建設(shè)工程項(xiàng)目審批手續(xù)及流程

1、建設(shè)工程項(xiàng)目審批手續(xù)及流程閱讀引語(yǔ)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期手續(xù)十分繁雜，涉及規(guī)劃局、建委、發(fā)改委、國(guó)土局、人防辦、消防局、園林局、交通委、環(huán)保局等眾多部門(mén)；不同性質(zhì)的項(xiàng)目審批方式的有所差異，審批標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果會(huì)有 很大不同 第一部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目前期主要流程第 1 步：編制可行性研究報(bào)告，取得發(fā)改委“立項(xiàng)批復(fù)” 。第 2 步：取得國(guó)土局“用地預(yù)審意見(jiàn)” 。第 3 步：取得環(huán)保局“環(huán)境評(píng)估審查意見(jiàn)” 。第 4 部：取得規(guī)劃局給發(fā)改委的“規(guī)劃意見(jiàn)函復(fù)” 。第 5 步：取得規(guī)劃局給建委的“規(guī)劃意見(jiàn)函復(fù)” 。第 6 步：取得建委的“選址意見(jiàn)通知書(shū)” 。第 7 步：取得發(fā)改委的“招投標(biāo)方式通知書(shū)” 。第 8 步：委托招

2、投標(biāo)代理公司完成設(shè)計(jì)招投標(biāo)，發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)， 取得規(guī)劃局的“設(shè)計(jì)招投標(biāo)備 案回執(zhí)”。第 9 步：取得規(guī)劃局的“規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)（選址） ”。第 10 步：完成方案設(shè)計(jì)，取得規(guī)劃局的“設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)” 。第 11 步：完成初步設(shè)計(jì)及概預(yù)算編制，取得發(fā)改委的“初步設(shè)計(jì)及概預(yù)算審查意見(jiàn)” 。第 12 步：取得規(guī)劃局的“釘樁通知單” ，委托測(cè)繪院釘樁，取得“釘樁成果通知書(shū)” 。第 13 步：取得規(guī)劃局的“用地規(guī)劃許可證” 。第 14 步：取得建委的“征地計(jì)劃通知書(shū)” 。第 15 步：取得國(guó)土局的“建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)” 。第 16 步：完成人防報(bào)批圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，取得人防辦的“人防設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)”。第 17 步：完

3、成消防報(bào)批圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，取得消防局的“消防設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)”。第 18 步：完成園林報(bào)批圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，取得園林局的“園林設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)”。第 19 步：委托編制交通影響評(píng)估報(bào)告，取得交通委的“交通審查意見(jiàn)”。第 20 步：委托勘察院進(jìn)行評(píng)估報(bào)告，取得交通委的“交通審查意見(jiàn)” 。第 21 步：取得建委的“年度施工計(jì)劃通知書(shū)” 。第 22 步：設(shè)計(jì)院完成規(guī)證報(bào)批圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，取得規(guī)劃局的“工程規(guī)劃許可證” 。第 23 步：與原土地方完成安置補(bǔ)償工作，簽訂“安置補(bǔ)償協(xié)議” 。第 24 步：完成水、電、氣、暖、信、路等市政供源設(shè)計(jì)方案，取得市政院的“市政供源方案”第 25 步：取得園林局的“樹(shù)木伐移許可證” 。第 26

4、 步：取得建委的“拆遷許可證”及“渣土消納許可證” 。第 27 步：取得國(guó)土局的“國(guó)有土地劃撥決定書(shū)” 。第 28 步：取得國(guó)土局的“國(guó)有土地使用證” 。第 29 步：設(shè)計(jì)院完成全套施工圖設(shè)計(jì)，取得審查機(jī)構(gòu)的“施工圖審查合格書(shū)” 。第 30 步：完成監(jiān)理招投標(biāo)手續(xù)，取得建委“中標(biāo)監(jiān)理公司及監(jiān)理合同備案回執(zhí)”。第 31 步：完成施工招投標(biāo)手續(xù)，取得建委“中標(biāo)施工單位及施工合同備案回執(zhí)”。第 32 步：委托拆遷公司完成現(xiàn)場(chǎng)三通一平。第 33 步：建委踏勘現(xiàn)場(chǎng)，取得“現(xiàn)場(chǎng)勘察合格通知書(shū)”。第 34 步：完成質(zhì)量監(jiān)督登記手續(xù)，取得“質(zhì)監(jiān)備案回執(zhí)”。第 35 步：完成安全監(jiān)督登記手續(xù)，取得“安監(jiān)備案回執(zhí)

5、”。第 36 步：完成節(jié)能監(jiān)督登記手續(xù)，取得“節(jié)能備案回執(zhí)”。第 37 步：資金到位，取得銀行出具的“資金證明” 。第 38 步：取得人防辦的“人防施工圖備案回執(zhí)” 。第 39 步：取得建委的“施工許可證” 。 至此完成本項(xiàng)目所有政府部門(mén)審批手續(xù)，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)施工階段。規(guī)劃部門(mén)的審批流程是：控規(guī)調(diào)整T規(guī)劃意見(jiàn)函復(fù)T規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)T審查設(shè)計(jì)方案T用地規(guī)劃許可 證T工程規(guī)劃許可證。第二部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目前期審批詳細(xì)流程一、建筑策劃本部分不贅述。二、工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證是規(guī)劃審批的最后一道手續(xù)， 拿到后即可到國(guó)土局辦理土地證， 到建委辦理 開(kāi)工證， 此證意義重大， 為通常所說(shuō)所的五證之首 （五證為：

