,433萬平方米，相比年初計(jì)劃增長7.9%。實(shí)現(xiàn)竣工面積979萬平方米，相比年初計(jì)劃增長10.0%。 2012年下半年土地供應(yīng)力度加大，公司亦積極把握機(jī)會，在堅(jiān)持嚴(yán)格投資

9、標(biāo)準(zhǔn)的前提下，獲得了一批可滿足未來發(fā)展需要的項(xiàng)目資源。期內(nèi)，公司新增加開發(fā)項(xiàng)目78個，按萬科權(quán)益計(jì)算的占地面積約624萬平方米（對應(yīng)規(guī)劃建筑面積約1,589萬平方米），平均樓面地價約2,790元/平方米。此外，公司還參與城市更新改造類項(xiàng)目1個，根據(jù)當(dāng)前規(guī)劃條件，相關(guān)項(xiàng)目按萬科權(quán)益計(jì)算的占地面積約6萬平方米（對應(yīng)規(guī)劃建筑面積約33萬平方米），預(yù)計(jì)平均樓面綜合改造成本和地價約3,800元/平方米截至報(bào)告期末，公司規(guī)劃中項(xiàng)目按萬科權(quán)益計(jì)算的建筑面積合計(jì)3,947萬平方米，較年初3,277萬平方米有所增長，可滿足未來兩到三年的開發(fā)需求。此外，報(bào)告期末公司參與舊城改造的項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，萬科權(quán)益建筑

10、面積約303萬平方米，也較年初有所增長。二、 公司發(fā)展戰(zhàn)略萬科在中國企業(yè)中是另類的，這種可貴的另類使萬科成功地建立了現(xiàn)代企業(yè)制度。在中國企業(yè)以誠信為最高標(biāo)準(zhǔn)的狀況下，萬科卻以誠信為企業(yè)的底線。在不講究規(guī)則的房地產(chǎn)界，萬科的倫理直到現(xiàn)在仍然會被很多人所懷疑。然而，正是在誠信環(huán)境極度惡劣的中國房地產(chǎn)市場中，萬科不僅取得了成功，而且還在同行業(yè)中遙遙領(lǐng)先。這說明以誠信為底線，即使在低信的中國市場環(huán)境中，也是制勝的法寶。雖然萬科的成功不僅僅是一個誠信可以造就，但誠信卻是其成功的基本保證。沒有這一基本的品質(zhì)，萬科的模式就無法建立。萬科的經(jīng)營模式與管理模式，都見證了對中國式管理的徹底超越。在萬科的字典中，我

11、們找不到一個關(guān)于中國式管理的字眼。就經(jīng)營模式而言，萬科的成功是美國模式的成功。中國地域遼闊，房地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭條件和市場化走向與美國相象。因此，萬科很早就將注意力轉(zhuǎn)到美國模式，走一條極度專業(yè)化的道路。目前萬科的專業(yè)化不僅是將主業(yè)集中到房地產(chǎn)，更將所有產(chǎn)品簡化為城鄉(xiāng)結(jié)合部面向新興白領(lǐng)的成片居住社區(qū)。萬科生產(chǎn)房子就像沃爾瑪開店一樣，已經(jīng)形成大規(guī)模復(fù)制的能力。美國的可口可樂公司單靠賣可樂可樂成為世界第一，而萬科也單靠賣一種白領(lǐng)住宅成為產(chǎn)量世界領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)商。在采用美國房地產(chǎn)經(jīng)營模式的同時，萬科還成功地建立了以職業(yè)經(jīng)理人制度為特色的現(xiàn)代企業(yè)制度。身為萬科創(chuàng)始人的王石把自己定位為職業(yè)經(jīng)理人的做法，其境