6、工程規(guī)劃許可證， 土地證， 開(kāi)工證， 銷(xiāo)售證，房產(chǎn)證） ，前期審批不出差錯(cuò)，至此已無(wú)太大懸念，如果辦不下來(lái)，多半是之前某道手 續(xù)有問(wèn)題，出了后遺癥，或是政策突變，暫停審批。準(zhǔn)備材料如下：1、申報(bào)人委托書(shū)；2、申報(bào)表；3、立項(xiàng)批復(fù)；4、年度施工計(jì)劃；5、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)；6、方案審查意見(jiàn)；7、用地預(yù)審意見(jiàn)；8、環(huán)保意見(jiàn)；9、用地規(guī)劃許可證；10、勘察設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書(shū)或等級(jí)表；11、報(bào)規(guī)證所需全套施工圖；12、檔案登記表；13、人防審查意見(jiàn)；14、消防審查意見(jiàn)；15、交通審查意見(jiàn)；16、其它。三、用地規(guī)劃許可證當(dāng)用地是新征集體土地或占用別人的土地時(shí)，須辦理此證，自有用地建設(shè)項(xiàng)目不用辦。 提交材料：1、規(guī)劃

7、意見(jiàn)書(shū)；2、立項(xiàng)批復(fù)；3、方案審查意見(jiàn)；4、用地預(yù)審意見(jiàn)；5、環(huán)保審查意見(jiàn)；6、釘樁成果通知單；7、選址意見(jiàn)通知書(shū)；8、與原土地方簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議。四、方案審查、整套設(shè)計(jì)方案、日照測(cè)算審查設(shè)計(jì)方案以前為規(guī)劃審批一項(xiàng)內(nèi)容， 后精簡(jiǎn)審批環(huán)節(jié)時(shí)取消， 取消后引起諸多問(wèn)題， 后 又恢復(fù)，目前不屬行政許可事項(xiàng)，建設(shè)單位“自愿”請(qǐng)規(guī)劃局提供技術(shù)指導(dǎo)。審查內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)主要是看方案是否在遵照規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)， 同時(shí)是否又符合各項(xiàng) 建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，間距、遮擋、退線、日照、出入口、面積、高度、容積率、覆蓋率、綠化率、代 征地、道路交通、消防是否符合要求。提交材料有：1 、整套設(shè)計(jì)方案（包含：總平面圖，各層平

8、立剖面圖，設(shè)計(jì)說(shuō)明，效果圖等） ；2 、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)；3 、立項(xiàng)批復(fù)；4 、用地預(yù)審意見(jiàn)；5 、日照測(cè)算；6 、其它。五、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、 “規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（條件） ”、“規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（選址） ”規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)是以前 “規(guī)劃要點(diǎn)” 和“規(guī)劃條件” 兩步審批的二合一， 分“規(guī)劃意見(jiàn)書(shū) （條件）” 和“規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（選址） ”二種，其中內(nèi)容是對(duì)擬建建筑性質(zhì)、位置、體量高度、面積大小等所 有指標(biāo)的約定和認(rèn)可，自有用地項(xiàng)目下發(fā)“規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（條件） ”，新征用地項(xiàng)目下發(fā)“規(guī)劃意見(jiàn) 書(shū)（選址）”。申報(bào)“規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（條件） ”提供材料如下：1 、建設(shè)申請(qǐng)；2 、申報(bào)表3 、經(jīng)辦人委托書(shū)；4 、1： 500 或 1： 2000

9、 地形圖；5 、土地證和房產(chǎn)證；6 、規(guī)劃總平面圖；7 、上級(jí)意見(jiàn)（視情況） ；8 、用地預(yù)審意見(jiàn)；9 、環(huán)保意見(jiàn)；10 、立項(xiàng)批復(fù)；規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)為一個(gè)項(xiàng)目能否建設(shè)的決定性文件， 有了它以后所有環(huán)節(jié)的審批理論上不會(huì)再有 大的問(wèn)題， 審批標(biāo)準(zhǔn)有二個(gè)： 一是看建設(shè)要求是否與控規(guī)一致， 二是看所建項(xiàng)目是否為政策允許。 第一條簡(jiǎn)單，第二條有點(diǎn)復(fù)雜，哪些項(xiàng)目讓建， 哪些項(xiàng)目不讓建， 不同單位不同的建設(shè)內(nèi)容審批 尺度標(biāo)準(zhǔn)不太一樣，有總的原則，又需要一事一議。六、土地變性、用地性質(zhì) 城區(qū)每一寸土地的用地性質(zhì)均已確定，而且每一塊地的高度、容積率、綠化率、密度、規(guī)劃 路網(wǎng)位置等各項(xiàng)主要指標(biāo)也已確定， 遠(yuǎn)郊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)

10、范圍也基本如此， 如果建設(shè)單位的擬建物性質(zhì) 與控規(guī)中的土地性質(zhì)不符，則建設(shè)申請(qǐng)100%不會(huì)得到批準(zhǔn)，兩種解決辦法，或改變建設(shè)內(nèi)容，或申請(qǐng)改變土地性質(zhì)。“土地性質(zhì)” 有幾層含義： 一是指是國(guó)有土地還是集體土地， 二是指該幅土地允許做什么用、 建什么項(xiàng)目，此處土地變性指的是第二條。土地性質(zhì)大項(xiàng)分為以下幾類(lèi)：住宅用地（ R 表示）；商業(yè)、金融、辦公、科教文衛(wèi)用地（ C 表示）；工業(yè)用地（M表示）；倉(cāng)儲(chǔ)用地（W表示）；公路、鐵路、港口用地（ T表示）；城區(qū)道路、 廣場(chǎng)用地（S表示）；市政用地（U表示）；耕地、林地、村鎮(zhèn)集體用地（E表示）。土地變形指以上各種性質(zhì)的相互轉(zhuǎn)換調(diào)整， 什么樣的調(diào)整能得到規(guī)劃局

11、或政府的同意， 并無(wú)明確 的法律法規(guī)和條紋規(guī)定。大致原則為： 1、順向調(diào)整較易，逆向調(diào)整較難(順向一般伴隨著土地方利益受損、城市和社會(huì)利益受益 的情況；反之為逆向) ；2 、市政、公益、重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)整較易，經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目較難；3 、國(guó)家部委、央企、部隊(duì)武警項(xiàng)目調(diào)整較易，地方單位、私企較難；4 、與城市發(fā)展方向和政府工作思路吻合的較易，反之較難；5 、運(yùn)作程序正確，方式方法得當(dāng)調(diào)整較易，反之較難。6 、沒(méi)有后遺癥，不會(huì)引發(fā)居民矛盾和麻煩的較易，反之別想。七、控規(guī)調(diào)整、規(guī)劃意見(jiàn)復(fù)函、控規(guī)修改完善通知書(shū)(圖) 目前規(guī)劃局對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批的依據(jù)是控規(guī)， 若建設(shè)要求與控規(guī)不符， 則規(guī)劃審批無(wú)法進(jìn) 行，解決辦

12、法之一是建設(shè)單位按控規(guī)要求進(jìn)行建設(shè)， 辦法之二是向政府申請(qǐng)對(duì)現(xiàn)行的地塊控規(guī)進(jìn) 行調(diào)整。政府為維護(hù)城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性， 不同意調(diào)的時(shí)候要多于同意調(diào)的時(shí)候， 且尺度把握 無(wú)量化標(biāo)準(zhǔn)，但總的原則是：1 、省級(jí)單位、部隊(duì)酌情考慮，其它從嚴(yán)；2 、不會(huì)引發(fā)周邊矛盾和社會(huì)影響的酌情考慮，其它從嚴(yán)；3 、要求明顯合理，或原控規(guī)明顯缺陷的酌情考慮，其它從嚴(yán)；4 、重點(diǎn)項(xiàng)目、政治項(xiàng)目、領(lǐng)導(dǎo)批示項(xiàng)目酌情考慮，其它從嚴(yán)； 單體項(xiàng)目調(diào)整一般由現(xiàn)土地方提出申請(qǐng)，區(qū)域性規(guī)劃的調(diào)整一般由地方政府出面。 控規(guī)調(diào)整無(wú)法定辦理時(shí)間， 耗時(shí)費(fèi)力， 程序復(fù)雜， 涉及部門(mén)人員眾多， 最后需報(bào)市政府批準(zhǔn)， 申請(qǐng)單位要提前有心理準(zhǔn)備

13、。八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商怎樣拿地？拿地的程序？要辦些什么手續(xù)，準(zhǔn)備什么材料？第一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)， 委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院 對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū), 應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。第二、行政審批 根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1 、選址定點(diǎn)此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1) 計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2) 國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3) 建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。4) 環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)(表) 。5)

14、 文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6) 規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。2 、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件1) 人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2) 國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。3) 公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì) 建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4) 規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。5) 規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。3 、初步設(shè)計(jì)及施工圖審查1) 規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2) 公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3) 公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4)

15、 人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5) 國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6) 市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7) 建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8) 建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知 單。9) 建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告 ，發(fā)放 建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū) 。4 、規(guī)劃報(bào)建圖審查1) 公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2) 人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3) 建委、市政部門(mén)、 園林局、 環(huán)保局、 衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

16、4) 規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后， 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 (副本)。5 、施工報(bào)建1) 建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2) 建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類(lèi)工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類(lèi) 工程直接發(fā)包。3) 建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證 。6 、商品房預(yù)售許可階段由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證 。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房 預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：1 、以下證明材料：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； (2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(

17、 3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2 、開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；3 、工程施工合同；4 、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總 面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。7、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。2 、財(cái)政部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3 、規(guī)劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及 其他需要參加驗(yàn)收的部

18、門(mén)，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。 規(guī)劃部門(mén)根據(jù)上述部門(mén)和本部門(mén)驗(yàn)收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （正本）。4 、建委綜合各部門(mén)驗(yàn)收、審查意見(jiàn)，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜 合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三、房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1 、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2 、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：1）申請(qǐng)書(shū)；2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；3）用地證明文件或土地使用權(quán)證；4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；6）施工許可證；7）房屋竣工驗(yàn)收資料；8）房屋測(cè)繪成果；9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。以上

19、幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限， 各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。 各 個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于 15天，一般在 7 天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于 地方收費(fèi)， 所以就不再明細(xì)列表， 更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所獲得的利潤(rùn)， 行政審批費(fèi)用可以忽 略不計(jì)。九、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)報(bào)批程序中應(yīng)注意的若干問(wèn)題無(wú)論你在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。 你可能是電子行業(yè)的巨子， 是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人， 引 領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴， 只要你試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)， 你就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。 任何試圖改變現(xiàn) 行房地產(chǎn)管理規(guī)則；挑戰(zhàn)它的孿生“潛規(guī)則”的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。在這個(gè)行業(yè)里面， 要懂