12、界已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中國大部分的企業(yè)家。而萬科之所以能夠建立職業(yè)經(jīng)理人制度，首先就在于對中國傳統(tǒng)文化的超越。王石指出，規(guī)范化被萬科稱為企業(yè)的生命線。講究規(guī)范化，就需要沖破傳統(tǒng)思維中對個人英雄主義的崇尚，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的原則，將企業(yè)的行為規(guī)范化，通過建立一支優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的策略和計(jì)劃。從上世紀(jì)90年代初期提出職業(yè)經(jīng)理人口號至今，萬科已經(jīng)形成了一支富有理想和激情的職業(yè)經(jīng)理團(tuán)隊(duì)。萬科充滿理想主義色彩的職業(yè)經(jīng)理人文化之所以對人才具有難擋的魅力，在于職業(yè)經(jīng)理人文化超越地緣與血緣關(guān)系，使人人都可以獲得公平競爭的空間。萬科曾經(jīng)以為職員提供理想的終生職業(yè)為己任，但后來卻改成為職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會

13、和空間。但索尼等日本企業(yè)的大規(guī)模裁員讓萬科意識到終身雇傭制的局限性。如果企業(yè)都不在了，談何提供終身職業(yè)？企業(yè)應(yīng)該給員工提供可持續(xù)發(fā)展的空間，而不是終身飯碗。萬科的這種做法與中國式管理的“修己安人”相比，顯然更能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的競爭。盡管萬科沒有倡導(dǎo)終身雇傭制，但這絲毫沒有影響到萬科的凝聚力。萬科以核心價值觀來凝聚企業(yè)的做法，是成功的。萬科的整體薪酬待遇在業(yè)內(nèi)并不算高，但卻是業(yè)內(nèi)最有凝聚力的企業(yè)。萬科甚至一度成為中國最受文科大學(xué)生向往的公司。萬科透明的文化成功地構(gòu)筑了一種真正的集體主義，而這種集體主義卻與儒家文化沒有多少內(nèi)在的關(guān)系。有人說，萬科的可怕之處，在于萬科有一群思考的腦袋。因此，從某種角度

14、而言，萬科已經(jīng)將員工個人的智慧整合為集體的智慧。在一個沒有血緣、地緣關(guān)系的組織中，萬科能做到這一步，完全在于對中國式管理的超越。 專業(yè)化是萬科地產(chǎn)最重要的特點(diǎn)，也是萬科取得成功的重要因素。萬科不斷的減法預(yù)算中，不斷實(shí)現(xiàn)利益的加法。初期的城鄉(xiāng)結(jié)合部的戰(zhàn)略讓萬科實(shí)現(xiàn)了初期高額利潤的獲取，同時也讓萬科在逐步建立了萬科的品牌影響力。第三章 公司財(cái)務(wù)報(bào)表的財(cái)務(wù)分析一、財(cái)務(wù)報(bào)表中數(shù)據(jù)的解讀（一）資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析表1 資產(chǎn)負(fù)債表（金額單位：人民幣元）項(xiàng)目2013年3月31日2012年12月31日2011年12月31日資產(chǎn)貨幣資金52,258,688,500.1152,291,542,055.493

15、4,239,514,295.08應(yīng)收賬款1,818,703,512.651,886,548,523.491,514,813,781.10預(yù)付款項(xiàng)33,371,503,081.2233,373,611,935.0820,116,219,043.31其他應(yīng)收款23,884,692,786.2620,057,921,836.2518,440,614,166.54存貨289,765,724,060.82255,164,112,985.06208,335,493,569.16流動資產(chǎn)合計(jì)401,099,311,941.06362,773,737,335.37282,646,654,855.19非流動資產(chǎn)

16、合計(jì)16,794,936,093.6916,027,877,740.0013,561,785,174.86資產(chǎn)總計(jì)417,894,248,034.75378,801,615,075.37296,208,440,030.05負(fù)債及所有者權(quán)益流動負(fù)債合計(jì)299,237,121,799.42259,833,566,711.09200,724,160,315.26非流動負(fù)債合計(jì)34,030,698,996.8636,829,853,376.1827,651,741,167.76負(fù)債合計(jì)333,267,820,796.28296,663,420,087.27228,375,901,483.02股本11,