20、“規(guī)矩” 。1 、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提 . 但 是 , 這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同行，看到這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間， 基本上就可以判斷出地塊背后的故事。 這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)曠日持久的權(quán)力斗 爭(zhēng)。（目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。 ）土地證由國(guó)土部門(mén)頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明） ；建設(shè) 用地規(guī)劃許可證由項(xiàng)目所在地區(qū)規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)， 是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)； 規(guī)劃要 點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依

21、據(jù)， 如容積率、 建筑密度、 停車(chē)位配 置等要求； 這些指標(biāo)都要在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)， 包括現(xiàn)在的強(qiáng)制性小戶(hù)型比例限制要求， 也會(huì) 在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。一般來(lái)說(shuō)，一塊地必須要由規(guī)劃部門(mén)核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱(chēng) 地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這是必須的程序。 因?yàn)閲?guó)土部門(mén)必須依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核定 的土地功能及土地使用強(qiáng)度， 才能計(jì)算出土地出讓金， 才能在土地證上載明土地用途及年限。 （擅 自變更土地性質(zhì)在我國(guó)是嚴(yán)重的違法行為。 ）但在現(xiàn)實(shí)中， 很多地方的國(guó)土部門(mén)在出讓土地的時(shí)候， 根本不考慮規(guī)劃， 直接就整塊出讓了。 然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。 這種讓人無(wú)法

22、理解的土地出讓模式曾一度非常盛行。 然 后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商， 再去規(guī)劃部門(mén)軟磨硬泡， 無(wú)論是修改規(guī)劃也好， 還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好， 反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門(mén)得給我搞定。我國(guó)正式搞土地出讓制度是從 1990 年開(kāi)始的，而以公開(kāi)交易的形式搞土地出讓?zhuān)踔炼贾?是從 1997 年才正式開(kāi)始。 北京第一塊公開(kāi)交易的土地， 是到 2000 年之后才上市的。 因?yàn)槲覈?guó)在 這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)， 在國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。 因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系是全世 界獨(dú)有的。專(zhuān)家及學(xué)者們同樣也想不出更好的土地交易模式。 “城市規(guī)劃”這個(gè)概念一直到現(xiàn)在 都還沒(méi)深入人心，更何況當(dāng)時(shí)不過(guò)

23、無(wú)論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。中華人民共和國(guó)新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條： “在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供 國(guó)有土地使用權(quán)的， 在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前， 城市、 縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控 制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件， 作為國(guó)有土地使用權(quán)出 讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。 ”以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目， 在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后， 建設(shè)單位 應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)

24、劃主管部門(mén)不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中， 擅自改變作為國(guó)有土地 使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。2 、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。 不過(guò)這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。 這里要注意一下， 母公司拍到的 土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與 其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。因此， 房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司， 在房 子賣(mài)完后再把它在實(shí)體上消滅， 只留下一個(gè)殼。 這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言， 非常的經(jīng)濟(jì) 實(shí)用，（因此現(xiàn)

25、在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都進(jìn)行這樣的項(xiàng)目運(yùn)作。 ）再說(shuō)立項(xiàng)， 這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物； 立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可 行性。在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西， 政府是從政策上的角度來(lái)管理的。 因現(xiàn)在各地由于市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同， 所以在這個(gè)事情的管理上各地政策也不盡相同。 有些地方基本上不太管， 有 些地方就管得非常嚴(yán)。立項(xiàng)與其他程序的（先后）關(guān)系并沒(méi)有一個(gè)國(guó)家級(jí)的作業(yè)流程。 譬如最近 國(guó)家的政策， 要求先把環(huán)境評(píng)估搞了， 再回頭來(lái)立項(xiàng)。 這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的 考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。 立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。 在地 方利益

26、的驅(qū)動(dòng)下； 建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中， 你自己如果操辦這些事情， 基本上都是直接去這 些部門(mén)，譬如去計(jì)劃部門(mén)，就讓他們給你推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局， 就讓他們 給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司， 然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。 只要你把編制費(fèi)用 稍微給多點(diǎn)基本上就算0K 了。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)需要技術(shù)含量， 關(guān)鍵是專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員組織和搭建。 現(xiàn)在這些專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員資 料都聯(lián)網(wǎng)了， 想糊弄建設(shè)部門(mén)基本上做不到， 建設(shè)部門(mén)也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)， 因?yàn)槿魏稳硕?可以上網(wǎng)查到。3 、總平面圖審查階段這個(gè)階段各地的叫法不一樣，比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃

27、圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大， 各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等，很?chē)?yán)格，也很 專(zhuān)業(yè)。在這里我要舉例說(shuō)明一下，比如建筑密度，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。 譬如這個(gè)小區(qū)是 1 萬(wàn)平方米， 有 3000 平方米的地面上有建筑物， 那么建筑密度就是 30%。這 3000 平方米的建筑占地里面，有 2000 平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車(chē)位，上面是空 中綠化廣場(chǎng)?，F(xiàn)在，爭(zhēng)議就來(lái)了，我這個(gè) 2000 平方米，到底算不

28、算建筑基底？你之所以限制我 的建筑密度， 無(wú)非就是為了保證綠化嘛， 保障居民的休閑空間嘛。 現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建 了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊， 我的休閑空間沒(méi)有減少啊， 所 以這個(gè) 2000 平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的 問(wèn)題，反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死，有無(wú)窮的空間可以進(jìn)行控制規(guī)劃上的“偷奸取巧” 。再舉個(gè)例子：容積率，總建筑面積除以?xún)粲玫孛娣e。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。 但是放到實(shí)踐中一 看，什么是凈用地面積？從哪里起算？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)， 一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)

29、不清楚， 怎么算都行。 把凈用地面積 一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這也是可以鉆營(yíng)的地方。其他的地方：譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車(chē)道。但是這么一搞， 小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。 怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車(chē)道， 上面種草保持綠化， 就指著圖紙 說(shuō)這就是一條消防道路。 消防車(chē)道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求的， 只要這種草地能承載 得起消防車(chē)并在（設(shè)計(jì)）說(shuō)明中加以強(qiáng)調(diào)，一般情況下還是可行的。審核總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的過(guò)程， 這個(gè)過(guò)程一般都要 2到 3 個(gè)月，往 往都要和規(guī)劃部門(mén)反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣， 才能通得過(guò)。幾乎沒(méi)有見(jiàn)過(guò)能 順順

30、當(dāng)當(dāng)一次就能通過(guò)總平面審查的。 （我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)零缺陷的總平面設(shè)計(jì)）只要有心，無(wú)論什么 設(shè)計(jì)院的總平面，那只要一挑起來(lái)，問(wèn)題都是一筐筐的。不是消防間距不夠， 就是在不能開(kāi)窗的 地方開(kāi)了窗， 要么就是車(chē)道轉(zhuǎn)彎半徑太小， 等等； 房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？ 我在這里可以明確告訴你，在漫長(zhǎng)的施工、報(bào)建、融資、銷(xiāo)售過(guò)程中，有無(wú)數(shù)次的臺(tái)底交易和私 下勾結(jié)。再好的朋友也會(huì)在這種氣氛中開(kāi)始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。這整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程， 已經(jīng)結(jié)成了鐵幕， 它具有強(qiáng)大的生命力， 足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門(mén)外。 你試圖規(guī)范 做事，誠(chéng)實(shí)做人，你連總平面審查都得審 1 年，審消防又審一年，審施工圖再

31、審一年。有一個(gè)年輕的民營(yíng)企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04 年開(kāi)始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1 年沒(méi)審出來(lái)，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒(méi)審出來(lái)，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但 是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無(wú)所獲。 連告都不知道要去告誰(shuí)。 我親 眼見(jiàn)過(guò)這個(gè)身家過(guò)億的民營(yíng)企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺(tái)前，受著訓(xùn)斥： “你 這個(gè)總平面圖， 地下室邊界線和地上建筑的邊界線， 要用兩種顏色表述嘛， 不然我怎么能看得明 白？退回去給你重新改過(guò)再來(lái)” ！4 、管線綜合審查管線綜合審查是規(guī)劃部門(mén)的專(zhuān)業(yè)審查內(nèi)容之一， 因?yàn)橐髮?shí)在是非常的專(zhuān)業(yè)。 事實(shí)上， 無(wú)論 什么房地產(chǎn)公司

32、，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率是一樣的，舉不勝舉。管線綜合包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮，根據(jù) 各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排， 放到同一張圖紙上。 給排水不用多解釋了， 就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小 區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么 進(jìn)門(mén)；弱電的內(nèi)容就多了，有線電視線、各類(lèi)通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等。上面這三 樣大內(nèi)容依規(guī)范，統(tǒng)統(tǒng)得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶(hù)。 這些線路必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為專(zhuān)業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西： 你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，

33、 看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。 只要發(fā)現(xiàn)有這個(gè)， 基本上 這個(gè)小區(qū)你就不用考慮是否買(mǎi)了。功能井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么井蓋搞得滿(mǎn)地都是， 簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區(qū)你也可以考慮放棄了。為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題。 一下雨小區(qū)就變池塘的事情，實(shí)在是見(jiàn)得太多了；不是這里的線路壞就是那里壞，整天修。這都是管線綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志。這樣的小區(qū)，能住嗎？ 管線綜合既然如此重要，那么對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，當(dāng)初設(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，綜合考量研究，不就行了嗎？事實(shí)上不行。為什么？因?yàn)樗械木€， 都得從外面引進(jìn)來(lái)

34、， 跟外面均有個(gè)接口。 但 是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你， 無(wú)論開(kāi)發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作， 做多少調(diào)查工作， 都無(wú) 法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。 最常見(jiàn)的是市政排污管線突然就重新施工， 換地方了， 哪怕它不 換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。 這種事情很常 見(jiàn)了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開(kāi)，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。這種情況那 是想賠錢(qián)都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開(kāi)始說(shuō)得好好的，從某某變電站接，等到施 工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再 讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤

35、枉錢(qián)，亂引。引到多少電算多少電 再說(shuō)到這個(gè)排水許可證。 這個(gè)東西是市政部門(mén)發(fā)的， 專(zhuān)門(mén)針對(duì)小區(qū)的排水。 現(xiàn)在的規(guī)范要求 雨污分流。 就是雨水和生活污水要分兩條管排。 這個(gè)東西管的是管徑和流量， 以及連接市政管線 的位置。然后這個(gè)東西反過(guò)來(lái)又影響管線綜合設(shè)計(jì)。還有人防、 消防、別看部門(mén)小， 權(quán)利大的很， 不給你證 , 什么你也別想干 ,人防有異地建設(shè)費(fèi)； 當(dāng)然沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)傻到按照規(guī)定去交費(fèi)用，多少都有減免 , 具體減多少就看你公關(guān)能力了 消防就更不用說(shuō)了 , 方案報(bào)批和竣工驗(yàn)收都是關(guān)口，關(guān)系再好也要來(lái)回驗(yàn)收兩三回，基本上沒(méi)有 誰(shuí)能一次性通過(guò)的 , 不表示一下你都不好意思和他們說(shuō)驗(yàn)收的事情。供

36、電、供水、燃?xì)猓浑m然權(quán)力不大，可能耐不??；所有的攏斷部門(mén)均是如此。這些部門(mén)說(shuō)不 給通電、不給你通水你一點(diǎn)辦法也沒(méi)有你自己去發(fā)揮想象力吧 .5 、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門(mén)對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的， 但是總體來(lái)說(shuō)， 相對(duì)于總平面規(guī)劃， 就比較 容易通過(guò)一點(diǎn)。單體設(shè)計(jì)是什么呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上， 落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。 單體方案主要 是：落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車(chē)位。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大 城市在車(chē)位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶(hù)住宅配一個(gè)車(chē)位，商業(yè)一般是 100 平方米配一個(gè)車(chē)位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。

37、車(chē)位不夠，基本上都別 想通過(guò)單體審查。當(dāng)然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車(chē)位，不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按 35 平方米 到 45 平方米平方米一個(gè)車(chē)位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門(mén)不會(huì) 很在意車(chē)位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。 但是單體階段就不一樣了， 就開(kāi)始數(shù)了。 這個(gè)時(shí)候 什么毛招都會(huì)用上。 比如所謂的子母車(chē)位啦， 根本停不進(jìn)去車(chē)的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車(chē)位啦， 等等等等， 不一而足。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有辦法， 就是宣稱(chēng)我這里要做立體機(jī)械停 車(chē)位。 不過(guò)無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商都只是停留在口頭上， 只要通過(guò)單體審查了， 這個(gè)機(jī)械停車(chē)裝置那是絕對(duì) 不會(huì)安裝的。審?fù)陠误w

38、設(shè)計(jì)， 設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖， 就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 這個(gè) 過(guò)程沒(méi)什么技術(shù)含量。不值得多說(shuō)。我就一筆帶過(guò)了。不過(guò)這個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證， 在新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法 中被提到非常高的位置， 反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。 應(yīng)引起你的注意。6 、消防和人防專(zhuān)項(xiàng)審查小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)要求是必須達(dá)標(biāo)的。 但我看來(lái)沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備能夠達(dá) 標(biāo)。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說(shuō)難，是所有專(zhuān)業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說(shuō)簡(jiǎn)單，也 可以很簡(jiǎn)單；你個(gè)人去品其中滋味。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西， 人防部門(mén)屬于政府部門(mén)， 不是軍隊(duì)編制。 用于 人防用途的那部分地下室也可以搞停車(chē)位， 但是這部分要被劃

39、出來(lái)， 不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。 這部分停車(chē) 位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車(chē)位的使用權(quán)問(wèn)題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。社會(huì)上各種聲音都有， 尤其 是自以為看通了物權(quán)法的業(yè)主也許沒(méi)有注意到； 所有的人防用途的東西， 產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。 國(guó) 家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。 但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)， 無(wú)論如何， 都不可能歸屬于全 體業(yè)主。 因?yàn)槿朔烙猛静糠值能?chē)位只不過(guò)是一種暫用的性質(zhì)， 不能賣(mài)， 所以開(kāi)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想 辦法減少人防面積。7 、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后， 設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化， 完成結(jié)構(gòu)施工 圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)， 做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書(shū)， 就可

40、以開(kāi) 始這兩項(xiàng)審查了。節(jié)能審查： 是怎么審都行的事情。 我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展， 建筑節(jié)能擺上的位置也 越來(lái)越高。 當(dāng)然也存在著南北方差異的問(wèn)題： 北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)， 老百姓在觀 念上也比較能接受這個(gè)， 因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題， 節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子， 在冬天那可是要白 白的花出取暖費(fèi)的。說(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積 90 平方米以下占 70%以上的 90-70 政策說(shuō)兩句。 建 設(shè)部在政策制定上， 必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。 北方人在考慮在冬天取暖的要求之后， 的確不習(xí) 慣居住大面積。開(kāi)間超過(guò) 6 米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。 同時(shí)，在完全不考慮洗手間的 采光

41、和通風(fēng)要求時(shí)， 90 平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶(hù)型。這是與北 方人的使用習(xí)慣及氣候一致的： 空氣干燥， 而且洗手間的使用頻率較低， 一般人都不習(xí)慣每天洗 澡。但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶(hù)， 90 平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不 可能完成的任務(wù)。 這個(gè)稍微在圖上畫(huà)一下就知道了。 房子朝外的位置就那么幾個(gè)面， 幾個(gè)房間一 占，廁所就不知道擺在哪里了?，F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè) 90-70 ，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣(mài)。 在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱(chēng)為不良開(kāi)發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。 施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，