17、006,757,559.0010,995,553,118.0010,995,210,218.00資本溢價25,832,961,971.0425,700,912,050.2122,492,191,573.03留存收益47,786,707,708.4345,441,729,819.8934,345,136,756.00所有者權(quán)益合計(jì)84,626,427,238.4782,138,194,988.1067,832,538,547.03負(fù)債和總股本合計(jì)417,894,248,034.75378,801,615,075.37296,208,440,030.05該公司總資產(chǎn)12年比11年增加了825931

18、7.51萬元，同比增長27.88%。具體來看，貨幣資金、應(yīng)收賬款等都有不同程度的上漲，反映公司部分短期投資已收回，短期償債能力比較強(qiáng)；預(yù)付賬款增加，反應(yīng)公司生產(chǎn)用原材料市場供應(yīng)比較緊張，生產(chǎn)規(guī)模在擴(kuò)大；存貨增加，一方面反應(yīng)公司庫存原材料，產(chǎn)品在增加，另一方面也由于本期在建工程的完工增加了固定資產(chǎn)，相應(yīng)的要求配套存貨增加。從負(fù)債結(jié)構(gòu)分析，公司負(fù)債總額12年比11年增加6828751.9萬元，上漲了29.90%。其中流動負(fù)債比去年增長5910941萬元，反映公司經(jīng)營狀況良好，信譽(yù)好，產(chǎn)品有市場，有 利潤，但公司短期償債壓力增大。從所有者權(quán)益分析，公司所有者權(quán)益12年比11年增加了1430565萬元

19、，其中股本增加了34萬元，漲幅0.0031%，歸屬于公司股東的股東權(quán)益上漲了20.50%，反映公司資本充足，經(jīng)營狀況良好。（二）利潤表分析表2 利潤表（金額單位：人民幣元）項(xiàng)目2013年1-3月2012年2011年?duì)I業(yè)總收入13,999,905,876.13103,116,245,136.4271,782,749,800.68營業(yè)總成本11,641,557,150.0283,023,173,062.9756,716,379,546.64營業(yè)利潤2,395,144,445.5621,013,040,794.0615,763,216,697.19利潤總額2,394,885,503.4221,070

20、,185,138.1115,805,882,420.32所得稅費(fèi)用605,516,273.765,407,596,715.054,206,276,208.55凈利潤1,789,369,229.6615,662,588,423.0611,599,606,211.77該公司13年第一季度實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1399990.59萬元，實(shí)現(xiàn)凈利潤178936.92萬元，但這里主要以2012年的分析為主，2012年公司營業(yè)收入首次突破千億，達(dá)1031.2億元，同比增長43.7%。實(shí)現(xiàn)凈利潤125.5 億元，同比增長30.4%。其中主語業(yè)務(wù)收入比上年增加3133349.53萬元，上漲43.65%，主營業(yè)務(wù)成本

21、較去年上漲了51.34%；營業(yè)利潤增加524982.41萬元，上漲33.30%，同時利潤總額上漲了33.31%；凈利潤比上年增加406298.22萬元。以上數(shù)據(jù)反映公司主營業(yè)務(wù)突出，利潤在增加，但成本有所增加，營業(yè)費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用較去年有較大增加，由于有上年未分配利潤，因此可供股東分配的利潤比上年有所增加。從項(xiàng)目分析看，該公司主營業(yè)務(wù)突出，有利潤；公司固定資產(chǎn)在增加，生產(chǎn)規(guī)模在擴(kuò)大；公司經(jīng)營狀況良好，產(chǎn)品有市場；公司有信譽(yù)，償債能力比較強(qiáng)；公司總體盈利能力比較強(qiáng)；短期償債壓力在增大；生產(chǎn)用原材料市場供應(yīng)比較緊張；庫存原材料、產(chǎn)品在增加；營業(yè)費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用增幅較大。（三） 現(xiàn)金流量表的分析現(xiàn)金流量