42、 允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。 施 工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是， 基于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后； 因此這個(gè)審查實(shí)在是見(jiàn)仁見(jiàn)智；施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化， 事實(shí)上的壟斷 化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專(zhuān)家紅包那也是不能少的。8 、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個(gè)東西專(zhuān)門(mén)拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。 在很多城市， 幾 乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在， 越來(lái)越多的城市， 開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管 理。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門(mén)，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨恕＿\(yùn) 輸施工

43、余泥的車(chē)輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。 尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥；余泥在運(yùn)輸過(guò)程中，很容易污染路面； 也要做好 被巨額罰款的準(zhǔn)備。噪音排放許可：是指只能在規(guī)定時(shí)間， 用規(guī)范的， 噪音較輕的方式施工。 這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部 門(mén)管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。用錘擊樁肯定是最經(jīng)濟(jì)的。 只要沒(méi)人管， 開(kāi)發(fā) 商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無(wú)論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如北京、廣 州、深圳。那是真管得不錯(cuò)。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。但是絕大多數(shù)

44、的城市，那處于幾乎 沒(méi)有管理的地步。9 、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門(mén)下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前， 必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工有時(shí)卻分不清楚。在我看來(lái)，質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題。 我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒(méi)按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問(wèn)題 還是質(zhì)量問(wèn)題？說(shuō)不清楚。 總之兩個(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。 當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門(mén)還是有所 區(qū)別。 比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦， 物料堆放不按規(guī)定亂堆啦.等等；罰你個(gè)萬(wàn)八的只是一張單子的事.在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的， 就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，

45、一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病 的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng) 目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢， 因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。 收 人錢(qián)手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門(mén)路啦?，F(xiàn)在在有些城市， 質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了， 有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。 我 見(jiàn)過(guò)最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3 分之 1 （注：打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。 ）10 、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建首先，我必須說(shuō)

46、明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。 但在某些大城市， 譬如北京和廣州， 無(wú)論 什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。在大多數(shù)城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局買(mǎi)一張股東結(jié)構(gòu)書(shū)就行了。在必須要做施工、 監(jiān)理招投標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說(shuō)了。11 、施工許可證施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。 缺一不可， 但在實(shí)際操作中； 從來(lái)沒(méi) 有那一家房開(kāi)企業(yè)能辦齊上面所有手續(xù)后， 再申領(lǐng)施工許可證的。 要這樣的話， 沒(méi)一年的時(shí)間辦 不出不來(lái)。在改

47、革開(kāi)發(fā)之初， 外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候， 有個(gè)著名的段子， 說(shuō)是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目， 前后蓋了 200 多個(gè)章，事還沒(méi)辦成。最后撤資了，不干了。上級(jí)政府震怒，云云?，F(xiàn)在改革開(kāi)發(fā) 這么多年了， 我們也沒(méi)好到哪里去； 為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。 大家已 經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程 序，反而會(huì)阻礙辦事效率。大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。 在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配， 都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過(guò)十多年的運(yùn) 做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，我們經(jīng)?？?/p>

48、以看到，除了一 些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市， 很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多 工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市， 也有空子可以鉆， 比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證， 然后再 發(fā)地下室部分的施工許可證， 再發(fā)地上部分。 這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。 為什么？因 為這是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們也就沒(méi)得玩了。12 、進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前， 我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。 理解了這個(gè)， 才能對(duì)銷(xiāo) 售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了

49、解?；旧希F(xiàn)在的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：1 、減少土地供給，緊縮地根 這方面的政策非常的立桿見(jiàn)影。最近這 3 年以來(lái)，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年緊， 采取的措施一年比一年嚴(yán)格。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)， 而是工業(yè)。 尤其是各類(lèi)招商引資的工業(yè)園區(qū)。 目前我國(guó)各類(lèi)工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過(guò)了全國(guó)所有 城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。 這是一個(gè)很瘋狂的概念。 當(dāng)然， 在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的 趨勢(shì)下， 房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。 房地產(chǎn)用地供給量逐年減少已是不爭(zhēng)的事實(shí)了?，F(xiàn)在是哪個(gè)地產(chǎn)公司手上有地就能夠存活下去； 在另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)， 房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前

50、來(lái)說(shuō) 幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地， 其完全是寄希望于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展中城市逐步擴(kuò)張，期待著富裕群體人數(shù)總量不斷增長(zhǎng)。2 、政策走向制約著市場(chǎng)需求 提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百 姓沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房子。但是，這種政策不是釋放和滿(mǎn)足需求， 它并沒(méi)有解決任何問(wèn)題， 不過(guò)是將需求延 后。我不明白為什么老百姓對(duì)這種“引鴆止渴” 政策鼓掌叫好？望有一種很神奇的解釋?zhuān)@種政 策的好處是：老百姓買(mǎi)不起房子了，開(kāi)發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，房?jī)r(jià)就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了？ 說(shuō)這種話的人第一是不懂； 第二是白癡； 可能嗎？土地是不可再生的資源， 而每個(gè)人都需要 住房且不論大小；國(guó)