22、能夠提供提供本期現(xiàn)金流量的實(shí)際數(shù)據(jù)、提供評價本期收益質(zhì)量的信息、有助于評價企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性、有助于評價企業(yè)的流動性和預(yù)測企業(yè)的未來現(xiàn)金流量；能夠反映企業(yè)在籌資活動、投資活動、經(jīng)營活動中現(xiàn)金增減變化的情況，可以正確評價企業(yè)當(dāng)前及未來的償債能力與支付能力，可以正確評價企業(yè)當(dāng)期取得的利潤的質(zhì)量，因而它所揭示的現(xiàn)金凈流量比利潤表揭示的凈利潤更客觀、更能說明問題，所反映的現(xiàn)金流量信息在協(xié)調(diào)各種財(cái)務(wù)關(guān)系、組織財(cái)務(wù)活動等方面起著重要作用。 根據(jù)萬科2010年度的合并現(xiàn)金流量表整理出主要數(shù)據(jù)如表所示，結(jié)合其他相關(guān)資料分析如下。 2010年，萬科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入22.37億元，投資活動凈

23、流出21.91億元，籌資活動凈流入130.24億元。 經(jīng)營活動方面，2010年經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入較2009年92.53億元的凈流入同比減少75.82%。查閱現(xiàn)金流量表補(bǔ)充資料，當(dāng)年的非現(xiàn)金消耗性成本為：固定資產(chǎn)及投資性房地產(chǎn)折舊0.95億元，無形資產(chǎn)攤銷0.08億元，長期待攤費(fèi)用攤銷0.32億元，資產(chǎn)減值準(zhǔn)備2.05億元，合計(jì)3.4億元。 投資活動方面，2010年度萬科投資活動現(xiàn)金凈流出21.91億元，較2009年減少流出19.99億元，同比減少47.7%。由此可以看出，報(bào)告期內(nèi)投資的凈流出有所減少，投資活動現(xiàn)金流出額占投資活動現(xiàn)金凈流出的比例幅度降低， 籌資活動

24、方面，2010年籌資活動現(xiàn)金凈流入130.24億元，與去年同期相比增幅較大，有530.1%，主要是報(bào)告期償還債務(wù)金額大于去年同期所致。通過前面對經(jīng)營和投資活動兩方面的分析我們知道，萬科2010年經(jīng)營現(xiàn)金凈流入量相當(dāng)充裕。說明公司籌資活動的現(xiàn)金流量基本適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營活動、投資活動的需要，也沒有超過實(shí)際需求的債務(wù)融資或融資后被無效益占用、長期閑置等不當(dāng)融資行為。 最后關(guān)注其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物項(xiàng)，2010年公司該項(xiàng)目比去年同期增加110.7億元，增幅高達(dá)546.9%，而且其使用均不受限。應(yīng)該說企業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物期末絕對余額較高是比較好的，但也要與其自身?xiàng)l件相適應(yīng)，過低過高都不是很理想。萬科該

25、項(xiàng)目期末余額與行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)相比偏高，但在一定程度上也說明公司對現(xiàn)金的利用能力有待提高。 現(xiàn)金及現(xiàn)金流量與一個企業(yè)的生存、發(fā)展、壯大息息相關(guān)，尤其在市場風(fēng)險日益加劇的今天，企業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金流量的重要性更為顯著。無論是企業(yè)的經(jīng)營者還是企業(yè)投資者、債權(quán)人、政府有關(guān)部門以及其他報(bào)表使用者來說，現(xiàn)金流量表的分析都是十分必要的。深入的現(xiàn)金流量表信息分析，其目的是充分發(fā)揮現(xiàn)金流量表信息分析在企業(yè)財(cái)務(wù)分析和戰(zhàn)略分析中的重要作用。 綜上所述，萬科的現(xiàn)金流量質(zhì)量還有待提高。    二、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（一）償債能力分析表3 償債能力相關(guān)數(shù)據(jù)表償債能力指標(biāo)2012年20

26、11年變動幅度流動比率1.401.41-0.01速動比率0.410.37+0.04應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)68-2存貨周轉(zhuǎn)率12931442-149資產(chǎn)負(fù)債率78.32%77.10%+1.22個百分點(diǎn)在短期償債能力分析中，流動比率是一個重要的指標(biāo)，流動比率是反映一塊錢的流動負(fù)債需要多少流動資產(chǎn)來支撐，2012年萬科的流動比率為1.4，比上年降低了0.01，流動比率低于2，反映公司負(fù)債增加，償債能力有所降低。速動比率是指在流動比率的流動資產(chǎn)中扣除了存貨，因?yàn)?2年存貨比11年存貨大，所以扣除存貨后，速動比率同比上年增長了0.04，說明在不考慮存貨的情況下，萬科的償債能力較去年有所提高。但由于存貨存在銷售

27、及壓價的風(fēng)險，且房地產(chǎn)行業(yè)存在存貨比例高的特點(diǎn)，因此速動比率比流動比率更具有參考價值。在長期償債能力分析中，資產(chǎn)負(fù)債率反映了債權(quán)人受保護(hù)的程度，是一項(xiàng)重要指標(biāo)。萬科近年來進(jìn)行了規(guī)模較大的股權(quán)融資和債權(quán)融資，但仍保持著穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債率，為更大程度的利用財(cái)務(wù)杠桿提供了空間，這對房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。存貨對企業(yè)經(jīng)營活動變化具有特殊的敏感性，控制失敗會導(dǎo)致成本過度，作為萬科的主要資產(chǎn)，存貨的管理更是舉足輕重。從上表可知，12年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)明顯比11年減少了149天，說明12年的存貨周轉(zhuǎn)率高于11年的存貨周轉(zhuǎn)率。12年萬科實(shí)現(xiàn)了較好的存貨周轉(zhuǎn)。12年萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較去年有大幅度的上升，原因是主營業(yè)

28、務(wù)的大幅上升，較嚴(yán)格的信用政策和收賬政策的有效實(shí)施。（二）營運(yùn)能力分析1.營業(yè)收入分析表4 按投資區(qū)域劃分2012年主要業(yè)務(wù)收入比例凈利潤比例結(jié)算面積比例廣深區(qū)域28.46%33.60%26.67%上海區(qū)域21.40%17.29%15.86%北京區(qū)域32.93%31.49%34.69%成都區(qū)域17.21%17.62%22.78%營業(yè)收入是企業(yè)營銷能力的綜合反映，是獲利能力的基礎(chǔ)，也是企業(yè)發(fā)展的根本。從表4可見，北京區(qū)域和廣深區(qū)域是起利潤的主要來源。究其原因，以深圳和北京為核心重點(diǎn)投資以及不斷推進(jìn)的二線城市擴(kuò)張是保障業(yè)績快速增長的主要原因。2.期間費(fèi)用分析表5 期間費(fèi)用表項(xiàng)目2012年度（萬）2

29、011年度（萬）增減幅重大變動原因營業(yè)費(fèi)用305,637.77255,677.5119.54%銷售規(guī)模增長管理費(fèi)用278,030.80257,821.467.84%經(jīng)營規(guī)模增長，人工費(fèi)用增加投資收益92,868.8069,971.5032.72%聯(lián)營、合營公司結(jié)算收入增加所得稅540,759.6769,971.5028.56%利潤總額增長期間費(fèi)用是企業(yè)降低成本的能力，與技術(shù)水平、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對成本管理水平密切相關(guān)。12年與11年相比，營業(yè)費(fèi)用上漲19.54%，管理費(fèi)用上漲7.84%，究其原因，主要是因?yàn)殇N售規(guī)模的增長以及人工費(fèi)用的增加。3.營運(yùn)能力指標(biāo)分析表6 相關(guān)盈利數(shù)據(jù)表盈利能力指

30、標(biāo)2012年2011年變動幅度毛利潤率25.85%28.80%-2.95個百分點(diǎn)凈利潤率13.08%15.01%-1.93個百分點(diǎn)凈資產(chǎn)報(bào)酬率19.66%18.17+1.49個百分點(diǎn)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為25.84%，較11 年下降2.95 個百分點(diǎn)；結(jié)算凈利率13.08%，較2011 年下降1.93 個百分點(diǎn)。盡管利潤率同比下降，但公司凈資產(chǎn)收益率有所上升。報(bào)告期內(nèi)，公司全面攤薄凈資產(chǎn)收益率為19.66%，較2011 年提高1.49 個百分點(diǎn)，為近十年來最高水平。這一方面是因?yàn)楣窘?jīng)營效率的提升，一定程度上克服了2011 年市場低谷時售價、利潤率下滑的影響；另一方面公司近年來全面推進(jìn)裝修