51、人的心態(tài)是： “別人有不如自己有。 ”我個(gè)人認(rèn)為： 這種鏈?zhǔn)椒磻?yīng)真的如果應(yīng) 驗(yàn)或加??；我保證： “銀行肯定會(huì)比開(kāi)發(fā)商死的更快、更難看”3、政策性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型這個(gè)很明確，就是那個(gè) 90 平方米以下的戶(hù)型占總建筑面積70%以上。 這個(gè) 90-70 的政策我個(gè)人沒(méi)明白過(guò)來(lái)這到底有什么效果。 戶(hù)型選擇完全是市場(chǎng)化的東西。 我揣摩著是不是這個(gè)政策有 這么一個(gè)隱含的前提在：開(kāi)發(fā)商故意建大戶(hù)型，以獲取高額利潤(rùn)。 大戶(hù)型或者小戶(hù)型， 在單價(jià)穩(wěn) 定的前提下，單方利潤(rùn)及總利潤(rùn)有什么差別？總建筑面積不變， 單價(jià)穩(wěn)定， 戶(hù)型變一下，造成影 響無(wú)非是多幾套房子或者少幾套房子， 利潤(rùn)有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提

52、： 大戶(hù)型的單價(jià) 比小戶(hù)型高。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒(méi)發(fā)覺(jué)過(guò)有這種情況。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過(guò)來(lái)： 小戶(hù)型的單價(jià)一般都比大戶(hù)型高一點(diǎn)點(diǎn)。 本人所經(jīng)歷的若干個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么 個(gè)策略。相反很成功。前面說(shuō)手續(xù)及要略重點(diǎn)；也不能不提程序，因?yàn)樗c前者是相符相程的“利益攸關(guān)者”13 、放線、驗(yàn)線這個(gè)就簡(jiǎn)單的說(shuō)一說(shuō)吧。 圖紙畫(huà)出來(lái)之后， 要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位 置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門(mén)下屬的測(cè)繪院或類(lèi) 似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。 注意： 在工程提前施工， 違章施工的場(chǎng)

53、合， 都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。 請(qǐng)他們提前來(lái)做放線。 放線完畢， 施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工， 完了之后就做驗(yàn)線。 一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起 來(lái)的，沒(méi)超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。 所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著， 尤其是 在提前放線的場(chǎng)合。14 、預(yù)售許可證終于說(shuō)到這個(gè)了。 預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。 我所知道的， 在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè) 產(chǎn)業(yè)的城市， 預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理， 全程公示。 現(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小 了。預(yù)售許可最重要的條件是： 高層建筑結(jié)構(gòu)完成三分之二， 低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。 這個(gè)條件跟銀 行辦理按揭貸款的條件

54、又不一樣： 無(wú)論層數(shù)高低， 全部封頂才能放貸。 因此現(xiàn)在高層建筑往往在 完成三分之二的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后， 開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)時(shí)都不積極。 因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢(qián)也不 是很能收得到，只能收到個(gè) 2、 3 成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了 這個(gè)之后，或許我們對(duì)開(kāi)發(fā)商們的“捂盤(pán)”行為，會(huì)有更直接和深刻的認(rèn)識(shí)了?，F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)， 也禁止再搞什么 5000 元/平方米“起” ，這種騙人的玩意了。但是，政府沒(méi)有（也沒(méi)有權(quán)力）對(duì) 房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。 在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格， 開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì)。 這個(gè)價(jià) 格申報(bào)

55、一下就完了。 每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格， 直接就是 2500 元/ 平方米。從來(lái)都是如此。 隨便你怎么公示。 賣(mài)的時(shí)候照樣賣(mài) 5000 賣(mài) 8000 賣(mài) 10000 多，沒(méi)有任何法律上或者行政上的責(zé)任。 在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。 房管部門(mén)下屬的房屋測(cè)量部門(mén)， 根據(jù)開(kāi)發(fā)商 提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。我們都 知道， 面積上的糾紛往往是日后客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商之間的主要矛盾。 這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢？最關(guān)鍵 的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。 造成這種差異的原因很多， 比如施工不規(guī)范造成的面積 誤差， 又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用

56、部分的統(tǒng)計(jì)有誤差， 這些都有可能。 但要說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的故 意造成的， 有些大冤或是特冤了； 開(kāi)發(fā)商沒(méi)膽量也沒(méi)這種能力去故意做假。 因?yàn)樗麄冎乐ヂ楹?西瓜的大小。現(xiàn)在為了避免這種糾紛， 各大開(kāi)發(fā)商都學(xué)乖了， 開(kāi)始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工 作上?？傊疅o(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。15 、關(guān)于預(yù)售中的土地解押關(guān)于土地解押的問(wèn)題，我不是很敢下筆。 （這個(gè)話題非常敏感）這其中有無(wú)數(shù)的玄機(jī)。我個(gè) 人對(duì)這一部分也不是很能理解。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。先從土地抵押說(shuō)起。現(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來(lái)越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可 證之后才能抵押貸款。 這也是開(kāi)

57、發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。 貸款額現(xiàn)在基本上都是 根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放的。 在這方面， 我相信全國(guó)的銀行都是大同小異的。 土 地抵押必須辦理抵押登記， 根據(jù)現(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)厲的銷(xiāo)售管理規(guī)則， 辦理預(yù)售許可證時(shí)， 該地塊不 能有任何抵押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開(kāi)發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。 這 就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很?chē)?yán)重的資金壓力： 要么還貸， 要么更換抵押物， 不 然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了； 還貸是幾乎不用考慮的事情， 更換抵押物？更加不可能。 哪有那 么多實(shí)物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個(gè)時(shí)候就 是考驗(yàn)人類(lèi)的智慧的時(shí)候了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦 出預(yù)售許可證我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。我只說(shuō)其中的兩個(gè)辦法：現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市， 國(guó)土部門(mén)和房管部門(mén)都