31、房戰(zhàn)略，裝修業(yè)務(wù)的利潤率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。（三） 發(fā)展能力分析對于萬科的發(fā)展能力分析，我是通過對其以下三個指標(biāo)分析的，它們分別是：銷售增長指標(biāo)、資產(chǎn)增長指標(biāo)、資本增長指標(biāo)。一、銷售增長指標(biāo)銷售增長指標(biāo)的分析是通過銷售增長率和三年銷售收入平均增長率得出的，下面我們就具體分析一下萬科的兩個相關(guān)比率。（）銷售增長率該指標(biāo)反映的是相對化的銷售收入增長情況，與絕對量的銷售增長額相比，消除了企業(yè)規(guī)模的影響，更能反映企業(yè)的發(fā)展情況。銷售增長率的公式：銷售增長率本年銷售額/上年銷售額-1下面是20092011年萬科的銷售額增長率情況：20092011年銷售額增長率年份銷售額（元）銷售增長率增率對

32、比圖200840,742,403,900.84200948,645,027,486.5019.40%201050,461,539,143,683.73%201171,219,771,782.7941.14%從上表可以看出，萬科的銷售額增長率從2009年2011年都是逐年增長的，這就說明萬科的市場占有率在不斷的擴(kuò)張，而2010年相對增長就小，這是因?yàn)樵谠撃甓?，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控加大，從而使房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售額下降，但是2011年萬科的銷售額大增，就說明萬科適應(yīng)了國家的宏觀調(diào)控，拿出好的解決方案，這也說明萬科的發(fā)展方向是正確的，從而為以后更好的占有市場奠定了好的基礎(chǔ)。銷售額增長率的不斷提高

33、，說明萬科發(fā)展很快，市場前景比較樂觀，作為一家上市公司，也是值得對其股票進(jìn)行投資的。（2）三年銷售收入平均增長率通過計(jì)算得到，萬科2011年的三年銷售收入平均增長率為20.46%，這與同行業(yè)的其他企業(yè)相比高出很多，這一指標(biāo)說明了萬科積累的基礎(chǔ)牢固，該指標(biāo)高就說明萬科的可持續(xù)發(fā)展能力強(qiáng)，發(fā)展的潛力大。該指標(biāo)也能反映出萬科主營業(yè)務(wù)增長趨勢和穩(wěn)定程度，體現(xiàn)了其連續(xù)發(fā)展?fàn)顩r及其發(fā)展能力，利用該指標(biāo)也能避免因少數(shù)年份業(yè)務(wù)波動而對企業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ腻e誤判斷。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)主營業(yè)務(wù)持續(xù)增長勢頭越好，市場擴(kuò)張能力越強(qiáng)。二、資產(chǎn)增長指標(biāo)資產(chǎn)增長指標(biāo)的分析是通過總資產(chǎn)增長率和固定資產(chǎn)成新率得出的，下面我們就具體

34、分析一下萬科的兩個相關(guān)比率?？傎Y產(chǎn)增長率資產(chǎn)是企業(yè)用于收入的資源，也是企業(yè)償還債務(wù)的保障。資產(chǎn)增長是企業(yè)發(fā)展的一個重要方面，發(fā)展性高的企業(yè)一般能保持資產(chǎn)的穩(wěn)定增長?？傎Y產(chǎn)增長率變動曲線圖從上圖可以看出，萬科2007年的總資產(chǎn)增長率達(dá)到了106%，這說明在2007年萬科的企業(yè)規(guī)模劇增，但是2008年萬科的總資產(chǎn)增長率一度降到19.12%，這說明2008、2009年企業(yè)的擴(kuò)張非常緩慢，這主要是因?yàn)槲鞣絿医鹑谖C(jī)，我國的各行各業(yè)均受到了波及，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，而從2010年開始萬科的該項(xiàng)指數(shù)從新開始上升，這說明在金融危機(jī)后萬科重新開始繼續(xù)快速發(fā)展。在此，我們能夠看到，萬科在擴(kuò)張的過程中并不是盲目的

35、，能夠結(jié)合大環(huán)境調(diào)整自身的發(fā)展速度。（2）固定資產(chǎn)成新率企業(yè)當(dāng)期平均固定資產(chǎn)凈值同固定資產(chǎn)原值的比率，反映了企業(yè)所擁有的固定資產(chǎn)的新舊程度，體現(xiàn)了企業(yè)固定資產(chǎn)更新的快慢和持續(xù)發(fā)展的能力。固定資產(chǎn)成新率從上圖可以看出，萬科集團(tuán)的固定資產(chǎn)成新率總體保持在一個較高的水品，并且在2009年達(dá)到了將近80，這說明萬科的固定資產(chǎn)比較新，對擴(kuò)大再生產(chǎn)的準(zhǔn)備比較充足，發(fā)展的可能性比較大，企業(yè)具有很大的發(fā)展前景。三、資本增長指標(biāo)資本增長指標(biāo)的分析是通過資本積累率和三年資本平均增長率得出的，下面我們就具體分析一下萬科的兩個相關(guān)比率。（）資本積累率較多的資本積累是企業(yè)發(fā)展強(qiáng)盛的標(biāo)志，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的源泉，是評價企

36、業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?biāo)。該指標(biāo)是本年凈資產(chǎn)增長額同年初凈資產(chǎn)的比率，反映企業(yè)凈資產(chǎn)但年的變動水平。資本積累率上圖中，萬科2007年的資本積累率為127.92%，這是一個相當(dāng)高的指標(biāo)，這說明2007年萬科的資本保全非常高，應(yīng)付風(fēng)險的能力很強(qiáng)，而2008年驟降到14.44%，由于金融危機(jī)的影響，萬科的資本保全程度降低，并且面臨的風(fēng)險加大。但在隨后幾年資本積累率有緩慢的回升，這也說明企業(yè)慢慢走出大環(huán)境的影響。（2）三年資本平均增長率通過計(jì)算得到，萬科2011年三年資本平均增長率為20.45%，這一指標(biāo)較前幾年很低，是因?yàn)?008年金融危機(jī)的影響，而在隨后的幾年內(nèi)，萬科能夠?qū)⒃撝笜?biāo)一直保持在20.45%

37、說明萬科所有者權(quán)益得到保障的程度是值得信任的。也說明萬科擁有面對風(fēng)險的能力。三、杜邦分析模型2010年度 凈資產(chǎn)收益率16.47%  總資產(chǎn)收益率5%X權(quán)益乘數(shù)3.95 銷售凈利率17.43%X總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率28.7 凈利潤88.4億/營業(yè)收入507億 營業(yè)收入507億/平均資產(chǎn)總額 2156億 營業(yè)收入515億-全部成本427億+投資收益7.78億-所得稅31.0億+其他-      營業(yè)成本301億銷售費(fèi)用30.8億管理費(fèi)用18.5億財(cái)務(wù)費(fèi)用5.04億 

38、2011年度 凈資產(chǎn)收益率18.17%  總資產(chǎn)收益率4.52%X權(quán)益乘數(shù)4.37 銷售凈利率16.16%X總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率28.00 凈利潤116億/營業(yè)收入718億 營業(yè)收入718億/平均資產(chǎn)總額 2962億 營業(yè)收入726億-全部成本610億+投資收益7.00億-所得稅42.1億+其他-      營業(yè)成本432億銷售費(fèi)用25.68億管理費(fèi)用25.8億財(cái)務(wù)費(fèi)用5.10億 2012年度 凈資產(chǎn)收益率19.67%  總資產(chǎn)收益率4.65%X權(quán)益乘數(shù)4.61 銷售凈利率15.19%X總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率30.6 凈利潤157億/營業(yè)收入1031億 營業(yè)收入1031億/平均資產(chǎn)總額 3788億 營業(yè)收入1031億-全部